автореферат диссертации по машиностроению и машиноведению, 05.02.22, диссертация на тему:Теоретические основы организации эксплуатации и воспроизводства объектов недвижимости

На правах рукописи

МИЩЕНКО Валерий Яковлевич

ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОРГАНИЗАЦИИ ЭКСПЛУАТАЦИИ И ВОСПРОИЗВОДСТВА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Специальность 05.02.22 - Организация производства (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени доктора технических наук

Москва-2004

Работа выполнена в Московском государственном строительном университете

Научный консультант: профессор, доктор экономических наук Грабовый Петр Григорьевич.

Официальные оппоненты:

профессор, доктор технических наук Гранов Геннадий Сергеевич, профессор, доктор технических наук Стражников Александр Матвеевич. профессор, доктор технических наук Шрейбер Андрей Константинович.

Ведущая организация: Центральный научно-исследовательский и проектно-экспериментальный институт организации, механизации и технической помощи строительству (ЦНИИОМТП)

Защита состоится 29 ноября 2004 года в 11 часов на заседании диссертационного совета Д 212.138.01 в Московском государственном строительном университете по адресу:

113114, Москва, Шлюзовая наб., д. 8, ауд.528

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Московского государственного строительного университета Автореферат разослан 29 октября 2004

Ученый секретарь диссертационного совета

Ш?

//ш

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность исследования. Проводимые в России реформы привели к кардинальным структурным преобразованиям как в экономике страны в целом, так и в отдельных ее отраслях. Одним из существенных результатов таких преобразований стало формирование и активное развитие рынка объектов жилой недвижимости.

Начавшись с массовой бесплатной приватизации жилья, пройдя стадии либерализации сделок с жилым недвижимым имуществом, создания начальной нормативной базы, регулирующей обращение этого специфического товара, появления частных инвестиционно-строительных фирм, жилищно-коммунальных предприятий и управляющих жилищных компаний, формирования рыночной инфраструктуры, балансирующей спрос и предложение, жилищный рынок в настоящее время подошел к порогу перехода «из количества в качество» его деятельности.

По данным Госстроя России в 2003 году было построено в общей сложности 36 млн. кв. м. жилья, в 2004 году планируется 40 млн. кв. м, а к 2010 году объемы строительства планируется увеличить вдвое, в том числе за счет обновления существующей застройки. Однако современная рыночная ситуация в жилищном секторе такова, что без кардинального изменения всей системы организации содержания, управления и развития ее эффективное функционирование невозможно. В течение длительного времени государство компенсировало значительную часть расходов жилищной сферы, контролировало размещение и строительство жилья и объектов жилищно-коммунальной инфраструктуры, определяло уровень предоставляемых коммунальных услу Проводимая политика исключала рыночный спрос на жилье и услуги, снижала активность населения и ответственность хозяйствующих субъектов в формировании требований к качеству жилья и предоставляемых жилищно-коммунальных услуг.

Переход к реальным рыночным отношениям в жилищно-коммунальной сфере осуществлялся медленнее, чем в других сферах, что привело к кризисной ситуации. Техническое состояние основных фондов ЖКХ страны неудовлетворительное. В 2003 году в России объемы ветхого и аварийного жилья увеличились с 87,8 млн. до 122,8 млн. кв. м. В настоящее время более 290 млн. кв. м жилья требуют капитального ремонта, а 250 млн. кв. м - реконструкции и модернизации. Устаревшие морально и физически жилые полносборные здания на сегодняшний день составляют более половины жилищного фонда России. Проблема воспроизводства жилищного фонда назрела настолько, что задержка с его проведением еще на 10-15 лет приведет по прогнозу учёных и специалистов к сносу в некоторых городах России до 20% существующей жилой застройки. Воспроизводство жилищного фонда автор рассматривает как возобновление основных фондов и предотвращение их преждевременного износа.

Масштаб проблемы характеризуется следующими показателями: жилищный фонд Российской Федерации по данным Госстроя России к 2004 составил 19 млн. жилых строений с общей площадью 2,85 млрд. кв. метров, из которых 72,4% сосредоточено в городах и 27,6% - в сельской местности.

Техническое состояние жилищного фонда может быть проиллюстрировано сле-

дующими данными:

• в хорошем и удовлетворительном состоянии (износ до 40%) находятся 60% от общего количества строений и 83% от общей площади;

• в неудовлетворительном состоянии (износ 41: 60%) - около 28% от общего количества строений и 15% от общей площади;

• в ветхом состоянии (износ более 61%) -12% от общего количества строений и около 2% от общей площади.

По данным на 01.01.2004 износ инженерного оборудования в ЖКК достиг 73%, инженерных сетей - 65%. При этом потери тепла при эксплуатации энергетического оборудования и систем теплоснабжения достигают 60%. Количество аварий и нарушений в работе коммунальных объектов возросло за последние 10 лет в 5 раз. В год в среднем приходится 200 аварий на 100 км сетей теплоснабжения и 70 - на 100 км сетей водоснабжения.

Необходима разработка общей концепции и принятие программы реконструкции зданий с акцентом на обновление жилищного фонда и развития жилищно-коммунального хозяйства с учетом региональных особенностей.

При этом под обновлением жилищного фонда автор понимает развитие жилого образования, выражающееся в качественном и количественном изменении, как отдельных элементов простого воспроизводства, так и всего жилищного фонда в целом, расширение фондов, преобразование их структуры и состава в соответствии с современными требованиями.

В России жилищный фонд составляет более 20% национального богатства, а инвестиции в жилищную сферу составляют 25% от общего объема инвестиций. С точки зрения воспроизводства объектов недвижимости жилищной сферы можно рассматривать две модели: модель с акцентом на новое строительство и модель с акцентом на капитальный ремонт, модернизацию и реконструкцию.

Плохое состояние жилищного фонда обусловливает необходимость использования модели с акцентом на такие воспроизводственные мероприятия, как капитальный ремонт, модернизация, реконструкция. Как известно, стоимость ремонта жилья составляет 1/3 от стоимости нового строительства. Причем организационные риски при работе с существующим жилищным фондом незначительны. При этом существует и применяется большое количество апробированных, хорошо зарекомендовавших себя методов организации и управления ремонтно-восстановительными работами.

В России ЖКХ является убыточным сектором экономики, который непосильным грузом «висит» на бюджете, и при этом находится в кризисном состоянии. Такая ситуация требует тщательного анализа и соответствующих организационно-технических мероприятий и управленческих решений, способных коренным образом изменить положение дел в жилищно-коммунальной сфере.

Одна из причин неудовлетворительного состояния жилищно-коммунальной сферы заключается в том, что многие вопросы, связанные с обеспечением условий эффективной организации работ по сохранности и воспроизводству жилой недвижимости, продолжают оставаться малоизученными. Проблема развития жилищно-коммунального комплекса (ЖКК), методологии целостного системного исследования процессов функционирования и развития предприятий ЖКК, повышения орга-

низационно-экономической устойчивости за счет реализации различных стратегии развития (инновационной, рыночной, внутрифирменной, инвестиционной и т.д.) носит открытый характер и предусматривает разработку многовариантных и многокритериальных подходов к решению конкретных задач.

Следовательно, необходимость и неотложность изменения ситуации в сфере организации эксплуатации объектов жилищно-коммунального хозяйства и воспроизводства жилищного фонда России является первостепенной по значимости и актуальности научной и практической задачей.

Цель исследования состоит в теоретическом обосновании и решении практической задачи создания методологических основ формирования организационной модели управления развитием жилой недвижимости, разработке соответствующих методов и рекомендаций по обеспечению её сохранности и воспроизводства в соответствии с действующими нормативно-техническими требованиями на основных этапах жизненного цикла.

Для достижения указанной цели были поставлены и решены следующие задачи:

• проведен анализ современного состояния жилищного фонда и инженерной инфраструктуры в России, отечественного и зарубежного опыта по обеспечению сохранности и воспроизводства объектов недвижимости;

• исследованы формы и методы организации технической эксплуатации объектов недвижимости с точки зрения уровня комфортности проживания потребите-лейжилищно-коммунальныхуслуг;

• обоснован выбор рациональных методов технологии и организации ремонта, реконструкции и модернизации объектов недвижимости;

• разработаны методы рационального планирования ремонтно-строительных работ на основе анализа функции распределения ресурсов с использованием мат-рично-сетевых моделей;

• исследованы теоретические основы жизненного цикла объектов недвижимости и разработана на базе проведённых исследований обобщённая модель управления объектами недвижимости;

• сформулированы методологические принципы эффективного управления жилой недвижимостью в ЖКК на муниципальном уровне, основанные на оптимизации организационных структур и выборе рациональных организационно-технологических решений по обеспечению сохранности и воспроизводству объектов недвижимости;

• разработаны практические рекомендации по принятию и реализации региональных программ функционирования и развития недвижимости на основе анализа и систематизации организационных, технических, экономических особенностей процессов управления объектами недвижимости.

Достижение поставленной цели должно обеспечить повышение эффективности работы предприятий и системы ЖКК в целом, способствовать развитию более глубоких процессов реформирования в сфере ЖКК, приостановить нарастание негативных тенденций в отрасли, решить задачу дефицита жилья как одного из важнейших социальных условий развития общества.

Обобщенная структурно-логическая схема проведения исследований приведена на рис. 1.

ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОРГАНИЗАЦИИ ЭКСПЛУАТАЦИИ И ВОСПРОИЗВОДСТВА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Анализ существующих методов решения проблемы обеспечении сохранности и воспроизводства объектов недвижимости

Анализ современного состояния жилищного фонда и инженерной инфраструктуры в Российской Федерации Анализ теоретических исследований в области организации работ по обеспечению сохранности и воспроизводству объектов недвижимости Анализ отечественного и зарубежного опыта организации работ по обеспечению сохранности и воспроизводству объектов недвижимости

2 Выбор аффективных решений по обеспечению сохранности и воспроизводству объектов недвижимости

Методы технической эксплуатации объектов недвижимости 1—►> V Роль реконструкции н модернизации в системе воспроизводства объектов недвижимости =3 Технология и организация реконструкции и модернизации объектов недвижимости Технико-экономическое обоснование выбора рациональных методов ремонта, модернизации и реконструкции объектов недвижимости

л

Методологически« основы организации работ по обеспечению сохранности и воспроизводству

Формирование агрегированной матрично-сегевой модели производственного процесса и методов планирования ремонтно-строительных работ

Методы оптимизации планирования ремонтно-строительных работ на основе анализа функции рас пределения ресурсов

Основы рационального планирования ремонтно-строительных работ на основе агрегированных матрично-сетевых моделей

Теоретические основы управления объектами недвижимости на различных етапах жизненного цикла

л л

Характеристика системных свойств объектов недвижимости

Исследование этапов жизненного цикла объектов недвижимости

Обобщенная модель управления объектами жилой недвижимости на различных этапах жизненного цикла

5 Методология организации и управления обеспечением сохранности и воспроизводством объектов жилой недвижимости ЖКК муниципального образования

Формирование стратегии обеспечения сохранности и воспроизводства жилой недвижимости Методология проектирования организационных структур управления жилой недвижимостью Методологические принципы моделирования организационно-технологических решений по обеспечению сохранности и воспроизводству жилой недвижимости

-^

Рис 1 Обобщенная структурно-логическая схема проведения исследования

Объектом исследования являются предприятия, организации и пользователи объектов недвижимости и инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса.

Предметом исследования являются организационно-технические, экономические отношения и процессы, происходящие в жилищно-коммунальном комплексе на муниципальном уровне в условиях рынка, стратегические направления и тактические приемы, эффективность методов организации ремонтно-строительных работ.

Теоретической иметодологической основой исследования являются принципы системного анализа, современные экономические теории и фундаментальные труды отечественных и зарубежных ученых по актуальным проблемам организации содержания и управления недвижимостью, законодательные акты Российской Федерации и нормативные документы, определяющие стратегию развития экономики страны. В процессе исследования использованы методы системного, логического, корреляционно-регрессионного, экономико-статистического, математического и имитационного моделирования, экспертных оценок, анализ управления предприятиями и фирмами жилищно-коммунального комплекса различных форм собственности.

Научная новизна диссертационной работы состоит в обосновании и разработке основных принципов и положений, обеспечивающих системный подход к решению теоретических и методологических проблем формирования и оценки эффективности системы организации эксплуатации и воспроизводства жилой недвижимости в условиях реформирования жилищно-коммунального комплекса, обеспечивающей более полное раскрытие и использование имеющихся резервов его устойчивого развития.

Научные результаты, полученные лично автором, состоят в следующем:

• на значительном массиве источников информации исследованы причины неудовлетворительного состояния жилищного фонда и инженерной инфраструктуры, выявлены особенности и специфика функционирования и управления ЖКК муниципальных образований с точки зрения теории устойчивого развития сложных систем;

• на основе мониторинга статистического материала обоснована и выбрана организационная модель с акцентом на обеспечение сохранности и воспроизводство объектов недвижимости в ЖКК с учетом эффективности их функционирования;

• исследованы процессы обновления жилищной недвижимости, обеспечивающие ее расширенное воспроизводство с позиций системного и комплексного подхода к объектам и субъектам управляемой системы, что позволило выбрать рациональные методы технологии и организации ремонта, модернизации и реконструкции объектов недвижимости при условии обеспечения эффективности затрат ресурсов на воспроизводственные процессы.

• разработаны методологические основы модели производственного процесса и методов рационального планирования ремонтно-строительных работ на основе анализа функций распределения ресурсов, что способствует повышению уровня организационно-технологической подготовки, управления ремонтно-строительным производством и реализации методических рекомендаций на основе программного комплекса «СОМР».

• сформулированы теоретические основы управления объектами жилой недвижимости на различных этапах жизненного цикла и развития системы, вы-

явлены и определены организационно-технические и социально-экономические резервы повышения эффективности функционирования управляющих компаний и предприятий ЖКК с учетом регулирования фазовыми переходами на стадиях проектирования, строительства и эксплуатации объектов жилой недвижимости.

• разработана методология проектирования управления и стратегия обеспечения сохранности и воспроизводства жилой недвижимости на основе системного анализа устойчивого развития хозяйствующих субъектов ЖКК и основных тенденций изменения организационных структур управления жилищными фондами.

• определены условия и выработаны практические рекомендации, на базе которых формируются основные направления стратегического развития компаний и предприятий ЖКК с учетом региональных особенностей, инвестиционной привлекательности и требований рынка.

Практическая значимость результатов выполненного исследования определяется тем, что применение разработанных научных положений, методологии и рекомендаций способствует обеспечению сохранности и воспроизводству объектов жилой недвижимости на уровне современных требований с минимальными ресурсозатратами, а также повышению устойчивости деятельности управляющих компаний и предприятий ЖКК.

Достоверность полученных результатов обусловлена применением современных теорий принятия решений, основных положений науки о технологии, организации и управлении, использовании системного подхода, концепции устойчивого развития сложных систем и их организационно-технологической надежности, обоснованных методов теоретических и экспериментальных исследований, методологических и научно-практических положений, разработанных автором, а также применением репрезентативного объема данных, представляющих собой обширный массив информации по исследуемой проблеме. Апробация и внедрениерезультатов исследования.

Основные теоретические и практические положения диссертации докладывались автором на международных конференциях в Санкт - Петербурге (1996 ), Москве (1999), Пензе (2002 ), Праге (2003 ); на всероссийских конференциях в Москве (1999-2001 ), Воронеже (1997-2004); региональных конференциях в Белгороде (2000,2004), Красноярске (1989) и др.

Теоретические положения и практические рекомендации реализованы при разработке общей концепции организации содержания и управления развитием недвижимости Воронежской области.

Результаты исследования использованы автором в учебном процессе. На защиту выносятся:

• Методология организации работ по обеспечению сохранности и воспроизводству объектов недвижимости жилищно-коммунального комплекса муниципального образования.

• Результаты теоретического обобщения и концептуальная модель управления объектами жилой недвижимости на различных этапах жизненного цикла.

• Научно-методологические аспекты моделирования организационно-технологических решений по обеспечению сохранности и воспроизводству жилой недвижимости.

• Практические рекомендации по повышению эффективности функционирования управляющих компаний, организаций и предприятий жилищно-коммунального комплекса, а также разработки по формированию общей стратегии обеспечения сохранности и воспроизводства жилой недвижимости на региональном уровне.

Публикации. По теме диссертационной работы автором написано свыше 70 статей, научных отчётов, докладов, из них три монографии, четыре учебных пособия общим объемом более 170 пл., в т.ч. лично автором написан 61,5 п.л. 10 статей опубликовано в ведущих российских периодических изданиях, рекомендованных ВАК Министерства образования и науки РФ. Структура работы и ее основныеразделы.

Диссертация состоит из введения, 5 глав, выводов, предложений, библиографии и приложений. Общий объем диссертации составляет 312 страниц, из них 113 таблиц, 83 рисунка, библиография содержит 313 наименований трудов отечественных и зарубежных авторов.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Жилищная и коммунальная сфера России - это многоотраслевой комплекс, в котором пересекаются все социально-экономические и организационно -технические проблемы, связанные с осуществлением управленческих, инвестиционных и технологических процессов в жилищной сфере муниципальных образований в целях обеспечения его эффективного функционирования и развития. Жилищно-коммунальный комплекс России составляет более 30% воспроизводимого недвижимого имущества. При этом обеспечение населения благоустроенным жильем является важнейшей социальной задачей муниципальных образований, связанной с созданием необходимых условий для нормальной жизнедеятельности каждого человека.

Низкий уровень технической эксплуатации объектов недвижимости ЖКК и обслуживания потребителей предприятиями отрасли обусловлен ее кризисным состоянием в целом, в том числе рядом специфических особенностей.

Проведенный автором анализ состояния жилищной отрасли России и развитых стран позволил выявить основные проблемы, характерные для жилищно-коммунального комплекса.

Необходимость обновления сложившейся застройки муниципального, частного жилищного фонда требует системного подхода к удовлетворению потребностей населения в жилье, повышению качества проживания и уровня услуг (рис.2). Из этого следует, что основной направленностью методов организации управления развитием жилой недвижимости является обеспечение сохранности и обновления жилищного фонда через рациональные формы расширенного воспроизводства. Повышение сохранности жилья в контексте современных представлений адекватно эффективному способу решения жилищной проблемы. Структура жилищного фонда неоднородна и по состоянию на 01.01.2002 Госкомстата РФ состоит из государственной (7%), частной (68%), муниципальной (24%), общественной и смешанной (около 1%) форм собственности.

а) Характеристика комплексного подхода

6) Характеристика системного подхода

Целевая ориентация

Обеспечение заданного уровня комфорта проживания и уровня обслуживания населения Максимальное повышение плотности существующей застройки

Целевая ориентация

Удовлетворение потребностей населения в жилой среде, обеспечивающей ее расширенное воспроизводство Максимизация получаемого дохода в данных условиях места и времени

--

Измеряемые в процессе обновления характеристики жилой среды

-1-

Жилые здания улучшение архм-тектурно-просг-ранственного решения застройки, повышение комфортности жилья, увеличение жнлой площади с учетом перспектив демографии

Объекты обслуживания создание полноценной системы КБО по номенклатуре н радиусу обслуживания на базе существующих учреждений» их реконструкции N строительства

I

Инженерное оборудование обеспечение зданий всеми видами инженерного оборудования (санитара о- техническое, лифтовое, вентиляционное и лр ), средства связи

Благоу стрсйство совмещение функционального использования территории, создание единой системы зеленых насаждений, улучшение санитарно-гигиенического состояния, упорядочение транспортной схемы н пешеходного движения

Уплотнение новое строительство на освоенных территориях, надстройка, пристройка, встройка и др

Совмещение нескольких функций в одном здании, создание лолифукнкцно-нальных комплексов, изменение использованных _зданий_

Упорядочение планировочной

структуры формирование крупного жилого образования

Изменения структурной организации района

Субъекты управляющей подсистемы

Население Хозя йству ющие субъекты Городские управляющие органы Инвесторы

Требования к потребительским качествам жилья, уровню культурно-бытового обслуживания населения благоустройству территории, нормативным показателям

Создание условий для обеспечения эффективности деятельности предприятий, производственных учреждений, хозяйств, находящихся иа территории микрорайона, максимизация получаемого дохода

И нтенсификацня

использования городских земель, формирование доходной части городского бюджета, взимание налога за использование объектов на территории района, продажа земли и недвижимости

Получение требуемой нормы доходности на вложенный а недвижимость капитал, снижение рискованности вложений, капитализация имущественных прав

1 I I 1

1

Жилые здания Производственные и обслуживающие предприятия Территория

Объекты управляемой подсистемы

Рис 2 Представление процесса обновления с позиций системного и комплексного подхода

Динамика соотношения характеристик технического состояния жилищного фонда (за 1998 - 2002 г) показана на рис. 3.

Рис. 3. Динамика характеристик технического состояния жилищного фонда

Недостаточность и фрагментарность имеющихся методических подходов к обоснованию стратегии реализации программ обновления жилищного фонда затрудняет разработку эффективных ремонтно-строительных и конструктивных мероприятий. Проведенный анализ современного состояния жилищного фонда России показал также чрезмерную увлеченность основных участников инвестиционно - строительной деятельности новым строительством с однокритериальным подходом - максимально быстрым извлечением коммерческой прибыли за счет обновления существующей застройки. Это привело к существенному ограничению спектра ремонтных услуг, утрате индустриальных технологий текущего и капитального ремонта, снижению потребительских характеристик домов. Исследование жилищного сектора России, представляющего собой одну из наиболее сложных и проблемных отраслей экономики, позволило выявить технические, организационно-управленческие, экономические и социальные аспекты его реформирования.

Из сказанного выше можно сделать весьма существенный вывод: приоритетное место в комплексе воспроизводственных мероприятий на обозримую пер-спективудолжны заниматьреконструкция, модернизация и капитальныйремонт.

Важной задачей в настоящее время является разрешение проблемы переселения граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда. Проведенный автором анализ состояния жилищного фонда в Воронежской области показал, что из 11469,0 тыс. кв.м. жилья по состоянию на 01.01.2003 в ветхом и аварийном состоянии находится порядка 207,5 тыс. кв. м (1,9%), текущий ремонт проводится в 7 случаях из 100, и эта проблема с каждым годом обостряется. Состояние жилищно-коммунального хозяйства Воронежской области а, следовательно, и системы управления им, достаточно типично для послереформенной России, не имеющей необходимого объема ресурсов для нормализации положения в ЖКК. Как показала практика, преодоление сложившейся ситуации лежит именно в организационно-управленческой сфере. Это подтверждается опытом проведения эксперимента в Череповце, Казани, Самаре, Новокуйбышевске, Воронеже и др.

Анализ зарубежного опыта показал, что основной акцент в изучении моделей управления в недвижимости (Нидерланды, Швеция, Великобритания, Германия, Франция, Финляндия, Венгрия, Эстония и др.) делается на организационно-технических и экономических компонентах (генезисе форм технического содержания и собственности на жилую недвижимость, структуры и порядка платежей за жилищно-коммунальные услуги, механизмов управления и эксплуатации и др.).

Для организации управления развитием недвижимости, особенно в условиях стареющего жилищного фонда, наибольший интерес представляют организационные модели эксплуатации, реконструкции и модернизации жилья, в частности, опыт содержания недвижимости Финляндии, реконструкции панельного жилищного фонда ФРГ, модели государственно-частного партнерства по управлению жилищным фондом во Франции. В то же время следует отметить, что социально-экономическая ситуация в области жилищной недвижимости в России отличается от имеющихся аналогов в зарубежных странах. Следовательно, зарубежный опыт по содержанию, ремонту и реконструкции жилых зданий для условий нашей страны требует соответствующей корректировки.

Анализ состояния жилищной отрасли, развития отечественной и зарубежной практики организации работ по содержанию недвижимости, возникновения в России управляющих компаний подтверждает правомерность системного подхода к обновлению существующей застройки, выдвинутой научной гипотезы, обоснованность поставленных цели и задач исследования.

Объекты недвижимости автор рассматривает как сложные динамические системы со свойственными им закономерностями развития на всех этапах жизненного цикла и выявляет свойства, которые оказывают существенное влияние на анализ их структуры, функционирование и эффективное содержание.

Методологическую основу исследования составляет цикл развития системы обновления, который имеет вид асимметричной поступательной волны, меняющейся в течение времени по форме, по размерам и по структуре (рис.4). Система становится более совершенной, а по продуктивности более эффективной. Асимметрия цикла, таким образом, характеризует интенсивное, собственно эволюционное развитие, сочетающееся с экстенсивным. Особенно наглядно свойство асимметричности развития проявляется в процессе реконструкции объектов недвижимости. Последняя приобретает новые свойства, а рост ее стоимости может не только не корреспондироваться с суммой затрат на капитальный ремонт, но возрастать в разы вследствие влияния рентной составляющей, включающей рациональный выбор организационно-технических и социально-управленческих решений.

1 - развитие системы при создании объектов недвижимости за счет нового строительства на основе предшествующих идей;

2 - последовательная смена существующих идей организации и управления новыми;

3 - самоформирующийся предел развития системы;

4 - эволюционные преобразования.

Рис.4. Характер цикличности развития системы обновления в общем виде

С, цена а

I, время

Проведенное автором исследование системных свойств объектов недвижимости исходило из проверки следующей рабочей гипотезы: 80% результатов эффективного содержания объектов, выражаемого в приросте стоимости последнего, являются следствием только 20% принятых мер, то есть анализ мероприятий по содержанию объектов жилой недвижимости показал, что только каждая пятая мера оказывает эффективное воздействие на улучшение эксплуатационных качеств жилья. Существующая практика «латания дыр», не устраняет ни водо-, ни тепло-, ни энергопотери и не оказывает влияния на изменение категории объекта недвижимости.

Обобщение опыта сложившейся практики эксплуатации объектов жилой недвижимости, необходимого для построения эффективной системы организации управления, позволило автору систематизировать ряд устойчивых свойств циклического развития как следствия основной деятельности пользователей. Если таковую синтезировать и рассмотреть с точки зрения научно-практической реализации функций управления, то можно выделить и охарактеризовать следующие фазы:

• Начальную эксплуатацию, которая характеризуется существенной инертностью, неотрегулированностью процесса обслуживания и ухода за объектом недвижимости как следствие неурегулированности организационных и экономических отношений управляющей компании с пользователями жилья и жилищно-коммунальных услуг, а также с предприятиями и компаниями, оказывающими эти услуги;

• Стабилизацию. Этой фазе свойственна гиперболическая форма снижения эксплуатационных затрат как следствие взаимосогласованности деятельности по организации управления объектом недвижимости;

• Изнашивания, с присущими ему физическим и моральным износами, техническими отказами в инженерных сетях и оборудовании, что вызывает рост затрат на техническое обслуживание и устранение отказов;

• восстановление, характеризующееся совокупностью мер по восстановлению комплекса параметров объекта недвижимости или его ликвидации. В случае учета в практической деятельности принципа Коха в результате обновления объект не возвращается к исходной точке первой фазы, он оказывается по своему состоянию ближе ко второй фазе с гораздо более эффективной картиной эксплуатационных затрат.

Совокупностьмер, регулирующихфазовыепереходы, и составляет сутьмо-дели обновления иуправленияразвитием объектов жилой недвижимости.

Автор понимает жизненный цикл недвижимости как процесс преобразования ресурсов, изменяющийся в зависимости от периодов (режимов) функционирования объектов недвижимости. Это позволяет планировать деятельность управляющих компаний в зависимости от временного периода, в котором находится объект.

Развитие современной концепции организации и управления недвижимостью, в мировой практике называемой сервейинговой деятельностью, исходя из понимания ее сущности как профессионального управления недвижимостью, подразумевает:

комплексный подход к эксплуатации недвижимости во всем ее качественном разнообразии и на всех этапах жизненного цикла; системность процессов принятия производственных решений, их интегральный характер; стратегический приоритет долгосрочных целей над краткосрочными и среднесрочными.

В процессе исследования автором выявлены и классифицированы по степени и направленности своего воздействия наиболее значимые факторы, влияющие на деятельность и развитие управляющих компаний, связанных с организацией работ по обеспечению сохранности и процессами воспроизводства недвижимости. Результатом проведенных исследований стала разработка обобщенной функциональной модели деятельности управляющей компании (рис.5).

Необходимость построения функциональных моделей диктуется тем, что они с определенной мерой абстракции доступно и в системном плане показывают наиболее приемлемые и обоснованные функции управляющих компаний. Такая абстракция дает возможность проектировщикам и руководителям организационных структур глубже понять механизмы внутренней саморегуляции и использовать их при решении собственных проблем. Она отражает специфику действия организационной системы, взаимодействие с внешними факторами и рационализацию производственного планирования.

Использование этой модели возможно при условии введения на постоянной основе в практику деятельности управляющих компаний функции технологии организационного проектирования. К основным чертам этой технологии автор относит целевойхарактер, прозрачность, ясность, доступность, ориентацию на перспективу, моделирование организационно-технических иуправленческих процессов, адаптивность, самодостаточностьразвития.

Проведенный автором анализ путей возникновения управляющих компаний, специфики организации управления развитием недвижимости, системных свойств объектов и особенностей их эксплуатации на всех этапах жизненного цикла позволяет выявить основные принципы организации управленческой деятельности в сложившихся условиях, важнейшими из которых являются договорной характеру слуг, платность, конкурентность, обоснованность принятия решений, необходимого разнообразия в выборе управляющей компании по эксплуатации жилищного фонда.

Одним из основных содержательных элементов управленческой деятельности является совокупность организационно-технических, экономических, управленческих и юридических экспертиз недвижимости, проведение которых предваряет деятельность по максимизации доходов от ее использования. Процесс реализации концепции профессионального управления недвижимостью предусматривает проработку технических и пространственно-территориальных аспектов развития недвижимости с учетом управленческой целевой ориентации.

Платежи

п

Жилищная управляющая компания Поддержание в надеж-ном состоянии недви-

жимости_

Обновление

.Ф

Договоры о сотрудничестве

недвижимости

Обслуживание _недвижимости

н

Контроль качества услуг

Профилактический, текущий, капитальный ремонт Выбор контрагентов," заключение договоров, контроль исполнения

и

Сбор платежей, упраа-ление финансами и др

Жилищно-комму-нальные

_предприятия_

Энергоснабжение

Теплоснабжение

Нерезиденты

Резиденты

Юридические лица

Физические лица

Пользователи недвижимости

л

Водоснабжение

Канализация

Уборка мусора

Диагностика систем _идр_

И

Условные обозначения* У - сервейинговые услуги, оказываемые пользователям, П - платежи пользователей

Жилищно-коммунальные и сервейинговые услуги Рис.5. Функциональная модель деятельности управляющей компании

Это позволяет использовать подход, основанный на методах управления проектами. Под проектами понимается комплекс видов управленческой деятельности по решению проблемы обеспечения сохранности и воспроизводству объектов недвижимости, осуществляемой в установленное время при необходимых организационно-технических, трудовых, материальных и финансовых ресурсах с заданным уровнем качества конечного результата. Для реализации любого проекта необходимы определенные действия: планирование мероприятий и ресурсов для их осуществления; контроль и регулирование проводимых работ; оперативное изменение в организации процессов и др.

В то же время техническая, экономическая, правовая экспертизы лежат в основе разработки практических рекомендаций по наиболее эффективному управлению конкретными объектами недвижимости; создания единого управленческого портфеля недвижимости; использования адекватных методов и форм организации труда. Основные этапы управления недвижимостью показаны на рис.6.

Автором разработана методика выбора рациональных методов проведения технической экспертизы различных конструктивных элементов объектов недвижимости, исследуется влияние технологии процессов реконструкции и ремонта на долговечность объектов недвижимости. В условиях ограниченности ресурсов нейтрализация факторов физического и морального износа является условием для решения социальных задач и существенного повышения эффективности управления жилой недвижимости. Предложены варианты увеличения продолжительности эффективной эксплуатации зданий и объектов в зависимости от степени физического и морального износа до постановки их на капитальный ремонт.

Подготовка ремонтно-строительного производства начинается с момента принятия решения о ремонте (модернизации или реконструкции). При этом дается анализ методов реконструкции жилищного фонда, основными из которых являются методы без изменения конструктивной схемы или с изменением конструктивной схемы.

В зависимости от выбора вариантов технических и организационно-технологических решений при реконструкции зданий принимаются различные схемы и составы ремонтных работ: встроенный монтаж, использование балочной системы при устройстве междуэтажных перекрытий, устройство новых несущих стен и др.

Большое внимание, уделяемое в последнее время реконструкции и модернизации существующих зданий, объясняется многими причинами: совершенствованием технологии и организации строительного и ремонтно-строительного производства, позволяющее осуществлять реконструкцию и модернизацию в стеснённых условиях сложившейся застройки; возрастающим дефицитом свободных площадок для нового строительства в крупных и крупнейших городах; экономической эффективностью реконструкции и модернизации в сравнении с новым строительством; стремлением к сохранению исторического облика градостроительных образований и городов.

Анализ отечественного и зарубежного опыта реконструкции городской застройки показал, что только такой подход к воспроизводству и обновлению может дать положительные результаты.

Автором исследованы методы технической эксплуатации объектов недвижимости. Установлено, что наибольшее влияние на обеспечение сохранности имеет соблюдение нормативных режимов эксплуатации. Предложена система, включающая в себя различные виды ремонтов элементов эксплуатируемых зданий, определен состав работ и рациональная периодичность их проведения.

Сформулирована роль реконструкции и модернизации в системе воспроизводства объектов недвижимости. Проведенный анализ существующих методов реконструкции и модернизации объектов старого жилищного фонда (рис.7) позволил сформулировать общие принципы разработки комплексных программ воспроизводства объектов недвижимости, включающих в себя ремонт, реконструкцию, модернизацию и строительство зданий и сооружений.

Рассмотрены технологические решения по модернизации и реконструкции объектов недвижимости, как в целом, так и по отдельным конструктивным элементам. В частности, предлагаются варианты технологических схем закрепления и усиления оснований и фундаментов, замены перекрытий, схема монтажа элементов встроенного каркаса и др.

Определены зоны рационального применения технических и организационно-технологических решений при проектировании, подготовке и осуществлении модернизации и реконструкции объектов недвижимости.

Разработаны методы технико-экономической оценки вариантов ремонта, модернизации и реконструкции объектов недвижимости, учитывающие социальные, экономические, эстетические последствия проведения ремонта, модернизации, реконструкции объектов недвижимости.

где - износ конструктивного элемента, устанавливаемый в результате обследования фактического технического состояния, %; 1. - доля стоимости конструкций или конструктивного элемента в восстановительной стоимости жилого здания, %; п - количество конструктивных элементов, шт.

Задавая целевую функцию влияния технологий реконструкции и ремонта на долговечность объектов жилой недвижимости, выражающуюся в снижении их износа, на практике важно понять, как в результате произведенных работ изменятся показатели оценки жилищных фондов.

Относительную оценку потребительной стоимости объекта недвижимости позволяет получить метод сопоставления показателя качества оцениваемого жилища с эталонными показателями. Сущность оценки заключается в проведении экспертами интуитивно-логического анализа с количественной оценкой суждений и обработкой результатов. В этом случае принципиальная оценка может быть выражена формулой

к = !<?,(*>,/ РП (2)

где К - потребительная стоимость жилища(0+1); д, - весомость показателя ьго свойства; Р| - числовое значение ьго свойства; Р|11 - числовое значение ьго свойства эталона; п - число единичных качественных параметров, характеризующих потребительские свойства жилища.

В целом влияние технологий реконструкции и ремонта на долговечность жизненного цикла объектов жилой недвижимости представлено на рис.8.

Конкретные значения зависимостей срока службы жилой недвижимости от состава, степени прогрессивности технологии, объемов планового, капитального ремонта, реконструкции и модернизации могут быть получены на основе построения моделирующих алгоритмов для оптимизации сроков службы жилой недвижимости.

Возраст (срок службы) зданш

Рис.8. Влияние воспроизводственных мероприятий на срок службы здания Приведенная автором принципиальная логика продления срока службы жилой недвижимости, позволила предопределить подходы к проектированию эффективных методов организации ремонта. При этом планирование работ по содержанию и развитию недвижимости должно быть тесно увязано с технологией выполнения этих работ и отвечать критерию минимума затрат при эксплуатации объекта. В табл. 2 выделены основные задачи с использованием оптимизационных моделей.

Декларация основных целей организации и управления развитием недвижимости позволяет определить направленность мер экономически целесообразной эксплуатации, в основе которой находится система технического обслуживания и ремонта жилых зданий.

_Таблица 2

Постановка задачи Формализация

1. Минимизация времени выполнения комплекса ремонтно-строительных работ (Т) при заданных ограничениях ресурсов (Я) Ri < R ¿ R2; Т -> min

2. Минимизация неравномерности использования ресурсов при заданных временных ограничениях Ti á Т < Т2; R"" - R" -> min

3. Минимизация привлеченных средств при заданных ограничениях на сроки выполнения комплексов работ T,á T< Т2; R -> min

4. Минимизация отклонений от заданных сроков выполнения комплексов работ при заданных ограничениях на ресурсы R,< R< R2; Тпя - T' -> min

5. Минимизация времени выполнения комплексов работ при равномерном использовании трудовых ресурсов и механизмов и при заданных ограничениях на другие ресурсы (Я2) Ri = const; R2á R"2; T-> min

6. Минимизация продолжительности выполнения комплексов работ T-> min

7. Соблюдение оптимальных технологических режимов выполнения работ (Ъ) t. < t¡ < t2

8. Минимизация максимума основного ресурса (1*0 с приоритетом 1 и неравномерного использования других ресурсов (Я2) с приоритетом 2, при заданных сроках выполнения комплексов работ (Т) T,á T2; R! min (приоритет 1) Яг™ - R2*-> min (приоритет 2)

Условные обозначения: Л™ Я", Т"", Т'- планируемый и заданный уровни ресурсов и срок выполнения комплекса работ (Т).

Затраты на техническое обслуживание, ремонт и ресурсообеспечение объекта жилой недвижимости во многом зависят от его типа и проектного решения, причем эксплуатационные затраты необходимо рассматривать в течение всего периода службы. Этому способствует существующая так называемая стоимостная оценка инженерных решений на стадии проекта. Эксплуатационные затраты в общей сумме затрат, рассчитанных на весь жизненный цикл здания, могут иметь более важное значение, чем показатели стоимости строительства.

На величину затрат текущего и капитального ремонта зданий, его техническое обслуживание прямое влияние оказывают темпы физического износа. На основе обработки статистических данных выявлен характер зависимости износа жилых зданий и их конструктивных элементов.

Средний физический износ домов Хо определяется уравнением

Х0=а0+а,Х1+ а2 Х2+ а3 Х3, (3)

где ад, О/, 02, 0} - коэффициенты, значения которых зависят от периода эксплуатации здания (определяются методом наименьших квадратов).

Элементы системы технического обслуживания и ремонта охватывают непосредственно техническое обслуживание, ремонт и содержание объектов жилой недвижимости (рис.9).

Декомпозиция каждого блока системы позволяет выделить конкретные работы, увязать их по срокам и исполнителям, организовать контроль исполнения. Как показали исследования, техническое обслуживание жилищного фонда в современных условиях проявляется в поддержании качества жилья с минимальными затратами и максимальным удовлетворением требований жильцов, т.е. это -капитализация имущественных прав собственников жилья.

Для достижения этой цели необходимо планировать процесс технического обслуживания с определением величины сопряженных с ним расходов. Необходима разработка ремонтной политики исходя из условий нормального проживания жильцов Понятие «ремонтная политика» может быть сформулировано как поддержание должного качества жилья с минимальными затратами и макси-мальнымудовлетворениемпотребностей жильцов.

Конкретный выбор методов организации ремонтных работ требует технико-экономического обоснования (рис.10). Наиболее приемлемым является метод, при котором проводится осмотр одного или нескольких объектов - представителей жилой недвижимости, и остаточный срок службы элемента определяется на момент осмотра, с использованием формулы (3).

Рис.10. Алгоритм проектирования методов организации ремонта объектов жилой недвижимости

Таким образом, формализуется принцип планирования продолжительности жизненного цикла здания, в течение которого могут понадобиться необходимые инвестиции на проведение капитального ремонта или реконструкцию. Наиболее важные элементы или части здания можно оценить, подразделив объекты жилой недвижимости по типу и классам.

Основываясь на анализе, автор разделяет объекты на группы в зависимости от степени их соответствия современным функциональным и техническим требованиям:

I группа - объекты, практически полностью соответствующие современным жилищным стандартам (Хо < 5%);

II группа - объекты, требующие реконструкции площади основных и вспомогательных помещений и соответствующей реконструкции здания в целом (5%<Х0 < 10%);

III группа - объекты, нуждающиеся в больших объемах реконструктивных работ (10%<Х0<50%);

IV группа - объекты не поддающиеся реконструкции (Хо > 50%Л;

Структура затрат на реконструкцию предопределена составом и объёмом работ и различается по отдельным зданиям. Общая сумма капиталовложений при реконструкции зданий, как правило, состоит из следующих групп единовременных затрат:

Ср^ + Сф + С, , (4)

где Ср - сумма капитальных вложений на реконструкцию, р.; Сн - вновь вкладываемые капитальные вложения на реконструкцию, р.; Сф - основные фонды, высвобождаемые в результате реконструкции и передаваемые (по стоимости их реализации) для использования на другие объекты, р.; Су - убытки от ликвидации действующих основных фондов в результате реконструкции, оцененные по их остаточной стоимости, р.

Экономическая эффективность затрат на реконструкцию приватизированных зданий определяется соотношением разности дохода по альтернативным вариантам (проект нового строительства, другой вариант проекта реконструкции) с капитальными вложениями по рассматриваемому варианту проекта реконструкции:

э _ ЛМ<Д,-М0-<Д,-Л/Д ( (5)

где Эр - экономическая эффективность затрат по рассматриваемому варианту реконструкции, р./р.; N - мощность (общая площадь, вместимость и т.п.) объекта после реконструкции, кв.м, мест и т.п.; Д1 и Д2 - годовой объём дохода по альтернативным вариантам (до и после реконструкции), рУгод,; М1 и М2 - годовые эксплуатационные затраты альтернативных вариантов, рУгод; С2н - удельные капитальные затраты по восстановительной стоимости единицы мощности (общей площади, вместимости и т.п.) реконструируемого объекта, рУед. измерения; С2ост - удельная остаточная стоимость сохраняемых элементов, рУед. измерения.

Автор предлагает новый подход к моделированию производства ремонтно-строительных работ с использованием агрегированных матрично-сетевых моделей, наиболее предпочтительных при реализации автоматизированных систем управления ремонтно-строительным производством.

Матрично-сетевая модель производственного процесса имеет две группы параметров. Первая группа определяет топологию сетевой модели. Это матрица коэффициентов совмещения работ и производные от нее параметры. Вторая группа описывает распределение ресурсов во время выполнения ремонтно-строительных работ. Эта группа параметров является объектом оптимизации оперативного плана. В общем виде задачу оптимизации оперативного плана можно сформулировать как нахождение таких функций распределения ресурсов от времени, которые обеспечивали бы требуемое качество этого плана. Качество оперативного плана подразумевает степень соответствия плана математически форма-

лизованному критерию, который выражает оптимальные свойства этого плана с точки зрения данной конкретной задачи.

Распределение ресурсов по времени на каждом строительном процессе может быть полностью описано с помощью двух векторов:

D = {N,R}, (6)

где N- q- мерный вектор, каждый компонент которого равен числу ресурсов на соответствующем интервале соответствующей работы; q - суммарное число всех интервалов всех работ;

R - р- мерный вектор, каждый компонент которого определяет величину сдвига по резерву для соответствующего фрагмента соответствующей работы; р - суммарное число всех фрагментов всех работ

Следствием из этого является, что любое изменение распределения ресурсов во времени в конечном итоге сводится к суперпозиции двух видов изменений: численных - когда изменяются компоненты вектора N, и временных - когда изменяются компоненты вектора R и временные границы интервалов работ.

Уравнение

£2(D) = 0 (7)

определяет некоторую k-1 -мерную гиперповерхность (где к - размерность вектора D), которую далее будем называть поверхностью решений. Областью решений задачи оптимизации расписания работ будет являться область пересечения этой поверхности с областью определения функции О. В случае если задача не имеет оптимального решения, актуальным становится нахождение в области определения функции точки (точек), ближайшей к поверхности решений.

При осуществлении поиска глобального минимума функции П учтем, что с точки зрения реального выполнения строительного процесса осуществление сдвига по резервам нежелательно т.к. наличие резервов повышает

надежность календарного плана. Следовательно, на первый план выходит задача поиска экстремума функции которую в дальнейшем бу-

дем называть функциейраспределения ресурсов.

Существуют два вида изменения числа ресурсов во время выполнения работы: изменение числа ресурсов на фиксированном промежутке времени и изменение числа ресурсов, выполняющих определенный фиксированный объем работы. Таким образом, функция F(N) разбивается на две функции: FT(N) и Fe(N) В первой из этих функций изменение числа ресурсов происходит на фиксированных промежутках времени, а во второй - на фиксированных объемах работ.

С учетом вышесказанного итерационный процесс оптимизации функции F построим таким образом, чтобы на каждой его итерации сначала с помощью функции происходила установка новых значений длительности выполне-

ния фрагментов работ и, как следствие, нового их относительного расположения, а затем на этих фрагментах устанавливалось оптимальное для получившей-

ся топологии расположения фрагментов распределение ресурсов.

Для оптимизации функции распределения ресурсов нами был разработан метод, названный методом спуска с сохранением перспективности (ССП). Его отличие от метода градиентного спуска заключается в том, что если метод градиентного спуска ориентирован на нахождение ближайшего к начальной точке ЛГ0=Л^0(Г0) минимума, который часто оказывается локальным, то ССП-метод ориентирован на удержание итерационного процесса на траектории, ведущей из точки к поверхности решений.

В случае, когда при К=КиЬЬ не удалось получить удовлетворительный результат, для получения лучшего результата можно использовать сдвиг отдельных фрагментов работ по имеющимся резервам. Для успешного применения сдвигов по резервам автором исследовано поведение функции С(К) = = Л), названной функцией временных сдвигов.

Оптимизация плана работ заключается в нахождении в пространстве {Т, И) некоторой точки, соответствующей оптимальному расписанию работ. В связи с тем, что целевая функция плана работ отличается в общем случае исключительно сложным поведением, алгоритм, реализованный в разработанном программном комплексе, использует сочетание аналитических и стохастических методов. Такое сочетание обеспечивает наиболее эффективные результаты расчета как с точки зрения качества оптимизации, так и затрачиваемого времени. При расчете простых календарных планов роль стохастических алгоритмов невелика, однако для сложных планов работ она возрастает.

Для формирования плана работ на комплекс объектов с использованием разработанного программного комплекса автором предложена следующая методика:

• на первом этапе формируются матрицы коэффициентов совмещения для каждого объекта, входящего в комплекс, с указанием работ, по которым будет происходить увязка;

• на втором этапе задаются коэффициенты совмещения для увязываемых работ на разных объектах;

• на третьем этапе формируется матрица коэффициентов совмещения на комплекс объектов.

Автором разработаны методологические аспекты совершенствования организации работ по управлению недвижимостью, в том числе и формированию стратегии развития жилищной отрасли в рыночных условиях.

При создании условий и реализации мероприятий для перехода к 100% компенсации затрат на обслуживание жилищного фонда и предоставление коммунальных услуг за счет квартирной платы, представленных на рис. 11, необходимо использовать системный подход, позволяющий осуществить ряд взаимосвязанных шагов для достижения поставленных целей. При этом отдельные комплексы задач и программы, по мнению автора, целесообразно рассматривать как отдельные проекты (объекты).

Рис. 11. Необходимые условия и мероприятия по компенсации затрат на обслуживание жилищного фонда

Понимая под стратегией развития коммунального комплекса на муниципальном уровне в самом общем виде научно обоснованный способ, объединяющий организационные формы и экономические методы расширенного воспроизводства, позволяющий достичь заданных параметров, автором разработаны состав методов и технология формирования стратегии развития ЖКК.

Ситуационный анализ обеспечивает характеристику состояния ЖКК по отношению к цели его развития. Именно степень соответствия цели является критерием классификации ситуаций, которые общепринято подразделять на стабильные, нестабильные, предкризисные и кризисные.

В контексте конкретной ситуации должен осуществляться процесс разработки соответствующей стратегии. В рамках каждой проблемной ситуации целесообразно выделять основные проблемы (некоторые ученые называют «узлы напряженности») как наиболее явно выраженные конфликты интересов хозяйствующих субъектов и потребителей их продукции и услуг.

Проблемный анализ жилищной отрасли с точки зрения ее конкурентных преимуществ или упущений - завершающая стадия ситуационного организационно-технического и управленческого анализа. При этом в условиях рынка отраслевой разрез анализа позволяет идентифицировать слабые и сильные стороны отрасли в целом в отношении ее инвестиционной привлекательности, адаптивности, транспарентности и др.

Управление с точки зрения формирования стратегии - это проектирование

системы последовательных действий по достижению наилучшей комбинации между спросом и предложением. Исследование спроса предполагает: оценку допустимого уровня цен, требований к жилью и его качеству, определение групп пользователей, перспективности месторасположения недвижимости, необходимости перепланировки, реконструкции, капитального ремонта или ликвидации.

Комбинирование разнокачественных и дифференцированных целей в формировании стратегии развития предприятий и компаний ЖКК является сложной задачей как в научном, так и в практическом плане. Основной методологической посылкой проектирования организационных структур управления жилой недвижимостью является обеспечение адекватных организационных форм содержанию хозяйственных процессов, обслуживающих расширенное воспроизводство недвижимости.

Традиционно различают 3 способа организации работ по эксплуатации и управлешаонедвшкшлостъю:хозяйственный,партнерский,комбинированный.

Способ управления жилищными фондами (8,) на практике определяется в зависимости от вида фондов (ФД их стоимости (СД качества (КД месторасположения (М,), позиционирования на рынке типа пользователей (Ь,), организационно-правовых форм контрагентов (О,), то есть,

^Рф.С^.Ц.Р^Ц.О,). (8)

Если абстрагироваться от фактора типа пользователя, то остальные факторы можно свести к понятию класса объекта недвижимости - индекс объектов).

При этом понятие класса объекта мыслится как преобразование отдельных полезных признаков в некоторый устойчивый количественный показатель, характеризующий качество объектов.

Под признаком объекта понимается количественное и качественное состояние объекта недвижимости, его функций и их взаимодействия, обусловливающие объемно-пространственную структуру, размеры и эксплуатационные особенности.

Количественные показатели качественной характеристики класса объекта недвижимости могут быть определены исходя из количества учтенных признаков; суммарной балльной оценки признаков, количества взаимозаменяемых признаков - Р3„, шифра класса объекта (А, Б, В,... 14).

[р.Кя). (9)

Класс объекта недвижимости по анализируемым признакам может быть определен по формуле

где - количество учтенных признаков по группам с единым удель-

нымкоэффициентом;

К|, К2, Кт - удельный коэффициент группы признаков;

5Ь 5г, 5т - балльная оценка отдельных признаков.

Данный метод позволяет определить большое количество классов объектов с различным набором необходимых полезных признаков, как реально существующих, так и не существующих, но возможных в будущем. Применительно к решению проблемы проектирования организационных структур управления недвижимостью автором разработана классификация объектов недвижимости, которая позволяет в зависимости от их возраста, наличия удобств, комфортности,

технического состояния коммунальной инфраструктуры, характеристики месторасположения определить стратегию управления жилищным фондом по его сохранению и воспроизводству.

Стратегия управления предполагает в зависимости от типа пользователей и организационно-правовых форм основных контрагентов управления жилищными фондами выявить новые тенденции, носящие устойчивый характер, а именно использовать метод делегирования полномочий. Стремление все учесть и запланировать уступает место допущению возможности изменений, а главным становится готовность извлечь пользу из непредвиденных обстоятельств; иерархические отношения замещаются партнерскими; частные интересы преобразуются в консолидированные.

Когда формируются долгосрочные партнерские связи, основные участники могут инвестировать работы друг друга, совместно использовать материально-технические, трудовые и информационные ресурсы, развивать сотрудничество в области инноваций, синхронизировать производственные программы, календарные планы и др., т.е. использовать принцип резонансной синхронизации.

Основным методом организации работ управляющей компании является метод проектного управления и формирования портфеля объектов недвижимости, так как логика реализации научных основ управления жилой недвижимостью, выведенных автором, характеризуется неповторимостью объектов управления, их разнокачественностью, а следовательно, и специфичностью состава и структуры работ по их эксплуатации и управлению.

Это значит, что технология и организация работ в управляющей компании, в т.ч. в функциональных структурных подразделениях, должны строиться исходя из состава и последовательности выполнения работ по подготовке и реализации проектов по обеспечению сохранности и расширенного воспроизводства объектов жилой недвижимости с учетом особенностей различных фаз их жизненного цикла и сформированного портфеля заказов.

Предлагаемый метод проектного управления и сочетания матрично-целевого построения рабочих структур управления проектами определяет структуру планирования, производственную, финансовую, коммерческую, информационную и иные виды деятельности, делая их однородными, удобными для управления и ориентированными на конечный результат - обеспечение принципов сохранности и процессов расширенного воспроизводства объектов жилой недвижимости.

Учитывая содержание организационно-функциональной структуры управления жилой недвижимостью, технологические блоки необходимых работ объединяются в модули для последующего моделирования организационно-технологических решений основных форм воспроизводства жилой недвижимости.

Практика показывает, что необходимо разрабатывать не одну общую, а совокупность управленческих технологий, соответствующих не только формальному (по источнику возникновения) и содержательному признакам ситуации, но и их разнообразию в рамках трех режимов функционирования управляющей компании: реализации заданной программы; развития организации; переходных процессов.

Использование современных информационных технологий решения ситуационных задач управления жилой недвижимости целесообразно ориентировать на разработку инструментальных средств диалогового общения.

Пользователю моделей важно имитировать различные варианты реализации своей стратегии и тактики, а также прогнозировать развитие. Как показывает практика, ситуационный подход к разработке управленческой технологии эффективен лишь в том случае, если имеются: классификатор ситуаций, характерных для данной компании и ее производственной программы; набор процедур, с по-

мощью которого система управления способна удовлетворительно с точки зрения производственных и коммерческих интересов и поставленных перед ней целей отреагировать на возникшую ситуацию; критерии выбора той или иной стратегии управления, полученные экспертным или другими методами.

Основываясь на технологии решения задач организационного управления жилой недвижимостью, автор предлагает подход к формированию программы функционирования и развития жилой недвижимости на региональном уровне, его разработки включены в концепцию и программу «Реформирования и модернизации жилищно-коммунального комплекса Воронежской области».

Как считает автор, оценку эффективности и социально-экономических последствий реализации Программы целесообразно проводить на основе системы индикаторов, которая обеспечит мониторинг ее реализации (сквозная оценка изменений от года к году), необходимость уточнения или корректировки поставленных задач и оценку реальной динамики изменений в жилищной сфере за оцениваемый период.

Индикаторы реализации основных мероприятий Программы по способу их выражения представляют собой не только количественные показатели, но и качественные характеристики и описания.

Реализация государственной жилищной политики в рамках данной Программы потребует системного подхода к решению задач, вытекающих из поставленных целей, поэтапного их выполнения с учетом определенных приоритетов в соответствующем периоде реализации.

Выполнение всех программных мероприятий, связанных с упорядочением инвестиционно - строительного процесса в жилищной сфере и организацией управления жилищным фондом, обеспечит создание благоприятных условий на территориях субъектов Российской Федерации. Так для ЖКК Воронежской области ежегодное наращивание объемов нового жилищного строительства планируется на уровне 35% в год, а обновление сложившейся застройки - на 10-12% в год, повышение уровня эффективности использования и содержания существующего жилищного фонда и коммунального хозяйства может быть выражено в снижении износа основных фондов до 30%.

ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ

В диссертации обобщены результаты исследований, полученных автором в течение многолетнего периода работы по проблемам технологии и организации ремонтно-строительных работ, а также формирования системы управления жилищной недвижимостью. Выполнено комплексное исследование, которое включает в себя этапы решения поставленных задач - от разработки теоретических и методологических основ до практических рекомендаций и внедрения.

Проведенные исследования позволили сделать следующие выводы: 1. Анализ современного состояния жилищного фонда России показывает, что проблема его реформирования и развития является приоритетной и требует разработки методологических и теоретических основ формирования системы организации содержания и управления развитием жилой недвижимости. В работе обоснованы теоретические и методологические цели, принципы и условия организации эксплуатации и воспроизводства объектов недвижимости за счет обеспечения ее сохранности и активации процессов обновления путем совершенствования технологии и организации ремонтно-строительных работ.

Приоритетное место в комплексе воспроизводственных мероприятий при обновлении жилищного фонда на обозримую перспективу должна занимать модель с акцентом на реконструкцию, модернизацию и капитальный ремонт.

2. На величину затрат текущего и капитального ремонтов здания, реконструкцию, модернизацию и его техническое обслуживание прямое влияние оказывают темпы физического износа. Эксплуатационные затраты в общей сумме затрат, рассчитанных на весь жизненный цикл объекта жилой недвижимости, могут иметь важное значение. Для повышения эффективности эксплуатации жилищного фонда и предоставления коммунальных услуг использован системный подход и разработаны мероприятия для достижения поставленных целей.

3. Разработаны методологические и методические положения по оптимизации материально-технических, трудовых и финансовых ресурсов при осуществлении обновления существующей застройки с применением системы стоимостной оценки инженерных решений на стадии проекта. Затраты на эксплуатацию объекта жилой недвижимости и обеспечение его ресурсами необходимо учитывать на стадии проектирования. При этом отдельные комплексы задач и программ целесообразно рассматривать как отдельные проекты, используя подход, основанный на методах управления проектами.

4. Успешный опыт развитых стран свидетельствует об эффективности управленческой деятельности. Необходима разработка соответствующих методик и практических рекомендаций для реализации концепции управления недвижимостью в условиях России. Автором выявлены закономерности и сформулирована стратегическая направленность управленческой деятельности, которая заключается в активизации организационно-технических мер по обеспечению сохранности и воспроизводства объектов недвижимости, изменяющих параметры их жизненного цикла.

5. Предложенная концепция организации управления недвижимостью с выбором в качестве основной структуры управляющей компании на муниципальном уровне представляет собой реализацию системного подхода к созданию, эксплуатации, содержанию и развитию жилой недвижимости. Такой подход включает все виды планирования (стратегическое, тактическое и оперативное) процесса функционирования недвижимости, а также мероприятия, связанные с проведением всего комплекса организационно-технических, экономических и правовых экспертиз недвижимого имущества, обеспечивающих получение максимального эффекта в результате обеспечения устойчивого развития объектов недвижимости. Реализация концепции предполагает решение жилищной проблемы как одно из главных направлений социальной защищенности населения.

6. Разработаны и внедрены методические рекомендации по ремонтно-строительной политике управляющей компании, позволяющие представить процесс обновления недвижимости с позиций комплексного и системного подхода, и на этой основе выбрать наиболее эффективные методы организации работ по реконструкции, капитальному ремонту и модернизации.

Результаты исследований показывают, что для реализации деятельности управляющей компании необходимы: планирование мероприятий и средств для их осуществления; контроль и регулирование эксплуатационных работ, оперативное изменение в организации технологических процессов.

7. На основе выполненных теоретических исследований поведения объектов недвижимости на различных этапах жизненного цикла разработана методика и алгоритм моделирования выполнения работ на основе агрегированных матрично-

сетевых моделей, адекватных современным представлениям о закономерностях развития недвижимости.

Предложен алгоритм оптимизации выполнения работ, включающий в себя аналитические, стохастические и эвристические подходы, осуществлена практическая реализация методических рекомендаций по расчету и оптимизации расписаний работ на основе программного комплекса «CGMP».

8. Проведенные автором исследования показали, что стратегия развития ЖКК на муниципальном уровне является одним из способов расширенного воспроизводства, позволяющего достичь заданных параметров.

Сформулированы требования к стратегии развития жилищно-коммунального комплекса и управляющих компаний на примере концепции и программы развития жилищно-коммунального комплекса Воронежской области и представлена логическая модель формирования стратегии развития ЖКК муниципального образования.

9. Разработаны программные блоки развития ЖКК на основе декомпозиции целей ее развития, в составе которых выделены методы организации деятельности по эксплуатации и управлению недвижимостью. Даны научное обоснование и практическая целесообразность разработанных автором теоретических, методологических положений и методических рекомендаций, что подтверждается результатами внедрения.

Список публикаций, в которых отражены основные положения

диссертации

Монографии, учебные пособия

1. Мищенко, В.Я. Организация содержания и обновления объектов жилищного комплекса: теория и практика / В.Я. Мищенко. - Воронеж : Изд-во ВГУ, 2003. - 19 п.л. (Лично автором выполнено 19 п.л.).

2. Мищенко, В.Я. Проблемы содержания и обновления жилищного фонда: Монография./ ВЛ. Мищенко / ВГАСУ. - Воронеж, 2004. - 8,6 пл. (Лично автором выполнено 8,6 пл.).

3. Мищенко, ВЛ. Организационно - технологическое проектирование в условиях реконструкции действующих предприятий / С.А. Барканов, ВЛ.Мищенко, Б.Е. Са-даков ; ВПИ. - Воронеж, 1991.-5,1 пл. (Лично автором выполнено 1,8 пл.).

4. Мищенко, В.Я. Моделирование и автоматизация организационно-технологического проектирования строительного производства / В.Я. Мищенко, СА Бар-калов, П.Н. Курочка ; ВГАСА. - Воронеж, 1997. - 7,6 п.л. (Лично автором выполнено 2,5 пл.).

5. Мищенко, В.Я. Исследование и разработка финансово-кредитных механизмов реализации стратегий управления недвижимостью: Монография в 2-х томах / А.Н. Волков, П.Г. Грабовый, Н.Ю. Яськова и др. - М., «Содружество», 2002. -25,7 пл. (Лично автором выполнено 3,2 пл.).

6. Мищенко, В.Я. Архитектурное материаловедение: лабораторный практикум / В.Я. Мищенко, А.А. Суслов, О.А. Чернушкин ; ВГАСУ. - Воронеж, 2003. - 14,1 пл. (Лично автором выполнено 4,2 п.л.).

7. Мищенко, В Л. Экономические методы управления имущественным комплексом : учеб. пособие / ВЛ. Мищенко, Н.И. Трухина, O.K. Мещерякова; ВГАСУ. - Воронеж, 2003. - 7,4 пл. (Лично автором выполнено 3,2 пл.).

8. Мищенко, ВЛ. Реконструкция и обновление сложившейся застройки города: Учебник для вузов. / ВЯ. Мищенко - М.: АСВ, 2004. 55 пл. (Лично автором выполнено 5,5 пл.). (В печати)

Статьи в журналах, сборниках научных трудов и в других изданиях

9. Мищенко, ВЛ. Автоматизация организационно-технологического планирования работы бригад, как фактор ресурсосбережения в строительстве / ВЛ. Мищенко, П.Н. Курочка, С.А Баркалов // Ресурсосбережение на основе обеспечения качества и долговечности строительных объектов: Межвуз. сб. науч. тр. / Йошкар-Ола, 1991. - 0,3 пл. (Лично автором выполнено 0,1 п.л.).

Ю.Мищенко, ВЛ. Моделирование и автоматизация организационно-техно логического проектирования в строительстве с использованием информационно-экспертных систем / В.Я. Мищенко, П.Н. Курочка, СА. Баркалов // 3 между-нар. симп. "Реконструкция Санкт-Петербург-2005". - СПб, 1994, часть 5. -0,75 п.л. (Лично автором выполнено 0,3 п.л.).

П.Мищенко, В.Я. Оценка организационно-технологического уровня строительной продукции / ВЛ. Мищенко, П.Н. Курочка, С.А Баркалов // 3 междунар. симп. "Реконструкция Санкт-Петербург-2005". - СПб, 1994, часть 2. - 0,6 пл. (Лично автором выполнено 0,4 п.л.).

12. Мищенко, В Л. Вариационное представление задачи календарного планирования строительного производства / ВЛ. Мищенко, П.Н. Курочка, С.А. Баркалов // Известия Вузов «Строительство» - Новосибирск, 1995, №12. - 0,7 пл. (Лично автором выполнено 0,3 п.л.).

13. Мищенко, В.Я. Агрегированно-вариационная модель календарного планирования строительного производства / В Л. Мищенко, П.Н. Курочка, СА. Баркалов // Известия Вузов «Строительство» - Новосибирск, 1997, №4. - 0,7 п.л. (Лично автором выполнено 0,3 п.л.).

14. Мищенко, ВЛ. Использование информационных технологий в инженерной подготовке реконструкции и капитального ремонта зданий и сооружений / В.Я. Мищенко, Д.И. Емельянов // Высокие технологии в экологии: Сб. тр. 3-ей международной конференции - Воронеж, 2000. - 0,3 п.л. (Лично автором выполнено 0,2 пл.).

15. Мищенко, В.Я. Моделирование и оптимизация в календарном планировании / ВЛ. Мищенко, Д.И. Емельянов // Актуальные проблемы технологии, организации и управления строительным производством : Сб. науч. тр. - Воронеж, 2000. -0,7 пл. (Лично автором выполнено 0,5 пл.).

16. Мищенко, В.Я., Рябов СИ., Артемьев Д.А., Емельянов Д.И. Программные методы и средства планирования и управления проектами / ВЛ. Мищенко, Д.И. Емельянов, СИ. Рябов, Д.А. Артемьев // Актуальные проблемы технологии, организации и управления строительным производством : Сб. науч. тр. - Воронеж, 2000. - 0,4 п.л. (Лично автором выполнено 0,3 п.л.).

17. Мищенко, В Л. Построение математической модели теплопроводности составных ограждающих конструкций и ее решение / ВЛ. Мищенко, Э.В. Сазонов, ПЛ. Головинский, Э.В. Атаманов // Актуальные проблемы технологии, организации и управления строительным производством : Сб. науч. тр. - Воронеж, 2000. - 0,4 п.л. (Лично автором выполнено 0,1 п.л.).

18. Мищенко, В.Я. Некоторые особенности технической экспертизы зданий, построенных в послевоенный период / В.Я. Мищенко, Б.К. Немчинов, Р.Ю. Мясищев // Актуальные проблемы развития инвестиционно - строительной сферы России :

Сб. науч. тр., посвященный 80-летию Московского государственного строительного университета - М, 2001. - 0,25 пл. (Лично автором выполнено ОД пл.).

19. Мищенко, В.Я. Применение математических методов в задачах организации работ по управлению недвижимостью / В.Я. Мищенко, Емельянов Д.И. // Актуальные проблемы развития инвестиционно-строительной сферы России: Сб. науч. тр. МГСУ - М., 2001. - 0,6 пл. (Лично автором выполнено 0,4 пл.).

20. Мищенко, ВЛ. Общие принципы построения календарных планов на основе мат-рично-сетевых моделей / ВЛ. Мищенко, Д.И. Емельянов // Строительство и недвижимость. Актуальные проблемы экономики, управления, технологии: Межвуз. сб. науч. тр. ВГАСУ. - Воронеж, 2001. - 0,4 пл. (Лично автором выполнено 0,3 п.л.).

21. Мищенко, В.Я. Математические методы оптимизации календарных планов, построенных на основе матрично-сетевых моделей / В.Я. Мищенко, Д.И. Емельянов // Актуальные проблемы развития инвестиционно - строительной сферы : Сб. науч. тр. МГСУ. - М., 2002. -1,25 пл. (Лично автором выполнено 1,0 пл.).

22. Мищенко, В.Я. Методы решения задач календарного планирования на основе композиционных матрично-сетевых моделей / ВЛ. Мищенко, Д.И. Емельянов // Известия Вузов «Строительство». - Новосибирск, №5 2002. - 0,4 пл. (Лично автором выполнено 0,3 пл.).

23. Мищенко, ВЛ. Основы формирования и развития рыночного механизма в сфере воспроизводства жилищного фонда / ВЛ. Мищенко, ВЛ. Осташко // Недвижимость: экономика, управление. - М., 2002. №1. - 0,3 п.л. (Лично автором выполнено 0,15 пл.).

24. Мищенко, В.Я. Стратегия оптимизации распределения ресурсов в решении задач организации работ по управлению недвижимостью / В.Я. Мищенко // Проблемы и перспективы формирования региональных экономических стратегий : Сб. материалов 1-ой международной научно-практической конференции 18-19 декабря 2002 года - Пенза, 2002. - 0,15 п.л. (Лично автором выполнено 0,15 п.л.).

25. Мищенко, В.Я. Роль судебно-строительной экспертизы в системе профессионального управления недвижимостью / ВЛ. Мищенко, Р.Ю. Мясищев, Ю.В. Мясищев // Материалы 1-ой международной конференции «Строительство и недвижимость: судебная экспертиза и оценка» - Прага, 2003. - 0,8 п.л. (Лично автором выполнено 0,8 п.л.).

26. Мищенко, В.Я. Правовые аспекты организации управления недвижимостью в едином комплексе мер ее развития / ВЛ. Мищенко // Материалы 1-ой международной конференции «Строительство и недвижимость: судебная экспертиза и оценка» - Прага, 2003. - 0,75 п.л. (Лично автором выполнено 0,75 п.л.).

27. Мищенко, В.Я. Организации работ по управлению недвижимостью на основе стратегии оптимизации распределения ресурсов / ВЛ. Мищенко // Проблемы устойчивого функционирования, экспертирования и развития региональных производственных систем : Материалы международной научно-практической конференции. - Пенза. 2003. - 0,35 п.л. (Лично автором выполнено 0,35 п.л.).

28. Мищенко, В.Я. Стратегии развития городского жилищного фонда в рыночных условиях регионов России / ВЛ. Мищенко // Проблемы устойчивого функционирования, экспертирования и.-развития, региона пьньгу произведет-

венных систем : Материалы международной научно-практической конференции. - Пенза. 2003. - 0,35 п.л. (Лично автором выполнено 0,35 п.л.).

29. Мищенко, В.Я. Особенности технологии и организации СМР при завершении строительства объектов после длительной консервации / В.Я. Мищенко // Научный вестник ВГАСУ. Серия: Дорожно-транспортное строительство. Выпуск № 1. -Воронеж, 2003. - 0,4 п.л. (Лично автором выполнено 0,4 п.л.).

30. Мищенко, В.Я. Пути снижения инвестиционного риска при реализации крупных проектов / В.Я. Мищенко, Д.И. Емельянов // Высокие технологии в экологии : Труды 6-ой международной научно-практической конференции 21-23 мая 2003 -Воронеж, 2003. - 0,15 пл. пл. (Лично автором выполнено 0,15 пл.).

31. Мищенко, В.Я. Формирование рыночных механизмов профессионального управления объектами жилищной недвижимости / В.Я. Мищенко // Реформа ЖКХ - М. : 2004, №3. - 0,9 п.л. (Лично автором выполнено 0,9 п.л.).

32. Мищенко, В.Я. Формирование стратегии развития городского жилищного фонда в рыночных условиях / ВЛ. Мищенко // Организатор производства.-Пенза, 2004, №1 (6). - 0,35 пл. (Лично автором выполнено 0,35 пл.).

33. Мищенко, В.Я. Характеристика системных свойств объектов недвижимости / В.Я. Мищенко // Актуальные проблемы строительства и недвижимости : Межвуз. сб. науч. тр. - Воронеж, 2004. - 0,35 п.л. (Лично автором выполнено 0,35 п.л.).

34. Мищенко, В.Я. Оптимизация распределения ресурсов в задачах по созданию и содержанию объектов недвижимости / В.Я. Мищенко, Д.И. Емельянов // Актуальные проблемы строительства и недвижимости : Межвуз. сб. науч. тр. - Воронеж, 2004. - 0,4 п.л. (Лично автором выполнено 0,3 п.л.).

35. Мищенко, В.Я. Проблемы незавершенного строительства в социальной сфере города Воронежа / В.Я. Мищенко, Е.П. Горбанева // Актуальные проблемы строительства и недвижимости : Межвуз. сб. науч. тр. - Воронеж, 2004. - 0,3 п.л. (Лично автором выполнено 0,2 п.л.).

36. Мищенко, В.Я. Проблемы санации жилых домов первого и второго периодов массового и индустриального домостроения / В.Я. Мищенко, Е.П. Горбанева // Образование, наука, производство и управление в XXI веке: Сб. тр. международной науч. конференции. - Старый Оскол, 2004. - 0,25 пл. (Лично автором выполнено 0,15 п.л.).

37. Мищенко, В.Я. Способы оптимизации использования ресурсов при реализации инвестиционных проектов / В.Я. Мищенко, Д.И. Емельянов, Е.Г. Аноприенко // Высокие технологии в экологии : Труды 7-ой международной научно-практичес-кой конференции 19-21 мая 2004 г.- Воронеж, 2004. - 0,45 пл. (Лично автором выполнено 0,25 пл.).

38. Мищенко, В.Я. Формирование рыночных механизмов реформирования жилищно-коммунального комплекса на региональном уровне / Мищенко, В.Я. //Известия Тульского гос. университета, серия «Строительство, архитектура и реставрация». - Тула, 2004, №8. - 0,75 п.л. (Лично автором выполнено 0,75 п.л.).

39. Мищенко, В.Я. Роль реконструкции и модернизации в системе обеспечения сохранности и воспроизводства объектов недвижимости / Мищенко, В.Я. //Известия Тульского гос. университета, серия «Строительство, архитектура и реставрация». - Тула, 2004, №8. - 0,5 п.л. (Лично автором выполнено 0,5 п.л.).

40. Мищенко, В.Я. Концепция и комплексная программа реформирования регионального жилищного комплекса / В.Я. Мищенко // Недвижимость: экономика, управление. - М., 2004, №9-10. - 0,5 п.л. (Лично автором выполнено 0,5 п.л.).

41. Мищенко, В.Я. Пространственно-экономическое развитие городской недвижимости: теория и практика / В.Я. Мищенко, П.Г. Грабовый, А.М. Бучулаев // Недвижимость: экономика, управление. - М., 2004, №9-10. -1,2 п.л. (Лично автором выполнено 0,4 п.л.).

42. Мищенко, В.Я. Обеспечение сохранности жилищного фонда города / В.Я. Мищенко // Промышленное и гражданское строительство. - М., 2004, №11.- 0,3 п.л. (Лично автором выполнено 0,4 п.л.).

43. Мищенко, В.Я. Роль реконструкции и модернизации в системе обеспечения сохранности и воспроизводства объектов недвижимости / В.Я. Мищенко, Е.П. Гор-банева // Научный вестник ВГАСУ. Серия: Дорожно-транспортное строительство. Выпуск №2. - Воронеж, 2004. - 0,4 пл. (Лично автором выполнено 0,4 п.л.).

Подл, в печать 17.10.04 г. Формат 60x84 1/16. Бумага для множит, аппаратов. Уч.-изд. л. -1,0 Усл.-печ. л. -1,25. Тираж 100 экз. Заказ №509

Отпечатано в отделе оперативной полиграфии Воронежского государственного архитектурно-строительного университета. 394006, Воронеж, ул. 20-летия Октября, 84.

Н99 72

РНБ Русский фонд

2005-4 17195