автореферат диссертации по информатике, вычислительной технике и управлению, 05.13.10, диссертация на тему:Рынок недвижимости как система специфических экономических отношений

МИНИСТЕРСТВО ОБЩЕГО И ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ РФ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ УПРАВЛЕНИЯ

На правах рукописи

РГб од

¿ В tóAp OJ

Беликова Светлана Викторовна

Рынок недвижимости как система специфических экономических отношении (на материалах московского рынка недвижимости)

Специальность:

05.13.10 - Управление в социальных и экономических системах (по экономическим наукам).

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва -

2000 г.

Работа выполнена на кафедре Макроэкономики Государственного университета управления

Научный руководитель:

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор Логвинов Л.Д.

доктор экономических наук Климович М.В.

кандидат экономических наук Федоркова Н.А.

Ведущая организация:

Российская экономическая академия им. Г.В. Плеханова

Защита состоится "_" _ 2000 г. на заседании Диссертационного совета Д 053.21.09 в Государственном университете управления по адресу: 109542, Москва, Рязанский проспект, д.99, зал заседаний Ученого Совета.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Государственного университета управления.

Автореферат разослан _"_2000 г.

Ученый секретарь Диссертационного совета кандидат экономических наук, доцент

А^ОР Родина И.Б.

Общая характеристика работы.

Актуальность исследования определяется тем, что, начиная с 1991 года, в России происходит процесс реставрации рынка недвижимости. Процесс этот идет в принципиально новых условиях, когда недвижимость становится товаром не на основе естественного развития рыночных отношений, а путем приватизации государственной собственности.

Именно этим объясняется очень ограниченное количество публикаций по диссертационной проблеме и почти полное отсутствие статистических материалов, которые необходимы для анализа этой новой для российской экономики проблемы.

С изменениями в экономическом строе России, с возрождением частной (негосударственной) собственности в качестве основы производственно-хозяйственной системы страны, понятие недвижимое имущество приобретает уже значение реального, а не просто некоего абстрактного экономико-правового термина. Отношение к недвижимому имуществу становится фактором, существенно влияющим на экономическое благосостояние людей, а сама недвижимость все больше вовлекается в рыночный оборот.

Расширение круга объектов недвижимости, вовлекаемых в рыночный оборот (сначала жилая недвижимость, затем коммерческая и земельные участки), расширение спектра операций, осуществляемых на рынке недвижимости (вначале посреднические операции, затем оценочная деятельность, наконец, управление недвижимостью), появление соответствующих этим операциям новых видов предпринимательской деятельности, - все это свидетельствует о том, что рынок недвижимости постепенно выходит на уровень развитого рынка, характерного для стран со сложившейся рыночной экономикой.

В России этот процесс происходит в непростых экономических и политических условиях. Кроме того, он осложняется неполнотой необходимой нормативно-правовой базы, недостаточным знанием и использованием на

практике опыта зарубежных стран, существованием различий в темпах формирования и развития рынка недвижимости в разных регионах страны и т.п.

Тем не менее, сегодня очевидно, что рынок недвижимости в России становится весомой составляющей как экономики отдельных регионов, так и национальной российской экономики в целом.

На этапе формирования этого сегмента рынка появляется потребность в знании закономерностей развития и функционирования рынка недвижимости, факторов, определяющих спрос и предложение на этом рынке, проблем инвестиционных процессов в сфере недвижимости, методов управления недвижимостью и т.д.

В силу регионального характера существующего российского рынка недвижимости в рамках данного исследования имелась возможность в прикладных разделах рассмотреть только московский рынок недвижимости.

Целью данного диссертационного исследования является комплексное рассмотрение понятия недвижимого имущества, рынка недвижимости и его составляющих, исследование закономерностей его функционирования, особенностей формирования в современных российских условиях, выявление факторов, влияющих на активность рынка недвижимости.

В соответствии с поставленной целью в диссертационном исследовании решались следующие задачи:

О исследовать теоретические основы формирования рынка недвижимости и закономерности его функционирования;

О проанализировать нормативно-правовую базу, обеспечивающую функционирование рынка недвижимости в России;

О исследовать современное состояние российского рынка недвижимости;

О выявить этапы становления и развития рынка недвижимости в современных условиях (на примере московского рынка объектов жилого фонда);

О исследовать сезонные закономерности развития рынка жилой недви-

жимости.

Объектом исследования являются процессы становления, формирования и развития в российской экономике рынка недвижимости как отдельного сегмента рыночной экономики.

Предметом исследования является рынок недвижимости, организационно-экономический механизм его функционирования, этапы формирования и развития этого сегмента рынка. Диссертация выполнена на материалах московского рынка недвижимости (рынка жилья).

Методологической основой настоящего исследования послужили основные положения трудов отечественных и зарубежных ученых, посвященные теоретическим и практическим аспектам функционирования рынка недвижимости, концептуальные подходы, реализованные в законодательных и нормативных актах Российской Федерации и города Москвы, как субъекта РФ и муниципального образования, что позволило обеспечить системный подход к процессу исследования.

Фактологической базой настоящего диссертационного исследования являются документы органов государственного и местного управления, другие документы правительственных ведомств, материалы общероссийской и региональной печати, научные труды российских ученых и специалистов, в частности, Брагинского М.И., Горемыкина В.А., Комова Н.В., Прорвича В.А., Коро-стелева С.П., Балабанова И.Т., Коханенко В.В., Смирнова В.В., Тарасевича Е.И., Бромвича М.А. и др., зарубежных авторов - Касти Дж., Макконнелла K.P., Брю C.JL, Фридмана Дж., Ордуэйя Ник. и других, а также авторские аналитические разработки.

Статистической базой исследования являются официальные данные Госкомстата РФ, Московского городского комитета государственной статистики, данные Российской гильдии риэлтеров, а также данные, полученные автором в ходе работы.

Научная новизна проведенной работы обусловлена ее целью и состоит в

развернутой характеристике существующей системы функционирования российского рынка недвижимости, определении ее специфики на каждом этапе развития рынка, обосновании ряда закономерностей, присущих московскому жилищному рынку.

Личный вклад в разработку проблемы заключается в следующем:

О уточнено определение понятий "недвижимость" и "рынок недвижимости", обоснована схема классификации объектов недвижимости и выявлены факторы, влияющие на спрос и предложение на рынке недвижимого имущества, определена специфика этого сегмента российского рынка;

О сформулированы особенности формирования и развития в России рынка недвижимости, базирующиеся на основных социально-экономических условиях в стране;

О установлены качественные и количественные характеристики российского рынка недвижимости, обоснован выбор московского рынка жилой недвижимости в качестве предмета прикладных исследований, проведенных в рамках данной работы;

О выделены основные этапы становления и развития московского рынка недвижимости. Для каждого из выделенных этапов предложены показатели, характеризующие развитие и современное состояние рынка недвижимости;

О выдвинута и обоснована гипотеза о наличии сезонных колебаний цен на жилую недвижимость. Разработана методика прогнозирования сезонных колебаний цен на рынке жилья. Даны основные количественные и качественные характеристики выявленного процесса;

О разработана методика учета сезонных колебаний цен на рынке жилой недвижимости, позволяющая прогнозировать по фактическим данным общую динамику изменения цен за год и, наоборот, по общей динамике цен их наиболее вероятные фактические значения.

Практическая значимость исследования обусловлена возможностью pea-

лизации на практике результатов проведенной работы при разработке законодательного и нормативно-правового обеспечения функционирования российского рынка недвижимости и прогнозирования тенденций развития этого сегмента рынка. Кроме того, представляется возможным использование теоретических и методологических выводов работы в преподавании дисциплин, связанных с вопросами управления имуществом.

Московский рынок недвижимости (в частности, рынок жилья) взят за основу для проведенного анализа, поскольку именно в столице он получил наибольшее развитие, и его становление идет со значительным опережением по сравнению с другими регионами России.

Апробация диссертационного исследования. Результаты исследования использовались в качестве докладов на ряде научных и научно-практических конференций. В частности, на международной научно-практической конференции "Москва-Россия на рубеже тысячелетий" (20 ноября 1999 г., круглый стол "Перспективы экономического процветания и устойчивого развития").

По теме диссертации опубликовано 2 работы общим объемом 0,8 п.л.

Диссертация состоит из введения, 3 глав, заключения, списка источников и литературы и приложений. Основная часть изложена на 120 страницах и содержит 26 графиков, 8 диаграмм, 12 таблиц и 3 рисунка. Библиография насчитывает 113 наименований.

Содержание работы.

Введение.

Глава 1. Сущность и механизм функционирования рынка недвижимости.

1.1. Недвижимость - понятие, классификация, экономическая сущность.

1.2. Рынок недвижимости - экономический механизм функционирования.

Глава 2. Формирование российского рынка недвижимости.

2.1. Особенности формирования системы российских рыночных отношений.

2.2. Основы формирования московского рынка недвижимости. Глава 3. Специфика московского рынка недвижимости.

3.1. Этапы формирования московского рынка жилья.

3.2. Особенности ценообразования на объекты жилой недвижимости. Заключение.

Список источников и литературы. Приложения.

Расчеты автора содержатся в 10 приложениях общим объемом 30 страниц.

В первой главе уточнен понятийный аппарат, который использовался в работе, обоснован принцип классификации недвижимости и рассмотрено содержание "недвижимости" как экономической категории. Кроме того, рассмотрено понятие рынка недвижимости, его специфика и механизм функционирования.

В системе основных элементов рыночной экономики недвижимость играет важнейшую роль. В любом обществе недвижимость - это объект отношений собственности. В условиях господства в России в недавнем прошлом государственной собственности недвижимость являлась объектом государственного управления. С формированием в РФ системы частной собственности сфера оборота недвижимости становится одним из секторов рыночной экономики, формирование и развитие которого активно продолжается в настоящее время. Рынок недвижимости имеет существенные отличия от иных секторов рынка и присущую только ему специфику.

В современной России формирование рыночных отношений в сфере недвижимости находится в стадии становления, нормативно-правовая база постоянно дополняется и изменяется, и единая терминология применительно к

отечественному рынку недвижимости окончательно не выработана. В связи с этим, в первую очередь, был уточнен используемый в диссертационной работе понятийный аппарат, определены принципы классификации недвижимости и раскрыто содержание недвижимости как экономической категории.

В экономической литературе понятие недвижимость определяется разными терминами, которые, вместе с тем, имеют единый смысл. Как синонимы используются слова "недвижимость", "недвижимое имущество", "недвижимые вещи", что обусловлено определением недвижимости в законодательных актах.

В российском законодательстве понятие недвижимости закреплено в первой части действующего Гражданского кодекса РФ, согласно которому "к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения".

Исходя из этого, в работе были сформулированы необходимые и достаточные признаки, по которым тот или иной объект может быть отнесен к категории недвижимость. Это физическая связь с землей и физическая неподвижность объекта; неоднократное участие в процессе воспроизводства или длительное существование как предмета личного потребления; сохранение объектом в течение всего жизненного цикла своей натурально-вещественной формы и медленная потеря потребительской стоимости по частям по мере износа.

Отсутствие у рассматриваемого объекта одного из вышеперечисленных признаков позволяет исключить, в экономическом смысле, данный объект из категории недвижимость. В то же время, наличие у объекта других признаков (например, наличие построек на земельном участке) не влияет на понимание существа объекта, хотя уточняет его отдельные характеристики.

Каждый объект недвижимости является уникальным и имеет специфические признаки, присущие только ему и позволяющие отличить его от других

объектов. К недвижимости относятся очень разнородные объекты - это и производственные здания, и жилье, и земельные участки. В связи со значительной неоднородностью объектов недвижимости имеется необходимость в их классификации. Для классификации объектов недвижимости должны использоваться многоуровневые системы классификации. Это связано с необходимостью классифицировать с достаточным уровнем определенности уникальные объекты, обладающие большим количеством существенно разнородных признаков, набор которых в совокупности позволяет их достоверно идентифицировать.

Учитывая все вышеизложенное, было сформулировано определение понятия недвижимости. Недвижимость - это участок земли с расположенными на нем природными ресурсами, зданиями и сооружениями и находящееся на нем иное недвижимое имущество, которые являются объектами отношений между людьми по поводу прав владения, распоряжения, использования недвижимости в соответствии с действующим законодательством РФ.

Недвижимость обладает рядом специфических свойств: долговечностью, уникальностью, стационарностью, потребностью в управлении, регламентацией и обязательной регистрацией всех сделок с недвижимостью государственными органами.

Одно из главных отличий недвижимости от других товаров заключается в том, что оборот недвижимого имущества осуществляется не напрямую, а путем перехода прав на это имущество от одного собственника к другому.

Моментом начала формирования рынка недвижимости в России можно считать 1991 год, - год начала реальных реформ, направленных на переход от командно-административной системы хозяйствования к рыночной модели экономики. Основной проблемой перехода к рыночным отношениям является преобразование отношений собственности, которые являются базовыми отношениями экономики. Собственность на недвижимое имущество, в том числе на землю, занимает центральное место в отношениях собственности. Только

формирование в России полномасштабного действующего рынка недвижимости позволит реализовать новые отношения собственности. Без этого невозможен окончательный переход к рыночной модели экономики и ее нормальное функционирование.

В работе дано следующее определение понятия рынка недвижимости, -это подсистема национального рынка, представляющая собой совокупность конкретных экономических отношений по поводу реализации недвижимого имущества или прав на него. В силу специфики российского законодательства эти сделки под контролем государства между продавцами, покупателями и агентами инфраструктуры данного сегмента рынка обеспечивают оборот недвижимого имущества или прав на него.

Специфические особенности рынка недвижимости обусловлены свойствами самого недвижимого имущества и спецификой его экономического оборота. К ним относятся: территориальный характер рынка недвижимости; особый контроль со стороны государства за экономико-правовым оборотом и использованием недвижимого имущества; специфический характер оборота недвижимости через оборот прав на нее; необходимость системы единой государственной регистрации прав на недвижимость; высокий уровень трансакци-онных издержек по сравнению с другими рынками; более низкая ликвидность товара по сравнению с другими рынками; ограниченная возможность саморегулирования рынка посредством ценового механизма.

Таким образом, был сделан вывод, что рынок недвижимости является специфическим и менее совершенным сегментом по сравнению с другими сегментами рыночной экономики.

Национальный рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных (локальных) рынков, которые могут существенно отличаться друг от друга. Различия между региональными рынками недвижимости существуют даже в условиях развитой рыночной экономики, поскольку регионы отличаются по уровню экономического развития.

Учитывая региональный характер рынка недвижимости, были определены факторы, влияющие на спрос и предложение на рынке недвижимости: экономические (динамика общеэкономической ситуации в регионе, уровень и динамика реальных доходов населения, прибыльность бизнеса, доступность кредитно-финансовых ресурсов, уровень инфляции и др.); социальные (динамика основных демографических показателей региона, социальная структура населения, уровень социального обслуживания и льгот и пр.); административно-правовые (уровень налогообложения, административные ограничения в регионе, организационно-правовые условия); развитие инфраструктуры (инженерной, социальной, транспортной); экологическая обстановка.

Использовав в качестве критерия для характеристики структуры рынка недвижимости принцип выделения элементов рынка "по объектам", были определены эти объекты: рынок земли, рынок жилья, рынок объектов нежилого фонда, рынок предприятий, рынок объектов незавершенного строительства.

Во второй главе рассмотрены особенности формирования российского рынка недвижимости. Поскольку развитие рынка недвижимости опирается на общие тенденции и реально складывающуюся ситуацию в развитии национального рынка, в первую очередь, была исследована общеэкономическая ситуация, складывающаяся в России и Москве в период 1992-1998г.г. Сравнение основных экономических показателей позволило сделать вывод о наличии стабильных тенденций развития московского рынка недвижимости. Также был исследован процесс формирования материальной базы российского и московского рынка недвижимости, выявлена тесная зависимость между ними. Кроме того, во второй главе рассмотрена структура сделок на российском рынке недвижимости в разрезе его сегментов (земельных участков, объектов жилого и нежилого фонда) и определены особенности процесса формирования рыночных отношений в России в сфере недвижимости.

Для того, чтобы выявить специфические особенности формирования системы российских рыночных отношений в сфере обращении недвижимости,

необходим, хотя бы в самых минимальных масштабах, анализ общеэкономической ситуации в РФ в годы формирования рыночной системы.

Необходимость такого анализа определяется следующими обстоятельствами: рынок недвижимости является сегментом рыночной экономики; все сегменты рынка, включая рынок недвижимости, в своем развитии, в основном, подчинены одним и тем же закономерностям формирования и развития рыночных отношений; развитие рынка недвижимости опирается на общие тенденции и реально складывающуюся ситуацию в развитии национального рынка (в данном случае российского рынка).

Процесс формирования российского рынка недвижимости осложняется еще и тем обстоятельством, что он, также как и весь российский рынок, в постреформенной российской экономике развивается путем реставрации рыночных отношений, происходящей на основе реставрации отношений собственности, и осуществляемыми государством сверху приватизацией средств производства и формированием основных материальных условий развития производства в условиях рынка.

В результате проведенного анализа общее состояние экономики России можно охарактеризовать как неустойчивое, тенденция к росту основных экономических показателей, наметившаяся к концу 1999 года, весьма проблематична. Сокращение реальных доходов значительной части населения ограничивает и без того уже низкий покупательский спрос и инвестиционные возможности. Спад капитальных вложений, опережающий воспроизводство основных фондов, рост внутреннего и внешнего долга, неустойчивость банковской и финансовой системы и многие другие факторы приводят к высоким непрекращающимся темпам инфляции.

Однако, на фоне общероссийской ситуации, тенденции развития экономики г.Москвы более стабильны. Москва есть и в ближайшей перспективе останется достаточно высоко привлекательной как для инвесторов, так и для

экономически активного населения. Поэтому можно говорить о дополнительном потенциале дальнейшего развития рыночных отношений и, соответственно, дополнительных возможностях (по сравнению с общероссийской ситуацией) для дальнейшего формирования и развития в г.Москве рынка недвижимого имущества.

В связи с ярко выраженным территориальным характером рынка недвижимости в качестве объекта исследования был выбран конкретный региональный рынок, имеющий общие условия, закономерности и тенденции развития. Учитывая то, что в настоящее время российский рынок недвижимости находится в стадии формирования, наиболее интересным в качестве объекта исследования выступает рынок недвижимости города Москвы, так как по степени развития рыночных отношений г.Москва является одним из наиболее передовых регионов; московская недвижимость в стоимостном выражении составляет значительную часть российской недвижимости; московский рынок недвижимости в данный момент является одним из наиболее сформировавшихся рынков недвижимости с достаточно развитой инфраструктурой, нормативно-правовой базой и ярко выраженными тенденциями развития, которые во многом отражают, а зачастую и опережают тенденции развития общероссийского рынка недвижимости.

Во второй главе были выделены следующие основные моменты, повлиявшие на формирование и развитие рынка недвижимости в России.

Определяющее влияние на становление и развитие рынка недвижимости в России оказала общая социально-экономическая ситуация в стране: глубокий экономический спад, высокий уровень инфляции, существенное падение уровня жизни подавляющего большинства населения с одновременной резкой дифференциацией в доходах, приватизация государственных и муниципальных предприятий и жилья с присущими России особенностями, практически полное отсутствие на начальном этапе нормативно-правового регулирования и

специфические черты формирования современной российской законодательной базы как в целом, так и применительно к рынку недвижимости в частности. Все эти общие черты развития экономики в России в последние годы проявились и на рынке недвижимого имущества, определив некоторые особенности процесса формирования рыночных отношений в сфере недвижимости.

Во-первых, рынок недвижимости с началом перехода к рыночным отношениям в России стартовал и развивался с достаточно большим отставанием от других секторов рынка. Например, рынок потребительских товаров, рынок финансовых услуг и ряд других секторов начинают складываться у лее на рубеже 80-90-х годов, тогда как рынок недвижимости фактически стартует лишь в 1991-1992 годах, а в ряде регионов после 1993 года. С одной стороны, развитие других секторов рынка позволило создать необходимую финансовую базу для начала совершения сделок с недвижимостью. С другой стороны, финансово-кредитными институтами на начальном этапе рынок недвижимости не рассматривался как объект долгосрочного инвестирования в силу того, что инвестиции в недвижимость в краткосрочном периоде имеют низкую рентабельность.

Во-вторых, на процессы формирования российского рынка недвижимости оказало свое влияние практически полное отсутствие правового регулирования отношений в сфере недвижимости на начальном этапе его становления и разрозненность правовых актов на других этапах его развития. Ускоренные и упрощенные процедуры приватизации имущества также повлияли на развитие рынка недвижимости в целом. С одной стороны, это позволило в достаточно короткие сроки создать на рынке необходимое для его развития предложение. С другой стороны, с течением времени стало ясно, что отсутствие на начальном этапе полномасштабной нормативно-правовой и экономической базы регулирования рынка недвижимости может значительно затормозить его дальнейшее развитие. На сегодняшний день имеется неопределенность прав собственников жилья по отношению ко всему зданию, коммуникациям, земельному

участку, на котором находится здание, собственники имеют более высокие обременения, чем наниматели квартир и т.д. Все это приводит к снижению стимулов к приватизации и становится фактором торможения развития рынка. Похожая проблема начинает сказываться и на рынке нежилой недвижимости. Кроме того, здесь гораздо сложнее проследить "чистоту" проведения процесса приватизации того или иного объекта, который зачастую не сопровождался тщательным исследованием правового статуса приватизируемого имущества, наличия или отсутствия у третьих лиц прав на него и т.д.

Все это привело к тому, что, несмотря на возможность проведения практически любых операций с имуществом на начальном этапе развития рынка недвижимости, с течением времени это приводит к большой вероятности оспаривания значительной части сделок.

И, наконец, социально-экономическая ситуация в стране в 90-х годах резко тормозила общее развитие рынка недвижимости, в особенности на начальном этапе его становления. Здесь можно сказать, что основными направлениями, определяющими содержание операций на рынке недвижимости, являются перераспределительные процессы. На рынке жилья это выразилось в перераспределении жилого фонда между населением с различным уровнем доходов. На рынке объектов нежилого фонда происходили схожие процессы, однако, они были не столь ярко выражены: переход прав собственности на коммерческую недвижимость осуществлялся в основном через смену учредителей, продажу пакетов акций и т.д., а не через куплю-продажу, которая преобладала в сделках с жилой недвижимостью.

Третья глава исследования посвящена изучению специфики московского рынка недвижимости. Выявлены и исследованы этапы формирования московского рынка жилья. Изучена динамика рынка недвижимости в период и после августовского кризиса 1998 года. Также в этой главе было проведено исследование сезонных колебаний цен на жилую недвижимость в Москве, в ходе которого выдвинута и проведенным анализом подтверждена гипотеза о наличии

сезонной закономерности изменения среднемесячных цен на жилую недвижимость. Дано качественное определение сезонной закономерности. Определены количественные оценки статистических характеристик процесса относительного отклонения фактической среднемесячной цены от общей динамики изменения цены за год и доказана корректность их применения.

Имеется общая для развивающихся рынков недвижимости закономерность, сущность которой заключается в следующем. Любой рынок недвижимости проходит в своем развитии несколько этапов. При переходе от одного этапа к другому существенно меняются значения таких факторов, как начальный уровень цен, соотношение цен первичного и вторичного рынков недвижимости, соотношение спроса и предложения, достигнутый уровень рыночных преобразований, в том числе, на рынке недвижимого имущества, степень развития нормативно-правовой базы, доступность информации на рынке о ценах, спросе и предложении, активность рынка и т.д., уровень развития инфраструктуры рынка (информационной, обслуживающей и др.).

В развитии московского рынка жилья было выделено три этапа: начальный этап, или "стартовая" стадия развития рынка (до середины 1993 года), переходный этап, или стадия формирования рынка (1993-1995 г.г.), современный этап, или стадия стабилизации экономических отношений на рынке (с 1996 и до настоящего времени). Для каждого из выделенных этапов были выявлены особенности и предложены основные показатели, характеризующие развитие и современное состояние рынка недвижимости.

Временнь/е границы выделенных этапов не являются абсолютными величинами. Внутри этапа характеристики рынка недвижимости не были стабильными, и переход от одного этапа к другому для различных рыночных характеристик не совсем совпадает по времени.

Принимая во внимание некоторую условность, допущенную при определении этапов и соответствующих им значений рыночных характеристик, а

г

также учитывая, что для рынков других городов России временные границы и

значения рыночных характеристик могут отличаться от рассмотренных в работе, в целом, с достаточной степенью достоверности были определены основные этапы и отражены тенденции развития городских рынков жилья не только для г.Москвы, но и для других регионов.

Приведенные в работе негативные последствия августовского кризиса 1998 года на рынке недвижимости позволили сформулировать рекомендации, применение которых на практике даст возможность стабилизировать ситуацию на рынке недвижимости и продолжить его дальнейшее развитие.

Во второй части третьей главы диссертации рассмотрены вопросы ценообразования на объекты жилой недвижимости. Особенность ценообразования на московском рынке недвижимости (жилья) заключается в том, что сезонные колебания цен на этом сегменте рынка за время, доступное наблюдению, носили регулярный характер. Поэтому основное внимание в этом разделе работы было уделено выявлению закономерностей сезонного движения цены на жилую недвижимость.

При проведении расчетов и оценке параметров выявленных закономерностей автором были использованы общие понятия и элементы методов теории вероятностей и математической статистики, теории случайных процессов и применяемые в технических и других приложениях методики анализа экспериментальных данных. Общая методика исследования была разработана автором. Исследование проводилось последовательно в шесть этапов.

Имеющиеся данные периодических публикаций Российской гильдии риэлтеров по средним ценам на жилую недвижимость на вторичном рынке г.Москвы за 1991-1998 годы и девять месяцев 1999 года были объединены и проверены на непротиворечивость между собой и с данными публикаций в других источниках. Учитывая отсутствие существенных противоречий в показателях, диссертантом была принята гипотеза о достоверности выбранных данных.

На каждом из этапов решался ряд задач, таких как качественное опреде-

ление правомочности рассмотрения гипотезы о существовании сезонности в изменении цен на жилую недвижимость; проверка гипотезы наличия фактора сезонности в изменении цен на жилую недвижимость и определения сути сезонной закономерности; преобразование имеющихся исходных данных в соответствии с выявленной на предыдущих этапах исследования закономерностью и получение количественных данных, характеризующих относительные отклонения фактических месячных цен от годовых динамик, аппроксимированных полиномом первой степени (т.е. прямой), и т.п.

Качественно сезонной закономерности изменения среднемесячных цен было дано следующее определение. Среднемесячные цены на жилую недвижимость колеблются относительно общей за год динамической тенденции изменения цен по существенно нелинейному закону. Причем в летний период среднемесячные цены всегда ниже линейной динамики изменения цен за год.

В целом, в ходе проведенного исследования сезонных колебаний цен на жилую недвижимость на вторичном рынке г.Москвы автором были получены следующие результаты.

Выдвинута и проведенным качественным анализом подтверждена гипотеза о наличии сезонной закономерности изменения среднемесячных цен на жилую недвижимость. Доказана корректность применения статистических методов при исследовании сезонных изменений цен на вторичном рынке жилья.

Определены количественные оценки статистических характеристик процесса относительного отклонения фактической среднемесячной цены от общей динамики изменения цены за год. Получено аналитическое выражение для расчета значений функции оценки математического ожидания процесса отклонения. Результаты проведенного исследования представлены в графическом виде и дано их объяснение.

Кроме того, была разработана методика учета сезонных колебаний цен на рынке жилой недвижимости, позволяющая прогнозировать по фактическим данным общую динамику изменения цен за год и, наоборот, по общей динами-

ке цен их наиболее вероятные фактические значения.

По теме диссертации опубликованы следующие работы: Этапы формирования московского рынка жилья // Экономика. Управление. Культура (сборник научных работ). Выпуск 5. М.: ООО "Издательский центр научных и учебных программ", 1999. - 0,4 п.л.

Особенности формирования и современное состояние российского рынка недвижимости // Экономика. Управление. Культура (сборник научных работ). Выпуск 6. М.: ООО "Издательский центр научных и учебных программ", 1999. -0,4 п.л.

Введение.

Глава 1. Сущность и механизм функционирования 9 рынка недвижимости.

1.1. Недвижимость - понятие, классификация, 9 экономическая сущность.

1.2. Рынок недвижимости - экономический 21 механизм функционирования.

Глава 2. Формирование российского рынка недвижимости.

2.1. Особенности формирования системы российских 40 рыночных отношений.

2.2. Основы формирования московского рынка недвижимости.

Глава 3. Специфика московского рынка недвижимости.

3.1. Этапы формирования московского рынка жилья.

3.2. Особенности ценообразования на объекты 93 жилой недвижимости.

Актуальность исследования определяется тем, что, начиная с 1991 года, в России происходит процесс реставрации рынка недвижимости. Процесс этот идет в принципиально новых условиях, когда недвижимость становится товаром не на основе естественного развития рыночных отношений, а путем приватизации государственной собственности.

Именно этим объясняется очень ограниченное количество публикаций по диссертационной проблеме и почти полное отсутствие статистических материалов, которые необходимы для анализа этой новой для российской экономики проблемы.

С изменениями в экономическом строе России, с возрождением частной (негосударственной) собственности в качестве основы производственно-хозяйственной системы страны, понятие недвижимое имущество приобретает уже значение реального, а не просто некоего абстрактного экономико-правового термина. Отношение к недвижимому имуществу становится фактором, существенно влияющим на экономическое благосостояние людей, а сама недвижимость все больше вовлекается в рыночный оборот.

Расширение круга объектов недвижимости, вовлекаемых в рыночный оборот (сначала жилая недвижимость, затем коммерческая и земельные участки), расширение спектра операций, осуществляемых на рынке недвижимости (вначале посреднические операции, затем оценочная деятельность, наконец, управление недвижимостью), появление соответствующих этим операциям новых видов предпринимательской деятельности, - все это свидетельствует о том, что рынок недвижимости постепенно выходит на уровень развитого рынка, характерного для стран со сложившейся рыночной экономикой.

В России этот процесс происходит в непростых экономических и политических условиях. Кроме того, он осложняется неполнотой необходимой нормативно-правовой базы, недостаточным знанием и использованием на практике опыта зарубежных стран, существованием различий в темпах формирования и развития рынка недвижимости в разных регионах страны и т.п.

Тем не менее, сегодня очевидно, что рынок недвижимости в России становится весомой составляющей как экономики отдельных регионов, так и национальной российской экономики в целом.

На этапе формирования этого сегмента рынка появляется потребность в знании закономерностей развития и функционирования рынка недвижимости, факторов, определяющих спрос и предложение на этом рынке, проблем инвестиционных процессов в сфере недвижимости, методов управления недвижимостью и т.д.

Разумеется, в рамках диссертационного исследования невозможно остановиться на всех проблемах развития рынка недвижимости в России. В силу регионального характера российского рынка недвижимости в рамках данного исследования имелась возможность в прикладных разделах рассмотреть только московский рынок недвижимости. По другим субъектам федерации необходимые материалы недоступны.1

Сегодня практически отсутствует литература, в обобщенном виде представляющая особенности российского рынка недвижимости, освещающая основные этапы его формирования в России и закономерности его функционирования.

Целью данного диссертационного исследования является комплексное рассмотрение понятия недвижимого имущества, рынка

1 Москва - крупнейший субъект РФ, где рыночные отношения в сфере недвижимости наиболее развиты недвижимости и его составляющих, исследование закономерностей его функционирования, особенностей формирования в современных российских условиях, выявление факторов, влияющих на активность рынка недвижимости.

В соответствии с поставленной целью в диссертационном исследовании решались следующие задачи:

О исследовать теоретические основы формирования рынка недвижимости и закономерности его функционирования;

О проанализировать нормативно-правовую базу, обеспечивающую функционирование рынка недвижимости в России;

О исследовать современное состояние российского рынка недвижимости;

О выявить этапы становления и развития рынка недвижимости в современных условиях (на примере московского рынка объектов жилого фонда);

О исследовать сезонные закономерности развития рынка жилой недвижимости.

Объектом исследования являются процессы становления, формирования и развития в российской экономике рынка недвижимости как отдельного сегмента рыночной экономики.

Предметом исследования является рынок недвижимости, организационно-экономический механизм его функционирования, этапы формирования и развития этого сегмента рынка. Диссертация выполнена на материалах московского рынка недвижимости (рынка жилья).

Методологической основой настоящего исследования послужили основные положения трудов отечественных и зарубежных ученых, посвященные теоретическим и практическим аспектам функционирования рынка недвижимости, концептуальные подходы, 5 реализованные в законодательных и нормативных актах Российской Федерации и города Москвы, как субъекта РФ и муниципального образования, что позволило обеспечить системный подход к процессу исследования.

Фактологической базой настоящего диссертационного исследования являются документы органов государственного и местного управления, другие документы правительственных ведомств, материалы общероссийской и региональной печати, научные труды российских ученых и специалистов, зарубежных авторов, а также авторские аналитические разработки.

Статистической базой исследования являются официальные данные Госкомстата РФ, Московского городского комитета государственной статистики, данные Российской гильдии риэлтеров, а также данные, полученные автором в ходе работы.

Научная новизна проведенной работы обусловлена ее целью и состоит в развернутой характеристике существующей системы функционирования российского рынка недвижимости, определении ее специфики на каждом этапе развития рынка, обосновании ряда закономерностей, присущих московскому жилищному рынку.

Личный вклад в разработку проблемы заключается в следующем:

О уточнено определение понятий "недвижимость" и "рынок недвижимости", обоснована схема классификации объектов недвижимости и выявлены факторы, влияющие на спрос и предложение на рынке недвижимого имущества, определена специфика этого сегмента российского рынка;

О сформулированы особенности формирования и развития в России рынка недвижимости, базирующиеся на основных социально-экономических условиях в стране;

О установлены качественные и количественные характеристики российского рынка недвижимости, обоснован выбор московского рынка жилой недвижимости в качестве предмета прикладных исследований, проведенных в рамках данной работы;

О выделены основные этапы становления и развития московского рынка недвижимости. Для каждого из выделенных этапов предложены показатели, характеризующие развитие и современное состояние рынка недвижимости;

О выдвинута и обоснована гипотеза о наличии сезонных 4 колебаний цен на жилую недвижимость. Разработана методика прогнозирования сезонных колебаний цен на рынке жилья. Даны основные количественные и качественные характеристики выявленного процесса;

О разработана методика учета сезонных колебаний цен на рынке жилой недвижимости, позволяющая прогнозировать по фактическим данным общую динамику изменения цен за год и, наоборот, по общей динамике цен их наиболее вероятные фактические значения.

Практическая значимость исследования обусловлена возможностью реализации на практике результатов проведенной работы при разработке законодательного и нормативно-правового обеспечения функционирования российского рынка недвижимости и прогнозирования тенденций развития этого сегмента рынка. Кроме того, представляется возможным использование теоретических и методологических выводов работы в преподавании дисциплин, связанных с вопросами управления имуществом.

Московский рынок недвижимости (в частности, рынок жилья) взят за основу для проведенного анализа, поскольку именно в столице он получил наибольшее развитие, и его становление идет со значительным опережением по сравнению с другими регионами России.

Апробация диссертационного исследования. Результаты исследования использовались в качестве докладов на ряде научных и научно-практических конференций. В частности, на международной научно-практической конференции "Москва-Россия на рубеже тысячелетий" (20 ноября 1999 г., круглый стол "Перспективы экономического процветания и устойчивого развития").

По теме диссертации опубликовано 2 работы общим объемом 0,8 п.л.

Диссертация состоит из введения, 3 глав, заключения, списка источников и литературы и приложений. Основная часть изложена на 120 страницах и содержит 26 графиков, 8 диаграмм, 12 таблиц и 3 рисунка. Расчеты автора содержатся в 10 приложениях общим объемом 30 страниц. Библиография насчитывает 113 наименований.

Основные выводы и рекомендации по результатам диссертационного исследования заключаются в следующем.

На базе системного подхода уточнено определение понятий "недвижимость" и "рынок недвижимости", обоснована схема классификации объектов недвижимости и выявлены факторы, влияющие на спрос и предложение на рынке недвижимого имущества, определена специфика этого сегмента российского рынка.

Сформулированы особенности формирования и развития в России рынка недвижимости, базирующиеся на основных социально-экономических условиях в стране.

Установлены основные качественные и количественные характеристики российского рынка недвижимости , обоснован выбор московского рынка жилой недвижимости в качестве предмета прикладных исследований, проведенных в рамках данной работы.

Доказано, что становление и развитие московского рынка недвижимости проходит через ряд этапов, для каждого из которых предложены основные показатели, характеризующие развитие и современное состояние рынка недвижимости.

Выявлены особенности поведения рынка недвижимости во время и после августовского кризиса 1998 года, определены негативные последствия кризиса и даны рекомендации по их возможному устранению.

Выдвинута и обоснована гипотеза о наличии сезонных колебаний цен на жилую недвижимость. Разработана методика выявления сезонных колебаний цен на рынке жилья. Даны основные количественные и качественные характеристики выявленного процесса.

Разработана методика учета сезонных колебаний цен на рынке жилой недвижимости, позволяющая прогнозировать по фактическим данным общую динамику изменения цен за год и, наоборот, по общей динамике цен их наиболее вероятные фактические значения.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ.

В представленном диссертационном исследовании рассмотрены сущность и механизм функционирования рынка недвижимости, проанализированы основы и особенности формирования российского рынка недвижимости, определена специфика московского рынка недвижимости.

1. 240 страниц о недвижимости. (Жилищная энциклопедия, выпуск 4). М.: ООО "Домашний адвокат", 1999. - 240 с.

2. Абанкина И., Высоковский А., Трутнев Э. Развитие рынка недвижимости и оценка стоимости земли // Вопросы экономики. -1994. -№10.-С.90-100.

3. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика, 1996. - 192 е.: ил.

4. Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости. М.: Финансы и статистика, 1999. - 264 е.: ил.

5. Берталанфи Л. История и статус общей теории систем: Системные исследования. М.: Наука, 1973. - 365 с.

6. Бланк И.А. Инвестиционный менеджмент. Киев: ИТЕМ Лтд, 1995. -447 с.

7. Блацберг И.В., Юдин Э.Г. Становление и сущность системного подхода. М.: Наука, 1973. - 219 с.

8. Болдырев B.C., Федоров Л.Е. Введение в теорию оценки недвижимости (конспект учебного курса). М.:Азбука, 1997. - 85 с.

9. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды.-М: "Статут", 1999. -284 с.

10. И.Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. М.: ИНФРА-М, 1996.-669 с.

11. М.Воронов А.А. и др. Основы теории автоматического регулирования в управлении:Учеб. пособие для втузов.- М.:Высш.шк., 1977. 519с.

12. Гловацкая Н., Лазуренко С., Новицкий И., Федоровская Е. Приватизация земли и регулирование земельных отношений в городе // Вопросы экономики. 1996. - №4. - С.45-58.

13. Горемыкин В.А. Российский земельный рынок. М.: ИНФРА-М, 1996.- 176 с.

14. Горемыкин В.А. Рынок недвижимости. М.:ИНФРА-М, 1994.- 78с.

15. Горстко А.Б. Познакомьтесь с математическим моделированием. -М.: Знание, 1991. 160 с.

16. Гражданский Кодекс Российской Федерации. 4.1,2. М., 1996.

17. Жилищная экономика / Пер. с англ. М.: Дело, 1996. - 224 с.

18. Жилищный Кодекс РСФСР от 24 июня 1983г. с изменениями и дополнениями.

19. Закон СССР от 6 марта 1990г. "О собственности в СССР" с изменениями и дополнениями.

20. Закон РСФСР от 25 декабря 1990г. №445-1 "О предприятиях и предпринимательской деятельности.

21. Земельная реформа в России: принципы и методы осуществления / Б.М.Рабинович, И.А.Федосеев, А.Е.Игнатьев; отв.ред. А.В.Шевчук;

22. Ин-т экон. пробл. природопользования. М.: Звезды и С, 1995. -208 с.

23. Земельно-арендные отношения в Москве: Сб.нормат.актов / Составление, ред. С.Д.Дорофеева. -М.: Интерлист, 1995. 159 с.

24. Земельное законодательство. М.: ЗАО "Бизнес-школа Интел-синтез", 1997.-444 с.

25. Земля как недвижимость: Приватизация. Регистрация. Учет. Купля-продажа: Сб.нормат.документов с изм. и доп. / Сост. Коверник Г.А. СПб.: Петроградский и К0, 1995. - 96 с.

26. Зотов В.Б., Козлов А.А. Управление землепользованием в крупном городе (практика, проблемы): Монография. М.: Издательство "Прима-Пресс", 1998. - 212 с.

27. Ивахоненко А.Г., Юрачковский Ю.П. Моделирование сложных систем по экспериментальным данным. М.: Радио и связь, 1987. -120 е.: ил. - (кибернетика).

28. Искусство торговать. / Общ. ред. С.И.Кумак. М.: АОЗТ "Московское финансовое объединение", 1995. - 256 с.31 .Исследования по теории структур: Сборник научных трудов / Отв. редакторы: Айзерман М.А., Каянелло Э.Р.- М.: Наука, 1988. 208 с.

29. Калачева С.А. Операции с недвижимостью. М.: "Издательство ПРИОР", 1999.- 176 с.

30. Калачева С.А. Справочник по жилищному законодательству. М.: "Издательство ПРИОР", 1999. - 416 с.

31. Калинина В.Н., Панкин В.Ф. Математическая статистика: Учеб. для техникумов. 2-е изд., стер. - М.: Высш.шк., 1998. - 336 е.: ил.

32. Каста Дж. Большие системы: связность, сложность и катастрофы. -М.: Мир, 1982.-216 с.: ил.

33. Ковалев А.П. Как оценить имущество предприятия. М.: Финстатинформ, 1996. - 74 е.: граф.

34. Комов Н.В. Управление земельными ресурсами России: Российская модель землепользования и землевладения. М.: РУССЛИТ, 1995.-387 с.

35. Комов Н.В., Родин А.З., Алаков В.В. Земельные отношения и землеустройство в России. М.: Изд-во "Русслит", 1995. - 512 с.

36. Концепция международной программы по ипотечному кредитованию жилищного строительства в России "Дом для Вашей семьи". М.: Российская ипотечная ассоциация, 1998. - 82 с.

37. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. М.: "Русская деловая литература", 1998. - 221 е.: ил.

38. Котов В.В., Емелин В.И. Жилищный рынок: проблемы, пути решения. СПб., 1996. - 226 с.

39. Коханенко В.В. Рынок недвижимости: состояние и проблемы развития. М.: ТОО "Альба", 1997. - 182 с.

40. Коханенко В.В. Формы организации хозяйственной деятельности предприятий как экономическая основа саморегулирования рынка недвижимости // Городская собственность. 1998. - №2(6). -С.11-15.

41. Красовский А.А. Статистическая теория переходных процессов в системах управления. М.: Издательство "Наука", Главная редакция физико-математической литературы, 1968. - 240 с.

42. Краткий экономический словарь "Финансы, налоги, кредит" / Составители: М.Е.Этингоф, П.Н.Марычев, В.А.Перфилов. М., 1994.-72 с.

43. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями: комментарий гражданского и жилищного законодательства ипрактика его применения. Изд. 2-е, перераб. и доп. М.: "Статут", 1999.-288 с.

44. Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е.В. Основы организации ипотечного кредитования. Учеб. пособие. М.: Высш. шк., 1998. - 64 с.

45. Кузин Ф.А. Кандидатская диссертация: Методика написания, правила оформления и порядок защиты. Практическое пособие для аспирантов и соискателей ученой степени. 4-е изд., доп. - М.: «Ось-89», 1999.-208 с.

46. Лапа В.Г. Математические основы кибернетики. Киев: Вища школа, 1971.-420 с.

47. Маслов Н.В. Жилая недвижимость: вопросы и ответы. М.: Юристъ, 1998. - 144 с.

48. Математические модели экономических механизмов / Отв. редакторы: В.Л.Макаров, В.М. Полтерович. М.: ЦЭМИ АН СССР, 1988.-206 с.

49. Моделирование и оптимизация систем сложной структуры: Межвед. темат. сб. научн. тр. / Под ред. Г.Ш. Фридмана; Омск, ун-т. Омск, 1987. - 163 с.

50. Московский статистический ежегодник: Статистический сборник.- М.: Мосгоркомстат, 1998. 334 с.

51. Николис Г., Пригожин И. Самоорганизация в неравновесных системах: От диссипатив. структур к упорядоченности через флуктуации / Пер. с англ. В.Ф.Пастушенко; Под ред. Ю.А.Чизмаджева. М.: Мир, 1979. - 512 е.: ил.

52. Новое в земельном законодательстве: Сборник / Составители: Т.Г.Иванова, Н.Н.Хохлова. СПб.: Центр компьютерных разработок, 1995. - 258 с.

53. Орлов С.В. Оценочная экспертиза основа управления собственностью.// Городская собственность. - 1999. - №9(25). -С.11-14.

54. Основы бизнеса на рынке недвижимости / Составитель С.Н.Максимов. СПб.: ДЕАН+АДИА-М, 1997. - 245 с.

55. Оценка земельной собственности / Под общ. ред. Д.К.Эккерта / Пер с англ. Красногорск: Красная гора, 1993. - 61 с.

56. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / Под ред. В.В. Григорьева. М.: ИНФРА-М, 1997. - 320 с.

57. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия "Оценочная деятельность". Учебное и практическое пособие. М.: Дело, 1998. -384 с.

58. Павловский Ю.Н. Имитационные системы и модели. М.: Знание, 1990.-48 с.

59. Панкова К.И. Собственность в аграрной реформе / Рос.акад. с.-х. наук. Всерос. НИИ экономики, труда и упр. в сел. хоз-ве. М., 1995. - 100 е.: схем.

60. Перегудов Ф.И., Тарасенко Ф.П. Введение в системный анализ: Учеб. пособие для вузов. М.: Высш. шк., 1989. - 367 с.

61. Пискунова М. Купля-продажа недвижимости: государственная регистрация // Риэлтер. 1998. - №4, с.48-51; №5, с.27-29.

62. Попов Г.В. Основы оценки недвижимости. М.: РОО, 1995. -289 с.

63. Приобретение права собственности на коммерческом конкурсе с инвестиционными условиями // Городская собственность. 1998. -№10(14).-С.7-11

64. Проблемы собственности: теория, история, практика / Отв. ред. Е.Е.Луцкая. М.: ИНИОН РАН, 1995. - 162 с.

65. Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель. Серия "Оценочная деятельность". Учебно-практическое пособие. -М.: Дело, 1998.- 336 с.

66. Прорвич В.А. Оценка земли в Москве: модели, алгоритмы, практический опыт. М.: Экономика, 1996. - 240 с.

67. Прорвич В.А. Развитие рыночных земельных отношений в г.Москве // Док. на Второй междунар. конф. "Рынок недвижимости России. Правовое обеспечение", 1996.

68. Прорвич В.А., Коновалов В.Ю. и др. Методика, алгоритмы и практика кадастровой и индивидуальной оценки городских земель в Москве. Вып. 3. - М.: "Блок", 1998. - 237 с.

69. Реформы глазами американских и российских ученых / Общ. ред. О.Т.Богомолова. М.: Российский экономический журнал, Фонд "За экономическую грамотность", 1996. - 272 с.

70. Розанов Ю.А. Случайные процессы (краткий курс). М.: Наука, Главная редакция физико - математической литературы, 1971. -286 с.

71. Розин Б.Б. Теория распознавания образов в экономических исследованиях. М.: Статистика, 1973. - 224 с.

72. Российская гильдия риэлтеров: Справочник. М., 1998. - 96 с.

73. Россия в цифрах: Крат.стат.сб./ Госкомстат России. М., 1999. -416с.

74. Русский путь в развитии экономики / Сост. Е.С.Троицкий. М.: Ин-т мир. лит. РАН, 1993. - 224 с.

75. Рынки недвижимости и развитие городов: российская реформа и международная практика / Отв. ред. Л.Э.Лимонов. СПб.: АО "Иван Федоров", 1994. - 317 с.

76. Сивкова Л. А. Недвижимость: маркетинг, оценка. М.: Интелсинтез, 1996. - 62 е.: ил.

77. Смирнов В. Стандарты в деятельности участников рынка недвижимости // Риэлтер. 1998. - №3, с. 3-6; №4, с. 30-35.

78. Смирнов В.В., Лукина З.П. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений). М.: Издательство "Ось-89", 1998.-304 с.

79. Смирнов В.В., Лукина З.П. Ипотечное жилищное кредитование. -М.: Издательский дом "Аудитор", 1999. 112 с.

80. Смирнов Н.В., Дунин-Барковский И.В. Курс теории вероятностей и математической статистики для технических приложений. 2-е изд., испр. и доп. - М.: Наука, Главная редакция физико-математической литературы, 1965. - 511 с.

81. Собственность: право и свобода / Отв. ред. Е.А.Скрипилев. М.: Ин-т гос-ва и права РАН, 1992. - 127 с.

82. Собственность и хозяйственный механизм в условиях обновления экономики / Под ред. С.В.Мочерного. Львов: Свет, 1992. - 176 с.

83. Соловьев Б.А. Комплексная программа производства товаров: Промышленность торговля - потребитель. - М.: Экономика, 1988. - 204с.

84. Статистика рынка товаров и услуг: Учебник / Под ред. И.К.Белявского. М.: Финансы и статистика, 1995. - 432 с.

85. Стерник Г.М. Эконометрический анализ и прогноз стоимости жилья в городах России // Доклад на конференции в Маастихте, 1998.

86. Субботина В.Ю. Рынок недвижимости: некоторые теоретические аспекты функционирования // Вестник Московского ун-та. Сер.6, Экономика. 1993. - №3. - С.34-42.

87. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. СПб.: ТОО "Технобалт", 1995.- 122 с.

88. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПб.: Изд-во СПб ГТУ, 1997.-422 е.: ил.

89. Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость. -СПб.: СПб ГТУ: Агентство финансово-пром. и правовой информ. газ. «Экономика и жизнь», 1996. 35 с.

90. Толкачев О.М. Опыт приватизации государственной и муниципальной собственности в Москве в период действиямосковской программы приватизации // Городская собственность. -1998.-№1(5).-С.2-6.

91. Толкачев О.М. Приватизация не изменение форм собственности, а важнейший инструмент подъема экономики // Городская собственность. - 1999. - №9(25). - С.2-9.

92. Указ Президента РФ от 26 июля 1995 г. №765 "О дополнительных мерах по повышению эффективности инвестиционной политики Российской Федерации".

93. У правление портфелем недвижимости: Учебн. пособие для вузов/ Пер. с англ. под ред. проф. С.Г.Беляева. М.: Закон и право, ЮНИТИ, 1998.-391 с.

94. ЮЗ.Урсов В.Н. Становление и перспективы системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Москве// Городская собственность. 1999 - №5(21). - С.2-5.

95. Федеральный закон РФ от 16 июля 1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости»).

96. Федеральный закон РФ от 29 июля 1998г. №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

97. Юб.Франчук В.И. Основы построения организационных систем. М.: Экономика, 1991. - 111 с.

98. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Пер. с англ. М.: Дело Лтд, 1995. - 461 с.

99. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости: Учебное пособие / Пер. с англ. М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994. - 402 с.

100. Черняк А.В. Оценка городской недвижимости. М., 1996.

101. ПО.Черняк В.З. Оценка бизнеса: Бизнес-план. М.: Финансы и статистика, 1996. - 173 с.111 .Штернфельд В.Д. Многовариантность московской ипотеки -залог ее жизнеспособности // Городская собственность. 1999. -№9(25). - с.21-23.

102. Modern real estate practice / Filmore W.Galaty, Wellington J.Allaway, Robert C. Kyle.- 14th ed. Real Estate Education Company, Chicago, Illinois, 1996. -436 p.

103. Property (F.C.M.) Palgraves dictionary of political economy / Ed. by Higgs H.L.: Macmillan, 1926. Vol. 3. 282 p.