автореферат диссертации по машиностроению и машиноведению, 05.02.22, диссертация на тему:Антикризисное управление предприятиями промышленности на основе оценки их рыночной стоимости

9846032 1

Зубанов Сергей Владимирович

АНТИКРИЗИСНОЕ УПРАВЛЕНИЕ ПРЕДПРИЯТИЯМИ ПРОМЫШЛЕННОСТИ НА ОСНОВЕ ОЦЕНКИ ИХ РЫНОЧНОЙ

СТОИМОСТИ

Специальность 05.02.22 - Организация производства в промышленности (экономические науки)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва 2010

004603211

Работа выполнена на кафедре финансов и кредита в НОУ ВПО «Московский Финансово-правовой институт» (МФПИ)

Научный руководитель: кандидат экономических наук, доцент

Шадрина Нина Сергеевна

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, доцент

Адамов Насрулла Абдурахманович

кандидат экономических наук, доцент Чиликина Зоя Николаевна

Ведущая организация: Государственное научное учреждение

«Экспертно-аналитический центр» Министерства образования и науки Российской Федерации

Защита состоится <</$» лг&Л 2010г. в час на заседании Объединенного диссертационного совета ДМ 850.001.02 в ГОУ ВПО «Московская академия рынка труда и информационных технологий» по адресу. Москва, ул. Молодогвардейская, д.46, корп.1.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО «МАРТИТ».

Автореферат разослан «/У» ау&сР 2010г.

Ученый секретарь

диссертационного совета ДМ 850.001.02 кандидат экономических наук, доцент ЬМ/ в.В. Силин

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования.

Переход к рыночным отношениям в России привел к возникновению хозяйствующих субъектов нового типа, появлению новых источников финансирования и принципиально иных хозяйственных взаимоотношений между всеми субъектами экономики. Этот процесс затронул предприятия всех отраслей промышленности.

В современных условиях предприятие выступает как объект хозяйствования, как имущественный комплекс, находящийся во владении, ведении или управлении юридического лица, зарегистрированного в установленном порядке. Предприятием как объектом права считается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. В связи с участием в образовании имущества юридического лица его учредители (участники) могут иметь обязательные права в отношении этого предприятия, либо вещные права на его имущество.

Изменение формы собственности, переход имущества предприятий во владение и распоряжение других собственников в большинстве случаев не приводит сразу же или достаточно быстро к благоприятным изменениям показателей его производственно-экономической, финансовой деятельности и не решает кардинальным образом глобальную проблему выхода из кризисного состояния промышленных предприятий, оказавшихся в опасной зоне и не нашедших ресурсов и способов преодоления сложившейся неблагоприятной ситуации.

В этих условиях для привлечения инвестиций, способных обеспечить перевод экономики предприятия на инновационный путь развития, требуется качественная оценка стоимости имеющихся активов предприятия или его

бизнеса как фундаментальной основы обеспеченности кредитования или долгосрочных финансовых вложений инвесторов.

Оценка объектов собственности является обязательной при приватизации, передаче в доверительное управление или в аренду, продаже, национализации, выкупе, ипотечном кредитовании, передаче в качестве вклада в уставные капиталы и т.д.. Оценка стоимости различных объектов собственности является информационной основой для принятия эффективных решений как в частном, так и государственном секторах экономики по проведению реструктуризации производства, созданию сети малых предприятий, защите имущественных прав участников гражданских отношений.

Таким образом, оценка рыночной стоимости различных объектов собственности является в современной России важным аспектом развития рыночных отношений в экономике требует совершенствования методик процедур оценки и их структурирования в процесс антикризисного управления предприятиями. Этим обусловлена актуальность выбранной темы диссертационного исследования.

Степень разработанности темы исследования. Вопросы повышения эффективности антикризисного управления в высокотехнологичном секторе экономики (как управления несостоятельными должниками, так и опережающего кризис-менеджмента) в последние годы стали весьма актуальными, поэтому по этой проблеме имеется значительной число публикаций, авторами которых являются Базаров Г.З., Белых Л.П., Беляев С.Г., Валдайцев С.В., Грязнова А.Г., Иванов Г.П., Коротков Э.М., Кошкин В.И., Кузин Б.И., Мильнер Б.З., Минаев Э.С., Панагушин В.П., Ряховская А.Н., Таль Г.К., Уткин Э.А., Фатхутдинов P.A. и др.

В трудах перечисленных ученых разработаны теоретические, методические и правовые вопросы коммерциализации технологий, организации НИОКР и технологической подготовки производства, информационного и финансового обеспечения антикризисной деятельности, механизмы государственного содействия и поддержки развивающихся инновационных

предприятий, методы управления финансовой устойчивостью предприятий и оценки важнейших экономических показателей.

Теоретические и методические основы оценки недвижимости заложили в своих трудах такие зарубежные ученые, как А. Смит, Т. Коллер, Дж. Муррин, Джозеф К. Эккерт, В. Петти., Н. Ордуэй, Ш. Пратт.

Проблемы теории и практики оценки недвижимости, в т.ч. для целей налогообложения, в России исследовались в работах А.Н. Асаула, В.А. Горемыкиной, C.B. Грибовского, H.A. Калининой, Е.И. Тарасевича, М.А. Федотовой, A.B. Якуниной.

В настоящее время в литературе до сих пор не разработаны четкие и ясные рекомендации по применению научных подходов к оценке недвижимости на этапах реформирования и реструктуризации промышленных предприятий. В связи с этим, на наш взгляд, требуется разработка отдельных элементов методики и дальнейшее развитие экономико-математического аппарата затратного, сравнительного и доходного подходов при определении стоимости различных имущественных объектов и их применения в арбитражной практике антикризисного управления.

Цель и задачи исследования. Целью исследования является разработка методических рекомендаций по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости и бизнеса предприятий для привлечения инвестиций в процессе антикризисного управления.

Для достижения поставленной цели в работе решаются следующие задачи исследования:

обоснование особенностей проведения реструктуризации на предприятиях, обладающих крупными объектами недвижимости;

разработка методов обоснования вариантов реструктуризации промышленных предприятий с учетом возможностей их инновационного развития;

- обоснование элементов методики определения стоимости машин и оборудования с помощью затратного подхода;

- разработка методики определения стоимости объектов недвижимости длительного пользования с помощью затратного подхода (зданий и сооружений);

- разработка отдельных элементов методики определения стоимости объектов недвижимости при помощи сравнительного подхода на основе характеристики аналогов по элементам сравнения;

- разработка элементов методики определения стоимости объекта недвижимости с помощью доходного подхода;

- разработка методики определения величины ставки арендной платы объектов недвижимости административного и производственно-складского назначения в рамках доходного подхода.

Методология и методы исследования. Теоретической и методологической основой исследования послужили законы Российской Федерации, Указы Президента Российской Федерации, Постановления Правительства Российской Федерации, современные экономические теории, результаты фундаментальных исследований российских и зарубежных ученых в области антикризисного управления предприятиями, оценки недвижимости, научные положения, содержащиеся в трудах отечественных и зарубежных экономистов по проблемам оценки бизнеса, и другие официальные документы и материалы периодической печати.

Методологической базой диссертационного исследования являются общенаучные принципы и методы исследования: исчисление абсолютных величин, методы выборочного обследования, экономических группировок, сравнительный анализ. Для решения поставленных в работе задач были использованы методы экспертной оценки и экономико-математического моделирования.

Объект и предмет исследования.

Объектом исследования являются предприятия и организации промышленности, в том числе высокотехнологичное промышленное предприятие ООО «Mera».

Предметом исследования является оценка стоимости недвижимости предприятия для привлечения инвестиций в целях инновационного реформирования организационных структур и производственных процессов.

Научная новизна исследования заключается в следующем:

обоснована последовательность применения реорганизационных процедур к предприятиям, оказавшимся в предкризисной ситуации, с учетом стоимости их имущественного комплекса и нематериальных активов;

- предложены варианты реструктуризации промышленных предприятий с учетом обеспечения финансирования их инновационного развития;

- автором предложены элементы методики оценки недвижимости, ранее не применявшиеся. В частности, предложены элементы методики определения стоимости машин и оборудования при помощи затратного подхода. Для расчета себестоимости предлагается внесение корректировки в массе объекта. Предложена формула определения восстановительной стоимости оцениваемого объекта. Индекс расчета цен был предложен автором по различным группам металлорежущего оборудования. По карусельным станкам основным техническим параметром был принят диаметр планшайбы, для токарно-винторезных станков - высота центров. Кроме того, в качестве обязательного параметра была принята мощность двигателя;

- предложена методика определения стоимости объектов длительного пользования при помощи затратного подхода (зданий и сооружений) с учетом таких факторов, как коэффициент отличия, процент прибыли предпринимателя и коэффициенты пересчета цен от уровня 1969 года к дате оценки, которые ранее не применялись;

- предложены отдельные элементы методики определения стоимости объектов недвижимости при помощи сравнительного подхода на основе характеристики аналогов по элементам сравнения - местоположению, физическим характеристикам, техническому состоянию, наличию улучшений и весовым коэффициентам стоимости объектов-аналогов;

- предложены элементы методики определения стоимости объекта

недвижимости с помощью доходного подхода. Автором предлагается при расчете величины арендной платы учитывать коэффициент по видам деятельности арендаторов;

- предложена методика определения величины ставки арендной платы объектов административного и производственно-складского назначения.

Практическая значимость результатов, полученных в ходе диссертационного исследования, заключается в том, что сформулированные в работе научные подходы и принципы оценки финансово-экономического состояния и организации эффективной промышленно-производственной деятельности могут быть использованы при разработке программ реструктуризации высокотехнологичных предприятий, находящихся под угрозой или на начальных стадиях арбитражных процедур банкротства.

Предложенные автором элементы методики учета различных факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта, позволяют получить обоснованную рыночную стоимость объектов недвижимости для привлечения инвестиций в развитие промышленного производства.

Методические разработки могут быть использованы предприятиями и организациями промышленности при оценке стоимости объектов производственного назначения для обоснования планов финансового оздоровления или привлечения инвестиций в развитие бизнеса.

Апробация работы.

С помощью предложенных методик была определена стоимость различных объектов собственности, в том числе: производственно-складского комплекса, объектов, входящих в состав Межотраслевого научно-информационного центра, офисной недвижимости в г. Москве и Московской области, в том числе объектов собственности высокотехнологичного промышленного предприятия ООО «Mera».

Основные положения диссертации обсуждались на межвузовской научно-практической конференции в апреле 2007 г. и конференции студентов и аспирантов Московского института бухгалтерского учета и аудита в мае 2008 г.

Результаты диссертации внедрены в практическую деятельность ЗАО «Агрофирма Борец» (справка № 187 от 23.12.2008), ООО «Инком-савеловская» (справка № 214 от 21.04.09), ООО «А-Риэлти» (справка № 1/117 от 12.05.09).

Публикации.

По теме диссертации имеется 9 публикаций общим объемом 9,8 п.л. (в т.ч. авторских - 3,8 п.л.), в том числе 4 в научных изданиях по рекомендованному перечню ВАК России, монография.

Структура и объем исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений. Работа содержит 156 страниц текста, включая 34 таблицы, 3 рисунка. Список использованной литературы содержит 137 наименований.

Содержание работы

Во введении обоснована актуальность темы исследования, сформулированы его цели и задачи. Изложены теоретические и методологические основы, предмет, объект исследования, научная новизна и практическая значимость полученных результатов. Приведены сведения об апробации и публикациях, отражающих основные положения диссертации.

В первой главе «Проблемы повышения эффективности управления промышленными предприятиями в процессе антикризисного управления» рассматриваются методологические основы антикризисного управления, вопросы диагностики и анализа инновационного потенциала предприятия, применение методов оценки недвижимости при реализации процедур антикризисного управления.

Во второй главе «Экономические основы реформирования промышленных предприятий» рассматриваются сущность и виды реорганизационных процедур, направления активизации инновационной деятельности, особенности проведения реструктуризации на промышленных предприятиях, обладающих крупными объектами недвижимости.

В третьей главе «Оценка недвижимости в антикризисном управлении» рассматриваются сущность, особенности и содержание затратного, сравнительного и доходного подходов к оценке недвижимости. Предложены новые элементы методики определения рыночной стоимости бизнеса предприятия, а также ставки арендной платы на основе доходного подхода.

В заключении сформулированы основные выводы и результаты, полученные в ходе исследования.

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ РАБОТЫ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

1. Под реформированием предприятий следует понимать, во-первых, изменение принципов их действия, направленное на их реструктуризацию, способствующую улучшению управления, повышению эффективности производства и конкурентоспособности выпускаемой продукции, производительности труда, снижению издержек производства, улучшению финансово-экономических результатов деятельности, а, во-вторых, привлечение инвестиций для создания новых направлений инновационной деятельности на основе оценки имеющихся материальных и нематериальных активов предприятия.

Основные направления реформирования предприятий представлены в таблице 1.

Табл. 1

Основные направления реформирования предприятий с использованием методов оценки имущества и бизнеса

Направление Мероприятия

1. Инвентаризация имущества и осуществление реструктуризации имущественного • Выделение вспомогательных и иных производств в самостоятельные структурные подразделения (малые предприятия), сдача в аренду и вывод неиспользуемых основных фондов, в том числе земель (вывод неиспользуемых основных фондов, предназначенных для оборонной и экономической

комплекса предприятия. безопасности страны, а также потенциально опасных • производств и объектов производится по согласованию с уполномоченными органами исполнительной власти в соответствии с действующим законодательством ) • Снижение накладных расходов на содержание избыточных производственных мощностей, консервация неиспользуемого имущества • Передача объектов социально-бытового и культурного назначения в ведение органов местного самоуправления

2. Рыночная оценка активов предприятия • Определение объектов оценки и степени участия работников предприятия в работе по оценке • Выбор оптимального для предприятия метода оценки недвижимости (метод прямого сравнения основных стоимостей; инвестиционный метод; метод учета прибыли; метод, при котором остаточная стоимость используется для определения стоимости собственности, поддающейся улучшению; метод подряда или амортизационная цена замены • Заключение контрактов на выполнение работ по оценке основных средств и нематериальных активов со специализированной организацией. При этом учитывается величина расходов по оценке имущества

3. Анализ положения предприятия на рынке, его финансово-хозяйственной деятельности и эффективности управления предприятием • Создание на предприятии структурного подразделения, отвечающего за маркетинг • Проведение маркетинговых исследований по следующим направлениям: ^ Анализ существующих сетей сбыта продукции; Анализ существующей системы снабжения; Анализ ассортимента продукции; Анализ финансового состояния и эффективности финансового управления; Анализ эффективности организационной структуры; Анализ сильных и слабых сторон предприятия относительно конкурентов; Выявление внешних и внутренних ключевых проблем

2. В диссертации обосновано, что итоговым документом,

обобщающим результаты диагностики потенциала предприятия, должен являться прогнозный баланс доходов и расходов и оценка стоимости бизнеса предприятия.

Прогнозный баланс составляется с учетом ожидаемых инвестиций, заимствований, выплат дивидендов, значений показателей оборачиваемости активов и финансовых результатов деятельности. При этом, как правило, прогнозируется изменение лишь по нескольким статьям баланса, например, «основные средства», «запасы», «дебиторская задолженность» или «кредиторская задолженность».

Основные этапы проведения оценки стоимости предприятия в рамках метода дисконтирования представлены на рисунке 1.

3. В работе обоснованы новые элементы методики определения стоимости машин и оборудования при помощи затратного подхода.

При использовании данной методики работы осуществляют в следующей последовательности:

2.1. Для оцениваемого объекта подбирается однородный объект, похожий на оцениваемый прежде всего по технологии изготовления, используемым материалам, конструкции. Цена на однородный объект должна быть известна.

2.2. Определяется полная себестоимость производства однородного объекта по формуле:

_ (1-ндс)(1-нпр-кр)1и

П°Д (2.1)

1-Н„р

где:

Сп.0д - полная себестоимость производства однородного объекта;

Ндс - ставка налога на добавленную стоимость;

Нпр - ставка налога на прибыль;

Кр - показатель рентабельности продукции;

ЦоД - цена однородного объекта.

\

■ Номенклатура ТП, производственно-технологическая схема выпуска ТП;

• Состояние ОФ;

' Неоперационные, избыточные/недостаточные операционные активы;

• Ретроспективная финотчетность;

" Себестоимость основных видов ТП;

• Перечень выплачиваемых налогов;

• Условия по привлеченным заемным средствам;

• Отношения с поставщиками, заказчиками и торговыми агентами;

• Отношения с акционерами;

• Прогнозные данные по производству.

• Составление планов производства, реализации и инвестиций;

• Расчет ожидаемой величины затрат на производство, реализацию и осуществление управленческих функций

• Составление прогнозного отчета о прибылях и убытках;

• Составление прогнозного баланса;

• Составление прогнозного отчета о движении денежных средств;

• Расчёт оценки стоимости

Рис. 1. Основные этапы проведения оценки стоимости имущественного

Допустимо принять показатель рентабельности для пользующейся повышенным спросом продукции в интервале 0,25-0,35, для имеющей средний спрос продукции - 0,1-0,25, для низкорентабельной продукции - 0,05-0,1.

Ниже представлены предложенные автором новые элементы методики определения стоимости машин и оборудования.

2.3. Для расчета полной себестоимости оцениваемого объекта предлагается внесение корректировки, учитывающей различия в массе объектов.

Г =С со (2.2)

^П ^ П.ОД -

вод

где:

Сп - полная себестоимость производства оцениваемого объекта; во - масса конструкции оцениваемого объекта; вод - масса конструкции однородного объекта.

2.4. Восстановительную стоимость оцениваемого объекта автором предлагается определять по формуле:

8В=

(1-НПр) • Сп

(2.3)

(1-НПр-Кр)

где:

Бв - восстановительная стоимость оцениваемого объекта.

Если оцениваются машины и оборудование, спрос на которые отсутствует, то их стоимость принимается на уровне себестоимости;

Метод поэлементного расчета. При использовании данного метода осуществляются следующие этапы работы:

1. Составляется перечень комплектующих узлов и агрегатов оцениваемого объекта. Собирается ценовая информация по комплектующим, но это становится возможным только при наличии развитого рынка комплектующих изделий.

2. Определяется полная себестоимость объекта оценки.

3. Рассчитывается восстановительная стоимость оцениваемого объекта (8„). Расчет восстановительной стоимости предложен автором. Формула приведена выше (2.3).

Индексный метод оценки. При применении индексного метода оценки осуществляется приведение базовой стоимости объекта оценки (первоначальной балансовой стоимости или восстановительной стоимости по предыдущей переоценке) к современному уровню с помощью индекса (или цепочки индексов) изменения цен по соответствующей группе машин или оборудования за соответствующий период.

Бв = 80 • У, (2.4)

где:

Э» - восстановительная стоимость объекта; 80 - базовая стоимость объекта; У - индекс изменения цен.

Индекс расчета цен был предложен автором по различным группам металлорежущего оборудования. В частности по карусельным станкам основным техническим параметром был принят диаметр планшайбы, для токарно-винторезных станков - высота центров. Кроме того, в качестве обязательного параметра была принята мощность двигателя.

Физический износ машин и оборудования преимущественно измеряется:

• методом срока жизни;

• методом укрупненной оценки технического состояния.

Метод срока жизни. Процент физического износа при применении данного метода рассчитывается как отношение эффективного возраста к сроку экономической жизни.

Метод укрупненной оценки технического состояния. Целесообразно используют специальные оценочные шкалы (таблица 2).

Функциональный износ. Он представляет собой потерю стоимости, вызванную либо появлением более дешевых машин, оборудования, либо производством более экономичных и производительных аналогов.

Функциональный износ определяется экспертно.

Физический износ, % Оценка технического состояния Общая характеристика технического состояния

0-20 1.1.1.1 Хорошее Повреждений и деформаций нет. Имеются отдельные неисправности, не влияющие на эксплуатацию элемента, и устраняются в период текущего ремонта

21-40 1.1.1.2 Удовлетворительное Элементы в целом пригодны для эксплуатации, однако требуют ремонта уже на данной стадии эксплуатации

41-60 1.1.1.3 Неудовлетворительное Эксплуатация элементов возможна лишь при условии проведения ремонта

61-80 1.1.1.4 Аварийное Состояние элементов аварийное. Выполнение элементами своих функций возможно лишь при проведении специальных охранительных работ или полной замене этих элементов

81-100 1.1.1.5 Непригодное Элементы находятся в непригодном к эксплуатации состоянии

Внешний износ определяется методом связанных пар продаж.

Сравниваются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой - нет. Разница в ценах продаж трактуется как внешний (экономический) износ.

4. Методика определения стоимости объекта недвижимости длительного пользования при помощи затратного подхода.

Общая модель затратного подхода при оценке недвижимости выглядит следующим образом:

.РС = СЗ + С,„ * Пдев * (1 - ЯЕ) , где: ИЕ (3.1)

где:

РС - рыночная стоимость;

СЗ - рыночная стоимость прав на земельный участок с учетом прибыли застройщика;

Св/3 - стоимость воспроизводства (замещения) улучшений без учета износа;

Пди - прибыль девелопера;

И-£ - суммарный износ;

Ифт - физический износ;

Ифу»- функциональный износ;

И, • экономический (внешний) износ.

Автором предложена методика оценки объектов недвижимости, которая была реализована с помощью методов расчета восстановительной стоимости и стоимости замещения (на примере нежилого здания 1969 года постройки в г. Железнодорожном) (табл. 3). Предлагается учет таких факторов, как коэффициент отличия, процент прибыли предпринимателя, а также коэффициенты пересчета цен от уровня 1969г. к дате оценки.

Полную восстановительную стоимость (ПВС) здания предлагается рассчитывать по следующей формуле:

ПВС = Сбаз -V- Иотр.69-84 • Иотр.84-91- И91-дата оценки -А ■ НДС • Кпп, (3.2) где:

Сбаз - стоимость строительства в базовых ценах 1969 года; V - строительный объем;

Иотр.69-84 -отраслевой индекс изменения стоимости строительства от уровня цен 1969 года к уровню цен 1984 года, Постановление Госстроя СССР от 11.05.1983 г. № 94); И84-91 - отраслевой индекс изменения стоимости строительства от уровня цен 1984 года к уровню цен 1991 года;

И91-дата оценки - индекс изменения цен в строительстве от уровня 1991 года на дату оценки;

А — коэффициент отличия оцениваемого объекта от УПВС-аналога; Кпп - размер прибыли предпринимателя; НДС — налог на добавленную стоимость.

Таблица 3 - Расчет полной восстановительной стоимости здания,

ходящего в состав оцениваемого объекта

Характеристика уйШн^ёЩ! обозначение Величина ч ' 1 I3 V

1 Общая площадь оцениваемого помещения, кв. м. 8 723,9

2 Строительный объем, куб. м. (расчетно: п.1 • Н помещения) V 3130

3 Стоимость строительства 1 куб. м. в ценах 1969 года, руб. (сборник УПВС № 28, тер. пояс 1) Сбаз 20,7

4 Индекс пересчета от 1969 г. к 1984 г. Иотр.69-84 1Д9

5 Индекс пересчета от 1984 г. к 1991 г. Иотр.84-91 1,56

6 Индекс пересчета от 1991 г. к дате оценки IV кв. 2007 И91-2007 60,44

7 Коэффициент отличия от УПВС-аналога А 1

8 Полная восстановительная стоимость строительства, руб. ПВС 7269603

9 Коэффициент учета НДС НДС 1,18

1С Ставка предпринимательской прибыли (1) Кпп 1,1

11 Итоговое значение 1ШС с учетом прибыли предпринимателя, руб., округленно ПВС 9435945

В таблице 4 отражена стоимость оцениваемого объекта по затратному

подходу с учетом накопленного износа, который составил 10% (см. Приложение 3 к диссертации) и стоимости занимаемого земельного участка.

Таблица 4 - Итоговое определение стоимости оцениваемого объекта

по затратному подходу

п/п 1 Наименование Условное обозначение . Стоимость объекта, руб.

1 Полная восстановительная стоимость объекта оценки, руб. ПВС 9435945

2 Накопленный износ объекта оценки Износ 10%

Итоговая стоимость объекта оценки на . основе затратного подхода, руб. 8492351

4 -. Рыночная стоимость земельного участка 1449750

итого • 9942101

Таким образом, стоимость оцениваемого объекта по затратному подходу

на дату оценки составляет округленно 9 942 тыс. рублей.

5. Отдельные элементы методики определения стоимости объектов недвижимости при помощи сравнительного подхода на основе характеристики аналогов элементам сравнения.

Характеристика аналогов по общим принципам в рамках сравнительного подхода на примере офисной недвижимости в г. Москве отражена в таблице 5.

Таблица 5 - Характеристика выбранных аналогов

Наименование а??; Объект-аналог №1 > Объект-аналог №2 .< Объекьаналог №3 ">') „> бйьект-4цалор№4 ч ^

Назначение Административное (офис) Административное (офис) Административное (офис) Административное [офис)

Местоположение г. .Москва, ЦАО, ул. Мясницкая г. Москва, ЦАО, ул. Машкова г. Москва, ЦАО, ул. Трубная Г. Москва, ЦАО, ул. Петровка

Стоимость предложения, долл. 7 ООО ООО 2 261 000 18 640 000 4 300 000

Дата предложения Март 2007 Март 2007 Март 2007 Март 2007

Тип недвижимости Отдельно стоящее здание Часть отдельно стоящего здания Отдельно стоящее здание Часть отдельно стоящего здания

Общая площадь, м2 700 266 1 864 430

Стоимость предложения, за 1 м2 10 000 8 500 10 000 10 000

Год постройки, физическое состояние Реконструированное офисное здание .Выполнен ремонт по западным стандартам Реконструированное офисное здание. Выполнен ремонт по западным стандартам Реконструированное офисное здание. Выполнен ремонт по западным стандартам. Реконструированное офисное здание. Выполнен ремонт по шпадным стандартам

Прочие характеристики Отдельно стоящее здание. Офисное здание класса А. В хорошем состоянии. Все коммуникации + отделка. Собственная автостоянка, подземная парковка. Офисное здание класса В. Состояние помещений хорошее. Планировка кабинетная.. Оборудована внутренняя коммуникационная сеть, противопожарная система, проведены телефонные линии МГТС и оптоволоконная связь. Парковка Отдельно стоящее здание. Офисное здание класса В+. В хорошем состоянии. Все коммуникации + отделка. Собственная автостоянка Офисное здание класса А. Планировка помещений. Сделана мстовая отделка. Все коммуникации подведены и действуют. Здание круглосуточно охраняется.

Источник информации Компания «Blackwood» Компания «Penny Lane Realty» Агентство недвижимости «миэль» Компания «Colliers international»

В таблице б предложена методика определения стоимости объекта оценки при помощи характеристики аналогов по элементам сравнения. В частности, предлагается учет таких элементов, как местоположение, физические характеристики, техническое состояние зданий и весовые коэффициенты стоимости объектов-аналогов.

Таблица 6 - Характеристика аналогов по элементам сравнения

Элементы сравнения Объект-аналог №1 Объект-аналог №2 Объект-аналог №3 Объект-аналог^М

Стоимость предложения, долл./м1 , 10 000 8 500 10 000 10 000

Передаваемые права на здание право собственности право собственности право собственности право собственности право собственности

Корректировка 0% 0% 0% 0%

Условия продажи Типичные Типичные Типичные Типичные Типичные

Корректировка 0% 0% 0% 0%

Скорректированная стоимость, долл. 10 000 8 500 10 000 10 000

Снижение стоимости в процессе торгов Рыночная стоимость Стоимость предложения Стоимость предложения Стоимость предложения Стоимость предложения

Корректировка -5,00% -5,00% -5,00% -5,00%

Скорректированная стоимость, долл. 9 500 8 075 9500 9 500

Дата продажи/дата выставления на торги Март 2007 г. Март 2007 г. Март 2007 г. Март 2007 г. Март 2007 г.

Корректировка 0% 0% 0% 0%

Скорректированная стоимость, долл. 9 500 8 075 9 500 9 500

Местоположение г. Москва, ЦАО, ул.Б г. Москва, ЦАО, ул. г. Москва, ЦАО, ул. г. Москва, ЦАО, г. Москва, ЦАО,

Лубянка Мясницкая Машкова Трубная Петровка

Корректировка 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%

Скорректированная стоимость, долл. 9 500 8 075 9 500 9 500

Физические характеристики:

Состояние объекта Евроремонт, состояние хорошее, класс В1 Евроремонт, состояние хорошее, класс А Евроремонт, состояние хорошее, класс В1 Евроремонт, состояние хорошее, класс В1 Евроремонт, состояние хорошее, класс А

Корректировка -1 425долл. 0 0 -1 425долл.

Скорректированная стоимость, долл. 8075 8 075 9 500 8 075

Наличие парковки, охраны и.т.д. Тоже Тоже То же Тоже

Корректировка, долл. 0% 0% 0% 0%

Скорректированная стоимость, долл. 8075 8 075 9 500 8 075

Весовые коэффициенты 0,1 0,4 0,4 0,1

Итоговая стоимость 1 м2 здания, долл. округленно: 8 650

Итоговая стоимость объекта оценки, округленно, долл. б 425 000

6. Элементы методики определения стоимости объекта недвижимости с помощью доходного подхода.

Автором предложены элементы методики определения стоимости объектов недвижимости и земельного участка с помощью доходного подхода.

Автором предлагается учитывать при расчете величины арендной платы коэффициент по видам деятельности арендаторов.

Расчет величины арендной платы за земельный участок: Ап^СщхБхКд, (5.1)

где:

—„арендная плата, руб./ год;

— ставка земельного налога за 1 кв.м. арендуемого земельного участка; ^ — площадь земельного участка в кв.м.;

а — коэффициент по видам деятельности арендаторов.

В соответствии с решением администрации Дмитровского района №

80Р/11 от 20.06.07 для земельных участков, предоставленных под

строительство или реконструкцию Кд принят равным 1.

Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости, при 100%-ном ее использовании без учета всех потерь и расходов.

nBfl=S-Ca, (5.2)

где:

S - площадь, сдаваемая в аренду, м"; Са - арендная ставка за 1 м .

Действительный валовой доход (ДВД) — это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД - Потери + Прочие доходы (5.3)

Чистый операционный доход (ЧОД):

ЧОД = ДВД-ОР (5.4)

Операционные расходы (ОР) - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

В таблице 7 представлены данные по затратам при определении стоимости объектов высокотехнологичного промышленного предприятия ООО «Mera».

Основной вид деятельности ООО «Mera» - производство землеройной техники, предназначенной для механизации строительно-монтажных работ в строительстве, ремонте дорог, для прокладки газопроводов и магистральных кабелей связи. Завод производит также спецтехнику для Министерства обороны, линейные фильтры тонкой очистки масла гидросистем, также производит стальное литье как для собственных нужд, так и для других предприятий.

Технический и организационный уровень производства ООО «Mera» соответствует мелкосерийному и единичному характеру производства. В своем

составе предприятие имеет сталелитейное, кузнечно-заготовительное, сварочно-сборочное и механообрабатывающие производства. Предприятие располагает около 300 единицами технологического оборудования. Для повышения технического уровня производства назрела необходимость обновления и модернизации станочного парка. Указанные расчеты легли в основу определения рыночной стоимости земельного участка методом предполагаемого использования.

Таблица 7 - Данные по затратам на строительство, достройку и

стоимость замещения объектов

№ п/п Наименование показателя Строительство Удельный вес, % достройка Удельный вес, % стоимость замещения Удельный вес, %

1 Затраты, 1роизведенные на лроительство зесторана столовой), долл. 260468 9,09 1761200 8,39 2021668 8,45

2 Затраты, троизведенные на лроительство торгового центра учебного сорпуса), долл. 2155794 75,25 8473676 40,38 10629471 44,45

3 Затраты, троизведенные на лроительство "ОСТИНИЦЫ, долл. 443155 15,47 4439342 21,15 4943438 20,67

4 Затраты, троизведенные на лроительство гристройки, долл. 5531 0,19 55411 0,26 6319750 26,43

5 Затраты, троизведенные на лроительство /нивермага спортивно- зазрлекательного комплекса), долл. 63797 2,23 6255953 29,81

6 Суммарные ¡атраты, долл. 2864949 100 20985582 100 23914328 100

В таблице 8 представлено определение стоимости земельного участка, занятого ООО «Мега», по приведенной выше методике.

Таблица 8 - Расчет стоимости земельного участка методом

предполагаемого использования

V! т/п Годы 2006 2007 2007 2008 2008 2009 Постпрогнозный период

Наименование показателя/ № периода 1 2 3 4 5 6

1 Ставка арендной платы с НДС и операционными расходами, долл./кв.м. в год 208 214 221 234

2 НДС, долл. 0 32 33 34 36

3 Стгака арендной платы без НДС с операционными расходами, доллУкв.м. в год 0 0 0 176 182 187 198

4 Потенциально сдаваемая площадь, кв.м. 0 0 26530 26530 26530 26530 26530

5 Потенциальный валовой доход (ПВД), долл. 0 0 0 2340103 2410306 2482615 5263144

6 Потери, % 0 0 0 16 7 7 7

7 Действительный валовой доход (ДВД), долл. 0 0 0 1965686 2241584 2308832 4894724

8 Операционные расходы, долл. 17190 18049 18951 724509 741669 633392 1540666

9 в т.ч. Управление (5% от ДВД), долл. 0 0 0 98284 112079 244736

10 налог на имущество (2,2% от стоимости замещения), долл. 0 0 0 257796 252641 247588 485272

11 аренда земельного участка, долл. 17190 18049 18951 19899 20894 21939 48265

12 страхование (0,5% от стоимости замещения), долл. 0 0 0 58590 57418 56270 110289

13 эксплуатационные расходы (21% от ПВД), долл. 0 0 0 289939 298637 307596 652103

14 Затраты на строительство, долл. 6995194 6995194 6995194

15 Чистый операционный доход, долл. -7012384 -7013243 -7014145 1241178 1499915 1675439 3354058

16 Ставка дисконта, % 18 18 18 18 18 18 18

17 Коэффициент дисконтирования для операционного потока (на середину периода) 0,92 0,88 0,81 0,74 0,68 0,62 0,6

18 Дисконтированный чистый операционный доход, долл. -6455422 -6162815 -5654686 917997 1017765 1042997

19 Текущая стоимость чистого операционного дохода, долл. -16337162

20 Ставка капитализации для реверсии, % 11

21 Стоимость реверсии, долл. 30491433

22 Текущая стоимость реверсии, долл. 18181046

23 Рыночная стоимость земельного участка, долл. 1843883

24 Курс доллара, руб. 29,1037

25 Рыночная стоимость земельного участка, руб. 53663831

7. Методика определения величины ставки арендной платы объектов административного и производственно-складского назначения.

Расчет ставки арендной платы за пользование 1 кв. м объектов оценки приведен в таблице 9.

Таблица 9 - Расчет ставки арендной платы за 1 кв. м объекта

административного назначения

Показатели сравнения Объект оценки Аналоги

1 2 3 4

Краткое описание ОСЗ МО, г. Дмитров г. Дмитров г. Дмитров г. Дмитров г. Дмитров

Оцениваемая, пл. (м2) 5426,8 327 390 277 390

Стоимость аренды м2 общ.пл (USD) 165 177 165 177

Условия аренды рыночные рыночные рыночные рыночные рыночные

Поправка, % 0 0 0 0

Скорректированн ая ст-ть 165 177 165 177

Поправка на торг, % -5 -5 -5 -5

Скорректированн ая ст-ть 156,75 168,15 156,75 168,15

Местоположение объекта (К2) Пром. Зона Улица средн. степени оживленности Улица средн. степени оживленности Улица средн. степени оживленности Улица среда, степени оживленности

Поправка, % -15 -15 -15 -15

Скорректированная ст-ть 133,24 142,93 133,24 142,93

Состояние/внешн ий вид объекта, <К4) Рабочее, класс С Рабочее, класс С Рабочее, класс С Рабочее, класс С Рабочее, класс С

Скорректированн ая ст-ть 133,24 142,93 133,24 142,93

Наличие парковки, (Кб) Есть стихийная стихийная стихийная стихийная

Поправка, % 3,2 3,2 3,2 3,2

Скорректированн ая ст-ть 137,50 147,50 137,50 147,50

Скорректированн ая ст-ть 1 м2 общей площади объектов аналогов, ($) 137,50 147,50 137,50 147,50

Ст-ть 1 м2 аренды оцен. имущ. ($) 142,50

Итоговая величина ставки арендной платы для оцениваемых объектов по состоянию на дату проведения оценки представлена в таблице 10.

Таблица 10 - Величина ставки арендной платы для оцениваемых объектов

Объект опенки " •'' Общая площадь, кв. Ц, ' Стоимость аренды: 1 кв. м, " : - V долл. в год V Стоимость аренды 1, кв.м, руб. :в год включая НДС (18%)

Сборочный и заготовительный цеха, 2-х пролетный корпус с бытовыми помещениями. 5510,5 108,36 2770,85

Административно-бытовой корпус, проходная. 5426,8 142,5 3643,84

Производственно-технический корпус, Котельная, Т/П. 2031,4 108,36 2770,85

П-образный корпус с подвалом ГО. 7452,1 108,36 2770,85

На основании проведенного исследования формирования рыночной стоимости различных объектов собственности с применением различных подходов к оценке недвижимости в работе сделаны следующие выводы.

В зависимости от достоверности информации, использованной при различных методах оценки, результаты всех трех методов могут отличаться друг от друга, т.е. итоговая оценка стоимости происходит на основе нескольких промежуточных результатов. Необходимо выбрать, какие из них будут вносить больший, а какие меньший вклад в итоговую величину стоимости, т.е. распределить между результатами использованных методов удельные веса по методу средневзвешенной.

В диссертации предложена формула для расчета по методу весовых коэффициентов :

ОРС = РСЗ »3 + РСА»А + РСД • Д,

где:

ОРС - обоснованная рыночная стоимость объекта, РСЗ - рыночная стоимость по затратному методу,

25

3 - удельный вес затратного метода в общем результате оценки, РСА - рыночная стоимость по сравнительному (аналоговому) методу, А - удельный вес сравнительного (аналогового) метода в общем результате оценки.

РСД - рыночная стоимость по доходному методу, Д - удельный вес доходного метода в общем результате оценки.

Расчет итогового значения рыночной стоимости объекта на основе данных о стоимости по трем подходам представлен в таблице 11.

Таблица 11

Расчет итогового значения рыночной стоимости

Метод Стоимость, в рублях Весовой коэффициент Итоговая рыночная стоимость, рубли

Затратный 9 942 101 20% 45 846 200

Сравнительный 60 920 528 50%

Доходный 44 658 385 30%

S. В диссертационном исследовании проведена оценка объекта недвижимости, включающего четыре объекта различного функционального назначения, в т.ч. производственного и культурно-бытового, принадлежащих ООО «Mera».

Эти расчеты показали, что все три метода для оценки объекта применимы, но им присваиваются разные удельные веса: наибольший вес у сравнительного подхода, так как он наиболее адекватно оценивает объект в его текущем состоянии и использовании.

Таким образом, можно с уверенностью утверждать, что в каждом конкретном случае оценки объекта недвижимости необходимо тщательно проанализировать все возможные варианты оценки с помощью различных подходов. Наиболее достоверным является вариант оценки с помощью всех трех подходов - затратного, сравнительного и доходного.

По нашему мнению, каждый из этих подходов имеет свои преимущества и недостатки, может быть применен по отдельности, либо в совокупности всех методов, и в таком случае рыночная стоимость объекта оценки будет представлять собой некую усредненную величину, которая будет отражать не только затраты прошлого и будущего труда, но и на конкретном объекте недвижимости отразит общественно необходимые затраты труда и их стоимость на воспроизводство данного объекта в настоящее время.

Таким образом, в результате выполненного исследования решена научная задача по разработке методических рекомендаций по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости и бизнеса предприятий для привлечения инвестиций в процессе антикризисного управления.

ОСНОВНЫЕ ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

Публикации в изданиях, рекомендованных ВАК:

1. Зубанов C.B., Шадрина Н.С. Влияние оценки недвижимости на финансовое состояние предприятий Вестник Московской академии рынка труда и информационных технологий. Научный журнал. МАРТИТ.М. 2006. 0,3 п.л.

2. Зубанов C.B., Шадрина Н.С. Оценка недвижимости, приносящей доход Вестник Московской академии рынка труда и информационных технологий. Научный журнал. МАРТИТ.М. 2006. 0,3 п.л.

3. Зубанов C.B., Шадрина Н.С. Методика определения стоимости недвижимости с помощью доходного подхода. Вестник Московской академии рынка труда и информационных технологий. Научный журнал. МАРТИТ.М. 2006. 0,4 п.л.

4. Зубанов C.B. Оценка источников финансирования антикризисных мероприятий. Научно-аналитический сборник «Сегодня и завтра российской экономики» № 25 - М.: Институт экономики РАН, 2009, 0,4 п.л.

Публикации в других изданиях:

5. Зубанов C.B. Управление затратами на сельскохозяйственном предприятии Межвузовский научно-практический сборник. Выпуск 3. 2006. 0.3 п.л.

6. Зубанов C.B., Петухова Л.Г., Шадрина Н.С. Влияние факторов окружающей среды на стоимость земельного участка. Материалы межвузовских научно-практических конференций. М., 2007. 0,2 п.л.

7. Зубанов C.B., Шадрина Н.С. Сметанин A.A. Определение стоимости объекта затратным подходом. Вестник УМО «Экономика, статистика и информатика» № 1. М. 2008. 0,3 п.л.

8. Зубанов C.B., Шадрина Н.С. Отражение вопросов оценки недвижимости в бухгалтерском учете. Сборник научных трудов по итогам Фестиваля науки МИБУА - М.: НУ ОАОУ, 2008. 0,3 п.л.

9. Зубанов C.B., Шадрина Н.С., Живило JI.M. Особенности оценки недвижимости в России. Монография. Сибирский Федеральный университет, Красноярск - 2009г. 7,5 п.л.

Разрешено в печать 16 апреля 2010 г. Заказ 1876/4 Тираж 60 экз.

Введение.

1. Проблемы повышения эффективности управления промышленными предприятиями в процессе антикризисного управления.

1.1. Методологические основы антикризисного управления.

1.2. Диагностика и анализ инновационного потенциала предприятия.

1.3. Применение методов оценки недвижимости при реализации процедур антикризисного управления.

Выводы по первой главе.Í.

2. Экономические основы реформирования промышленных предприятий.

2.1. Сущность и виды реорганизационных процедур.

2.2. Методы оценки стоимости инвестиционных проектов.

2.3. Организация проведения реструктуризации на предприятиях, обладающих крупными объектами недвижимости.

Выводы по второй главе.

3. Оценка недвижимости в антикризисном управлении.

3.1. Затратный подход к оценке недвижимости.

3.2. Оценка стоимости недвижимости сравнительным подходом.

3.3. Определение стоимости объектов недвижимости доходным подходом при проведении реструктуризации промышленных предприятий.

Выводы по третьей главе.

Актуальность темы исследования.

Переход к рыночным отношениям в России привел к возникновению хозяйствующих субъектов нового типа, появлению новых источников финансирования и принципиально иных хозяйственных взаимоотношений между всеми субъектами экономики. Этот процесс затронул предприятия всех отраслей промышленности.

В современных условиях предприятие выступает как объект хозяйствования, как имущественный комплекс, находящийся во владении, ведении или управлении юридического лица, зарегистрированного в установленном порядке. Предприятием как объектом права считается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. В связи с участием в образовании имущества юридического лица его учредители (участники) могут иметь обязательные права в отношении этого предприятия, либо вещные права на его имущество.

Изменение формы собственности, переход имущества предприятий во владение и распоряжение других собственников в большинстве случаев не приводит сразу же или достаточно быстро к благоприятным изменениям показателей его производственно-экономической, финансовой деятельности и не решает кардинальным образом глобальную проблему выхода из кризисного состояния промышленных предприятий, оказавшихся в опасной зоне и не нашедших ресурсов и способов преодоления сложившейся неблагоприятной ситуации.

В этих условиях для привлечения инвестиций, способных обеспечить перевод экономики предприятия на инновационный путь развития, требуется качественная оценка стоимости имеющихся активов предприятия или его бизнеса как фундаментальной основы обеспеченности кредитования или долгосрочных финансовых вложений инвесторов.

Оценка объектов собственности является обязательной при приватизации, передаче в доверительное управление или в аренду, продаже, национализации, выкупе, ипотечном кредитовании, передаче в качестве вклада в уставные капиталы и т.д. Оценка стоимости различных объектов собственности является информационной основой для принятия эффективных решений как в частном, так и государственном секторах экономики по проведению реструктуризации производства, созданию сети малых предприятий, защите имущественных прав участников гражданских отношений.

Таким образом, оценка рыночной стоимости различных объектов собственности является в современной России важным аспектом развития рыночных отношений в экономике и требует совершенствования методик процедур оценки и их встраивания в систему антикризисного управления предприятиями. Этим обусловлена актуальность выбранной темы диссертационного исследования.

Степень разработанности темы исследования. Вопросы повышения эффективности антикризисного управления в высокотехнологичном секторе экономики (как управления несостоятельными должниками, так и опережающего кризис-менеджмента) в последние годы стали весьма актуальными, поэтому по этой проблеме имеется значительное число публикаций, авторами которых являются Базаров Г.З., Белых Л.П., Беляев С.Г., Валдайцев C.B., Грязнова А.Г., Иванов Г.П., Коротков Э.М., Кошкин В.И., Кузин Б.И., Мильнер Б.З., Минаев Э.С., Панагушин В.П., Ряховская А.Н., Таль Г.К., Уткин Э.А., Фатхутдинов P.A. и др.

В трудах перечисленных ученых разработаны теоретические, методические и правовые вопросы коммерциализации технологий, организации НИОКР и технологической подготовки производства, информационного и финансового обеспечения антикризисной деятельности, механизмы государственного содействия и поддержки развивающихся инновационных предприятий, методы управления финансовой устойчивостью предприятий и оценки важнейших экономических показателей их деятельности.

Теоретические и методические основы оценки недвижимости заложили в своих трудах такие зарубежные ученые, как А. Смит, Т. Коллер, Дж. Муррин, Джозеф К. Эккерт, В. Петти., Н. Ордуэй, Ш. Пратт.

Проблемы теории и практики оценки недвижимости, в т.ч. для целей налогообложения, в России исследовались в работах В.А. Горемыкиной, C.B. Грибовского, H.A. Калининой, Е.И. Тарасевича, М.А. Федотовой, A.B. Якуниной, А.Н. Асаула.

В настоящее время в литературе до сих пор не разработаны четкие и ясные рекомендации по применению научных подходов к оценке недвижимости на этапах реформирования и реструктуризации промышленных предприятий. В связи с этим, на наш взгляд, требуется разработка отдельных элементов методики и дальнейшее развитие экономико-математического аппарата затратного, сравнительного и доходного подходов при определении стоимости различных имущественных объектов и их применения в арбитражной практике антикризисного управления.

Цель и задачи исследования. Целью исследования является разработка методических рекомендаций по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости и бизнеса предприятий для привлечения инвестиций в процессе антикризисного управления.

Для достижения поставленной цели в работе решаются следующие задачи исследования: обоснование особенностей проведения реструктуризации на предприятиях, обладающих крупными объектами недвижимости; разработка методов обоснования вариантов реструктуризации промышленных предприятий с учетом возможностей их инновационного развития;

- обоснование элементов методики определения стоимости машин и оборудования с помощью затратного подхода;

- разработка методики определения стоимости объектов недвижимости длительного пользования с помощью затратного подхода (зданий и сооружений);

- разработка отдельных элементов методики определения стоимости объектов недвижимости при помощи сравнительного подхода на основе характеристики аналогов по элементам сравнения;

- разработка элементов методики определения стоимости объекта недвижимости с помощью доходного подхода;

- разработка методики определения величины ставки арендной платы объектов недвижимости административного и производственно-складского назначения в рамках доходного подхода.

Методология и методы исследования. Теоретической и методологической основой исследования послужили законы Российской Федерации, Указы Президента Российской Федерации, Постановления Правительства Российской Федерации, результаты фундаментальных исследований российских и зарубежных ученых в области антикризисного управления предприятиями, оценки недвижимости, научные положения, содержащиеся в трудах отечественных и зарубежных экономистов по проблемам оценки бизнеса, и другие официальные документы и материалы периодической печати.

Методологической базой диссертационного исследования являются общенаучные принципы и методы исследования: исчисление абсолютных величин, методы выборочного обследования, экономических группировок, сравнительный анализ. Для решения поставленных в работе задач были использованы методы экспертной оценки и экономико-математического моделирования.

Объект и предмет исследования.

Объектом исследования являются предприятия и организации промышленности, в том числе высокотехнологичное промышленное предприятие ООО «Мега».

Предметом исследования является оценка стоимости недвижимости предприятия для привлечения инвестиций в целях инновационного реформирования организационных структур и производственных процессов.

Научная новизна исследования заключается в следующем: обоснована последовательность применения реорганизационных процедур к предприятиям, оказавшимся в предкризисной ситуации, с учетом стоимости их имущественного комплекса и нематериальных активов;

- предложены варианты реструктуризации промышленных предприятий с учетом обеспечения финансирования их инновационного развития;

- автором предложены элементы методики оценки недвижимости, ранее не применявшиеся. В частности, предложены элементы методики определения стоимости машин и оборудования при помощи затратного подхода. Для расчета себестоимости предлагается внесение корректировки в массе объекта. Предложена формула определения восстановительной стоимости оцениваемого объекта. Индекс расчета цен был предложен автором по различным группам металлорежущего оборудования. По карусельным станкам основным техническим параметром был принят диаметр планшайбы, для токарно-винторезных станков - высота центров. Кроме того, в качестве обязательного параметра была принята мощность двигателя;

- предложена методика определения стоимости объектов длительного пользования при помощи затратного подхода (зданий и сооружений) с учетом таких факторов, как коэффициент отличия, процент прибыли предпринимателя и коэффициенты пересчета цен от уровня 1969 года к дате оценки, которые ранее не применялись;

- предложены отдельные элементы методики определения стоимости объектов недвижимости при помощи сравнительного подхода на основе характеристики аналогов по элементам сравнения - местоположению, физическим характеристикам, техническому состоянию, наличию улучшений и весовым коэффициентам стоимости объектов-аналогов;

- предложены элементы методики определения стоимости объекта недвижимости с помощью доходного подхода. Автором предлагается при расчете величины арендной платы учитывать коэффициент по видам деятельности арендаторов;

- предложена методика определения величины ставки арендной платы объектов административного и производственно-складского назначения.

Практическая значимость результатов, полученных в ходе диссертационного исследования, заключается в том, что сформулированные в работе научные подходы и принципы оценки финансово-экономического состояния и организации эффективной промышленно-производственной деятельности могут быть использованы при разработке программ реструктуризации высокотехнологичных предприятий, находящихся под угрозой или на начальных стадиях арбитражных процедур банкротства.

Предложенные автором элементы методики учета различных факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта, позволяют получить обоснованную рыночную стоимость объектов недвижимости для привлечения инвестиций в развитие промышленного производства.

Методические разработки могут быть использованы предприятиями и организациями промышленности при оценке стоимости объектов производственного назначения для обоснования планов финансового оздоровления или привлечения инвестиций в развитие бизнеса.

Апробация работы.

С помощью предложенных методик была определена стоимость различных объектов собственности, в том числе: производственно-складского комплекса, объектов, входящих в состав Межотраслевого научно-информационного центра, офисной недвижимости в г. Москве и Московской области, в том числе объектов собственности высокотехнологичного промышленного предприятия ООО «Мега».

Основные положения диссертации обсуждались на межвузовской научно-практической конференции в апреле 2007 г. и конференции студентов и аспирантов Московского института бухгалтерского учета и аудита в мае 2008 г.

Результаты диссертации внедрены в практическую деятельность ЗАО «Агрофирма Борец» (справка № 187 от 23.12.2008), ООО «Инком-савеловская» (справка № 214 от 21.04.09), ООО «А-Риэлти» (справка № 1/117 от 12.05.09).

Публикации.

По теме диссертации имеется 9 публикаций общим объемом 9,8 п.л. (в т.ч. авторских — 3,8 п.л.), в том числе 4 в научных изданиях по рекомендованному перечню ВАК России, монография.

Основные выводы и предложения.

На основании проведенного исследования формирования рыночной стоимости различных объектов собственности с применением различных подходов к оценке недвижимости в работе сделаны следующие выводы.

В зависимости от достоверности информации, использованной при различных методах оценки, результаты всех трех методов могут отличаться друг от друга, т.е. итоговая оценка стоимости происходит на основе нескольких промежуточных результатов. Необходимо выбрать, какие из них будут вносить больший, а какие меньший вклад в итоговую величину стоимости, т.е. распределить между результатами использованных методов удельные веса по методу средневзвешенной.

Основываясь на трех различных подходах к оценке, получают результаты, которые позволяют прийти к согласованному мнению о стоимости объекта оценки как с учетом количественного, так и качественного их значения.

В диссертационном исследовании проведена оценка объекта недвижимости, включающего четыре объекта различного функционального назначения, в т.ч. производственного, культурно-бытового и др. (МНИЦ).

Все три метода для оценки объекта применимы, но им присваиваются разные удельные веса: наибольший вес у сравнительного подхода, так как он наиболее адекватно оценивает объект в его текущем состоянии и использовании.

На основании проведенных расчетов определено итоговое значение рыночной стоимости объекта на основе данных о стоимости по трем подходам.

Таким образом, можно с уверенностью утверждать, что в каждом конкретном случае оценки объекта недвижимости необходимо тщательно проанализировать все возможные варианты оценки с помощью различных подходов. Наиболее оптимальным и эффективным является вариант оценки с помощью всех трех подходов - затратного, сравнительного и доходного.

Однако в тех случаях, когда невозможно собрать исходные данные по одному из указанных подходов (например, уникальные здания, построенные около 100 лет назад) необходимо применить один или два подхода к оценке стоимости объекта недвижимости. Сказанное относится не только к уникальным объектам, но и к таким объектам недвижимости, как летательные аппараты, морские и речные суда и др.

Как правило, наиболее достоверным в условиях рыночной экономики является доходный подход, который предполагает оценку тех преимуществ, которые получит собственник от использования данного объекта в будущем.

Довольно часто встречаются также случаи, когда невозможно провести оценку стоимости объекта недвижимости ни одним подходом, кроме сравнительного.

Данный метод оценки объекта используется в основном в оценке объектов, имеющих аналоги сравнения не только в России, но и в других странах и при отсутствии данных, которые позволили бы оценить их стоимость с помощью затрат прошлого (затратный подход) и будущего труда (доходный подход).

Однако, по нашему мнению, каждый из этих подходов имеет свои преимущества и недостатки, может быть применен по отдельности, либо в совокупности всех методов и в таком случае рыночная стоимость объекта оценки будет представлять собой некую усредненную величину, которая и будет отражать не только затраты прошлого и будущего труда, но и на конкретном объекте недвижимости отразит общественно необходимые затраты труда и их стоимость на воспроизводство и оценку стоимости данного объекта в настоящее время.

Таким образом, в результате выполненного исследования решена научная задача по разработке методических рекомендаций по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости и бизнеса предприятий для привлечения инвестиций в процессе антикризисного управления.

1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЭ (в редакции от 01.07.2007).

2. ФЗ РФ «Об акционерных обществах» от 26.12.1995 года (ред. от 27.02.2003 г.) № 208; Приказ Минфина.

3. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" № 122-ФЗ от 21 июля 1997г. (ред. от 24.07.2007г.).

4. Федеральный закон Российской Федерации «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 №178-ФЗ (ред. от 27.02.2003).

5. Федеральный закон Российской Федерации «Об ипотеке (Залоге недвижимости)» от 16.07.1998 №102-ФЗ (ред. от 04.12.2007).

6. Федеральный закон Российской Федерации «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 № 51- ФЗ (ред. от 10.01.2003).

7. Федеральный закон Российской Федерации «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 №14 — ФЗ (ред. от 10.01.2003).

8. Приказ Минфина России, ФКЦБ России «Об утверждении порядка оценки стоимости чистых активов акционерных обществ» от 29 января 2003 года № 10н/03-6/нз.

9. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Утверждены постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. №519.

10. ГОСТ 51195.0.02-98 Единая система оценки имущества. Термины и определения Госстандарт России.

11. П.Абдулаев H.A., Колайко H.A. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). Учебное пособие. М.: Экмос, 2003. - 352 с.

12. Абрютина М.С. Анализ финансово-экономической деятельности предприятия. М.: Дело и сервис, 2000.- 234 с.

13. Агапов H.H., Артеменко В.В., Видякин В.И., Гайдамака А.Е., Галимов В.П. Методические основы оценки недвижимости. Учебное пособие. М.: Изд-во Российской Экономической Академии, 1996.-151с.

14. АлпатовА.А. Управление реструктуризацией предприятий.- М.: Высшая школа приватизации и предпринимательства, 2000. -159 с.

15. Антикризисный менеджмент / Под ред. Грязновой А.Г.- М.: Ассоциация авторов и издателей «Тандем», Экмос, 1999.

16. Антикризисное управление: Учебник / Под ред. Короткова Э.М. — М.: ИНФРА-М, 2002.

17. Антикризисное управление: Учебное пособие / Под ред. Минаева Э.С. и Панагушина В.П.- М.: Приор, 1998.

18. Антикризисное управление / Под ред. Ряховской А.Н.- М.: ИПК РАГС при президенте РФ, 2000.

19. Артеменко В.Г., Беллендир М.В. Финансовый анализ. М.: ДИС, 1999. - 300

20. Базаров Г.З., Беляев С.Г., Белых Л.П. и др. Теория и практика антикризисного управления. Учебник для Вузов / Под ред. Беляева С.Г. и Кошкина В.И. М.: ЮНИТИ, 1996.

21. Баканов М.И., Шеремет А.Д. Экономический анализ. М.: Финансы и статистика, 2000. - 656 с.

22. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. СПб.: Питер, 2000. 208 с.

23. Балабанов И.Т. Финансовый анализ и планирование хозяйствующего субъекта. М.: Финансы и статистика, 2000. - 250 с.

24. Белокрыс А., Болдырев В., Олейник Т. Основы оценки стоимости недвижимости. — Международная академия оценки и консалтинга, 2004. -264 с.

25. Богатко А.Н. Основы экономического анализа хозяйствующего субъекта. -М.: Финансы и статистика, 2000.-208 с.

26. Болдырев B.C., Галушка A.C., Федоров А.Е. Введение в теорию оценки недвижимости. Конспект учебного курса. Изд. второе. М. 1998.- с.43.

27. Булычёва Г.В., Демшин В.В. Практические аспекты применения доходного подхода к оценке российских предприятий. М.: Финансовая академия, 1999.- 84с.

28. Букинский А.И., Шеремет А.Д. Методика экономического анализа деятельности промышленного предприятия. -1998,-ЗЗЗс.

29. Валдайцев C.B. Антикризисное управление на основе инноваций. М.: Проспект, 2005.

30. Валдайцев C.B. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия: Учеб. пособие для вузов. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002.- 720 с.

31. Гленн М., Десмонд, Ричард Э. Келли. Руководство по оценке бизнеса. М.: РОО, 1996г.

32. Гранова И.В. Оценка недвижимости: (Тесты. Задачи. Практические ситуации): учеб. пособие /И.В. Гранова. СПб.: Питер, 2001.-205 с.

33. Грачев A.B. Анализ и управление финансовой устойчивостью предприятия. М.: Финпресс, 2002. - 208 с.

34. Григорьев В.В., Федотова М.А. Оценка предприятий. М.: Инфра-М, 1997.

35. Григорьев В.В. и др. Оценка объектов недвижимости. М.: Инфра-М, 1996. -437 с.

36. Григорьев В.В. Оценка предприятий: доходный подход. М.: Федеративное издательство, 1998г.

37. Григорьев В.В., Островкин И.М. Оценка предприятий. Имущественный подход: учебно-практическое пособие. М.: Дело, 1998. - 224 с.

38. Гровер Р., Полянский А.И., Соловьёв М.М. Стандарты оценки недвижимости в системе механизмов государственного регулирования // Вопросы оценки.- 2001.- №3.

39. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка бизнеса. Финансы и статистика, 2007, 734 е.

40. Гулькин П. Г., Теребынькина Т. А. Оценка стоимости и ценообразование в венчурном инвестировании и при выходе на рынок 1РО. Аналитический центр «Альпари» СПб, 2002. 190 с.

41. Егерев И. А. Стоимость бизнеса: Искусство управления: Учеб. пособие. -М.: Дело, 2003. 480 с.

42. Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Оценка бизнеса. СПб.: Питер, 2001.-416 с.

43. Ефимова О.В. Финансовый анализ предприятия. М.: Бухгалтерский учет, 1999. - 240 с.

44. Живило JIM., Зубанов C.B., Шадрина Н.С. Особенности оценки недвижимости в России. Монография. — Красноярск, 2009. 150с.

45. Зарубина В.Н. «Оценка рыночной стоимости». М.: Дело, 1999.

46. Зубанов C.B., Шадрина Н.С. Отчет по научно—исследовательской работе. «Обоснование рыночной стоимости различных объектов недвижимости». Московский финансово-правовой институт. М.: 2009г.

47. Иванова E.H. «Оценка стоимости недвижимости», учеб. пособие. М.: 2007.

48. Как оценить бизнес по аналогии: Методологическое пособие по использованию сравнительных рыночных коэффициентов при оценке бизнеса и ценных бумаг/ Е.В. Черкова.- М.: Альпина Бизнес Букс, 2005.-190с.

49. Караваева И.В. Косвенное налогообложение в России начало XX века: Этапы трансформации// Финансы. 2001г.-№8. - с.29.

50. Карцева В.В., Карцев П.В. Учет рисков при оценке стоимости промышленных предприятий. — Тверь, 2000. 54 с.

51. Карцева В.В. Независимая оценка в системе управления государственным и муниципальным имуществом: Учебное пособие. — Тверь: ТГТУ,2002.-160с.

52. Ковалев А.П. Оценка стоимости активной части основных фондов. М.: Финстатинформ, 1997.

53. Ковалев А.П. Рыночная стоимость имущества предприятия. М.:1. Финсатинформ, 1996. 80 с.

54. Ковалев А.И., Привалов В.П. Анализ финансового состояния предприятия. -М.: Центр экономики и маркетинга, 2001. 256 с.

55. Ковалева А.М., Лапуста М.Г., Скамай Л.Г. Финансы фирмы: Учебник.- 4-е изд., испр. и доп. М.: ИНФРА-М, 2007. - 496 с.

56. Коновалов В.Ю. Структуризация инвестиционного процесса при составлении календарных планов строительства (на примере Москвы). Москва, Жилищное строительство, №1, 1999, стр. 16-18.

57. Коновалов В.Ю. Учет стоимости земли при оценке строительных проектов. Москва, Жилищное строительство, №1, 1999, стр. 6-8.

58. Котелкин А., Мусин М. Оценка в России: структура рынка 65 компаний-оценщиков, проблемы и решения. Статья — Экономические стратегии, №4, 2004.

59. Коупленд Т., Колер Т., Мурин Дж. Стоимость компаний: оценка и управление / Пер. с англ. М., 1999. 498 с.

60. Кошкин В.И. и др. Антикризисное управление: 17-я модульная программа для менеджеров «Управление развитием организации», Модуль 11-М.: Инфра-М, 2000.

61. Красноглазов Б.П. Недвижимость: оценка, аренда, купля-продажа. -М.: АО «Фининвест», 1992. 113 с.

62. Краткий исторический очерк // Проблемы недвижимости.- 1999г. №1.-с.31.

63. Крейнина М.Н. Финансовое состояние предприятия. Методы оценки.- М.: ИКЦ «Дис», 1997.- 224с.

64. Крутик А.Б., Горенбургов М.А. Экономика недвижимости. -М.: Дело, 2000. -418 с.

65. Крылов Э.И., Власова В.М., Журавкова И.В. Методологические вопросы анализа финансового состояния во взаимосвязи с инвестиционной привлекательностью предприятия. // Финансы и кредит. — 2002. № 15.-е. 27-35

66. Кузин Н.Я. Рыночный подход к оценке зданий и сооружений: Учебное пособие. М.: Изд-во АСВ, 1998.- 214с.

67. Лапуста М.Г., Мазурина Т.Ю., Скамай Л.Г. Финансы организаций (предприятий): Учебник. М.: ИНФРА-М, 2007. - 575 с.

68. Логвинова Т. Комплексная оценка финансово-экономического состояния аграрных формирований. // АПК: экономика и управление. 1999. - № 2. — с. 62-79

69. Любушкин Н.П., Лещева В.Б., Дьякова В.Г. Анализ финансово-хозяйственной деятельности предприятия: Учебное пособие для вузов/ Под ред. проф. Н.П. Любушкина. М: ЮНИТИ-ДАНА, 2002. - 471 с.

70. Маркарьян Э.А., Герасименко Г.П. Финансовый анализ. М.: ФБК-ПРЕСС, 2002. - 224 с.

71. Мильнер Б.З. Теория организации. М.: ИНФРА -М, 1999.

72. Модильяни Ф., Миллер М. Сколько стоит фирма: Теорема ММ/Акад. народ, хоз. При Правительстве РФ. М.: Дело, 1999. - с 271.

73. Моляков Д.С., Шохин Е.И. Теория финансов предприятий: Учебное пособие. М.: Финансы и статистика, 2000. - 112с.

74. Наназашвили И.Х., Литовченко В.А. Оценка недвижимости Архитектура -С. 2005., 200с.

75. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. М.: «Экзамен», 2000.

76. Организация и методы оценки предприятия (бизнеса): Учебник / Под ред. В.И. Кошкина. М.: ИКФ «ЭКМОС», 2002. - 944 с.

77. Осмоловский В.В. Теория анализа хозяйственной деятельности. Минск: Новое знание, 2001. - 318 с.

78. Основы антикризисного управления предприятиями / Под ред. Кожевникова H.H. -М.: Издательский центр «Академия», 2005.

79. Оценка машин и оборудования: Программа обучения оценщика. Институт экономического развития Мирового банка. 1995г.

80. Оценка бизнеса: Учебник/Под редакцией А.Г. Грязновой, М.А.Федотовой.-2-е изд., перераб. и доп.- М.: Финансы и статистика, 2006.- 736с.

81. Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков. — М.: КНОРУС, 2007, 208 с.

82. Петти В.У. Трактат о налогах и сборах // Антология экономической классики. Предисл. И.А. Столярова. М.: МП «Эконов», «Ключ», 1993.-с.350.

83. Попов Г.В. Основные методы оценки недвижимости (Текст)/Г.В. Попов.-М.: РОО, 1995.-320С.

84. Попков В.П., Семенов В.П. Экономика и организация инвестиций: Учеб. пособие. СПб.: СПБГИЭУ, 2001.-124 с.

85. Практика оценки стоимости машин и оборудования: Учебник/А.П. Ковалев, A.A. Кушель, И.В. Королев, П.В. Фадеев; Под ред. М.А. Федотовой.- М.: Финансы и статистика, 2005.- 272с.: Ил.

86. Пратт Ш. Оценка бизнеса: анализ и оценка компаний закрытого типа. Иллинойс, 1989, 20-ое изд. Пер. с англ. М.:РОО, 1995 г.

87. Прорвич В.А. Оценка земли в Москве. Москва. Экономика. 1996.

88. Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель, "Дело", Москва, 1998.

89. Пушкарева В.М. История финансовой мысли и политики налогов Учебное пособие. М. ИНФРА, 1996.-е 22.

90. Пушкарева В.М. Генезис категории «налог» в истории финансовой науки // Финансы. 1999. - №6.- с. 19.

91. Ревуцкий Л.Д. Потенциал и стоимость предприятия. М.: Перспектива, 1997. 128 с.

92. Риис Р.П. Введение в оценку бизнеса. -М.: РОО, 1993. 380 с.

93. Риполь-Сарагоси Ф.Б. Основы оценочной деятельности. М.: изд-во ПРИОР, 2001.- 506с.

94. Руководство по оценке стоимости бизнеса. Фишмен Д., Пратт Ш., Гриффит К., Уилсон К., пер. с англ. М.: ЗАО КВИНТО-КОНСАЛТ, 2000.

95. Румянцева Е.Е. Оценка собственности: Учеб. пособие.- М.: ИНФРА-М, 2005.-111с.

96. Русак H.A., Русак В.А. Финансовый анализ субъекта хозяйствования. -Минск.: Высшая школа, 1998. 398 с.

97. Савицкая Г.В. Анализ хозяйственной деятельности предприятия. М.: ИНФРА-М,2001.-336с.

98. Салун В. «Оценка бизнеса в управлении компанией», Журнал «Управление компанией», №5, 2003.

99. Сивкова А.И., Фрадкина Е.К. Практикум по анализу финансово-хозяйственной деятельности. Ростов н/Д: «Феникс», 2001. - 448 с.

100. Скотт М. Факторы стоимости: Руководство для менеджеров по выявлению рычагов создания стоимости / Пер. с англ. М.: ЗАО «Олимп-Бизнес», 2000. - 432 с.

101. Словарь синонимов русского языка. В 2-х т. Л.: АН СССР, Наука, 1970.-с.235.

102. Соколов В.Н. Методы оценки предприятия. СПб.: СПБГИЭУ, 1998. -144 с.

103. Советский энциклопедический словарь / Под. Ред. A.M. Прохорова и др. -М.: Советская энциклопедия, 1980.-е. 161.

104. Соловьёв М.М. Оценочная деятельность: учеб. пособие. М.: ГУ ВШЭ, 2002.-224с.

105. Соловьёв М.М. Оценочная деятельность: оценка недвижимости (Текст): учеб. пособие/М.М. Соловьёв; Гос. Ун-т ВШЭ.-2 изд.-М.: ГУ ВШЭ, 2003,-221с.

106. Справочник кризисного управляющего / Под ред. Уткина Э.А. М.: Ассоциация авторов и издателей «Тандем», Экмос, 1999.

107. Справочник оценщика. Общественные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства. Ко-Инвест. Москва. 2005.

108. Справочно-правовая система «КонсультантПлюс» март 2008.

109. Стратегический менеджмент. Шатраков А.Ю., Шадрина Н.С., Гочияев К.Б. Учебно-методический и издательский центр «Учебная литература», 2007.

110. Сычева Г.И., Колбачев Е.Б., Сычев В.А. Оценка собственности предприятия (бизнеса). Серия «Высшее образование». Ростов н/д: «Феникс», 2004.-3 84с.

111. Таль Г.К. и др. Арбитражное управление предприятием: Практическое пособие. М.: Дело, 2000.

112. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости /СПбГТУ, СПб., 1997.- с.66.

113. Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие под ред. Проф. Есипова В.Е. СПб.: СПбУЭФ, 1998 - 145 с.

114. ПЗ.Тиллак П., Эпштейн Д.Б. О методике оценки финансового состояния сельскохозяйственных предприятий. // Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий. 2001. - № 5. — с. 30-35

115. Тимошенко В.А. История российского налогообложения. Монография. Введение A.B. Макарушкин, Саратов, Изд-во «Сателлит», 2001.-c.54.

116. Тришин В.Н., Шатров М.В. Метод экспресс-оценки для крупного предприятия. // Журнал «Имущественные отношения в Российской Феде рации», №10(15), 2002, С. 77-85.

117. Тэпман JI.H. Оценка недвижимости. М.: ЮНИТИ, 2004. - 303 с.

118. Управление стоимостью компании: Учебное пособие. / Под ред. М. А. Федотовой, Т. В. Тазихиной. М.: Финансовая академия при Правительстве РФ, кафедра «ОДиАУ», 2003.

119. Учебник русского гражданского права. СПб., 1914.- с.97.

120. Фатхутдинов P.A. Организация производства: Учебник.-М.: Инфра-М, 2000.

121. Федотова М.А. Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса: Учебник. -М.: «ЭКМОС», 2002. 352 с.

122. Финансовый менеджмент, Шатраков А.Ю., Шадрина Н.С., Гочияев К.Б., «УчЛитВуз», 2007г.

123. Фишмен Джей, Пратт Шэннон, Гриффит Клиффорд, Уилсон Кейт / Пер. с англ. Л.И. Лопантикова. М: ЗАО «Квинто-консалтинг», 2000. - 370.

124. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. -М.: «Дело». -1997.

125. Хадсон-Уилсон. С. Количественные методы финансового анализа: ИНФРА-М, 1996

126. Харрисон Г. Оценка недвижимости: Учебное пособие / Пер. с англ. -М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994.-c.96.

127. Царев В.В., Канторович A.A. Управление стоимости бизнеса главная цель предприятия // Журнал «Мост», №44, май, 2000 с.39-41.

128. Цукерман Г., Авард А., Блевинс Джордж Д. недвижимость: зарубежный опыт. Пер. с англ. -М.: Тема, Диамант Меркурий, 1994.-189 с.

129. Чернецов С.А. Финансы, денежное обращение и кредит: Учеб. пособие. -М.: МАГИСТР, 2008. 527с.

130. Черняк В.З. Оценка бизнеса. М.: Финансы и статистика, 1996. -176 с.

131. Чечевицына Л.Н., Чуев И.Н. Анализ финансово-хозяйственной деятельности. М.: Маркетинг, 2002. - 352 с.

132. Шадрина Н.С. Оценка стоимости имущества в машиностроении. М.: «ГОУ МАРТИТ», 2006.

133. Шадрина Н.С. Оценка стоимости гибкого автоматизированного производства (ГАП). «ГОУ МАРТИТ», 2007.

134. Шадрина Н.С. Финансово-экономические аспекты оценки недвижимости. «ГОУ МАРТИТ», 2008.

135. Шадрина Н.С. Оценка недвижимости. Московский институт бухгалтерского учета и аудита. М, 2008. 144с.

136. Шакин В.А. «Экспресс-оценка действующего предприятия (бизнеса)»/статья опубликована на сайте www.appraisal.ru.

137. Шеремет А.Д., Негашев Е.В. Методика финансового анализа деятельности коммерческих организаций. М.: «ИНФРА-М», 2008.

138. Шим Джей К., Сигл Джоэл Т. Методы управления стоимостью и анализ затрат. М.: Филинъ, 1996. - 360 с.

139. Шипов В. Некоторые особенности оценки стоимости отечественных предприятий в условиях переходной экономики // Рынок ценных бумаг 2000.

140. Экономика и управление недвижимостью: учебник для вузов: в двух частях / Под общей ред. П.Г. Грабовского часть 2. Смоленск: издательство Смолин плюс, - М.: ABC, 2001.

141. Электронная библиотека оценщика www.labrate.ru.

142. Эллерман Д. Математические методы в оценке недвижимости / Институт Экономического Развития, Всемирный Банк, апрель 1994.

143. Юрченко Е.В., Гиляровский Л.Г. Бухгалтерский учет в финансовых фондах. Бухгалтер и право. 2004, г.Москва.

144. Alfred A. Ring, The Valuation of Real Estate 2-nd ed. (Englenood Cliffs, N.J.: Prentice Hall, Inc.: 1990)

145. Baum A., Mackmin D., Nunnington. The Income Approach to Property Valuation. 4 Ed. An International Thomson Publishing Company. London. 1997.

146. Isaac, David; Steley, Terry. Property Valuation Techniques.-London (UK): Macmillan Press Ltd, 1991. 167 p.

147. M. Chapman Findlay, III, and Stephen D. Messner, «Real Estate Investment Analysis: IRR versus FMRR», T.

148. Fisher J.D., Martin R.S. Income Property Valuation. Real Estate Education Company, 1994.

149. Scarrett, Douglas. Property Valuation: The 5 Methods. London (UK): E & FN Spon, 1991.-232 p.