автореферат диссертации по информатике, вычислительной технике и управлению, 05.13.10, диссертация на тему:Разработка моделей управления объектами недвижимости университетского комплекса

На правах рукописи

Юшин Геннадий Дмитриевич

РАЗРАБОТКА МОДЕЛЕЙ УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ УНИВЕРСИТЕТСКОГО КОМПЛЕКСА

Специальность 05.13.10 — Управление в социальных и экономических системах

АВТОРЕФЕРАТ

Диссертации на соискание ученой степени кандидата технических наук

Воронеж 2006

Работа выполнена в ГОУВПО Воронежский государственный архитектурно — строительный университет

Научный руководитель Официальные оппоненты

Ведущая организация

доктор технических наук, профессор Суровцев Игорь Степанович

доктор технических наук, профессор Цыганов Владимир Викторович

кандидат физико-математических наук, доцент Азарнова Татьяна Васильевна

Тверской государственный технический Университет (г.Тверь)

Защита состоится « 8 » декабря 2006 г. в 16-00 часов на заседании диссертационного совета Д 212.037.03 при Воронежском государственном техническом университете по адресу: 394026, г. Воронеж, Московский проспект, 14, конференц-зал.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Воронежского государственного технического университета.

Автореферат разослан « 8 » ноября 2006 г.

Ученый секретарь диссертационного соврт Родионов О.В.

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы. Недвижимость отличает продолжительный срок жизни. Основной особенностью объекта недвижимости является то, что данный объект может приносить владельцу доход на протяжении всего жизненного цикла. Владелец недвижимости стремится получить как можно более высокий доход за более продолжительное время. Доход от сдачи в аренду помещений собственник может получать в течение всего периода владения недвижимостью. Доход от продажи объекта недвижимости, независимо от этапа ее жизненного цикла (кроме сноса), может быть получен владельцем на любом этапе. Получение дохода связано с затратами на поддержание или же создание новых потребительских свойств объекта недвижимости. Известно, что затраты на содержание объекта в течение всего жизненного цикла в общем составляет 15-20% от его первоначальной стоимости.

В настоящее время государственные учебные заведения высшего профессионального образования представляют собой значительные комплексы объектов недвижимости, находящиеся в доверительном управлении администраций данных образовательных структур. Учитывая, что образовательным учреждениям предоставлено право осуществления обучения на коммерческой основе, возникает проблема определения вариантов развития (оснащения) объектов недвижимости университетского комплекса, способного увеличить совокупный доход от образовательной деятельности.

При этом в процессе обоснования вариантов объемов финансирования в рамках инвестиций в недвижимость анализируются объемы планируемых затрат, составляется прогноз денежных поступлений от владения и распоряжения недвижимостью. Такой анализ на современном этапе проводится только для одного объекта, а не для комплекса, в котором для каждого объекта (или даже его составной части) может быть использован различный вариант развития.

Таким образом, актуальность темы диссертационной работы определяется необходимостью разработки новых подходов к созданию моделей выбора вариантов развития объектов (или их составных частей) недвижимости университетского комплекса, обеспечивающих максимальный доход от использования всего имущественного комплекса.

Основные исследования, получившие отражение в диссертации, выполнялись по планам научно-исследовательских работ:

о МНТП «Архитектура и строительство» 2001-2002 г.г.- №5.15; о грант РФФИ «Гуманитарные науки»: «Разработка оптимизационных моделей управления распределением инвестиций на предприятии по видам деятельности» № ГОО-3.3-306; о госбюджетная научно — исследовательская работа «Разработка и совершенствование моделей и механизмов внутрифирменного управления».

Цель и постановка задач исследования. Целью диссертационного исследования является разработка моделей выбора вариантов развития

объектов (или их составных частей) недвижимости университетского комплекса.

Достижение цели работы потребовало решения следующих основных

задач:

1. Проанализировать существующие методы оценки объектов недвижимости.

2. Предложить модель управления объектом недвижимости с учетом его делимости.

3. Разработать модель управления комплексом объектов недвижимости на условиях самофинансирования.

4. Построить модель выбора вариантов развития объектов университетского комплекса с учетом предпочтений пользователей образовательных услуг.

5. Доказать условия использования смешанных стратегий при выборе типов образовательных программ в случае существования двух образовательных программ и возможности реализации варианта самой дешевой из образовательных программ.

Методы исследования. В работе использованы методы моделирования организационных систем управления, системного анализа, математического программирования.

Научная новизна. В диссертации получены следующие результаты, характеризующиеся научной новизной:

1. Модель управления объектом недвижимости с учетом его делимости, отличающаяся тем, что объект недвижимости можно' разбить на части, определенные комбинации которых рассматриваются как отдельные объекты со своими вариантами развития. Данная модель позволяет определить стратегию развития каждой из частей объекта, приносящую максимум дохода собственнику.

2. Модель управления комплексом объектов недвижимости на условиях самофинансирования, отличающаяся тем, что доходы, получаемые от одного или нескольких объектов, могут быть использованы для реализации более эффективных вариантов развития других объектов, обеспечивающих максимизацию дохода собственника.

3. Модель выбора вариантов развития объектов университетского комплекса, отличающаяся учетом предпочтений пользователей образовательных услуг и позволяющая планировать развитие объектов недвижимости, увеличивающих доход собственника.

4. Сформулированы условия использования смешанных стратегий при выборе типов образовательных программ в случае существования двух образовательных программ и возможности реализации варианта одной из самых дешевых образовательных программ.

Достоверность научных результатов. Научные положения, теоретические выводы и практические рекомендации, включенные в диссертационное исследование, подтверждены расчетами на примерах, производственными экспериментами и многократной проверкой при внедрении в практику управления.

Практическая значимость и результаты внедрения. На основании выполненных автором исследований созданы модели, позволяющие осуществлять выбор вариантов развития комплекса объектов недвижимости с учетом делимости каждого объекта на составные части, возможностей самофинансирования и учетом предпочтений пользователей образовательных услуг.

Использование разработанных в диссертации моделей и механизмов позволяет многократно применять разработки, тиражировать их и осуществлять их массовое внедрение с существенным сокращением продолжительности трудозатрат и средств.

Созданные модели используются в практике выбора вариантов развития объектов университетского комплекса ГОУ ВПО Воронежский государственный архитектурно-строительный университет, ГОУ ВПО Северо-Кавказский государственный технический университет, ГОУ ВПО Ульяновский государственный университет, ГОУ ВПО Орловский государственный университет.

Модели, алгоритмы и механизмы включены в состав учебного курса: «Управление проектами», читаемого в Воронежском государственном архитектурно — строительном университете.

На защиту выносятся следующие положения:

Модель управления объектом недвижимости с учетом его делимости.

Модель управления комплексом объектов недвижимости в условиях самофинансирования.

Модель выбора вариантов развития объектов университетского комплекса с учетом предпочтений пользователей образовательных услуг.

Доказательство условий существования смешанных стратегий при выборе типов образовательных программ в случае существования двух образовательных программ и возможности реализации варианта одной из самых дешевых образовательных программ.

Апробация работы.

Основные результаты исследований и научных разработок докладывались и обсуждались на следующих конференциях: международная научная конференция «Современные проблемы прикладной математики и математического моделирования» (Воронеж 2005г.); международные научные конференции «Современные сложные системы управления» (Тула, 2004г., Краснодар-Воронеж-Сочи 2005г.); Всероссийская научно-техническая конференция «Информационные технологии» (г.Воронеж, 2005г.); международная конференция «Системные проблемы надежности, качества, информационных и электронных технологий» (Москва-Сочи, Радио и связь, 2004г.); международная конференция «Системные проблемы качества, математического моделирования, информационных и электронных технологий» (Москва-Сочи, 2003г.); 1-ая международная конференция по проблемам строительства и энергетики «Социально-экономические и экологические проблемы горной промышленности, строительства и энергетики» (Тула, 2003г.); 60 — 62-я научно-технические конференции по проблемам архитектуры и строительных наук (Воронеж, ВГАСУ,2004-

з

2006г.г.)

Публикации. По теме диссертации опубликовано 16 печатных работ, в том числе 4 работы, опубликованные в изданиях, рекомендованных ВАК РФ.

Личный вклад автора в работах, опубликованных в соавторстве, состоит в следующем:

В работах [3], [7], [10] автору принадлежит модель управления объектом недвижимости с учетом его делимости; в работах [5], [8], [14], [15] автору принадлежит модель управления комплексом объектов недвижимости на условиях самофинансирования; в работах [1], [4], [12], [13], [16] автору принадлежит модель выбора вариантов развития объектов университетского комплекса с учетом предпочтений пользователей образовательных; в работах [3], [6], [9], [11] автору принадлежит доказательство условий использования смешанных стратегий при выборе типов образовательных программ в случае существования двух образовательных программ и возможности реализации варианта одной из самых дешевых образовательных программ.

Объем и структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка и приложений. Она содержит 130 страниц основного текста, 10 рисунков, 71 таблицу и 4 приложения. Библиография включает 152 наименования.

Во введении обосновывается актуальность, описывается цели и задачи исследования, научная новизна и практическая значимость.

В первой главе отмечается, что объекты недвижимости представляют собой сложные инженерные сооружения с длительным жизненным циклом. Понятно, что в процессе своего функционирования объекты недвижимости нуждаются в проведении работ по их содержанию. В зависимости от наполнения и качества этих работ зависит способность сохранения объектом своих функциональных свойств и срок его полезного использования. Владелец недвижимости заинтересован в получении постоянного, как можно большего дохода от объекта недвижимости. Это требует вложения определенных средств, направленных на содержание объекта недвижимости или же на придание ему новых потребительских свойств, позволяющих увеличить возможный доход. Возникает проблема выбора оптимальной стратегии управления объектом или портфелем (группой объектов) недвижимости, заключающаяся в том, что для каждого объекта необходимо определить возможные варианты дальнейшего использования, увеличивающих совокупный доход владельца.

Существующие методы оценки объектов недвижимости и методы управления портфелем недвижимости направлены на непосредственную оценку имеющегося объекта недвижимости и перспектив его включения в портфель недвижимости. В процессе определения стратегии для развития объекта недвижимости необходимо учитывать особенности функционального использования этих объектов. Особенно это касается объектов недвижимости университетского комплекса, призванного обеспечить реализацию определенного набора образовательных программ, представляющих общественный интерес.

Выбор реализуемых данным учебным заведением образовательных программ зависит от предпочтений потребителей, а от портфеля реализуемых программ зависят возможные варианты оснащения различных частей (аудиторного фонда) объектов недвижимости университетского комплекса. Следовательно, необходимо разработать комплекс моделей управления объектом недвижимости с учетом его делимости. При этом объект недвижимости можно разбить на части, определенные комбинации которого рассматриваются как отдельные объекты со своими вариантами развития с учетом предпочтений пользователей образовательных услуг.,

Во второй главе рассматривается задача определения вариантов развития для всех объектов недвижимости, обеспечивающих максимальность суммарной рыночной стоимости при ограниченных средствах на реализацию вариантов развития.

Дана математическая формулировка задачи. Выделены две задачи. Задача 1 заключается в максимизации суммарной рыночной стоимости

л(*)=1Х>- , (1)

'.У

При условии того, что для каждого объекта недвижимости выбирается один и только один вариант запишется в виде

/ = 1Я (2)

/

здесь х д— 1, если для /"-го объекта выбран у-ый вариант развития, х 0= 0 в противном случае.

При ограничении на величину имеющихся средств на развитие принимает вид: • х^ ^ В. (3)

'.У

Другим источником увеличения средств на развитие являются кредитные средства. Будем предполагать, что кредит берется на рассматриваемый период, а величина кредитной ставки развития р. Обозначим величину кредита через у. Тогда возникает задача вида:

Задача 2. Определить величину кредита и варианты развития всех объектов, максимизирующие суммарную рыночную стоимость объектов недвижимости при ограничениях на имеющиеся финансовые ресурсы с учетом кредитных средств.

В математической постановке задача заключается в максимизации

А^.у^АЮ-й + ЮУ , (4)

при ограничениях Х*«/"!» 1=1,и и В(х)£В + у. (5)

j

На практике довольно часто имеет место промежуточная ситуация. А именно: объект недвижимости можно разбить на части, определенные комбинации которых можно рассматривать как отдельные объекты со своими вариантами развития. Так, например, на рис.1 представлен участок, который естественным образом разбит на четыре участка А, В,, С и Д. Каждый из этих участков можно рассматривать как отдельный объект недвижимости.

5

А В

С Д

Рис. 1. Разбиение объекта недвижимости на части Пусть в качестве отдельных объектов недвижимости можно рассматривать также объединенные участки (АВ), (СД) и (ВД), и, наконец, весь объект (АВСД), как единое целое.

Возможные варианты можно представить в виде иерархической структуры (сети), пример которой приведен на рис.2.

Рис. 2. Возможные комбинации частей объекта

Выходами сети являются неделимые участки недвижимости, входом — весь объект недвижимости, как единое целое, а промежуточные вершины соответствуют допустимым вариантам объединения участков. Отметим, что не все варианты в этой сети совместимы. Очевидно, что на любом пути, соединяющем вход с одним их выходов, можно выбрать только один вариант. Далее два варианта, принадлежащие различным путям, не могут иметь общих участков. Например, если выбран вариант (А, В) в сети рис.2, то не может быть выбран вариант ВД, поскольку эти варианты содержат общий участок В. Наша задача заключается в выборе оптимального варианта развития объекта в зависимости от величины средств на развитие.

Примем, что для каждого участка, включая объединенные участки, заданы варианты их развития. Каждый вариант характеризуется затратами на его реализацию и величиной рыночной стоимости. Пронумеруем все участки, включая объединенные (см. рис. 2, номера указаны в квадратных скобках у соответствующих вершин). Опишем алгоритм определением оптимального варианта развития объекта недвижимости. Обозначим а^ — рыночную стоимость ¿-го варианта развития ¡-го участка, в^ - затраты на реализацию этого варианта.

1 шаг. Рассматриваем объединенные участки второго уровня (снизу) иерархической структуры рис. 2.

Для каждого объединенного участка решаем задачу определения оптимальных вариантов развития входящих в него участков при различных уровнях финансирования. Рассмотрим алгоритм решения на примере объединенного участка (А,В). В табл. 1 приведены варианты развития участков А, В и объединенного участка (А,В). Верхнее число в клетках таблицы соответствует рыночной стоимости варианта, а нижнее — затратам на его реализацию.

Определяем оптимальные варианты развития комплексного участка, состоящего из двух участков А и В, которые рассматриваются независимо. Варианты развития участков А, В и объединенного участка (А,В). Таблица 1

Варианты 1 2 3

А 7/3 9/6 4/2

В 3/1 5/2 8/5

(А, В) 13/5 18/8 14/10

Для этого формируем табл. 2, в клетках которой представлены различные комбинации вариантов развития участков А и В.

Варианты развития участков А и В. Таблица 2

8/5 15/8 17/11 12/11

5/2 12/5 14/8 9/4

3/1 10/4 12/7 7/3

в 7/3 9/6 4/2

На основе табл. 2 формируем табл. 3 оптимальных вариантов.

Оптимальные варианты развития. Таблица 3

№ 1 2 3 4 5

\ 1 10 12 15 17

Ъ 3 4 5 8 11

Поясним, как формируется эта таблица.

Для каждой величины затрат определяется вариант с максимальной рыночной стоимостью. При этом оставляем только Парето-оптимальные варианты, а все доминируемые варианты отбрасываем. Так, например, вариант У=14, Z=8 исключаем, поскольку он доминируется вариантом У=12, Ъ-5. Добавляем к полученным вариантам варианты развития объединенного участка (А,В), опять же исключая доминируемые варианты. В результате получаем все оптимальные варианты развития комплексного участка (А,В) (табл. 4).

Оптимальные варианты развития комплексного участка (А,В)- Таблица 4

№ 1 2 3 4

1 10 13 18

г5 3 4 5 8

Заметим, что число вариантов уменьшилось. При этом вариант У=12, из табл. 3 заменен на Парето-оптимальный вариант У=13, Z=5; вариант У=15, из табл. 3 заменен на Парето-оптимальный вариант У=18, Z=S; вариант У=17, 21=11 из табл. 3 вообще исключен, поскольку он доминируется вариантом У -18, Окончательно получаем, что варианты 1 и 2 табл. 4 соответствуют независимому развитию участков А и В, а варианты 3 и 4 табл. 4 соответствуют развитию объединенного участка (А, В), как единого целого.

Подобным образом можно получить оптимальные комплексные варианты развития объединенных участков (В, Д) и (С, Д).

2 шаг. Переходим на следующий уровень. Рассмотрим алгоритм построения комплексных оптимальных вариантов на этом уровне на примере объединенного участка (А, В, Д).

Здесь возможны два варианта: первый вариант представляет собой объединение комплексного участка (А, В) и участка Д, а второй — объединение комплексного участка (В, Д) и участка А.

I шаг. Определяем оптимальные варианты развития комплексного участка (А, В) и участка Д. Все возможные варианты приведены ниже в табл. 5.

Варианты развития комплексного участка. Таблица 5

6/3 10/6 16/7 19/8 24/11

5/2 9/5 15/6 18/7 23/10

Д 4/3 10/4 13/5 18/8

На основе табл. 5 определяем оптимальные варианты развития участков (А, В) и Д (табл. 6).

Оптимальные варианты развития участков (А, В) и Д. Таблица 6

№ 1 2 3 4 5 6

\ 9 15 18 19 23 24

ъ 5 6 7 8 10 11

II шаг. Определяем оптимальные варианты развития участка (В, Д) и участка А.

Все возможные варианты приведены ниже в табл. 7.

комплексного

Варианты развития комплексного участка (В, Д) и А. Таблица 7

7/6 14/9 23/10 11/8

4/3 11/6 20/7 8/5

^—А 7/3 16/4 4/2

На основе табл.7 определяем оптимальные варианты развития комплексного участка (Д, В) и А (табл. 8).

Оптимальные варианты развития комплексного участка (Д,В) и А. Таблица 8

№ 1 2 3 4

\ 8 11 20 23

Ъ 5 6 7 10

Итак, мы имеем оптимальные варианты развития комплексных участков (А,В) и Д(табл.б) и комплексных участков (ВД) и А(табл.8). На основе объединения этих двух таблиц формируем оптимальные варианты развития комплексного участка (А, В, Д) (табл.9).

Оптимальные варианты развития комплексного участка (А, В, Д). Таблица 9

№ 1 2 3 4 5

\ 10 15 20 23 24

Ъ 5 6 7 10 11

Заметим, что в зависимости от величины финансирования деление комплексного участка на участки получается различным.

В случае 2=5 оптимальным вариантом является развитие участка (А, В, Д) как единого целого. В случае 2=6 все три участка А, В и Д развиваются независимо.

В случае 2=7 участки В и Д рассматриваются как единый (объединенный) участок, а участок А развивается независимо.

Случай 2=10 аналогичен случаю 2=7 с той разницей, что объединенный участок (В, Д) развивается по второму варианту.

Для случая 2=10 имеется еще одно оптимальное решение, когда участок Д развивается независимо (по первому варианту), а участки А и В развиваются как единое целое по второму варианту.

Наконец, при 2=11, также как и в случае 2=10, участок Д развивается независимо (но по второму варианту), а объединенный участок (А, В) развивается по второму варианту как единое целое.

Аналогичным образом определяются оптимальные варианты развития комплексного участка ВСД.

3 шаг. Переходим к определению оптимальных вариантов развития всего объекта, рассматриваемого как комплексный участок (А, В, С, Д).

Сначала формируем оптимальные варианты развития комплексного участка (А, В, Д) и участка С. Возможные варианты развития приведены в табл.10.

Таблица! 0

9/3 19/8 24/9 29/10 32/13 33/14

6/2 16/7 21/8 26/9 29/12 30/13

С 10/5 15/6 20/7 23/10 24/12

На основе табл.10 составляем оптимальные варианты развития комплексного участка (А,В,Д) и участка С.

Оптимальные варианты для участка (А,ВД) и С. Таблица 11

• м 1 2 3 4 5 6

\ 16 21 26 29 32 33

ъ 7 8 9 10 13 14

Аналогичным образом определяем оптимальные варианты развития комплексного участка (В,С,Д) и участка А. В табл.12 приведены эти оптимальные варианты, а также возможные варианты развития объединенного участка (А, В, С, Д), то есть объекта недвижимости, как единого целого.

Варианты развития объединенного участка (А, В, С, Д). Таблица 12

[(В,С,Д),А1 25/8 30/10 35/13

(А,В,СД) 24/6 25/9 32/11

Окончательно, на основе табл. 11 и 12, формируем оптимальные варианты развития комплексного участка (А, В, С, Д). Оптимальные варианты комплексного участка (А, В, С, Д). Таблица 13

№ 1 2 3 4 5 6

\ 24 25 26 30 32 35

Ъ 6 8 9 10 11 13

Имея набор полученных таблиц, можно определить оптимальный план развития объекта при любых объемах финансирования. Это делается методом «обратного хода». Так, например, при Ъ=6 из таблицы 12 сразу определяем, что оптимальный вариант состоит в развитии объекта как единого целого. Иная картина при Ъ-9. Из табл. 10 видим, что клетке 26/9 соответствует развитие участка С по первому варианту и развитие комплексного участка (А, В, Д) по третьему варианту (20/7). Варианту (20/7) (см.табл.10) соответствует клетка (20/7) в табл.8. Это означает, что участок А развивается по второму варианту (16/4), а комплексный участок (В, Д) по первому варианту (4/3).

Окончательно получаем оптимальный план развития объекта при величине затрат Ъ-€>. Участки А и С развиваются независимо (участок А — по второму варианту, а участок С — по первому), а объединенный участок (ВД) развивается как единое целое по первому варианту.

В третьей главе отмечается, что возможно использовать для развития всех или доли средств, полученных от объектов, для которых выбирается первый или второй вариант развития (то есть продажа по рыночной стоимости, или получение дохода при сохранении объекта в существующем виде). Сумма средств, полученных от объектов для которых выбран первый или второй вариант развития составит

2

С(хх, хг )= £ £а -1} • х1} . (6)

« м

Если обозначить через а долю этих средств, используемых на развитие, что общая сумма средств на развитие объектов недвижимости составит

В(х1х2)=В + аС(х1х2). (7)

Рассмотрим методы решения задачи максимизация рыночной стоимости объектов недвижимости с учетом самофинансирования, т.е. возможность использования средств, полученных в рассматриваемом периоде от продажи ряда объектов по рыночной стоимости в этом периоде или от их эксплуатации в том виде, в котором они существуют. В этом случае возникает задача максимизация рыночной стоимости с учетом самофинансирования, то есть необходимо определить варианты развития для всех объектов, максимизирующие рыночную стоимость объектов с учетом самофинансирования, при условии частичного (или полностью) использования на развитие средств, полученных от продажи или эксплуатации объектов, для которых выбран первый вариант развития. Для математической постановки заметим, что рыночная стоимость объектов к концу рассматриваемого периода уменьшается на величину средств, используемых на самофинансирование, то есть на величину аС(х1х2). Таким образом, задача заключается в максимизации

А'(х)=А(х)^аС(х1гх2Х (8)

при ограничениях (2) и (3)

5>1у=1, / = 17« и В(х)£В + аС(х1,х2). (9)

у

Меняя долю самофинансирования, мы естественно будем получать различные планы развития объектов и, следовательно, разные величины суммарной рыночной стоимости к концу периода. Возникает задача выбора оптимальной доли а.

Дадим постановку задачи, раскрывая выражения (8) и (9). Задача заключается в максимизации

1Х> -Хд+С-аУг^Хд

У>1

Л'СО= 1Ху • х,у - а!>«1 • хп = I)

'.У «' '

А при ограничениях * = 1>я

у

и Е V * * + аЕ ап '

|',у I

последнее выражение после переноса в левую часть принимает вид

(10)

. (11)

-аапхп

.у*1

Здесь мы учитываем тот факт, что для первого варианта, то есть продажи объекта по рыночной стоимости, затраты приняты равными нулю. Точнее говоря, затраты безусловно есть, но они существенно меньше, чем затраты на развитие объекта недвижимости. Задача (10) и (11) эквивалентна задаче (1) с той разницей, что затраты на развитие первого объекта являются

отрицательными. Поэтому для ее решения также применим метод дихотомического программирования. Если имеются несколько объектов недвижимости, то сначала для каждого объекта, состоящего из нескольких участков, определяются оптимальные варианты развития, как это описано выше.

Пусть для каждого из п объектов определены т вариантов его развития. Без ограничения общности можно принять число вариантов развития для всех объектов одним и тем же. Обозначим а^ — рыночную стоимость у-го варианта для /-го объекта, в,у — затраты на реализацию этого варианта. Введем переменные х,у=1, если для /-го объекта выбран у-ый вариант, 0> в противном случае. Задача заключается в определении то есть варианта развития для каждого объекта, так, чтобы максимизировать суммарную рыночную стоимость.

А(х) = , (12)

и

при ограничениях

/=//П (13)

1

и (14)

и

где В — сумма средств, выделенных на развитие объектов недвижимости.

Для решения задачи (12) - (14) достаточно эффективными являются методы динамического и дихотомического программирования. Рассмотрим пример решения задачи методом дихотомического программирования.

Пусть имеется спрос на платные образовательные услуги в размере N специалистов, которое должно обеспечить образовательное учреждение. Имеются т возможных образовательных программ, реализуемых учреждением. Для реализации одной программы формируется одна или несколько учебных групп в зависимости от спроса на ту или иную образовательную программу Каждый тип программы описывается следующими параметрами: число выпускаемых специалистов по /-ой образовательной программе в том случае если набрана только одна группа -ц ; затраты на реализацию образовательной программы /-го типа на одну учебную группу — ф; стоимость обучения по /-ой образовательной программе для одного обучающегося - р,.

Рассмотрим задачу выбора вариантов использования объектов недвижимости университетского комплекса с учетом особенностей представляемых образовательных услуг. Приведем формальное описание задачи. Обозначим хг - число групп обучающихся по программе первого типа (дешевые образовательные программы), х? — число групп обучающихся по программе второго типа (дорогие образовательные программы), х]) — стоимость обучения х1 групп обучающихся по программам первого типа, — стоимость обучения х2 групп обучающихся по программам второго типа. Общее число обучающихся не должно превышать требуемого числа /V, то есть

4X1+ ЦХ2<М (15)

Общая стоимость образовательных программ ограничена имеющимися ресурсами:

Ч1(х1)+Ч2(х7) <{Ъ (16)

где (2 ~ величина выделенных средств. Доход от платы за обучение за год составит:

Р(х) —Р1ЦХ1 +р2 ц х2. (17)

Заметим, что яХх) — вогнутые функции д:,, поскольку с ростом числа групп обучающихся по программе данного типа стоимость обучения одного обучающегося уменьшается. Поэтому множество возможных решений, определяемое ограничениями (15) и (16) является невыпуклым.

Задача заключается в определении числа групп обучающихся по программе каждого типа, максимизирующего (17) при ограничениях (15) и (16).

В случае двух типов программ задача легко решается. Действительно, существуют всего три стратегии, которые могут быть оптимальными.

1 стратегия. Реализовать только программы 1-го типа. Число обучающихся определяется как максимальное хь удовлетворяющее системе неравенств

2 стратегия. Реализовать только программы 2-го типа. Число обучающихся определяется как максимальное х2, удовлетворяющее системе неравенств

У2Х2<К Ц2(Х2)<а.

3 стратегия. Реализовать программы 1-го и 2-го типов. Оптимальные X! и х2 определяется из системы неравенств

И X/ + цх2 = ТУ, д^хО+яМ =д.

Сравнение этих трех стратегий по величине прибыли позволяет определить оптимальную стратегию.

Пусть

О, х, = 0

Ь; + c1xi, xt > О

Первая стратегия: Вторая стратегия:

. (N Q-ьЛ

с, = min —;-Ч = в,

)

. ГN Q~b2

х2 = nun —;-£

\.yt сг

Третья стратегия: решаем систему уравнений

Г |/,дс, +v2x2 = N, [с,*, + с2х2 = ß- -Таким образом, для получения решения в смешанных стратегиях, что соответствует третьей стратегии, когда принимается решение о реализации образовательных программ и первого и второго типов, необходимо решать

(19)

систему линейных алгебраических уравнений приведенную выше. Положительное решение поставленной задачи дает следующее утверждение:

Утверждение 1. Задача (19) будет иметь решение в смешанных стратегиях в том случае, если основные данные задачи удовлетворяют соотношениям

с. Сй-Ъх-Ь2 V, N '

(20)

N

Рассмотрим обобщение задачи на т типов программ. Ограничения (15) и (16) запишутся в виде

2>Л 5 N , (21)

а целевая функция

£«!<*,) £<2 > (22)

Р(х) = ХРМ- (23)

В данном случае число стратегий, среди которых существует оптимальная, увеличивается. Во-первых, к ним относятся т «чистых» стратегий, то есть стратегий, соответствующих реализации только программ одного типа. Во-вторых, к ним относятся С* стратегий, соответствующих реализации программ двух типов. Эти стратегии определяются в результате решения системы уравнений

<7.(*;) + <&(**) =£>

для всех / и условия существования смешанных стратегий при этом будут определяться согласно утверждению 1.

В приведенных выше постановках не учитывались предпочтения потребителей образовательных услуг к тому или иному типу программ. Рассмотрим ряд задач с учетом этих предпочтений. В качестве примера оптимальности в данном случае примем стоимость реализации совокупности образовательных программ

е<*>=2>д*'>» (24)

при единственном ограничении

(25)

Предпочтения потребителей учтем следующим образом. Разобьем всех потенциальных потребителей на 5 групп. Обозначим — тип программы, которую предпочитает 1-я группа, Л; — число потребителей в ¿-й группе. Задача заключается в определении типов программ и числа групп, обучающихся по программе каждого типа так, чтобы стоимость (24) была минимальной при ограничении (25).

Ограничимся исследованием зависимостей q¿(xJ вида (25). Примем далее, что стоимость обучения монотонно связана с коэффициентами с,-, то есть чем больше с„ тем больше стоимость обучения. Пусть существует упорядочение типов программ такое, что пользователи, согласные проходить обучение по программам 1-го типа, согласны его проходить и по любой программе у < /. При этом стоимость обучения возрастает с увеличением /.

Определим сеть из (т+1) вершины, где вершина 1 является входом сети, а вершина (т+1) — выходом. Вершины А,«О соответствуют типам программ. Любые две вершины /, у где / <у, соединены дугой (?,у), длина которой равна стоимости обучения по программе типа /, в решении, в котором реализуются программы и типа /, и типа у, и не реализуются программы типа к, I < к <у\ В этом случае любому пути в сети, соединяющему вход с выходом соответствует некоторое решение задачи, причем стоимость обучения равна длине пути. Верно и обратное, любому решении задачи соответствует путь в сети, соединяющий вход с выходом, длина которого равна стоимости обучения. Таким образом, задача свелась к определению пути в сети, имеющего минимальную длину. Существуют эффективные алгоритмы решения этой задачи.

Утверждение 2. Если задача выбора типов образовательных программ имеет линейную функцию затрат вида (25), и выполняется условие, что слушатель претендующий на прохождение обучения по более дорогой программе согласен на обучение и по более дешевой, то оптимальное решение будет соответствовать реализации только самых дешевых образовательных программ для всех слушателей в том случае, если выполняется соотношение:

ДС + ДК>0, (26)

где АС = Ь( -Ь,- изменение постоянных издержек при переходе от самой

с N с N

дешевой к более дорогой образовательной программе; ДУ = ———

V, и,

изменение переменных затрат при переходе от самой дешевой к более дорогой образовательной программе.

Доказательство достаточно очевидно, так как если все количество потенциальных слушателей обучать по самой дешевой программе то это будет соответствовать минимальным затратам потому что переход хотя бы части слушателей на другие программы будет увеличивать согласно (26) затраты. Эти допущения достаточно справедливы для образовательных программ. Они свидетельствуют о том, что на более дорогие программы меньшее число кандидатов для обучения и численность групп может быть ниже, чем в более дешевых программах. Рассмотрим более общий случай, когда предпочтения каждой группы потенциальных слушателей выражаются несколькими достаточно близкими программами. В этом случае задача выбора типов образовательных программ становится сложной задачей дискретной оптимизации, которая решается методом ветвей и границ. В основе этого метода лежит оценка снизу стоимости реализации образовательных программ на различных подмножествах решений.

Получение нижних оценок для всего множества решений возможно на основе метода дихотомического программирования.

Для этого определим множество Q и число tj групп слушателей,

которые согласны проходить обучение по программам i-ого типа. Разделим

постоянную часть Ь; стоимости реализации программы i-ого типа на tj частей

Sik произвольным образом так, что = А-

к

Будем определять стоимость реализации программы /-ого вида для обучения слушателей k-й группы по формуле:

s* + cx*, (27)

где x^-N^v, — число групп по программе /-ого типа, необходимых для обучения слушателей к-й группы. Рассмотрим произвольное решение задачи, в которой по программе /-ого типа обучается некоторое множество Т, слушателей. Стоимость их реализации, определяемая по формуле (27), составит

кеГ, *еГ(

Таким образом, величина (27) дает нижнюю оценку реализации программ. Заметим, что если Т,= Q„ то эта оценка совпадает с фактической стоимостью.

ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ РАБОТЫ

Сформулируем основные результаты работы:

1. Проанализированы основные методы оценки объектов недвижимости и установлено, что существующие методы оценки не позволяют сформировать оптимальную стратегию развития комплекса объектов недвижимости, которая представляет в общем случае NP — трудную задачу, решение которой возможно с применением методов математического программирования.

2. Предложена модель управления объектом недвижимости с учетом его делимости, отличающаяся тем, что объект недвижимости можно разбить на части, определенные комбинации которых рассматриваются как отдельные объекты со своими вариантами развития, позволяющая определить стратегию развития каждой из частей объекта, приносящую максимум дохода собственнику.

3. Разработана модель управления комплексом объектов недвижимости на условиях самофинансирования, отличающаяся тем, что доходы, получаемые от одного или нескольких объектов, могут быть использованы для реализации более эффективных вариантов развития других объектов.

4. Построена модель выбора вариантов развития объектов университетского комплекса, отличающаяся учетом предпочтений пользователей образовательных услуг и позволяющая планировать развитие объектов недвижимости, увеличивающих доход собственника.

5. Доказаны условия существования смешанных стратегий при выборе типов образовательных программ в случае существования двух образовательных программ и возможности реализации варианта одной из самых экономичных образовательных программ.

16

Основные результаты диссертационной работы изложены в

следующих публикациях:

Статьи, опубликованные в изданиях, рекомендованных ВАК РФ

1. Баркалов С.А. Выбор технологических вариантов производства ремонтно-строительных работ при содержании объектов недвижимости университетского комплекса/ Г.Д.Юшин// Вестник ВГТУ, т.2, № 7. Воронеж, 2006-С. 182-188.

2. Белоусов В.Е. Оптимизация состава учебных курсов при формировании учебных планов/ И.С.Суровцев, Г.Д. Юшин // Системы управления и информационные технологии// Науч.- тех.журнал № 3.1 (25) Москва-Воронеж, 2006. - С.117 - 123.

3. Потапенко A.M., Моделирование как метод исследования сложных систем/ А.Е.Шафоростов, Г.Д.Юшин// Вестник ВГТУ. Т.1. № 10. Воронеж, 2005. - С.136 - 138.

4. Потапенко A.M., Целевой подход в управлении организационными системами/ А.Е.Шафоростов, Г.Д.Юшин// Вестник ВГТУ, т.1. № 10 Воронеж, 2005. - С. 86 - 88.

Статьи, материалы конференций

5. Баркалов С.А. Модель выбора варианта производства работ при различных свойствах функции затрат/ П.Н.Курочка, Г.Д.Юшин// Современные проблемы прикладной математики и математического моделирования: Материалы междунар. науч. конфер. Воронеж 2005. -с. 17.

6. Баркалов С.А. Модель выбора алгоритма прогнозирования при разработке стратегии оценки затрат и доходов строительной фирмы/ Г.Д. Юшин.// Современные сложные системы управления: «Сб. науч. тр. 8-ой научной конф. Краснодар-Воронеж-Сочи, 2005. - С. 191-197.

7. Баркалов С.А. Модель оптимизации программ развития по стоимости/ И.В.Буркова, Г.Д. Юшин.// Современные сложные системы управления: Сб. науч. тр. междунар. конф., т. 1. Воронеж, гос. арх.-строит. ун-т. -Воронеж, 2005. - С. 94 - 99.

8. Баркалов С.А. Модель номенклатурной стратегии предприятия/ П.Н. Курочка, А.И. Половинкина, Г.Д. Юшин.// Информационные технологии: Материалы Всеросс. научно-техн. конф. г.Воронеж, 2005. -С. 340-343.

9. Котенко A.M. Механизмы управления разработкой и реализацией программы реформирования/ А.И. Половинкина Г.Д.Юшин.// Современные сложные системы управления: сб. науч. тр. междунар. конф. Т. 2/ Воронеж, гос. арх.-строит. ун-т. - Воронеж, 2005. С. 128129.

10.Котенко A.M. Классификационная модель объектов строительства по топологическому признаку/Юшин Г.Д.//Современные сложные системы управления: Сборник научных трудов международной конференции,Тверь,2004.-С.339-342.

11 .Котенко A.M. Механизмы распределения корпоративного заказа/ П.И. Семенов, Г.Д. Юшин.// Труды междунар. конф. «Системные проблемы качества, математического моделирования, информационных и электронных технологий». Москва-Сочи, 2003. - С. 79 - 83.

12.Котенко A.M. Механизмы развития муниципальных предприятий/ А.Н. Назаров, Г.Д. Юшин.// Социально-экономические и экологические проблемы горной промышленности, строительства и энергетики: тр. 1-ой междунар. конф. по проблемам строительства и энергетики. Тула, 2003. T. 1.-С. 305- 310.

13.Курочка П.Н. Оптимальная стратегия повышения индекса потребительских свойств объекта при различных свойствах функции затрат/ Г.Д. Юшин.// Научный вестник ВГАСУ: Научн. - техн. журнал. Вып. № 2, Воронеж, 2006. - С. 57 - 66.

И.Мещеряков О.В. Противозатратные механизмы в управлении строительными проектами/ C.B. Сиренько, Г.Д. Юшин.// Современные сложные системы управления: сб. науч. тр. междунар.конф. Т.2/ Воронеж, гос. арх.-строит. ун-т. - Воронеж, 2005. - С. 125 - 128.

15.Потапенко A.M. Расчет эффективности при использовании моделей объединений/ Г.Д. Юшин.// Современные сложные системы управления: сб. науч. тр. 8-ой науч. конф. Краснодар-Воронеж-Сочи, 2005.-С. 93- 103.

16.Юшин Г.Д. Формирование стратегии поведения предприятия на период освоения новой продукции/ П.Н. Курочка.// Системные проблемы надежности, качества, информационных и электронных технологий: материалы междунар. конф. и российс. науч. шк. Москва-Сочи, Радио и связь, 2004. - С. 184 - 188.

Подписано в печать 08.11.2006. Формат 60x84 1/16. Уч. - изд. л. 1,0 Усл.-печ. 1,1 л. Бумага для множительных аппаратов. Тираж 100 экз. Заказ №584

Отпечатано отделом оперативной полиграфии Воронежского государственного архитектурно — строительного университета 394006. Воронеж, 20 лет Октября, 84

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ.

1.1. Определение недвижимости принципы ее оценки.

1.2. Оценка недвижимости на основе затратного подхода.

1.3. Особенности оценки объектов недвижимости доходным подходом.

1.4. Применение сравнительного подхода к оценке объектов недвижимости.

1.5. Управление портфелем недвижимости.

1.6. Стратегия управления портфелем недвижимости.

1.7. Выводы и постановка задач исследования.

ГЛАВА 2. ЗАДАЧА ОПТИМАЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТАМИ УНИВЕРСИТЕТСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ.

2.1. Постановка задач управления объектам недвижимости

2.2. Методы решения задачи максимизации рыночной стоимости объектов недвижимости.

2.3. Модель управления объектом недвижимости с учетом его делимости.

2.4. Разработка плана использования объекта университетского комплекса недвижимости.

ГЛАВА 3. ЗАДАЧА ОПТИМАЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТАМИ УНИВЕРСИТЕТСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ С УЧЕТОМ САМОФИНАНСИРОВАНИЯ

3.1. Постановка максимизации рыночной стоимости с учетом самофинансирования.

3.2. Управление объектами недвижимости с учетом самофинансирования и его делимости.

3.3. Управление несколькими объектами недвижимости.

3.4. Выбор рациональной последовательности действий при управлении объектами недвижимости.

3.5. Задача выбора типов образовательных программ.

Актуальность темы. Недвижимость отличает продолжительный срок жизни. Представляя собой сложный инженерный объект, недвижимость для обеспечения своего функционального назначения нуждается в проведении работ по содержанию, своевременному текущему и капитальному ремонту. Основной особенностью объекта недвижимости является то, что данный объект может приносить владельцу доход на протяжении всего жизненного цикла. Владелец недвижимости стремится получить как можно более высокий доход за более продолжительное время. Доход от сдачи в аренду помещений собственник может получать в течение всего периода владения недвижимостью. Доход от продажи объекта недвижимости, независимо от этапа ее жизненного цикла (кроме сноса), может быть получен владельцем на любом этапе. Получение дохода связано с затратами на поддержание или же создание новых потребительских свойств объекта недвижимости. Известно, что затраты на содержание объекта в течение всего жизненного цикла в общем составляет 15-20% от его первоначальной стоимости.

Принимая решение об инвестировании, будущий владелец должен оценить как доход, приносимый объектом недвижимости при конкретном варианте его использования, так и изменение ценности данного объекта, исходя из его возможной последующей продажи. Инвестор должен оценить доходы на протяжении всего жизненного цикла или того периода времени, в течение которого он собирается владеть объектом недвижимости. При этом учитывается общая рыночная ситуация (арендные ставки в период низкой конъюнктуры и в период высокой активности рынка), а также риск невостребованности объекта.

В настоящее время государственные учебные заведения высшего профессионального образования представляют собой значительные комплексы объектов недвижимости, находящиеся в доверительном управлении администраций данных образовательных структур. Процесс оснащения учебно-лабораторной базы любого учебного заведения зависит от номенклатуры специальностей, по которым осуществляется подготовка.

Учитывая, что образовательным учреждениям предоставлено право осуществления обучения на коммерческой основе, возникает проблема определения вариантов развития (оснащения) объектов недвижимости университетского комплекса, способного увеличить совокупный доход от образовательной деятельности.

При этом в процессе обоснования вариантов объемов финансирования в рамках инвестиций в недвижимость анализируются объемы планируемых затрат, составляется прогноз денежных поступлений от владения и распоряжения недвижимостью. Такой анализ на современном этапе проводится только для одного объекта, а не для комплекса, в котором для каждого объекта (или даже его составной части) может быть использован различный вариант развития.

Таким образом, актуальность темы диссертационной работы определяется необходимостью разработки новых подходов к созданию моделей выбора вариантов развития объектов (или их составных частей) недвижимости университетского комплекса, обеспечивающих максимальный доход от использования всего имущественного комплекса.

Основные исследования, получившие отражение в диссертации, выполнялись по планам научно-исследовательских работ:

- МНТП «Архитектура и строительство» 2001-2002 г.г.- №5.15;

- федеральная комплексная программа «Исследование и разработки по приоритетным направлениям науки и техники гражданского назначения»;

- грант РФФИ «Гуманитарные науки»: «Разработка оптимизационных моделей управления распределением инвестиций на предприятии по видам деятельности» № Г00-3.3-306;

- госбюджетная научно - исследовательская работа «Разработка и совершенствование моделей и механизмов внутрифирменного управления».

Цель и постановка задач исследования. Целью диссертационного исследования является разработка моделей выбора вариантов развития объектов (или их составных частей) недвижимости университетского комплекса.

Достижение цели работы потребовало решения следующих основных задач:

1. Проанализировать существующие методы оценки объектов недвижимости.

2. Предложить модель управления объектом недвижимости с учетом его делимости.

3. Разработать модель управления комплексом объектов недвижимости на условиях самофинансирования.

4. Построить модель выбора вариантов развития объектов университетского комплекса с учетом предпочтений пользователей образовательных услуг.

5. Доказать условия использования смешанных стратегий при выборе типов образовательных программ в случае существования двух образовательных программ и возможности реализации варианта самой дешевой из образовательных программ.

Методы исследования. В работе использованы методы моделирования организационных систем управления, системного анализа, математического программирования.

Научная новизна. В диссертации получены следующие результаты, характеризующиеся научной новизной:

1. Модель управления объектом недвижимости с учетом его делимости, отличающаяся тем, что объект недвижимости можно разбить на части, определенные комбинации которых рассматриваются как отдельные объекты со своими вариантами развития. Данная модель позволяет определить стратегию развития каждой из частей объекта, приносящую максимум дохода собственнику.

2. Модель управления комплексом объектов недвижимости на условиях самофинансирования, отличающаяся тем, что доходы, получаемые от одного или нескольких объектов, могут быть использованы для реализации более эффективных вариантов развития других объектов, обеспечивающих максимизацию дохода собственника.

3. Модель выбора вариантов развития объектов университетского комплекса, отличающаяся учетом предпочтений пользователей образовательных услуг и позволяющая планировать развитие объектов недвижимости, увеличивающих доход собственника.

4. Сформулированы условия использования смешанных стратегий при выборе типов образовательных программ в случае существования двух образовательных программ и возможности реализации варианта одной из самых дешевых образовательных программ.

Достоверность научных результатов. Научные положения, теоретические выводы и практические рекомендации, включенные в диссертационное исследование, обоснованы математическими доказательствами. Они подтверждены расчетами на примерах, производственными экспериментами и многократной проверкой при внедрении в практику управления.

Практическая значимость и результаты внедрения. На основании выполненных автором исследований созданы модели, позволяющие осуществлять выбор вариантов развития комплекса объектов недвижимости с учетом делимости каждого объекта на составные части, возможностей самофинансирования и учетом предпочтений пользователей образовательных услуг.

Использование разработанных в диссертации моделей и механизмов позволяет многократно применять разработки, тиражировать их и осуществлять их массовое внедрение с существенным сокращением продолжительности трудозатрат и средств.

Созданные модели используются в практике выбора вариантов развития объектов университетского комплекса ГОУВПО Воронежский государственный архитектурно-строительный университет,ГОУВПО СевероКавказский государственный технический университет, ГОУВПО Ульяновский государственный университет, ГОУВПО Орловский государственный университет.

Модели, алгоритмы и механизмы включены в состав учебного курса «Управление проектами», читаемого в Воронежском государственном архитектурно - строительном университете.

На защиту выносятся следующие положения:

Модель управления объектом недвижимости с учетом его делимости.

Модель управления комплексом объектов недвижимости в условиях самофинансирования.

Модель выбора вариантов развития объектов университетского комплекса с учетом предпочтений пользователей образовательных услуг.

Доказательство условий существования смешанных стратегий при выборе типов образовательных программ в случае существования двух образовательных программ и возможности реализации варианта одной из самых дешевых образовательных программ.

Апробация работы.

Основные результаты исследований и научных разработок докладывались и обсуждались на следующих конференциях: международная научная конференция «Современные проблемы прикладной математики и математического моделирования» (Воронеж, 2005г.); международные научные конференции «Современные сложные системы управления» (Тула, 2004 г., Краснодар-Воронеж-Сочи, 2005 г.); Всероссийская научно-техническая конференция «Информационные технологии» (г .Воронеж, 2005 г.); международная конференция «Системные проблемы надежности, качества, информационных и электронных технологий» (Москва-Сочи, Радио и связь, 2004г.); международная конференция «Системные проблемы качества, математического моделирования, информационных и электронных технологий» (Москва-Сочи, 2003г.); 1-ая международная конференция по проблемам строительства и энергетики «Социально-экономические и экологические проблемы горной промышленности, строительства и энергетики» (Тула, 2003г.); 60 - 62-ая научно-технические конференции по проблемам архитектуры и строительных наук (Воронеж, ВГАСУ, 2004-2006 гг.).

Публикации. По теме диссертации опубликовано 16 печатных работ, в том числе 4 работы, опубликованные в изданиях, рекомендованных ВАК РФ.

Личный вклад автора в работах, опубликованных в соавторстве, состоит в следующем:

В работах [25], [92], [130] автору принадлежит модель управления объектом недвижимости с учетом его делимости; в работах [23], [26], [109], [129] автору принадлежит модель управления комплексом объектов недвижимости в условиях самофинансирования; в работах [27], [94], [97], [131], [145] автору принадлежит модель выбора вариантов развития объектов университетского комплекса с учетом предпочтений пользователей образовательных; в работах [24], [28], [91], [93] автору принадлежит доказательство условий использования смешанных стратегий при выборе типов образовательных программ в случае существования двух образовательных программ и возможности реализации варианта одной из самых дешевых образовательных программ.

Объем и структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка и приложений. Она содержит 130 страниц основного текста, 10 рисунков, 71 таблицу и 4 приложения. Библиография включает 152 наименования.

1.7. Выводы и постановка задач исследования

Объекты недвижимости представляют собой сложные инженерные сооружения с длительным жизненным циклам. Понятно, что в процессе своего функционирования объекты недвижимости нуждаются в проведении работ по их содержанию. В зависимости от состава и качества этих работ зависит способность сохранения объектом своих функциональных свойств и срок его полезного использования. Владелец недвижимости заинтересован в получении постоянного, как можно большего дохода от объекта недвижимости. Это требует вложения определенных средств, направленных на содержание объекта недвижимости или же на придание ему новых потребительских свойств, позволяющих увеличить возможный доход. Возникает проблема выбора оптимальной стратегии управления объектом или портфелем (группой объектов) недвижимости, заключающаяся в том, что для каждого объекта необходимо определить возможные варианты дальнейшего использования, увеличивающие совокупный доход владельца.

Существующие методы оценки объектов недвижимости и методы управления портфелем недвижимости направлены на непосредственную оценку имеющегося объекта недвижимости и перспектив его включения в портфель недвижимости. На самом же деле процесс управления недвижимостью складывается не только из оценок перспективности включения или оставления того или иного объекта в составе портфеля, но и из выбора возможных вариантов использования этих объектов, обеспечивающих максимальный доход в настоящий момент времени. Кроме того, в процессе определения стратегии развития объекта недвижимости необходимо учитывать особенности функционального использования этих объектов. Особенно это касается объектов недвижимости университетского комплекса, призванного обеспечить реализацию определенного набора образовательных программ, представляющих общественный интерес.

Выбор набора реализуемых данным учебным заведением образовательных программ зависит от предпочтений потребителей, а от набора реализуемых программ зависят возможные варианты оснащения различных частей (аудиторного фонда) объектов недвижимости университетского комплекса. Следовательно, необходимо разработать комплекс моделей управления объектом недвижимости с учетом его делимости, когда объект недвижимости можно разбить на части, определенные комбинации которых рассматриваются как отдельные объекты со своими вариантами развития с учетом предпочтений пользователей образовательных услуг. Это потребовало решения следующих задач:

1. Проанализировать существующие методы оценки объектов недвижимости.

2. Предложить модель управления объектом недвижимости с учетом его делимости, когда объект недвижимости можно разбить на части, определенные комбинации которых рассматриваются как отдельные объекты со своими вариантами развития, доставляющими максимум дохода собственнику.

3. Разработать модель управления комплексом объектов недвижимости на условиях самофинансирования, когда доходы, получаемые от одного или нескольких объектов, могут быть использованы для реализации более эффективных вариантов развития других объектов.

4. Построить модель выбора вариантов для развития объектов университетского комплекса с учетом предпочтений пользователей образовательных услуг.

5. Доказать условия существования смешанных стратегий при выборе типов образовательных программ в случае существования двух образовательных программ и возможности реализации варианта одной из самых дешевых образовательных программ.

ГЛАВА 2. ЗАДАЧА ОПТИМАЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТАМИ УНИВЕРСИТЕТСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1. Постановка задач управления объектам недвижимости

Управление объектами недвижимости должно обеспечивать их наиболее эффективное использование. Эффективное использование определяется как разумное и возможное использование, которое в наибольшей степени обеспечивает достижение целей собственника. Это определение учитывает цели собственника, нормативно-правовые и технические ограничения на функциональное использование объекта недвижимости, экономические и социальные результаты от различных вариантов использования объектов недвижимости применительно к коммерческой недвижимости. Принцип наиболее эффективного использования подразумевает такое использование, которое из всех юридически допустимых, физически осуществимых, финансово приемлемых и максимально продуктивных вариантов использования имеет своим результатом повышение рыночной стоимости объектов, минимизацию расходов и максимальное увеличение доходов собственника объектов при приемлемой долгосрочной норме отдачи и величине риска [1,2].

Опираясь на принцип наиболее эффективного использования объектов недвижимости, рассмотрим постановки задач оптимального управления объектами недвижимости.

Пусть имеются п объектов недвижимости, принадлежащих одному собственнику или группе собственников в определенных долях.

Каждый объект имеет несколько вариантов развития, например:

1. Строительство офисного центра с охраняемой платной автостоянкой.

2. Строительство офисного центра со встроенными помещениями под торговлю и автостоянкой.

3. Строительство офисного центра со встроенными помещениями под кафе и автостоянкой.

4. Строительство жилого дома со встроенными коммерческими помещениями.

Будем предполагать, что все варианты развития реализуются в течение рассматриваемого периода.

Каждый вариант будем оценивать его рыночной стоимостью и затратами на реализацию соответствующего варианта. Выделим два варианта развития, которые можно реализовать без особых затрат.

Первый вариант заключается в продаже данного объекта по рыночной стоимости в существующем виде.

Второй вариант - это ничего не делать с объектом недвижимости, то есть сохранить его в существующем виде до следующего периода принятия решений. Это не означает, что данный объект требует только затрат на его поддержание и эксплуатацию и не приносит дохода. Он может приносить доход, например, если помещение сдается в аренду.

Особенностью этих двух вариантов является, как правило, нулевые затраты в рассматриваемом периоде, хотя для второго варианта возможны и ненулевые затраты, если доход от объекта не покрывает затрат на эксплуатацию.

Итак, примем, что для каждого объекта имеются т вариантов его развития. Обозначим - рыночную стоимость у-го варианта ¿-го объекта, Ъц-затраты на реализацию у-го варианта г-го объекта. В - имеющиеся средства на реализацию вариантов развития.

Определить варианты развития для всех объектов недвижимости, такие, что суммарная рыночная стоимость максимальна при ограниченных средствах на реализацию вариантов развития.

Дадим математическую формулировку задачи. Для этого обозначим Ху=1, если для ¿-го объекта выбран у-ый вариант развития, Ху=0 в противном случае.

Суммарная рыночная стоимость запишется в виде

А(х) = *д . (2.1.1) и

Условие того, что для каждого объекта недвижимости выбирается один и только один вариант запишется в виде

1» i = (2.1.2) j

Наконец, ограничение на величину имеющихся средств на развитие принимает вид j

Задача 1 заключается в максимизации (2.1.1) при ограничениях (2.1.2) и (2.1.3).

Другим источником увеличения средств на развитие являются кредитные средства. Будем предполагать, что кредит берется на рассматриваемый период, а величина кредитной ставки развития р. Обозначим величину кредита через у.

Задача 2. Определить величину кредита и варианты развития всех объектов, максимизирующие суммарную рыночную стоимость объектов недвижимости при ограничениях на имеющиеся финансовые ресурсы с учетом кредитных средств.

В математической постановке задача заключается в максимизации

A{x,y) = A(x)-{l + j3)y , (2.1.4) при ограничениях (2.1.2) и

В(х)<В + у. (2.1.5)

Учтем теперь возможность использования для развития всех или доли средств, полученных от объектов, для которых выбирается первый или второй вариант (то есть продажа по рыночной стоимости, или получение дохода при сохранении объекта в существующем виде). Сумма средств, полученных от объектов для которых выбран первый или второй вариант развития составит: у=1

Если обозначить через а долю этих средств, используемых на развитие, что общая сумма средств на развитие объектов недвижимости составит

В(х1х2) = В + аС(х]х2) . (2.1.7)

2.2. Методы решения задачи максимизации рыночной стоимости объектов недвижимости

Задача максимизации рыночной стоимости близка к задаче о ранце. Сетевое представление задачи имеет структуру дерева. Поэтому метод дихотомического программирования дает в данном случае оптимальное решение задачи. Пример сетевого представления задачи приведен на рис. 2.2.1 для случая шести объектов недвижимости.

Рис. 2.2.1

Сначала решается задача для первого и второго объекта для всех возможных величин средств на развитие, но не более В (задача I). Далее решается задача для третьего и четвертого объекта (задача II), затем для пятого и шестого (задача III). Решение задач I, II и III можно интерпретировать как варианты развития *** комплексных объектов недвижимости. Так, например, если объект 1 имеет два варианта развития с затратами и рыночными стоимостями, соответственно, Ьп= 5, ап= 12,

Ьп=7, ап= 18, а объект 2 имеет 3 варианта развития с затратами и рыночной стоимостью, соответственно, Ь21 = 3, я21 = 9, Ьп~5, ап = 10, Ь23 = 6, а23 =12, то для комплексного объекта I имеем четыре варианта развития, данные о которых приведены ниже

Вариант 1 2 3 4

Затраты 8 10 12 13

Рыночная стоимость 21 27 28 30

На самом деле вариантов 6, но 2 из них являются доминирующими. Так вариант, при котором для объектов реализуется второй вариант развития, а для объекта 2 - первый вариант развития при затратах 10 обеспечивает суммарную рыночную стоимость 22. Однако этот вариант является доминирующим вариантом, при котором для объекта 1 реализуется первый вариант развития, а для объекта 2 - второй. В этом случае при тех же затратах 10 мы получаем суммарную рыночную стоимость 27, что больше 20. Итак, мы получили три комплексных объекта с их вариантами развития. Далее, решаем задачу для комплексных объектов I и II, получаем комплексный объект IV со своими вариантами развития. Наконец, решая задачу для комплексных объектов III и IV, получаем комплексный объект V, который и определяет оптимальное решение задачи.

Пример 2.2.1. Имеются четыре объекта недвижимости. Данные о затратах и рыночных стоимостях приведены в табл. 2.2.1.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Основной особенностью объектов недвижимости является их высокая стоимость, большая продолжительность жизненного цикла и способность на всем протяжении своего существования приносить владельцу некоторый доход. Интересы владельца заключаются в том, чтобы обеспечить получение максимально возможного дохода в течение максимально возможного времени. Это требует от владельца осуществление на протяжении жизненного цикла объекта недвижимости неких затрат, направленных на восстановление или приобретение новых функциональных свойств. Таким образом, владелец для реализации своих глобальных целей должен осуществлять инвестиции в объект недвижимости на протяжении его жизненного цикла, объем которых может быть достаточно значительным и составлять примерно 15 - 2.0 % от первоначальной стоимости. Объем вложений и время их осуществления сильно зависят от выбранного варианта развития объектов недвижимости, который должен осуществляться с учетом предпочтений потенциальных пользователей. С учетом этого основные результаты работы можно сформулировать следующим образом:

1. Проанализированы основные методы оценки объектов недвижимости и установлено, что существующие методы оценки не позволяют сформировать оптимальную стратегию развития комплекса объектов недвижимости, которая представляет в общем случае № - трудную задачу, решение которой возможно с применением методов математического программирования.

2. Предложена модель управления объектом недвижимости с учетом его делимости, отличающаяся тем, что объект недвижимости можно разбить на части, определенные комбинации которых рассматриваются как отдельные объекты со своими вариантами развития, позволяющая определить стратегию развития каждой из частей объекта, приносящую максимум дохода собственнику.

3. Разработана модель управления комплексом объектов недвижимости на условиях самофинансирования, отличающаяся тем, что доходы, получаемые от одного или нескольких объектов, могут быть использованы для реализации более эффективных вариантов развития других объектов, обеспечивающих максимизацию дохода собственника.

4. Построена модель выбора вариантов развития объектов университетского комплекса, отличающаяся учетом предпочтений пользователей образовательных услуг и позволяющая планировать развитие объектов недвижимости, увеличивающих доход собственника.

5. Доказаны условия существования смешанных стратегий при выборе типов образовательных программ в случае существования двух образовательных программ и возможности реализации варианта одной из самых экономичных образовательных программ.

1. Авдеев ЮА. Оперативное планирование в целевых программах.- Одесса: Маяк, 1990. 132 с.

2. Айвазян С.А. Прикладная статистика и основы эконометрики / С.А. Айвазян B.C. Мхитарян. // М.: ЮНИТИ, 1998. 1022 с.

3. Айзерман М.А. Элементы теории выбора. Псевдокритерии и псевдокритериальный выбор / М.А. Айзерман, В.И. Вольский, Б.М. Литваков // М.: Нефтяник, 1994.- 216 с.

4. Александров Е.А. Основы теории эвристических решений. М.: Советское радио, 1975.

5. Александров H.H. Моделирование организации и управления решением научно-технических проблем / Александров Н.И., Н.И. Комков // М.: Наука, 1988.-216 с.

6. Алтаев В.Я. Теория сетевого планирования и управления / В.Я.Алтаев, В.Н. Бурков, А.Н. Тейман // Автоматика и Телемеханика. 1966. № 5.

7. Модели и методы оптимизации региональных программ развития: (Препринт) / Н.Г. Андронникова, С.А. Баркалов, В.Н. Бурков, A.M. Котенко; ин-т проблем управления им. В.А.Трапезникова РАН. М., 2001.

8. Арнольд В.И. О функциях трех переменных. ДАН СССР, 1957, № 2.

9. Артеменко Т. В. Экономика недвижимости: учеб. пособие / Т.В. Артеменко, A.B. Севостьянов // М.: изд-во Рос. Экон. Акад., 2001. - 122 с.

10. Ю.Ансоф И. Стратегическое управление. М.: Экономика, 1989. - 519 с. П.Антанавичус К. А. Многоуровневое стохастическое моделирование отраслевых многоплановых решений. - Вильнюс: Москлас, 1977.

11. Модели и механизмы внутрифирменного управления / И.К. Ануфриев, В.Н. Бурков, Н.И. Вилкова, С.Т. Рапацкая II- М.: ИПУ РАН, 1994. 72 с.

12. Багриновский К.А. Основы согласования плановых решений .- М.: Наука, 1977. 303 с.

13. Балабанов И.Т. Риск-менеджмент. М.: Финансы и статистика, 1996. - 192 с.

14. Диагностика, оценка и реструктуризация строительного предприятия. Бизнес-планирование / С.А. Баркалов, В.Н. Бурков, П.Н.Курочка и др. // Воронеж.гос.- арх.-строит. акад. Воронеж, 2000. - 405 с.

15. Баркалов С. А. Теория и практика календарного планирования в строительстве. Воронеж, 1999. - 216 с.

16. Минимизация упущенной выгоды в задачах управления проектами / С.А.Баркалов, В.Н. Бурков, Н.М. Гилязов, П.И. Семенов. // Ин-т проблем управления им. В.А. Трапезникова РАН. М., 2001.

17. Задачи распределения ресурсов в управлении проектами / П.С. Баркалов, И.В. Буркова, A.B. Глаголев, В.Н. Колпачев. // Ин-т проблем управления им. В.А. Трапезникова РАН. М., 2002.

18. Баркалов С.А. Методы агрегирования в управлении проектами. / В.Н. Бурков, Н.М. Гилязов // Ин-т проблем управления им. В.А. Трапезникова РАН. -М., 1999.-55 с.

19. Задачи управления материально-техническим снабжением в рыночной экономике / С.А. Баркалов, В.Н. Бурков, П.Н. Курочка, H.H. Образцов // Ин-т проблем управления им. В.А. Трапезникова РАН. М., 2000. - 58 с.

20. Модели и методы распределения ресурсов в управлении проектами. / С.А. Баркалов, И.В. Буркова, В.Н. Колпачев, A.M. Потапенко // Ин-т проблем управления им. В.А. Трапезникова РАН. М., 2004.- 87 с.

21. Баркалов С.А. Многоэтапный конкурс формирования инновационных программ регионального развития / С.А. Баркалов, A.C. Баскаков, A.M. Котенко // Известия ТулГУ. Серия: строительство, архитектура и реставрация вып. 9. Тула, 2006. С. 184-193.

22. Баркалов С.А. Модель выбора алгоритма прогнозирования при разработке стратегии оценки затрат и доходов строительной фирмы / С.А. Баркалов, Г.Д.

23. Юшин// Современные сложные системы управления: сб. науч. тр. восьмой научной конф. Краснодар-Воронеж-Сочи, 2005. - С. 191 - 197.

24. Модель номенклатурной стратегии предприятия / С.А. Баркалов, П.Н. Курочка, А.И. Половинкина, Г.Д. Юшин // Информационные технологии: мат. Всеросс. научн.- техн. конф. Воронеж, 2005. С. 340 - 343.

25. Баркалов С.А. Выбор технологических вариантов производства ремонтно-строительных работ при содержании объектов недвижимости университетского комплекса / С.А. Баркалов, Г.Д. Юшин // Вестник ВГТУ.- Т.2, № 7 Воронеж, 2006. - с.182-188.

26. Белоусов В.Е. Оптимизация состава учебных корпусов при формировании учебных планов / В.Е. Белоусов, И.С. Суровцев, Г.Д. Юшин // Системы управления и информационные технологии: науч.-тех.журнал № 3.1 (25) -Москва-Воронеж, 2006.- С. 117-123.

27. Берзин Е.А. Оптимальное распределение ресурсов и элементы синтеза систем. М.: Сов. радио, 1974.

28. Берж К. Теория графов и ее применения. М.: Иностранная литература, 1962. -319 с.

29. Бережная Е.В. Математические методы моделирования экономических систем / Е.В. Бережная, В.И. Бережной // М.: Финансы и статистика, 2001. -368 с.

30. Блишун А.Ф. Сравнительный анализ методов измерения нечеткости // Техническая кибернетика.- 1988.- № 5, с. 152-173.

31. Бобрышев Д.Н. Управление научно-техническими разработками в машиностроении / Д.Н. Бобрышев, Ф.М. Русинов // М.: Машиностроение, 1976.-236 с.

32. Болтянский В.Г. Математические методы оптимального управления. М.: Наука, 1968.-408 с.

33. Бочаров В. В. Финансовый инжиниринг СПб.: Питер, 2004. - 400 с.

34. Брахман Т.Р. Многокритериальное^ и выбор альтернативы в технике. М.: Радио и связь, 1984.

35. Бурков В.Н. Распределение ресурсов как задача оптимального быстродействия // Автоматика и Телемеханика. 1966. № 7.

36. Бурков В.Н. Основы математической теории активных систем. М.: Наука. - 1977. - 327 с.

37. Оптимизация обменных производственных схем в условиях нестабильной экономики / В.Н.Бурков, О.С. Багатурова, С.И. Иванова, С.А. Овчинников, И.К. Ануфриев, B.JI. Маркотенко // Ин-т проблем управления РАН. М., 1996.-62 с.

38. Бурков В.Н. Задачи дихотомической оптимизации / В.Н. Бурков, И.В. Буркова // М.: Радио и связь. - 2003. - 156 с.

39. Бурков В.Н., Горгидзе И.А., Ловецкий С.Е. Прикладные задачи теории графов / В.Н. Бурков, И.А. Горгидзе, С.Е. Ловецкий // Тбилиси: Мецниереба, 1974. 234 с.

40. Модели и механизмы распределения затрат и доходов в рыночной экономике / В.Н. Бурков, И.А. Горгидзе, Д.А. Новиков, Б.С. Юсупов // ИПУ РАН.- М.: 1997.-60 с.

41. Организационные механизмы управления научно-техническими программами / В.Н. Бурков, Е.В. Грацианский, А.К. Еналеев, Е.В. Умрихина // ИПУ РАН.-М.: 1993.

42. Бурков В.Н. Большие системы: моделирование организационных механизмов / В.Н. Бурков, Б. Данев, А.К. Еналеев и др. // М.: Наука, 1989.245 с.

43. Бурков В.Н. Механизмы стимулирования в вероятностных моделях социально-экономических систем / В.Н. Бурков, А.К. Еналеев, Д.А. Новиков // Автоматика и Телемеханика. 1993. № 11. С. 3 30.

44. Бурков В.H. Механизмы функционирования социально-экономических систем с сообщением информации / В.Н. Бурков, А.К. Еналеев, Д.А. Новиков // Автоматика и Телемеханика. 1996. № 3. С. 3 25.

45. Бурков В.Н. Теория графов в управлении организационными системами / В.Н.Бурков, А.Ю. Заложнев, Д.А. Новиков // М.: СИНТЕГ - 2001. - 265 с.

46. Механизмы обмена в экономике переходного периода/ В.Н. Бурков, В.И. Зинченко, C.B. Сочнев, Г.С. Хулап // Ин-т проблем управления РАН. М., 1999.-77 с.

47. Бурков В.Н. Модели и методы мультипроектного управления/ В.Н. Бурков, О.Ф. Квон , Л.А. Цитович // ИЛУ РАН. М., 1998. - 62 с.

48. Бурков В.Н.Механизмы функционирования организационных систем / В.Н. Бурков, В.В. Кондратьев // М.: Наука, 1981. 384 с.

49. Сетевые модели и задачи управления / В.Н. Бурков, Б.Д. Ланда, С.Е. Ловецкий, А.И. Тейман, В.Н. Чернышев //- М.: Советское радио, 1967. 144 с.

50. Бурков В.Н. Методы решения экстремальных задач комбинаторного типа / В.Н. Бурков, С.Е. Ловецкий // Автоматика и телемеханика, 1968, №11.

51. Бурков В.Н. Как управлять проектами / В.Н. Бурков, Д.А. Новиков // М.: Синтег, 1997. - 188 с.

52. Бурков В.Н. Теория активных систем: состояние и перспективы / В.Н. Бурков, Д.А. Новиков //- М.: Синтег, 1999. 128 с.

53. Бурков В.Н. Как управлять организациями / В.Н. Бурков, Д.А. Новиков // -М.: Синтег, 2004.

54. Бурков В.Н. и др. Сетевые модели и задачи управления. Библиотека технической кибернетики. М.: Советское радио, 1967.

55. Модели и методы оптимизации планов проектных работ / И.В. Буркова, П.В. Михин, М.В. Попок, П.И. Семенов, J1.B. Шевченко // Ин-т проблем управления им. В.А. Трапезникова РАН. Научное издание. М., 2005. 103 с.

56. Бусленко В.Н. Автоматизация имитационного моделирования сложных систем. М.: Наука, 1977,- 240 с.

57. Вагнер Г. Основы исследования операций: 3 т. М.: Мир, 1972.

58. Васильев В.М. Автоматизация организационно-технологического планирования в строительном производстве / В.М. Васильев, Л.Б. Зеленцов.-М.: Стройиздат, 1991. 152 с.

59. Васильев Д.К. Процедуры управления проектами /Д.К. Васильев, Е.В. Колосова, A.B. Цветков.- Инвестиционный эксперт. 1998. № 3. С. 9 10.

60. Вознесенский В.А. Принятие решений по статистическим моделям / В.А. Вознесенский, А.Ф. Ковальчук .- М.: Статистика, 1978.- 192 с.

61. Воронов A.A. Исследование операций и управление. М.: Наука, 1970. -128 с.

62. Воропаев В.И. Модели принятия решений для обобщенных альтернативных стохастических сетей / В.И. Воропаев, С.М. Любкин, Д. Голенко-Гинзбург // Автоматика и Телемеханика. 1999. № 10. С. 144 152.

63. Воропаев В.И. Модели и методы календарного планирования в автоматизированных системах управления строительством. М.: Стройиздат, 1974. - 232 с.

64. Воропаев В.И. Обобщенные сетевые модели / В.И. Воропаев, М.В. Шейнберг и др. М.: ЦНИПИАС, 1971. - 118 с.

65. Воротилина М.А. Расчет эффективности при использовании моделей объединений / М.А. Воротилина, A.M. Потапенко, Г.Д. Юшин // Современные сложные системы управления: сб.науч.тр. восьмой науч. конф. Краснодар-Воронеж-Сочи, 2005. С. 93 - 103.

66. Гермейер Ю.Б. Игры с непротивоположными интересами.- М.: Наука, 1976. 327 с.

67. Голенко Д.И. Статистические методы сетевого планирования и управления. -М.: Наука, 1968.-400 с.

68. Голуб Л.Г. Автоматизация решения задач подготовки строительного производства. М.: Стройиздат, 1983.

69. Горбатов В.А. Логическое управление информационными процессами / В.А. Горбатов, П.Г. Павлов, В.Н. Четвериков.- М.: Энергоатомиздат, 1984.

70. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 2. М.: Инфра М. - 352 с.

71. Гусаков A.A. Методика совершенствования организационно-технологической подготовки строительного производства / A.A. Гусаков, Н.И. Ильин. М.: Стройиздат, 1985.- 156 с.

72. Гусаков A.A. и др. Выбор проектных решений в строительстве. М.: Стройиздат, 1982.

73. Дамодаран Асв. Инвестиционная оценка. Инструменты и методы оценки любых активов: пер. с англ. М.: Альпина Бизнес Букс, 2004. - 1342 с.

74. Джеймс К. Основы финансового менеджмента: пер. с англ. / Джеймс К. Ван Хорн, Джон М. Вахович (мл.). 11-е изд. - М.: Издательский дом «Вильяме», 2004. - 992 с.

75. Евланов Л.Г. Теория и практика принятия решений / Л.Г. Евланов. М.: Экономика, 1984.

76. Заде Л. Понятие лингвистической переменной и его применение к принятию решений / Л. Заде. М.: Мир, 1976.

77. Интриллигатор М. Математические методы оптимизации и экономическая теория. / М. Интриллигатор. М.: Прогресс, 1975. - 606 с.

78. Исследование операций: в 2 т. / под ред. Дж. Моудера, С. Элмаграби. М.: Мир, 1981.

79. Каплинский А.И. Моделирование и автоматизация слабоформализованных задач выбора наилучших вариантов систем / А.И. Каплинский, И.Б. Руссман, В.М. Умывакин. Воронеж: изд - во ВГУ, 1990. - 168 с.

80. Карпов В.Г. Программно целевое планирование линейного строительства/ В.Г. Карпов, В.Е. Тигценко. -М.: высш. шк., 1987. - 128 с.

81. Кини P.JI. Принятие решений при многих критериях: предпочтения и замещения / P.JI. Кини, Х.М. Райфа. М.: Радио и связь, 1981. - 560 с.

82. Клейнер Г.Б. Производственные функции: теория, методы, применение / Г.Б. Клейнер. М.: Финансы и статистика, 1986. - 238 с.

83. Кокс Д. Теоретическая статистика / Д. Кокс, Д. Хинкин. М.: Мир, 1978.558 с.

84. Колмогоров А.Н. О представлении непрерывных функций нескольких переменных суперпозициями непрерывных функций меньшего числа переменных / А.Н. Колмогоров. ДАН СССР. - 1956. - № 2.

85. Комков Н.И. Организация систем планирования и управления прикладными исследованиями и разработками / Н.И. Комков, Б.И. Левин, Б.Е. Журдан.- М.: Наука, 1986. 233 с.

86. Конвей Р.В. Теория расписаний/Р.В. Конвей, В.Л. Максвелл, Л.В. Миллер. -М.: Наука, 1975.

87. Определение оптимальных вариантов развития объектов недвижимости в условиях рисков / К.В. Косенков, Г.В. Овечкина, Т.Б. Харитонова, Н.Г. Фролова//Известия ТГУ. 2006. - Вып. 10. - С. 126-135.

88. Котенко A.M. Классификационная модель объектов строительства по топологическому признаку / A.M. Котенко, Г.Д. Юшин // Современные сложные системы управления: сборник науч. тр. междунар. конф. Тверь, 2004. - С. 339 - 342.

89. Кругликова В.М. Основы оценки недвижимости / В.М. Кругликова, С.А. Баркалов. Воронеж: Воронеж, гос. арх.-строит. ун-т, 2005. - 203 с.

90. Курочка П.Н. Моделирование задач организационно технологического проектирования / П.Н. Курочка. - Воронеж: Воронеж, гос. арх.-строит. ун-т, 2004. -204 с.

91. Курочка П.Н. Оптимальная стратегия повышения индекса потребительских свойств объекта при различных свойствах функции затрат / П.Н. Курочка, Г.Д. Юшин. Науч. Вестник Воронеж, гос. арх.-строит. ун-та. - 2006. - Вып. 2. -С. 57 - 66.

92. Куликов Ю.А. Оценка качества решений в управлении строительством/ Ю.А. Куликов. М.: Стройиздат, 1990. - 144 с.

93. Ларичев О.И. Наука и искусство принятия решений / О.И. Ларичев. М.: Наука, 1979.

94. Левин В.И. Структурно-логические методы исследования сложных систем с применением ЭВМ / В.И. Левин. М.: Наука, 1987.

95. Левин В.И. Задача М станков при поступлении деталей в режиме реального времени / В.И. Левин // Автомат, и телемех. 1989. - № 1. - С. 141-154.

96. Левин В.И. Оптимизация расписаний в системах с неопределенными временами обработки. 1,11/ В.И. Левин // Автомат, и телемех. 1995. - № 2. -С. 99-110. -№ З.-С. 106-116.

97. Либерзон В.И. Основы управления проектами/ В.И. Либерзон,- М.: Нефтяник, 1997. 150 с.

98. Ли Э.Б. Основы теории оптимального управления / Э.Б. Ли, Л.М. Маркус.-М.: Наука, 1972. 576 с.

99. Литвак Б.Г. Экспертная информация: методы получения и анализа / Б.Г. Литвак. М.: Радио и связь, 1982. - 184 с.

100. Литвак Б.Г. Экспертные оценки и принятие решений / Б.Г. Литвак.- М.: Патент, 1996. 271 с.

101. Малышев Н.Г. Нечеткие модели для экспертных систем в САПР / Н.Г. Малышев, Л.С. Берштейн, A.B. Боженюк. М.: Энергоиздат, 1991.- 136 с.

102. Методология и автоматизация архитектурно-строительных решений / A.A. Гусаков, Э.П.Григорьев, М. Порада и др. М.: Стройиздат, 1985.

103. Мильнер Б.З. Системный подход к организации управления / Б.З. Мильнер, Л.И. Евенко, B.C. Раппопорт. М.: Экономика, 1983. - 224 с.

104. Михалевич B.C. Вычислительные методы исследования и проектирования сложных систем / B.C. Михалевич, В.Л. Волкович.- М.: Наука, 1982. 286 с.

105. Моисеев H.H. Элементы теории оптимальных систем/ H.H. Моисеев. М.: Наука, 1974. - 526 с.

106. Мулен Э. Кооперативное принятие решений: аксиомы и модели / Э. Мулен.- М.: Мир, 1991.-464 с.

107. Новиков Д.А. Закономерности итеративного научения / Д.А. Новиков.- М.: ИПУ РАН, 1998.-96 с.

108. Новиков Д.А. Механизмы стимулирования в моделях активных систем с нечеткой неопределенностью / Д.А. Новиков.- М.: ИПУ РАН, 1997. 101 с.

109. Новиков Д.А. Механизмы функционирования многоуровневых организационных систем / Д.А. Новиков.- М.: Фонд "Проблемы управления", 1999. 150 с.

110. Новиков Д.А. Обобщенные решения задач стимулирования в активных системах / Д.А. Новиков.- М.: ИПУ РАН, 1998. 68 с.

111. Новиков Д.А. Курс теории активных систем / Д.А. Новиков, С.Н. Петраков,- М.: СИНТЕГ, 1999. 108 с.

112. Новиков Д.А. Стимулирование в социально-экономических системах (базовые математические модели) / Д.А. Новиков.- М.: ИПУ РАН, 1998. 216 с.

113. Новиков Д.А. Теория управления организационными системами / Д.А. Новиков. М.: Москов. псих. - соц. ин-т, 2005. - 384 с.

114. Ногин В.Д. Основы теории оптимизации / В.Д. Ногин, И.О. Протодьяконов, И.И. Евлампиев.- М.: Высш. шк. 1986. 384 с.

115. Орлов А.И. Устойчивость в социально-экономических моделях / А.И. Орлов.- М.: Наука, 1979. 218 с.

116. Орловский С.А. Проблемы принятия решений при нечеткой исходной информации / С.А. Орловский. М.: Наука, 1981. - 206 с.

117. Перегудов Ф.И. Введение в системный анализ / Ф.И. Перегудов, Ф.П. Тарасенко. М.: Высшая школа, 1989. - 367 с.

118. Петросян JI.A. Теория игр / JI.A. Петросян, H.A. Зенкевич, Е.А. Семина.-М.: Высш. шк. 1998. 304 с.

119. Планирование и управление строительным производством с применением методов экономико-математического моделирования и ЭВМ / И.Г. Галкин,

120. B.М. Серов, Г.И. Ярымова и др.; под ред. Галкина И.Г. М.: Стройиздат, 1978.

121. Поспелов Д.А. Ситуационное управление: теория и практика / Д.А. Поспелов. М.: Наука, 1986.

122. Поспелов Г.С., Ириков В.А. Программно-целевое планирование и управление / Г.С. Поспелов, В.А. Ириков.- М.: Советское радио, 1976. 344 с.

123. Потапенко A.M. Расчет эффективности при использовании моделей объединений / A.M. Потапенко, Г.Д. Юшин // Современные сложные системы управления: сб. науч. тр. 8-ой науч. конф. Краснодар-Воронеж-Сочи, 2005.1. C. 93 -103.

124. Потапенко A.M. Моделирование как метод исследования сложных систем / A.M. Потапенко, А.Е. Шафоростов, Г.Д. Юшин // Вестник ВГТУ. 2005. - Т.1, №10.-С. 136- 138.

125. Потапенко A.M. Целевой подход в управлении организационными системами / A.M. Потапенко, А.Е. Шафоростов, Г.Д. Юшин // Вестник ВГТУ. -2005. Т. 1, № 10.-С. 86-88.

126. Реклейтис Г. Оптимизация в технике: в 2т / Г. Реклейтис, А. Рейвиндран, К. Рэгсдел. М: Мир, 1986. - Т. 1,2.

127. Санталайнен Т. Управление по результатам / Т. Санталайнен. М.: Прогресс, 1988.-320с.

128. Симионова Н.Е. Управление реформированием строительных организаций / Н.Е. Симионова. М.: Синтег, 1998. - 224 с.

129. Танаев B.C. Введение в теорию расписаний / B.C. Танаев, В.В. Шкурба. -М.: Наука, 1975.

130. Танаев B.C. Теория расписаний. Многостадийные системы / B.C. Танаев, Ю.Н. Сотсков, В.А. Струсевич. М.: Наука, 1989.

131. Теория расписаний и вычислительные машины / под ред. Э.Г. Коффмана. М.: Наука, 1984.

132. Товченко В.И. Модели и алгоритмы управления строительным производством / В.И. Товченко, B.C. Михайлов. Киев: Выс. шк. 1991.- 151 с.

133. Уздемир А.П. Динамические целочисленные задачи оптимизации в экономике/ А.П. Уздемир. -М.: Физматлит, 1995.

134. Форд JL Потоки в сетях / JI. Форд, Д. Фалкерсон. М.: Мир, 1966. - 276 с.

135. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: пер. с англ./ Дж. Фридман, Ник Ордуэй. -М.: Дело, 1997.-480 с.

136. Цыганов В.В. Адаптивные механизмы в отраслевом управлении / В.В. Цыганов. М.: Наука, 1991.- 166 с.

137. Эйкхофф П. Основы идентификации систем управления / П. Эйкхофф. -М.: Мир, 1975.-688 с.

138. Эткинд Ю.Л. Организация и управление строительством / Ю.Л. Эткинд. -Свердловск: УГУ, 1991. 312 с.

139. Янг С. Системное управление организацией / С. Янг. М.: Советское радио, 1982. - 456 с.

140. Abba W.F. Beyond communicating with earned value: managing integrated cost, schedule and technical performance / PMI Symposium. New Orleans, 1995. P. 2 6.

141. Bellman R. Some Combinatorial Problems Arising in the Theory of Multistage Processes / R. Bellman, 0. Gross // J. Soc. Indust. and Appl. Math. 1954. - V.2, №3.- P. 175-183.

142. Bellman R. Mathematical Aspects of Scheduling Theory / R. Bellman // J. Soc.Indust. and Appl. Math. 1956. - V.4, № 3. - P. 168-205.

143. Coleman J.H. Using cumulative event curves on automotive programs / PMI Symposium. Pittsburgh, 1992. P. 101 107.

144. Connely A. Ad-hoc hierarchies for flat-flexible organizations / PMI Symposium. Pittsburgh, 1992. P. 329 335.

145. Globerson S. Effective Management of Project process / PMI Symposium. New Orleans, 1995. P. 381 387.1. УТВЕРЖДАЮ»1. Первый проректор1. ГОУВПО Воронежскийгосударственный28 сентября 2006 г.г. Воронеж

146. О результатах внедрения законченной научно-исследовательской работы по разработке методических рекомендаций применения моделей оценки вариантов развития объектов недвижимости университетского комплекса.

147. В период с 12 апреля 2006 г. по 27 сентября 2006 г. в Воронежском государственном архитектурно-строительном университете проводилась научно-исследовательская работа по совершенствованию процесса управления недвижимостью.

148. Результатом работы явилась разработка ряда методических материалов по созданию и практическому использованию моделей и методов, выбора вариантов развития объектов недвижимости университетского комплекса.1. В их числе:

149. Модель выбора вариантов развития объектов университетского комплекса, отличающаяся учетом предпочтений пользователей образовательных услуг и позволяющая планировать развитие объектов недвижимости, увеличивающих доход собственника.

150. О результатах внедрения законченной научно-исследовательской работы по разработки методических рекомендаций применения моделей оценки вариантов развития объектов недвижимости университетскогокомплекса.

151. В период с 5 июня 2006г. по 8 сентября 2006г. в Северо-Кавказском государственном техническом университете проводилась научно-исследовательская работа по совершенствованию процесса управления недвижимостью.

152. Результатом работы явилась разработка ряда методических материалов по созданию и практическому использованию моделей и методов, основанных на применении методов математического программирования. В их числе:

153. О результатах внедрения законченной научно исследовательской работы

154. По разработке методических рекомендаций совершенствования процесса Управления объектами недвижимости университетского комплекса.

155. Построена модель выбора вариантов развития объектов университетского комплекса, которая отличается учетом предпочтений пользователей образовательных услуг и позволяет планировать развитие объектов недвижимости, максимизирующих доход.

156. Проректор по АХР и капстроительству1. С.В. Сухихт1. Утверждаю1. РекторО1. АКТ6 октября 2006 г.г. Орел

157. О результатах внедрения законченной научно исследовательскойработы по разработке методических рекомендаций по совершенствованию процесса управления объектами недвижимостиуниверситетского комплекса.

158. Построена модель выбора вариантов развития объектов университетского комплекса, отличающаяся учетом предпочтений пользователей образовательных услуг и позволяющая планировать развитие объектов недвижимости, максимизирующих доход.

159. Доказаны условия использования смешенных стратегий при выборе типов образовательных программ в случае существования двух программ и возможности реализации варианта одной из самых дешевых образовательных программ.

160. Проректор по капитальному строительству и экономике1. С.М. Мерзликин