автореферат диссертации по информатике, вычислительной технике и управлению, 05.13.10, диссертация на тему:Управление развитием групповых объектов недвижимости

Северо-Западная академия государственной службы

Экз. № На правах рукописи

ГАРНОВ АНДРЕИ НИКОЛАЕВИЧ

УПРАВЛЕНИЕ РАЗВИТИЕМ ГРУППОВЫХ ОБЪЕКТОВ

V

НЕДВИЖИМОСТИ

«Специальность 05.13.10. Управление в социальных и экономических системах»

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата технических наук

Экз. № На правах рукописи

ГАРНОВ АНДРЕИ НИКОЛАЕВИЧ

УПРАВЛЕНИЕ РАЗВИТИЕМ ГРУППОВЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

«Специальность 05.13.10. Управление в социальных и экономических системах»

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата технических наук

Работа выполнена в Северо-Западной академии государственной службы

Научный руководитель:

Заслуженный деятель науки РФ доктор технических наук профессор Курзенев ВА.

Официальные оппоненты:

Заслуженный деятель науки РФ доктор технических наук профессор Евграфов ВТ.

кандидат технических наук старший научный сотрудник Емелин В.И.

Ведущая организация: ОАО «ЛЕННИИПРОЕКТ»

Защита состоится 2005г. в час. 00 мин. На заседании

диссертационного совета Д502.007.02 Северо-Западной академии государственной службы по адресу: Санкт-Петербург, Средний проспект, В.О., д.57.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке СЗАГС (199004, Санкт-Петербург, В О., 8-я линия, д 61)

Автореферат разослан 2005г.

Ученый секретарь диссертационного совета

кандидат технических наук LJ'j /,

старший научный сотрудник /•^'Z^Jo1^'^-'^1 ^ti A.B. Иванов

I. Общая характеристика работы.

Актуальность темы диссертации. С созданием в Российской Федерации правовой базы, обеспечивающей появление собственников недвижимого имущества, органы государственной власти и местного самоуправления столкнулись с необходимостью управления этим имуществом. Выработка эффективных действий собственника (или управляющего) для достижения поставленных целей возможна лишь на основе использования научно-обоснованных методов анализа и исследования социально-экономических процессов рыночной экономики.

Управление недвижимостью представляет собой сложную научно-производственную проблему государственного масштаба, одной из составных частей которой является проблема управления развитием групповых объектов недвижимости в условиях города. Актуальность этой проблемы определила цель диссертационного исследования.

В указанных в диссертации работах рассмотрен широкий круг вопросов управления экономикой. Однако необходимо отметить, что в имеющейся в России литературе по рыночной экономике недостаточно уделено внимания вопросам автоматизированной обработки экономической информации, применению математических моделей и алгоритмов для анализа экономической ситуации в органах управления недвижимостью. А что касается вопроса учета влияния экономических воздействий для выработки решений по эффективному управлению развитием групповыми объектами недвижимости в городах Российской Федерации, то в известной литературе он не нашел должного отражения. Так, вопросы оценки влияния экономических факторов в виде идей и констатации их влияния рассматриваются, например, в работах Артемьева В.В., Михайлова СП, Лазарева И А., Маркуса Д.В., однако в них не отражаются методы планирования и управления при выработке решений по эффективному управлению групповыми объектами недвижимости в

условиях изменения экономических факторов и отсутствуют методы и модели автоматизированного решения задач в указанных интересах.

Анализ известных источников показал, что только в работах Максимова С.Н. и Назарова В.Л. впервые рассмотрены вопросы управления городской недвижимостью, где определены принципы, цели и задачи планирования и управления, рассмотрены органы управления городской недвижимостью и основные подходы к информатизации процессов управления объектами недвижимости.

В настоящее время опубликовано значительное количество работ, посвященных вопросам оценки объектов недвижимости на уровне описания жилого и нежилого помещения, квартиры, строения. Однако практически отсутствуют разработки, предназначенные для оценки группы объектов, расположенных в микрорайоне, квартале, на городской улице и т.д. В то же время именно здание (строение) является тем единичным материальным объектом, которое может быть создано в результате строительства и каждое из них оказывает непосредственное влияние на окружающие его объекты.

Поэтому целью данной работы является разработка методического аппарата для управления развитием группы объектов городской недвижимости.

В соответствии с этой целью объектом исследования являются группа компактно расположенных объектов городской недвижимости, а предметом исследования является метод и модели управления групповыми объектами и выработка решений по эффективному управлению развитием городской недвижимости.

Достижение поставленной в диссертации цели предопределило постановку и решение следующих основных задач исследований:

1. Анализ содержания процессов, определяющих развитие группы объектов недвижимости на локальном участке территории города,

существующих особенностей решения задач планирования и управления городской недвижимостью.

2. Разработка метода и моделей автоматизированного решения задач планирования и управления развитием групповых объектов городской недвижимости.

3. Разработка методики применения разработанных моделей в органах управления для эффективного управления недвижимостью.

Решение этих задач в процессе диссертационных исследований позволило разработать и обосновать ряд положений, которые выносятся на защиту. К ним относятся следующие положения:

1. Модели эффективного решения задач планирования и управления

групповыми ! объектами в городских органах управления I

недвижимостью.

2. Метод управления развитием групповых объектов городской недвижимости.

Научная новизна полученных результатов: 1. Определен и обоснован базовый состав моделей эффективного решения задач планирования и управления групповыми объектами в городских органах управления недвижимостью. В отличие от существующих моделей, предлагаемые модели обеспечивают учет результатов обследования состояния и выявленных тенденций изменения наиболее существенных факторов, определяющих состояние и развитие групповых объектов недвижимости в микрорайоне (квартале, улице и ином локальном земельном участке на территории города). С этой целью в работе разработаны следующие модели:

- Модель оценки территориально - пространственного расположения и взаимного влияния объектов недвижимости, компактно расположенных на локальной территории города;

- Модель оценки социальных условий (поведения человека при выборе объектов недвижимости на территории крупного города), а также миграционных потоков на территории города;

- Модель оценки влияния институциональных факторов на процессы использования групповых объектов недвижимости.

2. Разработан метод управления развитием групповых объектов недвижимости. В отличие от существующих методов управления объектами, рассчитанных на управление одиночными объектами недвижимости, в предлагаемом методе решение задач планирования и управления развитием групповых объектов недвижимости осуществляется с учетом изменения внешних воздействий; моделируются условия реализации плана с учетом различных вариантов организации управления недвижимостью при действиях возможных возмущений.

3. Для практической реализации предлагаемого метода разработано специальное математическое и информационное обеспечение.

4. Разработаны требования к основным элементам предложенной информационной системы для комплексной оценки рыночных ситуаций и выработки рекомендаций по использованию указанной системы для эффективного управления развитием групповых объектов недвижимости в услрвиях крупного города.

Практическая значимость результатов исследований состоит в следующем:

1. Разработанные модели и информационная система позволяют обеспечить решение практических задач экономической оценки объектов при управлении развитием групповых объектов недвижимости в условиях изменения рыночных ситуаций.

2. Результаты моделирования поведения жителей Санкт-Петербурга при регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

позволяют построить более рациональную организацию приема - выдачи документов.

3. Практическая значимость полученных в диссертации результатов определяется возможностью их использования органами управления городов Российской Федерации при организации управления развитием групповых объектов недвижимости и экономическом регулировании процессов на рынке недвижимости. Математические модели и алгоритмы задач оформлены в виде пакета прикладных программ в операционной среде «Windows». Варианты построения схем наиболее рациональной структурно-функциональной системы управления развитием групповых объектов недвижимости предназначены для их включения в концепцию управления недвижимостью.

Полученные, научные результаты непосредственно связаны с научно-практической деятельностью автора в процессе выполнения им соответствующих заданий НИР кафедры. В процессе выполнения диссертационных исследований использовалась оперативная

статистическая информация, накапливаемая в учреждениях администрации Санкт-Петербурга.

Достоверность научных результатов подтверждается:

- достаточной строгостью приведенных математических соотношений, использованных для аналитических моделей планирования и управления развитием групповых объектов недвижимости;

- совпадением полученных результатов в частных случаях с известными результатами;

- положительным эффектом от внедрения результатов исследований.

Апробация материалов диссертации проводилась в виде докладов на

Всероссийской научной конференции «Управление и информационные технологии» в марте 2003 года, на городских конференциях по экономическим вопросам управления недвижимостью, на научно-технических семинарах и симпозиумах.

Материалы диссертации опубликованы в 5 научных трудах.

Результаты диссертации реализованы при разработке инвестиционных проектов в ЗАО «Арсенал-Недвижимость» и ЛенНИИпроект, при разработке Положения по регулированию рынка недвижимости в Санкт-Петербурге. Модели обработки информации и оценки для управления группами объектов недвижимости апробированы при выполнении расчетов по заданию губернатора Санкт-Петербурга, основное содержание и результаты исследований опубликованы в печати.

Структура диссертации. Диссертационная работа включает введение, 3 главы, заключение и список литературы. Объем диссертации 152 страницы, включающих 37 рисунков и таблиц.

II. Основное содержание работы.

Первая глава диссертации посвящена анализу задач планирования и управления городской недвижимостью. Анализ показал, что наиболее сложным является вопрос о способах и формах представления и обработки сведений о недвижимом имуществе. Каждый объект недвижимости характеризуется группой характеристик (физических, юридических, экономических и целевых), которые, в свою очередь, определяются целым рядом факторов. И все эти сведения находятся в различных органах управления. Создаваемая для целей сбора информации совокупность средств образует весьма сложную организационно-техническую систему. При этом, важной особенностью организации управления групповыми объектами недвижимости является то, что сведения об основных характеристиках, факторах и условиях, влияющих на успешное решение задач управления недвижимостью, имеют различную степень достоверности и определенности, отсутствует в большинстве случаев аналитическая зависимость между указанными характеристиками, факторами и условиями, определяющими топологию управления недвижимостью, а в органах управления отсутствуют научно

обоснованные методики обработки информации, необходимые для управления недвижимостью.

Проблема планирования развития (реконструкции) территории -это по существу задача переселения определенного числа жителей на основе вариации связей с окружающей средой. Содержание процесса расселения жителей в новых или реконструируемых образованьях определяется пространственной структурой изучаемой территории, непосредственно связанной с функционально-планировочной структурой города.

Исследование этой проблемы, как правило, проводится по целому ряду критериев: социальному, экономическому, ландшафтно-композиционному, институциональному.

Указанные критерии составляют основу для исследования тенденций развития недвижимости. При постановке и решении задач планирования и управления большое значение имеют разработки, предназначенные для оценки с учетом внешних эффектов группы объектов, расположенных в микрорайоне, квартале, на городской улице и т.д.

Внешние эффекты - это дополнительные выгоды или издержки, возникающие как побочный результат от деятельности других лиц или организаций. Несомненно, что в процессе осуществления деятельности одним субъектом может оказываться не учитываемое им влияние на других субъектов. Такое воздействие может быть как положительным, так и отрицательным.

Выявленные особенности построения и функционирования предметной области исследования позволили определить структуру математического обеспечения информационной системы оценки и стратегического планирования группы объектов недвижимости на территории города.

По функциональному признаку построения моделей, области практического использования результатов моделирования наиболее целесообразно в системе моделей установить три уровня иерархии.

Введение в проектируемой системе моделей трех уровней иерархии и вычленение на каждом из них существенных свойств группы объектов недвижимости позволяет построить структурную схему программного обеспечения (рис. 1). В зависимости от поставленной задачи изменяется перечень моделей, их расположение в структуре и информационное обеспечение для каждой модели.

Решение задач моделирования осуществляется не только путем наращивания количества элементов и взаимосвязей структуры, но и повышению тезауруса на каждом новом уровне.

В этих задачах используются методы статистического анализа (корреляционный, регрессионный, дисперсионный, дискриминантный, факторный, кластерный и ряд других), а также методы анализа и прогнозирования состояния (адаптивные методы прогнозирования, модели динамической регрессии и т.д.).

В результате статистической обработки накопленных данных существует реальная возможность формирования базы знаний об основных тенденциях развития недвижимости на локальных территориях города.

Вторая глава посвящена разработке моделей для эффективного решения задач планирования и управления групповыми объектами в городских органах управления недвижимостью.

При решении задач сбора информации о городской среде и оценке обстановки предлагается использовать методы дистанционного зондирования. Для дальнейшего анализа полученных результатов наиболее целесообразно использовать ГИС-технологии, которые объединяют традиционные операции работы с базами данных и преимущества

полноценной визуализации и географического (пространственного)

анализа информации на карте

Рис 1 Структура математического обеспечения для реализации функций оценки и стратегического планирования групповых объектов недвижимости

Информационное поле, характеризующее расположение того или иного объекта на земельном участке, служит связующим механизмом, с помощью которого можно выделять и затем совместно обрабатывать различные информационные массивы.

С этой целью разработана модель оценки территориально -пространственного расположения и взаимного влияния объектов недвижимости

Оценка ситуации на локальной территории города связана с необходимостью учета ряда отличительных особенностей:

месторасположения объектов недвижимости и функционального назначения каждого из них;

улучшения земельных участков (строительство автостоянок, пешеходных дорожек и т.д.) создают определенный баланс положительных и отрицательных внешних эффектов, которые необходимо учитывать при проведении оценок ситуации;

- включение в систему оценок человека, который либо проживает, либо работает в данном микрорайоне. В соответствии с формирующимися трудовыми и рекреационными связями создается определенный тип инфраструктуры, распределяются транспортные средства, возникает специфическая для данного микрорайона обстановка.

- учет саморегуляции под влиянием внешних воздействий окружающей городской среды. Этот эффект проявляется в деятельности человека и, прежде всего, в миграции населения города. При этом большинство исследователей считает, что человек принимает свое решение на основе упрощенной модели города, которая у него формируется на основе предлагаемой ему информации. Неучет закономерностей поведения человека в соответствии со сформированной у него системой ценностей приводит к значительным ошибкам в оценке ситуации.

В качестве исходного положения при построении модели принято, что в результате выполнения комплекса мероприятий проведена оценка стоимости объектов недвижимости на уровне описания дом, квартира, нежилое помещение. Считается известной также оценка земельного участка, на котором размещена автостоянка (парковая зона и т.д.) и который представляет часть общей территории микрорайона.

Наиболее целесообразное построение такой сложной модели оценки групповых объектов недвижимости может быть основано на использовании взвешенного знакового оргграфа.

В такой модели объекты недвижимости представлены вершинами У={у„ \г ... V»} орграфа, а дуги отражают их влияние друг на

друга.

Каждой вершине соотнесен вес \У.г, соответствующий оценке стоимости объекта недвижимости. Если ьый объект недвижимости оказывает воздействие на .¡-ый объект, то между вершиной У) и вершиной орграфа проводится дуга, ориентация которой показывается стрелкой.

Вариант формирования исходных данных для проведения

Рис. 2. Вариант привязки территориально — пространственного расположения объектов недвижимости к декартовой системе координат и выявления факторов внешнего эффекта.

Описание ситуации путем построения графа и выделения наиболее существенных факторов в данной ситуации позволяет, например, решить проблему определения размерности модели связи (числа факторных признаков) при построении множественного уравнения регрессии.

На основе данных, собранных различными учреждениями Администрации города и опубликованных в соответствующих источниках, произведена обработка результатов многофакторных испытаний. Математическая модель исследуемой системы связывает величину выходного параметра (цену продажи земельных участков в Приморском районе Санкт-Петербурге - у) с уровнями факторов (шумность на участке - , площадь земельного участка, занятого аварийными зданиями - , стоимость строений на земельном участке - Хз) в следующей зависимости:

Полученные результаты расчетов стандартизированных коэффициентов регрессии дают возможность провести сравнительную оценку силы влияния изменения каждого факторного признака на изменение результирующего признака. Для этой цели может использоваться частный коэффициент детерминации, который показывает, на сколько процентов вариация результативного признака объясняется вариацией 1-го признака, входящего в множественное уравнение регрессии.

Ох(|) = Гух(о х Рх(.) 1 (2)

где - парный коэффициент корреляции между

результирующим и 1-ым факторным признаком,

соответствующий коэффициент уравнения множественной регрессии в стандартизованном масштабе.

Для анализа характера миграционных потоков в городе в данной главе разработана модель оценки социальных условий и миграции населения между районами города.

Модель основана на использовании временного ряда накапливаемых статистических данных о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и позволяет получить зависимость поведения субъектов права на рынке недвижимости Санкт-Петербурга.

Для решения этой задачи последовательность временного ряда процесса регистрации прав на недвижимость представлена в виде суммы трех компонент, отражающих закономерность и случайность в действиях субъектов права:

^(О-МО+^Ю+ЖО, (3)

где - уровни временного ряда, соответствующие количеству заявителей, подавших документы на регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в течение календарного месяца;

- тренд (долговременная тенденция) развития;

- сезонная компонента;

- остаточная компонента.

Как показывают результаты расчетов, в действиях субъектов права на рынке недвижимости Санкт-Петербурга отмечается как наличие долговременных тенденций, так и внутригодичных устойчивых колебаний (сезонности). Расчет коэффициентов автокорреляции позволяет сделать вывод о том, что процессы приватизации и купли-продажи недвижимости в Санкт-Петербурге имели явно выраженную колеблемость.

На рисунке 3 представлен один из результатов расчетов по определению тенденции среднего уровня процессов приватизации и покупок-продаж жилья в 2001 году после проведения сглаживания с использованием фактических значений соседних уровней (интервал сглаживания равен 3).

10 ООО

8 500 7 000 6 500 5 ООО 3 500 2 000

1 Количество договоров

м График взвешенной скользящей средней временного ряда ~~ ■ приватизации объектов недвижимости - ( | /!

График взвешенной скользящей средней • продаж объектов недвижимости временного ряда покупок 1 * 1

_____. ♦ - - »- , ( 1 ! 1 1 1 , ! ' / 1 1

5 Г — 'р..*..;.* / 1 Ж ' ! I 1 ■ ■ 1

8ргм*ннои лаг 1 1 ! Врглкнноцмг | ! —

январь март 'май июль 1 сентябрь' ноябрь 1 i

февраль апрель июнь август октябрь декабрь

Рис 3 Графики взвешенных скользящих средних временных рядов приватизации и покупок-продаж жилья в Санкт-Петербурге в 2002году

Исходный временной ряд показан в таблице 1.

Обобщенные данные о документах, принятых на регистрацию права собственности и покупок - продаж жилья в 2001 году _Таблица 1

Привцти зсщин

Покупка продажа

2631

фтраль

■1230

6320

4961

6164

6274

5754

5066

5124

5403

5762

5258

4694

4603

сентябрь

4073

ошяЬры

6231

¡424

ноябрь

5536

декабрь

10339

7765

Так, например, на графике рис.4 показано, как в ожидании принятия решения об отмене закона о приватизации жилья с 1 января 2007 года, активизировался процесс приема договоров о передаче объектов жилищного фонда в собственность граждан. Характер кривой взвешенной скользящей средней временного ряда приватизации жилья значительно изменился по сравнению с аналогичным периодом 2001 года. Однако, начиная с июля 2003 года, основные закономерности, проявляющиеся во взаимосвязи этих процессов, снова восстановились.

8 000

7 000 6 ООО 5 000 4 ООО 3 000 2 000

к Количество договоров

График взвешенной скользящей средней временного ряда """" приватизации объектов недвижимости .... 1 .. !

• ■ • График взвешенной скользящей средней • продаж объектов недвижимости временного ряда покупок .*' 'ш

----- — — - . - ~ —1 — ------ *1 ^г»«*¡-- - *. 1 1 ! 1 _У\ 1 - '

--- Ж' >• 1 ' 1 1¿Г ' ■гт 1 ! ___;___! 1 ! I

1 : ! | » 1 • Временной лаг 1 ; 1 1 ! !

январь март май июль сентябрь ноябрь ■ ■

февраль апрель июнь август * октябрь декабрь

Рис. 4. Графики взвешенных скользящих средних временных рядов приватизации и покупок-продаж жилья в Санкт-Петербурге в 2003 году

Исходный временной ряд показан в таблице 2.

Обобщенные данные о документах, принятых на регистрацию права собственности и покупок - продаж жилья в 2003 году. Таблица 2.

февраль

сентябрь

шпнбрь

декабрь

Привата зация

6489

4776

'4603

5071

3786

400}

4242

3728

3387

4660

4552

6527

Покупка продажа

2829

4545

$546

7198

4852

5369

6201

4853

5618

5998

5386

8226

4-

Объяснение этого факта может заключаться в том, что в настоящее время создан значительный запас приватизированных квартир для того, чтобы механизм саморегулирования рынка недвижимости требовал ежегодно дополнительно только вполне определенное количество частных квартир в соответствии со складывающейся ситуацией.

Несомненно, что важнейшим регулятором активности граждан на рынке недвижимости является принятие или отмена различных норм гражданского права.

Как следует из анализа результатов расчетов, в настоящее время сложилась ситуация, когда неравенство в доходах является более сильным, чем неравенство в стоимости жилья, занимаемого различными семьями (коэффициент Джини соответственно равен 0,9 и 0,4).

Более глубокий анализ происходящих изменений в сфере жилой недвижимости проводится на основе определения структуры объектов недвижимого имущества, которые продаются и покупаются в каждом районе. Расчеты числа ежегодных сделок купли-продажи объектов недвижимого имущества, приходящихся на 1 квартиру района, позволяет их ранжировать по уровню интенсивности сделок. Следствием этих расчетов является оценка параметров миграционных потоков между различными районами города.

Проведенный анализ показал, что правовые регуляторы рыночных отношений в сфере недвижимости в основном оказывают в настоящее время положительное влияние на область действия экономических отношений, складывающихся в ходе купли-продажи, аренды, залога, дарения и наследования недвижимого имущества.

В динамике развития процесса правового регулирования происходит как разделение права собственности на частичные правомочия, так и его ограничение. Соответственно расширение или сужение прав собственности приводит к увеличению или уменьшению числа сделок в экономике.

В третьей главе проводится реализация разработанных моделей в методе управления развитием объектов недвижимости на локальных участках территории города. Его реализация осуществляется с помощью разработанной информационной системы автоматизированного решения задач планирования и управления городской недвижимостью.

Каждый из основных вариантов может иметь частные формулировки, учитывающие сущность общесистемных факторов с разной степенью детализации. Для выполнения расчетов по каждому из этих вариантов требуется найти определенный набор моделей. Решение этой задачи возлагается на модуль управления, представленный на рис.5.

Рис 5 Структура моделей для планирования развития групповых объектов недвижимости

Один из элементов этого набора - задача оптимизации выбора наиболее рационального состава объектов недвижимости на локальном участке территории в процессе планирования городского строительства может быть осуществлена линейного программирования. При этом обобщенная модель задачи может быть записана в следующем виде:

где набор чисел обозначает запланированное

строительство строения ^¡-го типа, т - количество типов строений;

С, - стоимость строения ]-го типа.

Критерием задачи является рыночная стоимость всех объектов недвижимости, расположенных на локальном участке территории города

тахР = тах1с^ (7)

При проведении расчетов было принято, что в зависимости от расположения строений на выделенном "пятне" застройки требуется различное распределение ресурсов:

1. На выделенном участке должно быть построено «/ объектов недвижимости. На выбор типов объектов недвижимости ограничений не устанавливается.

2. Зданиям, фасад которых обращен в сторону проезжей части дорог, требуются дополнительные ресурсы для решения экологических проблем (борьба с шумностью, загрязнением и т.д.). С экономической точки зрения массовое строительство таких зданий невыгодно, однако, необходимое их количество должно быть построено. Формализация этого тезиса требует ввода математического условия, определяющего влияние

ограничений на стоимость (насколько возросло бы значение целевой функции, если бы количество строений этого типа увеличилось бы на единицу).

3. Для создания положительного внешнего эффекта (например, строительства пешеходной дорожки) выделяются ресурсы, которые имеют верхний предел ограничений. Наличие такого предела объясняется тем, что строительство, например, более одной пешеходной дорожки дает значительно меньший прирост стоимости всех объектов недвижимости, чем строительство только одной (первой) дорожки.

Для проведения расчетов контрольного варианта в формализованном виде экономико-математическая модель задачи оптимального использования ресурсов, которые обеспечивают наибольшую эффективность комплекса объектов недвижимости

I

(максимальную суммарную стоимость), представлена в табл. 1.

Таблица 1.

Виды затрат на строительство объектов недвижимости Огр-ния ресурсов Тип недвижимого имущества

Здание серии 1, Здание серии 2,8, Здание серии ' , 3,8, Пешеходная дорожка 8<

Трудовые ресурсы 20 2 2 2 1

Финансовые ресурсы 50 4 6 12 4

Сырьевые ресурсы 70 6 5 4 3

Стоимость 3 млн 4 млн б млн 4 млн

При составлении системы ограничений были заданы условия, определяющие необходимость включения в план не более 1 пешеходной дорожки и не менее 1 объекта зданий каждого типа.

Указанной экономико-математической модели соответствует следующее математическое описание задачи линейного программирования:

F = 3x, + 4x2 +6x3+4x4 max (8)

2xi+2x2 + 2х3+ х4 <20 (9)

4xi + бх2 +12 х3 + 4х4 5 50 (10)

бх, + 5х2 +4х3+Зх4 <20 (И)

Xj>0J = U4, Х4<2 (12)

Решение задачи было осуществлено с помощью программы Excel. При этом был получен следующий оптимальный план строительства объектов недвижимости:

здание серии 1- 1 единица. здание серии 2-5 единиц. здание серии 3-2 единицы пешеходная дорожка - 1 единица.

Реализация этого плана обеспечивает создание на территории города комплекса недвижимости, общая стоимость которого составляет 39 млн. условных единиц, Р = 39.

Из выделенных на строительство и реконструкцию ресурсов формируется фонд экономии трудовых (3 относительные единицы), сырьевых (8 относительных единиц) и финансовых ресурсов (8 относительных единиц).

Внешние эффекты, воздействующие на стоимость недвижимости, могут регулироваться только в том случае, если существует законодательство, определяющее права и обязанности экономических субъектов на их производство и потребление. Тогда процесс потребления внешних эффектов зависит от того, в каком объеме и как распределены права собственности на их производство и запрещение. Более того, в

экономической теории прав собственности был сделан фундаментальный вывод о том, что неполная урегулированность прав собственности является основой прогресса. По мнению экономистов, это является значимым стимулом к созданию чего-то нового. Прогресс обеспечивается именно тем, что владелец инициирует некие новые употребления прав собственности на свои объекты.

Оценку влияния институционального фактора предлагается проводить по критерию Парето с помощью графической диаграммы Эджуорта.

В третьей главе предлагается также рекомендации выбора наиболее рационального варианта развития недвижимости с использованием метода неметрического многомерного шкалирования по принятой системе критериев.

Важным условием, определяющим использование данного метода, является то обстоятельство, что обобщенные критерии оценки включают в себя значительный перечень частных показателей. Показатели, принадлежащие социальному, экономическому, институциональному и экологическому обобщенному критерию достаточно однородны внутри каждой группы. Ландшафтный критерий образован из совокупности частных разнородных показателей. Решение задачи обеспечивается сведением системы показателей к двухуровневой структуре Рассматривается формальная постановка задачи свертки многокритериальной задачи к однокритериальной.

Таким образом, все поставленные в диссертации задачи решены, положения, выносимые на защиту, доказаны - цель данной работы достигнута.

Библиографический список публикаций по теме диссертационного исследования.

1. Гарнов А.Н , Заяц A.M., Косырев A.B. Концептуальная модель применения и развития информационных систем предприятий // Материалы

Всероссийской научной конференции «Управление и информационные технологии». СПб.: ЛЭТИ, 2003, с. 177-121.

2. Гарнов А.Н., Заяц A.M. Многомодельный подход к решению задач управления объектами недвижимости// Материалы научно-технической конференции «Информационные системы управления». СПб.: Санкт-Петербургская государственная Лесотехническая академия, 2003, с.110-112.

3. Гарнов А.Н., Заяц А.М. Особенности управления недвижимым имуществом// Там же. - с. 112-113.

4. Гарнов А.Н., Анисимов Б.П. Экспресс-анализ состояния первичного и вторичного рынка жилья// Информационный бюллетень ГУЮ ГБР. - 2003, №1.-с.8-18.

5. Гарнов А.Н., Анисимов Б.П. Методика планирования инвестиций в реконструкцию объектов нежилого фонда для сдачи их в аренду по различному целевому использованию // Там же, 2003 - №2 - с.11-20.

УПРАВЛЕНИЕ РАЗВИТИЕМ ГРУППОВЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Формат 60x90/16 8 пл Бум офс Тираж ЮОэкз Заказ №123

Типография ран кт-Петербу р гс ко го Военного топографического института Санкт-Петербург, Пионерская д 20

(il ! О20«

\j * * /

Список сокращений.

Введение.

I Группа объектов недвижимости, как пространственная социально-экономическая система.

1.1. Особенности функционирования и развития групповых объектов недвижимости в условиях рыночной экономики.

1.2. Оценка ситуаций и стратегическое планирование развития группы объектов недвижимости.

1.3. Анализ работ в области моделирования и оценки социально-экономических систем крупного города.

1.4. Стратегическое планирование городской среды для решения проблем развития территорий.

1.5. Рыночные механизмы воздействия органов управления города на

Ф стоимость объектов недвижимости.

1.6. Концептуальная модель построения информационной системы оценки ситуаций и стратегического планирования группы объектов недвижимости на территории города.

II Модели оценки групповых объектов недвижимости на локальных участках территории города.

2.1. Построение моделей оценки развития групповых объектов недвижимости, расположенных на локальных участках территории города.

2.2 Модель оценки территориально - пространственного расположения и взаимного влияния объектов недвижимости.

2.2.1. Выбор и обоснование факторов взаимного влияния объектов щ недвижимости на локальном участке территории города.

2.2.2. Модель учета взаимного влияния факторов при управлении групповыми объектами недвижимости на локальных участках территории города.

2.3. Модели оценки социальных условий и факторов поведения человека при решении задач развития групповых объектов недвижимости на локальных участках территории города

2.4. Теоретико-множественная модель оценки влияния институциональных факторов на процессы эффективного использования групповых объектов недвижимости.

III Метод управления развитием групповых объектов недвижимости на локальных участках территории города.

3.1. Обоснование метода решения задачи стратегического планирования в интересах развития групповых объектов недвижимости на территории города.

3.2. Выбор наиболее рационального состава объектов недвижимости на локальном участке территории в процессе планирования городского строительства.

3.3. Планирование развития групповых объектов недвижимости по институциональному критерию.

В настоящее время в городах Российской Федерации уже сложилась организационная структура управления недвижимостью и элементы этой системы выполняют возложенные на них функции. Созданная система построена на организационной структуре комитетов по управлению городским имуществом, которые в настоящее время являются монополистами в сфере владения этой недвижимостью. КУГИ (КУМИ) как собственники городского (муниципального) имущества, решают задачи формирования перечня предлагаемых на рынок объектов, оценки стоимости аренды, передачу объектов в аренду и контроля поступления платежей в бюджет.

Информационный менеджмент рынка недвижимости является такой же важной частью и в деятельности коммерческих структур. Его повсеместное внедрение диктуется техническим развитием и интеграцией средств информационных технологий, а также необходимостью интеграции всех данных, определяющих эффективность и экономичность действий субъектов права на рынке недвижимости.

Для получения обоснованных предложений по выбору рациональных решений управленческие кадры как государственных органов управления, так и предприниматели постоянно работают над созданием системы информационного обеспечения: информационных стандартов, алгоритмов, программных и технических средств, обеспечивающих информационное взаимодействие при решении ими всего разнообразия профессиональных задач.

Анализ рынка может проводиться с различными частными целями и представляет собой важный элемент других видов деятельности: маркетингового исследования с целью продвижения конкретного товара или услуги; оценочной деятельности с целью определения стоимости конкретного объекта; инвестиционной деятельности с целью оценки эффективности инвестиционных решений; анализа и прогнозирования тенденций развития рынка потенциальными инвесторами и государственными органами управления.

При этом задача комплексной оценки ситуации на рынке недвижимости не получила должного решения. Актуальность задачи комплексного исследования динамики изменения различных показателей особенно остро продемонстрировали события экономического кризиса второй половины 1998 года. Вместе с тем, общепризнано, что выработка эффективных действий собственника (или управляющего) для достижения поставленных целей возможна лишь на основе использования научно-обоснованных методов анализа и исследования социально-экономических процессов рыночной экономики.

В период 1991- 2004 годов проведена большая работа по раскрытию закономерностей функционирования рыночной экономики. Имеется достаточное количество монографий по экономике предпринимательства, менеджменту, маркетингу, финансам, экономике и управлению производством, анализу хозяйственной деятельности и бухгалтерскому учету. Основные положения рыночной экономики изложены в работах отечественных ученых и специалистов, которые изданы под редакцией В.Л.Горфинкеля, В.В.Григорьева, К.М.Купрякова, И.Н.Герчиковой, В.П.Грузинова, А.С.Булатова, Е.И.Бородиной, М.И.Баканова, А.Д.Шеремета, Е.П.Голубкова, А.Я.Лившица, Г.Х.Попова, Б.В.Сребника, И.В.Липсица. Большую ценность для ознакомления и использования зарубежного опыта развития рыночных отношений имеют работы Й.Ворста,П.Ревентлоу, Р.Пиндайка, Д.Рубенфельда, П.Самуэльсона,Дж.Фридмана, Ник.Ордуэйя.

В указанных выше работах рассмотрен широкий круг вопросов управления экономикой. Однако необходимо отметить, что в имеющейся в России литературе по рыночной экономике недостаточно уделено внимания вопросам автоматизированной обработке экономической информации, применению математических методов, моделей и алгоритмов для анализа экономической ситуации в органах управления недвижимостью, а также вопросу учета влияния экономических воздействий для выработки решений по эффективному управлению развитием групповых объектов недвижимости в городах Российской Федерации. Частные вопросы оценки влияния экономических факторов в виде идей и констатации их влияния рассматриваются, например, в [6,21,27,37,41,70,80,91], однако в них не отражаются методы планирования и управления при выработке решений по эффективному управлению групповыми объектами недвижимости в условиях изменения экономических факторов и отсутствуют методы и модели автоматизированного решения задач в указанных интересах.

Таким образом, управление недвижимостью представляет собой сложную научно-производственную проблему государственного масштаба, одной из составных частей которой является проблема управления развитием групповых объектов недвижимости в условиях города. Актуальность этой проблемы определила цель диссертационного исследования.

Целью данной диссертации является разработка методического аппарата для управления развитием группы объектов городской недвижимости.

В соответствии с этой целью объектом исследования являются группа компактно расположенных объектов городской недвижимости, а предметом исследования является процесс управления объектами и выработка решений по эффективному управлению развитием городской недвижимости.

Достижение поставленной в диссертации цели предопределило постановку и решение следующих основных задач исследований:

1. Анализ содержания процессов, определяющих развитие группы объектов недвижимости на локальном участке территории города, существующих особенностей решения задач планирования и управления городской недвижимостью.

2. Разработка метода и моделей автоматизированного решения задач планирования и управления развитием групповых объектов городской недвижимостью.

3. Разработка методики применения разработанных моделей в органах управления для эффективного управления групповыми объектами недвижимости.

4. Разработка математического обеспечения автоматизированной системы для решения задач по эффективному управлению групповыми объектами городской недвижимости.

Решение этих задач в процессе диссертационных исследований позволило разработать и доказать ряд положений, которые выносятся на защиту. К ним относятся следующие положения:

1. Модели эффективного решения задач планирования и управления групповыми объектами в городских органах управления недвижимостью.

2. Метод управления развитием групповых объектов городской недвижимости.

Научная новизна полученных результатов.

1. Определен и обоснован базовый состав моделей эффективного решения задач планирования и управления групповыми объектами в городских органах управления недвижимостью. В отличие от существующих моделей, предлагаемые модели обеспечивают учет результатов обследования состояния и выявленных тенденций изменения наиболее существенных факторов, определяющих состояние и развитие групповых объектов недвижимости в микрорайоне (квартале, улице и ином локальном земельном участке на территории города). С этой целью в работе разработаны следующие модели:

Модель оценки территориально - пространственного расположения и взаимного влияния групповых объектов недвижимости, компактно расположенных на локальной территории города;

Модель оценки социальных условий (поведения человека при выборе объектов недвижимости на территории крупного города), а также миграционных потоков на территории города;

Модель оценки влияния институциональных факторов на процессы использования групповых объектов недвижимости.

2. Разработан метод управления развитием групповых объектов недвижимости. В отличие от существующих методов управления объектами, рассчитанных на управление одиночными объектами недвижимости, в предлагаемом методе решение задач планирования и управления развитием объектов недвижимости осуществляется с учетом изменения внешних воздействий; производится имитация условий реализации плана с учетом различных вариантов организации управления недвижимостью при действиях возможных возмущений.

3. Для практической реализации разработанного метода предложено специальное математическое и информационное обеспечение.

4. Разработаны требования к основным элементам предложенной информационной системы для комплексной оценки рыночных ситуаций и выработки рекомендаций по использованию указанной системы для эффективного управления развитием групповых объектов недвижимости в условиях крупного города.

Практическая значимость результатов исследований состоит в следующем:

1. На основе проведенного концептуального описания процессов влияния возникающих экономических ситуационных рыночных изменений на оценку группы объектов при управлении недвижимостью

- обоснованы состав, структура и требования, предъявляемые к основным элементам и подсистемам информационной системы оценки объектов при управлении развитием групповых объектов недвижимости;

- выбраны и обоснованы аналитические модели оценки объектов при управлении развитием групповых объектов недвижимости в изменяющихся условиях.

- разработана методика обработки информации по учету экономических изменений при оценке объектов для эффективного управления развитием групповых объектов недвижимости.

2. Разработанные модели и информационная система позволяют обеспечить решение практических задач экономической оценки объектов при управлении развитием групповых объектов недвижимости в условиях изменения рыночных ситуаций.

3. Практическая значимость полученных в диссертации результатов определяется возможностью их использования органами управления городов Российской Федерации при организации управления развитием групповых объектов недвижимости и экономическом регулировании процессов на рынке недвижимости. Математические модели и алгоритмы задач оформлены в виде пакета прикладных программ в операционной среде «Windows». Варианты построения схем наиболее рациональной структурно-функциональной системы управления развитием групповых объектов недвижимости предназначены для их включения в концепцию управления недвижимостью.

Модели обработки информации и оценки для управления объектами недвижимости апробированы при выполнении расчетов по заданию губернатора Санкт-Петербурга, основное содержание и результаты исследований опубликованы в печати.

Полученные научные результаты непосредственно связаны с научно-практической деятельностью автора в процессе выполнения им соответствующих заданий НИР кафедры. В процессе выполнения диссертационных исследований использовалась оперативная статистическая информация, накапливаемая в учреждениях администрации Санкт-Петербурга.

Диссертационная работа включает введение, 3 главы, заключение, список литературы. Объем диссертации 150 страниц, из них список литературы на 8 листах, 37 рисунков и таблиц.

Выводы по главе.

Основная особенность системы управления городской недвижимостью заключается в том, что в рыночной экономике местная администрация играет двойственную роль: с одной стороны, она активно формирует рыночную среду путем издания нормативных актов, обязательных для всех субъектов рынка; с другой — выполняет хозяйственные и социально-экономические функции, выступая на рынке в качестве одного из участников. Выполняя функции собственника недвижимости, органы местного самоуправления через специально созданные комитеты и департаменты управляют и групповыми объектами недвижимости. Поэтому результаты . полученные в данном диссертационном исследовании , будут полезны различным органам управления городской недвижимостью для выработки решений по управлению групповыми объектами недвижимости.

Действующее законодательство заставляет формировать государственный кадастр недвижимости в виде совокупности отдельных систем и соответствующих им органов, каждый из которых регистрирует и учитывает отдельные группы сведений об объектах недвижимости в своем отдельном банке данных. Подобный способ представления информации о недвижимом имуществе существенно усложняет ее использование для целей управления и требует дополнительных затрат по организации взаимодействия как между самими органами, осуществляющими получение и хранение сведений о недвижимом имуществе (учреждения юстиции, КЗРиЗ ПИБы, КУГИ), так и между каждым из этих органов и другими органами управления .Поэтому в данной главе раработана иерархическая система моделей , реализующая разработанный в данной главе метод управления развитием групповых объектов недвижимости на локальных участках городских территорий, который базируется на следующих результатах главы.

В данной главе проведено обоснование методов решения задачи стратегического планирования в интересах развития групповых объектов недвижимости на территории города, разработан вариант принятия планового решения в рамках сформированной методологии.

Предложена методика выбора наиболее рационального состава объектов недвижимости на локальном участке территории в процессе планирования городского строительства, а также методика поиска оптимального решения в интересах развития групповых объектов недвижимости по институциональному критерию.

Приведены рекомендации и вариант многокритериальной оптимизации групповых объектов недвижимости. Решение этой задачи предлагается осуществлять путем построения рациональной иерархической системы оптимизации планирования и размещения групповых объектов недвижимости.

Разработан вариант построения системы принятия решений по управлению развитием групповых объектов недвижимости и модели для оптимизации выбора наиболее рационального состава объектов недвижимости на локальном участке территории в процессе планирования городского строительства, а также для оптимизации планирования развития групповых объектов недвижимости по институциональному критерию.

Предложен вариант подхода к решению многокритериальной задачи методом многомерного неметрического шкалирования.

Заключение.

Оценка ситуации, складывающаяся на ограниченном земельном участке территории города и расположенных на этом участке объектах недвижимости, является основой принимаемых решений о возможных будущих действиях, направленных на развитие городской среды.

Исследование ситуации в квартале или на участке улицы отличается от оценки объектов недвижимости появлением целого ряда системных признаков.

Осуществляемые улучшения земельных участков (строительство автостоянок, пешеходных дорожек и т.д.) создают положительные или отрицательные внешние эффекты ("экстерналии"), которые могут кардинально влиять на изменение ситуации в конкретном районе города.

В исследуемую систему включается определенная часть населения города, которая либо проживает, либо работает, либо посещает зоны отдыха и магазины в данном микрорайоне.

Поэтому оценка ситуации и планирование развитие недвижимости связаны с необходимостью учета значительного числа разнородных факторов. В результате всегда остается возможность того, что любой проект, признанный состоятельным, окажется de-facto убыточным, поскольку достигнутые в ходе инвестиционного процесса значения параметров отклонились от плановых, или же какие-либо факторы вообще не были учтены.

Все это определило актуальность выбора темы по исследованию проблем создания и развития системы оценок недвижимости.

В большинстве проблемных областей, связанных с оценкой состояния и развития недвижимого имущества, невозможно создание формальных традиционных количественных моделей. Для проблем подобного типа характерны неопределенность, описание на качественном уровне, неоднозначность оценки последствий тех или иных решений. Американский экономист Г. Саймон назвал такие задачи слабо структурированными, подразумевая под этим их качественный характер, трудность формализации и наличие неопределенности.

Поэтому начало работы посвящено анализу этой сложной проблемы.

Исследование этой проблемы проводилось по целому ряду критериев, использующихся для оценки состояния и развития городской среды: социальному, экономическому, институциональному, экологическому, ландшафтно-композиционному.

При решении первой научной проблемы была выполнена структуризации, или концептуализации знаний о предметной области -составлен список базисных (основных) понятий, выявлены отношения между ними, определены стратегии принятия решений в данной предметной области и ее связи с окружающим миром.

В результате декомпозиции сложная система была разделена на группу более мелких подсистем с такой взаимосвязью, чтобы глобальная задача оптимизации преобразовалась в группу локальных задач, предназначенных для оценки и оптимизации.

Практическим результатом выполненного исследования предметной области явилась разработка системы моделей для оценки и планирования развития групповых объектов недвижимости.

Комплекс моделей представляет собой инструмент, позволяющий любому исследователю в сфере недвижимости адаптировать выбранную систему оценки качества (набор оцениваемых параметров) таким образом, чтобы эта система была максимально адекватна конкретной заданной цели действия. Другими словами, реализован такой подход, при котором в каждом конкретном случае строится определенная конфигурация математических моделей, характеризующих количественную оценку качества от набора оцениваемых показателей (параметров).

В рамках созданной структуры комплекса моделей приведено математическое описание следующих моделей:

1. Оценки территориально - пространственного расположения и взаимного влияния объектов недвижимости.

2. Оценки поведения человека при выборе объектов недвижимости на территории крупного города, а также межрайонных миграционных потоков населения на территории города.

3. Оценки влияния институциональных факторов на процессы эффективного использования объектов недвижимости.

Проведенная апробация результатов исследования подтвердили адекватность принятого описания физической сущности процесса и его последующей формализации в математической модели.

Реализация новых наукоемких технологий в практической деятельности Администрации города позволит также решить общегородские задачи путем становления прозрачного в информационном смысле рынка недвижимости для всех действующих на нем субъектов права.

Цель создания такой системы для администрации города состоит в достижении следующих результатов:

•получение в реальном масштабе времени информации требующейся полноты и достоверности по всему перечню объектов недвижимого имущества;

•анализ основных тенденций развития процессов в сфере недвижимости;

•выбор наиболее рациональных рекомендаций из возможного перечня альтернативных вариантов в интересах планирования развития группы объектов недвижимости на локальных участках территории города.

Решение всех перечисленных задач в процессе диссертационных исследований позволило разработать и доказать ряд положений, которые выносятся на защиту. К ним относятся следующие положения:

1. Метод управления развитием групповых объектов городской недвижимости.

2. Модели эффективного решения задач планирования и управления групповыми объектами в городских органах управления недвижимостью.

Реализация полученных научных результатов в практической деятельности управления развитием групповых объектов недвижимости в Санкт-Петербурге наглядно демонстрируют возможность их использования другими субъектами Российской Федерации.

На основании вышеизложенных результатов диссертационной работы можно сделать общий вывод о достижении основных задач, поставленных на проведение исследований.

1. Автономов B.C. Модель человека в экономической науке. Санкт-Петербург. 1998.

2. Акерлоф Дж. Рынок "лимонов": неопределенность качества и рыночный механизм. THESIS. 1994. Вып. 5.

3. Акофф Р, Ф.Эмери. "О целеустремленных системах". Москва, 1974г.

4. Амосов А.И. О трансформации экономики России (с позиций эволюционно-институционального подхода). Экономика и математические методы. 1999. №1.

5. Белых Л.П. "Формирование портфеля недвижимости". Москва. Финансы и статистика, 1999г.

6. Беккер Г. Экономический анализ и человеческое поведение. THESIS. 1993. Т. 1. Вып. 1.

7. Белл Д. Грядущее постиндустриальное общество. М., 1999.

8. Буайе Р. Теория регуляции. Критический анализ. М., 1997.

9. Бьюкенен Дж. Границы свободы. Между анархией и Левиафаном. Нобелевские лауреаты по экономике. Дж. Бьюкенен. М., 1997.

10. Ю.Вебер М. Избранные произведения. М., 1990.

11. П.Волконский В.А. Институциональный подход к проблемам кризиса российской экономики. Экономика и математические методы. №1.1999.

12. Гарнов А.Н., Заяц A.M., Косырев В.А. Концептуальная модель применения и развития информационных систем предприятий // Материалы Всероссийской научной конференции «Управление и информационные технологии». Санкт-Петербург ЛЭТИ, 2003 с. 177181.

13. Гарнов А.Н., Заяц A.M. Многомодельный подход к решению задач управления объектами недвижимости // Материалы научнотехнической конференции «информационные системы управления». Санкт-Петербург, ЛТА, 2003 с. 110-112.

14. Гарнов А.Н., Заяц A.M. Особенности управления недвижимым имуществом // Материалы научно-технической конференции «информационные системы управления». Санкт-Петербург, ЛТА, 2003 с.112-113.

15. Гарнов А.Н., Анисимов Б.П. Экспресс-анализ состояния первичного и вторичного рынка жилья// Информационный бюллетень ГУЮ ГБР, 2003 -№1 с 8-18.

16. Гарнов А.Н., Анисимов Б.П. Методика планирования инвестиций в реконструкцию объектов нежилого фонда для сдачи их в аренду по различному целевому использованию // Информационный бюллетень ГУЮ ГБР, 2003 №2 - с.11-20.

17. Гребенников П.И., Леусский А. И., Тарасевич Л.С. "Микроэкономика". Издательство Санкт-Петербургского университета экономики и финансов. 1996г.

18. Джеффри Сакс, Филипе Ларрен. "Макроэкономика. Глобальный подход" перевод с английского. Москва, 1996г.

19. Дюкалов А.Н., Иванов Ю.Н., Токарев В.В. "Теория управления и экономические системы. Качественные особенности. Схемы управления" Автоматика и телемеханика № 6, 1974г.

20. Иванов Ю.И., Токарев В.В., Уздемир А.П. "Математическое описание элементов экономики". Москва, 1994г.

21. Информатика в статистике: словарь справочник. Москва. Финансы и статистика. 1994г.

22. Кадибур Т.С. "Жилищные условия населения Санкт-Петербурга. Санкт-Петербург в зеркале статистики", 1995г.

23. Коуз Р. "Фирма, рынок и право" М.: "Дело ЛТД" при участии изд-ва "Catallaxy", 1993.

24. Коуз Р. Институциональная структура производства // Вестник СпбГУ. Серия "Экономика". 1992. №4.

25. Курзенев В.А. Вероятность и статистика в управлении (с примерами и задачами). Санкт-Петербург СЗАГС. 1998.

26. Латов Ю.В. Неформальная экономика как глобально-историческое явление // Теневая экономика: экономический и социальный аспекты: Пробл.-темат. сб. М.: ИНИОН, 1999.

27. Латов Ю.В. Длинные тени общества "светлого будущего": два опыта интерпретации // Вопросы экономики. 2000. №8.

28. Латов Ю.В. Экономика преступлений и наказаний: тридцатилетний юбилей // // Истоки. Вып. 4. М., 2000.

29. Левита Р.Я. О социально-психологической компоненте институциональных изменений в экономике // Экономика и математические методы. 1996. Вып.4.

30. Максимов С.Н. Управление собственностью как инструмент экономической политики. Информационный бюллетень №2004/2 Санкт-Петербург.

31. Малахов С. Трансакционные издержки в российской экономике // Вопросы экономики. 1997. №7.

32. Малахов С.В. Некоторые аспекты теории несовершенного конкурентного равновесия // Вопросы экономики. 1996. №10.

33. Малахов С.В. Трансакционные издержки и макроэкономическое равновесие // Вопросы экономики. 1998. №11.

34. Махлуп Ф. Теории фирмы: маржиналисткие, бихевиористические и управленческие // Теория фирмы /Под ред. В.М. Гальперина. Спб., 1995.

35. Менар К. Экономика организаций. М., 1996.

36. Милгром П., Роберте Дж. Экономика, организация и менеджмент. СПб., 1999. Т. 1-2.

37. Моисеев Н.Н. Программный метод планирования и управления. Современные проблемы кибернетики. Москва, 1970г.

38. Назаров B.J1. Волчецкая Г.С. Емелин В.И. Анисимов Б.П. Маркус Д.В. Оценка рынка городской недвижимости Санкт-Петербурга. Санкт-Петербург, 444 ВКФ, 2002г.

39. Налимов В.В. Чернов В.А. Статистические методы планирования экстремальных экспериментов М.: Наука, 1965.

40. Нельсон Р. Уинтер С. Эволюционная теория экономических изменений. М., 2000.

41. Норт Д. Институциональные изменения: рамки анализа // Вопросы экономики. 1997. №3.

42. Норт Д. Институты и экономический рост: историческое введение // THESIS. 1993. Т. 1. Вып. 2.

43. Нуреев P.M. Основы экономической теории. М., 1997. Гл. 12.

44. Нуреев P.M., Латов Ю.В. «Плоды просвещения» (российская неоклассика и неоинституционализма на пороге третьего тысячелетия // Вопросы экономики. 2001. №1.

45. Общая теория статистики. И.И. Елисеева М.М. Юзбашев. Под редакцией члена-корреспондента РАН И.И .Елисеевой Москва, Финансы и статистика, 1996.

46. Павлова Л.И. Город. Модели и реальность. Москва. Стройиздат. 1994.

47. Пантин В. Лапкин В. Ценностные ориентации россиян в 90-е годы // Pro et Contra. 1999. Т.4. .№2.

48. Пайпс Р. Собственность и свобода. М.: Московская Школа Политических Исследований, 2000.

49. По ланьи К. Саморегулирующийся рынок и фиктивные товары: труд, земля и деньги // THESIS. 1993. Т. 1. Вып. 2.

50. Полтерович В.М. Институциональные ловушки и экономические реформы // Экономика и математические методы. 1999. №2.

51. Прусанов Г.М. "Математические модели и методы в расчетах на ЭВМ". Москва, 1993г.

52. Проблемы становления и регулирования рынков городской недвижимости. Под редакцией Л.Э. Лимонова. Санкт-Петербург, Наука, 1997г.

53. Радаев В.В. Российский бизнес: структура трансакционных издержек // Общественные науки и современность. 1999. №6.

54. Раймонд Страйк, Надежда Косарева "Реформа жилищного сектора России 1991-1994". Москва 1994 г.

55. Рынки недвижимости и развитие городов: российская реформа и международная практика. Сборник статей с приложением толкового словаря по экономике недвижимости. Санкт-Петербург, 1994г.

56. Рязанов В.Т. Экономическое развитие России. СПб., 1998.

57. Рих Э. Хозяйственная этика. М., 1996.

58. Ролз Дж. Теория справедливости. Новосибирск, 1995.

59. Рукавишников В., Халман Л., Эстер П. Политические культуры и социальные изменения. М.: Совпадение, 1998.

60. Саймон Г. Рациональность как процесс и продукт мышления // THESIS. 1993. Т.1. ВыпЗ.

61. Саймон Г. Теория принятия решений в экономической науке и науке о поведении // Теория фирмы /Под ред. Гальперина В.М. Спб., 1995.

62. Сен А. Об этике и экономике. М., 1996.

63. Сивкова Л.А "Недвижимость. Маркетинг, оценка." Москва, 1996 г.77."Excel для Windows в бюро". Торгово-издательское бюро BHV,1996.

64. Статистика рынка товаров и услуг. Под редакцией академика Международной академии информатизации, доктора экономических наук, профессора .Беляевского И.К. Москва, Финансы и статистика,1997.

65. Сото Э. Иной путь. Невидимая революция в третьем мире. М., 1995.

66. Стиглиц Дж. Куда ведут реформы? (К десятилетию начала переходных процессов) // Вопросы экономики // 1999. №7.

67. Тамбовцев B.J1. Государство и экономика. М.: Магистр, 1997.

68. Теория статистики. Под редакцией профессора Шмойловой Р.А. М.:МГУ, 1996.

69. Титов В.Н. Вещевой рынок как социальный институт // Общественные науки и современность. 1999. №6.

70. Травин Д. Десятилетие российского рынка: от кризиса к кризису // Pro et Contra. 1999. Т.4. .№2.

71. Турроу J1. Будущее капитализма. Как сегодняшние экономические силы формируют завтрашний мир? Новосибирск, 1999.

72. Уильямсон О. Поведенческие предпосылки современного экономического анализа. // THESIS. Т.1. ВыпЗ. 1991.

73. Уильямсон О. Экономические институты капитализма. Спб., 1996.

74. Фаворо О. Внутренние и внешние рынки // Вопросы экономики. 1997. №10.

75. Хикс Ч. Основные принципы планирования эксперименты. М. Мир, 1967.

76. Ходжсон Дж. Привычки, правила и экономическое поведение // Вопросы экономики 2000. №1.

77. Шаститко А.Е. Внешние эффекты и трансакционные издержки. М., 1997.

78. Шаститко А.Е. Модели рационального экономического поведения человека // Вопросы экономики 1998. №5.

79. Шаститко А.Е. Трансакционные издержки // Вопросы экономики. 1997. №7.

80. Шаститко А.Е. Неоинституциональная экономическая теория. М., 1999.

81. Эмар-Дюверне Э. Конвенции качества и множественность формкоординации // Вопросы экономики. 1997. №10. 96.Эрроу К.Дж. Неполное знание и экономический анализ // Истоки. Вып. 4. М., 2000.

82. Эрроу К. Возможности и пределы рынка как механизма распределения ресурсов // THESIS. 1993. Т. 1. Вып. 2.