автореферат диссертации по информатике, вычислительной технике и управлению, 05.13.06, диссертация на тему:Информационная технология управления оценкой объектов недвижимости

2 1 г..:? ^

На правах рукописи

Грузср Михаил Аврамопич

ИНФОРМАЦИОННАЯ ТЕХНОЛОГИЯ УПРУЛЕНИЯ ОЦЕНКОЙ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Специальность - 05.13.06 Автоматизированные системы управления

АВТОРЕФЕРАТ диссертации ¡¡а соискание ученой степени кандидата технических наук

МОСКВА - 1997

Работа выполнена в Государственной Еврейской Академии им. Маймонида на кафедре "Управление собственностью"

НАУЧНЫЙ РУКОВОДИТЕЛЬ Доктор технических наук, профессор

Соловьев М.М.

ОФИЦИАЛЬНЫЕ ОППОНЕНТЫ Доктор технических наук, профессор

Ефименко А.З.

Кандидат технических наук, Мохов А.И. ВЕДУЩАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ Институт проблем управления Российской

Академии Наук

ЗАЩИТА СОСТОИТСЯ /> апреля 1997г. на заседании диссертационного совета Д053.11.11 при МГСУ в часов в аудитории № ¿О/ по адресу: Москва, ул. Трифоновская, д. 57, ЦМИПКС.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Московского Государственного Строительного Университета.

Просим Вас принять участие в защите и направить Ваш отзыв на автореферат в двух экземплярах по адресу: 129337, Москва, Ярославское ш., 26, МГСУ, Ученый Совет.

Автореферат разослан " У* Л^ОТЪу 1997г.

Ученый секретарь диссертационного совета, член-корреспондент РИА, доктор технических наук, профессор

Чулков В.О.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ АКТУАЛЬНОСТЬ. Развитие рынка требует систематизированного современного подхода к вопросам оценки. Информационная технология (ИТ). управления оценкой недвижимости должна базироваться на основе методики, единой для различных условий оценки. Во всем мире ведутся интенсивные исследования по созданию и совершенствованию методик оценки. В основе методики оценки находится понятие базиса оценки - системы общих правил, принципов и подходов к оценке, с учетом условий оценки.

Однако, выполненные исследования показали недостаточность проработки вопросов выбора базисов оценки. Набор факторов, на основе которых происходит выбор базиса, является открытым, неполным множеством, а пространство оценю! многомерно. Только небольшая часть данного пространства описана в западных стандартах. Существующие методики не отражают всю полноту потенциального множества видов оценки объектов недвижимости. Набор базисов организован таким образом, что существующее и постоянно возрастающее число условий и ограничений оценки порождает постоянно возрастающее множество базисов оценки. Кроме того, в России в процессе становления рынка возникают специфические условия и ограничения, а также особые операции и категории объектов недвижимости.

Необходимо было разработать единую методику пригодную для оценки каждого из типов недвижимости, полного множества операций с недвижимостью, при возможных условиях оценки; т. е. методику связывающую условия оценки, базисы, методы и процедуры оценки в единый комплекс и, таким образом, образующую необходимую основу для использования информационной технологии.

В настоящее время среди множества операций с недвижимостью различных типов объектов особое значение приобретает оценка недвижимости и перспектив ее развития в целях привлечения инвестиций. Жесткие условия предоставления кредитов привели к резкому росту потребности на методики оценки недвижимости со стороны финансовых институтов, а также проектных и строительных организаций. Как показала практика оценки, для реализации всестороннего анализа проектов развития предприятий, проведения многовариантных оценочных расчетов необходима современная информационная технология и специализированные пакеты программных средств.

В настоящее время известен ряд программных продуктов для анализа инвестиционных проектов. Данные системы имеют определенные преимущества и

недостатки. Вместе с тем, можно отметить такие общие, требующие совершенствования аспекты, как недостаточно развитые блоки анализа и недостаточные возможности для вариационных исследований проектов при разнообразии объектов, целей и условий развития. Во многом, данные недостатки обусловлены отсутствием в основе названных систем методики, единой для различных условий оценки; и базиса оценки. Существующие программные продукты не имеют базовой концепции, нацеленной на возможные множественные вариации условий оценки.

Поэтому, актуальна разработка информационной технологии управления оценкой инвестиционных проектов, решающая названные проблемы на основе единой методики оценки.

ЦЕЛЬ И ЗАДАЧИ ИССЛЕДОВАНИЯ. Целью исследования является разработка информационной технологии управления оценкой недвижимости на основе единой методики оценки объектов недвижимости. Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

• разработать концепцию построения пространства оценки объектов недвижимости

• разработать единую методическую схему оценки;

• сформировать систему обобщенных базисов оценки;

• создать программно-информационный комплекс оценки инвестиционных проектов, обеспечивающий реализацию единой методики оценки объектов недвижимости, анализ и вариационное исследование проектов развития объектов недвижимости.

ОБЪЕКТОМ ИССЛЕДОВАНИЯ являлась оценка объектов недвижимости в процессе социально-экономических преобразований, и в том числе, оценка проектов развития объектов недвижимости.

ПРЕДМЕТ ИССЛЕДОВАНИЯ - методика и модели оценки объектов недвижимости и, в частности, оценки проектов развития объектов недвижимости; информационная технология по оценке недвижимости.

МЕТОДЫ ИССЛЕДОВАНИЯ: системный анализ, математическое моделирование, программирование и многовариантные расчеты. НАУЧНАЯ НОВИЗНА результатов исследования :

• разработана концепция построения пространства оценки объектов недвижимости

• разработана единая методическая схема оценки объектов недвижимости, базирующаяся на совокупности полных множеств: категорий недвижимости, предстоящих операций с ней и условий оценки;

• сформирована система обобщенных базисов оценки, определены связи между базисом, методом и процедурой оценки; разработан набор управляющих правил выбора базиса оценки;

• разработана концепция построения программно-информационного комплекса оценки инвестиционных проектов с использованием единой методики оценки недвижимости; разработанный комплекс обеспечивает анализ инвестиционных проектов и многовариантность расчетов.

АПРОБАЦИЯ РАБОТЫ. Основные положения и результаты работы докладывались на семинарах в Высшей школе Предпринимательства и Приватизации в апреле 1996г., Институте Проблем Передачи Информации РАН, 17 октября 1996г.

ПРАКТИЧЕСКАЯ ЗНАЧИМОСТЬ работы состоит в разработке и внедрении единой методики оценки недвижимости и программно-информационного комплекса для формирования оценки инвестиционных проектов, позволяющих специалистам проектных организаций и консультационных компаний производить оценку проектов различной отраслевой принадлежности, а также повысить эффективность работы за счет применения разработанных методик и предложенных методов представления и обработки информации.

ВНЕДРЕНИЕ. Предложенная методика, система оценки и программно-технический комплекс внедрены в Консультационной компании "Аналитические и маркетинговые исследования" и в Упраачении корпоративных финансов Тверьуниверсалбанка в качестве основных средств анализа инвестиционных проектов. Результаты выполненных исследований использовались при чтении лекций по курсу "Методы оценки недвижимости" для студентов Государственной Академии им. Маймонида по специальности "Управление собственностью".

ПУБЛИКАЦИИ. Основные результаты работы опубликованы в 4 печатных работах, общим объемом 3,1 печатных листов. НА ЗАЩИТУ ВЫНОСЯТСЯ:

• концепция построения пространства оценки;

• единая методическая схема оценки объектов недвижимости с учетом структуры обобщенных базисов оценки;

• программно-информационный комплекс оценки проектов развития предприятий, обеспечивающий реализацию единой методической схемы оценю!, проведение анализа инвестиционного проекта и многовариантных расчетов.

- 6 - . ^ СТРУКТУРА ДИССЕРТАЦИИ. Работа состоит из введения, четырех глав, заключения, списка литературы ( 59 наименований) и приложений. Объем основного текста 112 стр., 3 приложения, 19 рисунков, 8 таблиц.

СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ ВО ВВЕДЕНИИ обосновывается актуальность выбранной темы, формулируется цель и задачи исследования, научная новизна и практическая значимость полученных результатов.

В ПЕРВОЙ ГЛАВЕ содержится сравнительный анализ ведущих ■ стандартов оценки, формирующих методологическую основу информационных технологий.

На основе анализа текущего состояния и перспектив развития информационных технологий управления оценкой недвижимости, а также исходя из необходимости разработки информационной технологии на основе методики оценки единой для различных условий оценки была сформирована методическая схема исследования (Рис. 1).

I Вход

Постановка проблемы

Анализ различий российских и зарубежных условий опенки

Т

Сравнительный анализ стандартов оценки

Анализ процесса оценки недвижимости 3

Цель и задачи исследования

Формирование концепции построения пространства оценки

Разработка единой методики оценки

Классифика ция методов оценки

Разработка единой методической схемы оценки

Формирование системы базисов оценки

Уазрайогка правил выбора базисов оценки

Разработка программно-информационного комплекса

Обзор Разработка

существуют алгоритма

их анализа

финансовых Разработка модели инвестициом

моделей "ИФ/ЕБТ-К" ого проекта

¡Апробация, внедрение Рис. 1 Методиче"ская схема исследования

Выход

Сравнительный анализ западных стандартов оценки недвижимости показал, что в основе методики оценки находится понятие базиса оценки - системы общих принципов и подходов к оценке, с учетом множества исходных факторов, влияющих на оценку. Набор данных факторов является открытым, неполным множеством, а пространство оценки многомерно (размерность пространства совпадает с числом значимых факторов). Трудность заключается в том, что в стандартах не определено само пространство оценки. Поэтому базисы оценки хаотично покрывают только отдельные области этого пространства и не один из них не обладает необходимой полнотой. В различных стандартах определены различные системы базисов оценки.

Проведен анализ определения "оценка недвижимости" как процесса. Установлено, что оценка недвижимости это адресный процесс (связанный с конкретным объектом недвижимости), привязанный к типу намечаемой операции, и зависящий от условий функционирования данного объекта и осуществления операции оценки. Исследованы источники возможных различий в отечественной и зарубежных методиках оценки недвижимости.

Анализ выявил отсутствие единой методики, подходящей для оценки объектов недвижимости из полного множества категорий недвижимости и операций, при различных условиях оценки.

ВО ВТОРОЙ ГЛАВЕ рассматриваются разработанные методические основы построения информационной технологии управления оценкой недвижимости.

<

Операция с недвижимостью

Тип недвижимости

Рис. 2. Модель распределения базисов оценки.

В результате анализа множества факторов, влияющих на выбор базиса оценки, предлагается следующая систематизация: категория недвижимости; тип намечаемой операции с оцениваемым объектом; ограничения. Обозримость и наглядность многомерного пространства оценки реальна в образе трехмерного пространства(Рис.2).

При определении потенциально возможного перечня операций и типов недвижимости, предлагается принять за основу положения базовых законодательных документов, имеющих отношение к объектам недвижимости. Третьим фактором является группа факторов под общим названием "Ограничения и условия". В эту группу объединяются все остальные условия, воздействующие на процесс оценки. Если полнота множеств категории объектов недвижимости и операций недвижимости гарантируется законодательными документами РФ, то потенциальное многообразие условий и ограничений представляется возможным учесть при построении компьютерной модели, т.е. возможность реализации данных множеств используя возможности современных информационных технологий.

Таким образом формируется потенциально полное пространство оценки объектов недвижимости, отражающее возможные операции с различными типами недвижимости.

Данные три группы факторов однозначно определяют базис оценки - набор правил и принципов, которые необходимо использовать для оценки данного конкретного случая. Метод оценки выбирается в зависимости от соответствующего базиса оценки. Методы и базис системным образом взаимосвязаны с процедурой оценки. Предложенная единая методическая схема отражена на Рис. 3.

Рис. 3. Единая методическая схема оценки.

Приведенная схема трактует оценку недвижимости как системно взаимосвязанную последовательность формирования и использования базисов, методов и процедур оценки.

На основе анализа стандартов, предложена следующая система базисов:

• нормативная стоимость - стоимость, определяемая согласно нормативным документам и жестким расчетным алгоритмам;

• стоимость аналоговая- денежная сумма за аналогичный объект недвижимости, при этом полагается, что каждая из сторон действовала компетентно и без принуждения, был проведен соответствующий маркетинг;

• стоимость затрат - стоимость, определяемая с помощью калькуляции затрат;

• стоимость будущей прибыли - стоимость, определяемая посредством капитализации прибыли, с учетом оборота и всех обязательств, связанных с деятельностью.

Существует ограниченный ряд случаев, для которых используется комбинированная стоимость - стоимость, формирующаяся как комбинация нормативных и аналоговых принципов оценки.

Все известные методы оценки можно отнести к одному из данных базисов. Подобное разделение позволяет более четко соотнести базисы и методы.

Исходя из проведенного анализа, стоимость объекта недвижимости является функцией базиса оценки.

У=Г(В),

где V- стоимость объекта; В - базис оценки.

Базис оценки определяется по следующей формуле:

в=г(т, о. С)

где Т = СП} -множество типов недвижимости,

О = {0)'}-множество типов операции оценки, С ={Ск}- множество вариантов условий и ограничений. Поэтому, стоимость недвижимости это : У=/(Т, О, С)

Пространство оценки недвижимости (в виде куба) может быть описано с помощью матрицы базисов оценки:

{УУ.к} <1=1 »п; Л= 1 ,у; к=1,8)- матрица базисов оценки. Индекс I указывает номер категории недвижимости, j - типа операции оценки, к - номер из перечня условий оценки. Множества категорий объектов

недвижимости, операций и условий оценки в свою очередь разделяются на подмножества, поэтому в результате образуется древовидная структура.

Кроме того, разработана строго-упорядоченная последовательность управляющих правил выбора базисов: Р=Р1,Р2,РЗ;

где Р1 - управляющие правила выбора базисов оценки. Причем формирование последовательности правил 1-3 является результатом проведенного исследования.

Правило Р1 - правило, регламентирующее оценку по нормативной стоимости, в том случае, если есть требование нормативной оценки. В ином случае, право выбора базиса переходит к правилу Р2. У=1Р (N=1; Р2);

где V - стоимость объекта; -нормативная стоимость; N - требование нормативной оценки (если данное требование есть, то N=1); Данное требование может возникнуть при следующих условиях оценки:

• тип намечаемой операции с недвижимостью (определение банкротства, налогообложение, приватизация и т. д.);

• объект оценки (здание - архитектурный памятник и т. д.);

• ограничения (продажа муниципальных квартир).

Правило Р2 применяется в случае, если нет требований нормативной оценки. Если при этом соблюдаются все следующие ограничения: имеются объекты аналогичного типа, достаточно времени для сравнения нескольких объектов, наличие добровольного желания двух сторон, то используется стоимость аналоговая. В случае невыполнения хотя бы одного из этих условий, управление передается правилу РЗ.

У= Ш (А=1 апс! Т=1 апс! Е)=1; Уа; РЗ)

где Уа - аналоговая стоимость; А - наличие объектов аналогичного типа(А=1), Т - достаточный период маркетинга(Т=1), О - добровольное желание двух сторон(0=1).

Правило РЗ: В случае невыполнения условий предыдущих двух пунктов, необходимо определить является ли будущее использование объекта коммерческим (будет ли его эксплуатация приносить доход). При коммерческом использовании базисом оценки объектов будет стоимость будущей прибыли. Стоимость затрат выбирается, если в системе приоритетов правила РЗ не существует предпочтительного выбора. У= № (С=1; Уир; Ус)

где УРР - стоимость будущей прибыли; УС - стоимость затрат

С =1 - при будущем коммерческом использовании объекта. Перечисленные управляющие правила представлены в виде алгоритма (Рис. 4).

После определения базиса оценки начинается процесс выбора метода из набора методов, соответствующих данному базису оценки. При этом задача состоит в нахождении метода максимизирующего требуемый критерий оценки

шах Я (т), где Я - результат оценки, зависящий от выбранного метода (т). В зависимости от критерия оценки, результат должен быть максимальным (например, критерий - сумма чистой прибыли) или минимальным (срок окупаемости). Предложена таблица, позволяющая выбрать базис и метод оценки в зависимости от типа намечаемой операции оценки, категории недвижимости и различных ограничений оценки.

В ТРЕТЬЕЙ ГЛАВЕ разработана информационная технология оценки перспектив развития предприятия на основе единой методической схемы оценки.

В многомерном пространстве оценки выделено подмножество оценки перспектив развития предприятий. Как показала практика оценки, для реализации всестороннего анализа проектов развития предприятий необходимы специализированные пакеты программных средств. Проведен сравнительный анализ существующих финансовых моделей, определены их преимущества и недостатки.

Программно-информационная система "ИЧУЕБТ-М" была разработана на основе единой методической схемы оценки (в данном случае: объект оценки -предприятие как имущественный комплекс, тип намечаемой операции - заем). Исходя из единой методической схемы оценки, базисом оценки является стоимость будущей прибыли. Изменению подвергается только третья группа факторов - условия оценки. С целью определения всех значимых входных факторов (условий), влияющих на данный инвестиционный проект предлагается использовать методы изучения целей и задач, разработанные в системном анализе и состоящие в построении графа целей и задач. Условия меняются в зависимости от выбранного варианта инвестиционного предложения. На Рис.5 показан алгоритм проведения анализа инвестиционного проекта, лежащий в основе системы "1КУЕ5Т-Ы". На величину конечного результата определяющее влияние имеет выбор инвестиционного предложения. Именно поэтому, такое большое значение приобретает наличие обратных связей в алгоритме проведения анализа. Данные обратные связи отражают влияние третьей группы факторов на процесс оценки проекта развития предприятия (выделенные линии на Рис.5).

Исходная ситуация

Рнс. 4 Алгоритм выбора базиса оценки.

Основными отличительными свойствами системы 1NVEST-N, основанной на единой методике оценки, являются:

• возможность вариационных вычислений, расчета нескольких вариантов проекта и сравнения их результатов.

• возможность использования исходных данных различной степени проработки: экспресс анализ, основной анализ.

• возможность проведения различных типов анализа: налогового, ценового, строительного, производственного, инфляционный и др.;

• возможность самоструктурирования - автоматического изменения структуры программы в зависимости от условий оценки. Заданное количество выпускаемых продуктов определяет структуру отображения программы;'

• гибкая система описания налогового окружения;

• возможность автоматического изменения шага расчета: ежегодный, ежеквартальный, ежемесячный;

• графический интерфейс, повышающий эффективность восприятия результатов расчета.

В ЧЕТВЕРТОЙ ГЛАВЕ описывается практическое применение информационной технологии управления оценкой проектов развития предприятий.

Разработанная методика оценки объектов недвижимости, а также реализованный на ее основе программно-информационный комплекс были внедрены в консультационной компании "Аналитические и маркетинговые исследования" и АКБ "Тверьуниверсалбанк" для оценки проектов развития предприятий. Одним из проектов, оцененных по вышеописанной методике, был проект реконструкции гидрогенизационного завода "Салолин". В результате исследования было выявлено 15 вариантов инвестиционных предложений. Произведен сравнительный анализ различных вариантов инвестиционных предложений, анализ прибыльности, анализ точки безубыточности, анализ чувствительности с использованием принципов единой методической схемы оценки. Использование компьютерной системы "INVEST-N" для анализа проекта развития завода "Салолин" позволило выбрать инвестиционное предложение, обеспечивающее прирост стоимости предприятия в USD 5,060 млн. по сравнению с другими вариантами, а также сократить продолжительность оценки и анализа, тем самым высвободив часть специалистов по проектному анализу.

ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И РЕЗУЛЬТАТЫ В процессе работы над диссертацией проведены следующие исследования:

1. Разработана единая методическая схема оценки, системным образом увязывающая возможные множества условий, при которых происходит оценка, с базисами и методами получения количественных оценок. При этом совокупность факторов, влияющих на процесс формирования и выбора базиса, условно разбивается на три группы: категорий объектов недвижимости, намеченных операций с недвижимостью и условий оценки.

2. Предложена концепция построения пространства оценки объектов недвижимости. На ее основе разработана многомерная модель формирования и выбора базисов оценки в образе трехмерного пространства, как функция трех основных факторов влияния: категорий объектов недвижимости, намеченных операций с недвижимостью и условий оценки.

3. Произведено обобщение и систематизация множества базисов оценки в следующие базисы: аналоговый, нормативный, затратный и будущей прибыли. Разработан алгоритм выбора базисов оценки в виде строго-упорядоченной последовательности управляющих правил, которые однозначно определяют согласно какому базису должна производиться оценка.

4. Проведена классификация методов и каждому базису поставлен в соответствие ряд методов. Разработана классификация выбора базисов и методов оценки, в зависимости от намечаемых операций с недвижимостью, категории объектов недвижимости и условий (ограничений) оценки.

5. На основе единой методической схемы оценки разработан программно-информационный комплекс "ИМУЕБТ-М". Из пространства оценки объектов недвижимости выделено подмножество оценки перспектив развития предприятий, для операции - заем. Исходя из единой методической схемы оценки, базисом оценки для данного случая является стоимость будущей прибыли. Изменению подвергается только третья группа факторов - условия оценки. При построении системы анализа учитывались возможные множественные вариации условий. Условия меняются в зависимости от выбранного варианта инвестиционного предложения. Для того, чтобы учесть всю полноту потенциально возможного множества условий использовался системный подход.

6. Основные отличительные особенности комплекса "ШУЕБТ-М": вариационный расчет нескольких вариантов проекта и сравнение их результатов; использование исходных данных различной степени проработки: экспресс анализ, основной анализ; проведение различных типов анализа: налогового, ценового, строительного, производственного, инфляционного.

-167. Результаты внедрения в Консультационной компании "Аналитические и маркетинговые исследования" и в акционерном коммерческом банке Тверьуниверсалбанк подтверждают эффективность применения указанных разработок.

8. Научные и практические результаты, полученные в диссертационной работе, могут быть в дальнейшем использованы:

- при проведении исследований по оценке проектов;

- в качестве методических материалов при разработке и внедрении систем оценки проектов;

- при решении задачи оценки проектов в организациях осуществляющих разработку и управление инвестиционными проектами, проектных и консультационных компаниях;

- в учебном процессе подготовки специалистов по проектному анализу и управлению проектами.

Основные положения диссертации опубликованы в следующих работах автора:

1. Грузер М.А., Процедуры оценивания недвижимости // Сб. трудов проекта, книга 3, под ред. Р.Гровера и М.Соловьева, Оксфорд - Москва, Oxford Brookes University, 1995.

2. Грузер М.А., Методы оценивания собственности // Сб. учебно-методических материалов, книга 4, под ред. Р.Гровера и М.Соловьева, Оксфорд - Москва, Oxford Brookes University, 1996.

3. Грузер М.А., Обзор и сравнительный анализ стандартов оценивания недвижимости. Формирование российских стандартов. // Сб. учебно-методических материалов, книга 4, под ред. Р.Гровера и М.Соловьева, Оксфорд - Москва, Oxford Brookes University, 1996.

4. Соловьев М.М., Грузер М.А., Дубровский Д.Е., Кузнецова E.H., Повалко А.Б., Стогов Е.Р., Хитрик Р.В. Разработка информационной системы оценки и управления рисками в развитии государственной (муниципальной) собственности. // Государственная научно-техническая программа "Информатизация России". Per. номер ВНТИЦ: 01.960.0 075563.