автореферат диссертации по информатике, вычислительной технике и управлению, 05.13.10, диссертация на тему:Метод оценки объектов для эффективного управления недвижимостью в городах Российской Федерации

~ Экз. №

'х На правах рукописи

0/СЗЛ ^¿сС- Лро I.

МИХАЙЛОВ СЕРГЕЙ ГЕННАДЬЕВИЧ

МЕТОД ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ ДЛЯ ЭФФЕКТИВНОГО УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ В ГОРОДАХ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 05.13.10 «Управление в социальных и экономических системах»

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата технических наук

Санкт-Петербург 2000

Актуальность темы диссертации. С созданием в Российской Федерации правовой базы, обеспечивающей появление собственников имущества, органы государственной власти и местного самоуправления столкнулись с необходимостью управления этим имуществом. От возможности того или иного объекта недвижимости удовлетворить потребности в нем и от преимуществ, которые приносит обладание им в дальнейшем, зависит его ценность, а следовательно, стоимость. Все операции и сделки с недвижимым имуществом требуют знания стоимости объектов недвижимости. В рыночных условиях стоимость недвижимого имущества не задается директивно, а зависит от целого ряда факторов, тенденций и изменений в экономике и жизни общества в целом. Поэтому постоянно возникает необходимость определения стоимости объектов недвижимости.

В период 1991-1999 годов проведена большая работа по раскрытию закономерностей функционирования рыночной экономики. Подготовлены и изданы учебники и учебные пособия по экономике предпринимательства, менеджменту, маркетингу, финансам, экономике и управлению производством, анализу хозяйственной деятельности и бухгалтерскому учету. Основные положения рыночной экономики изложены в работах отечественных и зарубежных ученых.

В указанных в диссертации работах рассмотрен широкий круг вопросов управления экономикой. Однако необходимо отметить, что в имеющейся в России литературе по рыночной экономике недостаточно уделено внимания вопросам автоматизированной обработки экономической информации, применению математических моделей и алгоритмов для анализа экономической ситуации в органах управления недвижимостью. А что касается вопроса анализа влияния экологических воздействий при оценке и управлении объектами недвижимости в городах Российской Федерации, то в известной литературе он не нашел должного отражения. Так, вопросам оценки влияния экологических факторов в виде идей и констатации их влияния на здоровье людей рассматриваются, например в ряде работ, однако в них не отражаются методы оценки для управления объектами недвижимости в условиях воздействия экологических факторов и отсутствуют методы и модели сбора и обработки информации в указанных интересах.

Поэтому целью данной работы является разработка метода и моделей сбора и обработки информации по оценке и управлению объектами недвижимости в условиях

влияния экологических воздействий. В соответствии этой цели объектом исследования являются объекты недвижимости, а предметом исследования является их оценка для управления ими.

Достижение поставленной в диссертации цели предопределило постановку и решение следующих основных задач исследований:

1. Анализ существующих методов и моделей сбора и обработки информации по оценке и управлению объектами недвижимости.

2. Определение и обоснование метода оценки объектов недвижимости.

3. Разработка математической модели и алгоритмов оценки объектов недвижимости.

4. Практическая реализация разработанной модели и алгоритмов оценки объектов недвижимости.

Решение этих задач в процессе диссертационных исследований позволило разработать и доказать ряд положений, которые выносятся на защиту. К ним относятся следующие положения:

1. Комплекс моделей оценки для повышения эффективности управления недвижимостью, который включает:

модели обработки информации для оценки объектов недвижимости; модели оценки для управления объектами недвижимости.

В отличие от ранее известных моделей, эти модели позволяют конструктивно учитывать реально существующую нелинейную зависимость частных показателей эффективного управления недвижимостью, а алгоритмы их реализации дополнены специальными процедурами учета макроэкономических и экологических ситуационных изменений.

2. Методика обработки информации по учету экологических влияний при оценке объектов для управления недвижимостью.

Разработанная методика, обеспечивающая определение обобщенного территориально зависимого параметра экологического влияния при комплексной оценке объектов для управления недвижимостью.

Научная новизна полученных результатов.

1. Определен и обоснован базовый состав моделей обработки информации при оценке объектов для эффективного управления недвижимостью. В качестве таких моделей были разработаны модели обработки информации для оценки объектов недвижимости и модели оценки для управления объектами недвижимости. В отличие от ранее известных моделей, эти модели позволяют конструктивно учитывать реально существующую нелинейную зависимость частных показателей эффективного управления недвижимостью, а алгоритмы их реализации дополнены специальными процедурами учета макроэкономических и экологических ситуационных изменений.

2. Сформулирован и обоснован метод обработки информации по учету влияния экологических факторов на естественную убыль населения в районах оценки. В отличие от существующих методов оценки влияния экологических факторов, констатирующих систему влияния факторов на здоровье человека как такового, разработанный метод учитывает влияние факторов в данном конкретном месте проживания людей, так как привязывает влияние факторов к району местоположения объекта недвижимости.

На основе вышеуказанного метода разработан алгоритм получения модели, связывающей влияние экологических факторов с местоположением объектов недвижимости.

3. Разработана методика обработки информации по учету экологических влияний при оценке объектов для управления недвижимостью. В отличие от известных методик, эта методика развивает теорию многофакторных испытаний в направлении комплексного учета процессов влияния экологических воздействий. Такое представление процессов изменения оценок объектов недвижимости обеспечивает определение обобщенного параметра экологического влияния при комплексной оценке объектов недвижимости.

4. Предложены алгоритмы определения влияния экологических факторов и комплексной оценки объектов недвижимости.

Практическая значимость результатов исследований состоит в следующем:

1. Проведено концептуальное описание процессов влияния возникающих экономических и экологических ситуационных изменений на оценку объектов при управлении недвижимостью.

2. Доказана необходимость комплексного подхода к решению задачи синтеза системы экономической оценки объектов для управления недвижимостью.

3. Обоснованы состав, структура и требования, предъявляемые к основным элементам и подсистемам информационной системы оценки объектов при управлении недвижимостью.

4. Выбраны и обоснованы аналитические модели оценки объектов при управлении недвижимостью при изменяющихся условиях.

5. Разработанные метод, модели и алгоритмы позволяют обеспечить решение практических задач экономической оценки объектов при управлении недвижимостью в условиях изменения экологических и экономических ситуаций.

6. Главная особенность комплексной оценки объектов недвижимости состоит в том, что сведения об основных факторах и условиях их влияния имеют различную степень достоверности. В этом случае учет факторов неопределенности при планировании и управлении объектами недвижимости должен осуществляться в несколько этапов и включать в себя: адаптацию параметров и структуры моделей и алгоритмов комплексного планирования и управления недвижимостью к прошлому и текущему состоянию объектов недвижимости, управляющих подсистем и изменению внешней среды; имитацию условий реализации плана управления с учетом различных вариантов организации оперативного управления элементами и подсистемами органов управления в конкретных ситуациях; структурную и параметрическую адаптацию моделей и алгоритмов оценки объектов к возможным изменениям состояний объектов управления, управляющих подсистем и внешней среды. При таком подходе можно говорить об оптимизационном управлении недвижимостью. С этой целью в работе и предлагается комплекс моделей для эффективного управления недвижимостью.

7. Практическая значимость полученных результатов определяется возможностью их использования органами управления городов Российской Федерации при организации управления недвижимостью и экономическом регулировании процессов на рынке недвижимости. Математические модели и алгоритмы задач оформлены в виде пакета прикладных программ в операционной среде «Windows». Варианты построения схем наиболее рациональной структурно-

функциональной системы управления недвижимостью предназначены для их включения в концепцию управления недвижимостью.

Модели обработки информации и оценки для управления объектами недвижимости апробированы при выполнении расчетов по заданию губернатора Санкт-Петербурга, основное содержание и результаты исследований опубликованы в печати.

Методика обработки информации по учету экологических влияний при оценки объектов для управления недвижимостью реализуется АО «Стройкомплект», которое оформило заявку в Инвестиционно-тендерной комиссии на выполнение работ в Петроградском районе.

Полученные научные результаты непосредственно связаны с научно-практической деятельностью автора в процессе выполнения им соответствующих заданий НИР кафедры. В процессе выполнения диссертационных исследований использовалась оперативная статистическая информация, накапливаемая в учреждениях администрации Санкт-Петербурга.

Достоверность научных результатов подтверждается:

обоснованностью состава, структуры и требований, предъявляемых к основным элементам и подсистемам информационной системы оценки объектов недвижимости;

строгостью приведенных математических соотношений, использованных для аналитических моделей оценки объектов недвижимости; совпадением полученных результатов в частных случаях с известными результатами;

положительным эффектом от внедрения результатов исследований.

Апробация материалов диссертации проводилась в виде докладов на региональной конференции участников Северо-Западной экономической зоны в августе 1998 года, на городских конференциях по экономическим вопросам управления недвижимостью, на научно-технических семинарах и симпозиумах. Материалы диссертации опубликованы в 5 научных трудах.

Результаты диссертации реализованы при разработке методик оценки объектов недвижимости Городского управления инвентаризации и оценки

недвижимости (ГУИОН), при разработке Положения по регулированию рынка недвижимости в Санкт-Петербурге.

Диссертационная работа включает введение, 3 главы, заключение и список литературы. Объем диссертации .... страниц, включающих .... рисунков и таблиц.

Первая глава диссертации посвящена анализу процессов сбора и обработки информации об объектах недвижимости и их оценке. При этом выявлено, что наиболее сложным является вопрос о способах и формах представления и обработки сведений о недвижимом имуществе. Каждый объект недвижимости характеризуется группой характеристик (физических, юридических, экономических и целевых), которые в свою очередь, определяются целым рядом факторов. И все эти сведения находятся в различных органах управления недвижимостью. Создаваемая для целей сбора информации совокупность средств образует весьма сложную организационно-техническую систему.

Важной особенностью организации управления объектами недвижимости заключается в том, что сведения об основных характеристиках, факторах и условиях, влияющих на успешное решение задач управления недвижимостью, имеют различную степень достоверности и определенности, отсутствует в большинстве случаев аналитическая зависимость между указанными характеристиками, факторами и условиями, определяющая топологию управления недвижимостью. Отсутствует учет экологического влияния при оценке и управлении объектами недвижимости.

Сложность исследуемой системы обусловливает серьезные трудности при ее описании любой математической конструкцией. Поэтому, приведенные в работе теоретико-множественные интерпретации объектов недвижимости и их взаимоотношений являются базовой основой при построении модели комплексной оценки объектов для эффективного управления недвижимостью. Условимся при этом, для удобства формальной записи вектор обобщенного состояния обозначать через X, где X - вектор экономических оценок объектов недвижимости органа управления недвижимостью.

Пусть I - текущий момент времени. Определим интервал времени

как интервал наблюдения.

Совокупность подсистем, составляющих анализируемую систему объектов недвижимости, будем рассматривать как множество

В={в1>в2,...р1-,.,^}, (2)

состоящие из подмножеств Вь /=1,2,...,к, образующих соответствующие организационные подсистемы. Подмножество включает элементы (средства) /-той подсистемы

т

(3)

Состояние каждого , л=1,2...,т элемента объектов недвижимости характеризуется значением вектора состояния

Т

Г)

п

I =

.л , л

(4)

где х", ~ значение соответствующего параметра (экономического показателя) п-то элемента; /=1,2,..., п; п контролируемых параметров; Т - операция транспонирования. При этом компонентами вектора состояния являются как параметры (экономические показатели), определяемые правовыми Р<>, так и определяющие техническое состояние элемента органа управления, а также экономические показатели, характеризующие готовность технических средств, уровень их совершенства, стоимость, трудозатраты, уровень автоматизации и сервисного обслуживания и т.п. Считается также, что пределы изменений каждого параметра известны и могут изменяться в интервале (-а?, а?).

Тогда состояние /-ой подсистемы определяется отношением

г,=<х;.х;,-,х,-.х1,л>, (5)

с графиком Я , е Д

(6)

представляемого матрицей кортежей

я=

Л'И Х\2'ш' Хи*'*Х\/

II II

Х2\ Х22'" Х2л'"Х2 т

II II

X Х„г— X пл ■■X пт

обозначение х - декартово произведение, /? - булеан /-ой подсистемы.

Если каждая г-ая подсистема включает <7 однотипных элементов, контролируемых одинаковыми параметрами, то ее отношение может быть представлено в следующем виде:

г,=<2,х,т-я,...Х'л,Х'т,Я>> (8)

где (9)

В этом случае состояние исследуемой системы органа управления в целом будет определяться параллельной композицией отношений г,

г -< т-ч>--->Х X „,>■■■■> X т-ч >-->Хл >•••> X „,>■■• X X л >•••■> >(10)

с графиком

удовлетворяющим следующему условию:

К = {<2>Хт-д>--->Хл>--->Хт >!< 2>Хп >€< Х>ХЛ >е<2>ХЛ >еЯ) • (12)

Если же подсистемы не имеют однотипных элементов, то для осуществления композиции их отношений в отношение каждой подсистемы введены дополнительные связующие множества Я,

г=<СгХ\,.:,Х'л,..,Х'т,Я>. (13)

Элементами множеств С, являются элементы такой матрицы размера п х т, составленной на основе матрицы кортежей в которой "1" соответствует наличию

элемента х'л и "О" " ег0 отсутствию

1 1... 1... 1 1 1... 1... 1

(14)

н,=

1111 где /=1,2,...,я; л=1,2,...,ш.

Композиция отношений r¡ в этом случае будет иметь следующий вид:

r=<c,x\,...,Xl...,X[,-.-,X:,..,Xl---,Xkm,R> (15)

с графиком

Rc:CxX\x...xX1х...хХ[х-хХ'тх.-хХ'х:.хХ1 (16)

удовлетворяющим условию

я = {< С,Х\,-,Хя>->Ха >1< СгХл < Сц,х] >е ^2л...л < С,>ХЯ Ю > (17) где С = и С, ■ (18)

1=1

Обозначим множество входных ситуаций - У={у}, множество выходных ситуаций - У={у} и рассмотрим отображение <р

<р:вхВх¥хУхг-+ А, (19)

где Л - множество, состоящее из двух элементов: 0,1.

Определим это отображение следующим образом

<>аУ>в,>у ,>¥,+)=!• (20)

Если в ^ - момент времени г'-ая подсистема, определяемая г„ экономически оценена и удовлетворяет требованиям рыночных условий, то (20) и

=0 (21)

в противном случае.

В результате такого описания исследуемую систему органа управления объектами недвижимости можно представить как пару {ЦР}, где

О = {0,В, V, У, Г, Л}, (22)

Р<0хВ хУхУхгхЛ, (23)

определяемое отображением ср. Указанная пара представляет универсальную структуру исследуемой системы органа управления объектами недвижимости.

Во второй главе показано, что с точки зрения городских органов управления недвижимостью основным показателем в оценке объектов продажи, аренды является обеспечение соответствующих финансовых поступлений в бюджет города. Решение этой задачи достигается двумя путями:

- наиболее полной реализацией на рынке всего имеющегося в наличии нежилого фонда - минимизация упущенной выгоды;

- сдачей в аренду нежилого фонда по ценам не ниже рыночных -максимизация прибыли.

При этом процесс аренды нежилого фонда государственного имущества носит динамичный характер и определяется двумя основными направлениями потоков:

- заключением договоров на аренду нежилого фонда;

- расторжением договоров аренды нежилого фонда.

Причем процесс аренды развивается территориально по-разному, в центральных районах он интенсивнее.

Анализ показывает, что существующие методики оценки стоимости арендной платы не позволяют учесть наиболее существенные факторы, влияющие на точность и достоверность получаемых результатов. Они не учитывают влияние макроэкономических и экологических случайных изменений.

Для получения результатов комплексной оценки является целесообразным проведение исследований на модели, включающей в себя элементы, показанные на рисунке 1.

Результаты анализа при варьировании исходных данных могут быть использованы для прогнозирования развития обстановки на рынке нежилого фонда недвижимого имущества.

Интенсивность расторжения договоров аренды

£

Объекты нежилого фонда государственной собственности, невостребованные на рынках

Интенсивность выкупа арендованного фонда

7

Объекты нежилого фонда

государственной собственности, переданные в аренду

Интенсивность заключения договоров аренды Интенсивность продажи нежилого фонда

Рисунок 1. Структура системы комплексных исследований процессов на рынке недвижимости нежшого фонда.

В таком крупном городе, как Санкт-Петербург, в реальной жизни достаточно часто возникают ситуации, когда считавшийся несущественным фактор становится превалирующим над всеми другими и в основном определяет цену аренды.

В качестве типового примера рассмотрим ситуацию, когда в одном микрорайоне имеются в наличии два одинаковых помещения для организации крупного центра торговли и один потенциальный арендатор, желающий заняться этим видом бизнеса. После заключения договоров аренды на одно из этих помещений практически не остается шансов сдать в аренду за ту же цену другое помещение.

Этот пример наглядно показывает, что корректировать математический аппарат в методике верхнего (городского) уровня каждый раз после выявления таких ситуаций - дело бесперспективное хотя бы потому, что его реализация требует построения гораздо более совершенной информационной системы.

Методика должна отвечать требованиям реального (точного) учета тех факторов, которые являются существенными в масштабе города, а также быть достаточно гибкой и обеспечивать возможность ее практического использования в случае возникновения нестандартных ситуаций.

Результатом реализации сформулированных направлений совершенствования «Методики...» должно быть расширение возможного «коридора» цен аренды при различных комбинациях влияния наиболее существенных факторов (рис.2), а также наиболее реальное распределение полномочий между общегородским уровнем и уровнем района при регулировании процессов управления недвижимостью.

С МАХ

Сд МАХ

Сд мш Смш

Цена аренды

Коридор цен модернизированной методики. i 4 ► ►

Формируемый к < ;оридор 4 цен дей ► < ствующ« ► :й метод ► 4 ики. ►

♦

-<►-< ►-< ►-< *-< ►-4 ►-4 >-< ►-►

Интенсивность воздействия факторов на арендную стоимость

Рисунок 2. Иллюстративный график ожидаемого результата корректировки диапазона базовых исходных данных «Методики...».

В этой главе также исследуется целесообразность применимости класса регрессионных моделей оценки объектов для эффективного управления недвижимостью. Учитывая основные преимущества теории многофакторных испытаний, когда все факторы могут изменяться одновременно, в отличие от последовательного варьирования факторов в классическом эксперименте, проведены многофакторные испытания зависимости стоимости объектов недвижимости от одновременного влияния ряда факторов.

Здесь же разработана инженерная методика и алгоритм проведения многофакторных испытаний для построения регрессионной модели, связывающей стоимость объекта недвижимости с факторами влияния. Что позволяет использовать полученную методику и алгоритмы в практических расчетах оценок объектов для управления недвижимостью.

В третьей главе приведены примеры применения методики обработки информации по учету экологических влияний при оценке объектов для управления недвижимостью. Эта методика обеспечивает определение обобщенного территориально зависимого параметра экологического влияния при комплексной оценки объектов для управления недвижимостью.

Ежегодно десятки тысяч горожан меняют место жительства, улучшая жилищные условия. Многие из них, естественно, не подозревая об этом, наносят серьезный вред своему здоровью. По данным агентства недвижимости "Ареал", 30% квартир в старом фонде Санкт-Петербурга заражены ртутью. Поэтому, прежде чем выбрать место заселения и затевать дорогой ремонт, разумнее заказать экологическую экспертизу.

Если же речь идет о выборе места строительства нового объекта недвижимости, то в этом случае инвестору-строителю не безразлично в каком районе ему выделено место застройки с точки зрения экологической безопасности.

Кроме того, органы управления недвижимостью при организации процессов планирования по распоряжению недвижимым имуществом должны учитывать вопросы экологической безопасности и влияние воздействия загрязнений на здоровье. По данным экологов, в небо над Санкт-Петербургом в 1999 году было выброшено около 270 тонн вредных веществ. В 12 из 46 исследуемых микрорайонов города риск острого воздействия на здоровье человека превышает 50%, а кое-где достигает 88% ("Петербург экспресс" № 13/167 от 05.04.2000). Последствиями такого воздействия чаще всего становятся кашель, затруднение дыхания, недомогание. Наибольший дискомфорт испытывают люди, живущие не только в центре Петербурга (Адмиралтейский и Центральный районы) или в промышленной зоне (Кировский район), но еще и в Петроградском и Невском районах.

Анализ данных показывает, что из 20 представленных районов в большинстве из них (в 18 из 20 за исключением Пушкинского и Приморского) происходит

уменьшение численности населения по различным причинам. Такое изменение численности населения дает основание сделать допущение о проведении исследования влияния ограниченного числа имеющихся измеряемых факторов - на изменение миграционного коэффициента по районам города. С учетом указанных допущений, в качестве входных переменных будем считать следующие. В качестве первого параметра X/ - количество предприятий-загрязнителей, состоящих на учете Ленкомэкологии; второго параметра Х2 - количество выбросов в атмосферу от предприятий района в тыс.тонн; третьего параметра Х3 - количество отходов 1-4 класса опасности в тыс.тонн; Х4 - нетоксичные отходы в тыс.куб.м.; Х5 - доля зеленых насаждений в общей площади района.

Математическая модель влияния экологических факторов на естественную убыль населения по районам города может быть записана в следующем виде:

У = 3,08 + 0,027х! + 0,53х3-10"3 - 41х5-10"3

Таким образом, полученная регрессионная модель позволяет определять связь экологических факторов с риском естественной убыли населения в различных территориальных зонах. При этом влияние факторов на здоровье населения по материалам исследовательских лабораторий позволяет сопоставлять обработанные с помощью полученной модели данные с временными и пространственными характеристиками. В этом случае основной целью такого сопоставления является определение территорий, контрастно выделяющихся по уровню смертности, заболеваемости и т.д. Для наглядного отображения состояния территорий необходимо использование методов электронного картографирования районов наблюдения.

Здесь же представлен комплекс моделей, используемых для эффективного управления недвижимостью. В отличие от ранее известных моделей, эти модели позволяют конструктивно учитывать реально существующую нелинейную зависимость частных показателей эффективного управления недвижимостью. При этом, разработан алгоритм функционирования системы комплексной оценки объектов для эффективного управления недвижимостью.

Определение параметров моделей осуществляется по результатам статистической обработки априорных (измеренных) данных об объектах недвижимости экологического и экономического характера, то есть в результате решения задачи параметрической идентификации модели.

Пример реализации этой методики при экономической оценке объектов торговли (магазинов) и производственных помещений приведен в работе.

Нормированная стоимость объектов недвижимости

Номера объектов по рис з увеличению стоимости

Анализ представленных на рис.3 кривых показывает, что с ростом стоимости объектов недвижимости влияние экологических факторов увеличивается. Отсюда следует важный вывод для органов управления недвижимостью. Если не учитывать влияние экологических факторов при определении места застройки объектов недвижимости, при продаже или их аренде, то проводя соответствующую экологическую экспертизу, застройщик-инвестор может расторгнуть договор, а покупатель или арендатор при расторжении соответствующих договоров могут обратиться в суд за возмещением соответствующего ущерба.

По функциональному признаку построения моделей, области практического использования результатов моделирования наиболее целесообразно в системе моделей установить два уровня иерархии:

первый (нижний) уровень иерархии предназначен для сбора, обработки и отображения информации о наиболее существенных процессах городской среды и рынка недвижимости, а также информации о характеристиках макроэкономических показателей, определяющих общие тенденции развития города;

- второй уровень иерархии отличается от предыдущего, прежде всего, степенью обобщения (агрегирования) исходных данных. В качестве основного параметра используются значения выходных показателей моделей нижнего уровня иерархии. Модели этого уровня предназначены для комплексной оценки недвижимого имущества при различных формах его использования.

Функционирование предложенной системы комплексной оценки можно пояснить с помощью алгоритма ее реализации.

1. С помощью визуального осмотра и карт (планов) местности проводится предварительная оценка заданной площади, например, ряда земельных участков, на которых находятся или будут находиться оцениваемые объекты недвижимости. В базу данных ЭВМ вводится информация о расположении на этой местности различного рода ресурсов, например, водных, лесных и т.д., количество промышленных предприятий в данном районе. Осуществляется пополнение базы ЭВМ классификационными признаками расширенного класса объектов недвижимости, имеющих специализированные идентификационные характеристики, например, первичные и вторичные объекты недвижимости.

2. Осуществляется сбор и ввод в ЭВМ информации об объектах недвижимости из районных проектно-инвентаризационных бюро, комитетов по земельным ресурсам и землеустройству, регистрационных и топогеофизических организаций, исследовательских лабораторий экологических измерений и данные комитетов по статистике.

3. Анализируются и сопоставляются данные, получаемые с помощью проведения экологического мониторинга.

4. Рассчитываются характеристики объектов недвижимости с помощью системы моделей 1-го уровня.

5. Проверяется адекватность используемых моделей и осуществляется селекция выбранных факторов влияния.

6. Определяются характеристики объектов недвижимости с помощью расширенного вектора состояния объектов, реализуемого моделями 2-го уровня.

7. Уточнение моделей и методов решения.

8. Определение интегральной оценки объектов недвижимости. Представленная здесь система позволяет определять оценку объектов

недвижимости с учетом воздействия экологических факторов влияния. С учетом изложенного, значения оценок для каждого из районов Санкт-Петербурга рассчитаны и приведены в таблице 1. Где Пэк- величина экологического воздействия, у

процент естественной убыли населения в у'-ом районе, у - среднестатистический процент естественной убыли населения.

Приведенные в таблице данные необходимо учитывать при определении базовой арендной ставки Ао.

Таблица 1

У1 У п. ]ЭК ^/'э/стах я. JЭK

1 Адмиралтейский 0,74 0,089 2,78

2 Василеостровский 0,65 0,078 3,17

3 Выборгский 0,95 0,114 2,17

4 Калининский 0,91 0,19 2,27

5 Кировский 0,96 0,115 2,15

6 Красногвардейский 1,46 0,175 1,41

7 Красносельский 0,54 0,064 3,86

8 Московский 1,26 0,151 1,64

9 Невский 0,42 0,05 5

10 Петроградский и 0,133 1,86

11 Фрунзенский 1,04 0,125 1,98

12 Центральный 2,05 0,247 1

13 Приморский 0,89 0,107 2,3

В Санкт-Петербурге можно выделить микрорайоны, в которых постоянно действует целый «букет» неблагоприятных экологических факторов: Заневский проспект (загрязненность почв, загрязненность атмосферного воздуха, высокий уровень шума), шоссе Революции (загрязненность почв, высокий уровень шума) и Т.д.

Цена стоимости недвижимости

МАХ

'ФМШ

мш

УФ Уф Уф Уф

Уф

Коридор цен недвижимости при фоновом воздействии неблагоприятных экологических факторов

VI

У2

Уз

Интенсивность воздействия факторов на стоимость недвижимости

Рис.4. График диапазона базовых значений цен на недвижимости, откорректированный по результатам расчетов влияния неблагоприятных факторов экологической обстановки.

Таким образом, все поставленные в диссертации задачи решены, положения, выносимые на защиту, доказаны, цель данной работы достигнута.

Библиографический список публикаций по теме диссертационного исследования.

1. Михайлов С.Г. Теоретико-множественная задача оценки для управления объектами недвижимости. Санкт-Петербург, филиал ВИУ, труды НТК, вып.1, 2000.

2. Михайлов С.Г. и др. Основные принципы и подходы к определению стоимости военных объектов недвижимости. Санкт-Петербург, филиал ВИУ, труды НТК, вып.1, 2000.

3. Михайлов С.Г. Формализованная постановка задачи по оценке и правлению объектами недвижимости с учетом данных космических снимков. Санкт-Петербург, Академия инженерных наук, труды НТК, вып.З, 2000.

4. Михайлов С.Г. Комплекс моделей, используемых для эффективного управления недвижимостью. Санкт-Петербург, ЛТА, труды НТК, вып.1, 2000.

5. Михайлов С.Г. Метод обработки информации по учету экологических факторов при оценке недвижимости. Санкт-Петербург, ЛТА, труды НТК, вып.1, 2000.

Введение.

1.Результаты анализа существующей системы оценки и управления объектами недвижимости в городах Российской Федерации.

1.1 Анализ информационного взаимодействия органов управления объектами недвижимости и характера информации.

1.2 Основные существующие принципы и подходы к определению стоимости объектов недвижимости

1.3 Анализ влияния экологических факторов на стоимость объектов недвижимости.35.

1.4 Анализ существующих вариантов наиболее рационального использования методики определения уровня арендной платы за объекты нежилого фонда.

1.5 Постановка задач исследования.

2. Обоснование применения теории пассивных многофакторных экспериментов и моделей обработки информации к выработке оценок объектов недвижимости.

2.1 Постановка теоретико-множественной задачи оценки объектов для управления недвижимостью. 51.

2.2 Применение методов теории многофакторных испытаний для оценки объектов недвижимого имущества и сделок с ним на вторичном рынке недвижимости.56.

2.3 Порядок выполнения и интерпретация эксперимента при обработке информации: для оценки объектов недвижим ости.

2.4 Сравнительные характеристики применяемых моделей обработки информации для оценки объектов недвижимости по наиболее эффективному их использованию

2.5 Модель наиболее целесообразного механизма учёта влияния макроэкономических показателей на стоимостные оценки недвижимого имущества.

3. Методика применения математического аппарата теории пассивных многофакторных экспериментов и моделей обработки информации и выработка рекомендаций по ее применению.

ЗЛМетодика обработки результатов пассивных: наблюдении для оценки объектов недвижимого имущества и сделок с ним на вторичном рынке.100.

3.2Пример обработки информации по учету территориальных факторов при определении стоимости объектов недвижимости

З.ЗПример обработки информации по учету экологических факторов в органах управления недвижимостью 114.

3,4 Методика применения моделей, используемых для эффективного управления недвижимостью. 121.

С созданием в Российской Федерации правовой базы, обеспечивающей появление собственников недвижимого имущества, органы государственной власти и местного самоуправления столкнулись с необходимостью управления этим имуществом.

Под управлением недвижимым имуществом понимается совокупность основополагающих принципов и правил, в соответствии с которыми осуществляется целенаправленное воздействие на объекты недвижимости. Стратегия управления недвижимостью закрепляется в нормативных актах, принимаемых органами государственной власти и местного самоуправления в соответствии с их юрисдикцией.

Основным принципом управления недвижимым имуществом должен быть следующий принцип: каждый объект недвижимости должен приносить доход, максимально возможный в условиях его допустимого (разрешенного) использования.

От возможности того или иного объекта недвижимости удовлетворить потребности в нем и от преимуществ, которые приносит обладание им в дальнейшем, зависит его ценность, а следовательно, стоимость.

Все операции и сделки с недвижимым имуществом требуют знания стоимости объектов недвижимости. В рыночных условиях стоимость недвижимого имущества не задается директивно, а зависит от целого ряда факторов, тенденций и изменений в экономике и жизни общества в целом. Поэтому постоянно возникает необходимость определения стоимости объектов недвижимости.

За рубежом, при многолетнем существовании частной собственности на землю, недвижимость обладает наибольшей ценностью как с точки зрения отдельных субъектов, так и с точки зрения государства, то и развитие оценки начиналось с оценки недвижимости, которая является наиболее проработанным на сегодняшний день научно-методическим направлением оценки [53, 58, 59].

Как известно, в СССР рынок недвижимости практически отсутствовал. Соответственно отсутствовал и опыт определения рыночных цен на объекты недвижимости. Современный рынок недвижимости начал формироваться примерно в

1991 году. Именно с этого периода стал накапливаться опыт рыночной оценки объектов недвижимости. Однако в советский период (1917-1990) был накоплен богатый опыт определения нормативной величины затрат на строительство в форме его сметной стоимости, на основе которой затем определялась балансовая стоимость построенных объектов.

В период 1991-1999 годов проведена большая работа по раскрытию закономерностей функционирования рыночной экономики. Подготовлены и изданы учебники и учебные пособия по экономике предпринимательства, менеджменту, маркетингу, финансам, экономике и управлению производством, анализу хозяйственной деятельности и бухгалтерскому учету. Основные положения рыночной экономики изложены в работах отечественных ученых и специалистов, выполненных под редакцией В.Д.Горфинкеля, Е.М.Купрякова, И.Н.Герчиковой, В.П.Грузинова, А.С.Булатова, Е.И.Бородиной, М.И.Баканова, А.Д.Шеремета, Е.П.Голубкова, А.Я.Лившица, Г.Х.Попова, Б.В.Сребника, И.В.Липсица. Большую ценность для ознакомления и использования зарубежного опыта развития рыночных отношений имеют работы Й.Ворста, П.Ревентлоу, Р.Пиндайка, Д.Рубенфельда, П.Самуэльсона, Дж.Фридмана, Ник.Ордуэйя.

В указанных выше работах рассмотрен широкий круг вопросов управления экономикой. Однако необходимо отметить, что в имеющейся в России литературе по рыночной экономике недостаточно уделено внимания вопросам автоматизированной обработки экономической информации, применению математических моделей и алгоритмов для анализа экономической ситуации в органах управления недвижимостью. А что касается вопроса анализа влияния экологических воздействий при оценке и управлении объектами недвижимости в городах Российской Федерации, то в известной литературе он не нашел должного отражения. Так, вопросам оценки влияния экологических факторов в виде идей и констатации их влияния на здоровье людей рассматриваются, например в [33, 70], однако в них не отражаются методы оценки для управления объектами недвижимости в условиях воздействия экологических факторов и отсутствуют методы и модели сбора и обработки информации в указанных интересах.

Поэтому целью данной работы является разработка метода и методики сбора и обработки информации по оценке и управлению объектами недвижимости в условиях влияния экологических воздействий. В соответствии этой цели объектом исследования являются объекты недвижимости, а предметом исследования является их оценка для управления ими.

Достижение поставленной в диссертации цели предопределило постановку и решение следующих основных задач исследований:

1. Анализ существующих методов и моделей сбора и обработки информации по оценке и управлению объектами недвижимости.

2. Определение и обоснование метода оценки объектов недвижимости.

3. Разработка математической модели и алгоритмов оценки объектов недвижимости.

4. Практическая реализация разработанной модели и алгоритмов оценки объектов недвижимости.

Решение этих задач в процессе диссертационных исследований позволило разработать и доказать ряд положений, которые выносятся на защиту. К ним относятся следующие положения:

1. Комплекс моделей оценки для повышения эффективности управления недвижимостью, который включает:

- модели обработки информации для оценки объектов недвижимости;

- модели оценки для управления объектами недвижимости.

В отличие от ранее известных моделей, эти модели позволяют конструктивно учитывать реально существующую нелинейную зависимость частных показателей эффективного управления недвижимостью, а алгоритмы их реализации дополнены специальными процедурами учета макроэкономических и экологических ситуационных изменений.

2. Методика обработки информации по учету экологических влияний при оценке объектов для управления недвижимостью.

Разработана методика, обеспечивающая определение обобщенного территориально зависимого параметра экологического влияния при комплексной оценке объектов для управления недвижимостью.

Научная новизна полученных результатов.

1. Определен и обоснован базовый состав моделей обработки информации при оценке объектов для эффективного управления недвижимостью. В качестве таких моделей были разработаны модели обработки информации для оценки объектов недвижимости и модели оценки для управления объектами недвижимости. В отличие от ранее известных моделей, эти модели позволяют конструктивно учитывать реально существующую нелинейную зависимость частных показателей эффективного управления недвижимостью, а алгоритмы их реализации дополнены специальными процедурами учета макроэкономических и экологических ситуационных изменений.

2. Сформулирован и обоснован метод обработки информации по учету влияния экологических факторов на естественную убыль населения в районах оценки. В отличие от существующих методов оценки влияния экологических факторов, констатирующих систему влияния факторов на здоровье человека как такового, разработанный метод учитывает влияние факторов в данном конкретном месте проживания людей, так как привязывает влияние факторов к району местоположения объекта недвижимости.

На основе вышеуказанного метода разработан алгоритм получения модели, связывающей влияние экологических факторов с местоположением объектов недвижимости.

3. Разработана методика обработки информации по учету экологических влияний при оценке объектов для управления недвижимостью. В отличие от известных методик, эта методика развивает теорию многофакторных испытаний в правлении огофакторных испытаний в направлении исследования процессов Lвлияния экологических воздействий. Такое представление процессов изменения оценок объектов недвижимости обеспечивает определение обобщенного параметра экологического влияния при комплексной оценке объектов недвижимости. L

4. Предложены алгоритмы определения влияния экологических факторов и комплексной оценки объектов недвижимости.

Практическая значимость результатов исследований состоит в следующем:

1. Проведено концептуальное описание процессов влияния возникающих экономических и экологических ситуационных изменений на оценку объектов при управлении недвижимостью.

2. Доказана необходимость комплексного подхода к решению задачи синтеза системы экономической оценки объектов для управления недвижимостью.

3. Обоснованы состав, структура и требования, предъявляемые к основным элементам и подсистемам информационной системы оценки объектов при управлении недвижимостью.

4. Выбраны и обоснованы аналитические модели оценки объектов при управлении недвижимостью при изменяющихся условиях.

5. Разработанные метод, модели и алгоритмы позволяют обеспечить решение практических задач экономической оценки объектов при управлении недвижимостью в условиях изменения экологических и экономических ситуаций.

6. Главная особенность комплексной оценки объектов недвижимости состоит в том, что сведения об основных факторах и условиях их влияния имеют различную степень достоверности. В этом случае учет факторов неопределенности при планировании и управлении объектами недвижимости должен осуществляться в несколько этапов и включать в себя: адаптацию параметров и структуры моделей и алгоритмов комплексного планирования и управления недвижимостью к прошлому и текущему состоянию объектов недвижимости, управляющих подсистем и изменению внешней среды; имитацию условий реализации плана управления с учетом различных вариантов организации оперативного управления элементами и подсистемами органов управления в конкретных ситуациях; структурную и параметрическую адаптацию моделей и алгоритмов оценки объектов к возможным изменениям состояний объектов управления, управляющих подсистем и внешней среды. При таком подходе можно говорить об оптимизационном управлении недвижимостью. С этой целью в работе и предлагается комплекс моделей для эффективного управления недвижимостью.

7. Практическая значимость полученных результатов определяется возможностью их использования органами управления городов Российской Федерации при организации управления недвижимостью и экономическом регулировании процессов на рынке недвижимости. Математические модели и алгоритмы задач оформлены в виде пакета прикладных программ в операционной среде «Windows». Варианты построения схем наиболее рациональной структурно-функциональной системы управления недвижимостью предназначены для их включения в концепцию управления недвижимостью.

Диссертационная работа включает введение, три главы, заключение, список литературы. Объем диссертации /45" страниц, из них 2 В рисунков и таблиц,

ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ ПО ТРЕТЬЕЙ ГЛАВЕ

1. Главная особенность комплексной оценки объектов недвижимости состоит в том, что сведения об основных факторах и условиях их влияния имеют различную степень достоверности. В этом случае учет факторов неопределенности при планировании и управлении объектами недвижимости должен осуществляться в несколько этапов и включать в себя: адаптацию параметров и структуры моделей и алгоритмов комплексного планирования и управления недвижимостью к прошлому и текущему состоянию объектов недвижимости, управляющих подсистем и изменению внешней среды; имитацию условий реализации плана управления с учетом различных вариантов организации оперативного управления элементами и подсистемами органов управления в конкретных ситуациях; структурную и параметрическую адаптацию моделей и алгоритмов оценки объектов к возможным изменениям состояний объектов управления, управляющих подсистем и внешней среды. При таком подходе можно говорить об оптимизационном управлении недвижимостью. С этой целью в работе предлагается комплекс моделей для эффективного управления недвижимостью.

2. Разработана методика обработки информации по учету влияния экологических факторов на естественную убыль населения в районах оценки. В отличие от существующих методик оценки влияния экологических факторов, констатирующих систему влияния факторов на здоровье человека как такового, разработанная методика учитывает влияние факторов в данном конкретном месте проживания людей, так как привязывает влияние факторов к району местоположения объекта недвижимости.

3. Для реализации указанной методики разработан алгоритм получения модели, связывающей влияние экологических факторов с местоположением объектов недвижимости.

4. Разработанные метод и методика оценки объектов недвижимости с учетом влияния экологических факторов предполагают развитие теории многофакторных испытаний в направлении исследования различных свойств процессов влияния

11 экологических воздействий. Такое представление процессов изменения оценок объектов недвижимости обеспечивает определение обобщенного параметра экологического влияния при комплексной оценке объектов недвижимости.

5. Предложены алгоритмы определения влияния экологических факторов и комплексной оценки объектов недвижимости.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В результате проведенных исследований в диссертации решена задача комплексной оценки объектов недвижимого имущества с учетом влияния экологических воздействий при изменяющихся экологических условиях. Получены следующие основные результаты:

1. Проведено концептуальное описание процессов влияния возникающих экономических и экологических ситуационных изменений на оценку объектов при управлении недвижимостью.

2. Доказана необходимость комплексного подхода к решению задачи синтеза системы экономической оценки объектов для управления недвижимостью.

3. Обоснованы состав, структура и требования, предъявляемые к основным элементам и подсистемам информационной системы оценки объектов при управлении недвижимостью.

4. Выбраны и обоснованы аналитические модели оценки объектов при управлении недвижимостью при изменяющихся условиях.

5. Разработанные метод, модели и алгоритмы позволяют обеспечить решение практических задач экономической оценки объектов при управлении недвижимостью в условиях изменения экологических и экономических ситуаций.

6. Главная особенность комплексной оценки объектов недвижимости состо ит в том, что сведения об основных факторах и условиях их влияния имеют раз личную степень достоверности. В этом случае учет факторов неопределенност] при планировании и управлении объектами недвижимости должен осуществлятьс в несколько этапов и включать в себя: адаптацию параметров и структуры моделе] и алгоритмов комплексного планирования и управления недвижимостью к про шлому и текущему состоянию объектов недвижимости, управляющих подсистем изменению внешней среды; имитацию условий реализации плана управления учетом различных вариантов организации оперативного управления элементами подсистемами органов управления в конкретных ситуациях; структурную и пар* метрическую адаптацию моделей и алгоритмов оценки объектов к возможным из

I3H менениям состояний объектов управления, управляющих подсистем и внешней среды. При таком подходе можно говорить об оптимизационном управлении недвижимостью. С этой целью в работе и предлагается комплекс моделей для эффективного управления недвижимостью.

7. Практическая значимость полученных результатов определяется возможностью их использования органами управления городов Российской Федерации при организации управления недвижимостью и экономическом регулировании процессов на рынке недвижимости. Математические модели и алгоритмы задач оформлены в виде пакета прикладных программ в операционной среде «Windows». Варианты построения схем наиболее рациональной структурно-функциональной системы управления недвижимостью предназначены для их включения в концепцию управления недвижимостью.

Модели обработки информации и оценки для управления объектами недвижимости апробированы при выполнении расчетов по заданию губернатора Санкт-Петербурга, основное содержание и результаты исследований опубликованы в печати.

Метод обработки информации по учету экологических влияний при оценки объектов для управления недвижимостью реализуется АО «Стройкомплект», которое оформило заявку в Инвестиционно-тендерной комиссии на выполнение работ в Петроградском районе.

Полученные научные результаты непосредственно связаны с научно-практической деятельностью автора в процессе выполнения им соответствующих заданий НИР кафедры. В процессе выполнения диссертационных исследований использовалась оперативная статистическая информация, накапливаемая в учреждениях администрации Санкт-Петербурга.

ЗГ

1. Аврамчук Е.Ф., Вавилов А.А., Емельянов С.В и др. под общей редакцией Емельянова С.В. Технология системного моделирования. М.: Машиностроение, 1988.

2. Алипрантис К., Браун Д., Беркеншо О. «Существование и оптимальность конкурентного равновесия». М., Из-во «Мир», 1995.

3. Андрианова Т.В. Информационная технология и стратегическая политика. М.: Наука, Проблемы информатизации, вып.2-3, 1995.-72 с.

4. Айвазян С.А., Енюков И.С., Мешалкин Л.Д. Прикладная статистика, исследования зависимостей. М.: Финансы и статистика, 1985 487 с.

5. Акоф Р. Планирование в больших экономических системах. М.: Мир, 1972.-224 с.

6. Акоф Р., Эмери Ф. О целеустремленных системах. М. Советское радио. 1974.

7. Анисимов Б.П. К созданию единой информационной системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. М.: Наука, Проблемы информатизации, вып. 2., 1997, с 2-6.

8. Анисимов Б.П., Артемьев В.В., Грязнов С.И. «Информационная система экономической оценки объектов», Санкт-Петербург, Академия инженерных наук, труды НТК, вып.2, 1998.

9. Анисимов Б.П., Артемьев В.В., Грязнов С.И. «Пример Экономической оценки объектов с помощью информационной системы», Санкт-Петербург, Академия инженерных наук, труды НТК, вып.2, 1998.

10. Ю.Балашов Е.П. Эволюционный синтез систем. М.: Радио и связь, 1985.системы», Санкт-Петербург, Академия инженерных наук, труды НТК, вып.2, 1998.

11. Ю.Балашов Е.П. Эволюционный синтез систем. М.: Радио и связь, 1985.

12. П.Беллман Р., Калаба Р. Динамическое программирование и современная теория управления. М.: Наука, 1969.

13. Беллман Р., Дрейфус С. Прикладные задачи динамического программирования. М.: Наука, 1965.

14. Бусленко В.Н. Автоматизация имитационного моделирования сложных систем. М.: Наука, 1977.-239 с.

15. Варкуев Б.Л. Анализ решений экономико-математических моделей. М.: МГУ, 1987.

16. Веселов В.В., Гольдман Р.Г., Пустыльников Л.М. «Проектирование систем». Санкт-Петербург, Гидрометеоиздат,1994.

17. Венцель Е.С. «Теория вероятностей». Издание второе, переработанное и дополненное М., 1962.

18. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование. М.: ИИД «Филин», 1998.

19. Гварвдейцев М.И., Морозов В.П., Розенберг В.Я. Специальное математическое обеспечение управления. М. Сов.радио, 1978. -512 с.

20. Горчаков А. А., Орлова И.В. «Компьютерные экономико-математические модели» М., Издательское объединение «ЮНИТИ»1995.

21. Губин Н.М., Добронравов А.С., Дорохов Б.С. Экономико-математические методы и модели в планировании и управлении в отрасли связи. М.: Радио и связь, 1993.-268 с.

22. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть I, II. Санкт-Петербург, «Равень», 1996.

23. Денисов А.А. Информационные основы управления. JI. Энергоатомиздат, 1983. -72 с.

24. Джофрион А., Дайер Дж., Файнберг А. Решение задач при многих критериях на основе человеко-машинных процедур. Вопросы анализа и процедуры принятия решений. М.: Мир, 1976.

25. Евланов Л.Г., Кутузов В.А. Экспертные оценки в управлении. М.: Экономика, 1988.

26. Елисеева И.И., Юзбашев М.М. «Общая теория статистики» под редакцией члена-корреспондента РАН И.И. Елисеевой, М., Финансы и статистика, 1996.26.«Жилищная экономика». Под редакцией Генри Поляковского. Перевод с английского. Москва, 1996.

27. Информатика в статистике: словарь справочник. Москва. Финансы и статистика. 1994.

28. Иванов Ю.И., Токарев В.В., Уздемир А.П. «Математическое описание элементов экономики». Москва, 1994.

29. Кадибур Т.С. «Жилищные условия населения Санкт-Петербурга. Санкт-Петербург в зеркале статистики», 1995.

30. Klaus G. Kybernetik in philosophische Sicht. Berlin., Dietz Verlag, 1961.

31. Клас Эклунд «Эффективная экономика. Шведская модель». М. Экономика. 1991.

32. Дж. Клир «Системология. Автоматизация решения системных задач.» Перевод с англ., Москва, «Радио и связь»,1990.

33. Киселев А.В., Фридман К.Б. Оценка риска здоровью. Санкт-Петербург, АО «ДЕЙТА», 1997.

34. Курзенев В.А. Вероятность и статистика в управлении. (С примерами и задачами). Санкт-Петербург, СЗАГС, 1998.

35. Калинин В.Н., Резников Б.А., Варакин Е.И. Теория систем и оптимального управления, 4.1, МО СССР, 1979.

36. Калинин В.Н., Резников Б.А., Варакин Е.И. Теория систем и оптимального управления, 4.2, МО СССР, 1987.

37. Калянов Г.Н. CASE-технологии проектирования программного обеспечения. Кибернетика и системный анализ, 1993, 5, с. 152-162.

38. Карлоф Б. Деловая стратегия. М.: Экономика, 1991.

39. Касти Дж. Большие системы. Связность, сложность и катастрофы. М.: Мир, 1982.

40. Кузичкин А.В., Анисимов Б.П. Устройство для контроля системы управления. Авт. свид. № 855612, 1981.

41. Ли Р. Оптимальные оценки, определение характеристик, управление. М.: Наука, 1996.

42. Леонтьев В.В. Экономическое эссе. М.: Издательство политической литературы. 1990.

43. Мейер Д. Теория рациональных баз данных, М.: Мир, 1987.

44. Михайлов С.Г. Теоретико-множественная задача оценки для управления объектами недвижимости. Санкт-Петербург, Филиал ВИУ, труды НТК. Вып. 1,2000.

45. Михайлов С.Г. Основные принципы и подходы к определению стоимости военных объектов недвижимости. Санкт-Петербург, Филиал ВИУ труды НТК. Вып. 1, 2000.

46. Михайлов С.Г. Формализованная постановка задачи по оценке и управлению объектами недвижимости с учетом данных космических снимков. Санкт-Петербург, Академия инженерных наук, труды НТК, вып.З, 2000.

47. Михайлов С.Г. Комплекс моделей, используемых для эффективного управления недвижимостью. Санкт-Петербург, ЛТА, труды НТК, вып. 1,2000.

48. Михайлов С.Г. Метод обработки информации по учету экологических факторов при оценке недвижимости. Санкт-Петербург, ЛТА, труды НТК, вып. 1,2000.

49. Назаров В.Л., Волчецкая Г.А., Шубинский И.Б., Анисимов Б.П. Основы организации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Спб., Академия общественного развития, 2000.

50. Научно-методические рекомендации по формированию орг. структур управления объединением и предприятием. М.: ГКНТ, 1978.

51. Назаров B.JI. Автоматизированная система идентификации объекта и регистрации его состояния. Патент изобретения № 2057339, 1995.

52. Назаров В.Л. Создание и развитие региональных и городских информационных систем регистрации прав на объекты недвижимости. М. Наука "Проблемы информатизации",!996 № 2.

53. Назаров В.Л. Выбор стратегии обоснования проектных решений по созданию региональных и городских информационных систем регистрации прав на недвижимость. М. Наука "Проблемы информатизации", 1996 №2.

54. Назаров В.Л. Управление жилищным рынком проблемы и решения. СПб "Собственность", 1996 № 1-2 (15-16).

55. Налимов В.В., Чернова Е.А. Статистические методы планирования экстремальных экспериментов. М.: Наука, 1965.

56. Пустыльник Е.И. Статистические методы анализа и обработки наблюдений. М.: Наука, 1986.

57. Рабинович Б.М. Экономическая оценка земельных ресурсов и эффективности инвестиций. М. ИИД "Филинъ", 1997.

58. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело, 1997.

59. Хикс Ч. Основные принципы планирования эксперимента. М. Мир, 1967.

60. Маркова М.Г. Гражданское право. Конспект лекций. СПб.: Альфа, 1998.

61. Временная инструкция "О порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". СПб.: ГУ ГБР, приказ № 111 от 09.10.98.

62. Инструктивное письмо "О порядке государственной регистрации прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним". СПб.: ГУ ГБР, приказ № 111 от 09.10.98.64.3емельный кодекс РСФСР М.: Советская Россия, 1991.

63. Указ Президента Российской Федерации «О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации» от 24.12.93 №2287.

64. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Российская газета, №145, 30.07.97.

65. Постановление Правительства Российской Федерации от 18.02.98 № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

66. Бюллетени недвижимости за 1998-1999. Санкт-Петербург. ООО «Девиз Полиграфия».

67. Южанов И.А. и др. Государственный учет объектов недвижимости и государственная регистрация прав на них в Петербурге. СПб.: ООО «Право и управление», 1997.

68. Недвижимость Петербурга 97, 98. Информационно -аналитический ежегодник. СПб, НИИ «Недвижимость Петербурга», 1997, 1998.1чг

69. Методика определения уровня арендной платы за объекты нежилого фонда. Распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 22.12.1997, №1291-Р.