автореферат диссертации по машиностроению и машиноведению, 05.02.22, диссертация на тему:Производственное планирование организационных структур управления муниципальной недвижимостью

На правах рукописи

Доан Зыонг Хай

ПРОИЗВОДСТВЕННОЕ ПЛАНИРОВАНИЕ ОРГАНИЗАЦИОННЫХ СТРУКТУР УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ (ДЛЯ УСЛОВИЙ ВЬЕТНАМА)

Специальность 05 02 22 - Организация производства (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата технических наук

Москва-2007

003059384

Работа выполнена в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования Московском государственном строительном университете

Научный руководитель

Официальные оппоненты

кандидат технических наук, доцент Казарновский Валерий Александрович

доктор технических наук, профессор Гранов Геннадий Сергеевич

кандидат технических наук, доцент Шошинов Виталий Владимирович

Ведущая организация

ГОУ ВПО Воронежский государственный

архитектурно-строительный

университет

Защита состоится 21 мая 2007 г в 15 00 часов на заседании диссертационного совета Д 212 138 01 при ГОУ ВПО Московском государственном строительном университете по адресу 115114, Москва, Шлюзовая набережная, дом 8, ауд 528

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО Московского государственного строительного университета

Автореферат разослан 20 апреля 2007 г

Ученый секретарь диссертационного совета

Куликова Е H

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования В общемировой практике большинство стран поддерживают и развивают тенденцию передачи все больших полномочий по содержанию и управлению объектами недвижимости от государственных органов власти к местным (территориальным) образованиям Это позволяет пользователям (собственникам) жилой и прочей недвижимости участвовать в процессе ее развития (сносе устаревших домов, новом строительстве, модернизации) и поддержании на должном качественном уровне (текущий и капитальный ремонты), получении дохода от использования всех объектов недвижимости, находящихся на определенной территории

В условиях Вьетнама возникает принципиально новая ситуация по разработке методических подходов к организации системы содержания и управления недвижимостью на уровне территориальных образований, которая могла бы решать весь комплекс задач по эксплуатации недвижимости на оперативном уровне и ее тактическому и стратегическому развитию

Во Вьетнаме при переходе к рыночным отношениям поставлена задача выбора рациональных форм организации по эффективной деятельности территориальных хозяйствующих субъектов, которые могут привлекать разные источники инвестирования для воспроизводства объектов недвижимости, что позволит улучшить условия жизни населения

Целью диссертационной работы является разработка методических подходов и практических рекомендаций по формированию организационного механизма функционирования и развития территориальных управляющих организаций, участвующих в реализации проектов содержания и развития объектов недвижимости для условий Вьетнама

Достижение поставленной цели обеспечивалось

- проведением анализа современного состояния и опыта организации и функционирования предприятий по содержанию и развитию жилищной недвижимости в муниципальных образованиях России и за рубежом с учетом рыночных отношений,

- обоснованием важнейших принципов государственно-частного партнерства по формированию территориальных организаций, участвующих в организации процессов содержания и развития объектов недвижимости,

- разработкой подхода к организации эксплуатации и развития недвижимости на муниципальном уровне для условий Вьетнама,

- формированием групп факторного пространства с выделением основных факторов, их качественной и количественной оценкой,

- обоснованием методики определения с помощью экспертов степени влияния организационных факторов на эффективность работы территориальной организации по содержанию и развитию объектов недвижимости (далее ТОСРН) с учетом различных критериев,

- построением организационно-производственной модели деятельности территориальных организаций с определением ее качественных характеристик,

- разработкой методик, позволяющих осуществлять производственное планирование сложившейся застройки и выполнение ремонтных работ с применением математических и логических методов,

- разработкой практических рекомендаций по эффективному управлению портфелем объектов недвижимости и выбору оптимальной тактики территориальных организаций

Объектом исследования являются территориальные производственные организации, основная деятельность которых - эксплуатация и развитие недвижимости с учетом требований органов местного самоуправления

Предметом исследования являются организационные производственные процессы, определяющие условия функционирования и формирования взаимоотношений территориальных производственных организаций частного сектора жилищной недвижимости с муниципальными органами управления и собственниками жилья с использованием механизма государственно-частного партнерства

Теоретическая и методологическая основа исследования.

В качестве базы приняты результаты исследований и практических решений, выполненных российскими и зарубежными учеными и практиками в области организации управления недвижимостью, а также в области использования математических методов в целях планирования этой деятельности В процессе исследования использованы методы системного, логического, организационно-регрессионного, экономико-статистического, математического и имитационного моделирования, экспертных оценок, использован анализ управления предприятиями и фирмами жилищно-коммунального комплекса различных форм собственности

Научная новизна диссертационной работы состоит в комплексном обосновании методического подхода по формированию организационного механизма функционирования и развития территориальных производственных организаций частного жилищного сектора, который способствует эффективному воспроизводству объектов недвижимости

Научные результаты, полученные лично автором, состоят в следующем

1 Раскрыто содержание и выявлены особенности функционирования и развития предприятий и организаций в сфере воспроизводства и эксплуатации жилищной недвижимости в современных условиях рыночных отношений Вьетнама, определено их место в общей системе управления жилищным сектором отрасли

2 Предложен подход к организации управления муниципальным сектором частной жилищной недвижимости с привлечением территориальных производственных организаций

3 Построена модель систематизации задач и функций территориального управления недвижимостью, включающая эксплуатацию и плановое содержание объектов жилищной недвижимости на основных этапах их жизненного цикла

4 Выявлены изменения динамического состояния критериев оценки влияния различных факторов на результативность деятельности ТОСРН

5 Разработан метод "критических" ограничений при решении оперативных задач производственного оперативного планирования ТОСРН и на среднесрочный период

6 Предложен метод составления плана работ ТОСРН с максимальным их совмещением во времени с использованием принципов сетевого моделирования

7 Предложены рекомендации по использованию социальных ограничений при решении задач с применением "социальной экспертизы" проектов недвижимости, возводимых на муниципальных территориях с учетом эффективного функционирования ТОСРН

Практическая значимость. Результаты проведенных исследований позволяют в практической деятельности

- обосновать выбор территории, на которой наиболее эффективно требуется создание ТОСРН,

- предложить механизм создания организационной структуры производственных предприятий по содержанию и развитию недвижимости в частном жилищном секторе с учетом принципов государственно-частного партнерства,

- внедрить в практику хозяйственной деятельности ТОСРН задачи производственного планирования, оперативный, среднесрочный и долгосрочный планы,

- определять рациональные методы решения конкретных задач планирования по содержанию и развитию недвижимости на территориальном уровне

Достоверность результатов исследования обеспечивалось использованием известных математических методов с привлечением экспертных групп, в соответствии с нормативными документами РФ и СРВ

Публикации. Основные положения работы отражены в 8 печатных трудах, а также были доложены на ежегодных научных конференциях МГСУ и вузов Вьетнама Общий объем научных работ составляет 2,76 п л , из которых лично автору принадлежат 1,64 п л

Структура работы

Диссертация состоит из введения, трех глав, выводов, библиографии из 183 наименований и предложений, изложена на 181 страницах машинописного текста, содержит 39 рисунков и 36 таблиц

II. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Выполненный автором анализ зарубежного и российского опыта организации функционирования сектора жилищной недвижимости на всех уровнях, в том числе местного самоуправления, позволяет сделать следующие выводы

- в результате собранных данных с учетом принципов государственно-частного партнерства определена существенная роль государственных органов, региональных властей, органов местного самоуправления и частных компаний в решении вопросов развития и создания объектов недвижимости территориального уровня управления,

— выявлено активное использование методов производственного планирования при развитии недвижимости на территориях городов, муниципалитетов и других поселений в разных зарубежных странах, в том числе в России;

— выявлена тенденция передачи всё больших функций по управлению недвижимостью местным органам самоуправления;

— выявлена необходимость в создании территориальных организаций СРВ, занимающихся текущим, среднесрочным и долгосрочным планированием при развитии недвижимости.

Как показал анализ, в СРВ в ближайшей перспективе (10-20 лет) планируется существенное увеличение числа новых городов (рис. 1), что обусловливает потребность проведения научных исследований, связанных с организацией содержания и развития объектов недвижимости, расположенных на вновь создаваемых муниципальных территориях, в частном секторе.

Рис, I. Стадии развития урбанизации Вьетнама с 1997 г, до 2030 г.

Автором предложен подход по решению задач функционирования ТОСРН, связанных с деятельностью по содержанию и развитию недвижимости на муниципальной территории. Для выявления состава организационной структуры таких организаций, создаваемых для осуществления производственной деятельности на различных территориях, в диссертации была проведена систематизация факторов, определяющих задачи и функции ТОСРН.

Первый уровень систематизации - государственный уровень (федеративный): (X" ) - самый высокий и имеющий максимальную зону территориальной

ответственности, (х^) - самый низовой уровень — кварталы в муниципалитетах, кондоминиумы, малые села, деревни

Второй уровень систематизации - по типу граждан (состав семьи, уровень доходности, возраст и др), пользующихся услугами недвижимости, расположенной на территории, относящейся к разному уровню управления (X )

Третий уровень систематизации - общественные функции объектов недвижимости (Х°ф), которые должны быть обслужены

Четвертый уровень систематизации - по виду учреждений (организаций), привлекающих ТОСРН (Х®у) к работе

Пятый уровень систематизации - внешние факторы, влияющие на деятельность ТОСРН (X'/)

Автором в общем виде представлена многофакторная модель, описывающая функциональное поле, на котором ТОСРН осуществляет свою деятельность по содержанию и управлению

Б, = Г(Х?,Х™,Х?,Х?,Х?, Х„)->та х(£У,), (1)

где Б, - поле деятельности ТОСРН по содержанию и управлению жилищным фондом,

X"' - уровни управления (макро-, мезо-, микроуровни), X™ - тип пользователей территорией (землей, лесом, водой), Х°ф- общественные функции недвижимости,

Хв/ - вид учреждения (организации), участвующего в подрядной деятельности ТОСРН, X"-1' - внешние факторы,

^Уцели, к которым стремятся производственные организации (ТОСРН) разного уровня при условии, что ]£у ,< 1

Ввиду сложности решения задачи (1) автором предлагается применить методы кластерного анализа и экспертной оценки существующего состояния ТОСРН и перспектив его развития на среднесрочный и долгосрочный периоды

Автором разработана систематизация задач и функций ТОСРН по основным этапам жизненного цикла строительной недвижимости (рис 2) с проведением "социальной экспертизы" инвестиционно-строительного проекта недвижимости с формированием факторного пространства (см ось X)

«Социальная экспертиза» предполагает решение вопросов, связанных с проведением опроса среди жителей для получения согласия на реализацию проекта по строительству объекта недвижимости Она включает проведение экспертизы предложений по осуществлению инвестиционно-строительного проекта на уровне муниципалитета Для ее осуществления, создается экспертный совет, имеющий разнонаправленные интересы по механизму и целесообразности реализации предложений ТОСРН

УПРАВЛЕНЧЕСКИЙ

А

В

С

О

Е

Р I II III IV V VI

II Г» I! ^ * Р ¡¡Ре |

ЭТАПЫ ЖИЗНЕННОГО ЦИКЛА СТРОИТЕЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Рис 2 Систематизация задач и функций ТОСРН

Автором разработана методика оценки влияния различных факторов на результативность хозяйственной деятельности ТОСРН, что позволяет осуществлять прогноз ее развития

Данная модель в общем виде имеет вид

У=Г(ХьХ2,Х3,Х4,Х5) (2)

где V - обобщенный показатель оценки влияния различных факторов на результативность деятельности ТОСРН,

X] - групповой фактор организационно-управленческой деятельности,

X] = Г (хь х2, х3, Х4; Х5, х6), (3)

Х2- групповой фактор социальной эффективности функционирования,

Х2 = Г (х,, х2, х3, Х4, х5), (4)

Хз - групповой фактор правового обоснования и учета интересов различных уровней власти (государство, уезд, город, район, муниципалитет),

Х3 = f (х,, х2, х3, Х4, х5), (5)

Х4 - групповой фактор финансово-экономических интересов ТОСРН как самостоятельной бизнес-структуры,

Х4= Г(х,; х2, х3, Х4; х5), (6)

Х5 - групповой фактор инженерно-технических и эколого-гигиенических условий создания и функционирования ТОСРН на территории муниципалитета,

Х5=Г(хь х2, х3, х,, х5) (7)

В связи с тем, что многофакторная модель состоит из показателей, влияющих друг на друга и в некоторой степени повторяющих свои свойства, в предложенной методике эксперты оценивают каждый групповой фактор в отдельности по сумме единичных факторов средних значений и сумме факторов. Автором разработан способ ранжирования, предполагающий следующий алгоритм

- для каждого единичного фактора в отдельной группе эксперты представляют балл (от 1 до 10), причем наиболее предпочтительным баллом является 10, наименее предпочтительным - 1,

- результирующий вес V определяется по формуле

У=£рут/зК), (8)

.И

где PJ ()- индекс фактора) - сумма баллов каждого фактора (группа факторов), ^ - коэффициент весомости, ш - количество экспертов,

б - число единичных факторов в группе факторов

Коэффициенты весомости каждого фактора (группа факторов) принимаются для всех факторов равным единице

Для определения мнения экспертов и оценки значимости группового фактора была составлена опросная анкета, в которую занесены группы экспертов в количестве 12 человек, представляющих 4 группы по 3 человека в каждой, куда входят

а - служащие муниципальных образований (Вьетнам, РФ) б - представители компаний, специализирующих на продаже и сдаче в аренду коммерческой недвижимости в - научные работники (Вьетнам, РФ) г - представители ТСЖ, местные жители Анализ результатов опроса экспертов показывает, что существует определенная разница во мнениях разных профессиональных групп по одному и тому же вопросу Вероятно, это зависит от профессиональных интересов и личного опыта экспертов, входящих в разные группы Результаты анализа мнений могут быть использованы в дальнейшем в теории и практике экспертного метода оценки сложных социально-экономических явлений, а также при практической организации планирования деятельности ТОСРН

Динамика изменения во времени оценок экспертов деятельности ТОСРН по критерию "организационно-управленческая деятельность" представлена на рис 3 Из графика следует, что в среднем городе в настоящее время эксперты оценили деятельность ТОСРН по самому большому баллу - 32,83 баллов, а через 20 лет лидирует мегаполис с 35,3 балла

35,3

Мегаполис Большой город Средний город Сельская

местность

□ Сейчас На перспективу 10 лет Ш На перспективу 20 лет

Рис 3 Динамика изменения во времени оценок экспертов деятельности ТОСРН по критерию "организационно-управленческая деятельность"

В результате исследований выявлено, что

- при формировании структуры ТОСРН рационально использовать результаты экспертной комиссии, создаваемой муниципалитетом из различных заинтересованных групп людей жителей, сотрудников муниципалитета, служащих управляющих организаций, научных работников,

- в качестве критериев оценок деятельности ТОСРН следует использовать как организационно-плановую эффективность, так и социально- экономические показатели, связанные с рыночными отношениями,

- следует дифференцировать локализацию деятельности ТОСРН (мегаполис, крупный город, средний город, сельская местность)

В качестве методов решений некоторых задач по планированию содержания и развития объектов недвижимости автором предложены методы линейного программирования (ЛП) С помощью надстройки ПОИСК РЕШЕНИЯ в среде Excel можно решать задачи ЛП до 200 неизвестных за короткое время Наиболее простым и наглядным методом линейного программирования является графический

Автором разработаны методические рекомендации по организации производственного планирования по содержанию и развитию недвижимости В предполагаемой организационной структуре ТОСРН (рис 4) исследовательский интерес автора направлен на улучшение работы таких подразделений, как "Отдел текущего и перспективного планирования развития недвижимости" и "Отдел исполнения планов по содержанию недвижимости"

Рис 4 Организационная структура ТОСРН

Новая структура ТОСРН во Вьетнаме на первом этапе с учетом сложной структуры жилищного фонда должна вписаться в существующие структуры управления ЖКХ (рис 5) В дальнейшем (через 10, 20 лет) взаимосвязи в системе ЖКК могут измениться

Автором разработана методика составления производственного плана ТОСРН по содержанию и развитию недвижимости с максимальным совмещением работ во времени и в пространстве

Внедрение методики в деятельность ТОСРН на уровне муниципалитета (рис 6) значительно сокращает сроки выполнения всех видов работ, начиная от административных и до производственных

Действие методики показано в табл 1 и на рис 7 на примере увязки последовательности работ по заключенным договорам между различными субъектами хозяйственной деятельности при первоначальной организации работы ТОСРН, выступающей в качестве заказчика (генподрядчика)

В первой строке табл 1 указаны номера работ, во второй строке - под каждым номером работы записываются номера предшествующих работ

Государственные ! Частные собственники I собственники

Рис 5 Организационная структура управления ЖКК г Ханоя

Рис 6 Принципиальный план организации функционирования ТОСРН муниципального района (при условии существования ДЕЗ, ТСЖ, УО)

Таблица 1

Графический способ определения максимального совмещения работ во времени и пространстве для различных хозяйствующих субъектов

оЛо;-:' 12 л» Л-*-*о''// х 16 / х 19 /-^ю

\'^О—Ю/ Г40/' аь^Ю-/'' Ъ^ку-'У

4>^-ю; ¿Ь^-Ю'''

Рис 7 Сетевой график в системе " работы-дуги "

В результате получаем вариант выполнения работ с максимальным их совмещением во времени и в пространстве - строку 3 составляем с использованием первой и второй строк

При составлении плана необходимо учитывать технологическую последовательность работ, ограничения по технике безопасности, возможности совместного выполнения работ в одном строительном объеме (конвейерный, поя-чейный, поточный и т п ), климатические условия и т д , соотнося их с требованиями разных регламентов

Автором разработаны методические рекомендации по решению задач организации содержания и развития недвижимости на краткосрочный и среднесрочный периоды Задача планирования развития объектов недвижимости формируется следующим образом: требуется составить рациональный план использования ресурсов (земельных, финансовых, материально-технических, тру-

довых) для реконструкции сложившейся застройки территории муниципалитета, который обеспечивал бы максимальную величину общей площади жилья с учетом некоторых ограничений для краткосрочного планирования (до одного года)

Обозначим

'хц-общая площадь построенных новых 9-этажных жилых домов (м2) в мегаполисе,

Х|2 - общая площадь полного капитального ремонта 5-этажных зданий (м2) в мегаполисе,

С> - общая площадь жилья Тогда целевая функция имеет следующий вид

тахС>1 = хп + х)2 —» тах (9)

х,> О

При этом ограничения в ресурсах

Ха,Л<Ь„ (10)

(П)

1=1,я ^1,2

Система ограничений учитывает технические, экономические, организационные, социальные и другие составляющие (табл 2)

Таблица 2

Норма расхода ресурсов принятых работ на 1 м2 общей площади

разных типов зданий

Наименование основных ресурсов Норма расход ресурсов на 1 м2 общей площади Наличие ресурсов и ограничение

Строительство 9-этажного здания Кап.ремонт 5-этажного здания

1 Рабочая сила 0,70 чел -дн 0,78 чел -дн 30 тыс. чел -дн

2. Строительные машины 0,10 маш.-см 0,03 маш -см 5 тыс.маш -см

3 Цемент 0,17 т 0,05 т 8,5 тыс. т

4 Кирпич 0,56 т 0,25 т 26 тыс т

5 Керамическая плитка 0,85 м2 0,33 щ2 32 тыс м2

6 Рубероид 0,5 м2 0,5 ш2 26,5 тыс. м2

7. Арматура 0,0602, т 0,01, т 3,0 тыс.т

8 Земля 0,17 м2 0,22 м2 10 тыс. м2

9. Финансовые 140$ 70$ 5000 тыс $

10 1 мин план снесения жилья 10 2.макс план снесения жилья 2,16 тыс.м2 30 тыс м2

11. Объем »нлищного фонда, требующего ремонта 21,6 тыс м2

Например, план муниципальных органов управления по реконструкции существующего жилищного фонда должен учитывать размеры жилищного фонда, подлежащего реконструкции, или производственные возможности ТОСРН на данной территории, с учетом ограничения по источникам финансирования и т д При изменении экономической ситуации в стране необходимо произвести пересчет основных параметров и ограничений в соответствии с новыми заданными условиями и получить, в конечном счете, новые результаты

Следует отметить, что целевая функция, как и ограничения, линейны, следовательно, эту задачу линейного программирования можно решать графическим способом Максимальная общая площадь (рис 8) С2тах = 41 528 м2 при х„ = 29 900м2 и х12= 11 628 м2

350 л

XI2

—♦— 1 - ограничение по рабочей силе

—2 - ограничение по строймашинам

—а— 3 - ограничение по цементу

-4-4 - ограничение по кирпичам

—5 - ограничение по керамич плиткам

—•—6 - ограничение по рубероиду

—|— 7 - ограничение по арматуре

-8 - ограничение по земле

—О—9 - ограничение по финансовым затратам

-10 - ограничение по максимальному плану

снесения дома —О—11- ограничение по минимальному плану

снесения дома -Л—12 - ограничение по жилищному фонду,

требующему ремонта —йк—13 - линия, вдоль которой ЦФ равна 0

—А-14 - линия, вдоль которой ЦФ равна 0 XII

Рис 8 Решение задачи ТОСРН для мегаполиса графическим методом

В случае увеличения плана (например, м2 жилой площади/чел ) с помощью линейного программирования решаем задачи среднесрочного планирования Находим Х(, Хг для данных ограничений, при этом находим "критические ограничения", рекомендуем их увеличить (добавить ресурсы), затем определяем время, за которое эти ресурсы (критические ограничения) могут увеличиться, и

X новое хг новое

1 и Х2 в рамках уже перспективного пла-

нирования (от 3 года до 20 лет) Для случая уменьшения плана (например, плата за потребление жилищно-коммунальных услуг (руб /м3 воды, м3 газа и т п ), целевая функция —> mm

Для решения задачи линейного программирования с большим количеством неизвестных целесообразно использовать электронную таблицу Excel

Пример решения задач для случая по ограничению в ресурсах (земельные и финансовые ресурсы) по среднесрочному планированию развития недвижимости на 1 ерритории города представлен в табл 3

Таблица 3

Решение задач для двух ограничений в ресурсах

Основные задачи ТОСРН Переменные ЦФ Наличие ресурсов

Новое Ремонт Стр-во Комм Здание Авто- Бла-во или

стро-во ж ф детских площ-к жилье учеб, куль-ого стоянка тер-рии ограничение

тыс м2 тыс м2 тыс м2 гыс м2 харак-ра тыс м2 тыс м2 тыс м2 (тыс) (тыс)

XI Х2 ХЗ Х4 Х5 Х6 Х7

2143,9 216 15 5 150 22 196,013

Коэфф-т в ЦФ 1 1 1 1 1 1 1 2747,9

Финан-е, 110 50 20 90 70 25 8 260 000 260 000

тыс $

Наличие 0,17 0,22 1 0,5 0,35 1 1 700 700

земли,

тыс м2

Огр-е мин 1 2143,9 21,6

Огр-е мин 1 216 21,6

Огр-е макс 1 216 216

Огр-е мин 1 15 15

Огр-е макс 1 15 150

Огр-е мин 1 5 5

Огр-е макс 1 5 100

Огр-е мин 1 150 15

Огр-е макс 1 150 150

Огр-е мин 1 22 22

Огр-е макс 1 22 55

Огр-е мин 1 196,01 20

Огр-е макс 1 196,01 200

При этом X], х2, х3, хд, х5, х6, х7 - площадь различных видов недвижимости (в тыс м2) XI - новое жилищное строительство, х2 - реконструкция существующего жилищного фонда, х3 - строительство детских площадок, х4 - строительство здания коммерческого назначения, Х5 - строительство здания учебного, культурного, развлекательного или бытового назначения, х6 - строительство автостоянок открытого типа, х7 - благоустройство территории

С помощью надстройки ПОИСК РЕШЕНИЯ в среде Excel (см табл 3) найдены следующие решения

х, = 2 143 93 м2, х2 = 216 ООО м2, х3 =15 ООО м2, X4 = 5 ООО м2, х5 = 150 ООО м2, х6= 22 ООО м2 (2000 мест автостоянок), х7 = 196 ООО м2, maxQ5 = 2 747 900 м2

Задача планирования содержания объектов недвижимости жилищного фонда города с учетом ТОСРН формируется следующим образом: для среднесрочного планирования (и более) требуется составить рациональный производственный план ТОСРН по содержанию объектов недвижимости (состав видов недвижимости принят как в предыдущем примере), обеспечивающий минимальную величину потребления электроэнергии и ограничения в финансовых средствах

В данном примере целевая функция имеет следующий вид

Q = jh Xj —> мин, (12)

г*

где Q-суммарное потребление электроэнергии, кВ ч/год

Автором введены некоторые ограничения, принятые общим собранием жителей муниципалитета, по гарантированному минимуму отдельных видов недвижимости Эти ограничения записаны в следующем виде xi+x2>70, Х3 + Х5 > 45, х4 + х5 + хб + х7 > 85 Принимаем данные условия и сведения из табл 4 с помощью надстройки ПОИСК РЕШЕНИЯ в среде Excel и получаем следующие решения Xj = 21 600 м2, х2 = 48 400 м2, х3 = 30 000 м2, Хд = 5 000 м\ х5 = 15 000 м2, х6 = 22 000 м2 (2000 мест автостоянок), х7 = 43 000 м2, мин Q6 = 4 746 000 кВ ч/год

Таблица 4

Норма расхода ресурсов принятых работ на 1 м2 общей площади разных типов объектов недвижимости

Наименование основных ресурсов Норма расход ресурсов на м2 различных видов недвижимости Наличие ресурсов

1 2 3 4 5 6 7

1 Финансовые ($) 110 50 20 90 70 25 8 4 000 tlic.S

2 Потребление электроэнергии за год (кВ ч) 48 42 6 72 60 8,4 1,2 4 000 тыс кВ ч

В завершение приведен подсчет эффекта от предложенной методики планирования на конкретном объекте строительства высотного здания Используя описанные методы подсчета эффекта от внедрения в деятельность ТОСРН предлагаемых методик планирования, можно посчитать эффект для каждого объекта недвижимости как в натуральных измерителях, так и в денежном выражении При этом в пересчете на все территории муниципалитетов эффект многократно увеличится

ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

Диссертационная работа является обобщением научных и практических результатов, полученных автором в течение нескольких лет Они представлены в виде системного подхода, включающего основные этапы решения поставленных задач Основные выводы по результатам исследования сводятся к следующему

1 Автором выявлена и подтверждена существенная роль государственных органов, региональных властей, органов местного самоуправления в решении вопросов развития и создания объектов недвижимости на всех уровнях управления, при этом выявлена основная тенденция передачи все больших функций по управлению недвижимостью местным органам самоуправления

2 Проведенный анализ по использованию методов планирования в управлении процессами развития недвижимости на территориях городов, муниципалитетов и других поселений в разных странах подтвердил актуальность данной проблемы для условий Вьетнама

3 Как показали исследования в СРВ, выявлено отставание на уровне местного самоуправления в создании территориальных организаций, занимающихся текущим, среднесрочным и долгосрочным планированием по содержанию и развитию территориальной недвижимости

4 При формировании структуры ТОСРН эффективно использовать результаты экспертной комиссии, создаваемой муниципалитетом из различных групп населения жителей, сотрудников муниципалитета, служащих организаций, научных работников

5 В качестве критериев оценок деятельности ТОСРН рекомендовано использовать как организационно-плановую эффективность, так и социально-экономические показатели

6 В предложенных методиках и положениях по организации ТОСРН рекомендовано дифференцировать локализацию ее деятельности (мегаполис, крупный город, средний город, сельская местность)

7 Рассмотрены подходы к использованию математических методов в планировании деятельности ТОСРН и проведены расчеты для конкретных условий ТОСРН Даны соответствующие методические рекомендации по перспективе развития ТОСРН

8 Предложен системный подход по решению задач, стоящих перед ТОСРН, с учетом проведения "социальной экспертизы " со стороны жильцов

9 Разработана методика составления плана работ для ТОСРН с максимальным их совмещением во времени и пространстве на оперативном, среднесрочном и стратегическом периодах

Основные положения диссертации отражены в следующих работах автора:

1 Казарновский В А , Доан Зыонг Хай Некоторые тенденции развития сферы жилищно-коммунального хозяйства различного уровня управления и организационно-правовых форм функционирования // Актуальные проблемы строительства и недвижимости Сб тр /Моек гос строит ун-т M МГСУ, 2006, 0,5 п л (в том числе автором 0,25 п л )

2 Казарновский В А , Доан Зыонг Хай Некоторые представления систематизации задач и функций территориального управления недвижимостью // Недвижимость проблемы экономики, управления и подготовки кадров // Материалы Второй международной научно-практической конференции, 12-14 октября 2006 г Сб 1 /Моек гос Строит ун-т M МГСУ, 2006, 0,6 п л (в том числе автором 0,28 п л )

3 Казарновский В А , Доан Зыонг Хай Метод дистанционного обучения иностранных студентов с помощью Интернета по специальности 2915 "Экспертиза и управление недвижимостью" // Недвижимость проблемы экономики, управления и подготовки кадров // Материалы Второй международной научно-практической конференции 12-14 октября 2006 г Сб2/Моск гос строит ун-т M МГСУ, 2006, 0,8 п л (в том числе автором 0,25 п л )

4 Доан Зыонг Хай Функции и задачи, решаемые государственными органами в секторе недвижимости в различные периоды истории Вьетнама и других стран // Актуальные проблемы строительства и недвижимости Сб тр //Моек гос строит ун-т M МГСУ, 2006, 0,35 п л

5 Доан Зыонг Хай Систематизация задач и функций территориального управления недвижимостью //Строительство — формирование среды жизнедеятельности. Материалы Четвертой международной научно-практической конференции молодых ученых, аспирантов и докторантов Сб тр /Моек гос строит ун-т M МГСУ, 2006, 0,45 п л

6 Доан Зыонг Хай Новый метод составления плана работ с максимальным совмещением их во времени // Строительные материалы, оборудования, технология XXI века N 11 (94) M , 2006,0,06 п л *

7 Доан Зыонг Хай Tin dung ngân hàng dôi vœ thi trucmg nhà a câc nuôc phât triên //Xay dung_Tap chi cua Bo xay dung - xuat ban tu nam 1961 So 461, 7/2006-namthu45 Hanoi 2006

8 Доан Зыонг Хай Mot sô hinh thûc quàn ly dât dô thi a câc nuôc trên thê giôi //Xay dung Tap chi cua Bo xay dung - xuat ban tu nam 1961 So 462, 8/2006 -nam thu45 Hanoi 2006

(*) Работа опубликована в ведущем рецензируемом журнале, входившем в перечень таких изданий до 31 декабря 2006 г в котором должны быть опубликованы основные научные результаты диссертации на соискание ученой степени доктора и кандидата наук