автореферат диссертации по информатике, вычислительной технике и управлению, 05.13.01, диссертация на тему:Методическое и информационное обеспечение системы поддержки принятия решений при оценке специализированной недвижимости промышленного предприятия

УДК 658.1

На правахрукописи

АФАНАСЬЕВА НАТАЛЬЯ НИКОЛАЕВНА

МЕТОДИЧЕСКОЕ И ИНФОРМАЦИОННОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ СИСТЕМЫ ПОДДЕРЖКИ ПРИНЯТИЯ РЕШЕНИЙ ПРИ ОЦЕНКЕ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ПРОМЫШЛЕННОГО ПРЕДПРИЯТИЯ

Специальность: 05.13.01. Системный анализ, управление и обработка информации (промышленность)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание учёной степени кандидата технических наук

Кострома 2004

Работа выполнена в Костромском государственном технологическом университете.

Научный руководитель:

доктор технических наук, профессор

Официальные оппоненты:

доктор технических наук, профессор

Левин Михаил Григорьевич

Наянзин Наум Гурьевич

кандидат технических наук, доцент

Александров Дмитрий

Владимирович

Ведущее предприятие: ОАО «Автодизель» (г. Ярославль)

Зашита состоится «24» января 2005 года в 14 часов на заседании

диссертационного совета Д 212.025.01 Владимирского государственного университета по адресу: 600000, г. Владимир, ул. Горького, 87, корпус 1, ауд. 211.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Владимирского государственного университета по адресу: г. Владимир, ул. Горького, 87, корпус 1.

Автореферат разослан декабря 2004 года.

Учёный секретарь диссертационного совета, доктор технических наук, профессор

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы. Стратегическим направлением развития современной экономики России является формирование полноценных рыночных отношений. Переориентация отечественной экономики, рассмотрение любого бизнеса как товара обусловили повышенный интерес ко всем аспектам оценочной деятельности, в частности, к оценке недвижимости в составе промышленного предприятия.

Оценка позволяет предприятию в условиях рынка решать многие насущные задачи. Будучи важным инструментом рыночной экономики, оценка должна быть определенным образом организована. От этого зависит качество работы оценщиков, эффективность и адекватность принимаемых с их помощью решений.

В работе рассматривается особый вид имущества - объекты специализированной недвижимости промышленного предприятия. Специфика данного вида имущества делает невозможным использование общепринятой методики оценки объектов недвижимости.

Концептуальная основа работы - системный подход к объектам специализированной недвижимости и процессу их оценки.

Степень разработанности проблемы. Значительный вклад в развитие оценочной деятельности в условиях экономики современной России внесли работы П.Г. Грабового, СВ. Грибовского, В.В. Григорьева, А.Г. Грязновой, Г.И. Микерина, Е.И. Неймана, Е.С. Озерова, В.М. Рутгайзера, Е.И. Тарасе-вича, МА Федотовой и др. Проблемам системного анализа, методам принятия решений посвящены труды Л.С. Беляева, В.Н. Волковой, А.А. Денисова, A.M. Дуброва, А.В. Кострова, О.И. Ларичева, Е.М. Мошковича, Ф.И. Перегудова, И.В. Прангишвили, В.Б. Ременникова и др.

Тем не менее, исследование особенностей использования современных информационных технологий в методах оценки объектов специализированной недвижимости остается актуальной научно-технической задачей, имеющей достаточно существенное значение для экономики страны.

Для решения проблемы совершенствования методического и информационного обеспечения оценки ОСН промышленных предприятий проведено данное исследование.

Объект исследования: промышленное предприятие как имущественный комплекс.

Предмет исследования: методическое и информационное обеспечение системы поддержки принятия решений (СППР) при оценке специализированной недвижимости (ОСН), входящих в состав имущественного комплекса предприятия.

Целью исследования является повышение обоснованности оценки ОСН промышленного предприятия на любую дату за счёт использования механизмов СППР.

Для достижения указанной цели поставлены и исследованы следующие основные задачи:

1. Построена классификация объектов промышленной недвижимости, и на этой основе выделен класс ОСН, выполнена декомпозиция наиболее распространенных видов ОСН.

2. Систематизированы основные факторы, оказывающие влияние на формирование стоимости ОСН, и исследованы особенности физического и экономического жизненных циклов ОСН.

3. Выявлены и систематизированы требования к информации, необходимой оценщику при проведении оценки ОСН.

4. Оценка ОСН представлена как процесс принятия решений, базирующийся на методах системного анализа.

5. На основе использования технологии временных баз данных построены информационные модели, отражающие зависимость показателей ОСН от времени.

6. Разработаны модули программного продукта для поддержки принятия решений оценщиком в процессе оценки ОСН.

Методы исследования. В качестве методологической основы исследования

17КГ-Г— >

принята системного анализа в стой-

мостной оценке. Методическую базу исследования составили разработки в области системного анализа, стратегического управления предприятиями и оценки. Для решения указанных выше задач использовались методы общей теории систем, методы теории классификации, теория реляционных баз данных, аппарат теории множеств, теории конечных автоматов и формальных грамматик.

Для практической реализации использовались реляционная СУБД Microsoft SQL Server 2000, язык информационных запросов SQL, ОС Windows 2000, пакет Microsoft Excel. Научная новизна работы состоит в следующем:

1. Предложен подход к формированию классификационных признаков объектов недвижимости промышленного предприятия и на его основе выделен класс объектов специализированной недвижимости; путем декомпозиции наиболее распространенных видов ОСН выявлены их структурные составляющие.

2. Проведен анализ жизненных циклов ОСН и совокупности факторов, влияющих на их стоимость во времени, построены соответствующие модели.

3. Процесс оценки ОСН промышленного предприятия представлен как последовательность актов принятия решений; предложена и исследована структура проблемно-ориентированной системы поддержки принятия решений (СППР), в которой лицом, принимающим решения (ЛПР), является оценщик.

4. На базе концепций показателей и временной модели данных сформирована совокупность информационных моделей ОСН, позволяющих прослеживать изменения показателей ОСН во времени для учета их вклада в стоимость имущественного комплекса промышленного предприятия на любом этапе жизненного цикла.

Практическая значимость работы. Разработанные методика, модели и алгоритмы, реализованные в виде модулей программного продукта, способствуют повышению обоснованности и качества управленческих решений, принимаемых в процессе оценки ОСН. Этот факт подтверждается положитель-

ными результатами апробации на реально действующих промышленных предприятиях Ярославской области.

Апробация работы. Основные положения диссертационной работы были доложены на: VII межрегиональной научной конференции «Молодежь и экономика» (Ярославль, 2003); V межрегиональной научно-практической конференции «Экономическая наука - хозяйственной практике» (Кострома, 2003); международной научной конференции «Математические методы в технике и технологиях» (Кострома, 2004); V межрегиональной научно-практической конференции «Технический и информационный сервис» (Кострома, 2004); научных семинарах Костромского государственного университета им. Н.А Некрасова и Костромского государственного технологического университета (2003-2004 г.г.). Положения, выносимые на защиту:

1. Классификация недвижимости промышленного предприятия, как имущественного комплекса, и выделение на этой основе класса «объекты специализированной недвижимости».

2. Результаты системного анализа факторов, оказывающих влияние на формирование стоимости ОСН, модель зависимости стоимости от этих факторов.

3. Методическое обеспечение проблемно-ориентированной СППР в виде методики и процедуры оценки, учитывающей специфические особенности ОСН.

4. Информационное обеспечение проблемно-ориентированной СППР в виде совокупности информационных моделей ОСН, основанных на временной модели данных.

Структура и объём работы. Диссертация состоит из введения, четырёх глав, заключения, 2 приложений и 3 актов, подтверждающих внедрение результатов, списка используемых источников из 73 наименований. Работа содержит 110 страниц основного текста, 9 таблиц и 38 рисунков.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ Во введении обоснована актуальность темы диссертационной работы, сформулирована научная проблема и цель исследования, дана общая постановка решаемых задач и краткое содержание диссертации, определены научная новизна и практическая ценность полученных результатов. В первой главе «Проблемы оценки объектов промышленной недвижимости» рассмотрены основные системные характеристики объектов промышленной недвижимости (ОПН), их структура и необходимость анализа всех элементов ОПН в условиях изменяющейся окружающей среды. На основании анализа признаков, характеризующих особенности объектов по однородным группам, выполнена классификация ОПН. Пространство характеристик ОПН и окружающей среды рассмотрено как совокупность сфер влияния юридической, экономической и физической категорий. Показано, что в связи с этим параллельно существуют три жизненных цикла (ЖЦ) ОПН: правовой, экономический и физический. Отмечено, что решение главной проблемы экономики недвижимости - нахождение стоимостного эквивалента ОПН - может быть достигнуто проведением совокупности экспертных оценок с последующим приведением их к стоимостному показателю (оценке стоимости). Сформирована обобщенная модель зависимости стоимости (V) ОПН от различных факторов:

где X - время; Р, Е - правовые и экономические параметры среды; 8 - природные характеристики; Я, Ь - физические и пространственные характеристики ОПН; и - возможные варианты использования ОПН

Каждый фактор является функцией времени и представляет собой совокупность характеристик в конкретный момент ЖЦ ОПН:

ф(0 = {ф! СО, ф2 0), Фз (I).....ф„(1)} (2)

Дан анализ современного состояния проблемы оценки ОПН, сформулированы цель и задачи диссертационного исследования.

Во второй главе «Промышленная недвижимость и ее оценка как объекты системного анализа» рассмотрена возможность использования

концепции сервейинга как реализации системного анализа в оценке ОПН. В рамках этой концепции проанализированы принципы оценки и основные этапы процесса оценки ОПН, что позволило сформировать обобщенный алгоритм процесса оценки и, систематизировав характер информационных потребностей оценщика ОПН, выполнить классификацию информации (рис. 1).

Рис. 1. Классификация информации, используемой при проведении оценки

Выделены основные системные характеристики оценки, как деятельности эксперта, обладающего подготовкой, опытом и квалификацией по систематизированному сбору и анализу рыночных и нормативных данных, необходимых для оценки стоимости недвижимости:

• процесс проведения оценки стоимости ОПН представляет собой совокупность последовательно выполняемых информационно взаимосвязанных этапов, включающих существующие стандартные процедуры, содержание которых зависит от цели оценки, характеристик оцениваемого объекта и методов оценки;

• оценочная деятельность направлена на обеспечение эффективного управления промышленным предприятием, принятие обоснованных управленческих и инвестиционных решений, разработку плана развития и решение задач реструктуризации предприятия.

При формировании необходимой для проведения оценки информации следует особое внимание уделять проверке ее на актуальность, полноту, достоверность и непротиворечивость. При этом необходимо учитывать то, что характеристики каждого конкретного ОПН изменяются во времени.

В третьей главе «Методическое обеспечение системы поддержки принятия решений для оценки объектов специализированной недвижимости» на основе анализа проблем оценки ОПН введено понятие «специализированная недвижимость». Выделены отличительные признаки и предложена системная классификация объектов специализированной недвижимости (ОСН) межотраслевого назначения (рис. 2).

Рис. 2. Классификация объектов недвижимости промышленного предприятия Выделены два варианта позиционирования ОСН: 1. ОСН является самостоятельной единицей, не входящей в имущественный комплекс (ИК): ОСН ¡г ИК. При этом под ОСН понимается совокупность отдельных элементов сн:

2. ОСН входят в некий ИК (OCH е ИК) в качестве объектов вспомогательного назначения или элементов инженерной инфраструктуры для обслуживания главного здания (зданий) или сооружения. При этом под СНик понимается совокупность всех отдельно взятых ОСН, входящих в состав рассматриваемого ИК:

СНшс = {СНьСН2).....CHN}, (4)

при этом СНЬ СНг,.....CHN в свою очередь описываются (3).

Исследованы особенности жизненных циклов ОСН, позиционированных по каждому варианту; проанализирована совокупность факторов, влияющих на стоимость ОСН. Проведен сопоставительный анализ существующих методик стоимостной оценки объектов промышленной недвижимости, определены проблемные области, связанные со спецификой ОСН. На основе этого построен обобщенный алгоритм оценки ОСН (рис. 3).

Рис. 3. Обобщенный алгоритм оценки ОСН

В результате анализа рынка программных продуктов, предназначенных для решения задач оценки предприятия в целом и ОПН, выявлена невозможность использования для оценки ОСН существующего программно-методического обеспечения и необходимость создания программного обеспечения на базе современных информационных технологий, ориентированного на проведение оценки ОПН. С этой целью процедура оценки ОСН представлена как процесс принятия решений. Сформулированы отличительные особенности проблемно-ориентированной системы поддержки принятия решений (СППР) для оценки ОСН, в которой в качестве лица, принимающего решения (ЛПР), выступает оценщик. Специфика рассматриваемой предметной области выдвигает ряд требований, которые необходимо учитывать при реализации указанной СППР:

1. База моделей должна содержать формализованные модели стоимостного эквивалента ОПН вида (1), (2).

2. База данных (БД) должна содержать информационные модели ОСН в виде системы показателей, а модель данных должна обеспечивать возможность оперативного внесения изменений в описания ОСН в различные моменты времени.

3. База знаний должна содержать нормативно-справочную информацию; интерфейс СППР должен быть ориентирован на неподготовленного пользователя - оценщика.

4. Конечным результатом функционирования СППР должны быть альтернативные оценки стоимости конкретного ОСН в конкретный момент времени.

В четвертой главе «Информационное обеспечение СППР для оценки объектов специализированной недвижимости» показана целесообразность использования в качестве методической базы для построения информационных моделей ОСН концепции показателей, рассмотренной в работе Л.А. Рейнгольда. Показатели - унифицированные по семантике, формату, единице измерения и условиям получения элементы описания данных, по которым имеется возможность методически согласованного получения и сохранения истории их значений в рамках, определяемых

истории их значений в рамках, определяемых уровнем доступности репози-тария (в рамках некоторой предметной области). Показатель имеет традиционные признаки атрибута и дополнительные признаки:

«"традиционные признаки> : := <формат> <тип значения> <значение по умолчанию> ... •"дополнительные признаки> :: = <унифицированный код> <единица измерения> Периодичность возникновения или изменения значений> <момент времени, в который показатель характеризует объект> <момент времени, в который возникло значение показателя> <источник значения показателя> <история значений> <родительский показатель>.

Состояние ОСН (S) представляется как функция значений характеризующих его показателей, полученных от всех имеющихся источников данных: S = f (Pjj), где Pj j - i-ый показатель от j-ого источника данных; i 6 I -элемент множества показателей; j 6 J - элемент множества источников (поставщиков) данных. Каждый ОСН формально может быть описан в Бэкуса-Наура форме (БНФ) системой унифицированных показателей как некоторый структурированный набор приведенных ниже групп:

<модель объекта> :: = Показатели идентификации объекта> Показатели описания состояния объекта> < информационные показатели> [Показатели связи с другими объектами^.

В каждый момент времени ОСН находится в некотором состоянии, т.е. может быть охарактеризован некоторым набором значений показателей: <состояние объекта> ::= <отметка времени момента состояния объекта> <значение показателя 1> Оначение показателя 2>... «значение показателя N>.

Практическая реализация концепции показателей невозможно в рамках реляционной модели данных. Развитие предложенной в работах В.Н. Шве-денко концепции временной модели данных позволило построить совокупность информационных моделей ОСН, обеспечивающих изменение состояния (показателей) ОСН во времени в течение всего их жизненного цикла. Для реализации временной модели данных в среде Delphi разработана СУБД, которая функционирует под управлением ОС Windows 2X. БД хранится в стандартном формате Access, что обеспечивает информационную совместимость с типовыми программными продуктами. Главное окно программы показано на рис. 4. Первый фрейм предназначен для отображения общей информации

об ОСН и его свойствах, второй - содержит информацию о выбранном (соз-

даваемом) ОСН, третий - отражает свойства выбранного ОСН, в четвертом фрейме отображаются список свойств объектов

■if Разработка инф*эмаки«нн*й i

-l^z'1- ~>'; Ж' + ** 4>

" Л

«г - л i <

f. Т

* .

miKiBi g je 1

1 Элементы формы

| ДатаС )Дат^ПО

С ы > '

1JD формы

2 Ю объекта

3 ГО свойства

4 Название свойства

5 Тип свойства

в Порядковый номер свойств! 7 рорядтоем» номер в группе 12 Объект источник данных 8Ш 9 Тор

10 НаДО

11

Тип |у!иж| Дата С | Дата ПО

А 15.09200401 Q12OS0

Д •-• IS 08.200401 J)1 2050 Д I >-• 15 09.2004 01 012050

А *-* 15.08200401,01 2050

А *-«15О02ОС4О1О12О5С

А • 15 08.2004 01012050

А ++1S 08200401 £12050

А •-« 15 082004 01 012050

А »"• 15 08200401 012050

А .1508200401 012050

A i-i 15 08200401 012050

А »-' [<S Об 2004 01 012050

Л-. f .. 'Ж .

illMIHHIWHIlllll'lllll'IIIMillPIIIIIIII'li I IUI 4'ÄTJälsl

Беэеданных Создать Свойстве объекта Объекты СеойствеПО Экземпляры Экранные Формы Вычислитель Отчеты Справка

1 С формы

2 ©объекта

3 Юсвойства

4 Назве»«е свойства

5 Т»я свойства

6 Порядковый номер н

7 рор«цко»ыи номер в ЪШ

вТор (л\

ЮНаДО \Н}

11 №№

12 Объект источник дан

13 Пункт мене в лвде/ж

14 Пункт меню лодчже*

15 Назвала пункта мен

16 Форма вызова

17 порядковый номер в

18 лексем*

19 Элемент формулы

20 порядковый номер в

21 константе

22 Элемент таблшр ко» ^

ши лГ

иг элементов. 110 _____________

Рис 4 Главное окно программы

С использованием аппарата общей теории систем, теории автоматов и теории формальных грамматик выполнена формализация вычислительных процессов, реализуемых при оценке ОСН во временной БД, являющейся ядром проблемно-ориентированной СППР

ОБЩИЕ ВЫВОДЫ ПО РАБОТЕ

Для эффективного управления промышленным предприятием в условиях рыночной экономики необходимо получать оперативную и достоверную информацию о стоимостном вкладе всех составляющих его имущественного комплекса, в том числе объектов промышленной недвижимости В работе рассмотрен особый вид промышленной недвижимости - объекты специализированной недвижимости (ОСН). Оценка стоимости ОСН - нетривиальная задача, требующая рассмотрения ОСН как сложной системы, имеющей свои жизненные циклы, а процесса их оценки - как последовательности актов принятия субъективных решений оценщиком Целью исследования являлось

повышение объективности оценки ОСН промышленного предприятия на любую дату за счёт использования механизмов СППР. Для достижения указанной цели решены следующие задачи:

1. Построена классификация объектов промышленной недвижимости и на этой основе выделен класс ОСН, выполнена декомпозиция наиболее распространенных видов ОСН.

2. Систематизированы основные факторы, оказывающие влияние на формирование стоимости ОСН, и исследованы особенности физического и экономического жизненных циклов ОСН.

3. Выявлены и систематизированы требования к информации, необходимой оценщику при проведении оценки ОСН.

4. Оценка ОСН представлена как процесс принятия решений, базирующийся на методах системного анализа.

5. На основе использования технологии временных баз данных построены информационные модели, отражающие зависимость показателей ОСН от времени.

6. Разработаны модули программного продукта для поддержки принятия решений оценщиком в процессе оценки ОСН.

В ходе решения указанных исследовательских задач была предложена и исследована структура проблемно-ориентированной СППР, в которой в качестве ЛПР выступает оценщик ОСН, и сформирована совокупность информационных моделей ОСН, позволяющих прослеживать изменения показателей ОСН во времени для учета их вклада в стоимость имущественного комплекса промышленного предприятия на любом этапе жизненного цикла.

Полученные теоретические положения позволили разработать и внедрить методику, модели и алгоритмы, реализованные в виде модулей программного продукта, способствующие повышению обоснованности и качества управленческих решений, принимаемых в процессе оценки ОСН. Этот факт подтверждается положительными результатами апробации на реально действующих промышленных предприятиях Ярославской области (ООО За-

вод молекулярных сит «Реал Сорб», ОАО «Керамзит», ЗАО «Хром»). Таким образом, сформулированная выше цель работы достигнута.

Публикации. По материалам диссертационной работы опубликовано 10 печатных работ:

1. Афанасьева Н.Н. Организация информационного пространства предприятия для целей управления стоимостью компании // Материалы VII межрегиональной научной конференции «Молодежь и экономика».- Ярославль, ЯФВФЭУ, 2003. - С. 172.

2. Афанасьева Н.Н., Каравайков В.М. Информационная поддержка принятия решений при управлении энергоэффективностью предприятия // Вестник Костромского государственного технологического университета. -Кострома, 2004. - № 9 - С. 79-83.

3. Афанасьева Н.Н., Каравайков В.М. Проблемы управления энергоэффективностью текстильных предприятий // Материалы VII межвузовской научно-технической конференции «Молодые ученые развитию текстильной и легкой промышленности». Секция 3. Ресурсосберегающие технологии-Иваново: Ивановская государственная текстильная академия, 2004. - С. 19.

4. Афанасьева Н.Н., Левин М.Г. Информационная поддержка принятия решений при оценке объектов производственной недвижимости // Материалы международной научной конференции «Математические методы в технике и технологиях». Том 7.- Кострома: Костромской государственный технологический университет, 2004. - С. 77-79.

5. Афанасьева Н.Н., Левин М.Г. Системные аспекты оценки объектов производственной недвижимости // Сб. научных статей «Технический и информационный сервис». - Кострома: Костромской государственный университет им. Н.А. Некрасова, 2004. - С. 118-123.

6. Афанасьева Н.Н., Левин М.Г. Классификация объектов недвижимости как этап организации информационного пространства промышленного предприятия // Сб. научных статей «Технический и информационный сервис». - Кострома: Костромской государственный университет им. Н.А. Некрасова, 2004. - С. 144-150.

7. Афанасьева Н.Н., Левин М.Г. Оценка объектов специализированной недвижимости. Системный подход: Монография. - Кострома: Костромской государственный технологический университет, 2004. - 145 с.

8. Афанасьева Н.Н., Левин М.Г. Формирование делей объектов производственной недвижимости // Международный сборник научных трудов «Информационные технологии моделирования и управления». - Воронеж, 2004. - С. 118-120.

9. Афанасьева Н.Н., Левин М.Г., Шведенко В.В. Эволюция российского рынка собственности. Системный подход к построению моделей // Материалы V межрегиональной научно-практической конференции «Экономическая наука - хозяйственной практике». - Кострома: Костромской государственный университет им. Н.А. Некрасова, 2003. - С. 8-13.

10. Афанасьева Н.Н., Шведенко В.В. Оцените бизнес: Учебно-методическое пособие в схемах, таблицах, рисунках. - Кострома: Костромской государственный университет им. Н.А. Некрасова, 2004. - 252 с.

Наталья Николаевна Афанасьева

МЕТОДИЧЕСКОЕ И ИНФОРМАЦИОННОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ

СИСТЕМЫ ПОДДЕРЖКИ ПРИНЯТИЯ РЕШЕНИЙ ПРИ ОЦЕНКЕ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ПРОМЫШЛЕННОГО ПРЕДПРИЯТИЯ

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата технических наук

Подписано в печать 15.12.2004. Формат бумаги 60x84 1/16. Печать трафаретная. Печ. л. 1,0. Заказ 903. Тираж 100.

РИО КГТУ, Кострома, ул. Дзержинского, 17

СОДЕРЖАНИЕ.

ВВЕДЕНИЕ.

1. ПРОБЛЕМЫ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ ПРОМЫШЛЕННОЙ НЕДВИЖИМОСТИ.

1.1. Недвижимость как юридическая, экономическая и физическая категории.

1.1.1. Недвижимость как юридическая категория.

1.1.2. Недвижимость как экономическая категория.

1.1.3. Недвижимость как физическая категория.

1.2. Классификация объектов недвижимости.

1.3. Жизненный цикл объекта недвижимости.

1.4. Задача оценки объектов промышленной недвижимости.

1.5. Современное состояние проблемы, цель и задачи работы.

Выводы.

2. ПРОМЫШЛЕННАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ И ЕЕ ОЦЕНКА КАК ОБЪЕКТЫ СИСТЕМНОГО АНАЛИЗА.

2.1. Концепция сервейинга как реализация системного анализа в стоимостной оценке. ф 2.1.1. Теория сервейинга.

2.1.2. Цели, задачи и инструменты системы сервейинга.

2.1.3. Задача принятия решения по развитию и становлению сервейинга.

2.2. Обобщенный алгоритм оценки.

2.2.1. Основные принципы оценки.

2.2.2. Основные этапы оценки.

2.3. Классификация информации, используемой при проведении оценки.

Выводы.

3. МЕТОДИЧЕСКОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ СИСТЕМЫ ПОДДЕРЖКИ ПРИНЯТИЯ РЕШЕНИЙ ДЛЯ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННОЙ НЕДВИЖИМОСТИ.

3.1. Понятие специализированной недвижимости.

3.1.1. Определение специализированной недвижимости.

3.1.2. Классификация специализированной недвижимости.

3.2. Особенности оценки стоимости объектов специализированной недвижимости. г 3.2.1. Особенности жизненного цикла ОСН.

3.2.2. Факторы, влияющие на стоимость ОСН.

3.2.3. Выбор подходов к оценке стоимости ОСН.

3.3. Анализ существующих программных продуктов для оценки бизнеса и промышленной недвижимости.

3.4. Методическое обеспечение СППР для оценки объектов специализированной недвижимости.

3.4.1. Оценочная деятельность как принятие решений.

3.4.2. Основы построения СППР.

3.4.3. Особенности построения СППР для оценки объектов специализированной недвижимости.

Выводы.

4. ИНФОРМАЦИОННОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ СППР ДЛЯ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННОЙ НЕДВИЖИМОСТИ.

4.1. Концепция показателей как основа построения информационных моделей объектов специализированной недвижимости.

4.2. Временная модель данных как механизм реализации информационных моделей объектов специализированной недвижимости.

4.2.1. Ограничения реляционной модели данных.

4.2.2. Теоретико-множественные понятия общей теории систем.

4.2.3. Определение дополнительных элементов модели.

4.2.4. Моделирование и представление компонентов модели данных, свойства которых зависят от времени.

4.3. Программная реализация информационных моделей объектов специализированной недвижимости.

4.4. Организация вычислительных процессов при оценке объектов специализированной недвижимости.

4.4.1. Автоматы для временной модели данных.

4.4.2. Программная реализация вычислительных процессов во временной модели данных.

4.4.3. Формальное описание компонентов вычислительного процесса.

4.4.4. Интерфейс для реализации вычислительного процесса.

Выводы.

Актуальность темы исследования. Стратегическим направлением развития экономики современной России является формирование полноценных рыночных отношений. Переориентация отечественной экономики, рассмотрение любого бизнеса как товара обусловили повышенный интерес ко всем аспектам оценочной деятельности, в частности, к оценке недвижимости. Становление рынка недвижимости, как сегмента финансового рынка, привело к появлению новых для России профессий: риэлтер, посредник, оценщик.

Профессиональный оценщик в своей деятельности всегда руководствуется конкретной целью. Как правило, цель оценки состоит в определении какого-либо вида оценочной стоимости, необходимой клиенту для принятия инвестиционного решения, для заключения сделки, для внесения изменений в финансовую отчетность и т.п. Таким образом, оценка стоимости бизнеса, недвижимости позволяет решать многие насущные задачи в рыночной экономике. Будучи важным инструментом рыночной экономики, стоимостная оценка должна быть определенным образом организована. От этого зависит качество работы оценщиков, эффективность и адекватность принимаемых с их помощью решений.

В работе рассматривается особый вид имущества - специализированная недвижимость, т.е. недвижимость, имеющая ограниченный рынок или полное отсутствие рыночных данных по причинам специфического характера или редкости продаж. К активам, которые попадают в эту категорию, относятся, например, объекты недвижимости, имеющие такие размеры, конструкцию или расположение, что для оценщика становится невозможным сделать заключение относительно их стоимости при существующем использовании на основе имеющихся данных о рыночных сделках.

Степень разработанности проблемы. Среди зарубежных публикаций, отражающих теоретические и практические аспекты оценки предприятия (бизнеса) и недвижимости, отметим труды Г. Десмонда, Р. Келли, Т. Коуп-ленда, Н. Ордуэя, Дж. Фридмана, Г. Харрисона. Значительный вклад в развитие оценочной деятельности в условиях экономики современной России Л внесли работы И.Т. Балабанова, С.В. Валдайцева, А.В. Верхозиной, П.Г. Грабового, С.В. Грибовского, В.В. Григорьева, А.Г. Грязновой, Г.И. Мике-рина, Е.И. Неймана, Е.С. Озерова, В.И. Ресина, В.М. Рутгайзера, Е.И. Тара-севича, М.А. Федотовой.

Концептуальная основа работы — системный подход к объектам специализированной недвижимости и процессу их стоимостной оценки.

Проблемам системного анализа, методам принятия решений посвящены труды JI.C. Беляева, В.Н. Волковой, А.А. Денисова, A.M. Дуброва, А.В. Ко-ф строва, О.И. Ларичева, Е.М. Мошковича, Ф.И. Перегудова, И.В. Прангишвили, В.Б. Ременникова и других.

Объект исследования - промышленное предприятие как имущественный комплекс, предмет - методическое и информационное обеспечение системы поддержки принятия решений (СППР) при оценке специализированной недвижимости (ОСИ), входящих в состав имущественного комплекса предприятия. Целью диссертационной работы является повышение обоснованности оценки объектов специализированной недвижимости промышленного предприятия на любую дату за счёт использования механизмов систем поддержки принятия Ф решений.

Для достижения указанной цели были поставлены и решены следующие основные задачи, определившие логику диссертационного исследования и его структуру:

1. Построена классификация объектов промышленной недвижимости, и на этой основе выделен класс ОСН, выполнена декомпозиция наиболее распространенных видов ОСН.

2. Систематизированы основные факторы, оказывающие влияние на формирование стоимости ОСН, и исследованы особенности физического и экономического жизненных циклов ОСН.

3. Выявлены и систематизированы требования к информации, необходимой оценщику при проведении оценки ОСН.

4. Оценка ОСН представлена как процесс принятия решений, базирую-щиися на методах системного анализа.

5. На основе использования технологии временных баз данных построены информационные модели, отражающие зависимость показателей ОСН от времени.

6. Разработаны модули программного продукта для поддержки принятия решений оценщиком в процессе оценки ОСН.

Методы исследования. В качестве методологической основы исследования принята концепция сервейинга как реализация системного анализа в стоимостной оценке. Методическую базу исследования составили разработки в области системного анализа, стратегического управления предприятиями и оценки. Для решения указанных выше задач использовались методы общей теории систем, методы теории классификации, теория реляционных баз данных, аппарат теории множеств, теории конечных автоматов и формальных грамматик.

Научная новизна работы:

1. Предложен подход к формированию классификационных признаков объектов недвижимости промышленного предприятия и на его основе выделен класс объектов специализированной недвижимости; путем декомпозиции наиф. более распространенных видов ОСН выявлены их структурные составляющие.

2. Проведен анализ жизненных циклов ОСН и совокупности факторов, влияющих на их стоимость во времени, построены соответствующие модели.

3. Процесс оценки ОСН промышленного предприятия представлен как последовательность актов принятия решений; предложена и исследована структура проблемно-ориентированной системы поддержки принятия решений (СППР), в которой лицом, принимающим решения (ЛПР), является оценщик.

4. На базе концепций показателей и временной модели данных сформирована совокупность информационных моделей ОСН, позволяющих прослеживать изменения показателей ОСН во времени для учета их вклада в стоимость имущественного комплекса промышленного предприятия на любом этапе жизненного цикла.

Практическая значимость работы. Разработанные методика, модели и алгоритмы, реализованные в виде модулей программного продукта, способствуют повышению обоснованности и качества управленческих решений, принимаемых в процессе оценки ОСН. Этот факт подтверждается положительными результатами апробации на реально действующих промышленных предприятиях Ярославской области.

На защиту выносятся:

1. Классификация недвижимости промышленного предприятия, как имущественного комплекса, и выделение на этой основе класса «объекты специализированной недвижимости».

2. Результаты системного анализа факторов, оказывающих влияние на формирование стоимости ОСН, модель зависимости стоимости от этих факторов.

3. Методическое обеспечение проблемно-ориентированной СППР в виде методики и процедуры оценки, учитывающей специфические особенности ОСН.

4. Информационное обеспечение проблемно-ориентированной СППР в виде совокупности информационных моделей ОСН, основанных на временной модели данных.

Выводы

1. Показана возможность и целесообразность использования в качестве методической базы для построения информационных моделей объектов специализированной недвижимости (ОСН) концепции показателей, рассмотренной в работе Л.А. Рейнгольда [54].

2. Развита предложенная в работе В.Н. Шведенко [68] концепция временной модели данных, что позволило построить совокупность информационных моделей ОСН, позволяющих прослеживать изменение параметров ОСН во времени в течение всего их жизненного цикла.

3. С использованием аппарата общей теории систем, теории автоматов и теории формальных грамматик выполнена формализация вычислительных процессов, реализуемых при оценке ОСН во временной базе данных, являющейся ядром проблемно-ориентированной системы поддержки принятия решений.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В работе рассмотрен особый вид недвижимого имущества - специализированная недвижимость, входящая в имущественный комплекс промышленного предприятия. Объекты специализированной недвижимости (ОСН) имеют ограниченный рынок или полное отсутствие рыночных данных по причинам специфического характера или редкости продаж. В связи с этим стоимостная оценка таких объектов становится нетривиальной задачей, требующей, прежде всего, рассмотрения каждого объекта как сложной системы, а процесса его оценки - как последовательности актов принятия решений. Такой подход приводит в конечном итоге к необходимости синтеза системы поддержки принятия решений (СППР), в которой в качестве лица, принимающего решения (ЛПР), выступает профессиональный оценщик. Основой указанной системы являются информационные модели ОСН, позволяющие прослеживать изменение их параметров во времени в течение всего жизненного цикла объектов.

Целью диссертационной работы являлось повышение объективности стоимостной оценки ОСН за счёт использования механизмов СППР. Для достижения указанной цели поставлены и исследованы следующие основные задачи:

1. Построена классификация объектов промышленной недвижимости и на этой основе выделен класс ОСН, выполнена декомпозиция наиболее распространенных видов ОСН.

2. Систематизированы основные факторы, оказывающие влияние на формирование стоимости ОСН, и исследованы особенности физического и экономического жизненных циклов ОСН.

3. Выявлены и систематизированы требования к информации, необходимой оценщику при проведении оценки ОСН.

4. Оценка ОСН представлена как процесс принятия решений, базирующийся на методах системного анализа.

5. На основе использования технологии временных баз данных построены информационные модели, отражающие зависимость показателей ОСН от времени.

6. Разработаны модули программного продукта для поддержки принятия решений оценщиком в процессе оценки ОСН.

Научная новизна работы

1. Предложен подход к формированию классификационных признаков объектов недвижимости промышленного предприятия и на его основе выделен класс объектов специализированной недвижимости; путем декомпозиции наиболее распространенных видов ОСН выявлены их структурные составляющие.

2. Проведен анализ жизненных циклов ОСН и совокупности факторов, влияющих на их стоимость во времени, построены соответствующие модели.

3. Процесс оценки ОСН промышленного предприятия представлен как последовательность актов принятия решений; предложена и исследована структура проблемно-ориентированной системы поддержки принятия решений (СППР), в которой лицом, принимающим решения (ЛПР), является оценщик.

4. На базе концепций показателей и временной модели данных сформирована совокупность информационных моделей ОСН, позволяющих прослеживать изменения показателей ОСН во времени для учета их вклада в стоимость имущественного комплекса промышленного предприятия на любом этапе жизненного цикла.

Практическая значимость работы Разработанные методика, модели и алгоритмы, реализованные в виде модулей программного продукта, способствуют повышению обоснованности и качества управленческих решений, принимаемых в процессе оценки ОСН. Этот факт подтверждается положительными результатами апробации на реально действующих промышленных предприятиях Ярославской области.

Таким образом, сформулированная выше цель исследования достигнута.

1. Афанасьева Н.Н., Каравайков В.М. Информационная поддержка принятия решений при управлении энергоэффективностью предприятия // Вестник Костромского государственного технологического университета. -Кострома, 2004. № 9 - С. 79-83.

2. Афанасьева Н.Н., Левин М.Г. Системные аспекты оценки объектов производственной недвижимости // Сб. научных статей «Технический и информационный сервис». Кострома: Костромской государственный университет им. Н.А. Некрасова, 2004. - С. 118-123.

3. Афанасьева Н.Н., Левин М.Г. Оценка объектов специализированной недвижимости. Системный подход: Монография. Кострома: Костромской государственный технологический университет, 2004. - 145 с.

4. Афанасьева Н.Н., Левин М.Г. Формирование информационных моделей объектов производственной недвижимости // Международный сборник научных трудов «Информационные технологии моделирования и управления». Воронеж, 2004. - С. 118-120.

5. Афанасьева Н.Н., Шведенко В.В. Оцените бизнес: Учебно-методическое пособие в схемах, таблицах, рисунках. Кострома: Костромской государственный университет им. Н.А. Некрасова, 2004. - 252 с.

6. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика, 1996. - 192 с.

7. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия: Учебное пособие. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2001. - 720 с.

8. Верхозина А.В. Правовое регулирование оценочной деятельности. Издание второе, переработанное и дополненное.- М.: «Российское общество оценщиков», 2003. 488 с.

9. Волкова В.Н., Денисов А.А. Основы теории систем и системного анализа: Учебник для студентов вузов. СПб.: Изд-во СПбГТУ, 1999. - 512 с.

10. Гаврилова Т.А., Хорошевский В.Ф. Базы знаний интеллектуальных систем: Учебник. СПб.: Питер, 2001. - 384 с.

11. Горемыкин В. А. Экономика недвижимости: Учебник. 3-е изд., пе-рераб. и доп. - М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К», 2003. -836 с.

12. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 1 и 2. М.: Инфра-М, 1996.

13. Грибовский С.В. Методы капитализации доходов. Курс лекций. СПб, 1997.-172 с.

14. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. СПб.: Питер, 2001.-336 с.

15. Григорьев В.В., Островкин И.М. Оценка предприятий. Имущественный подход: Учебно-практическое пособие. М.: Дело, 1998. - 224 с.

16. Денисов А.А., Колесников Д.Н. Теория больших систем управления:у.

17. Учебное пособие для студентов вузов. JI.: Энергоиздат, 1982. - 288 с.

18. Десмонд Гленн М., Келли Ричард Э. Руководство по оценке бизнеса: Пер. англ. под ред. И. JI. Артеменкова. М., 1996. - 264 с.

19. Егерев И.А. Стоимость бизнеса: искусство управления: Учебное пособие. М.: Дело, 2003. - 480 с.

20. Есипов В., Маховикова Г., Терехова В. Оценка бизнеса. СПб.: Питер, 2001.-416 с.

21. Жилкин И.Е. Стандарты как основа профессионального управления недвижимостью // http://www.pai.ru/metods/stand.Г

22. Информационные системы в экономике: Учебник / Под ред. В.В. Дика. М.: Финансы и статистика, 1996. - 272с.

23. Информационные системы: Учебное пособие для студентов вузов по специальности 071900 / Под ред. В.Н. Волковой, Б.И. Кузина. СПб.: Изд-во СПбГТУ, 1998.-213с.

24. Клиланд Д., Кинг В. Системный анализ и целевое управление. М.: Советское радио, 1979.-279с.

25. Когаловский М.Р. Энциклопедия технологий баз данных. М.: Финансы и статистика, 2002.- 800 с.

26. Костров А.В. Системный анализ и принятие решений: Учебное пособие. Владимир: Владимирский государственный университет, 1995.

27. Коупленд Т. Стоимость компаний: оценка и управление. М.: Олимп-Бизнес, 2002. 576 с.

28. Левин М.Г., Шаблова Г.Л. Компьютерные технологии обработки экономической информации: Учебное пособие. Кострома: Костромской государственный технологический университет, 2000. - 64 с.

29. Левин М.Г., Шаблова Г.Л. Организация поддержки принятия решений в информационном пространстве предприятия: Монография. Кострома: Костромской государственный технологический университет, 2001. - 80 с.

30. Международные стандарты оценки / Г.И. Микерин, Н.В. Павлов. -М.: Интерреклама, 2003. 384 с.

31. Международные стандарты оценки. Кн. 1. / Г.И. Микерин, М.И. Недужный, Н.В. Павлов, Н.Н. Яшина. М.: ОАО «Типография «Новости», 2000.- 264 с.

32. Международные стандарты оценки. Кн. 2. / Г.И. Микерин, М.И. Недужный, Н.В. Павлов, Н.Н. Яшина. М.: ОАО «Типография «Новости», 2000.- 360 с.

33. Методологические основы оценки стоимости имущества / Г.И. Микерин, В.Г. Гребенников, Е.И. Нейман. М.: Интерреклама, 2003. - 688 с.

34. Николаев В.И., Брук В.М. Системотехника: методы и приложения. -Л.: Машиностроение, 1985. 199 с.

35. Новиков Д.А., Петраков С.Н. Курс теории активных систем. М.: СИНТЕГ, 1999. - 108 с.

36. Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб.: Изд-во «МКС», 2003. - 423 с.

37. Организация и методы оценки предприятия (бизнеса): Учебник / Под ред. В.И. Кошкина. М.: ИКФ «ЭКМОС», 2002. - 944 с.

38. Основные положения теории и практики рыночной стоимости недвижимости / М.А. Федотова, Г.М. Кондратов, Р.Ф. Гинзбург, П.Н. Костин.

39. Астрахань: ГУЛ «Издательско-полиграфический комплекс «Волга», 2003. -359 с.

40. Основы автоматизации организационного проектирования // Александров Д.В., Костров А.В., Морев С.А., Шишкин Е.В. / Под общ. ред. А.В. Кострова. Владимир: Демиург, 2002. - 111 с.

41. Оценка бизнеса: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. М.: Финансы и статистки, 1999. -512 с.

42. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. М.: Финансы и статистки, 2002.- 469 с.

43. Оценка объектов недвижимости / Под ред. В.В. Григорьева. М.: Инфра-М, 1997.

44. Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учебное и практическое пособие, Серия «Оценочная деятельность» / Под ред. В.М. Рутгайзера. -М.: Дело, 1998. 384 с.

45. Оценка стоимости недвижимости / С.В. Грибовский, Е.Н. Иванова, Д.С. Львов, О.Е. Медведева. М.: Интерреклама, 2003. - 704 с.

46. Оценка стоимости предприятий (бизнеса). Учебное пособие / Под ред. Абдуллаева Н.А., Колайко Н.А. М.: Изд-во «ЭКМОС», 2000. - 352 с.

47. Оценка стоимости предприятия (бизнеса) / А. Г. Грязнова, М. А. Федотова, М. А. Эскиндаров, Т. В. Тазихина, Е. Н. Иванова, О. Н. Щербакова. -М.: Интерреклама, 2003. 544 с.

48. Перегудов Ф.И., Тарасенко Ф.П. Введение в системный анализ: Учебное пособие. М.: Высшая школа, 1989. - 367с.

49. Постановление Правительства РФ от 06.07.01 № 519 «Об утверждении стандартов оценки».

50. Прангишвили И.В. Системный подход и общесистемные закономерности. М.: СИНТЕГ, 2000.

51. Рейнгольд JI.A. Структурирование информации: системный подход. М.: Наука, 2004. - 200 с.

52. Ременников В.Б. Разработка управленческого решения: Учебное пособие для вузов. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2000. - 140 с.

53. Системный анализ в управлении: Учебное пособие /B.C. Анфилатов,

54. A.А. Емельянов, А.А. Кукушкин; Под ред. А.А. Емельянова. М.: Финансы и статистика, 2002. - 368 с.

55. Системный анализ в экономике и организации производства: Учебник для студентов вузов / Под ред. С.А. Валуева, В.Н. Волковой. JL: Политехника, 1991.-398 с.

56. Стоимость предприятия: теоретические подходы и практика оценки / Под ред. Н.А. Абдуллаева, Н.А. Калайко. М.: Высшая школа приватизации и предпринимательства, 1999. - 346 с.

57. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. СПб.: ТОО «Тех-нобалт», 1995.

58. Теория систем и методы системного анализа в управлении и связи /

59. B.Н. Волкова, В.А. Воронков, А.А. Денисов и др. М.: Радио и связь, 1983. — 248с.

60. Тэпман JI.H. Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов / Под ред. В.А. Швандера. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002. - 303 с.

61. Фатхутдинов Р.А. Разработка управленческого решения: Учебное пособие М.: ЗАО «Бизнес-школа Интел-Синтез», 1997.

62. Федеральный закон № 135-ФЭ от 29.07.98 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

63. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. М.: «Дело Лтд», 1995. - 480 с.

64. Харрисон Генри С. Оценка недвижимости. Учебное пособие. Пер. с англ. М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994. - 231 с.

65. Цикритзис Д., Лоховски Д. Модели данных: Пер. с англ. М.: Финансы и статистика, 1985. - 334с.

66. Черняк Ю.И. Системный анализ в управлении экономикой. М.: Экономика, 1975. - 191с.

67. Шведенко В.Н., Иванов Д.А. Временная модель данных на основе объектно-ориентированных технологий: Монография. Кострома: Костромской государственный технологический университет, 2003. - 90 с.

68. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов/Под общ. ред. П. Г. Грабового. Смоленск: Изд-во «Смолин Плюс», М.: Изд-во «АСВ», 1999. - 567 с.

69. Экономика недвижимости: Учебное пособие / Под. ред. В.И. Ресина. -М.: Дело, 2000.-328 с.

70. Экономическая информатика: Учебное пособие / Под ред. В.П. Косарева. М.: Финансы и статистика, 2002. - 520 с.

71. Экспертные системы для персональных компьютеров: методы, средства, реализации: Справочное пособие / B.C. Крисевич, Л.А. Кузьмич, A.M. Шиф и др. Минск: Вышэйшая школа, 1990. - 197 с.

72. Экспертные системы. Принципы работы и примеры: Пер. с агл. // А. Брукинг, П. Джонс, Ф. Кокс и др. / Под ред. Дж. Форсайта. М.: Радио и связь, 1987. - 224 е.: (Кибернетика).