автореферат диссертации по машиностроению и машиноведению, 05.02.22, диссертация на тему:Методология функционирования механизма экономических взаимоотношений участников инвестиционного процесса в жилищной сфере

На правах рукописи

□030В20Э 1

БИЖАНОВ АЛИХАН ХАЙРУЛЛОВИЧ

МЕТОДОЛОГИЯ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ МЕХАНИЗМА ЭКОНОМИЧЕСКИХ ВЗАИМООТНОШЕНИЙ УЧАСТНИКОВ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЦЕССА В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ (на опыте Республики Казахстан)

Специальность 05 02 22 - «Организация производства (строитечьство) Специальность 08 00 05 — «Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство))

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени доктора экономических наук

Москва - 2007

003062091

Работа выполнена в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования Московском государственном строительном университете

Научный консультант Официальные оппоненты

доктор экономических наук, профессор Грабовый Петр Григорьевич

доктор экономических наук, профессор Каменецкий Михаил Ильич

доктор экономических наук, профессор Хайкин Григорий Моисеевич

доктор экономических наук, профессор Хрусталев Борис Борисович

Ведущая организация Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования Санкт - Петербургский государственный архитектурно - строительный университет

Защита состоится РЪ, ОЦ 2007 года в часов в гуд _на заседании

диссертационного совсы Д 212 138 05 при ГОУ ВПО Московском государственном строительном университете по адресу 113114, г Москва, Шлюзовая набережная, д8

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО Московского государственного строительного университета по адресу 129337, г Москва, Ярославское шоссе, д 26

Автореферат разослан '<_»____2007 г

Ученый секретарь диссертационного совета

Исаева Г Л

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Использование компаниями, функционирующими на строительном рынке, современных методов и принципов управтения все чаще становится важнейшим фактором, определяющим их конкурентную позицию Однако на смену таким компаниям, уже становящимся традиционными (объединениям, холдингам) приходят иные интегрированные корпоративные структуры, такие как девелоперские компании, которые чаще всего являются бизнес-подразделениями больших горизонтально интегрированных формирований Они показали себя на строительном рынке как наиболее устойчивые и приспособленные к колебаниям спроса и предложения

Девелопер (застройщик), как известно, является главным участником инвестиционно-строительного проекта, который заинтересован в его осуществлении и достижении поставленных целей Становясь будущим владельцем и пользователем достигнутых результатов проекта, он в работе на первый план выдвигает финансово-экономические и управленческие направления деятельности

Любые крупные инвестиционно-строительные проекты, тем более проекты девелопмента, имеют долгосрочный характер Поэтому они более подвержены влиянию спроса и предложения, доход приносят в течение относительно длительного периода и т д Все это требует постоянного внесения соответствующих коррективов в бизнес-планы Как показали проведенные автором исследования, девелоперский цикл от зарождении идеи до завершения проекта и его продажи составляет от 3 до 5 лет, а для крупных и особо крупных инвестиционно-строительных проектов от 5 и более лет, в зависимости от характера проекта, степени его сложности в исполнении и эксплуатации, срока окупаемости и прочих факторов

В связи с этим система управления инвестиционно-строительными проектами, осуществляемыми в различных регионах Республики Казахстан, должна быть построена так, чтобы довольно четко учитывались взаимоотношения между участниками процесса реализации проекта, структура и источники финансирования, порядок согласования совместных действий участников, профессионально - кадровые, нормативные, правовые, технологические особенности проекта, условия привлечения заемного капитата и способы его использования Столь значительное разнообразие влияющих факторов и условий требует создания интегральных, многокомпонентных систем выбора рациональных методов управления проектами с учетом ближайших и перспективных интересов всех участников инвестиционного процесса, способных реагировать на изменение каждого значимого фактора, учитывать их взаимодействие и динамику изменения рисков как в пространстве, так и во времени

Однако применительно к подобного рода системам управления крупными инвестиционно-строительными проектами девелопмента теоретико-методическая база разработана крайне недостаточно, хотя научное

обоснование и разработка методологии функционирования механизма экономических взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса при организации интегрального управления крупномасштабными инвестиционно-строительными проектами с привлечением различных способов обеспечения денежными ресурсами представляет собой весьма актуальную и научную проблему А между тем от решения ее во многом зависит достижение высоких темпов воспроизводства жилищного фонда и обеспечение подъема благосостояния населения

Автор исходит из того, что методологическая база управления инвестиционно-строительными проектами состоит в теоретическом и методологическом обосновании целесообразности в рыночных условиях такой оптимальной конструкции управления, которая охватывала бы проблему в целом и вктючала бы в себя

- зарождение идеи, воплощение ее в виде проектных предположений и выработку оптимальных вариантов приложения относительно свободных капиталов для их реализации,

- выявление комплекса проектных проблем и разработка рациональных решений (конструктивных по отводу земель в сложившейся застройке городов, наиболее рациональному их использованию, учету всех видов ресурсов, вариантов транспорта и коммуникации и т д ),

- выбор на основе моделирования наиболее рациональных методов аккумуляции различных источников дчя инвестирования,

- реализацию не только общей идеи воспроизводства жилого фонда, но и конкретно крупных инвестиционно-строительных проектов реконструкции и обновления микрорайонов, кварталов, уточнение их параметров, связанное с изменением спроса и предложения на рынке жилья и других факторов,

- методическое обеспечение рациональной эксплуатации введенных в действие объектов, в том числе инфраструктурных,

- управление совокупными денежными потоками в соответствии с требованиями, вытекающими из необходимости выполнения заданных управленческих функций, включая управление заемными капиталами, привлекаемыми автономно или на концессионной основе

Как представляется, в настоящее время одной из наиболее перспективных форм привлечения девелопером инвестиций для реализации крупных строительных проектов, является синдикативное кредитование Это такой вид деятельности, при котором в инвестировании проекта совместно принимают участие организатор проекта, девелоперская компания (застройщик), непосредственные участники кредитования, муниципальные органы власти, в компетенцию которых входит обеспечение финансовыми ресурсами соответствующих частей проекта, координируемых девелоперами

В научной литературе неоднократно обсуждались проблемы, касающиеся обоснования идеи и выбора вариантов использования относительно свободных капиталов в жилищной сфере, методов расчета их величины А вот проблема складывающихся отношений собственности и связанных с этим изменений во взаимоотношениях участвующих субъектов при создании жилья в местах

сосредоточения (городах, населенных пунктах) крупного жилищного фонда особенно актуальны, но, к сожалению, недостаточно изучены

Более того, разработка научной проблемы методологического обеспечения выбора эффективных методов и рациональных корпоративных связей во взаимоотношениях и экономических связях основных участников инвестиционного процесса при воспроизводстве жилищного фонда крупного города в условиях переходной экономики для Республики Казахстан крайне важны и имеет важное народно-хозяйственное значение Для отечественных предприятий источником знаний о методах управления рисками, способах конкуренции и формах организации строительного производства в быстро меняющейся рыночной среде сегодня является опыт крупных российских и зарубежных компаний, работающих на национальном рынке

Проблема теории и практики рыночной стратегии хозяйствующих субъектов в инвестиционном процессе исследованы в трудах В Андрианова, ХВарнекс, Н Кондратьева, Н Тренева, ГХакена, М Портера, Д Робинсона Многие аспекты деятельности строительных компаний с учетом российского и зарубежного опыта рассматриваются в работах С И Абрамова, М И Воронина, П Г Грабового, X М Гумбы, В Н Зарубина, Р Г Квачадзе, А Н Кирилловой, И Г Лукмановой, В Я Осташко, Ю П Панибратова, Е П Панкратова, В П Стороженко, В М Серова, Л Н Чернышева, Н А Фалькевича, Б Б Хрусталева, Н Ю Яськовой и др

Вместе с тем научные исследования, посвященные проблеме экономических взаимоотношений хозяйствующих субъектов в рыночных условиях при воспроизводстве жилищного фонда, недостаточны Поэтому представляется необходимым разработать и предложить методологию формирования и функционирования механизма экономических взаимоотношений участников инвестиционного процесса в жилищной сфере

Целью диссертационной работы является разработка теории и методологии формирования и функционирования механизма экономических взаимоотношений участников инвестиционного процесса при воспроизводстве жилищного фонда в различных регионах и городах Республики Казахстан, позволяющего повысить эффективность использования инвестиции на эти цели и, тем самым, добиться роста обеспеченности населения жильем, способствуя решению насущных социально-экономических задач страны

Для достижения поставленной цели были исследованы и решены следующие задачи

- проанализирован существующий отечественный и зарубежный опыт управления инвестиционно-строительной деятельностью, выполнена классификация инвестиционно-строительных проектов и организационных моделей девелопмента и рынков недвижимости,

- проанализирована система управления программами жилищного строительства Республики Казахстан, включающими реконструкцию и обновление сложившейся застройки городов, с использованием инвестиционных ресурсов на возвратной основе,

- исследованы механизм спроса и предложения на рынке жилья и предпосылки воспроизводства жилой недвижимости в системе местного самоуправления,

- выявлены особенности использования инвестиций основными участниками инвестиционно-строительных проектов с учетом стратегии управления рисками при реализации крупных проектов девелопмента на муниципальном уровне,

- разработаны методологические принципы формирования оптимального инвестиционного портфеля муниципальной недвижимости с учетом рисков основных участников воспроизводства жилищного фонда,

- разработана экономико-математическая модель прогнозирования цен на жилье и модель формирования территориально-инвестиционного лота девелоперской компании,

- предложены модели организации синхронного инвестиционного и производственного планирования развития рынка жилья при реализации программ реконструкции и обновления сложившейся застройки городов,

- разработана модель организации взаимоотношений основных участников воспроизводства жилищного фонда на региональном уровне,

- обоснованы методологические принципы и подходы организации контроля при реализации инвестиционных проектов в условиях обновления и реконструкции сложившейся застройки города,

- выполнена экспериментальная оценка эффективности применения разработанных моделей организации экономических взаимоотношений основных участников инвестиционного процесса при реализации инвестиционно-строительных проектов

Объектом исследования являются компании, участвующие в воспроизводстве жилищного фонда в различных регионах и городах Республики Казахстан

Предметом исследования являются экономические взаимоотношения между участниками инвестиционного процесса, складывающиеся при организации функционирования и развития объектов жилищной недвижимости

Методологической и теоретической основой исследования послужили диалектический метод познания, основополагающие экономические теории и концепции развития материального производства в условиях рынка, труды отечественных и зарубежных ученых-экономистов в области экономической теории, теории воспроизводства, управления инвестиционно-строительной деятельностью, инвестиционного проектирования

В работе использованы законодательные и нормативные акты Республики Казахстан, Российской Федерации, методические и нормативные материалы, разработки научно-исследовательских институтов, материалы периодической печати экономического характера, научной литературы

При подготовке диссертации использованы методы системного анализа и имитационного моделирования, экономико-статистические и экспертные методы, аналитического сравнения и выборочных исследований

В работе также использована репрезентативная статистическая и бухгалтерская отчетность предприятий инвестиционно-строительного комплекса, отчетные данные Агентства Республики Казахстан по статистике, Управления статистики городов Астаны, Алматы, Центра экономической конъюнктуры при Правительстве Российской Федерации, расчеты, выполненные автором диссертации

Научная новизна диссертационной работы состоит в обосновании и разработке методологических принципов и научных положений, позволяющих обеспечить решение теоретических и методологических проблем организации экономических взаимоотношений участников инвестиционного процесса в жилищной сфере Республики Казахстан, способствующих эффективному воспроизводству муниципальной недвижимости как одной из главных составляющих региональной политики

Наиболее существенные научные результаты, полученные лично автором, состоят в следующем

1 Выявлены специфические особенности организации управления инвестиционно-строительной деятельностью при воспроизводстве объектов жилищной недвижимости в Республике Казахстан

2 Сформулированы основные принципы формирования инвестиций при реализации крупных проектов девелопмента с учетом стратегии управления рисками

3 Разработан механизм организационно-экономических взаимоотношений участников воспроизводства жилищного фонда на региональном уровне

4 Обоснована необходимость изменения организации управления жилищным муниципальным фондом путем планомерной реконструкции и обновления сложившейся застройки городов для сохранения и преумножения объектов жилищного фонда

5 Разработаны концепция и методологический подход к формированию оптимального инвестиционного портфеля муниципальной недвижимости с учетом рисков участников воспроизводства жилищного фонда

6 Предложена экономико-математическая модель потребительских предпочтений на рынках жилья и методы прогнозирования цен его реализации

7 Разработаны критерии и процедуры оценки инвестиционных предложений основных участников конкурсного размещения территориально-инвестиционных лотов

Практическая значимость диссертации заключается в том, что применение разработанных автором научных положений и рекомендаций по выбору эффективного механизма организации взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса в жилищной сфере, основанного на применении разработанных автором принципов оптимизации инвестиционного портфеля муниципальной недвижимости и решении одной из сложнейших проблем, связанной с формированием цен на рынке объектов реконструкции и обновления сложившейся застройки города и других предложений, направленных на повышение эффективности воспроизводства объектов жилой недвижимости

Достоверность полученных автором научных результатов основывается на репрезентативной статистической и бухгалтерской отчетности за 1995-2005 гг по капитальному строительству и ЖКХ Республики Казахстан, использовании аналитических и статистических материалов Агентства Республики Казахстан, позволяющих получить достоверную и надежную информацию с возможностью проверки выдвинутых гипотез и подтверждается апробацией результатов исследования На защиту выносятся:

методология формирования механизма организационно-экономических взаимоотношений между участниками инвестиционно-строитбльного процесса в жилищной сфере,

модель формирования оптимального инвестиционного портфечя при реализации проектов обновления и реконструкции существующего жилищного фонда,

методы обоснования критериев, факторов и показателей деятельности участников инвестиционного процесса, обеспечивающих повышение эффективности воспроизводства жилищного фонда с учетом рисков в системе муниципального управления,

методические принципы и положения синхронного инвестиционного и производственного планирования развития рынка жилой недвижимости с учетом экономических взаимоотношений основных участников инвестиционного процесса,

методические положения и практические рекомендации по организации и применению технологии стратегического организационно-экономического управления инвестициями в жилищную сферу

Апробация и внедрение результатов исследования Результаты исследования использованы автором при разработке практических рекомендации по регулированию процессов комплексного обновления существующей жилой застройки основными участниками инвестиционно-строительной деятельности при обновлении сложившейся застройки городов Астаны и Алматы (Республика Казахстан), г Москвы (Россия), а также в учебном процессе для студентов строительных специальностей Алматинского архитектурно-строительного института

Публикации. По теме диссертации автором опубликованы 25 печатных работы, в том числе 2 монографии, 3 учебника, 8 учебных пособий, 12 статей, общим объемом 63 п л

Объем и структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, пяти глав, заключения, библиографии Общий объем диссертации составляет 364 страниц, из них 17 таблиц, 64 рисунка Библиографический список составляет 178 наименования трудов отечественных и зарубежных авторов Значительное место в нем занимают исследования российских ученых

СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

В Республике Казахстан в 2005г сдано в эксплуатацию 2,6 млн кв м общей площади жилых домов, что в 1,2 раза больше, чем в 2004г и в 2,1 раза

выше уровня 2001 г Обеспеченность жильем на конец 2005 г по стране в целом достигла 16,1 кв метров в расчете на одного человека и уве дичилась почти на 10 % по сравнению с началом на 2001 год Однако, если рассматривать жилищный фонд по возрастающей структуре, то следует отметить, что более 60% жилищного фонда относится к категории ветхого и аварийного

К тому же динамика в изменении жилищного ветхого и аварийного жилья в РК указывает на увеличение его доли, в том числе за счет неудовлетворительного состояния по соотношению характеристик технического состояния общей площади жилых объектов

Это указывает на то, что капитальные вложения в жилищную сферу недостаточны, особенно в реконструкцию и обновление сложившей застройки городов РК, и требует поиска новых подходов организационных моделей управления воспроизводственными процессами основных участников инвестиционно-строительной деятельности

В соответствии с Законом Республики Казахстан «О жилищных отношениях» от 16 04 1997 г и последующими изменениями и дополнениями жилищный фонд РК включает

частный жилищный фонд - жилища, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам, основанным на негосударственной форме собственности,

государственный жилищный фонд - жилища, принадчежащие на праве собственности государству и находящиеся в ведении местных исполнительных органов (государственный коммунальный жилищный фонд), либо в ведении государственного предприятия (жилищный фонд государственного предприятия)

Основными участниками первичного рынка недвижимости могут быть городские органы управления, девелоперы, строительные предприятия, инвесторы, потребители, кредиторы, управляющие жилищные компании и другие хозяйствующие субъекты, которые могут быть объединены в различные организационные структуры консорциумы, партнерства, инвестиционные фонды и прочие институты

Подчеркивая безусловную важность этих организационных структур в ходе проводимого исследования, автор предполагает исследовать роль предприятий инвестиционно-строительного комплекса как полноправного и наиболее значимого участника процесса воспроизводства

Сейчас новым видом предприниматетьской деятельности в области жилищной недвижимости становится девелопмент Основной его целью является получение дохода (прибыли) за счет создания объектов (в том числе улучшения качественных характеристик земельных участков) в максимально возможной степени удовлетворяющих потребности приобретателей этой недвижимости (покупателей, арендаторов)

Девелопмент позволяет решать следующие взаимосвязанные проблемы

а) девелопмент как профессиональная деятельность по организации создания объекта жилищной недвижимости на основе единства технических, организационно-управленческих, финансово-экономических и правовых процессов,

б) девелопмент как качественное преобразование жилищной недвижимости, обеспечивающее возрастание ее стоимости

Девелопер (застройщик), являясь главным участником инвестиционно-строительного проекта, заинтересован в осуществлении проекта и достижении им поставленной цели В отличие от заказчика в деятельности девелопера главными являются финансово-экономические аспекты (выбор коммерчески состоятельного проекта, привлечение инвестиций, обеспечение финансово-экономической устойчивости проекта и др) Затем он становится будущим владельцем и пользователем результатов проекта

Выступая главной фигурой первой фазы жизненного цикла объекта, девелопер организует весь процесс проектирования и строительства (реконструкции) объекта вплоть до предъявления его межведомственной комиссии и получения прав на новый объект При необходимости девелопер может сформировать предварительную бизнес-идею будущего объекта и далее развернуть ее в полноценную концепцию его функционирования Зачастую на него может возлагаться задача привлечения денежных ресурсов для финансирования всей девелоперской фазы проекта

Девелопер отвечает за то, чтобы на рынке появился новый востребованный объект недвижимости (либо комплекс объектов), готовый к реализации на рынке

Автор подразделяет девелоперов на три типа

1) девелопер «западного» типа — является только организатором процесса, предпочитая привлекать сторонние организации для решения той или иной части проекта Существенным недостатком такого типа девелопмента можно считать его большую зависимость от внешней среды,

2) девелопер, представляющий собой вертикально интегрированный холдинг, который имеет в своем составе все необходимые мощности для возведения строительных комплексов и большой штат персонала В основном такие девелоперы есть результат трансформации в условиях рынка строительных трестов и крупных управлений советского периода При всей универсальности такой структуры недостатком ее является отсутствие организационной гибкости,

3) девелопер в виде горизонтально интегрированного холдинга, который является девелоперским бизнес - подразделением больших финансово-промышленных групп, являющимся как результат структурных сдвигов внутри этих групп в связи с освоением новых привлекательных видов бизнеса С другими бизнес - подразделениями своей группы такие девелоперские компании строят отношения на чисто рыночной основе Они наиболее устойчивы на рынке и быстро приспосабливаются к неблагоприятным колебаниям спроса и предложения

На рис 1 показаны взаимосвязи девелоперской компании с отдельными участниками, занятыми в инвестиционно-строительном бизнесе при воспроизводстве объектов жилищной недвижимости, где девелопер является координирующим и организующим звеном, придавая целостность процессу развития инвестиционно-строительной деятельности

Соответственно девелоперские компании выполняют ведущую роль в реализации любого инвестиционно-строительного проекта В последующем автор исследовал экономические взаимоотношения основных участников инвестиционного процесса, складывающиеся при реализации проектов по обновлению и реконструкции сложившейся застройки города в совокупности с девелоперскими компаниями

Под обновлением жилищного фонда крупного города автор рассматривает такой комплекс мер, который отражает конечный эффект всей совокупности воспроизводственных мероприятий, отражающих количественное и качественное изменение как отдельных элементов, так и всего муниципального жилищного фонда в целом посредством его преобразования в соответствии с современными требованиями строительных норм и правил за счет нового строительства, реконструкции и модернизации жилищного фонда При этом обеспечивается бчагоприятная среда жизнедеятельности в период строительства, реконструкции, комплексного капитального ремонта отдельных градостроительных объектов и муниципального жилищного фонда в целом в соответствии с программой города

Современный этап развития экономики Республики Казахстан характеризуется возрастающими темпами реализации программ реконструкции и обновления сложившейся городской застройки В этой ситуации большое значение приобретав! эффективный механизм экономического фонда взаимоотношений основных участников инвестиционного процесса, включая городские органы власти

Главной причиной, стимулирующей рост объемов реконструкции, является то, что многие города к настоящему времени исчерпали внутренние территориальные ресурсы и испытывают острый дефицит в площадях, пригодных для освоения под массовую застройку без осуществления сложных и дорогостоящих мероприятий по инженерной подготовке территорий

Актуальность комплексной реконструкции сложившихся юродских районов обусловтена также рядом социальных, градостроительных и экономических факторов Социальные факторы связаны с низким качеством и потенциальной аварийностью жилья, высокими эксплуатационными затратами на его содержание, накопленным недоремонтом Градостроительные - низкой интенсивностью использования земли при наличии растущего дефицита территории для размещения строительства Экономические - высокой инвестиционной привлекательностью территории размещения пятиэтажного и ветхого жилья при низкой его рыночной стоимости, снижением объемов дотационного содержания жилья

Государственные

органы

разрешение на строительство /.

Собственник объекта

недвижимости

\ граво на пользование зе мпей

Предприятия по производству строительных материалов

Рис 1 Взаимодействие участников инвестиционно-строительного проекта

В целом комплексная реконструкция, модернизации и благоустройство жилых районов направлены на переход от территориального роста городов к качественному преобразованию сложившейся застройки, требующей сбалансированного решения социальных градостроительных и жилищно-коммунальных пробчем

Реконструкция зданий, групп или кварталов городской застройки в условиях их неоднородности по объему жилого фонда в индустриальных домах первого поколения связана с опредетением объемов сохраняемой взамен сносимой Полная, единовременная замена сложившейся застройки ведет к потере преемственности, нарушению механизма адаптации населения, что не приемлемо в условиях эволюционного совершенствования застройки В этой ситуации автором проведены исследования, которые предполагают придерживаться следующих объемов единовременно заменяемого фонда для кварталов, имеющих 70-100% жилого индустриального фонда - не более 30%, 35 65%, - не более 50%, 15 45% -не более 70%

Проектирование реконструкции и обновления городской застройки ведется при наличии генерального плана реконструкции города, проект реконструкции жилого района, проекта реконструкции и благоустройства межмагистральных территорий, проекта реконструкции жилой группы, проект реконструкции отдельных зданий

Все города Казахстана, отличаясь друг от друга, имеют разнохарактерную застройку, но временно исходят из наличия трех зон консервации (историческое ядро, требующее максимального сохранения), регулирования (сложившаяся жилая среда, требующая обновления и реконструкции), преобразования (наиболее удаленная от исторического центра часть города, требующая сноса ветхих строений, переоборудования и новой застройки)

Существуют различные способы реконструкции модернизации и благоустройства кварталов городской застройки (рис 2)

Как показали исследования, капиталовложения в обновление сложившейся застройки составляют 1/3 части от стоимости нового строительства Причем финансовые риски при работе с существующим жилым фондом незначительны, т е реконструкция жилой застройки с сохранением функции является более предпочтительной по сравнению с новым строительством

Обновление территорий сложившейся застройки достигается в результате реализации соответствующей целевой программы на рынках недвижимости, которую следует рассматривать как совокупность находящихся в четкой иерархической соподчиненности следующие аспекты

- технический, охватывающий все варианты воспроизводства объектов недвижимости и житищно-коммунальной инфраструктуры,

технологический, отражающий качественное изменение коммуникационных характеристик территорий сложившейся застройки

« о

с? »

о

ю о

е-

о

о «

и о и

U t; с

К

о,

(включая коммуникации по обеспечению всеми видами ресурсов, используемых в процессе эксплуатации жилищного фонда, транспортные коммуникации, сервисные коммуникации по различным видам коммунально-бытового обслуживания),

организационный, центральное место, в котором занимает формирование и последующее функционирование организационно-управленческих структур, обеспечивающих наиболее эффективный режим использования объектов жилищной недвижимости, комплексов объектов, территорий и, в конечном итоге, города в целом,

- экономический, отражающий максимизацию стоимостного эффекта для всех субъектов процесса жизнедеятельности и управления,- социальный, который, как правило, не является самодостаточным, но выступает в качестве основного ограничения при реализации конкретных проектов обновления Результирующее проявление социального аспекта сводится к обоснованию и реализации эффективных форм взаимодействия жителей города с органами власти и управления и участниками реализации проектов обновления

Автор проводит классификацию рынков недвижимости РК по следующим признакам (см табл 1)

Таблица 1

Классификация рынков недвижимости Республики Казахстан

№ Признак классификации Виды рынков недвижимости

1 Вид объекта (товара) 1 Земельный 2 Зданий 3 Сооружений 4 Предприятий 5 Помещений 6 Многолетних насаждений 7 Вещных прав 8 Иных объектов

2 Географический (территориальный) фаиор 1 Местный 2 Территориальный (городской) 3 Региональный 4 Национальный 5 Мировой

3 Функциональное назначение и типы недвижимости 1 Компчексная 2 Жилищная 3 Многофункциональная 4 Специальная (объекты спец назначения, аэродромы и др)

4 Степень готовности к эксплуатации 1 Существующих объектов (старый фонд) 2 Незавершенного строительства 3 Нового строительсгва

5 Тип участников 1 Индивидуальных продавцов и покупателей 2 Промежуточных продавцов 3 Муниципальных образований 4 Коммерческих организаций

6 Вид еде ток 1 Купли-продажи 2 Аренды 3 Ипотеки 4 Вещных прав (аренды, залога и др )

7 Отраслевая принадлежность 1 Промышленных объектов 2 Сельскохозяйственных объектов 3 Общественных зданий 4 Другие

8 Форма собственности 1 Государственных (государственный коммунальный жилищный фонд и жилищный фонд государственного предприятие) и муниципальных объектов 2 Частных

9 Способ совершения сделок 1 Первичный и вторичный 2 Организованный и неорганизованный 3 Биржевой и внебиржевой 4 Традиционный п компьютеризированный

По основному признаку — виду объектов недвижимости — выделяется не менее 8 специфических рынков, среди которых всеобщее значение имеют наиболее развитые рынки земельных участков, жилых и нежилых помещений

По данным Агентство РК по статистике, темп роста средних цен на все квартиры на первичном рынке во втором квартале 2005 года составил 103 8% к первому кварталу 2005 года и 108 8% - к четвертому кварталу 2004 года В первом полугодии 2006 года на первичном рынке наиболее существенно (на 10,3%) подорожали элитные квартиры Типовые квартиры и квартиры улучшенной планировки за этот период выросли в цене на 8,5%

Средняя цена типовых квартир по Казахстану в целом на первичном рынке увеличилась с 92,4 тыс тенге за 1 м2 в конце 2005 года до 123,9 тыс тенге за 1 м2 в конце второго квартала 2006 года Средние цены на квартиры улучшенной планировки выросли соответственно с 95,4 тыс тенге за 1 м2 до 132,1 тыс тенге за 1 м2, а на элитные квартиры - с 145,6 тыс тенге за 1м2 до 191,5 тыс тенге за 1 м2

Как считает автор, рациональной формой реализации инвестиционно-строительного проекта на реконструкцию и обновление сложившейся застройки, является предусмотренный проектом способ организации работ по формированию портфеля объектов жилищной недвижимости (включая объекты социальной и инженерной инфраструктуры) Девелопер, владеющий оптимальным портфелем, заинтересован обеспечить хорошее качество строительства, в запланированные сроки и при минимальном уровне затрат с учетом рисков всех участников инвестиционного процесса

Для каждого строительного проекта выбирается своя форма организации, наиболее подходящая с точки зрения потребностей и ресурсов владельца, особенностей объекта, а также текущей конъюнктуры строительного рынка Как показали исследования, на выбор формы организации строительства влияют циклы воспроизводства объекта, форма договора по реализации проекта, величина и степень сложности строящегося объекта, сроки реализации, количество участников строительства, количественная и квалификационная потребность в людских ресурсах застройщика, степень готовности проектно-сметной документации, материально-техническое обеспечение и другие факторы

Цикл воспроизводства любого объекта может быть разделен на следующие фазы

Тц = t„p + t^p + to« + t, э. + tyr ед времени, (1)

где Тц - полная длительность цикла воспроизводства функционирующего объекта,

tnp - продолжительность проектирования процесса и объекта,

tcTp - продолжительность строительства (создания) объекта,

t„ce - длительность периода освоения объекта с учетом его назначения,

^з- длительность периода последующей нормальной эксплуатации объекта,

- продолжительность периода угасания объекта Алгоритм организации взаимоотношений между девелопером и основными участниками инвестиционно-строительной деятельности для проекта в составе программы реконструкции и обновлении жилищного фонда, проектировании и сооружении объектов с учетом цикла воспроизводства представлен на рис 3

РЕАЛИЗАЦИЯ ПРОЕКТА ЖИЛИЩНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

ЗАДАЧИ РУКОВОДИТЕЛЯ ПРОЕКТА ЗАДАЧИ ДЕВЕЛОПЕРА

Выяснение потребности

Выяснение потребности

Общее танпрование

Решение о реализации проекта

Решение об инвестициях

Подготовка проектирования

Р)ководство проектированием

Подготовка строитечьства

Решение о строительстве

] Договор подряда [■

Р}ководство строительством

Платежи ^

\

Изменения |«

Сдача

Решение о |<

Ввод в эксплуатацию Гарантийный } * контроть р

Выбор с

проектировщиков

Договор на г л

проектирование

Выбор проектного с

Сопасование а

проеша н

Выбор и

ПОЛрЯД1ИКОВ

•з п ь и

Рис 3 Алгоритм организации взаимоотношений девелопера с участниками инвестиционно-строительной деятельности

Автор исследует связи между рынками недвижимости и капитала, которые в конечном итоге, приводят спрос и предложение к равновесию и гарантируют, что окончательная цель недвижимости достигнута При равновесии нет никакого воздействия, которое могло бы привести к изменению предложения недвижимости, потому что затраты на строительство дополнительной недвижимости идентичны ее стоимости для инвестора Таким образом, здесь нет усчовий для получения прибыли

Как выявил автор, когда инвесторы и строители не видят возможности получить прибыль за счет нового строительства, предложение начинает уменьшаться Тогда равновесие может быть достигнуто на новом уровне предложения Это событие внешне развивается гладко, но процесс может быть прерван из-за большой неопределенности относительно меняющейся ситуации на рынке

Пока идет строительство можно предположить, что рынок продолжает сужаться, вызывая рост денежных потоков и стоимости, что угрожает серьезным изменениям доли инвестиций, приводя коэффициенты капитализации к снижению в результате конкуренции инвесторов за наиболее привтекательные активы С другой стороны, инвесторы предлагают снижать коэффициенты капитализации, потому что они знают, что ранее недооценили возможности роста денежных потоков и доходов от данного класса активов Возросшая доля инвестиций перетекает на рынок строительства, который со временем формируется в фонды (обычно долговые) в новом строительном цикле Экономический рост, который является составной частью цикла, неизбежно начинает замедляться, а вместе с ним уменьшается и спрос покупателей готовых объектов (арендаторов) на большее количество недвижимости Однако здания, которые были начаты в пик цикла, только сейчас начинают вводиться в строй Именно в то время, когда рост спроса замедляется, предложение резко увеличивается, и конкуренция за покупку (аренду) новых помещений понижает цену недвижимости (арендную плату), чтобы заинтересовать владельцев (арендаторов)

Инвесторы (девелоперы), финансировавшие строительство новых зданий, а также купившие уже существующие, начинают осознавать снижение денежных потоков в виде доходов и уменьшение стоимости капитала, инвестированного в строительной сфере более ранней стадии Интерес инвесторов начнет убывать, и некоторые собственники, бесспорно, стремятся продать недвижимость Рост продаж поднимет коэффициент капитализации из-за снижения темпов роста доходов, что ведет к уменьшению рыночных цен на собственность При отсутствии нового строительства со стороны, как рынка недвижимости, так и рынка капитала строители начинают пересматривать свою тактику

В то время как в краткосрочном периоде предложение недвижимости совершенно не эластично, в долгосрочном - все наоборот Коэффициент капитализации в краткосрочном периоде определяет рыночную стоимость

недвижимости, а в долгосрочном - влияет на стоимость строительства недвижимости

Снижение коэффициента капитализации в долгосрочном периоде для недвижимости означает увеличение количества строящихся объектов недвижимости Устанавливается новое равновесие цены недвижимости (арендной платы) на более низком уровне В конечном счете, рынок капитала будет определять соответствующий уровень предложения в долгосрочном периоде, в то время как рынок недвижимости - спрос на нее, для которого характерна больше цикличность, чем структурность

Таким образом, собственность должна конкурировать на обоих рынках одновременно, предлагая конкурентоспособную ставку дохода для рынка капитала, и конкурентоспособную ставку цены продажи единицы недвижимости (арендной платы) для рынка недвижимости

Характеризуя объекты программы жилищного строительства с точки зрения процесса воспроизводства, нельзя не отметить, что особую роль в этом процессе играет такой сложный объект недвижимости как городские земли Город, как собственник всей земельной недвижимости отвечает за ее воспроизводство Проблемы формирования и воспроизводства земельной составляющей городского имущества, а следовательно, оценка затрат и отдачи от распоряжения городскими землями особенно актуальны при разработке целевой городской программы обновления сложившейся застройки

Определение стоимости земельной составляющей городского имущества должно осуществляться на основе определения ценности земель, в соответствии с земельным Кадастром города, в рамках которого реализуется принцип рыночной оценки земли, как составляющей городского имущества, что позволяет определить как общую стоимость капитализированных затрат городской земельной недвижимости, так и необходимые объемы средств соответственно на обеспечение простого воспроизводства (амортизация городской инфраструктуры) и на расширенное воспроизводство На примере I Алматы, по предварительным оценкам, это составит в случае простого воспроизводства 2 - 3% общей стоимости (около 300 дотл США на одного жителя Алматы в год), а при расширенном воспроизводстве - 8 - 10% Известно, что городская инженерная инфраструктура находится в состоянии крайней изношенности и по некоторым ее элементам, особенно в центральной части г Алматы, износ достигает 60 - 70 %

Таким образом, охарактеризованная структура и проанализированная специфика различных составляющих городского имущества позволяет выделить следующие методологические особенности воспроизводства

1 Воспроизводство объектов городской земельной недвижимости предопределено правом собственности города на землю

2 Для объектов недвижимости применима кпассическая схема процесса воспроизводства выбытие и поступление возможно как в

натурально-вещественной форме (путем нового строительства, купли-продажи, изменения форм собственности, ликвидации вследствие ветхости, износа и другим причинам), так и увеличения стоимостной характеристики недвижимости (за счет проведения объективной оценки, увеличивающей стоимость объекта при его неизменных параметрах, модернизации и пр)

Как считает автор, при формировании инвестиционной программы в жилищной сфере (региона, города) необходимо

- проанализировать с учетом системного подхода совокупности условий и требований, обеспечивающих требуемую интеграцию конечных результатов и значений эффективности,

- обосновать методы достижения желаемых результатов и механизмов практической реализации программных мероприятий,

- провести комплексный анализ имеющихся ограничений,

- обосновать факторы показатели и критерии эффективности программ

Достижение желаемого эффекта может быть обеспечено только в том случае, если программа рассматривается как взаимосвязанная система При этом любое некорректное или неадекватное определение целевых критериев, системных факторов, методов, механизмов и ограничений не позволит полностью реализовать программный потенциал В качестве структурных элементов программы реконструкции и обновления сложившейся застройки города целесообразно разрабатывать нормативно-правовой, градостроительный, экономический, финансовый и организационно-управленческий блоки Принципиально важным является то, что каждый из блоков, являясь относительно автономной структурной частью программы, обладает результативностью, но только организационно-управленческий блок обеспечивает конечную эффективность Все блоки находятся в причинно-следственной связи, определяющей последовательность их формирования

Назначение каждого блока состоит в следующем

• нормативно-правовой блок определяет неизменяемость (долгосрочную стабильность) условий реализации инвестиционных проектов для всех участников и, следовательно, создания условий гарантированного получения конечного эффекта,

• градостроительный блок способствует формированию рациональных вариантов обновления жилищного фонда в натуральном выражении (конкретные характеристики объектов с соответствующим комплексом воспроизводственных мероприятий),

• экономическая блок обеспечивает обоснованность критериев эффективности реализации программы в разрезе всех ее участников, стоимостную интерпретацию принятых вариантов обновления, а также оценку оперативных, тактических и стратегических результатов реализации программы,

• финансовый блок обеспечивает рациональное распределение финансовых ресурсов между всеми участниками реализации программы на основе вовлечения всех источников финансирования с охватом, как частных, так и корпоративных инвесторов, привлечением всех резервов в процессе реализации программы,

• организационно-управленческий блок дает возможность обеспечивать достижение главного стратегического результата программы -долгосрочное получение гарантированных доходов от эксплуатации построенных или обновленных объектов недвижимости

В процессе разработки программы каждый блок должен детализироваться до конкретных задач и мероприятий, что будет способствовать их эффективной реализации основными участниками инвестиционного процесса

Системный «акцент» и управтенческую направленность следует считать одной из наиболее существенных особенностей программы, поскольку до настоящего момента основное внимание уделялось решению автономных задач, содержанием которых являлись конкретизация и реализация форм воспроизводства, минимизация затрат и финансовых ресурсов, то есть стратегический целевой критерий - качество и благоустройство жизнедеятельности среды обитания - подменялся частными критериями

Наибольшее значение имеет содержательная характеристика городской программы При этом первоочередное значение должны иметь обоснование целевого критерия, системный анализ и методология реализации

Обоснование целевого критерия представляет собой качественное определение конечных результатов реализации программы На этой основе затем производится анализ, то есть расчет всего комплекса технико-экономических показателей (с учетом распределения по периодам реализации) с определением количественных параметров ожидаемого эффекта Целью анализа программы является определение степени качественного обновления городской среды, комплексности и сбалансированности в объемах, динамике и пропорциях капитального ремонта, модернизации, реконструкции и реновации зданий, сооружений и территорий сложившейся застройки города и их взаимоувязки с Генеральным планом развития, оптимальное использование городских территорий и финансовых ресурсов, решение социальных задач на основе обеспечения сохранности, долговечности жилищного фонда, безопасности и комфортности проживания с учетом рационального сочетания интересов участников инвестиционного процесса Так как город является одним из этих участников, автор предложил использовать «дерево проблем», которое корреспондируется с соответствующими уровнями и видами эффекта и должен быть достигнут в результате реализации программы с учетом интеграции экономической, социальной (и экологической) составляющих управтяемого процесса Такой

подход соответствует современной методологии управления сложными системами К тому же это сложный (многоуровневый и многозвенный) земельноимущественный комплекс, критерием эффективности развития которого является максимально полное использование креативного потенциала и обеспечение на этой основе уровня удовлетворения потребностей в жилищной недвижимости всего населения (социальный эффект, повышение социального стандарта проживания во всех его существенных аспектах - количественный и качественный рост объектов жилищной недвижимости, объектов инфраструктуры, улучшение жилищно - коммунального обслуживания, сохранение историко-культурного наследия и т д)

Проблему реализации городской программы проектов обновления, связанную с достижением поставленной цели, можно разделить на несколько составляющих

функциональную, которая отражает основное содержание программы, представляющую собой различные варианты воспроизводства отдельных элементов, совокупностей элементов и земельно-имущественного комплекса в целом,

- обеспечивающую, связанную, главным образом, с разработкой и организацией функционирования механизма экономических взаимоотношений участников инвестиционного процесса, финансированием и управлением мероприятий программы

Содержание программы и ее результаты представлены как декомпозиционная структура, при этом каждый из представленных видов воспроизводства корреспондируется с определенным числом потребителей эффекта от реализации программы (рис 4) Так, например, мероприятиями по капитальному ремонту должно быть охвачено все население территорий, включенных в программу Все остальные виды воспроизводства осуществляются в «усеченном» варианте, то есть число потребителей эффекта по мере нарастания уровня воспроизводства сокращается (за исключением тех вариантов, когда мероприятия предполагают осуществление нового строительства),

Следует отметить, что уровень декомпозиции вектора (объекты программы) соответствуют уровням реализации мероприятий программы реконструкции и обновления и представляют собой последовательно нарастающие уровни интеграции единичных элементов, в качестве которых принимаются отдельные жилые здания Обязательным уровнем декомпозиции является квартал, представляющий собой основную градопланировочную единицу

Прирост капитализированной, стоимости прав гоп/юа

Прирорт доходов' бюдэк?етд''

О,

Кач

л паеуюстъ защоат I ✓

л

сственный-6ф!рект _

Уровень реализации целевого критерия

' 'л

'ЕдиничнъщЬорекп

i

Гдиный комплекс Квартал \ Терр -шХпц комплекс (микрорайон жило i застройки) i

Территория сложивш

застрЫи

Муниципальный округ

Город / Объект Программы

I

-XI

Рен

тоемонт модернизация ^еконстр новое стр-во)

Гг

увация (снос

Виды воспроизводства

Рис 4 Декомпозиционная структура программы

Уровень реализации целевого критерия является результирующим и соответствует последовательно возрастающим уровням эффекта от реализации программы Содержательная характеристика этих уровней определяется качественным эффектом и измеряется окупаемостью затрат, приростом доходов бюджета, приростом капитализированной стоимости прав города на объекты городской недвижимости и земельно-имущественного комплекса города в целом

Самостоятельное значение имеет четко выраженная взаимосвязанность векторов декомпозиции Это позволяет обеспечить однозначную интерпретацию и соответствующее стоимостное выражение эффекта от реализации любых комбинаций мероприятий программы - от осуществления простейшего вида воспроизводства (капитального ремонта) по единичному объекту с получением только качественного эффекта до комплексного обновления всей среды жизнедеятельности города Эти варианты представляют собой фрагменты общей системы

Рассмотрение программы как системы приводит к закономерному выводу об основном методологическом подходе, на базе которого должна осуществляться реализация программы реконструкции и обновления сложившейся застройки города Он определен в диссертации как резонансная синхронизация, которая позволяет получить мультипликативный эффект

Специфика объектов недвижимого имущества, прежде всего, сводится к оптимизации инвестиционного портфеля города Рынок городской недвижимости находится под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов Факторы, воздействующие на рынок недвижимости, можно представить следующим образом общеэкономические, мезо- и микроэкономические, которые включают факторы государственного регулирования, социально-политического положения, природные условия в регионе и др

Решающая роль, безусловно, принадлежит макро - и мезоэкономическим факторам Если же действие макроэкономических факторов относительно стабильно, то состояние рынка недвижимости, определяется микроэкономическими факторами

Таким образом, можно отметить, что рынок недвижимости подвержен изменениям в соответствии с изменениями

• общей социально-политической, экономической ситуации, а также региональной экономической конъюнктуры,

• денежной политики правительства и политики коммерческих банков, определяющих доступность средств финансирования для сделок купли-продажи недвижимости,

• законодательства по регулированию рынка недвижимости и в области налогов,

• ситуации на рынке капитала, вследствие нестабильности курсов валют, процентных ставок, темпов инфляции и инфляционных ожиданий

При этом рынок недвижимости имеет сложную структуру и во многом зависит от типов недвижимости (жилищная, коммерческая, многофункциональна, специальная), специфики регионов, способов инвестирования и т д

Как отмечалось ранее, основными факторами, регулирующими рынок любых товаров и услуг, являются спрос и предложение Основная движущая сила развития рынка - конкуренция Она действует и на рынке недвижимости, что ведет к регулированию спроса и предложения

Рост спроса вызывает усиление активности на рынке недвижимости Обязательным условием роста спроса является расширение экономических возможностей потенциальных потребителей, рост их доходов Аналогично снижение платежеспособного спроса ведет к спаду на рынке Общепризнанно, что важным фактором роста спроса на рынке недвижимости является рост численности населения Однако следует иметь в виду, что сам по себе рост численности населения не вызывает активности на рынке недвижимости Необходимо увеличение платежеспособности населения за счет роста экономики страны

В расчетах результатов по повышению эффективности проекта реализации городской жилищной программы целесообразно учитывать влияние рисков каждого участника обновления городской застройки

Риски различаются в зависимости от сложности городских жилищных программ, типа девелопера (инвестора) и др В целом, все риски, возникающие в процессе инвестирования объектов недвижимости, можно разделить на риски систематические и несистематические Первые - это, как правило, риски, возникающие у всех участников инвестиционных проектов, которые связаны между собой и, которые невозможно исключить на уровне управления отдельным проектом

Вторые, несистематические риски — это риски, «привязанные» к конкретному проекту, его особенностям местоположению, типу проекта, профессиональному качеству участников проекта и пр Главное отличие здесь в том, что несистематические риски могут быть если не предотвращены полностью, то сведены к приемлемому уровню за счет эффективного управления проектом

В общем случае тезис о различных подходах к разделению рисков можно сформулировать так чем более специфическим активом владеет участник инвестиционного процесса, тем больше рисков для него являются систематическими

Как считает автор, разделение на систематические и несистематические риски позволяет правильно определить направление реакции девелопера (инвестора) на выявленный риск если речь идет о систематическом риске, то он должен быть учтен при разработке концепции проекта и заложен в экономические расчеты при определении целесообразности и экономической эффективности проекта, если риск относится к категории несистематических, значит, должны быть предусмотрены меры по управлению риском

Помимо выделения систематических и несистематических рисков, для инвестора важно различать их в зависимости от факторов, вызывающих риски

В соответствии с природой недвижимости как актива, имеющего физическую, юридическую и экономическую определенность и относящегося одновременно к финансовым и реальным активам, автор выделяет следующие группы рисков

• юридические (возможность утраты права собственности, невозможность возмещения убытков в связи с ошибками при заключении договоров и контрактов, возможность появления претензий третьих лиц и пр),

• градостроительные, проектные и технологические (неправильный выбор места реализации проекта, его несоответствие окружающей застройке, ошибки в конструктивных решениях, неверный выбор материалов и пр ),

• административные (возможность изменения налогового режима, появление новых требований по выполнению обязательств перед органами городской власти, введение ограничений функционального использования зданий и пр),

• экономические и организационные (неверный макроэкономической прогноз и прогноз развития региональной экономики, ошибки в прогнозировании спроса и предложения на рынке, выбор несоответствующей организационной формы при реализации проекта и т д),

• финансовые (недостатки в оценке состояния финансового рынка в целом в качестве финансового сопровождения проекта)

В конечном счете все виды рисков так или иначе имеют финансовое измерение либо увеличивают затраты по проекту а в итоге по реализации городской программы, либо приводят к превышению их запланированных сроков Одним из направлений снижения инвестиционных рисков является увеличение предложения жилья на рынке, разнообразного по потребительским свойствам

Помимо этого каждому из этапов жизненного цикла проекта соответствует определенный набор рисков, так что задача еще больше усложняется, когда речь идет обо всем жизненном цикле недвижимости

Общая задача управления рисками распадается на ряд локальных задач, привязанных к территориальному рынку, определенному этапу, участнику инвестиционного процесса

Расширение территориального рынка недвижимости проходит три

этапа

На первом этапе обычно доминирует строительство отдельных жилых домов, которые строятся для потребителей, имеющих достаточные доходы для полной оплаты, даже если рентные доходы от владения будут недостаточны для компенсации произведенных издержек

На втором этапе становится выгодным строительство многоквартирных домов, торговых центров и офисных зданий, которые финансируются главным образом с целью получения соответствующей прибыли от инвестиций

На третьем этапе становится возможным финансировать проекты различных типов, в том числе реконструкцию и обновление сложившейся застройки города

Совокупность всех этих объектов недвижимости представляет собой задачу формирования портфеля недвижимости, включающим в себя недвижимость различного назначения (жилье, рабочие помещения, земельные участки, права города и т д )

Ожидаемая доходность портфеля — это взвешенное среднее ожидаемых доходностей всех активов, входящих в портфель Вес каждого актива определяется как процентная доля рыночной стоимости актива в общей рыночной стоимости всего портфеля Риск актива измеряется при помощи вариации или стандартного отклонения его доходности В отличие от ожидаемой доходности портфеля его риск не равен взвешенному стандартному отклонению рисков отдельных активов, входящих в портфель Риск портфеля зависит от ковариации и корреляции между активами Чем ниже корреляция, тем меньше риск портфеля

Таким образом, эффективный портфель девелопера (инвестора, застройщика) — это допустимый портфель с наибольшей ожидаемой доходностью для заданного уровня риска Набор всех эффективных портфелей составляет эффективное множество портфелей, или эффективную границу Единой стратегии формирования инвестиционного портфеля, которая подходила бы абсолютно всем участникам не существует При выборе стратегии инвестирования крайне важным является частота, с которой девелопер (инвестор) пересматривает свой портфель

Поэтому при формировании портфеля, инвестиции в который обеспечивали бы девелоперу (инвестору) максимальную ожидаемую ставку доходности при той степени риска, на которую он согласен, рассматривается количественное соотношение между риском и ожидаемым уровнем доходности портфеля

Оптимизация портфеля состоит из двух этапов

- выбора оптимальной комбинации рискованных активов,

- объединения полученною оптимального набора рискованных активов с безрисковыми активами

В настоящее время в Республике Казахстан на жилищном рынке возникла ситуация, вызванная определенными трудностями при реализации городской программы обновления недвижимости и нового строительства жилья жилищной Причины этой ситуации носят объективный характер и связаны

- с высокими ценами на жилищную недвижимость,

- с ростом конкуренции на жилищном рынке,

- с увеличением предложения жилищной недвижимости по отношению к спросу,

- с возможностью приобретения жилья только высокодоходными слоями населения

Нормальному функционированию рыночного механизма препятствует нестабильная финансовая, денежная и валютная системы страны Их неустойчивость вызывает «возмущающие» процессы в рыночных отношениях, искажает их, приводя к негативным последствиям

Как показал анализ, необходимо за счет совершенствования способов финансирования жилищного строительства шире вовлекать в процесс приобретения жилья, нуждающиеся слои населения со средним уровнем доходов и прежде всего за счет либеризации ссудного процента и расширение применения различных преференций Однако развитие рынка сдерживается высокой себестоимостью строительства жилья, несовершенством республиканской и муниципальной налоговой системы, недостаточно проработанным механизмом привлечения инвестиций, низкими доходами населения, отсутствием страхования частных вкладов и др

Проведенный экспертный опрос семей о намерении улучшить свои жилищные условия и последующая обработка автором этих данных показали, что существует определенная зависимость между уровнем достатка граждан и намерениями улучшить свои жилищные условия Оказывается, что чем беднее живет семья, тем, при прочих равных условиях, выше ее потребность в улучшении жилищных условий

Для определения альтернатив улучшения жилищных условий для каждой из категорий граждан автор разработал метод вариантного моделирования, который основан на замене исследуемого объекта-оригинала набором его разнообразных моделей

Обработка данных методом вариантного моделирования показала, что твердую уверенность в необходимости улучшить свои жилищные условия выражают около 45% семей, из них

- группа «бедные» и «нижний средний класс» - около 68%,

- группа «средний класс» - около 28%,

- группа «верхний средний класс» - около 4%,

- группа «богатые» - менее 0,1%

Таким образом, жилищная проблема, как показывает анализ, касается, прежде всего, бедного населения и «нижнего среднего класса»

Далее автор рассмотривает возможные варианты (способы) улучшения жилищных условий каждой из перечисленных категорий граждан с учетом потребительских предпочтений На основе исследования получаем возможные варианты приобретения жилья для каждой из категорий граждан (рис 5)

Для категории «бедные» и «нижний средний класс» развитие института найма жилья могло бы улучшить ситуацию, однако при отсутствии должной поддержки данного направления оно так и останется на уровне концепции Потенциальное участие данных групп граждан в приобретении жилья посредством коммерческого найма оценивается как наиболее значительное по удельному весу

Исследования показывают, что около 50% семей «верхнего среднего класса» (их доля 4%), как и в настоящее время, воспользуются долевым

участием (инвестированием) в строительстве в силу значительных объемов накопления До 40% семей данного сегмента являются потенциальными участниками ипотечных программ в силу значитепьности своих доходов, и около 10% семей при приобретении жилья готовы использовать другие кредиты (под залог прочих активов и без обеспечения)

Рис 5 Возможные варианты приобретения жилья и потребительских предпочтений

Более 95% «богатых» семей (их 0,1 %) по вполне объективным причинам предпочитают единовременную оплату приобретаемого жилья с периодом накопления, не превышающим одного года, или без такового Остальная часть этой группы граждан может принять участие в ипотечном кредитовании, использовать механизм соинвестирования и прочие кредиты

Обработав вышеприведенные данные с использованием методов вариантного моделирования, как показали исследования можно определить потенциальное количество семей, которые в перспективе имеют возможность воспользоваться той или иной схемой улучшения жилищных условий

Девелопер (инвестор), или будущий собственник должен также учитывать возможные варианты приобретения жилья и потребительских предпочтений населения Поскольку все ожидаемые его доходы являются будущими, то неизбежно возникает фактор неопределенности, конкретным выражением которого является уровень риска потребительских предпочтений Для компенсации действия факторов риска норма прибыли должна быть соответствующим образом увеличена

Регулирование цен на первичном рынке, сезонные колебания спроса, неравномерность ввода жилья в течение года, смещение пропорций нового строительства в районы размещения точечной застройки (в «удачных» районах или «неудачных») вызывают сдвиги в ценах реализации жилья на вторичном рынке, который, адаптируясь к предложению первичного рынка, замещает образовавшиеся в нем ниши по ценовым, потребительским и территориальным характеристикам текущего платежеспособного спроса

Для прогноза цен девелопером (инвестором) по реализации жилья на территориальном рынке автор разработал экономико-математическую модель в форме многомерной регрессии

1п Р, = К\ + Кг 1п 5 + Къ 1п + А'4 1п 62 - А'51п Я + Кь 2 --К-,Х+Кг У + К91 + А',0 Я, + А,, Р2 ~ А'п Л, + Кп Я, (2)

где Р, - цена квартиры с Фиксированными параметрами и характеристиками в момент ?,

К1/ - общая характеристика тренда, определяющая текущую конъюнктуру на рынке жилья (в зависимости от платежеспособного спроса и уровня предложения), не зависящая от конкретных характеристик жилья,

Б - общая площадь жилых помещений в квартире (в кв м), SJ - общая площадь нежилых помещений,

- общая площадь кухни, Р - расстояние до центра города (в км),

2 - характеристика типа жилого дома принимается Ъ = 1, если дом современный с улучшенной планировкой, кирпичный (каменный), и Ъ = 0 - в иных случаях,

X - фиктивная переменная, характеризующая этаж оцениваемой квартиры принимается X = 1, если квартира располагается на первом или последнем этаже, и Х=0 - в иных случаях,

У - фиктивная переменная, характеризующая наличие балконов или лоджий в квартире, при этом принимается У= ] в случае их наличия и У = 0- при их отсутствии,

Ь - фиктивная переменная, характеризующая эколого-криминогенную ситуацию в районе расположения оцениваемой квартиры, при этом А = 1, если она благоприятная, и Ь = 0 - если она неблагоприятна,

Л;, 2, Рз - фиктивные переменные, для которых Р; = 1, если квартира однокомнатная, и Р/ = 0 - в противном случае, Р2 = 1, если квартира 2-комнатная, Рг = 0 - в противном случае, Рз = 1, если квартира 3-й более комнатная, и Рз = 0 - в противном случае,

Р^ - фиктивная переменная, характеризующая престижность района размещения оцениваемой квартиры, его об>строенность социальной, транспортно-бытовой инфраструктурой, при этом принимается Р^ = 1, если оцениваемая квартира (новая) распотожена в районе «точечной» застройки, Р^=0 - в противном случае,

К/ - К5 - коэффициенты эластичности, характеризующие (в процентах) изменение цены Рь оцениваемой квартиры при изменении соответствующего фактора на один процент,

Кб — Кц - коэффициенты эластичности, характеризующие (в процентах) изменение цены Р, оцениваемой квартиры при наличии (отсутствии) соответствующего свойства, а знак свидетельствует об увеличении (или уменьшении) цены

В модели в качестве регрессоров, наряду с независимыми переменными, имеющими непрерывный характер, фигурируют фиктивные переменные

Оценка параметров модели осуществлена в нескольких девелоперских фирмах, которые занимались реализацией различного по потребительским характеристикам жилья в различных городах Республики Казахстана Они показали, что модель обладает достаточно устойчивыми во времени характеристиками Коэффициенты К2 - К!3 при прогнозировании можно считать почти неизменными, а ценовые сдвиги на рынке жилья оценивать с помощью трендового коэффициента Кявляющегося функцией времени

Расчеты, проведенные автором, показали, что изменение жилой площади на 1% вызывает увеличение цены квартиры на 0,756%, нежилой площади - на 0,438%, кухни - на 0,129%, уменьшение расстояния до центра увеличивает стоимость квартиры на 0,13%, при изменении материала стен от кирпичных до всех остальных типов домов снижается цена на 0,13%

Построенная экономико-математическая модель достаточно точно моделирует сложившуюся динамику цен по различным типам жилья и его территориальным размещениям

Большое значение представляет региональный аспект в формировании цен на рынке недвижимости, если особенно учитывать что Республика Казахстан имеет существенные особенности, вытекающие из территориальных, температурно-поясных, демографических и других особенностей

Исследование также показывает, что активное развитие региональных и территориальных рынков жилищной недвижимости, повсеместно наблюдаемое в настоящее время, особенно в крупных городах, выдвигает в одну из центральных проблем в системе рыночных отношений теоретическое обоснование зависимости емкости этого рынка от величины доходов населения (рис 6)

Решение этой проблемы является первостепенным, носит проблемный характер и не представляется однозначным

Если использовать демографические данные статистики и распределить население, проживающее на определенной территории, по уровню доходов (в целом по стране, в отдельном регионе или городе), то обнаружится закономерность, представленная на рисунке в виде кривой АВСД]Е, показывающую некую зависимость цен на рынке недвижимости от величины доходов Д

В равной степени аналогичные зависимости обнаруживаются и по другим показателям заработных плат и

обших накоплений (отложенный спрос), имеющих общий генезис и закономерности, соотнесенные к рыночной цене, но не в явно очевидном виде, а в виде зависимости, показывающей общую закономерность (тенденцию)

Рис 6 Графическая интерпретация формирования рыночных цен на недвижимость в условиях роста душевых доходов

При этом кривая АВСД]Е представляет собой распределение населения по группам, имеющим градацию по доходам от самых бедных (АВ), то есть населения с низким уровнем доходов, не имеющего даже теоретической возможности покупки жилья (координаты точки В (Дтл, Цтт) и менее) и населения с огромными доходами (ДЕ) в координатах точки Д, (Дтах, Цтах)

Уместно полагать, что отмеченные группы не могут оказывать существенного влияния на регулирование спроса и предложения на рынке недвижимости и могут быть исключены из общей совокупности покупателей В этом случае ценовые диапазоны можно принять в таких пределах по доходам - от Дтш до Д™ и по ценам - от Мшт до Цш ах*

Представив кривую ВСД| в виде покупательной возможности, зависящей от роста доходов населения Д, нанесем кривую ценовых предпочтений МСК, которая в точке С соответствует некоторой средней цене Ць имеющеи высокий рейтинг продаж на начальном (стартовом) этапе развития регионального рынка, что соответствовало бы величине дохода, равной Д[

Ценовое предпочтение, в нашем представлении, являлось бы собой отношение дохода к цене (Д/Ц) и, являясь величиной безразмерной, отражала бы оценку финансовых возможностей покупателей, ранжированных от 1 до 0 Эта оценка возможностей покупки определяет характер кривой МСК по отношению к ценам - от Цшш до Ць равно как и ее безразличие за пределами этой цены, в связи с исчерпанием покупательных возможностей

С ростом Д на величину Дтах - Д„ кривая МСК занимает место ЬС]К, а С смещается в точку С] с координатами (Д3,Ц2) И на основе треугольника СС]Р может быть получено следующее соотношение

Ьда = СхР/СР = (Д2 -Д1)/(Ц2-Ц2) (3)

из которого следует, что прирост жилой площади в семье прямо пропорционален росту ее дохода и обратно пропорционален удельному росту цен, существующих в настоящее время на рынке недвижимости

Такой вывод свидетельствует о правильности выбранного подхода и правомерности использованных допущений, позволяя высказать суждение о том, что предельный рост доходов, инициирующий пропорциональное распределение предпочтений (когда кривая ЬС]К стремиться занять положение прямой ЬСгК) должно обуславливать и наличие предельной цены Ц^,, которая ограничивала бы возможности ценовых предпочтений

В этом случае поведение рынка в ценовом диапазоне от Цпр до Цт;л не поддается действительно рыночным закономерностям и носит, явно, стохастический характер

Такой подход позволяет устанавливать предельный рост цен на территориальных рынках жилой недвижимости в зависимости от темпов роста заработной платы (семейных доходов) населения

В условиях роста продаж на рынках жилой недвижимости вполне очевидно возникает проблема выявления действительной емкости территориальных рынков и обеспечения массовых продаж, которые, как известно, зависят от двух параметров цен на недвижимость и покупательной способности населения, проживающего на территории региона Очевидно эта проблема - представляется актуальной как с точки зрения методологии, так и для бизнеса, занятого в строительной сфере, для администраций городов регионов, вовлеченных в выполнение национальной жилищной программы

В качестве основного параметра, обуславливающего вышепоименованную связь, уместно использовать среднестатистический доход семьи, который, как было отмечено, может быть представлен на любой территории параболической зависимостью АВСД1Е, отсекая при этом численность населения с высокими доходами (Д1Е), имеющего

возможность покупки квартиры по существующим и грядущим ценам и относительно бедные и беднейшие слои населения (АВ), которым покупка жилья представ тяется нереальной вне зависимости от цен на рынке жилищной недвижимости

Известно, что отложенный спрос вовсе не означает, а только предполагает покупку недвижимости, тогда как возможны и иные траты, с ней не связанные Поэтому речь идет о потенциальных возможностях покупки, вовсе не исключая использование накоплений на иные цели

В такой постановке второй показатель, наравне и в совокупности с ценой 1 м2 жилой площади, может быть представлен в виде вероятного использования доли прироста накоплений на цели приобретения недвижимости АН Его можно представить в удельном значении в виде отношения к удельной же цене недвижимости АН/Ц (рис 7)

Используем изложенные представления, характеризующей на среднесрочную перспективу (3-5 лет) поведение рынка жилой недвижимости, когда происходит снижение цен на нее - в возможных вариантах АВ1 и АВ2 при росте величины доли отложенного спроса ДН/Ц, соответствующего прямым ОСг и ОС2, то есть некоей стратегии роста оплат населения

Рис 7 Площадка массового спроса на жилую недвижимость (ДЕКР) в условиях различных стратегий повышения семейных доходов населения

При этом массовый спрос можно определить в системе координат такими точками - Д, Е, К и Р, которые свидетельствуют о соответствии рыночных цен возросшей покупательной способности части населения, является отражением вероятного соответствия цен предложения и покупательной возможности семей, где варьирование между доходами

населения и ценами строительного рынка (от Ц| до Ц2) находится в пределах временного интервала- от ^ до Х2

Представленные исследования позволяют сделать вывод, который сводится к тому, что если цена строительной продукции не будет снижаться, то достижение сроков реконструкции и обновления сложившейся застройки города будет ограничено временными точками 13 и 14

Кроме того, как было изложено выше, отсутствие роста доходов населения со временем прекратит спрос на жилую недвижимость по установленным высоким ценам и его восстановление возможно при снижении цен на рынке жилищной недвижимости только в период от В] до Вг

Основная цель городских органов власти как одного из участника инвестиционного процесса в жилищной сфере определяется задачей создания благоприятных условий для развития городской общественной среды То есть инвестиционная деятельность города осуществляется, в конечном счете, для формирования и наполнения источников наиболее полного удовлетворения постоянно растущих личных жилищных потребностей горожан Их приоритет фиксируется в программе развития города и утверждается органами местного самоуправления

Количественно основная цель выражается в максимизации полученного в результате инвестиционной деятельности прироста стоимости прав на землю в ликвидных городских активов, то есть максимум прироста городских активов на каждый тенге инвестиций

Подобная трактовка не исключает, а предполагает главенство социальных приоритетов на жилье, поскольку любое повышение уровня качества среды жизнедеятельности однозначно связано с соответствующим приростом стоимости тех объектов, которые в своей совокупности формируют это качество

Стратегия реализации городских программ реконструкции и обновления сложившейся застройки должна ориентировать на следующие результаты

увеличение доли доходов бюджета города от объектов жилищной недвижимости, используемых в коммерческих целях,

эффективное использование инвестиционного потенциала города с учетом управления рисками и их распределение среди участников инвестиционного процесса,

сокращение упущенной выгоды («выпадающих доходов») бюджета города за счет сокращения и в перспективе отказа от предоставления прав на землю в пользование девелоперам (инвесторам, застройщикам) на льготных условиях,

создание более привлекательных налоговых условий для девелоперов, участвующих в комплексной реконструкции и обновлении сложившейся застройки,

сокращение затрат города на подготовительном этапе процесса формирования ключевой команды участников проекта

При разработке программ реконструкции и обновления сложившейся застройки города важно оценить его инвестиционный потенциал

Инвестиционный потенциал территории города включает совокупность факторов, определяющих возможность осуществления инвестиционных проектов на данной территории, достижением соответствующей окупаемости этих проектов и получения прибыли с учетом рисков

Вся совокупность факторов, составляющих инвестиционный потенциал, подразделяется на две группы неизменяемые и изменяемые К неизменяемым факторам относятся

• географическое положение территории (удобство расположения территории, возможность доступа к основным рынкам, транспортным путям и ресурсам),

• наличие природных ресурсов, с которыми приходится считаться Изменяемые же факторы поддаются изменениям и различаются по

срокам изменений

• медленно изменяемые факторы, такие как транспортная и техническая инфраструктура территории, социальная, политическая и экологическая ситуации, а также интеллектуальный потенциал территории (квалификация рабочей силы, наличие инновационных центров),

• быстро изменяемые факторы, среди которых местное законодательство, политика органов власти и управления в отношении инвесторов

Таким образом, воздействуя на изменяемые факторы, можно изменить общий инвестиционный потенциал территории города Более того, неблагоприятные неизменяемые факторы вовсе не означают того, что территория не может стать инвестиционной привлекательной Инвестиционная привлекательность независима от значения неизменных факторов, в том случае, если изменяемые улучшаются Следовательно, в основе городской инвестиционной политики развития территории должны лежать методы воздействия на изменяемые факторы

На основе инвестиционной привлекательности формируются инвестиционные портфели, которые рассматриваются как отдельные лоты

На рис 9 показаны основные этапы формирования комплексных лотов по воспроизводству жилого фонда территории

Дтя реализации проектов, включенных в лот, городскими органами власти выбирается девелопер, профессионально занимающийся превращением неосвоенного участка в функционирующую недвижимость

Если вариант развития недвижимости (объектов, включенных в лот) на деле оказывается наилучшим из возможных, то и позитивное влияние девелопмента на развитие окружающих территорий является максимальным и способствует повышению их ценности Максимизация позитивного влияния девелопмента на качество развития территорий достигается при комплексном подходе с использованием таких организационно-экономических форм, которые рассматривают развитие отдельных территориально-имущественных комплексов на территории сложившейся

застройки с позиций целостного подхода к проблемам муниципального органа

Автором предлагается алгоритм формирования комплексных лотов на основе анализа социально-экономической ситуации и конкурентных преимуществ территории сложившейся застройки

Рис 9 Алгоритм формирования комплексных лотов на территории сложившейся застройки города

Система управления реализацией проекта должна обеспечивать синхронизацию деятельности всех участников, корректировку их действий при возможных изменениях условий реализации и внешних возмущениях, восприимчивость структуры к новым потребностям, ее адаптивное обновление в соответствии с новыми задачами

Анализ и оценка оптимальной структуры капитала инвестиционного лота реконструкции и обновления стожившейся застройки осуществляются в следующей последовательности

1 Оценивается общая потребность в капитале вне зависимости от возможных источников инвестирования

2 Определяется максимально возможная доля собственного капитала в общей величине средств, направляемых на долгосрочные инвестиции

3 Рассчитывается показатель "рентабельность — финансовый риск" для всех вариантов структуры инвестированного капитала

4 Рассчитывается скорость возврата инвестированного капитала

5 Определяется оптимальная комбинация средств, вкладываемых в инвестиционные проекты по воспроизводству жилищного фонда в общем объеме инвестиций

Стоимостное выражение портфеля девелопера имеет следующий вид

N ]'М к = 1 » = 0

Р = Т.А,= £ О,,+ 10 24 "Г +1.0 ЛИ'

.=1 »=1 »=1

где 1 - индекс актива,

^ к - индекс объекта

В соответствии с формальной логикой каждому уровню управления соответствуют определенные цели и задачи Управление портфелем определяет общую политику, выражаемую в результирующих показателях Управление активами гарантирует, что портфель приносит доходы в соответствии с поставленными целями достижения определенных уровней экономической эффективности Управление объектами сконцентрировано на операционном управлении имуществом, планировании эксплуатационных расходов, отношений с клиентом и т д Следует также иметь в виду, как считает автор, что стратегия, в конечном счете, формализует представления о качественном уровне функционирования бизнеса каждого в отдельности участника инвестиционного процесса, занятого в жилищном строительстве или управляющей компании с точки зрения оценки минимального годового дохода, обеспечивающего режим самофинансирования, а также желаемом уровне прибыли при минимальном уровне рисков производственно-хозяйственной деятельности

Моделирование процесса воспроизводства, приспособления отдельных объектов к меняющимся условиям инвестиционного процесса предполагает, прежде всего, изучение приемлемости каждого варианта развития объекта в условиях неопределенности и ограниченности инвестиционных ресурсов

Автор ставит в исследовании задачу раскрыть основные методологические требования, обеспечивающие социально ориентированный подход к обоснованию экономически эффективных управленческих решений в сфере воспроизводства жилищной недвижимости за счет соединения методов теории экономической эффективности инвестиционной деятельности и принципов системного подхода к управлению рассматриваемыми процессами Такой замысел предопределил необходимость последовательного освещения как известных, так и мало разработанных проблем И в первую очередь это касается понимания критериев и ограничений принятия управленческих решений основными участниками при реализации жилищных городских программ

Методика расчета интегрального показателя эффективности управления портфелем (объектом) жилищной недвижимости основана на использовании частных показателей, которые могут быгь определены как расчетным, так и экспертным путем

Включение в подобную модель множественной регрессии взаимно коррелированных переменных приводит к мультиколлинеарности, которая отрицательно сказывается на качестве получаемой модели Поэтому из модели необходимо исключать ряд линейно зависимых частных показателей для каждого из обобщающих показателей В итоге выбираются показатели, которые имеют наибольшее значение коэффициента регрессии, существенно влияющие на формирование интегрального показателя Предложенные методы оценки эффективности являются завершающим этапом разработки методологии функционирования механизма экономических взаимоотношений участников инвестиционного процесса

При этом в целях реализации поставленной задачи автором исследованы возможные способы расчета и соизмерения затрат и результатов при определении величины эффекта, проанализирована большая группа применяемых в настоящее время показателей экономической эффективности управления недвижимостью, выявлены их достоинства и недостатки, после чего показатели классифицированы в соответствии с их экономической значимостью и выстроенные в единую систему, распределены по областям обоснованного применения

Рассмотрена важная проблема учета различий сравниваемых вариантов по интенсивности ресурсных связей с другими объектами народного хозяйства Здесь, в частности, исследованы вопросы так называемого приведения вариантов в сопоставимый вид по объемам доходности портфеля недвижимости, срокам получения доходов, затрачиваемым трудовым и другим ресурсам

ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

В диссертационной работе обобщены результаты многолетних исследований, выполненных автором по проблеме совершенствования

организационно — экономического механизма взаимоотношений участников инвестиционного процесса в жилищной сфере

Анализ современного состояния жилищного фонда Республики Казахстан и ситуации в инвестиционно-строительной сфере свидетельствуют о необходимости и неотложности коренных изменений управления этой сферой деятельности с целью создания эффективного механизма взаимоотношений участников в процессе воспроизводства жилой недвижимости Проведенное исследование позволило автору предложить и реализовать разработанные теоретические, методологические принципы и положения в этой сфере с учетом особенностей и разработанной стратегии в области обеспечения жильем населения Республики Казахстан

На основе проведенного исследования сделаны следующие основные выводы и предложения

1 Анализ состояния инвестиционно-строительного комплекса Респубдики Казахстан показал, чго в республике отсутствуют целевые комплексные программы качественного и количественного обновления жилищного фонда крупных городов, которые объединяли бы в четкой иерархической последовательности технические, технологические, организационные, экономические и социальные аспекты всей совокупности воспроизводственной деятельности

2 Установлено, что при реализации крупных программ жилищного строительства, имеющих долгосрочный характер и различные типы инвестиционных источников, целесообразно использовать предложенные автором основные принципы и методы организации девелопмента

3 Выявлено взаимодействие рынка недвижимости и капитала в долгосрочном периоде и в динамическом его развитии, так как рынок капитала, в конечном счете, определяет соответствующий уровень предложения жилья на перспективу, а рынок недвижимости определяет спрос на него

4 Сделан вывод о том, что основными формами воспроизводства жилищного фонда, связанного со стратегическим развитием региона и города, является его реконструкция и обновление, что способствует непрерывному процессу возобновления жилищного фонда и предотвращению преждевременного износа Разработанная в диссертации модель оптимизации структуры реконструкции и обновления жилья направлена на переход от территориального роста городов к качественному преобразованию сложившейся застройки

5 Автором установчено, что инвестирование проектов по воспроизводству жилищного фонда связано со значительными рисками Разработанная модель выбора и оптимизации инвестиционного портфечя дает возможность учесть все инвестиционные риски, и предназначена, прежде всего, для инвесторов жилищного сектора, решающих задачу диверсификации портфеля в рамках параметров функционирования рынка жилья

6 В соответствии с принятым в работе методологическим подходом моделирование процесса управления портфелем недвижимости основывается на единстве структурного и процессного подходов, что дает возможность адаптировать систему управления недвижимостью для более эффективной реализации региональных и городских целевых программ

7 Разработана экономико-математическая модель определения цены жилой недвижимости, позволяющая достаточно точно моделировать сложившуюся динамику цен по различным типам жилья и его территориальному размещению Эта модель, учитывающая недетерминированный характер процессов на рынке жилья и колебания конъюнктуры, носит стохастический характер и зависит от многих организационных, социальных и экономических факторов, позволяет определить потребительские предпочтения населения при выборе формы владения жильем

8 Разработанные в диссертации критерии оценки предложений участников реализации инвестиционных проектов, включенных в территориально-инвестиционный лот, и предложенный алгоритм позволяют выбрать тех участников, которые способны обеспечить эффективную организацию выполнения программ по воспроизводству жилого бонда

9 Предложенный в работе подход к формированию территориально-инвестиционного лота заключается в том, что в него должны быть включены объекты жилищного строительства и социальной инфраструктуры Такой подход обеспечит комплексность решений по обновлению и реконструкции сложившейся застройки города

10 Исследованием подтверждено, что разработка инвестиционно-строительных программ по реконструкции и обновлению города позволяет девелоперским компаниям реализовывать соответствующую стратегию и тактику по управлению жилищным фондом на муниципальном и региональном уровнях

11 Оценку эффективности деятельности девелоперских компаний при реализации программ реконструкции и обновлению сложившейся застройки автор предлагает осуществлять на основе установленных интегральных параметрах с учетом обеспечения рациональных форм организации и технологии управления ими

12 Реализация принципов и положений, разработанных в диссертации, позволит своевременно и эффективно осуществлять целевые программы по воспроизводству жилья на муниципальном и региональном уровне, что будет способствовать решению насущных социально-экономических задач Республики Казахстан

ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ ДИССЕРТАЦИИ ИЗЛОЖЕНЫ В СЛЕДУЮЩИХ ПУБЛИКАЦИЯХ АВТОРА

Монографии, учебники, учебные пособия, методические работы.

1 Бижанов АХ Механизм экономических взаимоотношений участников инвестиционного процесса в жилищной сфере Республики Казахстан теория и практика Монография М МГСУ, 2006, 20,3 п л

2 Бижанов А X Научные основы выбора организационных методов управления процессами градостроительной реконструкции и обновления жилой застройки Монография М МГСУ, 2005, 14,2 п л

3 Грабовый П Г , Осташко В Я, Бижанов АХ и др Управление рисками в недвижимости Учебник дчя вузов - М Изд - во «Реалпроект», 2005, 36,4 п л (лично автором 5,9 п т )

4 Грабовый ПГ, Болотин С А , Бижанов АХ и др Организация, планирование и управление строительным производством Учебник для вузов - Липецк ООО «Информ», 2006, 19 пл (лично автором 0,99 пл)

5 Грабовый П Г, Солунский А И, Бижанов АХ и др Экспертиза и инспектирование инвестиционного процесса Учебник для вузов в 2-х частях - М Изд-во «АСВ», Изд-во Нижнекамск, ИПЦ»Гузель», 2006, 113,5пл (лично автором 5,1 пл)

6 Грабовый ПI , Коростелев СП, Бижанов АХ и др Оценка собственности (в 4-х частях) Часть 1 Оценка недвижимости Справочное и учебное пособие для обучения групп резерва высшего звена управления предприятиями строительного комплекса Москвы -М ООО «Научно - производственный центр «Алфей», 2003, 9,5 пл (лично автором 1,6 п л )

7 Грабовый ПГ, Чернышов Л Н, Бижанов АХ и др Руководство для мэра по организации и управлению городским хозяйством Учебное пособие - М Изд-во «Реалпроект», 2004, 66 п л (лично автором 1,7 пл)

8 Грабовый ПГ , Иванова НВ , Бижанов АХ и др Управление развитием объектов муниципальной недвижимости Учебное пособие - М Московский государственный строительный университет, 2005, 10,8 п л (лично автором 0,6 п л)

9 Грабовый ПГ, Гогуа НК, Бижанов АХ и др Организационно -экономический механизм функционирования управляющих компаний в паевых инвестиционных фондах Учебно - методическое пособие - М МГСУ,2005, 3,3 пл (личноавтором 0,51 пл)

10 Грабовый ПГ, ВерстинаНГ, Бижанов АХ и др Методическое пособие по выполнению дипломного проекта по направлениям «Управление стоимостью недвижимости», «Управление стоимостью бизнеса предприятий инвестиционно - строительной сферы» для студентов факультета ЭОУС, обучающихся по специальностям 2915 «Экспертиза и управление недвижимостью», 0608 «Экономика и

управление в строительстве» со специализацией «Оценка собственности» - М МГСУ, кафедра «Организация строительства и управление недвижимостью», 2005, 9,5 пл (лично автором 1,6 пл)

11 Грабовый ПГ , -Яровенко С М , Бижанов АХ и др Методическое пособие по организации дипломного проектирования дчд студентов факультета ЭОУСН специальности 270115 (291500) «Экспертиза и управление недвижимостью» - М МГСУ, кафедра « Организация строительства и управление недвижимостью », 2006, 17,5пл, (лично автором 1,7 пл)

12 Грабовый ПГ , Грязных В Ф , Бижанов АХ и др Методическое пособие по решению практических задач «Сравнительный анализ и комплексная оценка экономического состояния хозяйствующих субъектов» в составе дипломного проекта для студентов, обучающихся по специальности 291500 «Экспертиза и управление недвижимостью» -М МГСУ, кафедра « Организация строительства и управление недвижимостью », 2005, 8 п л (тично автором 0,8 п л )

13 Баронин С А , А X Бижанов и др Ипотечно-инвестиционный анализ Учебное пособие Пенза, ПГУАС, 2006 г, 12 п л (лично автором - 2 п л )

Статьи в журналах, сборниках научных трудов и других изданиях

14 Бижанов А X Проблемы развития государственно-частного партнерства

в сфере недвижимости // Журнал «Недвижимость экономика, управление», изд-во «АСВ», №1-2(9-10), 2005, 0,59 пл

15 Бижанов АХ Делегирование управления в инфраструктуре города

// Журнал «Недвижимость экономика, управление», изд - во « АСВ », №11 - 12, 2005, 0,6 пл

16Бижанов АХ Основные подходы к подготовке и реализации программы воспроизводства жилищного фонда в Республике Казахстан // Журнал «Недвижимость экономика, управление», изд - во «АСВ», № 1 - 2, 2006, 0,7 п л

17 Бижанов АХ Механизм контроля инвестиционных проектов по воспроизводству жилищного фонда //Научный журнал «Вестник Казахской головной архитектурно-строительной академии» № 3 (21), Республика Казахстан, г Алматы, 2006, 0,39 пл

18 Бижанов А X Моделирование потребительских предпочтений на рынке жилья // Научный журнал «Вестник Казахской головной архитектурно - строительной академии» №3 (21), Республика Казахстан, г Алматы, 2006, 0,55 п л

19 Бижанов АХ Комплексный подход к развитию городской территории //' Научный журнал «Вестник Казахской головной архитектурно-строительной академии» №4 (21), Республика Казахстан, г Алматы, 2007, 0,35 пл

20 Бижанов А X Воспроизводство ресурсного потенциала города

// Научный журнал « Вестник Казахской головной архитектурно-строительной академии » №4 (21), Республика Казахстан,

г Алматы, 2007, 0,36 п л

21 Бижанов АХ Основные принципы формирования оптимального инвестиционного портфечя муниципальной недвижимости с учетом рисков основных участников 'V Научный журнал «Вестник Казахской головной архитектурно-строительной академии» № 4 (21), Республика Казахстан, г Алматы, 2007, 0,38 п л

22 Бижанов А X Методологические основы разработки территориальных дорожно - строительных программ Сборник трудов /Моек гос строит ун-т M МГСУ, 2004, 0,33 пл

23 Бижанов А X Управление рисками на основных этапах жизненного цикла объекта жилой недвижимости Сборник научных трудов / Моск. гос строит ун-т M МГСУ, 2006, 0,97 пл

24 Бижанов А X Модели потребительских предпочтений на современном рынке жилья Сборник научных трудов /Моек гос строит ун-т M МГСУ, 2006, 0,43 пл

25 Бижанов А X Формирование программы устойчивого развития города как системы Сборник научных трудов / Моек гос строит ун -т. M МГСУ, 2006, 0,35 пл

КОПИ-ЦРНТРсв 7 07 10429 Тираж 100 экз Тел 185-79-54 г Москва, ут Енисейская д 36

Стр.

Введение 3

Глава 1. Анализ существующей практики управления объектами жилищной недвижимости на всех этапах ее жизненного цикла.

1.1. Анализ состояния жилищного фонда Республики Казахстан и рыночного механизма в этой сфере.

1.2. Анализ существующих отечественных и зарубежных организационно-управленческих механизмов инвестиционно-строительной деятельности.

1.3. Исследование инвестиционной составляющей девелопмента и соответствующих форм управления.

1.4. Методы определения доходности жилищной недвижимости и рисков ее функционирования.

Выводы по главе 1. 104

Глава 2. Стратегия управления рисками жилищной недвижимости на всех фазах ее жизненного цикла

2.1. Недвижимость как важнейший фактор рыночных отношений. 106

2.2. Методология учета факторов риска в управлении девелопментом на 124 основных фазах жизненного цикла инвестиционного проекта.

2.3. Принципы формирования оптимального инвестиционного портфеля 148 жилищной недвижимости.

2.4. Методы обоснования факторов, показателей и критериев эффективности жилищной недвижимости.

Выводы по главе 2. 186

Глава 3. Моделирование спроса и предложения на рынке жилищной недвижимости.

3.1. Определение потребительских предпочтений на жилищном рынке.

3.2. Экономико-математическая модель прогнозирования цен реализации жилья на первичном (вторичном) рынке.

3.3. Моделирование оптимальной структуры обновления и реконструкции городской застройки

3.4. Обоснование и выбор эффективных направлений инвестиций в жилищную сферу города

Выводы по главе 3. 248

Глава 4. Моделирование процессов синхронного инвестиционного и производственного планирования развития рынка жилищной недвижимости.

4.1. Модель выбора и оптимизации инвестиционного портфеля 249 сложившейся застройки с учетом оценки инвестиционных рисков и критериев эффективности.

4.2. Методы организации экономических взаимоотношений основных 264 участников в сфере жилищной недвижимости.

4.3. Критерии и процедуры оценки инвестиционных предложений основных участников

4.4. Организация контроля при сопровождении инвестиционных проектов, реализуемых в жилищной сфере

Выводы по главе 4. 303

304

Глава 5. Способы максимизации доходов от создания и модернизации недвижимости.

5.1. Выбор рационального механизма управления портфелем недвижимости на стратегическом и тактическом уровне.

5.2. Методический подход к обоснованию эффективности капитальных 319 вложений в недвижимость.

5.3. Оценка эффективности управления инвестиционно-строительными 327 проектами девелоперской компанией. Выводы по главе 5. 345

346

Актуальность темы исследования. Использование компаниями, функционирующими наительном рынке, современных методов и принципов управления все чаще становится важнейшим фактором, определяющим их конкурентную позицию. Однако на смену таким компаниям, уже становящимся традиционными (объединениям, холдингам) приходят иные интегрированные корпоративныектуры, такие как девелоперские компании, которые чаще всего являются бизнес-подразделениями больших горизонтально интегрированных формирований. Они показали себя наительном рынке как наиболее устойчивые и приспособленные к колебаниям спроса и предложения.

Девелопер (застройщик), как известно, является главным участником инвестиционно-строительного проекта, который заинтересован в его осуществлении и достижении поставленных целей. Становясь будущим владельцем и пользователем достигнутых результатов проекта, он в работе на первый план выдвигает финансово-экономические и управленческие направления деятельности.

Любые крупные инвестиционно-строительные проекты, тем более проекты девелопмента, имеют долгосрочный характер. Поэтому они более подвержены влиянию спроса и предложения, доход приносят в течение относительно длительного периода и т.д. Все это требует постоянного внесения соответствующих коррективов в бизнес-планы. Как показали проведенные автором исследования, девелоперский цикл от зарождении идеи до завершения проекта и его продажи составляет от 3 до 5 лет, а для крупных й особо крупных инвестиционно-строительных проектов от 5 и более лет, в зависимости от характера проекта, степени его сложности в исполнении и эксплуатации, срока окупаемости и прочих факторов.

В связи с этим система управления инвестиционно-строительными проектами, осуществляемыми в различных регионах Республики Казахстан, должна быть построена так, чтобы довольно четко учитывались взаимоотношения между участниками процесса реализации проекта, структура и источники финансирования, порядок согласования совместных действий участников, профессионально-кадровые, нормативные, правовые, технологические особенности проекта, условия привлечения заемного капитала и способы его использования. Столь значительное разнообразие влияющих факторов и условий требует создания интегральных, многокомпонентных систем выбора рациональных методов управления проектами с учетом ближайших и перспективных интересов всех участников инвестиционного процесса, способных реагировать на изменение каждого значимого фактора, учитывать их взаимодействие и динамику изменения рисков как в пространстве, так и во времени.

Однако применительно к подобного рода системам управления крупными инвестиционно-строительными проектами девелопмента теоретико-методическая база разработана крайне недостаточно, хотя научное обоснование и разработка методологии функционирования механизма экономических взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса при организации интегрального управления крупномасштабными инвестиционно-строительными проектами с привлечением различных способов обеспечения денежными ресурсами представляет собой весьма актуальную и научную проблему. А между тем от решения ее во многом зависит достижение высоких темпов воспроизводства жилищного фонда и обеспечение подъема благосостояния населения.

Автор исходит из того, что методологическая база управления инвестиционно-строительными проектами состоит в теоретическом и методологическом обосновании целесообразности в рыночных условиях такой оптимальной конструкции управления, которая охватывала бы проблему в целом и включала бы в себя:

- зарождение идеи, воплощение ее в виде проектных предположений и выработку оптимальных вариантов приложения относительно свободных капиталов для их реализации;

- выявление комплекса проектных проблем и разработка рациональных решений (конструктивных по отводу земель в сложившейся застройке городов, наиболее рациональному их использованию, учету всех видов ресурсов, вариантов транспорта и коммуникации и т.д.);

- выбор на основе моделирования наиболее рациональных методов аккумуляции различных источников для инвестирования;

- реализацию не только общей идеи воспроизводства жилого фонда, но и конкретно крупных инвестиционно-строительных проектов реконструкции и обновления микрорайонов, кварталов, уточнение их параметров, связанное с изменением спроса и предложения на рынке жилья и других факторов;

- методическое обеспечение рациональной эксплуатации введенных в действие объектов, в том числе инфраструктурных;

- управление совокупными денежными потоками в соответствии с требованиями, вытекающими из необходимости выполнения заданных управленческих функций, включая управление заемными капиталами, привлекаемыми автономно или на концессионной основе.

Как представляется, в настоящее время одной из наиболее перспективных форм привлечения девелопером инвестиций для реализации крупных строительных проектов, является синдицированное кредитование. Это такой вид деятельности, при котором в инвестировании проекта совместно принимают участие организатор проекта, девелоперская компания (застройщик), непосредственные участники кредитования, муниципальные органы власти, в компетенцию которых входит обеспечение финансовыми ресурсами соответствующих частей проекта, координируемых девелоперами.

В научной литературе неоднократно обсуждались проблемы, касающиеся обоснования идеи и выбора вариантов использования относительно свободных капиталов в жилищной сфере, методов расчета их величины. А вот проблема складывающихся отношений собственности и связанных с этим изменений во взаимоотношениях участвующих субъектов при создании жилья в местах сосредоточения (городах, населенных пунктах) крупного жилищного фонда особенно актуальны, но, к сожалению, недостаточно изучены.

Более того, разработка научной проблемы методологического обеспечения выбора эффективных методов и рациональных корпоративных связей во взаимоотношениях и экономических связях основных участников инвестиционного процесса при воспроизводстве жилищного фонда крупного города в условиях переходной экономики для Республики Казахстан крайне важны и имеет важное народно-хозяйственное значение. Для отечественных предприятий источником знаний о методах управления рисками, способах конкуренции и формах организации строительного производства в быстро меняющейся рыночной среде сегодня является опыт крупных российских и зарубежных компаний, работающих на национальном рынке.

Проблема теории и практики рыночной стратегии хозяйствующих субъектов в инвестиционном процессе исследованы в трудах В.Андрианова, Х.Варнекс, Н.Кондратьева, Н.Тренева, Г.Хакена, М.Портера, Д.Робинсона. Многие аспекты деятельности строительных компаний с учетом российского и зарубежного опыта рассматриваются в работах С.И.Абрамова, М.И.Воронина, П.Г.Грабового, Х.М.Гумбы, В.Н.Зарубина, А.В.Карасева, А.Н.Кирилловой, И.Г.Лукмановой, В.Я.Осташко, Ю.П.Панибратова, Е.П.Панкратова, В.П.Стороженко, В.МСерова, ЛН.Чернышова, Н.А.Фалькевича, Б.Б.Хрусталева, Н.Ю.Яськовой и др.

Вместе с тем научные исследования, посвященные проблеме экономических взаимоотношений хозяйствующих субъектов в рыночных условиях при воспроизводстве жилищного фонда, недостаточны. Поэтому представляется необходимым разработать и предложить методологию формирования и функционирования механизма экономических взаимоотношений участников инвестиционного процесса в жилищной сфере.

Целью диссертационной работы является разработка теории и методологии формирования и функционирования механизма экономических взаимоотношений участников инвестиционного процесса при воспроизводстве жилищного фонда в различных регионах и городах Республики Казахстан, позволяющего повысить эффективность использования инвестиции на эти цели и, тем самым, добиться роста обеспеченности населения жильем, способствуя решению насущных социально-экономических задач страны.

Для достижения поставленной цели были исследованы и решены следующие задачи:

- проанализирован существующий отечественный и зарубежный опыт управления инвестиционно-строительной деятельностью, выполнена классификация инвестиционно-строительных проектов и организационных моделей девелопмента и рынков недвижимости;

- проанализирована система управления программами жилищного строительства Республики Казахстан, включающими реконструкцию и обновление сложившейся застройки городов, с использованием инвестиционных ресурсов на возвратной основе;

- исследованы механизм спроса и предложения на рынке жилья и предпосылки воспроизводства жилой недвижимости в системе местного самоуправления;

- выявлены особенности использования инвестиций основными участниками инвестиционно-строительных проектов с учетом стратегии управления рисками при реализации крупных проектов девелопмента на муниципальном уровне; разработаны методологические принципы формирования оптимального инвестиционного портфеля муниципальной недвижимости с учетом рисков основных участников воспроизводства жилищного фонда;

- разработана экономико-математическая модель прогнозирования цен на жилье и модель формирования территориально-инвестиционного лота девелоперской компании;

- предложены модели организации синхронного инвестиционного и производственного планирования развития рынка жилья при реализации программ реконструкции и обновления сложившейся застройки городов;

- разработана модель организации взаимоотношений основных участников воспроизводства жилищного фонда на региональном уровне;

- обоснованы методологические принципы и подходы организации контроля при реализации инвестиционных проектов в условиях обновления и реконструкции сложившейся застройки города;

- выполнена экспериментальная оценка эффективности применения разработанных моделей организации экономических взаимоотношений основных участников инвестиционного процесса при реализации инвестиционно-строительных проектов.

Объектом исследования являются компании, участвующие в воспроизводстве жилищного фонда в различных регионах и городах Республики Казахстан.

Предметом исследования являются экономические взаимоотношения между участниками инвестиционного процесса, складывающиеся при организации функционирования и развития объектов жилищной недвижимости.

Методологической и теоретической основой исследования послужили: диалектический метод познания, основополагающие экономические теории и концепции развития материального производства в условиях рынка, труды отечественных и зарубежных ученых-экономистов в области экономической теории, теории воспроизводства, управления инвестиционно-строительной деятельностью, инвестиционного проектирования.

В работе использованы законодательные и нормативные акты Республики Казахстан, Российской Федерации, методические и нормативные материалы и разработки научно-исследовательских институтов, материалы периодической печати экономического характера, научной литературе.

При подготовке диссертации использованы методы системного анализа и имитационного моделирования, экономико-статистические и экспертные методы, аналитического сравнения и выборочных исследований.

В работе также использована репрезентативная статистическая и бухгалтерская отчетность предприятий инвестиционно-строительного комплекса, отчетные данные Агентства Республики Казахстан по статистике, Управления по статистике г. Астаны и г. Алматы, Центра экономической конъюнктуры при Правительстве Российской Федерации, расчеты, выполненные автором диссертации.

Научная новизна диссертационной работы состоит в обосновании и разработке методологических принципов и научных положений, позволяющих обеспечить решение теоретических и методологических проблем организации экономических взаимоотношений участников инвестиционного процесса в жилищной сфере Республики Казахстан, способствующих эффективному воспроизводству муниципальной недвижимости как одной из главных составляющих региональной политики.

Наиболее существенные научные результаты, полученные лично автором, состоят в следующем.

1. Выявлены специфические особенности организации управления инвестиционно-строительной деятельностью при воспроизводстве объектов жилищной недвижимости в Республике Казахстан.

2. Сформулированы основные принципы формирования инвестиций при реализации крупных проектов девелопмента с учетом стратегии управления рисками.

3. Разработан механизм организационно-экономических взаимоотношений участников воспроизводства жилищного фонда на региональном уровне.

4. Обоснована необходимость изменения организации управления жилищным муниципальным фондом путем планомерной реконструкции и обновления сложившейся застройки городов для сохранения и преумножения объектов жилищного фонда.

5. Разработаны концепция и методологический подход к формированию оптимального инвестиционного портфеля муниципальной недвижимости с учетом рисков участников воспроизводства жилищного фонда.

6. Предложена экономико-математическая модель потребительских предпочтений на рынках жилья и методы прогнозирования цен его реализации.

7. Разработаны критерии и процедуры оценки инвестиционных предложений основных участников конкурсного размещения территориально-инвестиционных лотов.

Практическая значимость диссертации заключается в том, что применение разработанных автором научных положений и рекомендаций по выбору эффективного механизма организации взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса в жилищной сфере, основанного на применении разработанных автором принципов оптимизации инвестиционного портфеля муниципальной недвижимости и решении одной из сложнейших проблем, связанной с формированием цен на рынке объектов реконструкции и обновления сложившейся застройки города и других предложений, направленных на повышение эжффективности воспроизводства объектов жилой недвижимости.

Достоверность полученных автором научных результатов основывается на репрезентативной статистической и бухгалтерской отчетности за 19952005 гг. по капитальному строительству и ЖКХ Республики Казахстан, использовании аналитических и статистических материалов Агентства Республики Казахстан по статистике, позволяющих получить достоверную и надежную информацию с возможностью проверки выдвинутых гипотез и подтверждается апробацией результатов исследования.

На защиту выносятся: методология формирования механизма организационно-экономических взаимоотношений между участниками инвестиционно-строительного процесса в жилищной сфере; модель формирования оптимального инвестиционного портфеля при реализации проектов обновления и реконструкции существующего жилищного фонда; методы обоснования критериев, факторов и показателей деятельности участников инвестиционного процесса, обеспечивающих повышение эффективности воспроизводства жилищного фонда с учетом рисков в системе муниципального управления; методические принципы и положения синхронного инвестиционного и производственного планирования развития рынка жилой недвижимости с учетом экономических взаимоотношений основных участников инвестиционного процесса; методические положения и практические рекомендации по организации и применению технологии стратегического организационно-экономического управления инвестициями в жилищную сферу.

Апробация и внедрение результатов исследования. Результаты исследования использованы автором при разработке практических рекомендации по регулированию процессов комплексного обновления существующей жилой застройки основными участниками инвестиционно-строительной деятельности при обновлении сложившейся застройки городов Астаны и Алматы (Республика Казахстан), г.Москвы (Россия), а также в учебном процессе для студентов строительных специальностей Алматинского архитектурно-строительного института.

Публикации. По теме диссертации автором опубликованы 25 печатных работы, в том числе 2 монографии, 3 учебника, 8 учебных пособий, 12 статей общим объемом 63 п.л.

Объем и структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, пяти глав, заключения, библиографии и приложений. Общий объем диссертации составляет 364 страниц, из них 17 таблиц, 64 рисунка. Библиографический список составляет 178 наименования трудов отечественных и зарубежных авторов. Значительное место в нем занимают исследования российских ученых.

ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

В диссертационной работе обобщены результаты многолетних исследований, выполненных автором по проблеме совершенствования организационно-экономического механизма взаимоотношений участников инвестиционного процесса в жилищной сфере.

Анализ современного состояния жилищного фонда Республики Казахстан и ситуации в инвестиционно-строительной сфере свидетельствуют о необходимости и неотложности коренных изменений управления этой сферой деятельности с целью создания эффективного механизма взаимоотношений участников в процессе воспроизводства жилой недвижимости. Проведенное исследование позволило автору предложить и реализовать разработанные теоретические, методологические принципы и положения в этой сфере с учетом особенностей и разработанной стратегии в области обеспечения жильем населения Республики Казахстан.

На основе проведенного исследования сделаны следующие основные выводы и предложения:

1. Анализ состояния инвестиционно-строительного комплекса

Республики Казахстан показал, что в республике отсутствуют целевые комплексные программы качественного и количественного обновления жилищного фонда крупных городов, которые объединяли бы в четкой иерархической последовательности: технические, технологические,

346 организационные, экономические и социальные аспекты всей совокупности воспроизводственной деятельности.

2. Установлено, что при реализации крупных программ жилищного строительства, имеющих долгосрочный характер и различные типы инвестиционных источников, целесообразно использовать предложенные автором основные принципы и методы организации девелопмента.

3. Выявлено взаимодействие рынка недвижимости и капитала в долгосрочном периоде и в динамическом его развитии, так как рынок капитала, в конечном счете, определяет соответствующий уровень предложения жилья на перспективу, а рынок недвижимости определяет спрос на него.

4. Сделан вывод о том, что основными формами воспроизводства жилищного фонда, связанного со стратегическим развитием региона и города, является его реконструкция и обновление, что способствует непрерывному процессу возобновления жилищного фонда и предотвращению преждевременного износа. Разработанная в диссертации модель оптимизации структуры реконструкции и обновления жилья направлена на переход от территориального роста городов к качественному преобразованию сложившейся застройки.

5. Автором установлено, что инвестирование проектов по воспроизводству жилищного фонда связано со значительными рисками. Разработана модель выбора и оптимизации инвестиционного портфеля дает возможность учесть все инвестиционные риски и предназначена, прежде всего, для инвесторов жилищного сектора, решающих задачу диверсификации портфеля в рамках параметров функционирования рынка жилья.

6. В соответствии с принятым в работе методологическим подходом моделирование процесса управления портфелем недвижимости основывается на единстве структурного и процессного подходов, что дает возможность адаптировать систему управления недвижимостью для более эффективной реализации региональных и городских целевых программ.

7. Разработанные в диссертации критерии оценки предложений участников реализации инвестиционных проектов, включенных в территориально-инвестиционный лот, и предложенный алгоритм позволяют выбрать тех участников, которые способны обеспечить эффективную организацию выполнения программ по воспроизводству жилого фонда.

8. Предложенный в работе подход к формированию территориально-инвестиционного лота заключается в том, что в него должны быть включены объекты жилищного строительства и социальной инфраструктуры. Такой подход обеспечит комплексность решений по обновлению и реконструкции сложившейся застройки города.

9. Разработана экономико-математическая модель определения цены жилой недвижимости, позволяющая достаточно точно моделировать сложившуюся динамику цен по различным типам жилья и его территориальному размещению. Эта модель, учитывающая недетерминированный характер процессов на рынке жилья и колебания конъюнктуры, носит стохастический характер и зависит от многих организационных, социальных и экономических факторов, позволяет определить потребительские предпочтения населения при выборе формы владения жильем.

10. Исследованием подтверждено, что разработка инвестиционно-строительных программ по реконструкции и обновлению города позволяет девелоперским компаниям реализовывать соответствующую стратегию и тактику по управлению жилищным фондом на муниципальном и региональном уровне.

11. Оценку эффективности деятельности девелоперских компаний при реализации программ реконструкции и обновлению сложившейся застройки автор предлагает осуществлять на основе установленных интегральных параметрах с учетом обеспечения рациональных форм организации и технологии управления ими.

12. Реализация принципов и положений, разработанных в диссертации, позволит своевременно и эффективно осуществлять целевые программы по воспроизводству жилья на муниципальном и региональном уровне, что будет способствовать решению насущных социально-экономических задач Республики Казахстан.

1. Абалкин Л.И. Экономическая стратегия для России: проблема выбора. М.: ИЭРАН, 1997.

2. Абрамов С.И. Практикум по менеджменту.- М.:Финансовая академия, 1996.

3. Абрамов С.И. Инвестирование.- М.: Центр экономики и маркетинга, 2000.

4. Авеков В.В., Баранова Т.В., Райзберг Б.А. Аренда объектов государственной и муниципальной собственности. /Под общ. ред. Райзберга Б.А. М.: МАМАРМЕН, 2001.

5. Аганбегян А.Г. Система моделей народнохозяйственного планирования. -М.: Мысль, 1972.

6. Административное право зарубежных стран: Учебное пособие / МГИМО. Под ред. А.Н. Козырина.- М.: Изд-во «Спарк», 1996.

7. Азоев Г.Л. Конкуренция: анализ, стратегия и практика. М.: Центр экономики и маркетинга, 1996.

8. Айвазян С.А., Мхитарян B.C. Прикладная статика и основа эконометрики: Учебник для вузов.- М.: ЮНИТИ, 1998.

9. Асаул А.Н. Экономика недвижимости:Учебник для вузов. 2-е изд.- СПб.: СПбГАСУ; М.:Изд-во АСВ, 2004.

10. Актуальные проблемы строительства и недвижимости: Сб.тр./ Моск. Гос.строит.ун-т. М.: МГСУ, 2006.

11. Алпатов A.A. Эффективное управление долями и акциями. -М.: Изд-во ВШПП, 2000.

12. Алпатов A.A. Управление реструктуризацией предприятий. М.: Изд-во ВШПП, 2000.

13. Антюганов С.В., Аратский Д.Б., Козерадский A.A., Мальцев A.A. Системно-концептуальные подходы к управлению собственностью в Нижегородской области: опыт и перспективы.- Нижний Новгород, ГШ 111 «Нижполиграф», 1997.

14. Азбука экономики. Р. Строул, Дж.Гвартни.- Институт национальной модели экономики, 1996.

15. Аткинсон Э.Б., Стилиц Д.Э. Лекции по экономической теории государственного сектора. М.: Аспект-пресс, 1995.

16. Афанасьев М.Ю., Суворов Б.П. Исследование операций в экономике.-М.: ИНФРА, 2003.

17. Балацкий Е. Измерение масштабов государственного сектора. //Экономист, 1999, №9, с.69-74.

18. Баронин С.А. Ипотечно-инвестиционный анализ. Учебное пособие.-Пенза, ПГАСА, 2006.

19. Басаргин А.Ф., Рахлин А.Е. Система управления социальным жильем, опыт Великобритании. М., ОНФ, 2001.

20. Беляев С., Кошкин В. и др. Формирование отношений собственности и развитие предпринимательства в России.// Инвест-курьер, 1997, №1.

21. Бижанов А.Х. Проблемы развития государственно-частного партнерства в сфере недвижимости».// Журнал «Недвижимость: экономика, управление», изд-во «АСВ», №1-2(9-10), 2005.

22. Бижанов А.Х. Делегирование управления в инфраструктуре города». //Журнал «Недвижимость: экономика, управление», изд-во «АСВ», №11-12, 2005.

23. Бижанов А.Х. Основные подходы к подготовке и реализации программы воспроизводства жилищного фонда в Республике Казахстан».// Журнал «Недвижимость: экономика, управление», изд-во «АСВ», №1-2,2006.

24. Бижанов А.Х. Механизм контроля тнвестиционных проектов по воспроизводству жилищного фонда.//Научный журнал «Вестник Казахской головной архитектурно-строительной академии» №3 (21), РК.-Алматы,2006.

25. Бланд Р. Руководство по доходам для местного правительства. М., 1996.

26. Бобылев С.Н., Ходжаев А.Ш. Экономика природопользования. Учебное пособие.- М.: ТЭИС, 1997.

27. Богомолов О. Организация и контроль государства смогут способствовать развитию региона // Экономист, 1998, №1.

28. Бюджетная система Российской Федерации. /Под ред. Поляка Г.Б.

29. М: Финансы и статистика, 1999.

30. Валентей С.Д. Экономические проблемы становления российского федерализма // Федерализм, 1999, № 1.

31. Велихов JI.A. Основы городского хозяйства: общее учение о городе, его управлении, финансах и методах хозяйства, 1928.

32. Витте С.Ю. Конспект лекций о народном и государственном хозяйстве. -СПб, 1912.

33. Волконский В.А., Кузовкин А.И. Оптимальные тарифы на электроэнергию -инструмент энергосбережения. М.: Энергоатомиздат, 1991.

34. Волчков Н.Г. Справочник по недвижимости М.: Инфра-М,1996.

35. Грабовый П.Г., Петрова С.Н. Риски в современном бизнесе. М.Аланс, 1994.

36. Грабовый П.Г., Харитонов В.А. Реконструкция и обновление сложившейся застройки города.- М.: Реалпроект, 2006.

37. Грабовый П.Г.,Коростелев С.П. «Оценка собственности» часть 1. «Оценка недвижимости».Учебное пособие. М., МГСУ, 2003.

38. Грабовый П.Г., Квачадзе Р.Г., Осташко В.Я. Управление рисками в недвижимости, Учебник. М.: Изд-во АСВ, 2004.

39. Григорьев В.В., Острина И.А., Руднев A.B. Управление муниципальной недвижимостью: Учеб.-практ.пос. М.: Дело, 2001.

40. Государственная собственность и приватизация во Франции. М.: ИНИОНРАН, 1998.

41. Государственное регулирование рыночной экономики: федеральный региональный, муниципальный уровень. М: Изд. РАГС, 1998.

42. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая и вторая -М.:Изд. группа Норма-Инфра-М, 1998.

43. Гровер Р., Соловьев М., Управление недвижимостью. Учебник. М.: Высшая школа приватизации и предпринимательства, 2001.

44. Грошев В.А. Государственная собственность: природа, противоречия, пути демократизации. СПб.:Изд-во ЛФЭИ, 1991.

45. Девелопмент: Современная концепция развития недвижимости. Кущенко3521. В.В.-М.:Норма, 2005.

46. Дэдхэд К., Хьюс С. Управление финансовыми рисками.-М.:ИНФРА-М, 1996.

47. Жилищная политика местных властей: уроки западно-европейского опыта и реформы в России.- СПб.: Наука, 1998.

48. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004г. № 188-фз.

49. Жильцов E.H. Экономика общественного сектора и некоммерческих организаций. Учебное пособие. М.,1995.

50. Закон Республики Казахстан «О жилищных отношениях».- Алматы: ЮРИСТ, 2006.

51. Закон Республики Казахстан «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан».- Алматы: ЮРИСТ, 2005.

52. Закон РФ от 04.07.1991 №1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.03.2005).

53. Закон РФ от 24.12.1992 №4218-Г'Об основах федеральной жилищной политики"в редакции Федерального Закона от 12.01.1996 №9-фз.

54. Закон РФ от 06.10.2003 №131-фз "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации".

55. Занадворов B.C., Занадворова A.B. Экономика города. М.: Магистр, 1998.

56. Зотов В.Б. Жилищно-коммунальный комплекс в системе управления городом. М.: 1996.

57. Зотов В.Б. Территориальное управление. Методология, теория, практика. -М.: ИМ-Информ, 1998.

58. Зубов В.М., Сауль С.Н. Что должен знать губернатор о бюджетном кодексе Российской Федерации. М.: Московский общественный научный фонд, 2000.

59. Иванилов Ю.П. Математические модели в экономике. М.: Наука, 1999.

60. Иднол Э. Шокирующий провал "шоковой терапии" // Реформы глазами американских и российских ученых. М., 1996.

61. Исходные положения по разработке концепции управления государственной собственностью в Российской Федерации (структура и содержание). Государственная Дума Федерального собрания РФ, Москва, апрель 1999.

62. Ишмаев И.А. Системное управление государственной собственностью субъекта Российской Федерации. М.: Изд. МСЭИ, 2000.

63. Итоговые документы совещания Министров, ответственных за вопросы развития населенных пунктов в странах с переходной экономикой. -М.: Центр ООН по населенным пунктам, 1994.

64. Ким О.В.,Петрова Е.Ф., Пинегина М.В. Демонополизация управления и обслуживания жилищного фонда. М.: Фонд «ИЭГ», 1996.

65. Кириллова А.Н. Развитие новых форм управления недвижимостью в условиях становления собственников жилья. В сборнике научных трудов "Проблемы регионального развития и пути их решения в условиях переходной экономики РАЕН, М., 2002.

66. Кириллова А.Н. Жилищно-коммунальное хозяйство: направления развития и механизмы стабилизации финансового состояния. В сборнике научных трудов "Перспектива" РАЕН., М., 1999.

67. Кириллова А.Н. Жилищная политика в условиях рыночных отношений, задачи и механизмы реализации.- М.:УРСС, 1999.

68. Ковалев В.В. Аренда: право, учет, анализ, налогообложение.- М.: Финансы и статистика, 2000.

69. Кокшарова Е.Б., Лазарев В.А., Луковников E.H. Бизнес-планирование при приватизации жилищных предприятий.- Екатеринбург: НП «Содействие жилищному сектору», 1996.

70. Комментарии к Закону города Москвы «О землепользовании и застройке в городе Москве». Орлов C.B., Попов М.В.-М.:ЮНИТИ-ДАНА, 2004.

71. Косарева Н.Б. Муниципальное экономическое развитие.- М.: Фонд "Институт экономики города", 1999.

72. Кочетков А. Эффективность системы государственной власти.// Власть, №5,1997.

73. Краткий статистический ежегодник г.Астаны.- Астана, 2006.

74. Курс переходной экономики. / Под. ред. акад. Абалкина Л. И. -М.: Финстат- информ, 1997.

75. Курс экономики. Учебник для вузов./ Под ред. Райзберга Б.А. 3-е изд. М.:ИНФРА-М, 2000.

76. Кущенко В.В. Правовое регулирование строительной деятельностью: Учебное пособие-М. ¡Издательство Ассоциации строительных вузов,2006.

77. Леушин В.Ю. Экспертиза 200 лет назад и сегодня. Главгосэкспертиза России.М.2004.

78. Лукманова И.Г. Менеджмент качества в строительстве.- М., МГСУ, 2001.

79. Лукманова И.Г. и др. Система обеспечения качества строительства в соответствии с международным стандартом ИСО 9000.- М.:1. Издательский дом, 2001.

80. Литвак В.В., Силич В.А., Яворский М.И. Региональный вектор энергосбережения.- Томск, ТПУ, 1999.

81. Макконелл Кемпбелл Р., Брю Стенли Л. Экономика: принципы, проблемы и политика, в двух томах. Пер. с англ. М.: 1993.

82. Максимов С.Н. Девелопмент (развитие недвижимости). СПб.: Питер,2003.

83. Мартинан Клод. Частное финансирование коммунальных служб и отраслей инфрструктуры. Французский опыт. Париж, 1995.

84. Методическое пособие по организации дипломного проектирования для студентов факультета ЭОУСН специальности 270115 (291500) «Экспертиза и управление недвижимостью». Составители: П.Г. Грабовый, С.М. Яровенко,Л.Н. Чернышов и др.- М.: МГСУ, 2006.

85. Мильнер Б.З., Евенко Л.П., Рапопорт В.С. Системный подход к организации управления. М.: Экономика, 1983.

86. Минаков Н.Н. Социальные основы жилищно-коммунальной реформы. -Тула, РИФ "ИНФРА", 2001.

87. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов.Официальное издание.- М., Экономика, 2000.

88. Мордохова Т., Коморов А. Совершенствование системы оценки объектов приватизации.//Инвест-курьер, 1988, №3.

89. Московское имущество: обретение хозяина и интересы города // Российский экономический журнал, 1995.

90. Норкин К.Б. Основные принципы предоставления муниципальных услуг населению. //2-я Межрегиональная конференция "Финансово-экономическая основа функционирования городов".- М, 1995.

91. Нурсеитов Э.О. Аренда. Алматы, 2006.92. «О концепции управления государственным имуществом и приватизация в Российской Федерации». Постановление Правительства РФ от 09.09.1999 г. № 1024.

92. Обновление сложившейся застройкой города. Учебник./Под ред. П.Г. Грабового, В. А. Харитонова. -М.: АСВ, 2004.

93. Орешин В.П. Государственное регулирование национальной экономики. Учебное пособие. М.: Юрист, 1999.

94. Основы организации и управления жилищно-коммунальным комплексом. Учебно-практическое пособие./ Под общ. ред. П.Г. Грабового.- М.:АСВ, 2004.

95. Особенности приватизации и управления собственностью в Москве. -М.:Изд. «Интерграфсервис», 1997.97.0сташко В.Я. Управление жизненным циклом предприятий ИСК: теория и практика. М., АСВ, 2003.

96. Организация, планирование и управление строительным производством: Учебник для вузов. /Под общ. ред. Грабового П.Г.- М.:АСВ, 2006.

97. Оценка собственности (в 4-х частях). Справочное и учебное пособие для обучения групп резерва высшего звена управления предприятиями строительного комплекса Москвы./Под общ. ред. Грабового П.Г.- М.: ООО НПЦ «Алфей», 2003.

98. Оценка рыночной стоимости недвижимости. / Под ред. Рутгайзера В.М.3561. М: ДЕЛО, 1998.

99. Панибратов Ю.П. Планирование эффективного строительного производства.- JL, ЛГУ, 1985.

100. Панибратов Ю.П., Меркин P.M., Клюев Ф. Комплексная система повышения эффективности строительного производства.- Л.: Стройиздат, 1985.

101. Постановление Правительства РФ от 20.12.1997 г. №1613"0 программе демонополизации и развитии конкуренции на рынке жилищно-коммунальных услуг на 1998-1999 годы".

102. Проблемы и перспективы формирования и развития строительного и жилищно-коммунального комплексов в России. П.Г. Грабовый, В.Я.Осташко, Р.Г.Квачадзе и др. Сборник трудов.- М.: МГСУ, 2004.

103. Прожиточный минимум в Российской Федерации. Минтруд РФ, М., 2000.

104. Пушкин В.Г., Урсул А.Я. Системное мышление и управление. Разграничение предметов ведения между Федерацией и ее субъектами в зарубежных странах. М.: ИНИОН, 1995.

105. Разу М.Л., Русинов Ф.М. Современный российский менеджмент. М.: ФБК "Пресс", 1998.

106. Райзберг Б.А., Фатхудинов P.A. Управление экономикой. Учебник -М.:ЗАО «Бизнес-школа Интел-Синтез», 1999.

107. Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. Современный357экономический словарь. 3-е изд. М.: Инфра-М, 2000.

108. Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России:теория, проблемы, практика. М:Экономика,2000.

109. ИЗ. Руководство для мэра по организации и управлению городским хозяйством.Учебное пособие./ Под общ. ред. П.Г. Грабового.- М.:Изд-во Реалпроект, 2004.

110. Рубанова Э. Управление государственными предприятиями. //Инвест-курьер №3,1997.

111. Садыков A.C., Новицкий В.Ф. Инновационные программы стратегии обновления жилищнного фонда и его инфраструктуры. Учебное пособие. ГУУ. М., 2002.

112. Сакс Д. Рыночная экономика в России. М.: Экономика, 1995.

113. Сборник нормативных правовых актов. Кооперативы собственников квартир (помещений) в Республике Казахстан. Издание 2-е. Алматы,2006.

114. Сергеев Е.М. и др. Народнохозяйственная эффективность. Показатели, методы оценки.- М.: Экономика, 1984.

115. Скала В.И., Скала Н.В. Гражданские сделки физических лиц в Республике Казахстан (оформление, учет, налогообложение) / Практическое пособие. Под общей ред. Скалы В.И. Алматы, ТОО «Издательство LEM» - 2005.

116. Словарь современной экономической теории МакМилланагпер. с англ./Общ.ред. Д.У.Пирса. -М.:ИНФРА-М, 2003.

117. Смирнов В., Лукина 3. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений). М.: Ось-89,1998.

118. Смирнов Е.Б. Воспроизводство жилищного фонда крупного города в условиях формирования экономических отношений рыночного типа. СПб. ГИЭА, 1997.

119. Статистический сборник. Инвестиционная деятельность и строительство в Астане.- Астана, 2005.

120. Степанов И.С., Лукманова И.Г. и др. Экономика строительства. Учебник для вузов.- М.:ЮРАЙТ, 1997.

121. Стерник Г.М. Технология анализа рынка недвижимости. /Москва «АКСВЕЛЛ», 2005.

122. Современные основы организации и управления жилищно-коммунальным комплексом на муниципальном уровне.Учебное пособие./ Под общ. ред. Грабового П.Г., Чернышева Л.Н.-М.: АСВ, 2004.

123. Социально-экономическое положение России, статистический сборник, М., Госкомстат России, 1996.

124. Социально-экономическая эффективность: опыт США. Роль государства. -М.: «Наука», 1999.

125. Социальные льготы граждан. Гарантии льготы и выплаты. Минтруд России.- М., 2000.

126. Стиглиц Д. Ю. Экономика государственного сектора. М: Инфра-М,1997.

127. Талонов А.В. Рыночные отношения в жилищно-коммунальном хозяйстве. -С-Пб: МЦ СПбГУ, 1997.

128. Тардаш М. Экономическая мысль в ретроспективе. Пер. с англ.-М., 1994.

129. Теория и практика антикризисного управления./ Под ред. Беляева С.Г., Кошкина В.И. М.: ЮНИТИ, 1996.

130. Технология работы с недвижимостью./ Под ред. Толкачева О.М. -М.: Изд. Дом «Городская собственность», 1998.

131. Тимофеев Н.С. Коммунальное право ФРГ.- М., 1982.

132. Толкачев О.М. Система управления собственностью города Москвы. -М.-ИРЭИ, 2001.

133. Указ Президента РК от 10.02.2003 г. №1019 «О Государственной программе развития города Алматы на 2003-2010 годы».

134. Указ Президента РК от 04.05.2006 г. №111»0 Государственной программе социально-экономического развития города Астаны на 2006-2010 годы»

135. Указ Президента РК от 11.06.2004 г. №1388 «О государственной профамме развития жилищного строительства в Республике Казахстан на 2005-2007 годы».

136. Указ Президента РФ от 28.04.1997 №425 "О реформе жилищно359коммунального хозяйства в Российской Федерации" ( с изм. от 27.05.1997).

137. Указ Президента РФ от 10.01.1993 №8 "Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий".

138. Управление инвестициями. / Под ред. В.В. Шеремета. М.: Высшая школа, 1998.

139. Управление государственной собственностью. Учебник./ Под ред. В.И. Кошкина, В.М. Шупыро. М.: Инфра - М, 1997.

140. Управление организацией. Учебник./ Под ред. А.Г.Поршнева, З.П.Румянцевой, Н.А.Саломатина. 2-е изд.-М.: Инфра-М, 1999.

141. Управление социально-экономическим развитием России: концепции, цели, механизмы./Рук. Д.С. Львов, А.Г.Поршнев. М.:ЗАО «Изд-во экономика»,2002.

142. Управление рисками в недвижимости: Учебник для вузов./Под общ. ред.П.Г. Грабового.- М.: Реалпроект, 2005.

143. Управление развитием объектов муниципальной недвижимости. Учебное пособие./Под общ.ред. Грабового П.Г.- М.: МГСУ, 2005.

144. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. -М.: Изд. «Тандем», 2000.

145. Финансы и кредит в недвижимости: Учебник для вузов/ Под общ.ред. П.Г. Грабового, Н.Ю. Яськовой.-М.Изд-во АСВ, 2004.

146. Хачатрян С.Р. Прикладные методы математического моделирования экономических систем: Научно-методическое пособие.- М.: Экзамен, 2002.

147. Ховард К.,Эриашвили Н.Д., Никитин A.M. Экономическая теория.-М.:ЮНИТИ, 2000.

148. Холл П. Городское и региональное планирование. -М.:Стройиздат, 1993.

149. Холлинс Д. Приватизация // Европа, № 6,1996.

150. Чернышов Л.Н. Акционерные предприятия в жилищно-коммунальном хозяйстве. Часть 1,2.- М.:ЦНИС, 1991.

151. Чернышов Л.Н. Бычковский И.В. Минц И.Г. Положение о порядке формирования договорных взаимоотношений в муниципальном хозяйстве.360

152. М.:ЦНИС Роскоммунхоза, 1993.

153. Чернышов JI.H. Пушкин М.Е. Орлова Р. И. Рекомендации по нормированию и оплате труда работников предприятий жилищно-коммунального хозяйства. М.: ЦНИС Роскоммунхоза, 1993.

154. Чернышов JI.H. Основы экономических преобразований в жилищно-коммунальном хозяйстве России. М.: Альманах ЖКХ. "Городское хозяйство", 1995.

155. Чернышов JI.H., Авдеев В.В., Яганов В.П. Экономические правоотношения в жилищно-коммунальном хозяйстве. Том 1,2,3,4,5,6. М.:Библиотека муниципального работника, 1996.

156. Чернышов JI.H. Ценовая и тарифная политика в жилищно-коммунальном хозяйстве.-М.:Книжный мир, 1998.

157. Шишкин Е.В. От игр к играм.- М.: «Эдиториал УРСС», 1997.

158. Шупыро В.И. Преобразование государственной собственности в условиях экономических реформ. М.: Инфра-М, 1997.

159. Экономика и управление недвижимостью. Учебник для вузов./ Под общ. ред. П.Г.Грабового.- Смоленск.: Изд. «Смолин-плюс», М.:Изд.«АСВ», 1999.

160. Экономическая безопасность РоссииЮбщий курс./ Под ред.

161. B.К.Сенчагова. М.: Дело,2005.

162. Экономические проблемы становления российского федерализма./Отв. ред. С. Д. Валентей. М.: Наука, 1999.

163. Экономические реформы в регионах Российской Федерации: опыт и перспективы. М.: Институт современной политики, 1998.

164. Экономические реформы в России (итоги, перспективы)./ Под ред. Логинова В.П.-М.: ИЭ РАН, 1997.

165. Экспертиза и инспектирование инвестиционного процесса: Учебник в 2-х частях /Под общ. ред. П.Г.Грабового, А.И.Солунского.- М.: Изд-во «АСВ», Изд-во КУП «Нижнекамская городская типография», 2006.

166. Эффективность государственного управления. Перевод с англ./ Под ред.

167. C.А. Батчикова, С.Ю.Глазьева. М.: Фонд «За экономическую грамотность».361

168. Российский экономический журнал, изд-во АО «Консалтбанкир», 1998.

169. Штадлер К., Гелен У. Германия: местные органы власти в поисках эффективного управления // Проблемы теории и практики управления. №5,1995.

170. Якобсон JI.H. Экономика общественного сектора. М.: Изд. МГУ, 1996.

171. Яковлев В.А. Концепция, методы и модели повышения эффективности управления мегаполисом в современных условиях. -М.: Издательство ГУУ, 1999.

172. Яргина З.Н. Эстетика города. М.: Стройиздат, 1991.

173. Danermark, В. and I. Blander (1994), Social Rented Sector in Europe:Policy, Tenure and Design, Delft, Delft University Press.

174. Douglas, M.J. (1997): A Change of System: Housing system transformation and neighbourhood change in Budapest. NGS 222. Utrecht: KNAG.175 .Harry Markowitz. Portfolio Selection: Efficient Ditersification of Investment, Wiley, 1959.

175. Harry Markowitz. Mean-Variance Analysis in Portfolio Choice and Capital Markets. Basil Blackwell, paperback edtion,1987.

176. Turner, B. (1996b) "Housing Cooperatives in Sweden the Effect of Financial Deregulation", (forthcoming).

177. William F. Sharpe. Investors and Markets: Portfolio Choices, Assef Prices, and Investment Advice (Princeton Lectures in Finance). Princeton University Press,2006.