автореферат диссертации по информатике, вычислительной технике и управлению, 05.13.10, диссертация на тему:Методические основы управления недвижимостью города в условиях формирования рынка

- £

^ На правах рукописи %

АЛИЕВ БАСИР ХАБИБОВИЧ

МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ ГОРОДА В УСЛОВИЯХ ФОРМИРОВАНИЯ РЫНКА

Специальность - 05.13.10 - "Управление в социальных и

экономических системах"

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Санкт-Петербург 1997

Работа выполнена в Дагестанском государственном университете

Научный руководитель - Заслуженный деятель науки

Российской Федерации, доктор экономических наук, профессор Кабаков B.C.

Официальные оппоненты - доктор экономических наук,

профессор Максимов С.Н.

кандидат экономических наук, доцент Захаров А. С.

Ведущая организация - Фонд развития рынка

недвижимости Санкт-Петербурга

Защита состоится " 20 " ноября 1997 года в / ^ часов на заседании диссертационного совета К 063 63 01 при Санкт-Петербургской государственной инженерно-экономической академии по адресу: 191002, Санкт-Петербург, ул. Марата, д.27, ауд. 324.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке академии. Автореферат разослан " 20 " октября 1997 года.

Ученый секретарь диссертационного совета, кандидат экономических наук, доцент

В.М.КОРАБЕЛЬНИКОВ

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Переход к рыночной экономике имеет цель создание развитого рынка недвижимости, рост доходов бюджета, привлечение инвестиции в сферу недвижимости, улучшение обслуживания и реконструкции объектов недвижимости. Анализ существующей системы управления объектами недвижимости показывает. что она не носит системного характера и не эффективна относительно формирования доходов бюджета.

В ближайшее время приватизация земли и недвижимости в России, т.е. передача ее из общественной собственности в частную, должны принять массовый характер. В зависимости от выбранных методов и подходов к решению этой задачи, ее результаты могут иметь совершенно различную эффективность по их влиянию на экономическое развитие, с точки зрения социальной справедливости, а также по их вкладу в федеральный и местный бюджеты. Очевидно, что федеральные и местные органы власти должны иметь четко выраженную политику в этой области и программы действий, а это требует привлечения ученых и специалистов и проведения серьезных исследований.

До сих пор вопросам земельной реформы уделялось недостаточное внимание, но в ближайшее время городам России придется столкнуться с рядом сложных проблем: реконструкция старых промышленных зон, развитие инфраструктуры, осуществление массового жилищного строительства в новых рыночных условиях. Для их преодоления необходимо создать юридические, институциональные и экономические условия, в которых частный сектор и государство смогут выступать в качестве партнеров, интересы которых надежно защищены, а права гарантированы.

Проблемы управления недвижимостью города рассматриваются в трудах таких экономистов, как: Беренберг Б Л., Буннч П.Г., Григорьев В.В., Иванова В.Н., Косарева Н.Б., Красноглазое Б.М., Лимонов Л.Э., Максимов С.Н., Федотова МА.

Однако, в настоящее время в экономической литературе недостаточно проработаны вопросы, связанные с управлением, содержанием, оценкой, регистрацией и налогообложением недвижимости в условиях формирования рыночных отношений.

Все это свидетельствует о необходимости и актуальности настоящего исследования, направленного на совершенствование сложившейся ситуации в сфере недвижимости города.

Цель и задачи диссертационного исследования. Целью диссертационного исследования является разработка методических основ совершенствования процесса управления объектами недвижимости раз-

личного назначения в сфере городского хозяйства в условиях формирования рыночных отношений. Цель исследования предопределила постановку и решение следующих задач:

• исследование экономического содержания понятий "система управления недвижимостью", "объект" и "субъект" в системе управления недвижимостью;

• исследование и уточнение функций управления недвижимостью города;

• разработка основных направлений развития и совершенствования системы регистрации объектов недвижимости и прав на них;

• исследование принципов и методов управления недвижимостью города;

• разработка основных направлений совершенствования земельных отношений в условиях формирования частной собственности на землю;

• разработка порядка оценки недвижимого имущества на основе определения рыночной стоимости объектов;

• разработка основных направлений совершенствования управления недвижимым имуществом в жилищной сфере и объектов нежилого фонда;

• разработка основных направлений совершенствования налоговой политики в сфере недвижимости.

Предметом исследования является система управления недвижимостью города.

Объектом исследования выступают организационно-экономические отношения в сфере недвижимости города.

Методология и методика исследования. Методологической базой исследования являются нормативные и методические материалы государственных и муниципальных органов по вопросам регулирования организационно-экономических процессов в сфере недвижимости. Методика исследования основана на анализе современных теоретических положений по экономике и управлению недвижимостью в условиях перехода к рынку, трудах ведущих зарубежных и отечественных ученых-экономистов.

В процессе проведения диссертационного исследования использованы методы логического и экономического анализа, статистический, нормативный, расчетно-аналитические методы.

Научные результаты диссертационного исследования.

I) уточнены понятия объекта и субъекта в системе управления недвижимостью, предложена классификация объектов городской недвижимости;

2) предложено развернутое содержание функций управления применительно к системе управления недвижимостью;

3) предложен методический подход к определению рыночной стоимости объектов недвижимости для различных целен оценки;

4) предложен методический подход к определению ставок арендной платы для объектов нежилого фонда города на основе выявления рыночных ставок и поправочных коэффициентов;

5) разработан методический подход, обеспечивающий сохранение бюджетных поступлении города при переходе от налогообложения имущества и земли к единому налогу на недвижимость.

Практическая значимость работы состоит в том, что использование разработанных рекомендаций будет способствовать:

• формированию рациональной структуры органов управления недвижимостью города;

• пополнению доходной части бюджета города на основе определения стоимости недвижимости с использованием рыночного подхода, а также увеличению поступлений в бюджет за счет рационализации порядка определения арендной платы за объекты нежилого фонда;

• привлечению инвесторов в сферу недвижимости для реализации проектов различного уровня доходности;

• рационализации налоговой политики города.

Апробация и реализация результатов исследования. Результаты

исследования были использованы при разработке социально-экономического плана развития г. Махачкалы, а также при разработке порядка определения ставок арендной платы за объекты нежилого фонда города. Кроме того, рекомендации автора были использованы при формировании муниципальной политики в сфере инвестирования и налогообложения, в практической деятельности администрации города Махачкалы.

Публикации. Основные положения диссертации отражены в 4-х работах общим объемом 2,1 п.л.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложений.

Во введении обоснована аюуальность темы, определены цель, задачи, объект и предмет исследования, научная новизна и практическая значимость работы.

В первой главе анализируется сущность понятий субъекта и объекта в системе управления недвижимостью города, уточняются функции управления недвижимостью, исследуются проблемы регистрации объектов недвижимости.

Во второй главе исследуются принципы и методы управления недвижимостью города, проблемы регулирования земельных отношений в Российской Федерации, выполнен анализ рынка недвижимости в г. Махачкале н выявлены особенности его формирования и регулирования.

В третьей главе приведены основные направления совершенствования системы управления недвижимостью города как для объектов жилищного фонда, так и нежилого фонда. Представлен методический подход к определению ставок арендной платы для городской недвижимости, выявлены направления совершенствования налоговой политики в сфере недвижимости.

В заключении приводятся выводы о проделанной работе и рекомендации.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

В основе рыночных реформ лежит новый подход к землепользованию, опирающийся на принципы собственности и рыночных отношений. В связи с этим в городах, где сосредоточен основной промышленный потенциал страны и проживает более 60% населения возникает потребность в новом системном подходе к регулированию отношений в сфере недвижимости.

Необходимость системного подхода к управлению недвижимым имуществом города вызвана рядом причин:

1. Трудности в привлечении инвестиций в развитие и сохранение недвижимости, результатом чего является сохранение объемов работ по строительству новых объектов недвижимости, а также капитального ремонтами реконструкции существующих объектов.

2. Ведомственность в управлении муниципальной недвижимостью, что затрудняет формирование и проведение единой долгосрочной политики использования недвижимости.

3. Приватизация объектов жилищного и нежилого фонда, что привело к появлению большого числа собственников недвижимости и вызвало необходимость перехода от отраслевого (ведомственного) управления объектами к пообъектному управлению.

Таким образом, новые экономические условия порождают необходимость решения новых задач, связанных с рациональным управлением объектами городской недвижимости в рамках соответствующей системы управления. Городское хозяйство представляет собой систему взаимодействия различных отраслей, тесно взаимосвязанных друг с другом, эффективность функционирования которых зависит от принятия правильных управленческих решений в сфере недвижимости. Именно система управления объектами недвижимости связывает все отрасли

городского хозяйства в единое целое, являясь в то же время подсистемой системы управления городским хозяйством.

Схема взаимодействия отраслей муниципального хозяйства в единой системе управления и место подсистемы управления недвижимостью в этой системе представлены на рис. I.

Систелз улрзвпск** яуништальныя

Рис. 1. Схема взаимосвязи отраслей муниципального хозяйства с подсистемой управления недвижимостью города

Управленческую деятельность можно определить прежде всего как сочетание различных функций управления, которые представляют собой особые виды деятельности, выражающие направления или стадии осуществления целенаправленного воздействия на объект управления. Функции отвечают на вопрос - кто и что делает в системе управления, т.е. сущность и содержание процесса управления проявляется в его функциях.

Вся совокупность управленческих действий - на любом уровне и в любой системе - может быть сведена к ограниченному перечню относительно строго локализуемых функций, составляющих замкнутый цикл управления: принятие управленческого решения; реализация решения; контроль.

Каждая из функций управления может быть подвергнута дальнейшей дифференциации (табл. 1.).

Таблица 1.

Классификация функций управления

Функции управления Составляющие функций управления

Принятие управленческого решения Прогнозирование

Планирование

Реализация решения Организация

Координация и регулирование

Активизация и стимулирование

Контроль Учет

Анализ

В системе управления недвижимостью города присутствуют, по нашему мнению, все вышеперечисленные функции управления, но каждая из этих функций наполнена специфическим содержанием, отражающим особенности деятельности в сфере управления недвижимостью. В табл. 2 представлена расшифровка основных функций управления с привязкой их к субъектам управления, рассмотренным нами в первом параграфе.

Необходимо подчеркнуть, что основную регулирующую функцию в системе управления недвижимостью должен играть такой орган (субъект) управления как городская комиссия по недвижимости, определяющая единую политику города в сфере управления недвижимостью. Целесообразность создания этого органа управления диктуется степенью развития отношений в сфере недвижимости города.

Управление же городским хозяйством, и в том числе имуществом, представляет собой сложный механизм, который базируется на следующих принципах [ 5):

1) приоритет социальных, региональных и муниципальных интересов над отраслевыми, ведомственными и локальными;

2) ориентация на различные формы собственности в городском хозяйстве, включая муниципальную, коллективную и частную;

3) постепенная децентрализация управления и передача ряда управленческих функций в области городского хозяйства на местный уровень (местным органам власти на уровне муниципальных образований, органам территориального общественного самоуправления и прочим заказчикам);

Таблица 1.4.

Распределение функции управления недвижимостью города по _____ основным субъектам управления

Прототипов*/!!« и UpiÁ^n^jtúa лоордикирезАяие и Аквтапапияи коктроль

нлАяировАние регулирование стимулиревАние

фгюада исполл <Р>юаося исполн. функция ясготн. фукк101я испели. Фукюаог исп.

1. РмрА- КУГИ 1. Органи- Hряви- 1. Рмработ- Законода- 1. Утвержде- II-»- 1.Утвер- Зяяо-

(5 огк* но- Гер од- зация те ja tT- КА СИСТеМЫ тельное ние ферм и витель- ждение НОДА-

вых форм скля рмрдботк вв правового еобрдние условий ство нрегрия- тель-

упрявления комисс H я Р<АЛИ* ГОРОДА ptry.WpOIA- города, договоров, ГОРОДА мы ное

имуществяк ия ПО 1ацкк жся городская НОрКДКА привати- собрА-

горедА ж дин )грв1]1ш комиссия кроведекия зации ние

мот о с Я* эффеК- по недви- торгов по ПрОДА

w тнвиому жимости ебгекгям го-

у пряв л ИМ родской еаб- 2. Про- КУГИ

2. Рмря- Кспшт п недви- 2. Рнулиро- Законода- спеки в ста ведение

6отка инве- ÍT яо жимо стыв вянне mem- тельное иивеитА-

стиционной эко- дунАредкых собрыоте î. У стая t- Гу5гр- РИТАДОИ

полипа« номлен 2. Форми- договоров по городя вление по- ихтор и оценки

Л>рОДА t и РУ «т, F «ер- вопрос«« рядка в7има- (мзр) недякмп

ijiwwi- lu мизует и у нр мления жя яренднсй горд» -жести

еяя лютиди- недаижда! et- платы

рует ерг*- ТЫ» ГОрвДА У. Кон-

кы власти J. Определя- троль ЗА

городя. 3. Првопне КУГИ ет делевее исполь-

•ходя vote решений • яА1ЯАчение зование

в систгму создании, ре- имущества ж иму-

упрмле- орГАННЗАЭДШ ще* етв а

ття не- и ликвида- 4. СтрАХОВА- КУГИ по haj-

дя>гжим ес- ции ту- ни* иму- няче-

ть» д>рет- щества юп

я венных города

3. Расно- Губер- уиитаряы* 4. Кен-

ряжение натор предприятий 5. Фортотре- Коми- трель SA

имуще ет- (вир) ВАНПе етра- тет но выпол-

вот городя ГОРОДА 4. РАМТреде- Фонд теши предо- эконо- нением

(jajciw- лгние диви- ииуиествА стАвлелия мике и ЛрОГрАМ-

чение до- дендов и города ияветод*-

говоров в выручеюсызг мкых кр е- tm лривЯ ЦП

пер СДАЧ«, от ярнвятн- дитов в А-19«

отуж- laiom недвижимо ст

деннго иму- средств Ь ГОр ода 5. Кон- Коми-

ще етв я троль 1А тет ко

5. Коорди- Городская РСАТОА* эконо-

4. Обршо- Губер- нация дея- комиссия цней мике и

1Ш( ЯАТОр тельности по недви- инвестн- ФИНАХ-

енеод ави- ОрГАНОВ жимости khoinrut сяя

зирован- исполни- политик

ных меж- тельной и

отрасле- ВЛАСТИ ГОРО-

вых оргя- ДА 6. Кон-

хов троль IA

целевым

S. Органи- КУГИ ксполь-

зация зовАиие

прогрст- м бюд-

пы прива- жет-ных

TfflWÇW MA и вне-

террито- бид-

рии гор ад* жеткых

I.Opnura- КУГИ средств

ЭАМИ*

лицгпш-

рования

риэлтер-

ской дея-

тельности

1) антимонопольная политика в сфере городского хозяйства, ограниченная наличием естественных монополий (инженерные системы города);

2) разделение функций заказчика и подрядчика и привлечение в городское хозяйство подрядных организаций различных форм собственности на договорной основе;

3) ориентация на различные источники финансирования: централизованные и нецентралнзованные финансовые ресурсы.

Наиболее важным принципом, по нашему мнению, является принцип разделения функций заказчика и подрядчика в сфере содержания объектов жилищного фонда. При этом в руках города остаются лишь функции стратегического управления, правового регулирования и контроля. Основными заказчиками становятся соответсвующие структуры на уровне муниципальных образований, а исполнителями -муниципальные, частные и смешанные (по форме собственности) фирмы. В качестве заказчиков могут выступать предприятия и организации любой сферы деятельности, товарищества граждан и отдельные потребители.

Исследование методов управления недвижимостью города показано, что все они могут быть сгруппированы следующим образом:

• организационно-распорядительные;

• экономические;

• социальные.

Классификация методов управления недвижимостью города приведена на рисунке 2.

Решающим условием для дальнейшего развития рынка недвижимости является реорганизация и развитие земельных отношений. В связи с тем, что земля является основой жизни и деятельности населения должны быть проведены учет и инвентаризация всех городских земель. Все землепользователи, независимо от организационно-правовой формы, должны иметь правоустанавливающие документы на земельные участки. В зависимости от вида земельных отношении, документами на право пользования земельными участками являются:

• свидетельство о собственности;

• договор аренды;

• свидетельство о бессрочном (постоянном) пользовании (для государственных бюджетных учреждений, жилищностроительных кооперативов и сельскохозяйственных предприятий.

В соответствии с постановлением ВС РСФСР о введении в действие Закона РСФСР "О плате за землю", с 1 января 1992 года устанавливается платное использование земли. Формами платы являются: арендная плата, земельный налог, нормативная цена земли. Арендная

плата взимается за земли, переданные в аренду. Земельным налогом облагаются собственники земли. Нормативная цена земли устанавливается для покупки и выкупа земельных участков.

В практике многих городов выделяется еще одна разновидность платы за землю - единовременная разовая плата при отводе земель под строительство. Эта плата обеспечивает не право собственника на земельный участок, а лишь право временного пользования им в данном городе.

Рассматриваемую плату рекомендуется устанавливать для всех предприятий независимо от местоположения участка в плане города. Разовые платежи носят компенсационный характер. Платой компенсируются затраты на воспроизводство инженерной, социальной и природоохранной инфраструктуры, а также экономические последствия, связанные с изменением характера использования территории. Такая плата включается в сводную смету строительства.

Рис. 2. Классификация методов управления недвижимой собственностью города

Нам представляется целесообразным ограничить продажу городской земли в частную собственность, кроме садоводств и участков для строительства жилья, и сдавать ее преимущественно в аренду. При сдаче земли в аренду по сравнению с продажей в частную собственность имеют место следующие позитивные аспекты: обеспечивается сбор ежегодных стабильных платежей, превышающий при современных способах расчета аналогичные сборы по земельному налогу в несколько десятков раз. Большая часть арендной платы остается в распоряжении города и может стать одной из главных доходных статей городского бюджета.

В целях обеспечения рационального землепользования, в городах требуется доработка механизма регулирования экономических взаимоотношений органов управления с промышленными предприятиями и организациями.

Система отношений рассматриваемых субъектов должна строиться, исходя из интересов отдельных пользователей земли и города (населения) в целом.

Соотношение этих интересов и целей представлено в таблице 3.

Таблица 3.

Цели участников земельных отношений на территории города и условия их достижения

Предприятия (арендаторы) Муниципальные власти (собственник)

ц Повышение эффективности производственной деятельности ель Повышение эффективности городского хозяйства

Ус/ 1. Благоприятные условия градостроительства и инвестиционном деятельности. 2. Стимулирующая налоговая политика. 3. Предложение на региональном рынке. 4. Состояние строительной бшы. ювия 1. Формирование бездефицитного бюджета. 2. Удовлетворение потребностей н защита интересов населения.

Для разрешения указанных противоречий важна реализация ведущих принципов экономической политики: возмездность, взанмовы-годность и взаимная ответственность.

Город Махачкала является самым крупным городом Республики Дагестан, но формирование рынка недвижимости в нем продолжается. Начало этому процессу было положено в 1989 году, когда в республике началась массовая приватизация объектов муниципальной собственности, а также жилищного фонда. В настоящее время рынок недвижп-

мости в городе находится в стадии устойчивого развития, причем в наибольшей степени развит сектор жилых объектов, а в наименьшей -земельных участков в связи с отсутствием соответствующего законодательства.

Па основании проведенного анализа рынка недвижимости города Махачкалы нами предлагается модель сегментирования рынка недвижимости, представленная на рис. 3.

Работы

Услуги

Товар

Социальные

группы покупателей (потребите ль-ские сегменты)

Ё

1> £

и

Жилье

Нежилые помещения

Земля

Рис. 3. Модель сегментированиярътка недвижимости

По вертикали цилиндр разделен на сектора, которые представляют собой товары на рынке недвижимости, разделенные на три основные группы: законченные объекты; работы, т.е. строительство, реконструкция и услуги - посредничество, оценка, маркетинг и т.п. Горизонтальные слои цилиндра представляют собой потребительские сегменты рынка, т.е. группы покупателей на рынке недвижимости.

В каждом сегменте рынка можно говорить о наличии двух сфер: • первичной, которая характеризует появление недвижимости как товара на рынке. Государство в лице федеральных, региональных и местных органов власти в настоящее время выступа-

ет как основной продавец недвижимости в большинстве случаев;

• вторичной, на которой функционирует большое количество продавцов и покупателей (физических и юридических лиц).

Проведенный анализ системы управления недвижимостью города позволил разработать основные направления совершенствования управления в сфере недвижимости города, которые представлены на рис. 4.

Основные направления совершенствования системы управления недвижимостью города

I

Общегородские

• совершенствование структуры управления недвижимостью города; • совершенствование налоговой политики в области недвижимости • развитие института оценки объектов недвижимости для определения их рыночных цен; • совершенствование системы регистрации недвижимости; • развитие страхования недвижимости

В сфере жилищного фонда В сфере нежилого фонда

• создание кондоминиумов; • разделение функций заказчика и подрядчика в сфере обслуживания жилищного фонда; • развитие ипотечного кредитования. 1 совершенствование порядка определения арендной платы за нежилые помещения; • учет инвестиционной привлекательности объектов недвижимости при их приватизации.

Рис. 4. Основные направления совершенствования системы управления недвижимостью города

В качестве меры, направленной на совершенствование структуры управления недвижимостью города может выступать, по нашему мнению, создание городской комиссии по недвижимости, которая должна работать при правительстве города как постоянно действующий совещательный межотраслевой орган. Задачей этого органа является определение единой политики города в сфере управления недвижимостью.

В ее функции входит: координация деятельности органов исполнительной власти города; выработка рекомендаций по повышению эффективности управления имуществом города; подготовка проектов нормативно-правовых актов, регулирующих сферу имущественных отношений.

Одной из главных проблем регулирования отношений в сфере нежилого фонда города является порядок определения ставок арендной платы при сдаче объектов в аренду.

Нами предлагается методический подход к определению ставок арендной платы с учетом рыночной привлекательности различных объектов. исходя из нормативного (среднего) (Рср ) для конкретной сферы деятельности уровня рентабельности производства.

Пер

Рср =--, (I)

Зпр

где Пср - нормативная (средняя) прибыль, получаемая от использования объекта за анализируемый период;

Зпр - приведенные к текущему уровню затраты по содержанию объекта.

Зпр = Зэ + А , (2)

где Зэ - эксплуатационные затраты;

А - арендная плата.

Из формулы (I) получаем:

Пср = Рср • Зцр , (3)

При этом (Пср ) может быть получена как разность:

Пср = Дпр - Зпр , (4)

где ДПр - приведенные к текущему уровню доходы (выручка) от использования объекта.

Подставив в формулу (4) значение (Пер) из формулы (3) и значение (Зпр) из формулы (2), получим:

Дпр - 3,(Рср - 1)

1 + Рср

Аналогичный подход может быть использован и при определении ставок арендной платы за земельныеучастки.

Далее в диссертационной работе проводится исследование проблем налогообложения в сфере недвижимости с учетом изменений, предлагаемых проектом нового налогового кодекса.

Мы разделяем точку зрения специалистов о необходимости учреждения единого налога на недвижимое имущество как для юридических, так и для физических лиц на территории Российской Федерации. Но, по нашему мнению, этот налог должен замещать не только существующий налог на имущество, но и налог на землю.

Сохранение равенства налоговых сумм, перечисляемых в бюджет при существующей и новой системе налогообложения недвижимости, может быть выражено следующим образом:

xC+gs.K,) хС+£Сфк ха+^С.ю( х b+D <£ыФ>х р.+^ЬЦ х d, + D

¡"1 j-l lc=l t-1 j-1 j'l

где:

Бф,- площадь i-ro земельного участка, принадлежащего физическому лицу, м2, га;

С - ставка налогообложения земли, установленная для i-ro или j-ro земельного участка, руб.;

SK.j - площадь j-ro земельного участка, принадлежащего юридическому лицу, м2, га;

i - порядковый номер соответствующего земельного участка, принадлежащего физическому лицу;

j - порядковый номер земельного участка, принадлежащего юридическому лицу;

п - количество земельных участков, принадлежащих физическим лицам;

ш - количество земельных участков, принадлежащих юридическим лицам;

Сфк .стоимость k-ro имущества физического лица, руб.;

а - ставка налогообложения имущества физических лиц, доли ед.;

СЮ[ - стоимость t-ro имущества юридического лица, руб.;

b - ставка налогообложения имущества юридических лиц, доли

ед.;

к - порядковый номер имущества физического лица;

е - количество объектов при налогообложении имущества физических лиц;

I - порядковый номер имущества юридического лица;

[ - количество объектов при налогообложении имущества юридических лиц;

Б - сумма, получаемая от налогообложения имущества, переходящего в порядке наследования и дарения, руб.;

Ыф1 - стоимость недвижимости ¡-го физического лица, руб.;

N10] - стоимость недвижимости ^го юридического лица, руб.;

Р, - ставка налогообложения недвижимости для физических лиц, доли ед.;

с1 - ставка налогообложения недвижимости для юридических лиц, доли ед.

Новизна полученных результатов заключается в следующем:

1. Уточнены понятия субъекта и объекта управления в системе управления недвижимостью, определено ее место в системе городского хозяйства.

2. Приведено развернутое содержание функций управления недвижимостью, классифицированных по базовым функциям и субъектам управления.

3. Методический подход к определению ставок арендной платы за объекты нежилого фонда города основан на учете рыночных ставок, а также нормативной (средней) рентабельности по отраслям.

4. Предложен методический подход, обеспечивающий сохранение доходов бюджета города при переходе от налогообложения имущества предприятий, граждан, земельных участков к единому налогу на недвижимость.

В заключении работы сформулированы основные выводы и предложения.

1. Основную регулирующую функцию в системе управления недвижимостью должен играть специальный орган, субъект управления, определяющий единую политику города в сфере управления недвижимостью.

2. Регулирование земельных отложений должно основываться на принципе наилучшего использования участка, а в переходный период для городских земель предпочтение должно отдаваться аренде, а не продаже земли.

3. В основе оценки объектов городской недвижимости должны лежать рыночные методы, основанные на принципе наилучшего и наиболее эффективного использования объекта.

ПЕРЕЧЕНЬ ОПУБЛИКОВАННЫХ РАБОТ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

1. Методические принципы организации аудиторской деятельности И Тезисы докладов научной конференции профессорско-преподавательского состава и студентов факультета. - Махачкала: апрель 1997, ИПЦ ДГУ, 0,2 пл. (в соавторстве с Гаджиевым Н.Г.);

2. Особенности аудита инвестиционных институтов // Прогнозирование кредитного портфеля коммерческих банков, финансовых и страховых компаний. Международная научно-практическая конференция: доклады и выступления. Махачкала: ИПЦ ДГУ, 1997, 0,8 пл.;

3. Кадровые аспекты в принципах управления недвижимостью города //Управление персоналом. Спб.: СПбГИЭА, 1997,0,3 пл.;

4. Проблемы формирования регистрационной системы недвижимости в Российской Федерации II Коммерческая деятельность и предпринимательство. Спб.: СПбГИЭА, 1997,0,8 пл.

ВВЕДЕНИЕ

1. УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ ГОРОДА КАК СИСТЕМА

1.1. Понятие субъекта и объекта в системе управления недвижимым имуществом

1.2. Функции управления недвижимостью города

1.3. Проблемы регистрации объектов недвижимости и имущественных прав

2. ИССЛЕДОВАНИЕ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ ГОРОДА НА

ПРИМЕРЕ Г. МАХАЧКАЛЫ

2.1. Проблемы формирования и регулирования рынка недвижимости г. Махачкалы

2.2. Принципы и методы управления недвижимостью города

2.3. Проблемы регулирования земельных отношений в Российской Федерации

3. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ ГОРОДА

3.1. Основные направления совершенствования системы управления недвижимым имуществом города

3.2. Совершенствование управления объектами недвижимости нежилого фонда

Проблемы налогообложения и основные направления совершенствования налоговой политики в сфере недвижимости

Переход к рыночной экономике имеет цель создание развитого рынка недвижимости, рост доходов бюджета, привлечение инвестиций в сферу недвижимости, улучшение обслуживания и реконструкции объектов недвижимости. Анализ существующей системы управления объектами недвижимости показывает, что она не носит системного характера и не эффективна относительно формирования доходов бюджета.

В ближайшее время приватизация земли и недвижимости в России, т.е. передача ее и общественной собственности в частную, должны принять массовый характер. В зависимости от выбранных методов и подходов к решению этой задачи, ее результаты могут иметь совершенно различную эффективность по их влиянию на экономическое развитие, с точки зрения социальной справедливости, а также по их вкладу в федеральный и местный бюджеты. Очевидно, что федеральные и местные органы власти должны иметь четко выраженную политику в этой области и программы действий, а это требует привлечения ученых и специалистов и проведения серьезных исследований.

До сих пор вопросам земельной реформы уделялось недостаточное внимание, но в ближайшее время городам России придется столкнуться с рядом сложных проблем: реконструкция старых промышленных зон, развитие инфраструктуры, осуществление массового жилищного строительства в новых рыночных условиях. Для их преодоления необходимо создать юридические, институциональные и экономические условия, в которых частный сектор и государство смогут выступать в качестве партнеров, интересы которых надежно защищены, а права гарантированы.

Проблемы управления недвижимостью города рассматриваются в трудах таких экономистов, как: Беренберг Б.Я., Бунич П.Г., Григорьев В.В., Иванова В.Н., Косарева Н.Б., Красноглазое Б.М., Лимонов Л.Э., Максимов С.Н., Федотова М.А.

Однако, в настоящее время в экономической литературе недостаточно проработаны вопросы, связанные с управлением, содержанием, оценкой, регистрацией и налогообложением недвижимости в условиях формирования рыночных отношений.

Все это свидетельствует о необходимости и актуальности настоящего исследования, направленного на совершенствование сложившейся ситуации в сфере недвижимости города.

Цель диссертационного исследования состоит в разработке методических основ совершенствования процесса управления объектами недвижимости различного назначения в сфере городского хозяйства в условиях формирования рыночных отношений. Цель исследования предопределила постановку и решение следующих задач:

• исследование экономического содержания понятий "система управления недвижимостью", "объект" и "субъект" в системе управления недвижимостью;

• исследование и уточнение функций управления недвижимостью города;

• разработка основных направлений развития и совершенствования системы регистрации объектов недвижимости и прав на них;

• исследование принципов и методов управления недвижимостью города;

• разработка основных направлений совершенствования земельных отношений в условиях формирования частной собственности на землю;

• разработка порядка оценки недвижимого имущества на основе определения рыночной стоимости объектов;

• разработка основных направлений совершенствования управления недвижимым имуществом в жилищной сфере и объектов нежилого фонда;

• разработка основных направлений совершенствования налоговой политики в сфере недвижимости.

Предметом исследования является система управления недвижимостью города.

В качестве объекта исследования выступают организационно-экономические отношения в сфере недвижимости города.

Теоретической и методической базой исследования послужили нормативные и методические материалы государственных и муниципальных органов по вопросам регулирования организационно-экономических процессов в сфере недвижимости. Методика исследования основана на анализе современных теоретических положений по экономике и управлению недвижимостью в условиях перехода к рынку, трудах ведущих зарубежных и отечественных ученых-экономистов.

В процессе проведения диссертационного исследования использованы методы логического и экономического анализа.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в следующем:

• уточнены понятия объекта и субъекта в системе управления недвижимостью, предложена классификация объектов городской недвижимости;

• предложено развернутое содержание функций управления применительно к системе управления недвижимостью;

• предложен методический подход к определению рыночной стоимости объектов недвижимости для различных целей оценки;

• предложен методический подход к определению ставок арендной платы для объектов нежилого фонда города на основе выявления рыночных ставок и поправочных коэффициентов;

• предложен методический подход к определению уровня дотаций со стороны города для привлечения инвесторов к участию в низкорентабельных проектах;

• разработан методический подход, обеспечивающий сохранение бюджетных поступлений города при переходе от налогообложения имущества и земли к единому налогу на недвижимость.

Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что использование разработанных рекомендаций будет способствовать:

• формированию рациональной структуры органов управления недвижимостью города;

• пополнению доходной части бюджета города на основе определения стоимости недвижимости с использованием рыночного подхода, а также увеличению поступлений в бюджет за счет рационализации порядка определения арендной платы за объекты нежилого фонда;

• привлечению инвесторов в сферу недвижимости для реализации проектов различного уровня доходности;

• рационализации налоговой политики города.

Выводы и рекомендации, полученные в результате исследования, могут быть использованы при формировании муниципальной политики в сфере инвестирования и налогообложения, в практической деятельности администрации города.

Результаты исследования были использованы при разработке социально-экономического плана развития г. Махачкалы, а также при разработке порядка определения ставок арендной платы за объекты нежилого фонда города.

По теме диссертации опубликовано 2 работы объемом 1 п.л.

• результаты исследования могут быть использованы при совершенствовании структуры органов управления недвижимостью города;

• ряд положений диссертационного исследования были использованы при разработке плана социально-экономического развития города, а также при определении порядка расчета ставок арендной платы для объектов нежилого фонда города.

Использование результатов исследования позволит обеспечить единство управления доходами и расходами, связанными с недвижимостью города. Единый орган управления будет определять доход в бюджет города от использования недвижимости, корректировать ставки земельного налога и арендных платежей, начальную цену объектов недвижимости, выставляемых на продажу и т.д.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проведенная работа была направлена на совершенствование системы управления недвижимостью города в условиях формирования рыночных отношений.

В итоге проделанной работы получены следующие результаты.

В области теории:

• уточнена классификация объектов управления в сфере недвижимости города, определено место системы управления недвижимостью в системе управления городским хозяйством в целом;

• систематизированы функции управления недвижимостью по основным функциям управления;

• уточнены методы управления, применяемые в управлении недвижимостью города;

• обоснована необходимость ограниченного распространения частной собственности на землю в переходный период в пользу аренды земельных участков городской территории.

Перечисленные выше теоретические вопросы, связанные с процессом управления недвижимостью города, нам не удалось решить в полной мере, что связано с ограниченностью рамок диссертационного исследования, а также с дискуссионностью и необходимостью соответствующей законодательной проработки многих вопросов.

В методической области:

• предложен методический подход к определению рыночной стоимости объектов недвижимости для различных целей оценки;

• предложен методический подход к определению рыночной стоимости объектов недвижимости для различных целей оценки;

• предложен методический подход к определению ставок арендной платы для объектов нежилого фонда города на основе выявления рыночных ставок и поправочных коэффициентов;

• предложен методический подход к определению уровня дотаций со стороны города для привлечения инвесторов к участию в низкорентабельных проектах;

• разработан методический подход, обеспечивающий сохранение бюджетных поступлений города при переходе от налогообложения имущества и земли к единому налогу на недвижимость.

В области практики:

1. Абен X. Об экономической оценке городской территории. М.: ЦНИИПградостроительства, 1971.

2. Артеменков И.Л. Оценка рыночной стоимости недвижимости //Финансовая газета, 1994, № 13-16, 19, 21, 24, 25.

3. Боголюбов B.C. Земельную собственность к общественной пользе. Сб. тезисов и докладов на научно-практической конференции в Санкт-Петербурге 25 апреля 1997 г./ Под ред. д.э.н. Л.М.Чистова и д.э.н. В.Н.Ивановой. - Спб.: Изд. СПбГУ, 1997.

4. Боголюбов B.C. Принципы, методы и функции управления городским хозяйством: Конспект лекций по спец. 07.17 / ЛИЭИ. Л., 1990.

5. Бильчак B.C. Региональное развитие в условиях становления рыночных структур. СПбУЭФ, 1993, 164 с.

6. Беренберг Б.Я. Организация управления народным хозяйством в регионе. Киев: Наукова думка, 1989, 300 с.

7. Бузгалин А.В. Переходная экономика: Курс лекций по политической экономии. М.: Таурус-Просперус, 1994, 472 с.

8. Бунич П. Приватизация: новый порядок. Экономика и жизнь, № 29, 1997.

9. Валдайцев С.В. Организационно-экономические формы международного научно-технического сотрудничества / Уч. пособие. Л.: Изд-во ЛГУ, 1986, 93 с.

10. Валдайцев С В. Риски в экономике и методы их страхования. Спб.: СПбДНТП, 1992, 52 с.

11. Васьков С.Г. Территориальное управление в новых хозяйственных условиях. М.: Экономика, 1990, 191 с.

12. ВиттМ.Б. Экономическая оценка земли при строительстве. М.: Стройиздат, 1972.

13. Волошин К. Больше, лучше и веселее . "Час Пик" № 96,1997.

14. Воротилов В.А. Согласования отраслевого и территориального принципов хозяйствования на различных уровнях экономики. Спб.: Петрополис, 1994, 48 с.

15. Временные методические указания по оценке стоимости объектов приватизации. Приложение 2 к Указу Президента РФ № 66 от 29.01.92. "Об ускоренной приватизации государственных и муниципальных предприятий".

16. Временное методическое положение. Оценка стоимости имущества государственных предприятий и организаций, подлежащих выкупу, продаже // Экономика и жизнь, № 50, 1990.

17. Генри С. Харрисон. Оценка недвижимости. Учебное пособие. М.: 1994.

18. Глухов А.А. Эйтингон. Управление промышленным производством. Воронеж: Изд-во Воронежского университета, 1973.

19. Горохов Н., Полукеев О. Налоговый кодекс: часть первая и самая главная "Налоговый вестник", № 2, 1996.

20. Гражданский кодекс РФ. Часть 1. Спб.: "Макет", Вып. 1., 1995, 128 с.

21. Григорьев В.В. Как оценивать недвижимость в рыночных условиях хозяйствования // Экономика и жизнь, № 35, 1994.

22. Григорьев В.В. Как определить стоимость предприятий и объектов недвижимости // Экономика и жизнь, № 33, 1994.

23. Дмитриева О.Г. Региональная экономическая диагностика. Спб.: Изд-во СПбУЭФ, 1992, 274 с.

24. Закон РФ от 13.12.91 № 2030-1 (редакция от 22.08.95.) "О налоге на имущество предприятий" //Экономика и жизнь, № 36, 1995.25.

25. Закон РФ от 09.12.91 № 2003-1 (редакция от 27.01.95.) "О налогаг на имущество физических лиц" //Экономика и жизнь, № 10, 1995.

26. Закон РФ от 12.12.91 № 2020-1 (редакция от 27.01.95.) "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения" //Экономика и жизнь, № 10, 1995.

27. Закон РСФСФ от 11.10.91 № 1738-1 (редакция от 27.12.95.) "О плате за землю" //Экономика и жизнь, № 6, 1995.

28. Золотов А.В. Самоуправление как способ преодоления кризиса. Н.Новгород: Изд-во Нижегород. ун-та, 1994, 55 с.

29. Иванова В.Н. Местное самоуправление: проблемы теории и практики. Спб.: Изд-во СПбГУ, 1995.

30. Инструкция Госналогслужбы РФ от 30.05.95. № 31 "О порядке исчисления и уплаты налогов на имущество физических лиц" // Экономика и жизнь, № 24, 1995.

31. Инструкция Госналогслужбы РФ от 15.09.95. № 38 (редакция от 29.12.95.) "О порядке исчисления и уплаты налога на имущество иностранных юридических лиц в РФ" // Экономика и жизнь, № 5, 1996.

32. Инструкция Госналогслужбы РФ от 08.06.95. № 33 (редакция от 09.10.95.) "О порядке исчисления и уплаты в бюджет налога на имущество предприятий" // Экономика и жизнь, № 40, 1995.

33. Инструкция по оценке стоимости имущества государственных предприятий и организаций промышленности строительных материалов, подлежащих выкупу, продаже. М.: ВНИИЭСМ, 1991.

34. Исаксен А., Гамильтон К., Гулфасон Т. Экономика переходного периода. / Пер. с англ. кн.1. М.: Сов-ВИП, 1993, с.218.

35. Кабакова С.И. Экономические проблемы использования земель в строительстве. М.: Стройиздат, 1981.

36. Капитальное строительство в Российской Федерации в 1996 г. (данные Госкомстата России). // Экономика строительства, № 5, 1997.

37. Когут А.Е., Афанасьев А.Н., Киниченко О.А. Актуальные проблемы местного самоуправления. Сб. тезисов докладов на конференции ПАМИ на тему: "Социально-экономические проблемы местного самоуправления" / Под ред. д.э.н. Л.М.Чистова, Спб.: 1996.

38. Косарева Н.Б. Жилищное кредитование в России. Сб. статей "Рынки недвижимости и развитие городов: российская реформа и международная практика" / Под ред. Л.Э.Лимонова, Спб.: 1994.

39. Красноглазов Б.М. Недвижимость: оценка, аренда, купля-продажа. М.: АТПО "Русская инициатива", 1992.

40. Кузнецов Ю.В., подлесных В.И. Основы менеджмента. Изд-во ОЛБИС, 1997, 192 с.

41. Ланге О. Введение в экономическую кибернетику. / Пер. с англ., М.: Прогресс, 1968.

42. Лимонов Л.Э. Кризис крупных городов и проблемы становления рынков недвижимости в России. Сб. статей "Рынки недвижимости и развитие городов: российская реформа и международная практика". -Спб.: 1994.

43. Лимонов Л.Э. Основные особенности развития рынков недвижимости в России: выводы и рекомендации. Сб. статей "Рынки недвижимости и развитие городов: российская реформа и международная практика". - Спб.: Леонтьевский центр, 1994.

44. Логинов В., Добролюбов С., Павлов С. Защита собственности титульное страхование // Экономика и жизнь, Спб региональный выпуск, № 18-19, 1997.

45. Международные стандарты оценки (МСО 1-4). Т. 1-2. М.: РОО, 1995.

46. Методические рекомендации по оценке стоимости объектов приватизации. Проект М.: ВНИИ труда в строительстве, 1991.

47. Методы комплексной оценки эффективности градостроительных решений. ЛенНИИП градостроительства. Л.: Стройиздат, 1987.

48. Методы оценки стоимости имущества приватизируемых предприятий. МЕНАТЭП. М.: 1991.

49. Морлен П. Город. Количественные методы изучения. М.: Прогресс, 1977.

50. Муниципальное планирование. Учебное пособие по спец. 060815 /Под ред. В.Е.Рохчина, В.С.Чекалина. Спб.: СПбГИЭА, 1996, 137 с.

51. Мягков В.Н., Пахомова О.М. Основные методы оценки рыночной стоимости объектов недвижимости. Спб.: 1993, 22 с.

52. Мягков В.Н., Петрович М.Л., Платонова Е.А. Современные системы регистрации недвижимости. Спб.: 1993, 46 с.

53. Налоги: Учебное пособие / Под ред. Д.Г.Черника. 2-е изд., перер. и доп. - М.: Финансы и статистика, 1996, 688 с.

54. Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ: Федеральный Закон Российской Федерации // Российская газета, 1 сентября 1995.

55. Овчинникова С.К., Демохин А.С., Трегубов А.И., Яковлев В.А., Семин Е.Г. Технология управления недвижимостью города: Учебное пособие. Спб.: Изд-во СПбГТУ, 1996, 64 с.

56. Оценка городских территорий (методы и модели) // сб. науч. тр. Киев: КиевЗНИИП, 1992.

57. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / Под ред. В.В.Григорьева. М.: ИНФРА-М, 1997. -320 с.

58. Оценка стоимости недвижимого имущества. Отчет Американского института по оценке недвижимости / Пер. с англ. М.: 1991.

59. Оценка стоимости национальных предприятий при создании СП. Дайджест мирового опыта // Экономическая газета, октябрь, №44, 1993.

60. Пальчиков Н.С., Пахомова О.М., Мягков В.Н., Федоров В.П. Экономическая оценка городских земель и расчет дифференцированных ставок земельного налога. Спб.: 1993, 21 с.

61. Пансков В. Действующая налоговая система России Фундамент экономической стабилизации - "налоговый вестник", № 2, 1996.

62. Пашкус Ю.В. Введение в менеджмент. Вып.2.

63. Письмо Минфина РФ от 14.02.96. № 14 "Изменения и дополнения по применению Закона РФ "О плате за землю" // Экономика и жизнь, № 12, 1996.

64. Письмо Минстроя РФ от 18.09.94 № 15-1/56 "О временной методике и порядке оценки и переоценки строений, помещений и сооружений, принадлежащих гражданам на праве собственности, по состоянию на 1 января 1995 г."// Экономика и жизнь, № 40, 1995.

65. Письмо Госналогслужбы РФ от 25.12.95. № ВМ-6-03/659 "О временных методических рекомендациях о порядке учета плательщиков налогов с имущества физических лиц и земельного налога" // Экономика и жизнь, № 8, 1996.

66. Письмо Госналогслужбы РФ от 19.06.95. № НП-6-02/335 "Об индексации ставок земельного налога в 1995 году" // Экономика и жизнь, №28, 1995.

67. Письмо Госналогслужбы РФ от 26.09.95. № НП-6-02-508 "Об утверждении порядка централизации в федеральный бюджет средств, поступающих от взимания платы за землю" // Экономика и жизнь, Ко 41, 1995.

68. Письмо Госналогслужбы РФ от 21.11.95. № ПВ-6-04-609 "О порядке исчисления и уплаты в бюджет налога на имущество предприятий" // Экономика и жизнь, № 47, 1995.

69. Плата за ресурсы при развитии городов: Сб. научн. тр. М.: Стройиздат, 1988.

70. Правила оценки физического износа зданий. ВСН 53-86. Госгражданстрой, 1990.72. "Проблемы собственности в России" : Сб. тезисов и докладов / Под ред. Л.М.Чистова и В.Н.Ивановой. Спб.: Изд-во СПбГУ, 1997.

71. Проект общей части налогового кодекса РФ "Налоговый вестник", весна (спец. выпуск), 1996.

72. Раяцкас P.JL, Плакунов М.К. Экономические догмы и управленческая реальность. М.: Экономика, 1991, 207 с.

73. Ревунова М.Г. Градостроительная оценка территорий и платное землепользование: Учебное пособие по спец. 060815. Спб.: СПбГИЭА, 1995.

74. Ревунова Н.Г., Лепин А.В. Инженерно-экономические основы проектирования населенных мест: Учебное пособие. Л.: ЛИЭИ, 1991.

75. Садыков А.С. Особенности организации управления в отрасли "городское хозяйство" . М.: МИУ, 1985.

76. Сиваев С. Средства экономит конкурс // Экономика и жизнь, № 26, 1997.

77. Стандарты профессиональной деятельности в области оценки недвижимого имущества. Проект РОО, 1994.

78. Сумароков В.И. Государственные финансы в системе макроэкономического регулирования. М.: Финансы и статистика, 1996, 224 с.

79. Ткаченко А.А. Территориальные интересы как фактор регионального развития. М.: Изд-во открытого Российского ун-та, 1994, с. 23.

80. Федеральный закон "Об оценочной деятельности в РФ" (проект) // Экономика и жизнь, № 17, 1997.

81. Федеральный закон от 25.04.95. № 62-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в закон РФ "О налоге на имущество предприятий" // Экономика и жизнь, № 20, 1995.

82. Федеральный закон от 21.07.97. № 123-Ф3 "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" // Экономика и жизнь, №32, 1997.

83. Федотова М.А. Оценка недвижимости для ипотечного кредитования // Банковское дело, № 2, 1994.

84. Финансы. / Под ред. проф. В.Родионовой. М.: Финансы и статистика, 1992.

85. Фридман Д., Орду эй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Пер. с англ. М.: "Дело ЛТД", 1995, 480 с.

86. Чистов Л.М. Собственость в системе эффективного управления. Сб. тезисов и докладов "Проблемы собственности в России" / Под. ред. д.э.н., профессора Л.М.Чистова. - Спб.: Изд-во СПбГУ, 1997.

87. Чистякова Т.Н., Харрисон Ф. Земельная рента. Стратегическое оружие России / НИЦ "Экоград". Спб.: 1993.

88. Эклунз К. Эффективная экономика. Шведская модель / Пер. со швед. М.: Экономика, 1991. - с. 79.