автореферат диссертации по строительству, 05.23.08, диссертация на тему:Теоретические основы организации эксплуатации и воспроизводства объектов недвижимости

На правах рукописи

МИЩЕНКО Валерий Яковлевич

ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОРГАНИЗАЦИИ ЭКСПЛУАТАЦИИ И ВОСПРОИЗВОДСТВА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Специальность: 05.23.08 - «Технология и организация строительства»

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени доктора технических наук

Воронеж - 2006

Работа выполнена в Московском государственном строительном университете и Воронежском государственном архитектурно-строительном университете

Научный консультант: профессор, доктор экономических наук Грабовый Петр Григорьевич.

Официальные оппоненты:

профессор, доктор технических наук Прыкин Борис Владимирович; профессор, доктор технических наук Сазонов Эдуард Владимирович; профессор, доктор технических наук Шрейбер Андрей Константинович.

Ведущая организация: Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет (СПбГАСУ)

Защита состоится 5 апреля 2006 года в 13 часов на заседании диссертационного совета Д 212.033.02 в Воронежском государственном архитектурно-строительном университете по адресу: 394006, г. Воронеж, ул. 20 - летая Октября, 84.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Воронежского государственного архитектурно-строительного университета

Автореферат разослан 2 марта 2006 г.

Ученый секретарь диссертационного совета

Колодяжный С.А.

ADoGA

74 ОГ

з

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность исследования. Осуществляемые в России реформы привели к кардинальным структурным преобразованиям как в экономике страны в целом, так и в отдельных ее отраслях. Одним из существенных результатов таких преобразований стало формирование и активное развитие рынка объектов жилой недвижимости.

Начавшись с массовой бесплатной приватизации жилья, пройдя стадии либерализации сделок с жилым недвижимым имуществом, создания начальной нормативной базы, регулирующей обращение этого специфического товара, появления частных инвестиционно-строительных фирм, жилищно-коммунальных предприятий и управляющих жилищных компаний, формирования рыночной инфраструктуры, балансирующей спрос и предложение, жилищный рынок в настоящее время подошел к порогу перехода его деятельности «из количества в качество».

По данным Госстроя России, в 2004 году было построено в общей сложности 41 млн. кв. м. жилья, а к 2010 году объемы строительства планируется увеличить вдвое, в том числе за счет обновления существующей застройки. Однако современная рыночная ситуация в жилищном секторе такова, что без кардинального изменения всей системы организации содержания, управления и развития эффективное функционирование невозможно. В течение длительного времени государство компенсировало значительную часть расходов жилищной сферы, контролировало размещение и строительство жилья и объектов жилищно-коммунальной инфраструктуры, определяло уровень предоставляемых коммунальных услуг. Проводимая политика исключала рыночный спрос на жилье и услуги, снижала активность населения и ответственность хозяйствующих субъектов в формировании требований к качеству жилья и предоставляемых жилищно-коммунальных услуг.

Переход к реальным рыночным отношениям в жилищно-коммунальной сфере осуществлялся медленнее, чем в других сферах, что привело к кризисной ситуации. Техническое состояние основных фондов ЖКХ страны неудовлетворительное. В 2004 году в России объемы ветхого и аварийного жилья увеличились до 125 млн. кв. м. В настоящее время более 290 млн. кв. м жилья требуют капитального ремонта, а 250 млн. кв. м - реконструкции и модернизации. Устаревшие морально и физически жилые полносборные здания на сегодняшний день составляют более половины жилищного фонда России. Проблема воспроизводства жилищного фонда стала настолько острой, что задержка его проведения еще на 1015 лет приведет, по прогнозу учёных и специалистов, к сносу в некоторых городах России до 20% существующей жилой застройки. Воспроизводство жилищного фонда автор рассматривает как возобновление основных фондов и предотвращение их преждевременного износа.

Масштаб проблемы характеризуется следующими показателями: жилищный фонд Российской Федерации, по данным Госстроя России, к 2005 составил 20,4 млн. жилых строений и общей площадью 2,912 млрд. кв. метров, из которых 72,4% сосредоточено в городах и 27,6% - в сельской местности.

РОС. i

Техническое состояние жилищного фонда может быть проиллюстрировано следующими данными:

• в хорошем и удовлетворительном состоянии (износ до 40%) находятся 60% от общего количества строений и 83% от общей площади;

• в неудовлетворительном состоянии (износ 41 -60%) - около 28% от общего количества строений и 15% от общей площади;

• в ветхом состоянии (износ более 61%) - 12% от общего количества строений и около 2% от общей площади.

По данным на 01.01.2005 износ инженерного оборудования в ЖКК достиг 73%, инженерных сетей - 65%. При этом потери тепла при эксплуатации энергетического оборудования и систем теплоснабжения достигают 60%. Количество аварий и нарушений в работе коммунальных объектов возросло за последние 10 лет в 5 раз. В год в среднем приходится 200 аварий на 100 км сетей теплоснабжения и 70 - на 100 км сетей водоснабжения.

Необходимы разработка общей концепции и принятие программы реконструкции зданий с акцентом на обновление жилищного фонда и развитие жилищно-коммунального хозяйства с учетом региональных особенностей.

При этом под обновлением жилищного фонда автор понимает развитие жилого образования, выражающееся в качественном и количественном изменении как отдельных элементов простого воспроизводства, так и всего жилищного фонда в целом, расширение фондов, преобразование их структуры и состава в соответствии с современными требованиями.

В России жилищный фонд составляет более 20% национального богатства, а инвестиции в жилищную сферу составляют 25% от общего объема инвестиций. С точки зрения воспроизводства объектов недвижимости жилищной сферы можно рассматривать две модели: модель, ориентированная на новое строительство, и модель, ориентированная на капитальный ремонт, модернизацию и реконструкцию.

Плохое состояние жилищного фонда обусловливает необходимость использования модели с акцентом на такие воспроизводственные мероприятия, как капитальный ремонт, модернизация, реконструкция. Как известно, стоимость ремонта жилья составляет 1/3 от стоимости нового строительства. Причем организационные риски при работе с существующим жилищным фондом незначительны. При этом существует и применяется большое количество апробированных, хорошо зарекомендовавших себя методов организации ремонтно-восстановительных работ и управления ими.

В России ЖКХ является убыточным сектором экономики, который непосильным грузом «висит» на бюджете и при этом находится в кризисном состоянии. Такая ситуация требует тщательного анализа и соответствующих организационно-технических мероприятий и управленческих решений, способных коренным образом изменить положение дел в жилищно-коммунальной сфере.

Одна из причин неудовлетворительного состояния жилищно-коммунальной сферы заключается в том, что многие вопросы, связанные с обеспечением условий эффективной организации работ по сохранности и воспроизводству жилой

недвижимости, продолжают оставаться малоизученными. Проблемы развития жилищно-коммунального комплекса (ЖКК), методологии целостного системного исследования процессов функционирования и развития предприятий ЖКК, повышения организационно-экономической устойчивости за счет реализации различных стратегий развития (инновационной, рыночной, внутрифирменной, инвестиционной и т.д.) носят открытый характер и предусматривают разработку многовариантных и многокритериальных подходов к решению конкретных задач.

Следовательно, необходимость и неотложность изменения ситуации в сфере организации эксплуатации объектов жилищно-коммунального хозяйства и воспроизводства жилищного фонда России являются первостепенной по значимости и актуальности научной и практической задачами.

Цель исследования состоит в решении проблемы развития теоретических основ формирования организационной модели воспроизводства жилой недвижимости и разработке методов по обеспечению её технической эксплуатации и устойчивого развития на основных этапах жизненного цикла.

Достижение указанной цели потребовало решения следующих задач.

• провести анализ современного состояния жилищного фонда и инженерной инфраструктуры в России, отечественного и зарубежного опыта по обеспечению сохранности и воспроизводства объектов недвижимости;

• обосновать формы и методы организации технической эксплуатации и ремонтов объектов жилищной недвижимости с учетом их конструктивных особенностей и рациональной периодичности проведения ремонтов;

• разработать организационную модель расширенного воспроизводства жилищной недвижимости с акцентом на реконструкцию, модернизацию и капитальный ремонт;

• сформулировать системный подход к процессу обновления жилищной недвижимости, обеспечивающий ее расширенное воспроизводство;

• разработать методологические основы планирования производственного процесса на основе анализа функции распределения ресурсов с использованием мат-рично-сетевых моделей;

• разработать обобщённую модель управления объектами недвижимости с учетом фазовых переходов на различных этапах их жизненного цикла;

• сформулировать методологические принципы эффективного управления жилой недвижимостью, основанные на оптимизации организационных структур и выборе рациональных организационно-технологических решений по обеспечению сохранности и воспроизводству объектов недвижимости;

• сформулировать принципы стратегии развития управляющих компаний и предприятий ЖКК, учитывающие региональные особенности, инвестиционную привлекательность, требования рынка и возможность улучшения качества жизни.

Достижение поставленной цели должно обеспечить повышение эффективности работы предприятий и системы ЖКК в целом, способствовать нарастанию интенсивности процессов реформирования в сфере ЖКК, приостановить нарастание негативных тенденций в отрасли, решить задачу дефицита жилья как одного из важнейших социальных условий развития общества.

Обобщенная структурно-логическая схема проведения исследований приведена на рис. 1.

1

Анализ современного состояния жилищного фонда и инженерной инфраструктуры в Российской Федерации

Анализ теоретических исследований в области организации работ по обеспечению сохранности и воспроизводству объектов недвижимости

=о

Анализ отечественного и зарубежного опыта организации работ по обеспечению сохранности и воспроизводству объектов недвижимости

Формирование стратегии обеспечения сохранности и воспроизводства жилой недвижимости

Методология проектирования организационных структур управления жилой недвижимостью

Методологические принципы моделирования организационно-технологических решений по обеспечению сохранности н воспроизводства жилой недвижимости

Рис 1 Обобщенная структурно-логическая схема проведения исследования

Объектом исследования являются предприятия, организации и пользователи объектов недвижимости и инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса.

Предметом исследования являются организационно-технические, экономические отношения и процессы, происходящие в жилищно-коммунальном комплексе на муниципальном уровне в условиях рынка, стратегические направления и тактические приемы, степень эффективности методов организации ремонтно-строительных работ.

Теоретической и методологической основой исследования являются принципы системного анализа, современные экономические теории и фундаментальные труды отечественных и зарубежных ученых по актуальным проблемам организации, содержания и управления недвижимостью, законодательные акты Российской Федерации и нормативные документы, определяющие стратегию развития экономики страны. В процессе исследования использованы методы системного, логического, корреляционно-регрессионного, экономико-статистического, математического и имитационного моделирования, экспертных оценок, использован анализ управления предприятиями и фирмами жилищно-коммунального комплекса различных форм собственности.

Научная новизна работы определяется следующими результатами-

1. Предложена организационная модель расширенного воспроизводства жилищной недвижимости, в основу которой положены приоритеты реконструкции, модернизации и капитального ремонта, позволяющие более эффективно обеспечить развитие и сохранность объектов жилищной недвижимости в условиях сложившейся городской застройки.

2. Предложен системный подход к процессу обновления жилищной недвижимости, обеспечивающий ее расширенное воспроизводство, который в отличие от существующего комплексного подхода позволяет более полно учесть интересы населения, хозяйствующих субъектов, муниципальных властей и инвесторов. Целевая ориентация системного подхода учитывает потребительские качества жилья, создание условий для обеспечения эффективности хозяйственной деятельности, возможности для реализации своих функций городскими властями, желание инвесторов снизить свои риски и обеспечить требуемую норму доходности.

3. Разработаны методологические основы планирования производственного процесса на основе применения матрично-сетевых моделей. Результаты исследования целевой функции календарного плана и входящих в ее состав функций распределения ресурсов реализованы в программном комплексе «СвМР», который внедрен в ДСК г. Воронежа.

4. Сформулированы теоретические основы управления объектами жилищной недвижимости как стохастической системы, позволяющей на различных этапах жизненного цикла, представленного как процесс преобразования ресурсов, учитывать особенности регулирования фазовых переходов на стадиях проектирования, строительства, эксплуатации и утилизации в зависимости от фаз (периодов) функционирования объектов недвижимости, что позволит в управленческой деятельности более точно выявить и реализовать организационно-технические и социально-экономические преимущества управляющих компаний.

5. Разработана методология проектирования структуры управления жилой недвижимостью на основе системного анализа устойчивого развития хозяйствующих субъектов ЖКК.

6. Сформулированы принципы формирования стратегии развития управляющих компаний и предприятий ЖКК, учитывающие региональные особенности, инве-

стиционную привлекательность, требования рынка и возможность улучшения качества жизни.

7. Разработаны обобщенная и нормативная функциональные модели деятельности жилишной управляющей компании, отражающие взаимосвязи с государством, собственниками недвижимости, контрагентами, арендаторами (пользователями), населением, инвесторами. Полученные модели доступно и системно описывают основные функции управляющих компаний.

8. Представлена логическая модель организационного проектирования управления жилой недвижимостью, включающая в себя разработку механизма реализации поставленных целей и задач, проектирование организационных структур, позволяющих полностью реализовывать функции управления, моделирование деятельности по всему спектру функциональных и ситуационных технологий и проектирование коммуникационных сетей (связей).

9. Разработаны основы стратегии развития жилищно-коммунального комплекса и управляющих компаний на примере концепции и программы развития жилищно-коммунальной сферы Воронежской области, и представлена логическая модель формирования стратегии его развития.

Практическая значимость результатов выполненного исследования определяется тем, что применение разработанных научных положений, методологии и рекомендаций способствует обеспечению сохранности и воспроизводству объектов жилой недвижимости на уровне современных требований с минимальными ресурсозатратами, а также повышению устойчивости деятельности управляющих компаний и предприятий ЖКК.

Достоверность полученных результатов обусловлена применением современных теорий принятия решений, основных положений науки о технологии, организации и управлении, использованием системного подхода, концепции устойчивого развития сложных систем и их организационно-технологической надежности, обоснованных методов теоретических и экспериментальных исследований, методологических и научно-практических положений, разработанных автором, а также применением репрезентативного объема данных, представляющих собой обширный массив информации по исследуемой проблеме.

Апробация и внедрение результатов исследования.

Основные теоретические и практические положения диссертации докладывались автором на международных конференциях в Санкт -Петербурге (1996 г.), Москве (1999 г.), Пензе (2002 г.), Праге (2003, 2004, 2005 г.); на всероссийских конференциях в Москве (1999-2005 г.), Воронеже (1997-2005 г.); региональных конференциях в Белгороде (2000 г.), Красноярске (1989 г.). и др.

Теоретические положения и практические рекомендации реализованы при разработке общей концепции организации содержания и управления развитием недвижимости Воронежской области.

Результаты исследования используются автором в учебном процессе.

На защиту выносятся:

• Результаты теоретического обобщения и концептуальная организационная модель расширенного воспроизводства с акцентом на реконструкцию, модернизацию, капитальный ремонт и обеспечение сохранности объектов недвижимости.

• Научно-методологические аспекты моделирования рациональных организационно-технологических решений при планировании производственного процес-

са на основе применения матрично-сетевых моделей с учетом анализа функций распределения ресурсов.

• Системный подход к процессу обновления жилищной недвижимости, обеспечивающий ее расширенное воспроизводство.

• Теоретические основы управления объектами жилой недвижимости на различных этапах жизненного цикла и развития системы с учетом регулирования фазовых переходов на стадиях проектирования, строительства и эксплуатации.

• Методология проектирования структуры управления жилой недвижимостью на основе системного анализа устойчивого развития хозяйствующих субъектов ЖКК.

• Принципы формирования стратегии развития управляющих компаний и предприятий ЖКК, учитывающие региональные особенности, инвестиционную привлекательность, требования рынка и возможность улучшения качества жизни.

Публикации. По теме диссертационной работы опубликовано свыше 80 научных работ общим объемом более 170 п.л., из которых лично автору принадлежит 61,5 п.л., 15 статей опубликованы в ведущих российских периодических изданиях, рекомендованных ВАК для докторских диссертаций. В числе публикаций три монографии, один учебник и четыре учебных пособия.

Структура работы и ее основные разделы.

Диссертация состоит из введения, 5 глав, выводов, библиографии из 313 наименований, приложений, изложена на 312 страницах, содержит 83 рисунка и 113 таблиц.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Жилищная и коммунальная сфера России - это многоотраслевой комплекс, в котором пересекаются все социально-экономические и организационно-технические проблемы, связанные с осуществлением управленческих, инвестиционных и технологических процессов в жилищной сфере муниципальных образований в целях обеспечения его эффективного функционирования и развития. Жилищно-коммунальный комплекс России составляет более 30% воспроизводимого недвижимого имущества. При этом обеспечение населения благоустроенным жильем является важнейшей социальной задачей муниципальных образований, свячанной с созданием необходимых условий для нормальной жизнедеятельности каждого человека.

Низкий уровень технической эксплуатации объектов недвижимости ЖКК и обслуживания потребителей предприятиями отрасли обусловлен ее кризисным состоянием в целом и рядом специфических особенностей в частности. Проведенный автором анализ состояния жилищной отрасли России и развитых стран позволил выявить основные проблемы, характерные для жилищно-коммунального комплекса.

Необходимость обновления сложившейся застройки муниципального, частного жилищных фондов требует системного подхода к удовлетворению потребностей населения в жилье, повышению качества проживания и уровня услуг (рис.2). Из этого следует, что основной направленностью методов организации управления развитием жилой недвижимости является обеспечение сохранности и обновления жилищного фонда через рациональные формы расширенного воспроизводства. Повышение сохранности жилья в контексте современных представлений адекватно эффективному способу решения жилищной проблемы. Структура жилищного фонда неоднородна и по данным на 01.01.2004 Госкомстата РФ состоит из государственной (5,8%), частной (71,5%), муниципальной (21,7%), общественной и смешанной (около 1%) форм собственности.

а) Характеристика комплексного подхода

6) Характеристика системного подхода

Целевая ориентация

Обеспечение заданного уровня комфорта проживания и уровня обслуживания населения Максимальное повышение плотности существующей застройки

Измеряемые в процессе обновления характеристики жилой __среды

Жилые здания улучшение архитектурно-пространственного решения застройки повышение комфортности жилья увеличение жилой площади с учетом перспектив демографии

Объекты обслуживания создание полноценной системы КБО по номенклатуре и радиусу обслуживания на базе существующих учреждений. их реконструкции и строительства новых

Инженерное оборудование обеспечение зданий всеми видами инженерного оборудования (сани-тарно- техническое лифтовое. вентиляционное и пр). средства связи

Уплотнение новое строительство на освоенных территориях надстройка, пристройка встройка и др

Совмещение нескольких функций в одном здании, создание лолифукнкцио-нальных комплексов, изме- нение использованных зданий

Благоустройство совмещение функционального использования территории, создание единой системы зеленых насаждений, улучшение санитарно-гигиенического состояния упорядочение транспортной схемы и пешеходного движения

Упорядочение планировочной

структуры формирование крупного жилого образования

Изменения структурной организации района

Целевая ориентация

Удовлетворение потребностей населения в жилой среде, обеспечивающей ее расширенное воспроизводство Максимизация получаемого дохода в данных условиях места и времени

Субъекты управляющей подсистемы

Население Хоэяйствующи е субъекты Городские управляющие органы Инвесторы

Требования к потребительским качествам жилья, уровню культурно-бытового обслуживания населения, благоустройству территории, нормативным показателям

Создание условий для обеспечения эффективности деятельности предприятий, производственных учреждений хозяйств находящихся на территории микрорайона, максимизация получаемого дохода

Интенсификация использования городских земель формирование доходной части городского бюджета. взимание налога за использование объектов на территории района продажа земли и недвижимости

Получение требуемой нормы доходности на вложенный в недвижимость капитал снижение рискованности вложений квпитализация имущественных прав

I 1 1 I

1

Жилые здания Производственные и обслуживающие предприятия Территория

Объекты управляемой подсистемы

Рис.2 Представление процесса обновления с позиций системного и комплексного подхода

Динамика соотношения характеристик технического состояния жилищного фонда (за 2000 - 2004 гг.) показана на рис. 3.

(21-40) удовлетворительное

(41-60) неудовлетворительное состояние

(61-более) ветхое состояние

Рис. 3. Динамика характеристик технического состояния жилищного фонда

Недостаточность и фрагментарность имеющихся методических подходов к обоснованию стратегии реализации программ обновления жилищного фонда затрудняет разработку эффективных ремонтно-строительных и конструктивных мероприятий. Проведенный анализ современного состояния жилищного фонда России показал также чрезмерную увлеченность основных участников инвестиционно -строительной деятельности новым строительством с однокритериальным подходом - максимально быстрым извлечением коммерческой прибыли за счет обновления существующей застройки. Это привело к существенному ограничению спектра ремонтных услуг, утрате индустриальных технологий текущего и капитального ремонта, снижению потребительских характеристик домов. Исследование жилищного сектора России, представляющего собой одну из наиболее сложных и проблемных отраслей экономики, позволило выявить технические, организационно-управленческие, экономические и социальные аспекты его реформирования.

Из сказанного выше можно сделать весьма существенный вывод: приоритетное место в комплексе воспроизводственных мероприятий на обозримую перспективу должны занимать реконструкция, модернизация и капитальный ремонт

Важной задачей в настоящее время является решение проблемы переселения граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда. Проведенный автором анализ состояния жилищного фонда в Воронежской области показал, что из 53900 тыс. кв.м. жилья по состоянию на 01.01.2004 в ветхом и аварийном состоянии находится порядка 452,5 тыс. кв. м (1,4%), текущий ремонт проводится в 7 случаях из 100, и эта проблема с каждым годом обостряется. Состояние жилищно-коммунального хозяйства Воронежской области, а следовательно, и системы управления им, достаточно типично для послереформенной России, не имеющей необходимого объема ресурсов для нормализации положения в ЖКК. Как показала практика, преодоление сложившейся ситуации лежит именно в организационно-управленческой сфере. Это подтверждается опытом проведения экспериментов в Череповце, Казани, Самаре, Новокуйбышевске, Воронеже и др.

Анализ зарубежного опыта показал, что основной акцент в изучении моделей управления в недвижимости (Нидерланды, Швеция, Великобритания, Германия, Франция, Финляндия, Венгрия, Эстония и др.) делается на организационно-технических и экономических компонентах (генезисе форм технического содержания и собственности на жилую недвижимость, структуре и порядке платежей за жилищно-коммунальные услуги, механизмах управления и эксплуатации и др.).

Для организации управления развитием недвижимости, особенно в условиях стареющего жилищного фонда, наибольший интерес представляют организационные модели эксплуатации, реконструкции и модернизации жилья, в частности опыт содержания недвижимости в Финляндии, реконструкции панельного жилищного фонда ФРГ, модели государственно-частного партнерства по управлению жилищным фондом во Франции. В то же время следует отметить, что социально-экономическая ситуация в области жилищной недвижимости в России отличается от имеющихся аналогов в зарубежных странах. Следовательно, зарубежный опыт по содержанию, ремонту и реконструкции жилых зданий для условий нашей страны требует соответствующей корректировки.

Анализ состояния жилищной отрасли, развития отечественной и зарубежной практики организации работ по содержанию недвижимости, возникновения в России управляющих компаний подтверждает правомерность системного подхода к обновлению существующей застройки, выдвинутой научной гипотезы, обоснованность поставленных цели и задач исследования

Объекты недвижимости автор рассматривает как сложные динамические системы со свойственными им закономерностями развития на всех этапах жизненного цикла и выявляет свойства, которые оказывают существенное влияние на анализ их структуры, функционирование и эффективное содержание.

Методологическую основу исследования составляет цикл развития системы обновления, который имеет вид асимметричной поступательной волны, меняющейся в течение времени по форме, размерам и структуре (рис.4). Система становится более совершенной, а по продуктивности - более эффективной. Асимметрия цикла, таким образом, характеризует интенсивное, собственно эволюционное развитие, сочетающееся с экстенсивным. Особенно наглядно свойство асимметричности развития проявляется в процессе реконструкции объектов недвижимости. Последняя приобретает новые свойства, а рост ее стоимости может не только не корреспондироваться с суммой затрат на капитальный ремонт, но возрастать в несколько раз вследствие влияния рентной составляющей, включающей рациональный выбор организационно-технических и социально-управленческих решений.

) - развитие системы при создании объектов недвижимости за счет нового строительства на основе предшествующих идей,

2 - последовательная смена существующих идей организации и управления новыми,

3 - самоформирующийся предел развития системы;

4 - эволюционные преобразования

Рис.4. Характер цикличности развития системы обновления в общем виде

С, цена ж

время

Проведенное автором исследование системных свойств объектов недвижимости состояло в проверке следующей рабочей гипотезы: 80% результатов эффективного содержания объектов, выражаемого в приросте стоимости последнего, являются следствием только 20% принятых мер, то есть анализ мероприятий по содержанию объектов жилой недвижимости показал, что только каждая пятая мера оказывает эффективное воздействие на улучшение эксплуатационных качеств жилья. Существующая практика «латания дыр» не устраняет ни водо-, ни тепло-, ни энергопотери и не оказывает влияния на изменение категории объекта недвижимости.

Обобщение опыта сложившейся практики эксплуатации объектов жилой недвижимости, необходимого для построения эффективной системы организации управления, позволило автору систематизировать ряд устойчивых свойств циклического развития как следствия основной деятельности пользователей. Если ее синтезировать и рассмотреть с точки зрения научно-практической реализации функций управления, то можно выделить и охарактеризовать следующие фазы:

• начальную эксплуатацию, которая характеризуется существенной инертностью, неопгрегулированностью процесса обслуживания и ухода за объектом недвижимости как следствия неурегулированности организационных и экономических отношений управляющей компании с пользователями жилья и жилищно-коммунальных услуг, а также с предприятиями и компаниями, оказывающими эти услуги;

• стабилизацию. Этой фазе свойственна гиперболическая форма снижения эксплуатационных затрат как следствие взаимосогласованности деятельности по организации управления объектом недвижимости;

• изнашивания, с присущими ему физическим и моральным износами, техническими отказами в инженерных сетях и оборудовании, что вызывает рост затрат на техническое обслуживание и устранение отказов;

• восстановление, характеризующееся совокупностью мер по восстановлению комплекса параметров объекта недвижимости или его ликвидации. В случае учета в практической деятельности принципа Коха в результате обновления объект не возвращается к исходной точке первой фазы, он оказывается по своему состоянию ближе ко второй фазе с гораздо более эффективной картиной эксплуатационных затрат.

Совокупность мер, регулирующих фазовые переходы, и составляет суть модели обновления и управления развитием объектов жилой недвижимости.

Автор понимает жизненный цикл недвижимости как процесс преобразования ресурсов, изменяющийся в зависимости от периодов (режимов) функционирования объектов недвижимости. Это позволяет планировать деятельность управляющих компаний в зависимости от временного периода, в котором находится объект. Изменение эффективности функционирования недвижимости на различных этапах жизненного цикла показано на рис.5.

Развитие современной концепции организации и управления недвижимостью, в мировой практике называемой сервейинговой деятельностью, исходя из понимания ее сущности как профессионального управления недвижимостью, подразумевает:

комплексный подход к эксплуатации недвижимости во всем ее качественном разнообразии и на всех этапах жизненного цикла; системность процессов принятия производственных решений, их интегральный характер; стратегический приоритет долгосрочных целей над краткосрочными и среднесрочными.

с

14

1 - кривая затрат при возведении объекта недвижимости предприятиями комплекса, 2 - то же, с учетом эксплуатационных затрат; 3 - среднеотраслевая эффективность инвестиций (с учетом кредитования и налогообложения) ^ - продолжительность процесса проектирования объекта, (сф - продолжительность строительства (создания) объекта, ^ -длительность периода начального освоения объекта с учетом его назначения, ^ - длительность периода последующей нормальной эксплуатации объекта; Ь,т - продолжительность периода угасания объекта.

Рис.5. Эффективность функционирования объекта недвижимости на различных этапах жизненного цикла В процессе исследования автором выявлены и классифицированы по степени и направленности своего воздействия наиболее значимые факторы, влияющие на деятельность и развитие управляющих компаний, связанных с организацией работ по обеспечению сохранности и с процессами воспроизводства недвижимости. Результатом проведенных исследований стала разработка обобщенной функциональной модели деятельности управляющей компании (рис.6).

Необходимость построения функциональных моделей диктуется тем, что они с определенной мерой абстракции доступно и системно показывают наиболее приемлемые и обоснованные функции управляющих компаний. Такая абстракция дает возможность проектировщикам и руководителям организационных структур глубже понять механизмы внутренней саморегуляции и использовать их при решении собственных проблем. Они отражают специфику действия организационной системы, взаимодействия с внешними факторами и рационализации производственного планирования.

Использование таких моделей возможно при условии введения на постоянной основе в практику деятельности управляющих компаний функции технологии организационного проектирования. К основным чертам этой технологии автор относит целевой характер, прозрачность, ясность, доступность, ориентацию на перспективу, моделирование организационно-технических и управленческих процессов, адаптивность, самодостаточность развития

Платежи

Жилищная улраелякмфя

щтттщт

ном состоянии недаи-«нмосги

I

Обкалмс

Обелушюме

Апгаоры

опт-

ничестее

Контроль к»ства

ЦяфилатиеааАтв-куирй. кэгигзлмм ремонт

ВМхфкмрапнтой,

запмчешедогаеоров, гомроциоюдимя

Сбор платежей, управ-пение Лизиса* ндр

Нерезиденты

Реаяент

Юрнцичесиетн»

-»- банеамелиф

Пишете*

Жилнщиндину-

шгт

Эмвргооабмие

1|с

Допжци

Вщвоабмш

Хаиализауя

УФорка мусора

з:

Диагностика систем НДР

]

Услнме л&жмемм У-а усилие

П-|

щелей.

Жлитдонтиунальныеисервейинговые услуги

Рис.6. Функциональная модель деятельности управляющей компании

Проведенный автором анализ путей возникновения управляющих компаний, специфики организации управления развитием недвижимости, системных свойств объектов и особенностей их эксплуатации на всех этапах жизненного цикла позволяет выявить основные принципы организации управленческой деятельности в сложившихся условиях, важнейшими из которых являются договорной характер услуг, платность, конкурентность, обоснованность принятия решений, необходимость разнообразия в выборе управляющей компании по эксплуатации жилищного фонда.

Одним из основных содержательных элементов управленческой деятельности является совокупность организационно-технических, экономических, управленческих и юридических экспертиз недвижимости, проведение которых предваряет деятельность по максимизации доходов от ее использования. Процесс реализации концепции профессионального управления недвижимостью предусматривает проработку технических и пространственно-территориальных аспектов развития недвижимости с учетом управленческой целевой ориентации.

Это позволяет использовать подход, основанный на методах управления проектами. Под проектами понимается комплекс видов управленческой деятельно-

ста по решению проблемы обеспечения сохранности и воспроизводства объектов недвижимости, осуществляемой в установленное время при необходимых организационно-технических, трудовых, материальных и финансовых ресурсах с заданным уровнем качества конечного результата. Для реализации любого проекта необходимы определенные действия: планирование мероприятий и ресурсов для их осуществления; контроль и регулирование проводимых работ; оперативное изменение в организации процессов и др.

В то же время техническая, экономическая, правовая экспертизы лежат в основе разработки практических рекомендаций по наиболее эффективному управлению конкретными объектами недвижимости; создания единого управленческого портфеля недвижимости; использования адекватных методов и форм организации труда. Автором разработана методика выбора рациональных методов проведения технической экспертизы различных конструктивных элементов объектов недвижимости, исследовано влияние технологии процессов реконструкции и ремонта на долговечность объектов недвижимости. В условиях ограниченности ресурсов нейтрализация факторов физического и морального износа является условием для решения социальных задач и существенного повышения эффективности управления жилой недвижимостью. Предложены варианты увеличения продолжительности эффективной эксплуатации зданий и объектов в зависимости от степени физического и морального износа зданий до постановки их на капитальный ремонт.

Подготовка ремонтно-строительного производства начинается с момента принятия решения о ремонте (модернизации или реконструкции). При этом проводится анализ методов реконструкции жилищного фонда, основными из которых являются методы без изменения конструктивной схемы или с изменением конструктивной схемы. В зависимости от выбора вариантов технических и организационно-технологических решений при реконструкции зданий принимаются различные схемы и составы ремонтных работ: встроенный монтаж, использование балочной системы при устройстве междуэтажных перекрытий, устройство новых несущих стен и др.

Большое внимание, уделяемое в последнее время реконструкции и модернизации существующих зданий, объясняется многими причинами: совершенствованием технологии и организации строительного и ремонтно-строительного производства, позволяющее осуществлять реконструкцию и модернизацию в стеснённых условиях сложившейся застройки; возрастающим дефицитом свободных площадок для нового строительства в крупных и крупнейших городах; экономической эффективностью реконструкции и модернизации в сравнении с новым строительством; стремлением к сохранению исторического облика градостроительных образований и городов. Анализ отечественного и зарубежного опыта реконструкции городской застройки показал, что только такой подход к воспроизводству и обновлению может дать положительные результаты.

Автором установлено, что наибольшее влияние на обеспечение сохранности недвижимости имеет соблюдение нормативных режимов ее эксплуатации. Предложена система, включаюшая в себя различные виды ремонтов элементов экс-

плуатируемых зданий, определен состав работ и рациональная периодичность их проведения.

Определена роль реконструкции и модернизации в системе воспроизводства объектов недвижимости. Проведенный анализ существующих методов реконструкции и модернизации объектов старого жилищного фонда (рис.7) позволил сформулировать общие принципы разработки комплексных программ воспроизводства объектов недвижимости, включающих в себя ремонт, реконструкцию, модернизацию и строительство зданий и сооружений.

Рассмотрены технологические решения по модернизации и реконструкции объектов недвижимости как в целом, так и по отдельным конструктивным элементам. В частности, предлагаются варианты технологических схем закрепления и усиления оснований и фундаментов, замены перекрытий, схема монтажа элементов встроенного каркаса и др.

Определены зоны рационального применения технических и организационно-технологических решений при проектировании, подготовке и осуществлении модернизации и реконструкции объектов недвижимости.

Разработаны методы технико-экономической оценки вариантов ремонта, модернизации и реконструкции объектов недвижимости, учитывающие социальные, экономические, эстетические последствия проведения ремонта, модернизации, реконструкции объектов недвижимости.

Оптимизация продолжительности жизненного цикла объектов жилой недвижимости является производной определения целесообразных границ реконструкции, модернизации и капитального ремонта существующего жилищного фонда.

МЕТОДЫ »КОНСТРУКЦИИ СУЩЕСТВУЮЩЕГО ЖИЛОГО ФОНДА

Без изменения конструктивной схемы

~~~ I _

Конструктивные решения

С изменением сонструкткаиой схемы

Без изменение строительного объема

__ Замене перекрытий кровельной части

Устройство лифтовых шахт, мусоропроводов

I

II

Повышение эксплуатационных характеристик здания

|1

I * &

! I £

С изменением строительного объема

Е

1 1

д а

11

И ¡1

|1 2 « 11

£Х С э X

1"

& * 8

15 *

и

X О

к! ы & 1 в

ч

Ъ §

1 Ч

18

8! и 5

| С сохранением архитектурного облика фасадов

и

С изменением архитектуры фасадов

С сохранением жилых функций здания С частичным перепрофюифованием

Перепрофилирование зданий

Рациональное использование подземного пространства

Рис.7. Анализ методов реконструкции существующего жилого фонда

Физический износ здания в целом <3ф выражается средневзвешенной величиной, учитывающей износ конструктивных элементов и их долю в восстановительной стоимости здания:

где а, - износ конструктивного элемента, устанавливаемый в результате обследования фактического технического состояния, %; 1, - доля стоимости конструкций или конструктивного элемента в восстановительной стоимости жилого здания, %; п - количество конструктивных элементов, шт.

Задавая целевую функцию влияния технологий реконструкции и ремонта на долговечность объектов жилой недвижимости, выражающуюся в снижении их износа, на практике важно понять, как в результате произведенных работ изменятся показатели оценки жилищных фондов.

Относительную оценку потребительной стоимости объекта недвижимости позволяет получить метод сопоставления показателя качества оцениваемого жилища с эталонными показателями. Сущность оценки заключается в проведении экспертами интуитивно-логического анализа с количественной оценкой суждений и обработкой результатов. В этом случае принципиальная оценка может быть выражена формулой

где К - потребительная стоимость жилища (О-ь 1); д, - весомость показателя 1-го свойства; Р, - числовое значение ¡-го свойства; Р, - числовое значение ¡-го свойства эталона; п - число единичных качественных параметров, характеризующих потребительские свойства жилища.

Конкретные значения зависимостей срока службы жилой недвижимости от состава, степени прогрессивности технологии, объемов планового, капитального ремонта, реконструкции и модернизации могут быть получены на основе построения моделирующих алгоритмов для оптимизации сроков службы жилой недвижимости.

Приведенная автором принципиальная логика продления срока службы жилой недвижимости, позволила предопределить подходы к проектированию эффективных методов организации ремонта. При этом планирование работ по содержанию и развитию недвижимости должно быть тесно увязано с технологией выполнения этих работ и отвечать критерию минимума затрат при эксплуатации объекта. Декларация основных целей организации и управления развитием недвижимости позволяет определить направленность мер экономически целесообразной эксплуатации, в основе которой находится система технического обслуживания и ремонта жилых зданий.

Затраты на техническое обслуживание, ремонт и ресурсообеспечение объекта жилой недвижимости во многом зависят от его типа и проектного решения, причем эксплуатационные затраты необходимо рассматривать в течение всего периода службы. Этому способствует существующая так называемая стоимост-

(1)

я

к = Е дХР,! Р'т>)

I-1

(2)

ная оценка инженерных решений на стадии проекта. Эксплуатационные затраты в общей сумме затрат, рассчитанных на весь жизненный цикл здания, могут иметь более важное значение, чем показатели стоимости строительства.

На величину затрат текущего и капитального ремонта зданий, его техническое обслуживание прямое влияние оказывают темпы физического износа. На основе обработки статистических данных выявлен характер зависимости износа жилых зданий и их конструктивных элементов.

Элементы системы технического обслуживания и ремонта охватывают непосредственно техническое обслуживание, ремонт и содержание объектов жилой недвижимости (рис.8).

Декомпозиция каждого блока системы позволяет выделить конкретные работы, увязать их по срокам и исполнителям, организовать контроль исполнения. Как показали исследования, техническое обслуживание жилищного фонда в современных условиях проявляется в поддержании качества жилья с минимальными затратами и максимальным удовлетворением требований жильцов, т.е. это - капитализация имущественных прав собственников жилья.

(Система технического обслуживания и | ремонта жилой недвижимости I

( Инфор- \ / Средств \ ( Конт-

! Техническое

Технический I мониторинг I ~ жилой

недвижи -1 - мости

I Обеспечение, | ! норм и :—I стандартов I | функцио-| . нирования

Профилактика

и наладка инженерного оборудования.

Планово-преду- _ I предительныи ремонт

Текущий ремонт

Капитальный ремонт

Ремонт коммунальной инфраструк -... туры

/-4

I Ремонт -^конструктивных элементов

Уборка | ; I общественных |—| I помещений 1 ,

Уборка придомовой территории

Сбор отходов

Г

Рис.8. Система технического обслуживания и ремонта жилой недвижимости

Для достижения этой цели необходимо планировать процесс технического обслуживания с определением величины сопряженных с ним расходов. Необходима разработка ремонтной политики исходя из условий нормального проживания жильцов. Понятие «ремонтная политика» может быть сформулировано как поддержание должного качества жилья с минимальными затратами и максимальным удовлетворением потребностей жильцов.

Конкретный выбор методов организации ремонтных работ требует технико-экономического обоснования (рис. 9). Наиболее приемлемым является метод, при котором проводится осмотр одного или нескольких объектов - представителей жилой недвижимости, и остаточный срок службы элемента определяется на момент осмотра с использованием формулы (1).

Таким образом, формализуется принцип планирования продолжительности

жизненного цикла здания, в течение которого могут понадобиться необходимые

инвестиции на проведение капитального ремонта или реконструкцию. Наиболее

важные элементы или части здания можно оценить, подразделив объекты жилой

недвижимости на типы и классы._

иценка технического состоит ж той '__недвижимости_

1 1 Сбор информации о фактическом состоянии основных конструкций 1 2 Сбор информации о фактическом состояния материалов 1 3 Сбор информации о фактическом состоянии комм\нальных систем

1 1 1

1

2 Выбор методе» ремонтных работ

1

1 1 1

2 1 Комплекс работ но профи .тактическому ремонту 2 2 Комплекс плановых ремонтных работ 2 3 Комплекс внеплановых работ

________ 1 ипределениезатрат необходимых для проведения ремонта

1

1

1 1 | коммунальные | платежи , 1 Резервные 3 1 фонды 3 , Средства арендодателя

1 1 Кредитные долевые и пр средства 1 , Комбинированные

1 1

ремонтных раоот

X

4 I

Собственные

4 2

Подрядные

X

Коррекция социальных аспектов

X

с I Определение степени и I форм участи» жильцов |

5 2

Ф к ж с а к и а лра> и обязанностей сторон

X

План ремонтных работ

Рис. 9. Алгоритм проектирования методов организации ремонта объектов жилой недвижимости

Основываясь на анализе, автор разделяет объекты на группы в зависимости от степени их соответствия современным функциональным и техническим требованиям:

I группа - объекты, практически полностью соответствующие современным жилищным стандартам (Х0 < 5%);

II группа - объекты, требующие реконструкции площади основных и вспомогательных помещений и соответствующей реконструкции здания в целом (5%<Х0 < 10%);

III группа - объекты, нуждающиеся в больших объемах реконструктивных работ (10%<ЛГв < 50%);

IV группа - объекты, не поддающиеся реконструкции {Х0 > 50%/

Структура затрат на реконструкцию предопределена составом и объёмом работ и различается по отдельным зданиям. Общая сумма капиталовложений при реконструкции зданий, как правило, состоит из следующих групп единовременных затрат:

где Ср - сумма капитальных вложений на реконструкцию, р.; С„ - вновь вкладываемые капитальные вложения на реконструкцию, р.; Сф - основные фонды, высвобождаемые в результате реконструкции и передаваемые (по стоимости их реализации) для использования на другие объекты, р.; Су - убытки от ликвидации действующих основных фондов в результате реконструкции, оцененные по их остаточной стоимости, р.

Экономическая эффективность затрат на реконструкцию приватизированных зданий определяется соотношением разности дохода по альтернативным вариантам (проект нового строительства, другой вариант проекта реконструкции) с капитальными вложениями по рассматриваемому варианту проекта реконструкции:

где Эр - экономическая эффективность затрат по рассматриваемому варианту реконструкции, р./р.; Т>Ь - мощность (общая площадь, вместимость и т.п.) объекта после реконструкции, кв.м, мест и т.п.; Д; и Дг - годовой объём дохода по альтернативным вариантам (до и после реконструкции), р./год,; М/ и М^ - годовые эксплуатационные затраты альтернативных вариантов, р./год; С/ - удельные капитальные затраты по восстановительной стоимости единицы мощности (общей площади, вместимости и т.п.) реконструируемого объекта, р./ед. измерения; С2мт. удельная остаточная стоимость сохраняемых элементов, рУед. измерения.

Автор предлагает новый подход к моделированию производства ремонтно-строительных работ с использованием агрегированных матрично-сетевых моделей, наиболее предпочтительных при реализации автоматизированных систем управления ремонтно-строительным производством.

Матрично-сетевая модель производственного процесса имеет две группы параметров. Первая группа определяет топологию сетевой модели. Это матрица коэффициентов совмещения работ и производные от нее параметры. Вторая группа описывает распределение ресурсов во время выполнения ремонтно-строительных работ. Эта группа параметров является объектом оптимизации

(3)

Э,=

N2ЦД2-МЛ-Г МЯ

лгг<с;-сг>

(4)

оперативного плана. В общем виде задачу оптимизации оперативного плана можно сформулировать как нахождение таких функций распределения ресурсов от времени, которые обеспечивали бы требуемое качество этого плана. Качество оперативного плана подразумевает степень соответствия плана математически формализованному критерию, который выражает оптимальные свойства этого плана с точки зрения данной конкретной задачи.

Распределение ресурсов по времени на каждом строительном процессе может быть полностью описано с помощью двух векторов:

D = {N,R}, (5)

где N- q- мерный вектор, каждый компонент которого равен числу ресурсов на соответствующем интервале соответствующей работы; q - суммарное число всех интервалов всех работ-,

R - р- мерный вектор, каждый компонент которого определяет величину сдвига по резерву для соответствующего фрагмента соответствующей работы; р - суммарное число всех фрагментов всех работ (/><?).

Следствием этого является, что любое изменение распределения ресурсов во времени в конечном итоге сводится к суперпозиции двух видов изменений: численных - когда изменяются компоненты вектора N, и временных - когда изменяются компоненты вектора R и временные границы интервалов работ. Уравнение

CI (D) = 0 (6)

определяет некоторую к-1 -мерную гиперповерхность (где к - размерность вектора D), которую далее будем называть поверхностью решений. Областью решений задачи оптимизации расписания работ будет являться область пересечения этой поверхности с областью определения функции П. В случае если задача не имеет оптимального решения, актуальным становится нахождение в области определения функции точки (точек), ближайшей к поверхности решений.

При осуществлении поиска глобального минимума функции Q учтем, что с точки зрения реального выполнения строительного процесса осуществление сдвига по резервам нежелательно (R = NULL), т.к. наличие резервов повышает надежность календарного плана. Следовательно, на первый план выходит задача поиска экстремума функции F(N) = Q(N, R = NULL), которую в дальнейшем будем называть функцией распределения ресурсов.

Существуют два вида изменения числа ресурсов во время выполнения работы: изменение числа ресурсов на фиксированном промежутке времени и изменение числа ресурсов, выполняющих определенный фиксированный объем работы. Таким образом, функция F(N) разбивается на две функции: FT (N) и F, (N). В первой из этих функций изменение числа ресурсов происходит на фиксированных промежутках времени, а во второй - на фиксированных объемах работ.

С учетом вышесказанного итерационный процесс оптимизации функции F построим таким образом, чтобы на каждой его итерации сначала с помощью функции F, (Т) происходила установка новых значений длительности выполнения фрагментов работ и, как следствие, нового их относительного расположения, а затем на этих фрагментах устанавливалось оптимальное для получившей-

ся топологии расположения фрагментов распределение ресурсов.

Для оптимизации функции распределения ресурсов нами был разработан метод, названный методом спуска с сохранением перспективности (ССП). Его отличие от метода градиентного спуска заключается в том, что если метод градиентного спуска ориентирован на нахождение ближайшего к начальной точке М„ = (Т0) минимума, который часто оказывается локальным, то ССП-метод ориентирован на удержание итерационного процесса на траектории, ведущей из точки Ы„ = И0(Т0) к поверхности решений.

В случае, когда при К=миЬ1. не удалось получить удовлетворительный результат, для получения лучшего результата можно использовать сдвиг отдельных фрагментов работ по имеющимся резервам. Для успешного применения сдвигов по резервам автором исследовано поведение функции С(Щ = = л^, Л), названной функцией временных сдвигов.

Оптимизация плана работ заключается в нахождении в пространстве {Т, Я} некоторой точки, соответствующей оптимальному расписанию работ. В связи с тем, что целевая функция плана работ отличается в общем случае исключительно сложным поведением, алгоритм, реализованный в разработанном программном комплексе, использует сочетание аналитических и стохастических методов. Такое сочетание обеспечивает наиболее эффективные результаты расчета как с точки зрения качества оптимизации, так и затрачиваемого времени. При расчете простых календарных планов роль стохастических алгоритмов невелика, однако для сложных планов работ она возрастает.

Для формирования плана работ на несколько объектов с использованием разработанного программного комплекса автором предложена следующая методика:

• на первом этапе формируются матрицы коэффициентов совмещения для каждого объекта, входящего в комплекс, с указанием работ, по которым будет происходить увязка;

• на втором этапе задаются коэффициенты совмещения для увязываемых работ на разных объектах;

• на третьем этапе формируется матрица коэффициентов совмещения на комплекс объектов.

Автором разработаны методологические аспекты совершенствования организации работ по управлению недвижимостью, в том числе и формированию стратегии развития жилищной отрасли в рыночных условиях.

При создании условий и реализации мероприятий для перехода к 100 % компенсации затрат на обслуживание жилищного фонда и предоставление коммунальных услуг за счет квартирной платы, представленных на рис. 10, необходимо использовать системный подход, позволяющий осуществить ряд взаимосвязанных шагов для достижения поставленных целей. При этом отдельные комплексы задач и программы, по мнению автора, целесообразно рассматривать как отдельные проекты (объекты).

Понимая под стратегией развития коммунального комплекса на муниципальном уровне в самом общем виде научно обоснованный способ, объединяющий ор-

ганизационные формы и экономические методы расширенного воспроизводства, позволяющий достичь заданных параметров, автором разработаны состав методов и технология формирования стратегии развития ЖКК.

Ситуационный анализ обеспечивает характеристику состояния ЖКК по отношению к цели его развития. Именно степень соответствия цели является критерием классификации ситуаций, которые общепринято подразделять на стабильные, нестабильные, предкризисные и кризисные.

Рис. 10. Необходимые условия и мероприятия по компенсации затрат на обслуживание жилищного фонда В контексте конкретной ситуации должен осуществляться процесс разработки соответствующей стратегии. В рамках каждой проблемной ситуации целесообразно выделять основные проблемы (некоторые ученые называют «узлы напряженности») как наиболее явно выраженные конфликты интересов хозяйствующих субъектов и потребителей их продукции и услуг.

Проблемный анализ жилищной отрасли с точки зрения ее конкурентных преимуществ или упущений - завершающая стадия ситуационного организационно-технического и управленческого анализа. При этом в условиях рынка отраслевой разрез анализа позволяет идентифицировать слабые и сильные стороны отрасли в целом в отношении ее инвестиционной привлекательности, адаптивности, транспарентности и др.

Управление с точки зрения формирования стратегии - это проектирование системы последовательных действий по достижению наилучшей комбинации между спросом и предложением. Исследование спроса предполагает оценку допус-

тимого уровня цен, требований к жилью и его качеству, определение групп пользователей, перспективности месторасположения недвижимости, необходимости перепланировки, реконструкции, капитального ремонта или ликвидации.

Комбинирование разнокачественных и дифференцированных целей в формировании стратегии развития предприятий и компаний ЖКК является сложной задачей как в научном, так и в практическом плане. Основной методологической предпосылкой проектирования организационных структур управления жилой недвижимостью является обеспечение адекватных организационных форм содержанию хозяйственных процессов, обслуживающих расширенное воспроизводство недвижимости.

Традиционно различают 3 способа организации работ по эксплуатации и управлению недвижимостью: хозяйственный, партнерский, комбинированный.

Способ управления жилищными фондами (Б,) на практике определяется в зависимости от вида фондов (ФД их стоимости (С,), качества (КД месторасположения (М^, позиционирования на рынке (Р^, типа пользователей (Ь,), организационно-правовых форм контрагентов (Ок), то есть,

Б, = С„ К„ Р„ Ь„ Ок). (7)

Если абстрагироваться от фактора типа пользователя, то остальные факторы можно свести к понятию класса объекта недвижимости (] - индекс объектов).

При этом понятие класса объекта мыслится как преобразование отдельных полезных признаков в некоторый устойчивый количественный показатель, характеризующий качество объектов.

Под признаком объекта понимается количественное и качественное состояние объекта недвижимости, его функций и их взаимодействия, обусловливающее объемно-пространственную структуру, размеры и эксплуатационные особенности.

Количественные показатели качественной характеристики класса объекта недвижимости могут быть определены исходя из количества учтенных признаков; суммарной балльной оценки признаков, количества взаимозаменяемых признаков - Рзаи, шифра класса объекта (А, Б, В,... Ы).

(¿¿„К.). (8)

Класс объекта недвижимости по анализируемым признакам может быть определен по формуле

Г| I 2 г я

где Рь Р2, Рт - количество учтенных признаков по группам с единым удельным коэффициентом;

К], К2, Кт- удельный коэффициент группы признаков;

81, бг. 5т - балльная оценка отдельных признаков.

Разработанный метод позволяет определить большое количество классов объектов с различным набором необходимых полезных признаков, как реально существующих, так и не существующих, но возможных в будущем. Применительно к решению проблемы проектирования организационных структур управления недвижимостью автором разработана классификация объектов недвижи-

мости, которая позволяет в зависимости от их возраста, наличия удобств, комфортности, технического состояния коммунальной инфраструктуры, характеристики месторасположения определить стратегию управления жилищным фондом по его сохранению и воспроизводству.

Стратегия управления предполагает в зависимости от типа пользователей и организационно-правовых форм основных контрагентов управления жилищными фондами выявить новые тенденции, носящие устойчивый характер, а именно использовать метод делегирования полномочий. Стремление все учесть и запланировать уступает место допущению возможности изменений, а главным становится готовность извлечь пользу из непредвиденных обстоятельств; иерархические отношения замещаются партнерскими; частные интересы преобразуются в консолидированные.

Когда формируются долгосрочные партнерские связи, основные участники могут инвестировать работы друг друга, совместно использовать материально-технические, трудовые и информационные ресурсы, развивать сотрудничество в области инноваций, синхронизировать производственные программы, календарные планы и др., т.е. использовать принцип резонансной синхронизации

Основным методом организации работ управляющей компании является метод проектного управления и формирования портфеля объектов недвижимости, так как логика реализации научных основ управления жилой недвижимостью, выведенных автором, характеризуется неповторимостью объектов управления, их разнокачественностью, а следовательно, и специфичностью состава и структуры работ по их эксплуатации и управлению.

Это значит, что технология и организация работ в управляющей компании, в т.ч. в функциональных структурных подразделениях, должны строиться исходя из состава и последовательности выполнения работ по подготовке и реализации проектов по обеспечению сохранности и расширенного воспроизводства объектов жилой недвижимости с учетом особенностей различных фаз их жизненного цикла и сформированного портфеля заказов.

Предлагаемый метод проектного управления и сочетания матрично-целевого построения рабочих структур управления проектами определяет структуру планирования, производственную, финансовую, коммерческую, информационную и иные виды деятельности, делая их однородными, удобными для управления и ориентированными на конечный результат - обеспечение принципов сохранности и процессов расширенного воспроизводства объектов жилой недвижимости.

Учитывая содержание организационно-функциональной структуры управления жилой недвижимостью, технологические блоки необходимых работ объединяются в модули для последующего моделирования организационно-технологических решений основных форм воспроизводства жилой недвижимости.

Практика показывает, что необходимо разрабатывать не одну общую, а совокупность управленческих технологий, соответствующих не только формальному (по источнику возникновения) и содержательному признакам ситуации, но и их разнообразию в рамках трех режимов функционирования управляющей компании: реализации заданной программы; развития организации; переходных процессов.

Использование современных информационных технологий решения ситуационных задач управления жилой недвижимости целесообразно ориентировать на разработку инструментальных средств диалогового общения.

Пользователю моделей важно имитировать различные варианты реализации своей стратегии и тактики, а также прогнозировать развитие. Как показывает практика, ситуационный подход к разработке управленческой технологии эффективен лишь в том случае, если имеются: классификатор ситуаций, характерных для данной компании и ее производственной программы; набор процедур, с помощью которого система управления способна удовлетворительно с точки зрения производственных и коммерческих интересов и поставленных перед ней целей отреагировать на возникшую ситуацию; критерии выбора той или иной стратегии управления, полученные экспертным или другими методами.

Основываясь на технологии решения задач организационного управления жилой недвижимостью, автор предлагает подход к формированию программы функционирования и развития жилой недвижимости на региональном уровне, его разработки включены в концепцию и программу «Реформирования и модернизации жилищно-коммунального комплекса Воронежской области».

Как считает автор, оценку эффективности и социально-экономических последствий реализации Программы целесообразно проводить на основе системы индикаторов, которая обеспечит мониторинг ее реализации (сквозная оценка изменений от года к году), необходимость уточнения или корректировки поставленных задач и оценку реальной динамики изменений в жилищной сфере за оцениваемый период.

Индикаторы реализации основных мероприятий Программы по способу их выражения представляют собой не только количественные показатели, но и качественные характеристики и описания.

Реализация государственной жилищной политики в рамках данной Программы потребует системного подхода к решению задач, вытекающих из поставленных целей, поэтапного их выполнения с учетом определенных приоритетов в соответствующем периоде реализации.

Выполнение всех программных мероприятий, связанных с упорядочением инвестиционно - строительного процесса в жилищной сфере и организацией управления жилищным фондом, обеспечит создание благоприятных условий на территориях субъектов Российской Федерации. Так для ЖКК Воронежской области ежегодное наращивание объемов нового жилищного строительства планируется на уровне 35% в год, а обновление сложившейся застройки - на 10-12% в год, повышение уровня эффективности использования и содержания существующего жилищного фонда и коммунального хозяйства может быть выражено в снижении износа основных фондов до 30%.

ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ

• Разработана организационная модель расширенного воспроизводства жилищной недвижимости, в основу которой положены приоритеты реконструкции, модернизации и капитального ремонта, позволяющие более эффективно обеспе-

чить развитие и сохранность объектов жилищной недвижимости в условиях сложившейся городской застройки.

• Предложен системный подход к процессу обновления жилищной недвижимости, обеспечивающий ее расширенное воспроизводство, который в отличие от существующего комплексного подхода позволяет более полно учесть интересы населения, хозяйствующих субъектов, муниципальных властей и инвесторов. Целевая ориентация системного подхода включает в себя:

- требования к потребительским качествам жилья, уровню благоустройства и социального обслуживания населения;

- условия для обеспечения эффективной деятельности хозяйствующих субъектов;

- условия для реализации своих функций городскими властями в сфере бюджета, земельных отношений и операций с недвижимостью;

- возможность инвесторов снизить свои риски и обеспечить требуемую норму доходности на вложенный в недвижимость капитал.

• Разработаны методологические основы планирования производственного процесса на основе применения матрично-сетевых моделей. Результаты исследования целевой функции календарного плана и входящих в ее состав функций распределения ресурсов реализованы в программном комплексе «СвМР», который внедрен в ДСК г. Воронежа.

• Сформулированы теоретические основы управления объектами жилищной недвижимости как стохастической системы, позволяющей на различных этапах жизненного цикла, представленного как процесс преобразования ресурсов, учитывать особенности регулирования фазовых переходов на стадиях проектирования, строительства, эксплуатации и утилизации в зависимости от фаз (периодов) функционирования объектов недвижимости, что позволит в управленческой деятельности более точно выявить и реализовать организационно-технические и социально-экономические преимущества управляющих компаний.

• Разработана методология проектирования структуры управления жилой недвижимостью с выбором в качестве основной структуры управляющей компании на основе закономерностей устойчивого развития хозяйствующих субъектов ЖКК.

• Сформулированы принципы формирования стратегии развития управляющих компаний и предприятий ЖКК, учитывающие региональные особенности, инвестиционную привлекательность, требования рынка и возможность улучшения качества жизни.

• Разработаны обобщенная и нормативная функциональные модели деятельности жилищной управляющей компании, отражающие взаимосвязи с государством, собственниками недвижимости, контрагентами, арендаторами (пользователями), населением, инвесторами. Полученные модели адекватно и системно описывают основные функции управляющих компаний.

• Представлена логическая модель организационного проектирования управления жилой недвижимостью, включающая в себя:

- разработку механизма реализации поставленных целей и задач;

- проектирование организационных структур, позволяющих полностью реа-лизовывать функции управления;

- моделирование деятельности по всему спектру функциональных и ситуационных технологий и проектирования коммуникационных сетей (связей). • Разработаны основы стратегии развития жилищно-коммунального комплекса и управляющих компаний реализованные на примере концепции и программы развития жилищно-коммунальной сферы Воронежской области и представленные логической моделью формирования стратегии его развития.

Список публикаций, в которых отражены основные положения

диссертации Публикации в изданиях, рекомендованных ВАК РФ

1. Мищенко, В.Я. Вариационное представление задачи календарного планирования строительного производства / В.Я. Мищенко, П.Н. Курочка, С.А. Баркалов // Известия Вузов «Строительство». - Новосибирск, 1995, №12. - 0,7 пл. (Лично автором выполнено 0,2 п.л.).

2. Мищенко, В.Я. Агрегированно-вариационная модель календарного планирования строительного производства / В.Я. Мищенко, П.Н. Курочка, С.А. Бар-калов // Известия Вузов «Строительство». - Новосибирск, 1997, №4. - 0,7 п.л. (Лично автором выполнено 0,3 пл.).

3. Мищенко, В.Я. Методы решения задач календарного планирования на основе композиционных матрично-сетевых моделей / В.Я. Мищенко, Д.И. Емельянов // Известия Вузов «Строительство». - Новосибирск, 2002, №5. - 0,4 пл. (Лично автором выполнено 0,3 пл.).

4. Мищенко, В.Я. Основы формирования и развития рыночного механизма в сфере воспроизводства жилищного фонда / В.Я. Мищенко, В.Я. Осташко // Недвижимость: экономика, управление. - М., 2002. №1. - 0,3 пл. (Лично автором выполнено 0,15 пл.).

5. Мищенко, В.Я. Формирование стратегии развития городского жилищного фонда в рыночных условиях / В.Я. Мищенко // Организатор производства.- Пенза, 2004, №1 (6). - 0,35 пл. (Лично автором выполнено 0,35 пл.).

6. Мищенко, В.Я. Формирование рыночных механизмов реформирования жилищно-коммунального комплекса на региональном уровне / В.Я. Мищенко //Известия Тульского гос. университета, серия «Строительство, архитектура и реставрация». - Тула, 2004, №8. - 0,75 пл. (Лично автором выполнено 0,75 пл.).

7. Мищенко, В.Я. Роль реконструкции и модернизации в системе обеспечения сохранности и воспроизводства объектов недвижимости / В.Я.Мищенко //Известия Тульского гос. университета, серия «Строительство, архитектура и реставрация». - Тула, 2004, №8. - 0,5 пл. (Лично автором выполнено 0,5 пл.).

8. Мищенко, В.Я. Концепция и комплексная программа реформирования регионального жилищного комплекса / В.Я. Мищенко // Недвижимость: экономика, управление. - М., 2004, №9-10. - 0,5 п.л. (Лично автором выполнено 0,5 пл.).

9. Мищенко, В.Я. Пути решения проблемы сохранности жилищного фонда города / В.Я. Мищенко // Промышленное и гражданское строительство. - М., 2004, №11. -0,3 п.л. (Лично автором выполнено 0,3 пл.).

10. Мищенко, В.Я. К вопросу о технической эксплуатации объектов жилой недвижимости/ В.Я. Мищенко // Промышленное и гражданское строительство. -М., 2005, №11. - 0,3 п.л. (Лично автором выполнено 0,3 пл.).

11. Мищенко, В.Я. Стратегия обеспечения жильем граждан России / В.Я. Мищенко // Недвижимость: экономика, управление. - М., 2005, №11-12. - 0,6 пл. (Лично автором выполнено 0,6 пл.).

12. Мищенко, В.Я. Выбор рациональных форм воспроизводства жилищного фонда города / В.Я. Мищенко, Л.П. Мышовская //Известия Тульского гос. университета, серия «Строительство, архитектура и реставрация». - Тула, 2006, №9.

- 0,7 п.л. (Лично автором выполнено 0, 5 пл.).

13. Мищенко, В.Я Формирование ремонтной политики управляющей компании в процессе эксплуатации жилой недвижимости / В.Я. Мищенко, Л.П. Мышовская //Известия Тульского гос. университета, серия «Строительство, архитектура и реставрация». - Тула, 2006, №9. - 0,65 п.л. (Лично автором выполнено 0,5 пл.).

14. Мищенко, В.Я. Исследование финансовой политики крупных предприятий жилищного строительства / В.Я. Мищенко, А.Н. Борисов//Известия Тульского гос. университета, серия «Строительство, архитектура и реставрация». - Тула, 2006, №9. - 0,15 пл. (Лично автором выполнено 0,1 пл.).

15. Мищенко, В.Я. Анализ современного состояния жилищного фонда и инженерной инфраструктуры Воронежской области / В.Я. Мищенко, Е.П. Горбанева //Известия Тульского гос. университета, серия «Строительство, архитектура и реставрация». - Тула, 2006, №9. - 0,2 п.л. (Лично автором выполнено 0,15 пл.).

16. Мищенко, В.Я. Санация как форма воспроизводства объектов недвижимости / В.Я. Мищенко, Е.П. Горбанева //Известия Тульского гос. университета, серия «Строительство, архитектура и реставрация». - Тула, 2006, №9. - 0,2 пл. (Лично автором выполнено 0,15 пл.).

Монографии, учебные пособия 17 Мищенко, В.Я. Организационно - технологическое проектирование в условиях реконструкции действующих предприятий / С.А. Баркалов, В.Я. Мищенко, Б.Е. Садаков; ВПИ. - Воронеж, 1991. - 5,1 пл. (Лично автором выполнено 1,8 пл.).

18. Мищенко, В.Я. Моделирование и автоматизация организационно-технологического проектирования строительного производства / В.Я. Мищенко, С.А. Баркалов, П.Н. Курочка ; ВГАСА. - Воронеж, 1997. - 7,6 п.л. (Лично автором выполнено 2,5 пл.).

19. Мищенко, В.Я. Исследование и разработка финансово-кредитных механизмов реализации стратегий управления недвижимостью: Монография в 2-х томах / А.Н. Волков, П.Г. Грабовый, Н.Ю. Яськова и др. - М., «Содружество», 2002. -25,7 пл. (Лично автором выполнено 3,2 пл.).

20. Мищенко, В.Я. Организация содержания и обновления объектов жилищного комплекса: теория и практика / В.Я. Мищенко. - Воронеж : Изд-во ВГУ, 2003.

- 19 пл. (Лично автором выполнено 19 пл.).

21. Мищенко, В.Я. Архитектурное материаловедение: лабораторный практикум / В.Я. Мищенко, A.A. Суслов, O.A. Чернушкин ; ВГАСУ. - Воронеж, 2003. - 14,1 пл. (Лично автором выполнено 4,2 пл.).

22. Мищенко, В.Я. Экономические методы управления имущественным комплексом : учеб. пособие / В.Я. Мищенко, Н.И. Трухина, O.K. Мещерякова ; ВГАСУ. - Воронеж, 2003. - 7,4 п.л. (Лично автором выполнено 2,4 пл.).

23. Мищенко, В.Я. Проблемы содержания и обновления жилищного фонда : Монография./ В.Я. Мищенко / ВГАСУ. - Воронеж, 2004. - 8,6 п.л. (Лично автором выполнено 8,6 п.л.).

24. Мищенко, В.Я. Реконструкция и обновление сложившейся застройки города: Учебник для вузов. / В.Я. Мищенко, П.Г.Грабовый, В.А.Харигонов - М.: АСВ, 2006. 55 п.л. (Лично автором выполнено 5,5 п.л.).

Статьи и материалы конференций

25. Мищенко, В.Я. Моделирование и автоматизация организационно-технологического проектирования в строительстве с использованием информационно-экспертных систем / В.Я. Мищенко, П.Н. Курочка, С.А. Баркалов // 3 междунар. симп. "Реконструкция Санкт-Петербург-2005". - СПб, 1994, часть 5. -0,75 п.л. (Лично автором выполнено 0,3 п.л.).

26. Мищенко, В.Я. Оценка организационно-технологического уровня строительной продукции / В.Я. Мищенко, П.Н. Курочка, С.А. Баркалов // 3 междунар. симп. "Реконструкция Санкт-Петербург-2005". - СПб, 1994, часть 2. - 0,6 п.л. (Лично автором выполнено 0,3 пл.).

27. Мищенко, В.Я. Использование информационных технологий в инженерной подготовке реконструкции и капитального ремонта зданий и сооружений / В.Я Мищенко, Д.И. Емельянов // Высокие технологии в экологии: Сб. тр. 3-ей международной конференции - Воронеж, 2000 - 0,3 п.л. (Лично автором выполнено 0,2 п.л.).

28. Мищенко, В.Я. Моделирование и оптимизация в календарном планировании / В.Я. Мищенко, Д.И. Емельянов // Актуальные проблемы технологии, организации и управления строительным производством : Сб. науч. тр. - Воронеж, 2000. - 0,7 п.л. (Лично автором выполнено 0,5 п.л.).

29. Мищенко, В.Я. Некоторые особенности технической экспертизы зданий, построенных в послевоенный период / В.Я. Мищенко, Б.К. Немчинов, Р.Ю. Мяси-щев // Актуальные проблемы развития инвестиционно - строительной сферы России : Сб. науч. тр., посвященный 80-летию Московского государственного строительного университета - М., 2001. - 0,25 пл. (Лично автором выполнено 0,1 пл.).

30. Мищенко, В.Я. Применение математических методов в задачах организации работ по управлению недвижимостью / В.Я. Мищенко, Емельянов Д И. /У Актуальные проблемы развития инвестиционно-строительной сферы России : Сб. науч. тр. МГСУ - М., 2001. - 0,6 п.л. (Лично автором выполнено 0,4 пл.).

31. Мищенко, В.Я. Общие принципы построения календарных планов на основе матрично-сетевых моделей / В.Я. Мищенко, Д.И. Емельянов // Строительство и недвижимость. Актуальные проблемы экономики, управления, технологии : Межвуз сб. науч. тр. ВГАСУ. - Воронеж, 2001. - 0,4 п.л. (Лично автором выполнено 0,3 пл.).

32. Мищенко, В.Я. Математические методы оптимизации календарных планов, построенных на основе матрично-сетевых моделей / В.Я. Мищенко, Д.И. Емельянов // Актуальные проблемы развития инвестиционно - строительной сферы . Сб. науч. тр. МГСУ. - М., 2002. - 1,25 пл. (Лично автором выполнено 1,0 п.л.).

33. Мищенко, В.Я. Стратегия оптимизации распределения ресурсов в решении задач организации работ по управлению недвижимостью / В.Я. Мищенко // Проблемы и перспективы формирования региональных экономических стратегий : Сб. материалов 1-ой международной научно-практической конференции 18-19 декабря 2002 года - Пенза, 2002. - 0,15 пл. (Лично автором выполнено 0,15 пл.).

34. Мищенко, В.Я. Роль судебно-строительной экспертизы в системе профессионального управления недвижимостью / В.Я. Мищенко, Р.Ю. Мясищев, Ю.В. Мясищев // Материалы 1 -ой международной конференции «Строительство и недвижимость: судебная экспертиза и оценка» - Прага, 2003. - 0,8 пл. (Лично автором выполнено 0,4 пл.).

35. Мищенко, В.Я. Правовые аспекты организации управления недвижимостью в едином комплексе мер ее развития / В.Я. Мищенко // Материалы 1-ой международной конференции «Строительство и недвижимость: судебная экспертиза и оценка» - Прага, 2003. - 0,75 пл. (Лично автором выполнено 0,75 пл.).

36. Мищенко, В.Я. Организации работ по управлению недвижимостью на основе стратегии оптимизации распределения ресурсов / В.Я. Мищенко II Проблемы устойчивого функционирования, экспортирования и развития региональных производственных систем : Материалы международной научно-практической конференции. - Пенза. 2003. - 0,35 п.л. (Лично автором выполнено 0,35 п.л.).

37. Мищенко, В.Я. Стратегии развития городского жилищного фонда в рыночных условиях регионов России / В.Я. Мищенко // Проблемы устойчивого функционирования, экспортирования и развития региональных производственных систем : Материалы международной научно-практической конференции. - Пенза. 2003. - 0,35 пл. (Лично автором выполнено 0,35 пл.).

38. Мищенко, В.Я. Особенности технологии и организации СМР при завершении строительства объектов после длительной консервации / ВЛ. Мищенко // Научный вестник ВГАСУ. Серия: Дорожно-транспортное строительство. Выпуск №1. - Воронеж, 2003. - 0,4 пл. (Лично автором выполнено 0,4 пл.).

39. Мищенко, В.Я. Пути снижения инвестиционного риска при реализации крупных проектов / В.Я. Мищенко, Д.И. Емельянов // Высокие технологии в экологии : Труды 6-ой международной научно-практической конференции 21 -23 мая 2003 - Воронеж, 2003. - 0,15 п.л. п.л. (Лично автором выполнено 0,1 пл.).

40. Мищенко, В.Я. Формирование рыночных механизмов профессионального управления объектами жилищной недвижимости / ВЛ. Мищенко // Реформа ЖКХ - М.: 2004, №3. - 0,9 пл. (Лично автором выполнено 0,9 пл.).

41. Мищенко, В.Я. Характеристика системных свойств объектов недвижимости / В.Я. Мищенко // Актуальные проблемы строительства и недвижимости : Межвуз. сб. науч. тр. - Воронеж, 2004. - 0,35 пл. (Лично автором выполнено 0,35 пл.).

42. Мищенко, В.Я. Оптимизация распределения ресурсов в задачах по созданию и содержанию объектов недвижимости / В.Я. Мищенко, Д.И. Емельянов // Актуальные проблемы строительства и недвижимости : Межвуз. сб. науч. тр. -Воронеж, 2004. - 0,4 пл. (Лично автором выполнено 0,3 пл.).

43. Мищенко, В.Я. Проблемы незавершенного строительства в социальной сфере города Воронежа / В.Я. Мищенко, Е.П. Горбанева // Актуальные пробле-

мы строительства и недвижимости : Межвуз. сб. науч. тр. - Воронеж, 2004. - 0,3 п.л. (Лично автором выполнено 0,2 пл.).

44. Мищенко, В.Я. Проблемы санации жилых домов первого и второго периодов массового и индустриального домостроения / В.Я. Мищенко, Е.П. Горбанева II Образование, наука, производство и управление в XXI веке: Сб. тр. международной науч. конференции. - Старый Оскол, 2004. - 0,25 п.л. (Лично автором выполнено 0,15 пл.).

45. Мищенко, В.Я. Способы оптимизации использования ресурсов при реализации инвестиционных проектов / В.Я. Мищенко, Д.И. Емельянов, Е.Г. Анопри-енко // Высокие технологии в экологии : Труды 7-ой международной научно-практичес-кой конференции 19-21 мая 2004 г.- Воронеж, 2004. - 0,45 пл. (Лично автором выполнено 0,25 пл.).

46. Мищенко, В.Я. Роль реконструкции и модернизации в системе обеспечения сохранности и воспроизводства объектов недвижимости / В .Я. Мищенко, Е.П. Горбанева // Научный вестник ВГАСУ. Серия: Дорожно-транспортное строительство. Выпуск №2. - Воронеж, 2004. - 0,4 п.л. (Лично автором выполнено 0,3 пл.).

47. Мищенко, В.Я. Методы решения задач оптимизации использования ресурсов при реализации инвестиционных проектов на основе агрегированных матрично-сетевых моделей / В.Я. Мищенко, Д.И. Емельянов, Е.Г. Аноприенко // Проблемы и перспективы формирования и развития строительного и жилищно-коммунального комплексов в России : Сб. науч. тр. МГСУ. - М., 2004. - 0,5 пл. (Лично автором выполнено 0,3 пл.)

48. Мищенко, В.Я. Система мониторинга в задачах содержания и управления недвижимостью / В.Я. Мищенко, Д.И. Емельянов, Е.Г. Аноприенко // Научный вестник ВГАСУ. Серия: Дорожно-транспортное строительство. Выпуск №3. - Воронеж, 2004. - 0,25 пл. (Лично автором выполнено 0,1 пл.).

49. Мищенко, В.Я. Основные принципы формирования модели управления недвижимостью / В.Я. Мищенко, З.С. Микаилов // Материалы 2-ой международной конференции «Строительство и недвижимость: судебная экспертиза и оценка» - Прага, 2005. - 0,4 п.л. (Лично автором выполнено 0,3 пл.).

МИЩЕНКО ВАЛЕРИЙ ЯКОВЛЕВИЧ

ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОРГАНИЗАЦИИ ЭКСПЛУАТАЦИИ И ВОСПРОИЗВОДСТВА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени доктора технических наук 05 23 08 - Технология и организация строительства

Подписано в печать 28 02 2006 г Формат 60x84 1/16 Бумага писчая. Уч-изд л -2,1 Уел-печ л -2,0 Тираж 120 экз. Заказ №116

Отпечатано в отделе оперативной полиграфии Воронежского государственного архитектурно-строительного университета 394006, г Воронеж, ул 20-летия (М'ЩЦцд, (Н

РОС. НАЦИОНАЛЬНАЯ БИБЛИОТЕКА | С ОрирЛург ! оф ма ттг

" ■тчмТ^

\

J

I

II

Í

1

i

I

Î

I

I

I

I

•i

\ I

r;

¿00£A 74 OS

7405

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ.

ГЛАВА 1. АНАЛИЗ СУЩЕСТВУЮЩИХ МЕТОДОВ РЕШЕНИЯ ПРОБЛЕМЫ ОБЕСПЕЧЕНИЯ СОХРАННОСТИ И ВОСПРОИЗВОДСТВА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ.

1.1. Анализ современного состояния жилищного фонда и инженерной инфраструктуры в Российской Федерации.

1.2. Анализ теоретических исследований в области организации работ по обеспечению сохранности и воспроизводству объектов недвижимости.

1.3. Анализ отечественного и зарубежного опыта организации работ по обеспечению сохранности и воспроизводству объектов недвижимости.

1.4. Постановка цели и задач исследований.

ГЛАВА 2. ВЫБОР ЭФФЕКТИВНЫХ РЕШЕНИИ ПО ОБЕСПЕЧЕНИЮ СОХРАННОСТИ И ВОСПРОИЗВОДСТВУ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ.

2.1. Система технической эксплуатации объектов недвижимости

2.2. Роль реконструкции и модернизации в системе воспроизводства объектов недвижимости.

2.3. Технология и организация реконструкции и модернизации объектов недвижимости.

2.4. Технико-экономическое обоснование выбора рациональных методов ремонта, модернизации и реконструкции объектов недвижимости.

Выводы по главе 2.

ГЛАВА 3. МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОРГАНИЗАЦИИ РАБОТ ПО ОБЕСПЕЧЕНИЮ СОХРАННОСТИ И ВОСПРОИЗВОДСТВУ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ.

3.1. Формирование агрегированной матрично-сетевой модели производственного процесса и методов планирования ремонтно-строительных работ.

3.2. Методы оптимизации планирования ремонтно-строительных работ на основе анализа функции распределения ресурсов

3.3. Основы рационального планирования ремонтно-строительных работ на основе агрегированных матрично-сетевых моделей.

Выводы по главе 3.

ГЛАВА 4. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ НА РАЗЛИЧНЫХ ЭТАПАХ ЖИЗНЕННОГО ЦИКЛА.

4.1. Характеристика системных свойств объектов недвижимости

4.2. Исследование этапов жизненного цикла объектов недвижимости.

4.3. Обобщённая модель управления объектами жилой недвижимости на различных этапах жизненного цикла.

Выводы по главе 4.

ГЛАВА 5. НАУЧНО-МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТАМИ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ.

5.1. Формирование стратегии обеспечения сохранности и воспроизводства жилой недвижимости.

5.2. Методология проектирования организационных структур управления жилой недвижимостью.

5.3. Методологические принципы моделирования организационно-технологических решений по обеспечению сохранности и воспроизводству жилой недвижимости.

Выводы по главе 5.

Актуальность проблемы. Одним из существенных результатов социально-экономических преобразований, произошедших в России после 1991 г., стало формирование и активное развитие рынка недвижимости. Все большее число юридических и физических лиц участвует в операциях с недвижимостью.

Начавшись с массовой бесплатной приватизации жилья, пройдя стадии либерализации сделок с жилым недвижимым имуществом, создания начальной нормативной базы, регулирующей обращение этого специфического товара, и формирования рыночной инфраструктуры, балансирующей спрос и предложение, жилищный рынок в настоящее время подошел к порогу перехода «из количества в качество» его деятельности.

По данным Госстроя России в 2004 году было построено в общей сложности 41 млн. кв. м. жилья, а к 2010 году объемы строительства планируется увеличить вдвое, в том числе за счет обновления существующей застройки. Однако современная финансово-экономическая ситуация в жилищной отрасли такова, что без кардинального изменения всей системы организации содержания, управления и финансирования эффективное ее функционирование невозможно. В течение длительного времени государство компенсировало значительную часть расходов жилищной сферы, контролировало размещений и строительство жилья и объектов инженерной инфраструктуры, определяло уровень предоставляемых коммунальных услуг. Проводимая политика исключала рыночный спрос на услуги и жилье, снижала активность населения и хозяйствующих субъектов в формировании требований к качеству жилья и предоставляемых жилищно-коммунальных услуг.

Переход к реальным рыночным отношениям в жилищно-коммунальной сфере осуществлялся медленнее, чем в других сферах, что привело к нынешней кризисной ситуации. Техническое состояние основных фондов ЖКХ страны неудовлетворительное. В 2004 году в России объем ветхого и аварийного жилья увеличился до 125 млн. кв. м. В настоящее время более 290 млн. кв. м жилья требуют неотложного капитального ремонта, а 250 млн. кв. м - реконструкции и модернизации. Устаревшие морально и физически полносборные жилые здания на сегодняшний день составляют более половины жилищного фонда России. Проблема реконструкции жилищного фонда назрела настолько, что задержка с проведением реконструкции еще на 10-15 лет приведет по прогнозу учёных и специалистов к сносу в некоторых городах России до 20% существующей жилой застройки».

Масштаб проблемы характеризуется следующими показателями: жилищный фонд Российской Федерации (рис.1.1) по данным Госстроя России к 2005 составил 20,4 млн. жилых строений с общей площадью 2,912 млрд. кв. метров, из которых 72,4% сосредоточено в городах и 27,6% - в сельской местности.

Его техническое состояние может быть проиллюстрировано следующими данными:

• в хорошем и удовлетворительном состоянии (физический износ 0.40%) соответственно находятся 60% от общего количества строений и 83% от общей площади;

• в неудовлетворительном состоянии (износ от 41 % до 60%) - 27,8% и 14,8%;

• в ветхом - (61% и более) - 11,5% и 1,3%.

Таким образом, только 40% от общего количества зданий могут быть отнесены к постройкам, находящимся в хорршем (удовлетворительном) состоянии, около 50% построек в ветхом и неудовлетворительном состоянии.

По данным Главного контрольного управления Президента Российской Федерации по результатам проверки, износ инженерного оборудования в ЖКХ достиг 73%, инженерных сетей - 65%. Потери тепла при эксплуатации энергетического оборудования и систем теплоснабжения достигают 60%. Количество аварий и нарушений в работе коммунальных объектов возросло за последние 10 лет в 5 раз. В год в среднем приходится 200 аварий на 100 км сетей теплоснабжения и 70 - на 100 км сетей водоснабжения.

Сегодня в короткие сроки необходима разработка общей концепции развития жилищно-коммунального хозяйства в конкретных регионах страны с учетом характерных для них особенностей.

Государственный жилищный фонд

В полном хозяйственном ведении государственных предприятий

В оперативном управлении государственных предприятий

Фонд в собственности субъектов Федерации

Частный жилищный фонд

Фонд, находящийся в собственности граждан

Индивидуальные жилые дома

Приватизированные квартиры и дома

Построенные квартиры и дома

Приобретенные квартиры и дома

Общественный жилищный фонд 1

Фонд, находящийся в собственности юридических лиц

Построенный за счет собственных средств

Приобретенный за счет собственных средств

Построенный или приобретенный за счет жилищных, жилищностроительных кооперативов с не полностью выплаченным паевым взносом**

Квартиры в кооперативных домах*

Квартиры в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир

Муниципальный жилищный фонд

Фонд в собственности района, города

Ведомственный фонд в производственно-хозяйственном ведении муниципальных предприятий

Ведомственный фонд в оперативном управлении муниципальных учреждений

Квартиры и дома, приобретенные на др. законных основаниях

Рис. 1.1.1. Структура жилищного фонда РФ

В отличие от многих стран, в России ЖКХ является убыточным сектором экономики, который непосильным грузом «висит» на бюджете, но при этом всё равно находится в запущенном состоянии. Такая ситуация требует особого внимания, тщательного анализа и соответствующих организационно-экономических мер, способных коренным образом изменить положение дел в жилищно-коммунальной сфере.

Следовательно, необходимость и неотложность изменения ситуации в сфере развития жилищно-коммунального хозяйства России является первостепенной по значимости и актуальности научной и практической задачей.

Одна из причин неудовлетворительного состояния жилищно-коммунальной сферы заключается в том, что многие вопросы, связанные с обеспечением условий эффективной организации работ по сохранности и воспроизводству жилой недвижимости продолжают оставаться малоизученными.

Проблема развития жилищно-коммунального комплекса, методологии целостного (системного) исследования процессов функционирования и развития предприятий ЖКХ, повышения экономической устойчивости за счет реализации различных стратегий развития (инновационной, рыночной, внутрифирменной, инвестиционной и т.д.) носит открытый характер и предусматривает разработку многовариантных и многокритериальных подходов к решению конкретных задач.

Цель исследования состоит в решении проблемы развития теоретических основ формирования организационной модели воспроизводства жилой недвижимости и разработке методов по обеспечению её эксплуатации и устойчивого развитию на основных этапах жизненного цикла.

Достижение указанной цели потребовало решения следующих задач: • провести анализ современного состояния жилищного фонда и инженерной инфраструктуры в России, отечественного и зарубежного опыта по обеспечению сохранности и воспроизводства объектов недвижимости;

• обосновать формы и методы организации технической эксплуатации и ремонтов объектов жилищной недвижимости с учетом их конструктивных особенностей и рациональной периодичности их проведения;

• разработать организационную модель расширенного воспроизводства жилищной недвижимости с акцентом на реконструкцию, модернизацию и капитальный ремонт;

• сформулировать системный подход к процессу обновления жилищной недвижимости, обеспечивающий ее расширенное воспроизводство;

• разработать методологические основы планирования производственного процесса на основе анализа функции распределения ресурсов с использованием матрично-сетевых моделей;

• разработать обобщённую модель управления объектами недвижимости с учетом фазовых переходов на различных этапах их жизненного цикла;

• сформулировать методологические принципы эффективного управления жилой недвижимостью, основанные на оптимизации организационных структур и выборе рациональных организационно-технологических решений по обеспечению сохранности и воспроизводству объектов недвижимости;

• сформулировать принципы стратегии развития управляющих компаний и предприятий ЖКК, учитывающие региональные особенности, инвестиционную привлекательность, требования рынка и возможность улучшения качества жизни.

Достижение поставленной цели должно обеспечить повышение эффективности работы предприятий и системы ЖКК в целом, способствовать развитию более глубоких процессов реформирования в сфере ЖКК, приостановить нарастание негативных тенденций в отрасли, решить задачу дефицита жилья, как одного из важнейших социальных условий развития общества.

Теоретической и методологической основой исследования являются принципы системного анализа, современные экономические теории и фундаментальные труды отечественных и зарубежных ученых по актуальным проблемам организации содержания и управления недвижимостью, законодательные акты Российской Федерации и нормативные документы, определяющие стратегию развития экономики страны. В процессе исследования использованы методы системного, логического, корреляционно-регрессионного, экономико-статистического, математического и имитационного моделирования, экспертных оценок, анализ управления предприятиями и фирмами жилищно-коммунального комплекса различных форм собственности.

Предметом исследования являются организационно-технические, экономические отношения и процессы, происходящие в жилищно-коммунальном комплексе на муниципальном уровне в условиях рынка, стратегические направления и тактические приемы, эффективность методов организации ремонтно-строительных работ.

Объектом исследования является жилищно-коммунальный комплекс, включая его составляющие - предприятия, организации и пользователей объектов недвижимости и инфраструктуры.

Научная новизна работы определяется следующими результатами:

1. Предложена организационная модель расширенного воспроизводства жилищной недвижимости в основу которой положены приоритеты реконструкции, модернизации и капитального ремонта, позволяющие более эффективно обеспечить развитие и сохранность объектов жилищной недвижимости в условиях сложившейся городской застройки.

2. Предложен системный подход к процессу обновления жилищной недвижимости, обеспечивающий ее расширенное воспроизводство, который в отличие от существующего комплексного подхода позволяет более полно учесть интересы населения, хозяйствующих субъектов, муниципальных властей и инвесторов. Целевая ориентация системного подхода учитывает потребительские качества жилья, создание условий для обеспечения эффективности хозяйственной деятельности, возможности для реализации своих функций городскими властями, желание инвесторов снизить свои риски и обеспечить требуемую норму доходности.

3. Разработаны методологические основы планирования производственного процесса на основе применения матрично-сетевых моделей. Результаты исследования целевой функции календарного плана и входящих в ее состав функций распределения ресурсов реализованы в программном комплексе «CGMP», который внедрен в ДСК г. Воронежа.

4. Сформулированы теоретические основы управления объектами жилищной недвижимости как стохастической системы, позволяющей на различных этапах жизненного цикла, представленного как процесс преобразования ресурсов, учитывать особенности регулирования фазовых переходов на стадиях проектирования, строительства, эксплуатации и утилизации в зависимости от фаз (периодов) функционирования объектов недвижимости, что позволит в управленческой деятельности более точно выявить и реализовать организационно-технические и социально-экономические преимущества управляющих компаний.

5. Разработана методология проектирования структуры управления жилой недвижимостью на основе системного анализа устойчивого развития хозяйствующих субъектов ЖКК.

6. Сформулированы принципы формирования стратегии развития управляющих компаний и предприятий ЖКК, учитывающие региональные особенности, инвестиционную привлекательность, требования рынка и возможность улучшения качества жизни.

7. Разработаны обобщенная и нормативная функциональные модели деятельности жилищной управляющей компании, отражающие взаимосвязи с государством, собственниками недвижимости, контрагентами, арендаторами (пользователями), населением, инвесторами. Полученные модели доступно и системно описывают основные функции управляющих компаний.

8. Представлена логическая модель организационного проектирования управления жилой недвижимостью, включающая в себя разработку механизма реализации поставленных целей и задач, проектирование организационных структур, позволяющих полностью реализовывать функции управления, моделирование деятельности по всему спектру функциональных и ситуационных технологий и проектирования коммуникационных сетей (связей).

9. Разработаны основы стратегии развития жилищно-коммунального комплекса и управляющих компаний на примере концепции и программы развития жилищно-коммунального сферы Воронежской области и представлена логическая модель формирования стратегии его развития.

Практическая значимость результатов выполненного исследования определяется тем, что применение разработанных научных положений, методологии и рекомендаций способствуют обеспечению сохранности и воспроизводству объектов жилой недвижимости на уровне современных требований с минимальными ресурсозатратами, а также повышению устойчивости деятельности управляющий компаний и предприятий ЖКК.

Достоверность полученных результатов обусловлена применением современных теорий принятия решений, основных положений науки о технологии, организации и управлении, использовании системного подхода, концепции устойчивого развития сложных систем и их организационно-технологической надежности, обоснованных методов теоретических и экспериментальных исследований, методологических и научно-практических положений, разработанных автором, а также применения репрезентативного объема данных, представляющих собой обширный массив информации по исследуемой проблеме.

Апробация и внедрение результатов исследования.

Основные теоретические и практические положения диссертации докладывались автором на международных конференциях в Санкт -Петербурге (1996 г.), Москве (1999 г.), Пензе (2002 г.), Праге (2003 г.); на всероссийских конференциях в Москве (1999-2001 г.), Воронеже (1997-2003 г.); региональных конференциях в Белгороде (2000 г.), Красноярске (1989 г.). и др.

Теоретические положения и практические рекомендации реализованы при разработке общей концепции организации содержания и управления развитием недвижимости Воронежской области.

Результаты исследования использованы автором в учебном процессе. и

На защиту выносятся:

• Результаты теоретического обобщения и концептуальная организационная модель расширенного воспроизводства с акцентом на реконструкцию, модернизацию, капитальный ремонт и обеспечение сохранности объектов недвижимости.

• Научно-методологические аспекты моделирования рациональных организационно-технологических решений при планировании производственного процесса на основе применения матрично-сетевых моделей с учетом анализа функций распределения ресурсов.

• Системный подход к процессу обновления жилищной недвижимости, обеспечивающий ее расширенное воспроизводство.

• Теоретические основы управления объектами жилой недвижимости на различных этапах жизненного цикла и развития системы с учетом регулирования фазовых переходов на стадиях проектирования, строительства и эксплуатации.

• Методология проектирования структуры управления жилой недвижимостью на основе системного анализа устойчивого развития хозяйствующих субъектов ЖКК.

• Принципы формирования стратегии развития управляющих компаний и предприятий ЖКК, учитывающие региональные особенности, инвестиционную привлекательность, требования рынка и возможность улучшения качества жизни.

Публикации. По теме диссертационной работы автором написано статей, научных отчётов, докладов свыше 80, из них три монографии, четыре учебных пособия общим объемом 110 п.л., в т.ч. лично автором опубликовано 47,5 п.л. Структура работы и ее основные разделы.

Диссертация состоит из введения, 5 глав, выводов, предложений, библиографии и приложений. Общий объем диссертации составляет 312 страниц, из них 113 таблиц, 83 рисунка, библиография содержит 313 наименований трудов отечественных и зарубежных авторов.

ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ

• Разработана организационная модель расширенного воспроизводства жилищной недвижимости, в основу которой положены приоритеты реконструкции, модернизации и капитального ремонта, позволяющие более эффективно обеспечить развитие и сохранность объектов жилищной недвижимости в условиях сложившейся городской застройки.

• Предложен системный подход к процессу обновления жилищной недвижимости, обеспечивающий ее расширенное воспроизводство, который в отличие от существующего комплексного подхода позволяет более полно учесть интересы населения, хозяйствующих субъектов, муниципальных властей и инвесторов. Целевая ориентация системного подхода включает в себя: требования к потребительским качествам жилья, уровню благоустройства и социального обслуживания населения; условия для обеспечения эффективной деятельности хозяйствующих субъектов; условия для реализации своих функций городскими властями в сфере бюджета, земельных отношений и операций с недвижимостью; возможность инвесторов снизить свои риски и обеспечить требуемую норму доходности на вложенный в недвижимость капитал.

• Разработаны методологические основы планирования производственного процесса на основе применения матрично-сетевых моделей. Результаты исследования целевой функции календарного плана и входящих в ее состав функций распределения ресурсов реализованы в программном комплексе «CGMP», который внедрен в ДСК г. Воронежа.

• Сформулированы теоретические основы управления объектами жилищной недвижимости как стохастической системы, позволяющей на различных этапах жизненного цикла, представленного как процесс преобразования ресурсов, учитывать особенности регулирования фазовых переходов на стадиях проектирования, строительства, эксплуатации и утилизации в зависимости от фаз (периодов) функционирования объектов недвижимости, что позволит в управленческой деятельности более точно выявить и реализовать организационно-технические и социально-экономические преимущества управляющих компаний.

• Разработана методология проектирования структуры управления жилой недвижимостью, с выбором в качестве основной структуры управляющей компании, на основе закономерностей устойчивого развития хозяйствующих субъектов ЖКК.

• Сформулированы принципы формирования стратегии развития управляющих компаний и предприятий ЖКК, учитывающие региональные особенности, инвестиционную привлекательность, требования рынка и возможность улучшения качества жизни.

• Разработаны обобщенная и нормативная функциональные модели деятельности жилищной управляющей компании, отражающие взаимосвязи с государством, собственниками недвижимости, контрагентами, арендаторами (пользователями), населением, инвесторами. Полученные модели адекватно и системно описывают основные функции управляющих компаний.

• Представлена логическая модель организационного проектирования управления жилой недвижимостью, включающая в себя:

- разработку механизма реализации поставленных целей и задач;

- проектирование организационных структур, позволяющих полностью реализовывать функции управления;

- моделирование деятельности по всему спектру функциональных и ситуационных технологий и проектирования коммуникационных сетей (связей).

• Разработаны основы стратегии развития жилищно-коммунального комплекса и управляющих компаний реализованные на примере концепции и программы развития жилищно-коммунального сферы Воронежской области и представлена логическая модель формирования стратегии его развития.

1. Абрамов Л.И., Позняков В.В. Управление строительной организацией (включая АСУС). -М.: Высш. шк., 1990. - 250 с.

2. Авдеенко В.Н., Котов В.А. Производственный потенциал предприятия/ Нормативное определение и рациональное использование. — М.: Знание, 1986.- 64 с.

3. Авеков В.В., Баранова Т.В., Райзберг Б.А. Аренда объектов государственной и муниципальной собственности. Под редакцией профессора Райзберга Б.А. М: МАМАРМЕН, 2001

4. Аганбегян А.Г. Система моделей народнохозяйственного планирования. М.: Мысль, 1972

5. Агапкин В.М., Хайтун А.Д. Мобильность строительного производства. -М.: Стройиздат, 1987. 304 с.

6. Административное право зарубежных стран. М.: Изд. «Спарк», 1996.

7. Алпатов А.А. Управление реструктуризацией предприятий. М.: Изд. ВШПП, 2000

8. Амбарцумов А. А., Стерликов Ф. Ф. 1000 терминов рыночной экономики-М.: Крон-Пресс, 1993.-405 с.

9. Антюганов С.В., Аратский Д.Б., Козерадский А.А., Мальцев А.А. Системно-концептуальные подходы к управлению собственностью в Нижегородской области: опыт и перспективы. ГИ1111 «Нижполиграф», Нижний Новгород, 1997.

10. Анцупов А.Я., Шипилов А.И. Конфликтология, М.: Прогресс, 1989г.

11. Афанасьев В. А. Поточная организация строительства. Ленинград, Стройиздат, 1990. 160с.

12. Афанасьев В.А., Афанасьев А.В. Проектирование организации строительства и организации производства работ: Учебное пособие. РИОЛИ-СИ, 1988.

13. Ахъюджа X. Сетевые методы управления в проектировании и производстве. М.: Мир, 1979. - 622с.

14. Бабакин В.И. и др. Переустройство жилых зданий. М.: Московский рабочий, 1971.

15. Бабакин В.И. Техническое состояние и физический износ жилых зданий // Городское хозяйство Москвы, №11, 1986.

16. Багриновский К.А., Егорова Н.Е., Радченко В.В. Имитационные модели в народно-хозяйственном планировании. -М.: Экономика, 1980. 200 с.

17. Балабанов И.Т. Основы финансового менеджмента. Как управлять капиталом? М.: Финансы и статистика, 1995.

18. Балицкий B.C. Программно-целевое совершенствование работы строительных организаций. Киев: Будивельник, 1987. - 160 с.

19. Баловленков Е.В. «Менеджер идеальный руководитель», М.: 2001г.

20. Баркалов С. А. Теория и практика календарного планирования строительного производства. Воронеж, ВГАСА, 1999. 216 с.

21. Басаргин А.Ф., Рахлин А.Е. Система управления социальным жильем. Опыт Великобритании. ОНФЫ. М.: 2001.

22. Баскаев К. Бесплатного жилья не бывает //Экономика и жизнь. 2000. -№8.

23. Безопасность жизнедеятельности. М.: Высшая школа, 1999.

24. Бельтюкова E.JL, Панфилов Л.С. и др. «Экономика и организация труда, производства и управления». НТЦ «Развитие», М.: 2001 г.

25. Беляев Л.Л., Коротков Э.М. «Системология организации», М: Инфра-М,2000г.26. .Комплексная программа «Реформирование жилищно-коммунального комплекса Воронежской области на 2004-2010 годы» Воронеж, 2005 г.

26. Бессонов О.Э. и др. Методическое обеспечение социально-экономического мониторинга. Новосибирск, 1995.

27. Билецкий О. Б. Организационно-технологические основы АСУ в строительстве. Киев, 1983. - 120с.

28. Бинкин Б.А., Черняк В.Н. Эффективность управления: Наука и практика. -М.: Наука, 1982.- 144 с.

29. Бир Ст. Кибернетика и управление производством. М.: Наука, 1965. -391с.

30. Бланд Р. Руководство по доходм для местного правительства. М.: 1996.

31. Бобрыкина JI. Я. Разработка и исследование модели оперативного планирования работы судостроительного предприятия на базе типовых альтернативных фрагментов. /ТАФ/. Дисс. к.т.н. Д., 1979, 252с.

32. Борт С. Г. Календарное планирование строительно монтажных работ в условиях функционирования АСУС. Киев, 1979. - 66с.

33. Брайнина Е.Ю. Теплозащитные свойства наружных стен из прокатного керамзитобетона. // Строительная теплофизика и окустика. М.: ГОС-ИНТИ, 1973.

34. Букато В.И., Лапидус М.Х. Экономические отношения в капитальном строительстве. JL: Стройиздат, 1989. - 400 с.

35. Булгаков С. Н. Технологические инновации в инвестиционно-строительном комплексе. Белгород, 1998. - 547с.

36. Булгаков С.Н. Реконструкция жилых зданий, М., 1999.

37. Бусленко Н. П. Моделирование сложных систем (2-е издание). М.: Наука, 1978.-399с.

38. Бутырин А.Ю. Судебная строительно-техническая экспертиза (теоретические, методические и правовые основы): Учебное пособие. М.: Юридическое бюро «Городец», 1998. - 196 с.

39. Бушуев С. Д. Разработка алгоритмов управления строительством. Киев, 1980. 135 с.

40. Бюджетная система Российской Федерации. Под ред. проф. Поляка Г.Б. -М.: Финансы и статистика, 1999

41. Вайсман Арнольд «Стратегия маркетинга и менеджмента» М.: «Экономика» 1995г.

42. Васильев Е.М. Управление строительным производством. Д.: Стройиздат, 1990.-208 с.

43. Веббер Алан. «В бизнесе все как в Природе». М.: «Искусство управления» № 3,2001г.

44. Веделеев Б.В. и др. Исследование технического состояния и эксплуатационного режима плоских рулонных кровель // Труды ГИСИ вып. 55. -Горький: Волжско-Вятское издательство, 1971.

45. Вейц Р.И. Производственные дефекты в жилищном строительстве и меры их предупреждения. М.: Стройиздат, 1976.

46. Велихов JI.A. Основы городского хозяйства: общее учение о городе, его упрравленииЮ, финансах и методах хозяйства. M.-JL, 1928.

47. Вергун В.В. «Фундаментальные законы существования и выживания человека», М.: 2000г.

48. Винер Норберт. Кибернетика, М.: «Наука», 1983г.

49. Вир С. «Мозг фирмы», М.: «Радио и связь», 1993г.

50. Виссарионов А.Б. Государственное регулирование экономики переходного периода. Автореф. дис. —М., 1995. 36 с.

51. Виханский О.С. Стратегическое управление. Учебник 2-Е изд. Москва,

52. Волчков Н.Г. Справочник по недвижимости М.: Инфра-М, 1996

53. Воронин М.И. Диагностика экономического состояния строительных организаций в условиях рынка: вопросы методологии. Автореф. дис. — М.: МГУ У, 1999.-38 с.

54. Воропаев В. И. Методические рекомендации по применению и использованию сетевых моделей в строительстве. Москва, ЦНИИЭУС, 1990. 150 с.

55. Воропаев В.И. Модели и методы календарного планирования в АСУС. -М.: Стройиздат, 1975. 232 с.

56. Всийник Л.И. «Термодинамика реальных процессов», Минск: Наука и техника. 1991г.

57. Вяткин В.Н. Организационное проектирование хозяйственных комплексов. М.: Экономика, 1987. 102 с.

58. Гейтс Билл «Бизнес со скоростью мысли», М.: ЭКСМО-ПРЕСС, 2001 г.

59. Глазунов В.Н. Инвестиционная политика предприятия //Финансы. -1999.-№ 12.

60. Гогуа Н.К. Организация контролинга в строительном бизнесе с учетом рисков. М.: СИП РИА, 2000. - 184 с.

61. Голенко Д. И. Оптимизация календарного планирования. Кибернетика, 1970, №6. с. 35-44.

62. Голенко Д. И. Статистические методы сетевого планирования и управления. М.: Наука, 1968. - 400с.

63. Голенко Д. И. Статистические модели в управлении производством. -М.: Статистика, 1973. 368с.

64. Голуб JI. Г. Вопросы экспериментального исследования экономических моделей. Москва, Экономика, 1982, т. XVIII, вып. 6. с. 1089-1102.

65. Государственная собственность и приватизация во Франции. М.: ИНИОН РАН, 1998.

66. Государственное регулирование рыночной экономики: федеральный региональный, муниципальный уровень. М.: Изд. РАГС, 1998.

67. Грабовый П.Г. и др. Экономика и управление недвижимостью: учебник для вузов. Смоленск, Смолин-Плюс. - М.: АСВ, 1999. - 567 с.

68. Реконструкция и обновление сложившейся застройки города. Учебное пособие для вузов./Под общей редакцией П.Г. Грабового и В.А Харитонова. -М.:Изд-во «АСВ» и «Реалпроект» 2006.-С.-624

69. Грабовый П.Г., Цай Т.Н. и др. Конкуренция и управление рисками на предприятиях. М.: Алане, 1996. - 280 с.

70. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая и вторая -М.:Изд. группа Норма-Инфра-М, 1998

71. Грейсон Джексон младший. Карла 0'Делл. «Американский менеджмент на пороге XXI века» М.: Экономика, 1991г.

72. Грин Роберт. «48 Законов власти», М.: «Рипол классик», 2000г.

73. Гровер Р., Соловьев М., Управление недвижимостью. Учебник. М.: высшая школа приватизации и предпринимательства, 2001-11-28

74. Грошев В.А. Государственная собственность: природа, противоречия, пути демократизации. СПб. изд. ЛФЭИ, 1991

75. Гусаков А. А. Методика совершенствования организационно-технологической подготовки строительного производства. М.: Строй-издат, 1985. - 156 с.

76. Гусаков А. А. Организационно-технологическая надежность строительного производства. М.: Стройиздат, 1974. - 254с.

77. Гусаков А. А. Организационно-технологическая надежность строительства. М.: SvR - Аргус, 1994. - 472с.

78. Гусаков А. А. Основы проектирования организации строительного производства. М.: Стройиздат, 1977. - 287с.

79. Гусаков А. А. Системотехника строительства. М.: Стройиздат, 1983. -440 с.

80. Гусаков А.А. и др. Системотехника строительства. Энциклопедический словарь. М.: Фонд «Новое тысячелетие», 1999. - 432 с.

81. Гусаков А.А. Основы проектирования организации строительного производства. М.: Стройиздат, 1974. - 252 с.

82. Гусаков А.А., Ильин Н.Н. Методы совершенствования организационно-технической подготовки строительного производства. М.: Стройиздат, 1985.

83. Гусаков А.А., Монфред Ю.Б., Прыкин Б.В. и др. Организационно-технологическая надежность строительства. М.: SvR -Аргус, 1994. -472 с.

84. Дихтль Е., Хершген X. Практический маркетинг: Учебное пособие/ пер. с нем. М.: Высшая школа, 1995. - 255 с.

85. Дмитриев А.Н. и др. Проблемы реконструкции и сноса пятиэтажных панельных домов в Москве. ПГС, №4, 1996, с. 28-30.

86. Дмитриев Б.В., Зеликин Л.М. И вновь о пятиэтажках. Архитектура и строительство. М., №3, 1996, с. 7-10.

87. Доничев О.А. Становление и развитие рынка инвестиций в условиях реформирования экономики (региональный аспект). М., 1996. - 235 с.

88. Жилищная политика местных властей: уроки западно-европейского опыта и реформы в России. СПб, Наука, 1998.

89. Жилищная экономика. Пер. с англ. М.: 1996.91. Жилищный кодекс РСФСР.

90. Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в РФ".

91. Закон Российской Федерации "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ".

92. Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики".

93. Занадворов B.C., Занадворова А.В. Экономика города. М.: изд. Магистр, 1998

94. Зильберман М. Б. Автоматизация годового и оперативного планирования в жилищно-гражданском комплексе. Ленинград, Стройиздат, 1982. 152 с.

95. Зотов В.Б. Жилищно-коммунальный комплекс в системе управления городом. М.: 1996.

96. Зотов В.Б. Территориальное управление. Методология, теория, практика. -М.: «ИМ-Информ», 1998

97. Зырьянов B.C. Испытания опертых по контуру панелей в домах серии II-49 Д. // Прочность. М.: ГОСИНТИ, 1973.

98. Иванов А.П. Комплексное развитие жилищно-коммунального хозяйства городов и сел. М.: Стройиздат, 1987.

99. Исследование и разработка финансово-кредитных механизмов реализации стратегий управления недвижимостью (том I) // Монография, Москва, «Содружество», 2002 г., с. 220.

100. Исследование и разработка финансово-кредитных механизмов реализации стратегий управления недвижимостью (том II) // Монография, Москва, «Содружество», 2002 г., с. 182.

101. Казанский Ю.Н. Опыт организации и управления строительными фирмами в США. М.: Стройиздат, 1985. - 270 с.

102. Каменецкий М.И. и др. Прикладная наука и инновационная деятельность (Экономика и управление). М.: Диалог-МГУ, 1998. - 330 с.

103. Каменецкий М.И. Строительный комплекс России в условиях спада инвестиционной активности. Проблемы прогнозирования. М. : Экономика строительства, № 2, 1993. - 8 с.

104. Ким О.В. и др. Демонополизация управления и обслуживания жилищного фонда. М.: 1996.

105. Кириллова А.Н. Жилищная политика в условиях рыночных отношений. Изд-во "Картолитография", М.: 1999

106. Кириллова А.Н. Жилищно-коммунальное хозяйство: направления развития и механизмы стабилизации финансового состояния. В сборнике научных трудов "Перспектива" РАЕН., М.: 1999

107. Кириллова А.Н. Развитие новых форм управления недвижимостью в условиях становления собственников жилья. В сборнике научных трудов "Проблемы регионального развития и пути их решения в условиях переходной экономики РАЕН, М.: 2002.

108. Ю.Клизовский J1. «Основы миропонимания новой эпохи» Рига. «Виеда» 1990г. Т1 3.

109. Ш.Клиффорд Ф. Грей, Эрик У. Ларсен и др. Управление проектами // Москва, 2003 г. 527 с.

110. Коленсо Майкл «Стратегия Кайзен для успешных перемен в организации», М.: ИНФРА-М, 2002г.

111. Колин Друрк. Учет затрат методом стандарт-кост. М.: ЮНИТИ, 1998.

112. Колотилкин Б.М. Обеспечение надежности ограждающих конструкций жилых зданий. // Жилищное строительство, 1980, №4.

113. Коневских П.М. Эффективность территориальной концентрации и специализации промышленности производства. М.: Экономика, 1986. -102 с.

114. Концепция управления государственным имуществом и приватизация в Российской Федерации (одобрено . Постановлением Правительства Российской Федерации от 9 сентября 1999 г., № 1024)

115. Костецкий Н.Ф. Государственное регулирование инвестиционно-строительной деятельности // Экономика строительства. 1999. - № 12.

116. Кофман А. Сетевые методы планирования и их применение. Москва, Прогресс, 1968. 181 с.

117. Кох Ричард «Принцип 80/20», Минск: «Попурри», 2002г.

118. Кочетков А. Эффективность системы государственной власти. «Власть», №5 1997

119. Кравченко В.Ф., Кравченко Е.Ф. и др. «Организационный инженеринг». М.: «Приор», 1999г.

120. Красовский В. П. Долгосрочные программы капитальных вложений. -М.: Экономика, 1974. 270с.

121. Красовский Ю.Д. «Организационное поведение» М.: ЮНИТИ, 1999г.

122. Кротков Е.А., Березин В.П. Специализация в строительстве. М.: Стройиздат, 1988.- 184 с.

123. Кулешов В. В. Модельное обеспечение технологии плановых расчетов. -Новосибирск, Наука, 1980. 143 с.

124. Куликов Ю. А. Имитационные модели и их применение в управлении строительством. Ленинград, Стройиздат, 1983. 224 с.

125. Куликов Ю. А. Методы проектирования возведения промышленных объектов с учетом организационно-технологической надежности. Дис-серт. к.т.н. М., 1975. - 147с. '

126. Куликов Ю.А. Имитационные модели и их применение в управлении строительством. Л.: Стройиздат. Ленингр. отд. - 1983. - 224 с.

127. Кутуков В.Н. Реконструкция зданий. М. Высшая школа, 1981, 267 с.

128. Лазебник В.М., Юдин А.И. Сокращение сроков строительства в крупнопанельном домостроении. Киев: Будивельник, 1987. - 192 с.

129. Лебедев В.Г., Томилина Д.Н., Краюхин Г.А. и др. Методика анализа деятельности предприятий в условиях рыночной экономики: Уч. пособие, С-Пб.: СПбГИЭА, 1996. 234 с.

130. Лебедь Б. Я. Системный подход к разработке баз данных для календарного планирования строительства. Москва, 1983. 10 с.'

131. Ледяев В.Г. «Власть: концептуальный анализ» М.: РОССПЭП. 2001г.

132. Литвак В.В., Силич В.А., Яворский М.И. Региональный вектор энергосбережения.- Томск, ТПУ, 1999

133. Лоуренс Питер Дж. «Принцип Питера или Почему дела идут вкривь и вкось», М.: ЭКСМО-ПРЕСС, 2000г.

134. Лукманова И.Г. Менеджмент качества в строительстве. М., МГСУ, 2001.

135. Макиавелли Н. «Государь», Минск: Современный литератор, 1999г.

136. Малыгин А.А., Ларюшина Н.М., Витин А.Г. Нормативы капитальных вложений: Справ, пособие-М.: Экономика, 1990.-315 с. •

137. Манаенкова Э.А., Абрамов Л.И. Организация и планирование строительного производства, управление строительной организацией. М.: Стройиздат, 1990.

138. Мартинан Клод. Частное финансирование коммунальных служб и отраслей инфрструктуры. Французский опыт. Париж, 1995 ■

139. Матвеев Е.П. Реконструкция жилых зданий. М.: ГУП ЦПП, 1999. - 367 с.

140. Меркин P.M. Экономические проблемы сокращения продолжительности строительства. М.: Экономика, 1978. - 174 с.

141. Мескон Майкл, М.Альберт. «Основы менеджмента». М,: «Дело», 1996г.

142. Методика обследования и проектирования оснований и фундаментов при капитальном ремонте, реконструкции и надстройке зданий. М. Стройиздат, 1972.

143. Методика определения физического износа зданий. М., 1970.

144. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов и их отбору для финансирования (на основании постановленияправительства РФ от 15.07.93 г. № 683. Официальное издание) М., 1994.-80 с.

145. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов (вторая редакция). Официальное издание. М. Экономика, 2000.

146. Микроэкономика в таблицах и графиках: учебник для вузов/ Б.В.Прыкин, Т.Б.Прыкина, Н.Д.Эриашвили, С.В.Захаров; под ред. Проф. Б.В.Прыкина. М.: Финансы, ЮНИТИ, 1998.- 503 с.

147. Мильнер Б.З., Евенко Л.П., Рапопорт B.C. Системный подхода к организации управления. М.: Экономика, 1983. Теория организаций. -М.:Инфра-М. 1998

148. Минаков Н.Н. Социальные основы жилищно-коммунальной реформы. -Тула, РИФ "ИНФРА", 2001

149. Минцберг Г. «Структура в кулаке», С-Пб: «Питер», 2001 г.

150. Михалко В.Р. Ремонт конструкций крупнопанельных зданий. М., Стройиздат, 1986, 310 с.

151. Мищенко В. Я. Моделирование и автоматизация организационно-технологического проектирования строительного производства. Воронеж, ВГАСА, 1997. 120 с.

152. Мищенко В. Я., Емельянов Д. И. Математические методы оптимизации календарных планов, построенных на основе матрично-сетевых моделей. // Актуальные проблемы развития инвестиционно-строительной сферы: Сб. науч. тр. МГСУ Москва, 2002, с. 154 - 174.

153. Мищенко В. Я., Емельянов Д. И. Методы решения задач календарного планирования на основе композиционных матрично-сетевых моделей // Изв. ВУЗов. Строительство, 2002. №5, с. 58 63.

154. Мищенко В. Я., Емельянов Д. И. Методы решения задач оптимального использования ресурсов при реализации инвестиционных проектов на основе агрегированных матрично-сетевых моделей // Изв. ВУЗов. Строительство, 2003, в печати.

155. Мищенко В. Я., Емельянов Д. И. Моделирование и оптимизация в календарном планировании. // Актуальные проблемы технологии, организации и управления строительным производством. Сб. науч. тр. ВГАСА, Воронеж, 2000, с. 8 - 18.

156. Мищенко В. Я., Емельянов Д. И. Применение математических методов в задачах организации работ по управлению недвижимостью. // Актуальные проблемы развития инвестиционно-строительной сферы России: Сб. науч. тр. МГСУ-Москва, 2001, с. 155 163.

157. Мищенко В. Я., Емельянов Д. И. Пути снижения инвестиционного риска при реализации крупных проектов. // Сборник трудов 6-ой международной научно-практической конференции «Высокие технологии в экологии» Воронеж, 2003, в печати.

158. Мищенко В. Я., Сергеев С. П., Емельянов Д. И., Новиков А. П. Управление проектами и информационные технологии. // Актуальные проблемы технологии, организации и управления строительным производством: Сб. науч. тр. ВГАСА Воронеж, 2000, с. 39 - 41.

159. Моделирование и применение вычислительной техники в строительном производстве. Справочное пособие. А. А. Гусаков и др. Москва, Стройиздат, 1979. 286 с.

160. Модин А. А. Основы разработки и развития АСУС. Москва, Наука, 1981.279 с.

161. Мордохова Т., Коморов А. Совершенствование системы оценки объектов приватизации. Инвест-курьер, 1988,№3

162. Морозов Ю.Б. Исследование трещинообразования в наружных стенах 25-этажного панельного дома на пр. Мира. // Проектирование и исследование жилых и общественных зданий в Москве. М.: ГОСИНТИ, 1973.

163. Надежность изделий машиностроения. Система сбора и обработки информации. Методы определения точечных оценок. Показатели надежности по результатам наблюдений. ГОСТ 17509-72. И.: Изд. Стандартов, 1974.

164. Назаров А.К. Теоретические основы безопасности жизнедеятельности. — Курган; 1993.

165. Налимов В.В. Теория эксперимента. М.: Наука, 1971.

166. Нормы амортизационных отчислений по основным фондам народного хозяйства СССР и положение о порядке планирования начисления и использования амортизационных отчислений в народном хозяйстве. Госплан СССР. М.: Экономика, 1974.

167. Норткот Сирил Паркинсон «Полный свод законов Паркинсона и миссис Паркинсон», М.: ЭКСМО-ПРЕСС, 2001г.

168. Обзор исследований по вопросам оптимального использования ресурсов в системах сетевого планирования и управления. Киев, 1968. — 151 с.

169. Обозов С.А. Формирование инвестиционного потенциала предприятий промышленности, строительства и городского хозяйства: Монография. -Н. Новгород: Изд-во Нижегородского государственного университета им. Н.И. Лобачевского, 1998. 286 с.

170. Общий курс менеджмента в таблицах и графиках: Учебник для вузов/ Б.В.Прыкин, Л.В.Прыкина, Н.Д.Эриашвили, З.А.Усман /Под ред. проф. Б.В.Прыкина. М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1998.- 415 с.

171. Олейник П.П. и др. Организация строительства // Москва, Профиздат, 2001 г., 408 с.

172. Олейник П.П., Степанов И.В. Мобильные здания в строительстве. М.: Стройиздат, 1985. - 136 с.

173. Организационно-экономическое моделирование стратегии управления жилищно-коммунальным комплексом России // Монография, Москва, «Содружество», 2001 г., с. 136.

174. Орешин В.П. Государственное регулирование национальной экономики. Учебное пособие. М.: Юристь, 1999

175. Особенности приватизации и управления собственностью в Москве. -М.:Изд. «Интерграфсервис», 1997

176. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Под ред. Рутгайзера В.М. -М.: изд. «ДЕЛО», 1998

177. Панибратов Ю.П. Планирование эффективного строительного производства. Л.ЛГУ, 1985.

178. Панибратов Ю.П. Планирование эффективности строительного производства. -Л.: ЛГУ, 1985. 162 с.

179. Панибратов Ю.П., Меркин P.M., Клюев Ф. Комплексная система повышения эффективности строительного производства. — Л.: Стройиздат, Ленинградское отделение, 1985. 177 с.

180. Панибратов Ю.П., Меркин P.M., Клюев Ф. Комплексная система повышения эффективности строительного производства. Л.:Стройиздат, 1985.

181. Патюрель Р. Создание сетевых организационных структур //Пробл. Теории и практики управления, 1997. № 3.

182. Педан М.П. Строительно-производственные комплексы. Киев: Виша школа, 1980. - 205 с.

183. Планирование и управление строительным производством с применением методов экономико-математического моделирования и ЭВМ. И. Г. Галкин и др. Москва, Стройиздат, 1978. 356 с.

184. Побожий В. А. Расчет и оптимизация сетевых графиков строительства. -Москва, АСВ, 2001. 240 с.

185. Полисюк Г.Б. Экономико-математические методы в планировании строительства. М.: Стройиздат , 1986. 270 с.

186. Попов Г.Г., Бурак Л.Я. Техническая экспертиза жилых зданий старой постройки. Л., Стройиздат, 1986. 210 с.

187. Приезжаев Б.А. Открытый стык водонепроницаемый. Строительство и архитектура. Киев: Будивельник, 1973, №9.

188. Прыкин Б. В. Общий курс менеджмента. -М.: ЮНИТИ, 1998.

189. Прыкин Б.В. Проектирование и оптимизация технологических процессов заводов сборного железобетона. Киев.: Высшая школа, 1976.

190. Прыкин Б.В., Иш В.Г., Ширшиков Б.Ф. Основы управления. Производственно-строительные системы. М.: Стройиздат, 1991.

191. Прыкин Б.В., Коробкова Е.М. Методическое пособие по основным принципам экономического обоснования и построения строительного технологического процесса. Днепропетровск, ЮИ, 1980. - 109 с.

192. Прыкин Б.В., Нарежная Т.К., Хрусталев Б.Б. и др. Повышение эффективности мобильных строительных организаций. М.: Стройиздат, 1988. - 240 с.

193. Пушкин В.Г., Урсул А.Я. Системное мышление и управление. Разграничение предметов ведения между Федерацией и ее субъектами в зарубежных странах. М.: ИНИОН, 1995

194. Райншке К., Ушаков И.А. Оценка надежности систем с использованием ' графиков. М.: Радио и связь, 1988. - 208 с.

195. Региональный мониторинг: качество жизни населения. СПб.; 1994.

196. Рекитар Я.А.'и др. Строительный комплекс в капиталистической экономике. -М.: Наука, 1991.-273 с.

197. Рекитар Я.А., Караваев В.П. Региональные аспекты повышения инвестиционной деятельности //Экон. стр-ва, 1996. № 9.

198. Рекомендации по обследованию и оценке технического состояния крупнопанельных и каменных зданий. ЦНИИСК им. Кучеренко, М., Стройиздат, 1988, 57 с.

199. Реконструкция и модернизация пятиэтажных жилых зданий первых массовых серий. Под ред. Спивака А.Н. (методические рекомендации), 1988, ЦНИИЭП жилища, 52 с.

200. Ресин В.И. Экономика недвижимости: Учебное пособие. М.: Дело, 1999.-328 с.

201. Ройтман А.Г., Смоленская Н.Г. Ремонт и рекострукция жилых и общественных зданий. М., Стройиздат, 1978, 316 с.

202. Россихин Ю.В. Влияние технологии и организации работ нулевого цикла на развитие осадок строящихся зданий. // Расчет и оптимизация строительных конструкций РИО РЦИ. 1974, вып. 2.

203. Рочегов А.Г. О организации жилищного строительства в России. Архитектурный вестник, 1995, №2, с. 13 19.

204. Рубанова Э. Управление государственными предприятиями. «Инвест-курьер» №3,1997

205. Русинов Ф.М. Эффективность управления: наука и практика. М.: Московский рабочий, 1984. - 150 с.

206. Рыбальский В.И. Автоматизированные системы управления строительством. Киев, Виша школа, 1979.

207. Рыбальский В.И. Системный анализ и целевое управление в строительстве. Москва, Строительство, 1980. 190 с.

208. Садыков А.С., Новицкий В.Ф. Инновационные программы стратегии обновления жилищнного фонда и его инфраструктуры. -М.: 2002

209. Саймон Герберт и др. «Менеджмент в организациях», М: «Экономика», 1995г.

210. Санталайнен Тимо и др. «Управление по Результатам», М: ПРОГРЕСС, 1993г.

211. Сатановский P.JI. Методы снижения производственных потерь. М.: Экономика, 1988. - 302 с.

212. Саурин А.Н., Таранцева Е.А. Опыт устройства набивных свай в раскатанных скважинах применительно к различным инженерно-геологическим и построечным условиям площадок. Основания, фундаменты и механика грунтов, 1998, с. 40-43.

213. Седых Ю. И. Организационно-технологическая надежность жилищно-гражданского строительства. Москва, Стройиздат, 1989. 399 с.

214. Серван-Шрейбер Жан-Луи «Ремесло предпринимателя» М. Международные отношения, 1993 г.

215. Сергеев Е.М. и др. Народнохозяйственная эффективность. Показатели, методы оценки. М. Экономика, 1984.

216. Симионова Н.Е. Управление реформированием строительной организации. М.: СИНТЕГ, 1998. - 224 с.

217. Скотт Д. Синк «Управление производительностью». М.: «Прогресс». 1989г.

218. Смирнов В., Лукина 3. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений). М.: Ось-89, 1998

219. Смирнов Е.Б. Воспроизводство жилищного фонда крупного города в условиях формирования экономических отношений рыночного типа. СПб. ГИЭА, 1997

220. Сорокин П.А. «Социальная и культурная динамика» С-Пб.: 2000г.

221. Сорокин Ю.М. Методические рекомендации по совершенствованию организации управления строительством в регионах. М.: НИИОУС, 1982. -116с.

222. Спектор М. Д. Выбор оптимальных вариантов организации и технологии строительства. М.: Стройиздат, 1980. - 159с.

223. Стиглиц Дж. Ю. Экономика государственного сектора. М: Инфра -М.1997

224. Стражников A.M. 10 лет реформ в жилищно-коммунальном хозяйстве Москвы успехи и проблемы. // Техника для городского хозяйства. 2001, №2.

225. Стражников A.M. Мониторинг качества жилищного фонда. М.: 2002. -388с.

226. Стражников A.M. Мониторинг технического состояния жилых зданий. Доркомэкспо. // Сб. докладов. 2001, июнь.

227. Стражников A.M. Организация системы мониторинга по соответствию качества жилища условиям среды обитания человека. // Сб. трудов МИКХиС. М.; 2001.

228. Стражников A.M. Эксплуатация и управление жилыми зданиями. Международный научно-практический семинар МИКХиС. М.; 2001.

229. Стровский JI.E. Внешний рынок и предприятие. М.: Финансы и статистика, 1993. 158 с.

230. Строительное производство. Энциклопедия под редакцией А.К.Шрейбера и др. М.: Стройиздат, 1995. - 464 с.

231. Суровцев Б.А. Специализация строительного производства. — Л.: Стройиздат, 1987.-88 с.

232. Талонов А.В. Рыночные отношения в жилищно-коммунальномхозяйстве. С-Пб: МЦ СПбГУ, 1997

233. Тамбиев А.Х., Кетова Н.П. Региональный маркетинг: Учебное пособие для вузов. М.: ОАО «НПО Экономика», 2000. - 320 с.

234. Твисс Б. Управление научно-техническими нововведениями: Сокр. пер. с англ. М.: Экономика, 1989. - 271 с.

235. Технология работы с недвижимостью. Под ред. Толкачева О.М. -М.: Изд. Дом «Городская собственность», 1998

236. Тимофеев Н.С. Коммунальное право ФРГ. М.: 1982

237. Товченко В. И. Модели и алгоритмы управления строительным производством. -Киев, Высшая школа, 1991. 151 с.

238. Толкачев О.М. Система управления собственностью города Москвы. -М.:ИРЭИ, 2001

239. Томаев Б.М. Надежность строительного потока. М. Стройиздат, 1983. -129 с.

240. Указ Президента Российской Федерации "О развитии конкуренции на рынке жилищно-коммунальных услуг"

241. Указ Президента Российской Федерации "О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации"

242. Указ Президента Российской Федерации "Об использовании объектов социально-культурного и коммунального назначения при приватизации предприятий"

243. Уотермен Р. «Фактор обновления» М.: «Прогресс», 1988г.

244. Управление государственной собственностью. Учебник. Под ред. В.И. Кошкина и В.М. Шупыро. М.: Инфра - М, 1997

245. Управление организацией. Учебник. Под ред. А.Г.Поршнева, З.П.Румянцевой, Н.А.Саломатина. 2-е изд. Инфра-М, 1999

246. Файоль Д., Эмерсон Г., Тэйлор Ф., Форд Е. «Управление это наука и искусство», М.: «Республика», 1992г.

247. Файфер Боб «Удвойте ваши прибыли» М.: ЮНИТП, 1996г.

248. Фалькевич Н.А. Организация управления в строительстве, Москва, 1994

249. Фарсон «Менеджмент абсурда». Парадоксы лидерства, София: ИД «Ге-лиос», 2002г.

250. Фатхутдинов Р.А. Производственный менеджмент: Учебник для вузов. -М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1997. 447 с.

251. Фатхутдинов Р.А.Организация производства: Учебник. М.: ИНФРА-М, 2000. - 672 с.

252. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. -М.: Изд. «Тандем», 2000.

253. Ферианц Я. Хозяйственный механизм и экономия времени: Сокр. пер. со словацкого языка. - М.: Экономика, 1967. - 192 с.

254. Фомин Я. А. «Диагностика кризисного состояния предприятия». М:«Юнити», 2003г.

255. Фонотов А.Г. Ресурсный потенциал: планирование и управление. М.: Экономика, 1985. - 152 с.

256. Франчук В.И. Основы построения организационных систем. М.: Экономика, 1991.

257. Фрезе Э. и др. Реструктуризация предприятий: направления, цели, средства //Проблемы теории и практики управления, 1996. — № 4.

258. Хажинский Анджей «Гуру менеджмента», С-Пб: ПИТЕР. 2002г.

259. Харитонов В.А., Шолохов В.А. Организация восстановительных работ после землетрясения. М., Стройиздат, 1989, 270 с.

260. Хилл Наполеон «Думай и Богатей 5» М.: Гранд, 2001г.

261. Холл П. Городское и региональное планирование. -М.:Стройиздат, 1993

262. Хрусталев Б.Б. Основные направления становления и эффективного развития регионального инвестиционно-строительного комплекса: Монография. Пенза: ПГАСА, 2001.-251 с.

263. Цай Т.Н., Грабовый П.Г. и др. Организация строительного производства: Уч. для вузов. М.: АСВ, 1999. - 432 с.

264. Чернышев JI.H. В поисках новых форм хозяйствования М :Журнал "Жилищное и коммунальное хозяйство" № 4, 1994 - 1,3 п.л.

265. Чернышев JT.H. Основы экономических преобразований в жилищно-коммунальном хозяйстве России М.: Альманах ЖКХ. "Городское хозяйство", 1995 - 2,0 п.л.

266. Чернышев Л.Н. Реформа ЖКХ основа формирования местного самоуправления - М.-Журнал "Российская Федерация", 1995 - 1,77 п.л.

267. Чернышев Л.Н. Формирование рыночных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве. Проблемы. Перспективы. М.: МЦФР, 1996 -13,4 п.л.

268. Чижевский А.Л. «Физические факторы исторического процесса». Калуга, 1924

269. Чистякова Т.Н. Опыт и проблемы реконструкции панельных домов застройки 60-х годов. ПГС, №1, 1998, с. 24 26.

270. Шейн Эдгар «Организационная культура и лидерство», С-П: ПИТЕР, 2002г.

271. Шрейбер А.К., Абрамов Л.И. Организация и планирование строительного производства. М.: Высш. шк., 1987.

272. Шрейбер К.А. Вариантное проектирование при реконструкции жилых зданий. М., Стройиздат, 1991.

273. Штадлер К., Гелен У. Германия: местные органы власти в поисках эффективного управления // Проблемы теории и практики управления. № 5, 1995

274. Штангл Антон «Маятник», С-Пб.: ПИТЕР, 1999г.

275. Шумилов М.С. Гражданские здания и их техническая эксплуатация. М., Высшая школа, 1985, 376 с.

276. Эдельман В.И. Надежность технических систем: экономическая оценка. М.: Экономика, 1989. - 152 с.

277. Экономика и управление недвижимостью. Учебник . для вузов. Под общей ред. профессора П.Г.Грабового. Смоленск. Изд. «Смолин-плюс», М.:Изд.«АСВ», 1999

278. Яблонский А.А. Моделирование систем управления строительными процессами. — М.: Ассоциация строительных вузов, 1991. — 273 с.

279. Яськова Н.Ю. Формирование организационно-экономического механизма инвестиционно-строительной деятельности переходного периода. Автореферат диссертации. -М.: МГУУ, 1999. -35 с.

280. Anatomy of Competition in the year 2000 by Janet K. Yates Subhra Mukner-jee Steve Noos.

281. Bengtsson, B. (1992), "Rents and Utility Value On the Intentions of Rent Policy", SIB, Gavle.

282. Berger, Т., and Turner, В., Bostadsmarknaden i Stockholmsregionenen under 1990-talet (The housing market in the Stockholm region during the 1990s), SIBandSSPN 1993.

283. Berglung Т., Liljeblom E., Hendvall K., Market serial correlation and the valuation of index options, 1988.

284. Blake D.Financial market analysis, 1990.

285. Bodie Z., Marcus A., Kane A. Investments. Boston, 1994.

286. Boverket (1994), Bostadsmarknaden och 90-talets forandringar (Housing market changes in the 90s), E. Hedman (ed.). Rapport 1994:1.198.

287. Broverman S.A. Mathematics of Investment and Credit. W.-A., ACTEX Pub. Inc., 1991.

288. Building Management by Professionals by Rey Moxley, 1993, Jordan Hill, Oxford.

289. Clapham, D. (1995): Privatization and the East European housing model. In:

290. Construction «Japan economic journal», 1989. -№ 3, p. 117-121 (English).

291. Construction Management. Principals and Practices. Stanley Engineering News Record. October 21, 1991, May 24, 1993, October 4, 1993.

292. Danermark, B. and I. Blander (1994), Social Rented Sector in Europe:Policy, Tenure and Design, Delft, Delft University Press.

293. Douglas, M.J. (1997): A Change of System: Housing system transformationand neighbourhood change in Budapest. NGS 222. Utrecht: KNAG.

294. Economic Report of the President, 1979, p. 128.

295. Eisner H. D. Generalised network approach to the planing and scheaduling of a research project. Operations Research, 1962, v. 10, №1, p. 115-126.

296. Elmagraby S. E. The theory of networks and management science. Part I and II. Management science, 1970, v. 17, №1, p. 1-34, №2, p. 54-71.

297. Employment Projection, U.S. Department of Labor, Bureau of Labor Statistics, 1993.

298. Engineering News Record. October 21, 1991, May 24, 1993, October 4, 1993.

299. Hegedrjs, J., S. Mayo & I. Tosics (1996): Transition of the housing sector in the East Central European countries. Paper prepared for the Habitat \i Conference (Istanbul, June 1996), to be published in Review of Urban and Regional Development Studies.

300. MRI (1996): East Central European Regional Housing Indicators. Budapest: Metropolitan Research Institute.

301. Saynisch M. Project management system for a large iternational project. IJ of project management, 1983 Vol. 1,№2, p.p. 115-122.

302. Thi practical application of project planing by network techniques: Cjngress Beer internet 72. Stoccholm, 1972. v.v. I, II, III, IV.

303. Turner, B. (1996b) "Housing Cooperatives in Sweden the Effect of Financial Deregulation", (forthcoming).

304. Turner, B. (1996a) "Housing Policy in Sweden" in Balcliin- P. (ed.) Housing

305. UN Commission on Transnational Comporation: Resent Development related to transnational corporations and international economic relations. The Triada in foreign direct investment. New York, 1991, 18 March.

306. Wold Investment Report 1992. Transnational Comporations as Engines of Growth. Paris, OECD, 1993.