автореферат диссертации по строительству, 05.23.08, диссертация на тему:Разработка организационно-технологической системы воспроизводства жилой недвижимости с целью повышения надежности её функционирования

На правах рукописи

МЫШОВСКАЯ Людмила Петровна

РАЗРАБОТКА ОРГАНИЗАЦИОННО-ТЕХНОЛОГИЧЕСКОЙ СИСТЕМЫ ВОСПРОИЗВОДСТВА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ С ЦЕЛЬЮ ПОВЫШЕНИЯ НАДЕЖНОСТИ ЕЕ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ

05.23.08 - Технология и организация строительства

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата технических наук

Воронеж - 2008

Работа выполнена на кафедре организации строительства, экспертизы и управления недвижимостью Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования Воронежского государственного архитектурно-строительного университета.

Научный руководитель доктор технических наук, профессор

Мищенко Валерий Яковлевич

Официальные оппоненты доктор технических наук, профессор

Шрейбер Андрей Константинович,

кандидат технических наук, доцент Пресняков Александр Васильевич

Ведущая организация Ростовский государственный строительный университет

Защита состоится 21 мая 2008 г в 15 00 на заседании диссертационного совета Д 212 033 02. при Воронежском государственном архитектурно-строительном университете 394006, г. Воронеж, ул 20 лет Октября, 84, аудитория 226 а, корпус 2, тел /факс 8-4732-71-53-21

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Воронежского государственного архитектурно-строительного университета

Автореферат разослан 18 апреля 2008 г

Ученый секретарь

диссертационного совета Старцева Н А

^^rf-

1 Общая характеристика работы

Актуальность темы исследования Реконструкция жилищного фонда стала одной из наиболее острых проблем, обусловленных неотложной необходимостью повышения благоустройства, комфортабельности квартир и качества жилищ, поскольку потеря эксплуатационных свойств жилых зданий и их физический износ достигли того предела, за которым следуют непредсказуемые социальные последствия Одна из причин неудовлетворительного состояния жилищно-коммунальной сферы заключается в том, что многие вопросы, связанные с обеспечением условий эффективной организации работ по сохранности и воспроизводству жилой недвижимости, вызваны значительными отклонениями основных параметров производственных процессов во времени и носят вероятностный характер Это обусловливает необходимость исследования проблем повышения организационно-технологической надежности процессов воспроизводства объектов жилой недвижимости Проблема развития жилищно-коммунального комплекса, эффективности функционирования и развития предприятий ЖКХ, повышения организационно-технологической надежности основных организационно-технологических переделов за счет реализации различных стратегий развития носит открытый характер и предусматривает разработку многовариантных и многокритериальных подходов к решению конкретных задач

Проведенный анализ доказывает, что объемы капитального ремонта недостаточны Как результат - нарастает износ фонда, снижается ликвидная стоимость недвижимости

Динамика изменения технического состояния общей площади жилищного фонда г. Воронежа за 2002 - 2006 гг приведена на рис 1

50 45 40 35 30 ¡25 20 15 10 5 0

♦ ЩО'Ч ♦ Ю^

42,3

_ -й 27,3

2002

2003

2004

годы

2005

2006

—♦—(21-40) удовлетворительное состояние —*—(41-60) неудовлетворительное состояние

(0-20) хорошее состояние -(61-более) ветхое состояние

Рисунок 1 - Динамика изменения технического состояния жилищного фонда г Воронежа

Недостаточность и фрагментарность имеющихся подходов к обоснованию стратегии проведения ремонтно-конструктивных мероприятий затрудняет комплексную реализацию программ обновления жилищного фонда Сложившаяся практика отсутствия взаимосвязи реализуемых программ строительства, реконструкции, модернизации и сноса с программами капитального ремонта приводит к снижению эффективности использования финансовых ресурсов

Выбор темы диссертационного исследования обусловлен необходимостью системного и комплексного решения указанных проблем

Целью диссертационного исследования является разработка организационно-технологической системы воспроизводства жилой недвижимости с целью повышения надежности ее функционирования

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи

1 провести анализ состояния жилищного фонда и инженерной инфраструктуры в России и, в частности, в Воронежской области,

2 исследовать современные подходы к повышению организационно-технологической надежности производственных процессов в жилищной сфере,

3 исследовать формы и методы организации эксплуатации объектов недвижимости,

4 обосновать выбор технологии и рациональных методов организации ремонта, реконструкции и модернизации объектов недвижимости,

5. разработать методы рационального планирования ремонтно-строительных работ с целью повышения организационно-технологической надежности, 6 разработать обобщенную модель управления объектами недвижимости, 7. разработать практические рекомендации по принятию и реализации программ развития недвижимости на основе учета организационных, технических, экономических особенностей процессов управления объектами недвижимости

Предметом исследования является разработка рациональных методов воспроизводства объектов недвижимости на основе повышения организационно-технологической надежности

Объектом исследования являются предприятия жилищно-коммунального комплекса Воронежской области

Теоретической и методологической базой исследования послужили статистические, нормативные, методические и программные документы федеральных, региональных и муниципальных органов власти, труды отечественных и зарубежных ученых и специалистов в области организации поточных методов производства реконструкции жилых зданий, реформирования жилищно-коммунального и строительного комплексов, информационных технологий, технических и объемно-планировочных решений и др, а также материалы, полученные в ходе практической работы, теоретического анализа и самостоятельного исследования

Достоверность научных положений, выводов и рекомендаиий подтверждается применением методов статистического, логического и технико-экономического анализа, экспертных оценок, сравнительного анализа, способов реконструкции жилищ, общенаучного принципа, системного подхода, комплексного метода, метода классификации и группировок элементов организационного моделирования

Научная новизна результатов исследования заключается в разработке и обосновании подходов к формированию организационной системы и подсистем эксплуатации и обеспечения сохранности жилых зданий на основе повышения организационно-технологической надежности воспроизводства объектов недвижимости, что позволит преодолеть кризисное состояние жилого фонда

В результате исследований автором получены новые научные результаты, состоящие в следующем

- разработан алгоритм проектирования организации ремонта, который в отличие от известных основывается на позициях системного и комплексного подходов;

- с использованием метода экспертных оценок дай организаций Воронежского жилищно-коммунального комплекса сформировано факторное пространство, влияющее на процесс воспроизводства объектов недвижимости,

- на основе системного подхода разработана методика определения производственных потерь в зависимости внутренних и внешних факторов при эксплуатации объектов недвижимости,

- при обосновании выбора рациональных методов воспроизводства объектов недвижимости не использовалась целевая функция минимума производственных потерь, разработана блок-схема выбора рационального варианта развития и управления процессом воспроизводства недвижимости,

- разработана обобщенная модель управления воспроизводством недвижимости, включающая механизмы взаимоотношения управляющей компании с собственниками объектов недвижимости, с арендаторами объектов недвижимости, с подрядными эксплуатирующими организациями (поставщиками коммунальных услуг), с государством как субъектом рыночного регулирования

Практическая значимость диссертации определяется тем, что основные положения и рекомендации могут быть использованы при разработке программ реконструкции и модернизации жилого фонда Воронежской области

Отдельные положения и разработки диссертационного исследования могут быть использованы в учебном процессе высших учебных заведений при обучении по специальностям 080502 «Экономика и управление на предприятии (строительство)», 270102 «Промышленное и гражданское строительство», специализации «Технология и экономика организации производства работ»

Апробация основных результатов диссертационной работы Теоретические и практические положения диссертации обсуждались и получили положительную оценку на международных конференциях в Воронеже (2004 - 2007 гг), Праге (2005, 2006 гг ), Пензе (2007 г), Ростове-на-Дону (2008 г ), региональных конференциях в Воронеже (2003-2007 гг )

Публикации По теме диссертации опубликовано 12 печатных статей общим объемом 5,03 п л, из них лично автору принадлежит 3,27 п л Три статьи опубликованы в изданиях, включенных в Перечень ВАК (Известия ТулГУ «Строительство, архитектура и реставрация», Научный вестник ВГАСУ «Строительство и архитектура») В статьях, опубликованных в рекомендованных ВАК изданиях, изложены основные результаты диссертации в работе [1] обоснован выбор рациональных форм воспроизводства жилищного фонда, в работе [2] описан процесс формирования ремонтной политики управляющей компании, в работе [3]

приведена методика определения основных ввдов производственных потерь при воспроизводстве объектов недвижимости

На защиту выносятся

Теоретические положения определения организационно-технологической надежности процессов воспроизводства объектов жилой недвижимости

Классификация факторного пространства, влияющего на надежность воспроизводства объектов недвижимости

Обобщенная модель управления воспроизводством объектов недвижимости на основе повышения надежности

Методические рекомендации по повышению организационно-технологической надежности эксплуатации объектов недвижимости

Структура работы Характер задач, решаемых в диссертационном исследовании, обусловил структуру и логику изложения Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы Общий объем диссертации составляет 168 страницы и включает 7 таблиц, 37 рисунков, библиография содержит 197 наименований трудов отечественных и зарубежных авторов

Основное содержание работы

Жилищная и коммунальная сфера России - это многоотраслевой комплекс, в котором пересекаются все социально-экономические и организационно-технические проблемы, связанные с реализацией управленческих, инвестиционных и технологических решений в жилищной сфере муниципальных образований в целях обеспечения его эффективного функционирования и развития Жилищно-коммунальный комплекс России составляет более 30 % воспроизводимого недвижимого имущества Обеспечение населения благоустроенным жильем является важнейшей социальной задачей муниципальных образований

Низкий уровень технической эксплуатации объектов недвижимости ЖКК и обслуживания потребителей предприятиями отрасли обусловлен ее кризисным состоянием в целом и рядом специфических особенностей

Проведенный анализ состояния жилищной отрасли России и развитых стран позволил выявить основные проблемы и «узлы напряженности» (рис 2), характерные для жилищно-коммунального комплекса

Проводимая реформа жилищно-коммунального хозяйства должна быть направлена на реализацию проблем обновления жилищного фонда и инженерной инфраструктуры Это возможно только в рамках решения общих задач снижения бюджетной нагрузки, реализации принципов адресности дотаций и дифференциации жилищно-коммунальных платежей, что позволит реализовать имеющийся потенциал преобразований

Недостаточность и фрагментарность имеющихся методических подходов к обоснованию стратегии реализации программ обновления жилищного фонда затрудняет разработку эффективных ремошночлроительных и конструктивных мероприятий Проведенный анализ современного состояния жилищного фонда России показал чрезмерную «увлеченность» основных участников инвесггацконно-строигельной деятельности новым строительством с однокригериальным подходом - максимально быстрым извлечением коммерческой прибыли за счет обновления существующей застройки Это привело к существенному ограничению спектра ремонтных услуг, утрате индустриальных технологий текущего и капитального ремонта, снижению потребительских характеристик домов

Рисунок 2 - Проблемы и цели развития жилищного сектора

Исследование жилищного сектора Российской Федерации, представляющего co6oii одну из наиболее сложных и проблемных отраслей экономики народного хозяйства, позволило еще раз выявить его три главных составляющих как объекта реформирования, социальный аспект, экономический аспект, технический аспект. Необходимость обновления сложившейся застройки муниципального, частного жилищного фонда требует системного подхода к удовлетворению потребностей населения в жилье, повышению качества проживания и уровня услуг (рис.3).

В зависимости от степени соответствия объектов недвижимости современным функциональным и техническим требованиям они могут быть разделены на группы: ! группа - объекты, практически полностью соответствующие современным жилищным стандартам; II группа - объекты, требующие перепланировки основных и вспомогательных помещений и соответствующей реконструкции (модернизации) здания в целом; III группа - объекты, нуждающиеся в больших объемах реконструктивные работ; IV группа - объекты, реконструкции и модернизации не поддающиеся.

Практика показывает, что с точки зрения затрат капиталоемкость работ поддерживающего характера по I группе объектов колеблется от 0 до 5 % от оценочной стоимости объекта недвижимости, по II группе - от 5 до 10 %, по III группе - до 50 %. при одновременном продлении сроков эксплуатации объектов на 15-20 лет.

Из сказанного выше можно сделать весьма существенный вывод: приоритетное место в комплексе воспроизводственных мероприятий на обозримую перспективу должны занимать реконструкция, модернизация и капитальный ремонт.

Формирование (создание, проектирование, функционирование) систем воспроизводства недвижимости стало настолько сложным процессом, что в настоящее время потребовалось охватить комплексно и во взаимосвязи стыковые вопросы проектирования, создания, функционирования и развития этих систем, т.е. систем,

сформированных для достижения определенного результата в сфере недвижимости Такой подход называется системотехническим (от английского Systems Engineering)

Целевая ориентация

Удовлетворение потребностей населения в жилой среде, обеспечивающей ее расширенное воспроизводство Максимизация получаемого дохода в данных условиях места и времени

J

Рисунок 3 - Представление процесса воспроизводства недвижимости с позиций системного подхода

Главная задача при анализе систем и структур строительных организаций -выявить наиболее общие подходы к оценке качества и надежности функционирования. Система жилищно-коммунального комплекса является сложной и многокомпонентной Именно поэтому актуален анализ решаемых управляющей организацией задач с позиций повышения организационно-технологической надежности (далее ОТН), определяющей основные, глубинные причины поведения системы в условиях нестабильности, в условиях рынка и рисков

Производственный процесс в масштабах всего жилищно-коммунального комплекса представляет собой совокупность основных, вспомогательных и обслуживающих процессов (табл 1)

Таблица 1 Характеристика производственных процессов при воспроизводстве объектов недвижимости

Наименование процесса Характеристика производственного процесса Виды работ

Основной Создаётся часть готовой конечной продукции или услуги, предметы труда превращаются в готовую продукцию Ремонтно-строительные, подземные, надземные, отделочные, строительно-монтажные, специальные работы

Вспомогательный Создается конечная продукция, не характерная для основного процесса, но способствующая получению основной продукции Ремонт строительных машин, контроль качества предмета труда, изготовление инструментов для собственных нужд и др

Обслуживающий Создаются условия для нормального развития и функционирования основного и вспомогательного процессов Складирование и транспортирование сырья, материалов и изделий, осуществление технического контроля Создание производственной инфраструктуры

Исследованы методы технической эксплуатации объектов недвижимости Установлено, что наибольшее влияние на обеспечение сохранности имеет соблюдение нормативных режимов эксплуатации Предложена система, включающая в себя различные виды ремонтов элементов эксплуатируемых зданий, определен состав работ и рациональная периодичность их проведения

Приведенная принципиальная логика продления срока службы жилой недвижимости, позволила предопределить подходы к проектированию эффективных методов организации ремонта Декларация основных целей организации и управления развитием недвижимости позволяет определить направленность мер экономически целесообразной эксплуатации, в основе которой находится система технического обслуживания и ремонта жилых зданий Эксплуатационные затраты в общей сумме затрат, рассчитанных на весь жизненный цикл здания, могут иметь более важное значение, чем показатели стоимости строительства Элементы системы технического обслуживания и ремонта охватывают непосредственно техническое обслуживание, ремонт и содержание объектов жилой недвижимости (рис 4)

Декомпозиция каждого блока системы позволяет выделить конкретные работы, увязать их по срокам и исполнителям, организовать контроль исполнения Как показали исследования, техническое обслуживание жилищного фонда в современных условиях проявляется в поддержании качества жилья с минимальными затратами и максимальным удовлетворением требований жильцов, т е необходима капитализация имущественных прав собственников жилья Для достижения этой цели необходимо планировать процесс технического обслуживания с определением величины сопряженных с ним расходов Необходима разработка ремонтной политики исходя из условий нормального проживания жильцов

[ Система технического обслуживания и | I ремонта жилой недвижимости )

Технический^ мониторинг жипой недвижи-Ч мости у

Обеспечение^

норм и стандартов функцио-V нирования

Профилактике^

и наладка инженерного ^оборудования^

/ Л

Текущий ремонт

V_

Капитальный ремонт

{Ремонт коммунальной инфраструк-V туры______^

Г 4

Ремонт конструктивных элементов

Уборка общественных

помещений

--"_у

' N

Уборка придомовой территории

Сбор мусора

V_у

Рисунок 4 - Система технического обслуживания и ремонта жилой недвижимости

Понятие «ремонтная политика» может быть определено как поддержание должного качества жилья с минимальными затратами и максимальным удовлетворением потребностей жильцов Таким образом, формализуется принцип планирования продолжительности жизненного цикла здания, в течение которого могут понадобиться необходимые инвестиции на проведение капитального ремонта или реконструкцию Наиболее важные элементы или части здания можно оценить, подразделив объемы жилой недвижимости по типу и классам Алгоритм проектирования методов организации ремонта объектов жилой недвижимости приведен на рис 5

В результате влияния внешней и внутренней среды в системе образуются факторы неопределенности и риска, которые приводят к тому, что производственные процессы существенно отклоняются во времени и в пространстве от нормального своего развития В результате образуются потери во времени, ресурсах и затратах

Под неопределенностью понимается неполнота или неточность информации об условиях реализации проекта воспроизводства недвижимости, в том числе связанных с этими условиями затрат и результата Неопределенность, связанная с возможностью возникновения в ходе реализации работ неблагоприятных ситуаций и последствий, характеризуется понятием риска

При проведении исследований по учету характера и степени влияния значимых факторов внешней и внутренней среды на эффективность и надежность обеспечения воспроизводства объектов была разработана модель образования различных видов потерь в системе производственных процессов предприятий

С бор информации о <(>ак-1 нче^ком состоянии очиччи 14 копиру» иий

ССЧ>р информации о ф.акч нм^ком^нп^ннн» ма гспианои

Сбор Д ИМИ IX о Ф<1К-|М 1ССКОМ СОС1Ч»1МИ11

Е1

Выбор метлой ремон I н ых р «Поч

2 | Комплекс рибот по мро(|ж лпкч ичесьому ремонту 2 2 Ком* 1 лекС I ипиооых рсм1нИ'И1|1х ра£><г» 2 1 Комплекс впештиоиых рабоч

1

♦

-4 , Определение кирас необходимых для

« —1

I 1 1 Коммунальные 1 1 1 плачежи 1 1 3 1 , Резервные . 1 1 ~ К фонды | | | Среде"! ва 1 1 '1 арендодатели I

1 4 1 1 ные доле- 1 1 1 нме и ир средств | 1 ^ 1 Комбинирован- 1

I 1

СП

V ю жемие способов ор| ани )ацин

ЕЛ

X

С< >6сгиен цме -'-

ГТ

Подрядные

ЕЛ

И

_Г"

Коррекция сони.шьнмх асмск-к

V

1

Определение <п еиени <[и)рм учасчшокил'! цоп

ч

и

{5^1 <Т>икеацнм I «ран и I

СП

I (пан ремон Iпых раО»оч

]

Рисунок 5 - Алгоритм проектирования методов организации ремонта объектов жилой недвижимости

В зависимости от сложности и степени влияния факторов внешней и внутренней среды величина этих потерь возрастает, что влечет за собой образование дополнительных затрат (убытков) и использование дополнительных ресурсов на этих переделах

Время функционирования предприятий в процессе обеспечения воспроизводства объектов недвижимости и потери на различных организационно-технологических переделах на процессах зависят от влияния факторов внешней и внутренней среды, которые можно определить по формулам, которые представлены в табл 2

Влияние различных факторов приводит к тому, что в системе возникают потери, которые условно можно разделить на потери 1-го и 2-го рода

Потери 1-го рода - потери, возникающие в системе воспроизводства объектов недвижимости на организационно-технологических переделах в результате влияния факторов внешней среды Эти потери приводят к увеличению длительности передела, необходимости дополнительного расхода всех видов ресурсов Потери 1-го рода явные, их нельзя изменить, их нужно учитывать

Потери 2-го рода - потери, возникающие в системе воспроизводства объектов недвижимости на стыках между организационно-технологическими переделами в

11

результате негативного влияния факторов внутренней среда, которое имеет место из-за того, что внутренняя и внешняя среда перестали сочетаться между собой Потери 2-го рода носят скрытый характер, но их можно предвидеть, свести все обстоятельства, которые могут привести к возникновению потерь, в контрактную систему воспроизводства объектов недвижимости

Таблица 2 Время функционирования предприятий на организационно-технологических переделах и возникающие при этом потери

Время функционирования предприятий на ОТП Потери в пределах ОТП Потери на стыках между организационно-технологическими переделами

(Кгр1, Кгн1) л(1= (Кп)1 , О -

(Кгр2 , К„гё) (Кго ,Кг„) 1^2 ^ (Кщ1 , Кгн1 > кго2 , Кг„2)

(Кф3, Кгн3) д1з=£(Кп> , Кг„ ) Л (Кп> , Кш , Кго , Кг„ )

(Кгр п , Кгн л) дЪг^ (Кгоп, Кг„п) 1 1„р/ТГ П-1 |7- П-1 1(7- п гг ПЧ

Автор исследует объекты недвижимости как сложные динамические системы со свойственными им закономерностями развития на всех этапах жизненного цикла и выявляет свойства, которые оказывают существенное влияние на их структуру, функционирование и эффективное содержание (рис.6).

Методологическую основу исследования составляет цикл развития системы обновления, который имеет вид асимметричной поступательной волны, меняющейся в течение времени по форме, по размерам и по структуре Особенно наглядно свойство асимметричности развития проявляется в процессе реконструкции объектов недвижимости, которая приобретает новые свойства, а рост ее стоимости может не только не корреспондироваться с суммой затрат на капитальный ремонт, но возрастать в разы вследствие влияния рентной составляющей, включающей рациональный выбор организационно-технических и социально-управленческих решений

Рисунок 6 - Характер цикличности развития системы обновления в общем виде

1 - развитие системы при создании объектов недвижимости за счет нового строительства на основе предшествующих идей,

2 - последовательная смена существующих идей организации и управления новыми,

3 - самоформирующийся предел развития системы,

4 - эволюционные преобразования

Обобщение опыта эксплуатации объектов жилой недвижимости, необходимого для построения эффективной системы организации управления, позволило автору

систематизировать ряд устойчивых свойств циклического развития как следствия основной деятельности пользователей Можно выделить и охарактеризовать следующие фазы развития системы начальную эксплуатацию, стабилизацию, изнашивание, восстановление

Развитие современной концепции организации и управления недвижимостью, в мировой практике называемой сервейинговой деятельностью, если исходить из понимания ее сущности как профессионального управления недвижимостью, подразумевает комплексный подход к эксплуатации недвижимости во всем ее качественном разнообразии и на всех этапах жизненного цикла; системность процессов принятия производственных решений, их интегральный характер, стратегический приоритет долгосрочных целей над краткосрочными и среднесрочными

В процессе исследования автором выявлены и классифицированы по степени и направленности своего воздействия наиболее значимые факторы, влияющие на деятельность и развитие управляющих компаний, связанных с организацией работ по обеспечению сохранности и процессами воспроизводства недвижимости Результатом проведенных исследований стала разработка нормативной обобщенной функциональной модели деятельности управляющей компании (рис 7)

Необходимость построения функциональных моделей диктуется тем, что они с определенной долей абстракции доступно и систематизировано показывают наиболее приемлемые и обоснованные функции управляющих компаний

Эффективное управление включает в себя интегрированный процесс управления, ориентированный как на минимизацию всех видов потерь, так и на согласованное функционирование всех процессов Нельзя рассчитывать на стабильное эффективное функционирование без внедрения системы учета потерь, отвечающей современному уровню организации работ в области строительства

Оценка качества используемых методов обеспечения сохранности объектов недвижимости учитывается при определении надежности основных параметров системы воспроизводства объектов недвижимости в условиях возможных отклонений, те при определении коэффициента организационно-технологической надежности Кот, следующим образом

V 1 АР

К =1--, т

Р + АР' ;

где Кр от - коэффициент организационно-технологической надежности,

ДР - отклонение от нормативного значения минимизируемого параметра,

Р - нормативное значение параметра

Для продолжительности выполнения работ формула принимает вид-

Кг (?)

отн ' V* /

где к отн - коэффициент организационно-технологической надежности продолжительности выполнения работ,

ДТ - отклонение от нормативной продолжительности, дн , год, Т - нормативная продолжительность, дн , год

Для стоимости выполнения работ формула принимает вид

13

К = 1 — ^^

З+Ав'

где ^отя - коэффициент организационно-технологической надежности стоимости выполнения работ, ЛЯ - отклонение от нормативной стоимости, в - нормативная стоимость

Платежи

Выбор рациональных вариантов развития и управления позволит охарактеризовать комплекс основных мер, направленных на повышение эффективности управления деятельностью и создание благоприятных условий во внешней среде Каждая компания, как правило, разрабатывает собственные функциональные модели Они отражают специфику действия ее организационной системы Как указывалось выше, эта специфика зависит от особенностей объектов недвижимости, их функциональной нагрузки, месторасположения, а также конкретных задач поставленных собственником Кроме того, модель должна отражать наличие знаний и соответствующего опыта у коллектива компании в рассматриваемой области деятельности Следование этим моделям может быть достигнуто при условии введения на постоянной основе в практику деятельности сервейинговой компании технологии организационного проектирования

Функциональная модель деятельности сервейинговых компаний показана на рис 8

Физические лица

Г

г_

^Юридические Государство

Судебные органы 1

Г Испол н ител ьные и органы

Собственники недвижимости

Законодательные органы

Закоиштслыик

Передача объекта в управление

Специализированные организации

Поставщики мате-жалов, оборудован!

Получение \\ дохода от \\

Жилищно-коммунальные предприятия

У

Государство

рыулмронамш. лонслмюс! (I

Т

Ч \ \

\ ч \

(>| ИОС11> 11ЛЛ01 н н сборы

Жилищная управляющая компания

управления Оплата

Строительные организации

услуг Оказание

ч*

услуг

Администрации Л населенных Ь пунктов |

Контрагенты управления недвижимостью

/1

/ /

у

Арендаторы

^ Государство [юридические лица

I

Физические лица

I

Рисунок 8 - Функциональная модель деятельности сервейинговой компании

Моделирование процесса ремонтно-строительных работ автор осуществляет с помощью агрегированной матрично-сетевой модели, наиболее предпочтительной при реализации автоматизированных систем управления ремонтно-строительным производством При выборе рационального варианта организации работ по обслуживанию объектов недвижимости с установлением границ эффективного объединения подразделений в сквозной поточный подряд на переделах технологического процесса необходимо проводить количественную оценку влияния изменения численности подразделений на технологических переделах на изменение уровня использования их трудовых потенциалов

При этом необходимо учитывать также, что сам процесс изменения численности подразделений на величины <+ДЛ^) или (-ДА^) на переделах происходит в

условиях изменения степени организационно-технологической надежности их работы, что и определяет изменение уровня использования их потенциала

В результате на технологических переделах рассматриваемых процессов наблюдается изменение численности подразделений, которое осуществляется либо путем привлечения некоторой части подразделений (или всех) на г-й процесс дополнительно с других у-х процессов, либо, наоборот, отвлечением с г-го процесса на_/-е процессы, т е можно эти изменения записать как

Ки^Щп-К,, (4)

кМ]п, (5)

Для повышения уровня использования трудовых потенциалов бригад на переделах процесса необходимо обеспечить либо увеличение степени надежности выполнения работ в бригадах, на участках, что является интенсивным путем, но одновременно требует от системы увеличения затрат для обеспечения повышения надежности выполнения работ в бригадах на переделах процесса, либо созданием дополнительного потенциала бригад на переделах за счет увеличения их численности, что является экстенсивным путем и приводит к минимальным затратам на организацию процессов по их перемещению между переделами процессов, но одновременно ведет к образованию потерь трудовых потенциалов бригад на них и к его трансформации по переделам (рис 9.)-

3 -4

Рис 9 - Изменение объема выполнения работ по техническому обслуживанию жилищного фонда в зависимости от изменения количественного состава специализированных подразделений по отношению к нормативным величинам Условные обозначения 1 -процент изменения объема выполнения работ за счет изменения численности специализированных подразделений при уменьшении общего объема выполнения работ по обслуживанию объектов недвижимости (- ЛVI), %, 2- процент изменения объема выполнения работ за счет изменения выработки на одного рабочего при уменьшении общего объема выполнения работ (-ДУв), %, 3- то же, при увеличении общего объема зыполнения работ ( ■ д\*1), %, 4- то же, при увеличении общего объема выполнения работ (+ДУ1),%, ¿N1 - изменение количественного состава подразделений по отношению к нормативным величинам (N1), чел

Внедрение в практику работы жилищно-коммунального комплекса основных ор!анизационно-технологических решений и мероприятий, разработанных в рамках научно-практических исследований, которые направлены на учет влияния различных ;>р| анизационно-технологических факторов на уровень организационно-технологической надежности воспроизводства объектов недвижимости и на разработку эффективных мер и вариантов, позволило получить экономический эффект Экономический эффект от исследования методическим рекомендациям и внедрения разработок достигается за счет снижения количества незапланированных переходов специализированных подразделений между процессами по технологическим переделам до минимальных значений, снижения величины перемещаемых дополнительно на технологические переделы в пределах одного процесса бригад по рациональным вариантам до минимальных значений (Д^„), снижение текучести кадров, снижение потерь времени у бригад на технологических переделах и на стыках между ними, повышение заинтересованности трудовых голлективов специализированных подразделений (бригад, участков) ьехнологических переделов монтажного процесса и всей системы в конечных

результатах работы по эксплуатации и содержанию жилищного фонда и объектов коммунальной инфраструктуры

Расчет экономического эффекта от внедрения сквозных потоков и подрядов на технологических процессах осуществлялся на примере ОАО «Городская Управляющая компания», ООО УК "Воронежжилсервис»

Экономический эффект от внедрения принципов сквозного потока и подряда в бригадах специализированных подразделений на технологических переделах определяется на основе приведенных далее расчетных формул Для конкретных условий деятельности указанных предприятий ЖКХ Воронежской области экономический эффект определялся по формуле

Э Э н + Эре + Эоб + Эс + ЭТр "Ь Э3, (6)

где Энэ - эффект от сокращения условно- постоянной части расходов, рублей, Эос — эффект от высвобождения основных производственных фондов, рублей, Э0б — эффект от улучшения использования оборотных фондов, рублей, Эс - эффект от экономии фонда заработной платы в составе прямых затрат за счет роста производительности труда рабочих, рублей,

Э-гр — эффект от сокращения трудоемкости выполнения строительно-монтажных работ на монтажных процессах, рублей,

Э3 - эффект от снижения переменной части накладных расходов, рублей, Расчетный экономический эффект от внедрения рациональных вариантов организации работы в ОАО «Городская Управляющая компания», ООО УК "Воронежжилсервис» составит величину 2,5 млн рублей.

Основные результаты и выводы

В диссертации обобщены результаты исследований, полученные автором в ходе многолетней работы по проблемам технологии и организации ремонтно-строительных работ, разработки системы управления жилищной недвижимостью

1 На основе изучения форм и методов организации эксплуатации объектов недвижимости с позиции системного и комплексного походов разработан алгоритм проектирования организации ремонта, позволяющий выбрать рациональные методы технологии и организации ремонта, модернизации и реконструкции объектов недвижимости

2. С помощью метода экспертных оценок сформировано факторное пространство, влияющее на процесс воспроизводства объектов недвижимости для организаций Воронежского жилищно-коммунального комплекса

3 На основе системного подхода разработана методика определения производственных потерь от влияния внутренних и внешних факторов при эксплуатации объектов недвижимости на различных этапах жизненного цикла Показано, что равновесное состояние развития системы являются детерминированным, т к суммарное количество ресурсопотребления внутри системы остается величиной постоянной

4 Проведено обоснование выбора рациональных методов воспроизводства объектов недвижимости на основе сведения к минимуму производственных потерь от влияния внешних и внутренних факторов Обоснование производилось с

помощью разработанной автором блок-схемы выбора рационального варианта развития и управления процессом воспроизводства недвижимости

5 Разработана обобщенная модель управления воспроизводством объектов недвижимости, учитывающая взаимоотношения управляющей компании с собственниками объектов недвижимости, с арендаторами объектов недвижимости, с подрядными эксплуатирующими организациями (поставщиками коммунальных услуг), с государством как с субъектом рыночного регулирования

6 Результаты диссертации были внедрены на 2-х предприятиях жилищно-коммунального комплекса г Воронежа ОАО «Городская управленческая компания», ООО УК «Воронежжилсервис» Экономический эффект от внедрения результатов диссертации составил 2,5 млн рублей

Публикации. Основные положения диссертации опубликованы в работах

статьи в изданиях, входящих в Перечень ВАК

1 Мышовская ЛП Выбор рациональных форм воспроизводства жилищного фонда города/ Л.П Мышовская, В .Я Мищенко // Известия ТулГУ Строительство, архитектура и реставрация. - 2005 -вып 9 - с 208-216 (лично автором выполнено 0,37 п.л )

2 Мышовская Л П Формирование ремонтной политики управляющей компании в процессе эксплуатации жилой недвижимости/ Л П Мышовская, В.Я Мищенко// Известия ТулГУ Строительство, архитектура и реставрация - 2005 - вып 9 - с 216-224 (лично автором выполнено 0,37 п л ).

3 Мышовская Л П Определение основных видов производственных потерь при воспроизводстве объектов недвижимости по переделам и на этапах жизненного цикла//Научный вестник ВГАСУ Строительство и архитектура - 2008 - вып № 1 - с 87-96 (лично автором выполнено 0,58 п л ),

статьи в других изданиях

4 Мышовская Л.П Анализ факторов, влияющих на процесс управления жилищно-коммунальным комплексом города / Л П Мышовская, В Я Мищенко, Е Г. Аноприенко // Высокие технологии в экологии тр 9-ой междунар науч-практ конф -Воронеж, 2006 - с 20-23 (лично автором выполнено 0,16 п л)

5 Мышовская Л П. Технико-экономическое обоснование решений в формах участия инвесторов в программе переселения граждан из ветхого и аварийного жилья / Л П Мышовская, В Я Мищенко, Д И Емельянов/ Высокие технологии в экологии тр 9-ой междунар науч-практ конф. - Воронеж, 2006 - с. 146-148 (лично автором выполнено 0,12 п л.)

6 Мышовская Л П Исторические здания города Воронежа / Л П Мышовская, В Я. Мищенко, Д А Драпалюк // сб статей по материалам совещания-семинара деканов факультетов «Промышленное и гражданское строительство строительных вузов России и стран СНГ», 2006 - с 119-129 (лично автором выполнено 0,36 п л)

7 Мышовская ЛП Планирование мероприятий по технической эксплуатации

объектов недвижимости на основе анализа жизненного цикла / Л П Мышовская, В .Я Мищенко, Д И Емельянов, Е Г Аноприенко// Оценка риска и безопасность строительных конструкций' первая междунар науч-практ конф сб тезисов и докладов - Воронеж, 2006 - Том 1 - с 199-204 (лично автором выполнено 0,14 п л.)

8 Мышовская Л П Оптимизация распределения ресурсов в задачах организации работ по технической эксплуатации объектов недвижимости / Л П Мышовская, В Л Мищенко, Д И Емельянов, Е Г Аноприенко /Оценка риска и безопасность строительных конструкций: первая междунар науч-практ конф / сб тезисов и докладов - Воронеж, 2006. - Том 1 - с 204-209 (лично автором выполнено 0,25 пл )

9 Мышовская Л П Обоснование выбора рациональных методов воспроизводства объектов недвижимости/ Л П Мышовская, В Я Мищенко, В Н Баринов// Строительство и недвижимость, экспертиза и оценка материалы 3-й междунар конф - Прага-Москва ООО «Академстройнаука», 2005 - с 189-198 (лично автором выполнено 0,34 п л)

10 Мышовская Л.П Состояние и проблемы развития жилищно-коммунального комплекса на современном этапе/ Л П Мышовская, В .Я Мищенко, Н А Зуева// Строительство и недвижимость: экспертиза и оценка, материалы 4-й междунар конф - Прага - Москва ООО «Академстройнаука», 2006 - с 254-259 (лично автором выполнено 0,24 пл)

11 Мышовская ЛП Привлечение инвестиций в сферу ЖКХ с использованием лизинговых операций/Л П Мышовская, Т В Учинина, Ю О Толстых//Развитие экономических систем в условиях региональных отраслевых комплексов материалы междунар науч-практ конф. - Пенза ПГУАС, 2007 - с 196-200 (лично автором выполнено 0,2 пл)

12 Мышовская Л П. Место санации в системе воспроизводства объектов жилищной недвижимости/ Л П Мышовская, В Я Мищенко, Е.П Горбанева//Право собственности и управление недвижимостью сб статей междунар науч-практ семинара - Ростов-на-Дону, 2008 - с 104-111 (лично автором выполнено 0,14 п л )

Подписано в печать 18 04 2008 Формат 60x84 1/16 Бумага писчая Уч -изд л - 1,2 Уел -печ л - 1,3 Тираж 100 экз Заказ №233

Отпечатано в отделе оперативной полиграфии Воронежского государственного архитектурно-строительного университета 394006 Воронеж, ул 20-летия Октября, 84

ВВЕДЕНИЕ.

1 АНАЛИЗ СУЩЕСТВУЮЩИХ МЕТОДОВ ОБЕСПЕЧЕНИЯ СОХРАННОСТИ И ВОСПЮИЗВОДСГВ А ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ.

1.1 Особенности современного состояния жилищного фонда и инженерной инфраструктуры в России.ю

1.2 Анализ теоретических исследований в области повышения организационно-технологической надежности производственных процессов

1.3 Зарубежный и отечественный опыт по повышению надежности и обеспечению воспроизводства объектов недвижимости.

Выводы по первой главе.

2 РАЗРАБОТКА И ВЫБОР ЭФФЕКТИВНЫХ РЕШЕНИЙ ПО ОБЕСПЕЧЕНИЮ ОРГАНИЗАЦИОННО-ТЕХНОЛОШ-ШСКОЙ НАДЕЖНОСТИ ВОСПРОИЗВОДСТВА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ.

2.1 Методы технической эксплуатации в системе воспроизводства объектов недвижимости.

2.3 Учет основных видов потерь при обеспечении воспроизводства объектов недвижимости по переделам и на этапах жизненного цикла предприятия.

2.4 Обоснование выбора рациональных методов воспроизводства объектов недвижимости.

2.5 Разработка обобщенной модели управления воспроизводством объектов недвижимости на основе повышения надежности.

Выводы по второй главе.

3 ФОРМИРОВАНИЕ НАПРАВЛЕНИЙ И МЕХАНИЗМОВ ПОВЫШЕНИЯ ОРГА11ЮАЦИОННО-ТЕХНОЛОГИЧЕСКОЙ НАДЕЖНОСТИ ВОСПЮИЗВОДСТВА ОБЪЕКТОВ ШДВШ1ШМОСТИНАШИМЕРЕЖИЛИЩНаКОММУНАЛЬНОГО КОМПЛЕКСА ВОГОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ.

3.1 Выбор рациональных методов ремонта, модернизации и реконструкции объектов недвижимости.

3.2 Методические рекомендации по повышению организационнотехнологической надежности эксплуатации объектов недвижимости. выводы по третьей главе.

ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫИВЫВОДЫ.

Актуальность темы исследования. Реконструкция жилищного фонда стала одной из наиболее острых проблем, обусловленных неотложной необходимостью повышения благоустройства, комфортабельности квартир и качества жилищ, поскольку потеря эксплуатационных свойств жилых зданий и их физический износ достигли того предела, за которым следуют непредсказуемые социальные последствия.

Одна из причин неудовлетворительного состояния жилищно-коммунальной

If сферы заключается в том, что многие вопросы, связанные с обеспечением условий эффективной организации работ по сохранности и воспроизводству жилой недвижимости, вызваны значительными отклонениями основных параметров производственных процессов во времени и носят вероятностный характер. Это обусловливает необходимость исследования проблем повышения организационно-технологической надежности процессов воспроизводства объектов жилой недвижимости. Проблема развития жилищно-коммунального комплекса; эффективности функционирования- и развития предприятий ЖКХ, повышения* организационно-технологической надежности основных организационно-технологических переделов за счет реализации различных стратегий развития носит открытый характер и предусматривает разработку многовариантных и многокритериальных подходов к решению конкретных задач.

Современная ситуация в жилищной отрасли такова, что без кардинального изменения всей системы,организации содержания, управления и финансирования ее эффективное функционирование невозможно. В течение длительного времени государство компенсировало значительную, часть расходов жилищной сферы, контролировало размещение и строительство жилья и объектов инженерной инфраструктуры, определяло уровень предоставляемых коммунальных услуг. Проводимая политика исключала, рыночный спрос на услуги и жилье, снижала активность населения и хозяйствующих субъектов в формировании требований к качеству жилья и предоставляемых жилищно-коммунальных услуг.

Масштаб проблемы характеризуется следующими данными:

• в хорошем и удовлетворительном состоянии (физический износ 0.40%) соответственно находятся 60 % от общего количества строений и 83 % от общей площади;

• в неудовлетворительном состоянии (износ от 41 % до 60 %) - 27,8 % и 14,8 %;

• в ветхом - (61 % и более) - 11,5 % и 1,3 %.

Таким образом, только 40 % от общего количества зданий могут быть отнесены к постройкам, находящимся в хорошем (удовлетворительном) состоянии, около 50% построек в ветхом и неудовлетворительном состоянии.

В' отличие от многих стран, в России ЖКХ является убыточным- сектором экономики, который непосильным грузом «висит» на бюджете, и находится в запущенном состоянии. Такая ситуация требует особого внимания, тщательного анализа и соответствующих организационно-экономических мер,. способных коренным образом изменить положение дел в жилищно-коммунальной сфере.

Следовательно, необходимость и неотложность изменения ситуации в сфере развития жилищно-коммунального хозяйства России является первостепенной по значимости и актуальности научной и практической задачей.

Целью диссертационного исследования является разработка организационно-технологической системы воспроизводства жилой недвижимости с целью повышения надежности ее функционирования.

Для достижения указанной цели были необходимо решить следующие задачи:

• - провести анализ состояния жилищного фонда и инженерной инфраструктуры в России и, в частности, в Воронежской области;

• исследовать современные подходы к повышению организационно-технологической надежности производственных процессов в жилищной сфере;

• исследовать формы и методы организации- эксплуатации объектов недвижимости;

• обосновать выбор технологии и рациональных методов организации ремонта, реконструкции и модернизации объектов недвижимости;

• разработать методы рационального планирования ремонтно-строительных работ с целью повышения организационно-технологической надежности;

• разработать обобщенную модель управления объектами недвижимости;

• разработать практические рекомендации по принятию и реализации программ развития недвижимости на основе учета организационных, технических, экономических особенностей процессов управления объектами недвижимости.

Предметом исследования является разработка рациональных методов воспроизводства объектов недвижимости на основе повышения1 организационно-технологической надежности.

Объектом исследования являются предприятия жилищно-коммунального комплекса Воронежской области.

Теоретической и 'методологической базой исследования послужили статистические^ нормативные, методические и программные документы федеральных, региональных и муниципальных органов: власти, труды отечественных и зарубежных ученых и специалистов в области организации поточных методов» производства реконструкции жилых зданий, реформирования жилищно-коммунального и! строительного комплексов, информационных технологий, технических и объемно-планировочных решений и: др., а также материалы, полученные в ходе практической работы, теоретического анализа; и самостоятельного исследования:

Достоверность научных положений, выводов и рекомендаций подтверждается применением: методов статистического, логического и технико-экономического анализа, экспертных оценок, сравнительного анализа, способов реконструкции жилищ, общенаучного принципа, системного подхода, комплексного метода, метода классификации и группировок элементов организационного моделирования.

Научная новизна и признаки новизны: результатов, исследования; заключаются в разработке и обосновании подходов к формированию; организационной системы и подсистем эксплуатации и обеспечения сохранности жилых зданий на, основе повышения организационно-технологической надежности воспроизводства объектов недвижимости, позволяющего преодолеть кризисное состояние жилого фонда.

Научная новизна результатов исследования заключается в разработке и обосновании подходов к формированию организационной системы и подсистем эксплуатации и обеспечения сохранности жилых зданий на основе повышения организационно-технологической надежности воспроизводства объектов недвижимости, что позволит преодолеть кризисное состояние жилого фонда.

В результате исследований автором получены новые научные результаты, состоящие в следующем:

- разработан алгоритм проектирования организации ремонта, который в отличие от известных основывается на. позициях системного и комплексного подходов;

- с использованием метода экспертных оценок для организаций Воронежского жилищно-коммунального комплекса сформировано факторное пространство, влияющее на процесс воспроизводства объектов недвижимости;

- на основе системного подхода разработана методика, определения производственных потерь в зависимости внутренних и внешних факторов* при эксплуатации объектов недвижимости;

- при обосновании выбора рациональных методов воспроизводства объектов недвижимости использовалась целевая функция^ минимума производственных потерь, разработана блок-схема выбора, рационального варианта развития и управления процессом воспроизводства недвижимости; разработана обобщенная модель управления воспроизводством недвижимости, включающая механизмы, взаимоотношения управляющей компании с собственниками объектов недвижимости, с арендаторами объектов недвижимости, с подрядными эксплуатирующими организациями (поставщиками коммунальных услуг), с государством как субъектом рыночного регулирования.

Практическая значимость, диссертации определяется тем, что основные положения и рекомендации могут быть использованы при разработке программ реконструкции и модернизации жилого фонда Воронежской области.

Отдельные положения и разработки диссертационного исследования могут быть использованы в учебном процессе высших учебных заведений при обучении по специальностям 080502 «Экономика и управление на предприятии строительство)»; 270102 «Промышленное и гражданское строительство», специализации «Технология и экономика организации производства работ».

Достоверность полученных результатов обусловлена применением основных положений науки о технологии, организации и управлении, использовании системного подхода, теорий сложных систем и организационно-технологической надежности, обоснованных методов теоретических и экспериментальных исследований, а также применения репрезентативного объема данных, представляющих собой достаточный массив информации по исследуемой проблеме.

Апробация' основных результатов диссертационной работы.

Теоретические и практические положения диссертации обсуждались и получили положительную оценку на международных конференциях в Воронеже (2004 -2007 гг.), Праге (2005, 2006 гг.), Пензе (2007 г.), Ростове-на-Дону (2008 г.); региональных конференциях в Воронеже (2003-2007 гг.).

Публикации. По теме диссертации опубликовано 12 печатных статей общим объемом 5,03' п.л., из них лично автору принадлежит 3,27 п.л. Три статьи опубликованы в изданиях, включенных в Перечень ВАК (Известия ТулГУ «Строительство, архитектура и реставрация», Научный вестник ВГАСУ «Строительство и архитектура»). В статьях, опубликованных в рекомендованных ВАК изданиях, изложены основные результаты диссертации: в работе [1] обоснован выбор рациональных форм воспроизводства жилищного фонда; в работе [2] описан процесс формирования ремонтной политики управляющей компании; в работе [3] приведена методика определения основных видов производственных потерь при воспроизводстве объектов недвижимости.

На защиту выносятся:

Теоретические положения определения организационно-технологической надежности процессов воспроизводства объектов жилой недвижимости.

Классификация факторного пространства, влияющего на надежность воспроизводства объектов недвижимости.

Обобщенная модель управления воспроизводством объектов недвижимости на основе повышения надежности.

Методические рекомендации по повышению организационно-технологической надежности эксплуатации объектов недвижимости

Структура работы. Характер задач, решаемых в диссертационном исследовании, обусловил структуру и логику изложения. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы. Общий объем диссертации составляет 168 страниц и включает 7 таблиц, 37 рисунков; библиография содержит 197 наименований трудов отечественных и зарубежных авторов.

Основные результаты и выводы

В диссертации обобщены результаты исследований, полученные автором в ходе многолетней работы по проблемам технологии и организации ремонтно-строительных работ, разработки системы управления жилищной недвижимостью.

1. На основе изучения форм и методов организации эксплуатации объектов недвижимости с позиции системного и комплексного походов разработан алгоритм проектирования организации ремонта, позволяющий выбрать рациональные методы технологии и организации ремонта, модернизации и реконструкции объектов недвижимости.

2. С помощью метода экспертных оценок сформировано факторное пространство, влияющее на процесс воспроизводства объектов недвижимости для организаций Воронежского жилищно-коммунального комплекса.

3. На основе системного подхода разработана методика определения производственных потерь от влияния внутренних и внешних факторов при эксплуатации объектов недвижимости на различных этапах жизненного цикла. (

Показано, что равновесное состояние развития системы является детерминированным, т.к. суммарное количество ресурсопотребления внутри системы остается величиной постоянной.

4. Проведено обоснование выбора рациональных методов воспроизводства объектов недвижимости на основе сведения к минимуму производственных потерь от влияния внешних и внутренних факторов. Обоснование производилось с помощью разработанной автором блок-схемы выбора рационального варианта развития и управления процессом воспроизводства недвижимости.

5. Разработана обобщенная модель управления воспроизводством объектов недвижимости, учитывающая взаимоотношения управляющей компании с собственниками объектов недвижимости, с арендаторами объектов недвижимости, с подрядными эксплуатирующими организациями поставщиками коммунальных услуг), с государством как с субъектом рыночного регулирования.

6. Результаты диссертации были внедрены на 2-х предприятиях жилищно-коммунального комплекса г. Воронежа: ОАО «Городская управляющая компания», ООО УК «Воронежжилсервис». Экономический эффект от внедрения результатов диссертации составил 2,5 млн рублей.

1. Абрамов Л.И. Управление строительной организацией (включая АСУ С) / Л.И; Абрамов, В .В. Позняков — М:: Выспи шк., 1990. — с: 250.

2. Авдеенко В.Н. Производственный потенциал предприятия/Нормативное определение1 и рациональное использование/ В.Н. Авдеенко; В .А. Котов — М.: Знание, 1986.- с. 64.

3. Авеков В.В. Аренда объектов государственной и муниципальной собственности/ В.В. Авеков, Т.В. Баранова, Б.А. Райзберг// Под ред. проф. Райзберга Б.А. М.: МАМАРМЕН, 2001.

4. Аганбегян А.Г. Система моделей народнохозяйственного планирования/ А.Г. Аганбегян М.: Мысль, 1972. :5: Агапкин В.М. Мобильность строительного производства/ В.М. Агапкин А.Д Хайтун —М.: Стройиздат; 1987. с. 3041

5. Антюганов С.В. Системно-концептуальные подходы к управлению собственностью в Нижегородской области: опыт и перспективы/ С.В. Антюганов, Д.Б. Аратский, А.А. Козерадский, А.А. Мальцев Нижний Новгород ГИПП «Нижполиграф», 1997.

6. Афанасьев В. А. Поточная организация строительства/ В. А. Афанасьев— Л.: Стройиздат, 1990. с. 160.

7. Афанасьев В.А. Проектирование организации строительства и организации производства работ/ В.А. Афанасьев, А.В. Афанасьев //учеб. пособие//В.А.Р.Ф: -Л., 1988.

8. Ахъюджа X. Сетевые методы управления в проектировании и производстве Ахъюджа X. — М.: Мир, 1979. с. 622.

9. Бабакин В.И. и др. Переустройство жилых зданий. М.: Московский рабочий, 1971.

10. П.Балицкий B.C. Программно-целевое совершенствование работы строительных организаций Киев: Будивельник, 1987. - с. 160.

11. Баркалов С. А. Теория и практика календарного планирования строительного производства — ВГАСА, Воронеж;, 1999: с. 216.

12. Басаргин А.Ф., Система управления; социальным' жильем: Опыт Великобритании/ А.Ф. Басаргин, А.Е. Рахлин - Mf: ОНФБ1- 200V.

13. Баскаев К. Бесплатного жилья не бывает //Экономика и жизнь. — 2000.

14. Брайнина Е.Ю. Теплозащитные; свойства наружных стен из прокатного керамзитобетона // Строительная, теплофизика, ш акустика. М.: ГОСИНТИ, 1973. '■; '

15. Букаго В.И., Экономические отношения в- капитальном строительстве/В.И Букато, М.Х. Лапидус Л.: Стройиздат, 1989. — с. 400

16. Булгакова С.Н!. Технологические инновации в инвестиционно-строигельном комплексе — Белгород, 1998. с. 547

17. Булгаков С.Н. Реконструкция жилых зданий М., 1999.

18. Бутырин АЛО. Судебная строительно-техническая экспертиза (теоретические, методические и правовые основы): учеб. пособие — М.: Юридическое бюро «Городец», 1998.-е. 196

19. Васильев Е.М. Управление строительным производством; — Jit: Стройиздат, 1990.-е. 208

20. Вергун В.В. «Фундаментальные законы существования и выживания человека», М.: 2000.

21. Виссарионов А.Б. Государственное регулирование экономики переходного периода, автореф. дис. . к.т.н. -М., 1995. с. 36

22. Волчков Н:Г. Справочник по недвижимости М.: Инфра-М, 1996;

23. Воронин М.И. Диагностика- экономического состояния строительных организаций^ условиях рынка: вопросы методологии автореф. дис. . к.т.н. — М.:МГУУ, 1999.-с. 38

24. Воропаев В. И. Методические рекомендации по применению и использованию сетевых моделей в строительстве — М.: ЦНИИЭУС, 1990. с. 150»

25. Гогуа Н.К. Организация контролинга в строительном бизнесе с учетом рисков. М.: СИП РИА, 2000. - с. 18430} Голенко Д. И. Оптимизация календарного планирования // Кибернетика, 1970, №6, с. 35-44.

26. Государственная собственность и приватизация во Франции. М.: ИНИОНРАН, 1998.

27. Государственное регулирование рыночной экономики: федеральный региональный, муниципальный уровень. М.: РАГС, 1998.

28. Грабовый П.Г. и др. Экономика и управление недвижимостью: учебник для вузов Смоленск, Смолин-Плюс. — Mj: АСВ, 1999. — с. 567

29. Грабовый П.Г. Конкуренция и управление рисками на > предприятиях./ П.Г. Грабовый, Т.Н. Цай и др. М.: Алане, 1996. - с. 280

30. Гусаков А.А. Методика совершенствования организационно-технологической подготовки строительного производства. М.: Стройиздат, 1985.-е. 156

31. Гусаков А.А. Организационно-технологическая надежность строительного производства. М.: Стройиздат, 1974. - с. 254

32. Гусаков А.А. Организационно-технологическая надежность строительства. М.: SvR - Аргус, 1994. - с. 472

33. Гусаков А. А. Основы проектирования организации строительного* производства. -М.: Стройиздат, 1977. с. 287

34. Гусаков А. А. Системотехника строительства. — М.: Ассоциации строительных вузов, 2004. — с. 320

35. Гусаков А.А. и др. Системотехника строительства. Энциклопедическийсловарь. — М.: Фонд «Новое тысячелетие», 1999. — с. 432.

36. Гусаков А.А. Основы проектирования организации строительного производства. — М.: Стройиздат, 1974. с. 252.

37. Гусаков А.А. Методы совершенствования организационно-технической подготовки строительного производства/ А.А. Гусаков, Н.Н. Ильин — М.: Стройиздат, 1985.

38. Гусаков А.А., Организационно-технологическая надежность строительства/ А.А. Гусаков, Ю.Б. Монфред, Б.В. Прыкин и др. М.: SvR — Аргус, 1994. - с. 472.

39. Дмитриев А.Н. и др. Проблемы реконструкции и сноса пятиэтажных панельных домов в Москве. ПГС, №4, 1996. с. 28 - 30.

40. Жилищная политика местных властей: уроки западно-европейского опыта и реформы в России. СПб, Наука, 1998.

41. Жилищная экономика, пер. с англ. М.: 1996.47. Жилищный кодекс РСФСР.

42. Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в РФ".

43. Закон Российской Федерации "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ".

44. Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики".

45. Занадворов B.C., Экономика города/ B.C. Занадворов, А.В. Занадворова -М.: изд. Магистр, 1998.

46. Зотов В.Б. Жилищно-коммунальный комплекс в системе управления городом. М.: 1996.

47. Зотов В.Б. Территориальное управление. Методология, теория, практика. -М.: «ИМ-Информ», 1998.

48. Зырьянов B.C. Испытания опертых по контуру панелей в домах серии II-49 Д // Прочность. М.: ГОСИНТИ, 1973.

49. Иванов А.П. Комплексное развитие жилищно-коммунального хозяйства городов и сел. -М.: Стройиздат, 1987.

50. Исследование и разработка финансово-кредитных механизмов реализации стратегий управления недвижимостью (том I): монография, М.: Содружество, 2002. с. 220.

51. Исследование и разработка финансово-кредитных механизмов реализации стратегий управления недвижимостью (том II): монография, М.:, Содружество, 2002. с. 182.

52. Казанский Ю.Н. Опыт организации и управления строительными фирмами в США М.: Стройиздат, 1985. - с. 270.

53. Каменецкий М.И. Строительный комплекс России в условиях спада инвестиционной активности. Проблемы прогнозирования М.: Экономика строительства, 1993, № 2 - с. 8.

54. Ким О.В. и др. Демонополизация управления и обслуживания жилищного фонда-М.: 1996.

55. Кириллова А.Н. Жилищная политика в условиях рыночных отношений -М.: Картолитография, 1999.

56. Кириллова А.Н. Развитие новых форм управления недвижимостью в условиях становления собственников жилья. Проблемы регионального развития и пути их решения в условиях переходной экономики М.: РАЕН, 2002.

57. Колотилкин Б.М. Обеспечение надежности ограждающих конструкций жилых зданий. // Жилищное строительство, 1980, № 4

58. Коневских П.М. Эффективность территориальной концентрации и специализации промышленности производства М.: Экономика, 1986. — с. 102.

59. Костецкий Н.Ф. Государственное регулирование инвестиционно-строительной деятельности // Экономика строительства; 1999, № 12

60. Красовский В. П. Долгосрочные программы капитальных вложений. М.: Экономика, 1974. - с. 270

61. Кротков Е.А., Специализация в строительстве/ Е.А. Кротков, В.П. Березин М.: Стройиздат, 1988. - с. 184.

62. Куликов Ю. А. Имитационные модели и их применение в управлении строительством-Л.: Стройиздат, 1983 с. 224.

63. Куликов Ю. А. Методы проектирования возведения промышленных объектов с учетом организационно-технологической надежности автореф. дисс. . к.т.н. — М.: 1975.-с. 24.

64. Куликов Ю.А. Имитационные модели и их применение в управлении строительством. JL: Стройиздат. Ленингр. отд. - 1983. - с. 224.

65. Кутуков В.Н. Реконструкция зданий М.: Высшая школа, 1981, с. 267.

66. Лазебник В.М. Сокращение сроков строительства в крупнопанельном домостроении/ В.М. Лазебник, А.И. Юдин Киев: Будивельник, 1987. - с. 192.

67. Литвак В.В. Региональный вектор энергосбережения/ В.В. Литвак, В.А.Силич, М.И. Яворский Томск: ТПУ, 1999.

68. Лоуренс Питер Дж. Принцип Питера или почему дела идут вкривь и вкось М.: ЭКСМО-ПРЁСС, 2000.

69. Лукманова И.Г. Менеджмент качества в строительстве М.: МГСУ, 2001.

70. Малыгин А.А. Нормативы капитальных вложений/ А.А Малыгин, Н.М. Ларюшина, А.Г. Витин: справ пособие М.: Экономика, 1990. - с. 315.

71. Манаенкова Э.А. Организация и планирование строительного производства, управление строительной организацией/ Э.А. Манаенкова, Л.И. Абрамов М.: Стройиздат, 1990.

72. Мартинан Клод. Частное финансирование коммунальных служб и отраслей инфрструктуры. Французский опыт. Париж, 1995. с.

73. Матвеев Е.П. Реконструкция жилых зданий. М.: ГУП ЦПП, 1999. -с.67.

74. Меркин P.M. Экономические проблемы сокращения продолжительности строительства-М.: Экономика, 1978.-е. 174.

75. Методика обследования и проектирования оснований и фундаментов при капитальном ремонте, реконструкции и надстройке зданий — М.: Стройиздат, 1972.

76. Методические рекомендации, по оценке эффективности инвестиционных проектов (вторая редакция). Официальное издание М.: Экономика, 2000;

77. Мильнер Б.З., Системный подхода к организации- управления/ Б.З. Мильнер; Л.П. Евенко, B.C. Рапопорт М.: Экономика, 1983; Теория организаций - М.: Инфра-М. 1998.

78. Минаков Н.Н. Социальные основы жилищно-коммунальной реформы. — Тула: РИФ "ИНФРА", 2001.

79. Михалко В.Р. Ремонт конструкций; , крупнопанельных зданий. М., Стройиздат, 1986. с. 310.

80. Мищенко В.Я. Теоретическое; основы организации; эксплуатации и воспроизводства объектов f не движимости: материалы диссертации на соискание ученой степени доктора технических наук, 2006. с. 434. .

81. Мищенко В.Я. Методы решения задач календарного планирования на основе композиционных матрично-сетевых моделей //В .Я. Мищенко, Д. И. Емельянов. Изв. ВУЗов: Строительство, 2002, №5, с. 58 — 63.

82. Мищенко В.Я. Методы решения задач оптимального использования ресурсов при реализации инвестиционных проектов на основе агрегированных матрично-сетевых моделей / В.Я. Мищенко, Д.И. Емельянов. Изв. ВУЗов: Строительство, 2003, в печати.

83. Мищенко В.Я. Моделирование и оптимизация в календарном планировании / В. Я. Мищенко, Д.И. Емельянов / Актуальные проблемы технологии, организации и управления строительным производством/ сб. науч. тр. Воронеж: ВГАСА, 2000. - с. 8 - 18.

84. Мищенко В.Я. Пути снижения инвестиционного риска при реализации крупных проектов/ В. Я. Мищенко, Д.И. Емельянов / Высокие технологии в экологии / сб. тр. 6-ой междунар. науч-практ. конф. Воронеж, 2003, в печати.

85. Морозов Ю.Б. Исследование трещинообразования в наружных стенах 25-этажного панельного дома на пр. Мира. // Проектирование и исследование жилых и общественных зданий в Москве.- М1:.ГОСИНТИ; 1973 .

86. Нормы амортизационных. отчислений по ; основным фондам народного хозяйства* СССР' т положение: or порядке; планированиям. начисления., и; использования амортизационных отчислений в народном; хозяйстве: Госплан СССР1- М:: Экономика; 1974С

87. Обзор исследований^ по вопросам оптимального использования ресурсов в системах сетевого планированиями управления: — Киев, 1968. 151 с.

88. Олейник П:П:,и; др. Организация;строительства Ml: Профиздат, 2001. -с. 408. '119: Олейник ПЛ. Мобильные здания в строительстве/ П.П. Олейник, И.В. Степанов М:: Стройиздат; 1985. - с. 136:

89. Организационно-экономическое моделирование стратегии: управления жилищно-коммунальным комплексом России: монография -• М.: Содружество, 2001.- с. 136.

90. Орешин В.П. Государственное регулирование национальной экономики/ учеб. пособие М.: Юристъ, 1999.

91. Оценка рыночной стоимости недвижимости/под ред. В.М. Рутгайзера -М.: изд-во «ДЕЛО», 1998.

92. Панибратов Ю.П. Планирование эффективности строительного производства. — Л.: ЛГУ, 1985. с. 162.

93. Панибратов Ю:П. Комплексная система повышения эффективности строительного производства / Ю.П. Панибратов, P.M. Меркин, Ф. Клюев — Л.: Стройиздат, Ленингр. отделение, 1985. — с. 177.

94. Панибратов Ю.П. Комплексная система повышения эффективности строительного производства/ Ю.П. Панибратов, P.M. Меркин, Ф: Клюев. -Л.'.Стройиздат, 1985.

95. Патюрель Р.' Создание сетевых организационных структур // Пробл. теории и практики управления, 1997, № 3.

96. Планирование и управление строительным производством-с применением' методов экономико-математического.моделирования и ЭВМ"И". Г. Галкин и др. -М.: Стройиздат, 1978. с. 356.

97. Побожий В*. А. Расчет и оптимизация сетевых графиков .строительства — М;: АСВ, 2001. с. 240.

98. Полисюк Г.Б. Экономико-математические методы в планировании строительства М.: Стройиздат , 1986. — с. 270.

99. Попов Г.Г. Техническая.экспертиза жилых зданий, старой" постройки/ Г.Г. Попов; Л.Я! Бурак Л.: Стройиздат, 1986. - с. 210:

100. Прыкин Б.В. Проектирование и оптимизация технологических процессов заводов сборного железобетона-Киев.: Высшая школа, 1976.

101. Прыкин Б.В. Основы управления. Производственно-строительные системы/ Б.В. Прыкин, В.Г. Иш, Б.Ф. Ширшиков М.: Стройиздат, 1991.

102. Прыкин Б.В. Методическое пособие по*- основным принципам экономического обоснования* и- построения строительного' технологического процесса-/Б.В. Прыкин, Е.М. Коробкова Днепропетровск: ЮИ, 1980: - с. 109.

103. Прыкин Б.В: Повышение эффективности мобильных строительных организаций / Б.В: Прыкин, Т.К. Нарежная, Б.Б. Хрусталев и др. М:: Стройиздат, 1988; - с. 240.

104. Пушкин В.Г. Системное мышление и управление. Разграничение-предметов?ведения между Федерацией и ее субъектами1 в зарубежных странах/ В.17. Пушкину А.Я. Урсул Ml: ИНИОН, 1995. ,

105. Райнщке К. Оценка надежности'систем с использованием» графиков / К. Райншке, И.А. Ушаков — М.: Радио-и связь, 1988. — с.,208.

106. Рекомендации» по, обследованию^ и оценке технического состояниякрупнопанельных-, и каменных, зданий. ЦНИИСК им. Кучеренко М.:*1. Стройиздат, Л 988: с. 57.

107. Реконструкция и модернизация пятиэтажных, жилых зданий первых-массовых серий / под ред. А.Н: Спивака М.: ЦНИИЭП жилища, 1988. - с. 52:

108. Ресин В.И! Экономика недвижимости/ учеб. пособие М.: Дело, 1999: — с. 328. '

109. Рочегов A.F. Об, организации жилищного строительства в- России// Архитектурный вестник, 1995, №2; с. 13 19.145: Рубанова Э: Управление государственными' предприятиями// Инвест-курьер, 1997, №3.

110. Русинов Ф.М. Эффективность управления: наука и практика М.: Московский рабочий, 1984.-е. 150.

111. Рыбальский В:И. Автоматизированные системы, управления-строительством- Киев: Высш. школа, 1979.'

112. Рыбальский- В .И. Системный анализ и целевое управление в; строительстве -М.: Строительство, 1980; с. 190:

113. Садыков А.С. Инновационные программы стратегии обновления жилшцнного фонда и его инфраструктуры/ А.С. Садыков; НовицкийВ-Ф- М;:2002. . • . " ' •150; Сатановский P.JT. Методы снижения производственных потерь М.: Экономика, 1988. - с. 302.

114. Седых Ю.И. Организационно-технологическая надежность жилищно-гражданского строительства:- Стройиздат, 1989:, с: 399L

115. Сергеев Е.М: hV др:, Народнохозяйственная эффективность. Показатели; методы оценки М;: Экономика,. 1984.

116. Симионова- Н.Е. Управление реформированием строительной организации ~М.:.еИНТЕГ, 1998. с. 224. \

117. Скотт Д. Синк. Управление производительностью М!: Прогресс.,19895

118. Сорокин Ю.М. Методические: рекомендации по совершенствованию организации управления строительством в регионах. М.: НИИОУС, 1982. - с.116. :;;.■'

119. Спектор;М: Д. Выбор оптимальных вариантов организации и;технологии строительства -М:: Стройиздат, 1980. -е. 159.

120. Стражников A.M. 10* лет реформ в жилищно-коммунальном хозяйстве Москвы успехи и проблемы. // Техника для городского хозяйства. 2001, №2;

121. Стражников A.M. Мониторинг качества жилищного фонда М.: 2002. — с. 388.161\ Стражников А.М: Мониторинг технического состояния жилых зданий/ Доркомэкспо // сб. докладов. 2001.

122. Стражников A.M. Организация* системы мониторинга по соответствию качества?жилища условиям среды обитания человека: сб. тр. МИКХиС. — М.; 2001.

123. Стражников A.M. Эксплуатация и управление жилыми зданиями. Междунар: науч-практ. семинар МИКХиС. — М.: 2001.

124. Стровский JI.E. Внешний рынок и предприятие М.: Финансы и статистика, 1993.-е. 158.

125. Строительное производство: энциклопедия// под ред. А.К. Шрейбера и др. -М.: Стройиздат, 1995. с. 464.

126. Суровцев Б.А. Специализация строительного производства — Л.: Стройиздат, 1987.-е. 88.

127. Талонов А.В. Рыночные отношения в жилищно-коммунальном хозяйстве СПб: МЦ СПбГУ, 1997.

128. Технология работы с недвижимостью /под ред. О.М. Толкачева^ М.: Изд. дом Городская собственность, 1998:

129. Тимофеев Н.С. Коммунальное право ФРГ М".: 1982.

130. Товченко В.И. Модели и алгоритмы управления строительным производством Киев: Высш. школа, 1991. - с. 151.

131. Толкачев О.М. Система-управления собственностью города Москвы М.: ИРЭИ, 2001.

132. Томаев Б.М. Надежность строительного потока М.: Стройиздат, 1983. — с. 129.

133. Указ Президента Российской Федерации "О развитии- конкуренции на рынке жилищно-коммунальных услуг"

134. Уотермен Р. Фактор обновления М.: Прогресс, 1988.

135. Фалькевич Н.А. Организация управления в строительстве М.: 1994.

136. Фатхутдинов Р.А. Производственный менеджмент/ учебник для вузов -М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1997. с. 447.

137. ФатхутдиновР.А.Организацияпроизводства/ учебник Mr ИНФРА-М, 2000. - с. 672. '.:.

138. Федотова МАХ, Оценка; недвижимости.и бизнеса / М.А. Федотова-. Э.А. Уткин / учебник-М.: Изд-во>Тандем, 2000.

139. Фонотов A.F. Ресурсный потенциал: планирование и управление М:: Экономика,. 1985. - с. 152.

140. Франчук В.И. Основы построения; организационных; систем»; М.: Экономика, 1991.

141. Фрезе Э: и др. Реструктуризация предприятий: направления; цели, средства //Проблемы теории и практики управления, 1996, № 4.

142. Харитонов В.А. Организация восстановительных; работ после землетрясения / В:А. Харитонов; BtА. Шолохов;- Mr.; Стройиздат, Д989. с. 270. ; .

143. Хрустал ев Б.Б. Основные направления становления и эффективного развития регионального инвестиционно-строительного комплекса: монография Пенза: ПГАСА, 2001. - с. 251.- ' -v

144. Цай Т.Н: Организация строительного производства/ Т.Н. Цай, П.Г. Грабовыйи др./.учг дляшузов -М;: AGB; 1999; с.;432.

145. Чернышев JI.H. В поисках новых форм хозяйствования М.: Жилищное и коммунальное хозяйство, 1994, № 4 - 1,3 пл.

146. Чернышев JI.H. Основы экономических преобразований в жилищно-коммунальном хозяйстве России/ Городское хозяйство Ml: Альманах ЖКХ, 1995 - 2,0 п.л.

147. Чернышев JT.H. Реформа ЖКХ основа формирования местного самоуправления'-ML* Российская Федерация; 1995-1,77 шл.

148. Чернышев JLH. Формирование рыночных отношений в: жилищно-коммунальном хозяйстве. Проблемы. Перспективы. М.: МЦФР, 1996 - 13,4 п.л.189: Чистякова Т.Н; Опыт и проблемы реконструкции панельных домов застройки 60-х гг., ПГе, №1, 1998. с. 24 - 26.

149. Шрейбер А.К. Организация и планирование строительного производства / А.К. Шрейбер, Л.И. Абрамов М.: Высш. шк., 1987.

150. Шрейбер К.А. Вариантное проектирование при реконструкции жилых зданий М.: Стройиздат, 1991.

151. Штадлер К. Германия: местные органы власти в поисках эффективного управления / К. Штадлер, У. Гелен // Проблемы теории и практики управления, № 5, 1995.

152. Шумилов М.С. Гражданские здания и их техническая эксплуатация М.: Высш. школа, 1985. - с. 376.

153. Эдельман В.И. Надежность технических систем: экономическая оценка. -М.: Экономика, 1989. с. 152.

154. Экономика и управление недвижимостью/ уч. для вузов / под общ. ред. проф. П.Г.Грабового Смоленск: Изд-во Смолин-плюс - М.: Изд-во АСВ, 1999.

155. Яблонский А.А. Моделирование систем управления строительными процессами М.: Ассоциация строительных вузов, 1991.-е. 273.

156. Яськова Н.Ю. Формирование организационно-экономического механизма инвестиционно-строительной деятельности переходного периода: автореф. дисс. . к.т.н. М.: МГУУ, 1999. - с. 35.