автореферат диссертации по информатике, вычислительной технике и управлению, 05.13.10, диссертация на тему:Управление структурой инвестиций в ветхий и аварийный жилищный фонд

На правах рукописи

/"Л

САДЧИКОВ ПАВЕЛ НИКОЛАЕВИЧ

УПРАВЛЕНИЕ СТРУКТУРОЙ ИНВЕСТИЦИЙ В ВЕТХИЙ И АВАРИЙНЫЙ ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД (На примере города Астрахани)

Специальность 05 13 10 - «Управление в социальных и экономических

системах»

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата технических наук

О 2 окт 2008

Астрахань - 2008

003447821

Работа выполнена в Астраханском инженерно-строительном институте

Научный руководитель

доктор технических наук, профессор Свинцов Владимир Яковлевич

Официальные оппоненты доктор технических наук, профессор

Большаков Александр Афанасьевич

кандидат технических наук, доцент Френкель Михаил Борисович

Ведущая организация

Волгоградский архитектурно-строительный университет

Защита состоится 20 октября 2008 г в 13 часов 00 минут на заседании диссертационного совета Д 307 00106 при Астраханском государственном техническом университете по адресу 414025, г Астрахань, ул Татищева, 16, ауд Г305

Отзывы на автореферат в двух экземплярах, заверенные гербовой печатью организации, просим направлять по адресу 414025, г Астрахань, ул Татищева, 16, ученому секретарю диссертационного совета Д 307 001 06

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Астраханского государственного технического университета

Автореферат разослан « /3» 2008 г

Ученый секретарь диссертационного совета

И Ю Квятковская

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы Одним из важнейших направлений социально-экономического развития государства является воспроизводство его жилищного фонда, создающего необходимые условия для жизнедеятельности человека Высокие темпы ухудшения состояния жилищного фонда России в целом и отдельных ее регионах являются объективной реальностью и уже сегодня требуют перераспределения инвестиционных потоков, направляемых на решение проблемы ветхого и аварийного жилья В разных регионах данная проблема остра по-разному, условия реконструкции в городах и жилых районах также различны, что предопределяет поиск индивидуального архитектурно-планировочного и объемно-пространственного решения При этом индивидуальность каждого района зависит от степени износа и плотности жилого и нежилого фонда, а также его историко-художественной ценности

Исследования в области управления строительством, эффективности использования инвестиций и функционирования ремонтно-строительного комплекса, формирования рынка жилья и развития жилищной сферы, планирования и прогнозирования структуры жилищного строительства, технической реконструкции и модернизации объектов жилищного фонда проводились в нашей стране в течение многих лет Эти проблемы рассматриваются в трудах отечественных и зарубежных ученых, таких как А Н Асаул, В С Боголюбов, Е М Блех, В В Бузырев, Н Е Егорова, О Г Коробейников, С Н Максимов, Б С Мовчан, А М Немчин, Е В Песоцкая, Р Поляковский, В Е Рохчин, В М Серов, Л Г Селютина, Е Б Смирнов, Р Страйк, Д Фридман, С Р Хачатрян, А Б Хуторецкий, В С Чекапин, Л М Чистов и др

Однако многие задачи, связанные с совершенствованием структуры инвестиций в решении вопросов ликвидации ветхого и аварийного жилищного фонда и соответствующим переселением граждан на уровне крупного города, малоизученны и недостаточно исследованы, хотя имеют важнейшее значение в решении жилищной проблемы и развитии жилищного комплекса города в условиях современного рынка воспроизводства жилья

Все вышеизложенное, а также кардинально новые процессы, наблюдающиеся при воспроизводстве жилья, обусловливают необходимость и актуальность настоящего исследования, направленного на выбор оптимального варианта использования имеющихся бюджетных средств и эффективного управления частными инвестициями на уровне градостроительного регулирования

Цель и задачи работы. Целью диссертационной работы является повышение эффективности управления инвестиционными ресурсами в решении проблемы ветхого и аварийного жилищного фонда

В соответствии с поставленной целью основными задачами исследования являются

1 выявление причин высоких темпов ветшания жилищного фонда России и города Астрахани посредством проведения анализа динамики изменения его технического состояния,

2 разработка методики расчета величины накопленного физического износа объекта недвижимости и оценки соответствия технического состояния территории жилой застройки зоне сноса,

3 определение параметров, оказывающих влияние на формирование и регулирование инвестиционного потенциала города по обеспечению воспроизводственных процессов,

4 разработка классификации финансово-экономических механизмов по привлечению ресурсов в обновление жилого фонда с учетом перспектив их развития,

5 формализация концептуального подхода к выбору оптимальной инвестиционной программы по ликвидации ветхого и аварийного жилищного фонда крупного города посредством разработки математической модели,

6 разработка алгоритма, численная реализация и анализ эффективности построенной математической модели, в качестве граничных условий дня которой выступают финансовые возможности отдельных субъектов, осуществляющих инвестиционную деятельность на территории города Астрахани,

7 разработка муниципальной концепции развития и регулирования процессов воспроизводства инвестиционно-строительного комплекса на основе рыночных методов управления

Методы исследования. Для решения поставленных задач были использованы методы экономико-математического моделирования, теории нечетких множеств, математического программирования, математической статистики, теории игр, теории принятия решений

Научная новизна исследования заключается в том, что в нем впервые разработана

1 концепция управления инвестиционными ресурсами по осуществлению сноса ветхого и аварийного жилищного фонда на уровне крупного города,

2 классификация механизмов привлечения внебюджетных источников финансирования в реализацию социальных целевых жилищных программ,

3. математическая модель рационального использования инвестиционных ресурсов в виде общей задачи математического программирования, реализующая концептуальный подход к выбору оптимальной инвестиционной программы по ликвидации ветхого и аварийного жилищного фонда крупного города,

4 методика реализации построенной модели в условиях крупного города, обусловленная реальным потенциалом отдельных субъектов инвестиционной деятельности, и как следствие, выбором наиболее приемлемой совокупности механизмов привлечения финансовых ресурсов

Практическая ценность работы определяется тем, что предложенное решение поставленных задач позволяет на основе расчета всевозможных вариантов управленческих решений по ведению инвестиционной деятельности на уровне крупного города осуществлять выбор оптимальных значений параметров, определяющих стратегию и тактику воспроизводства жилищного фонда, а также получить количественную оценку результатов принятых решений Результаты проведенных исследований касаются наиболее важных сторон функционирования и развития жилищной сферы города Астрахани

Их востребованность подтверждается документами о внедрении Практические алгоритмы и рекомендации, полученные в результате исследования, могут быть использованы при формировании инвестиционной жилищной политики администрациями регионов и крупных городов На защиту выносятся:

1 результаты анализа технического состояния жилищного фонда Российской Федерации и города Астрахани,

2 классификация основных форм воспроизводства жилищного фонда,

3 нечеткая модель оценки величины накопленного физического износа объекта недвижимости и соответствия технического состояния территории жилой застройки зоне сноса,

4 уточненная методика расчета потребного инвестиционного фонда для осуществления сноса жилых застроек,

5 математическая модель оптимизации структуры инвестиций в ветхий и аварийный жилищный фонд крупного города,

6 результаты анализа основных условий, возможностей и тенденций развития инвестиционно-строительного комплекса Астрахани по полученным данным проведенного численного эксперимента решения задачи линейного программирования, представлешюй математической модели

Апробация результатов исследований Основные положения и материалы диссертационной работы докладывались автором и обсуждались на Международной научно-методической конференции «Современное градостроительство» (Россия, г Пенза, 5-8 июля 2007 г), на VI Международной научно-практической конференции «Международные и отечественные технологии освоения природных минеральных ресурсов и глобальной энергии» (Россия, г Астрахань, 26-28 сентября 2007 г), на Международной научно-практической конференции «Образование, наука и практика в строительстве и архитектуре» (Россия, г Астрахань, 11 октября 2007 г), на методологических семинарах Астраханского инженерно-строительного института, совещаниях отдела развития рыночных институтов, инструментов и инвестиций Фонда государственного имущества Астраханской области, на совещаниях Комитета по архитектуре и градостроительству города Астрахани

Публикации. По теме диссертации опубликовано 7 печатных работ, в том числе 4 публикации в изданиях центральной печати, 3 из которых входят в список рекомендованных ВАК, 3 статьи в сборниках международных научных конференций Общий объем опубликованных работ 2,32 уел п л

Структура и объем диссертации. Диссертационная работа состоит из введения, пяти глав, заключения, списка литературы и приложений Основная часть работы содержит 171 страницу машинописного текста, 11 рисунков, 14 таблиц и список литературы из 149 наименований

СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновывается актуальность работы, раскрывается проблема, формулируются цель и задачи исследования, представлены положения, выносимые на защиту, охарактеризованы научная новизна, практическая значимость итогов проведенного изыскания, апробация полученных результатов, дана общая характеристика работы

В первой главе классифицированы постулаты моделирования, определяющие принципы конструирования таких моделей, которые можно было бы применять при современной вычислительной технике и имеющейся информации

По результатам проведенного исследования существующих методов распределения ресурсов выделены классы задач, которые могли бы служить основой при выработке стратеши ликвидации ветхого и аварийного жилищного фонда на уровне крупного города, а также определена базовая постановка задачи распределения ресурса в двухуровневой активной системе, состоящей из центра и N активных элементов

Классифицированы все известные модели распределения инвестиционных ресурсов на четыре класса в зависимости от их постановки задачи Приведено описание алгоритма метода декомпозиции - как метода разложения единого решения на комплексы задач и задачи, обусловленной трудностями при работе с большими объемами информации и ограниченными возможностями применяемых оптимизационных моделей

Произведен анализ методов решения задач многокритериального выбора, позволяющих сузить множество Парето-оптимальных точек, а также сформулированы основные требования, предъявляемые к их постановке

Во второй главе уточняются такие основополагающие понятия, как жилищный фонд и жилье, площадь жилых домов и площадь застройки, проводится анализ технического состояния жилищного фонда России и различных форм его воспроизводства, определяются причины темпов ветшания жилья и основания для признания жилого дома ветхим и аварийным

Полученные результаты, проведенного анализа различных форм процесса воспроизводства жилищного фонда, представлены в виде схемы (Рисунок 1)

Полное возмещение физического и морального извоса

Частичное возмещение физкческого и морального износа Изменение назначения и объема здания__

П ол но е ил и ч астнч но е у стран е н не ф ич ич еск ог о и мор ал ь йог о из ко с а без изменения назначения: и объема

Частичное возмещение физического и морального износа, путем полной или частичной замены элементов.

Предохранение объекта от преждевременного ремонта

Рисунок! Формы воспроизводства жилищного фонда

Исследования по вопросам воспроизводства жилищного фонда проводятся, как правило, с позиции отдельных аспектов указанной проблемы А именно, с позиций реконструкции и модернизации жилищного фонда Однако путь реконструкции не всегда приемлем Возможность обновления экономически оправдана в том случае, если физический износ конструктивных элементов не превышает 70%

Основываясь на Правилах оценки (ВСН 53-86), физический износ здания

п

определяется по формуле 0)

где / - физический износ здания, %, 1к -физический износ к-ого

конструктивного элемента, %, ак - коэффициент, соответствующий доле

восстановительной стоимости Л-ого элемента в общей восстановительной стоимости здания, п - количество конструктивных элементов здания

Определяют физический износ зданий и сооружешш экспертные комиссии, число членов которых не менее шести и не более десяти Работа экспертов, заключается в визуальном обследовании конструкции без инструментальных испытаний и измерений В этих условиях дать однозначную оценку физического износа здания экспертам чрезвычайно трудно и к вычисленным результатам проявляется недоверие Используя методы теории нечетких множеств, предлагается упростить задачу экспертов в представлении однозначных ответов и повысить при этом объективность и точность оценки физического износа здания с определенной обеспеченностью ее результатов

Для этих целей вводим лингвистическую переменную ((1, Г, /)),

определяющую классификаторы степени качества технического состояния, где р - «степень физического износа конструктивного элемента объекта

недвижимости», Т - терм-множество, /)(/?) - универсальное множество нечетких переменных, входящих в лингвистическую переменную р

Определив шкалу оценок технического состояния отдельного конструктивного элемента исследуемого объекта недвижимости, получаем Т Исходя из принятой оценочной шкалы, нечеткие переменные,

формирующие универсальное множество /)(/?) определяем кортежем (а, X, А^,

где а - «степень выраженности износа конструкции», X = {*} - область

определения а, А = \х,ца (х)} - нечеткое множество на X, описывающее

ограничения на возможные значения нечеткой переменной, /лА (х) - функция принадлежности нечеткой переменной

Выявляя для каждой нечеткой переменной ар соответствующее

нечеткое множество Ар в виде отрезка ], можно сделать предположение

об их возможном пересечении Учитывая данный: факт, отображаем все множество ^ на множество (^д , для которого выполняются условия

р

р

1>ПА=0, 2)3'-'А С А, 3)уХ£=ил. (2)

■ I р

Таким образом, принимая число экспертов равным <2(д-1 <2), получаем

\-/ЦсА„ , ч / г , 1\ [1, если хе[ар, ЬА т

способ представления функции принадлежности нечеткой переменной а

Тогда в качестве искомого однозначного результата величины физического износа отдельно взятой конструкции обследуемого объекта

выступает элемент 1°, при котором достигается тах{^// (х I )| (4)

Поскольку наибольший интерес с точки зрения темы диссертационной работы представляет снос не отдельного объекта недвижимости, а целой их совокупности, находящейся на определенной территории, то возникает вопрос о целесообразности проведения такого сноса

Важным моментом для муниципальных (региональных) властей является проведение анализа на предмет определения процентного соотношения площадей ветхого и аварийного жилья на отдельно взятой территории к общей площади ее жилищного фонда Таковой фиксированный процент позволяет отнести территорию к зоне возможного сноса Обычно в отечественной практике он принимается равным 70%

Для качественного определения степени технического состояния территории жилой застройки задача нечеткой классификации показателя степени износа описывается следующим набором информации

<3 = {я1,я2 " множество объектов недвижимости, участвующих в оценке

величины накопленного физического износа, 1 - общее число объектов, Я = {/¡,,И2 ,Ип) - множество конструктивных элементов объекта недвижимости,

от технического состояния которых зависит величина накопленного физического износа всего здания, где п - общее количество таковых элементов

Для каждого объекта оценки определены согласно модели (2)-(4) показатели степени износа всех элементов множества Я в количественной шкале Тогда каждому gl е О ставятся в соответствие вектора Х1 = \х'1,х'г ,х'п}

и У, = [у],у2, ,у'„}> где у[- качественное значение, а х\ - количественное

значение износа конструкции

Для решения задачи отображения качественных показателей полученных при проведении экспертизы технического состояния объекта недвижимости к количественной шкале степени накопленного износа используем функцию отображения /ото5 Результатом такого преобразования выступает матрица

Г1° •Ч1 1° 1,2

и 1 ^ 2 1 г° ■^2,2

Ч, 1 Н 2 1? Ни

где Цк- интервал величины физического износа отдельно взятой к-ой

конструкции г-ого обследуемого объекта, определенный согласно (2)-(4)

Для агрегирования показателей по отдельным конструктивным элементам в комплексный показатель величины физического износа объекта используем

аддитивную функцию свертки Воспользуемся формулой (1), которая с учетом

общего числа объектов / (/ = 1 /), принимает вид = ^Г / А сг 4

к=1

Поскольку значения весов & определяются согласно правилам оценки физического износа жилых зданий (ВСН 53-86), а величина 1кеЦк, то функция свертки для g¡ объекта принимает значения из отрезка , ], где

А = 2 5ир(7а)' 1п£(7а)

к-1 *=!

Для определения соответствующего интервала |т / I степени

I Ф ЗОНЫ ' Ф зоны J

физического износа всей территории обследуемых объектов также используем

_ I _ '

аддитивную функцию свертки в виде 1ф ^ = £«»,/, и 1фзот = 2>,/,,

1=1 1-1

где весовые коэффициенты а1 находим как отношения соответствующих

площадей объектов к общей их величине

Используя в качестве шкалы соответствия технического состояния территории жилой застройки зоне сноса кортеж, состоящий лишь из двух значений Т]та = {" является "не является "}= определяем функцию

отображешш (/„ =0,7) /„(г,^,Т^Ц'1'

1*2, если /0 >1фзош

Реализация построенной модели позволит муниципальным властям оптимально формировать реестр кварталов, предлагаемых для первоочередного сноса, а также реестр адресной программы переселения граждан

В результате анализа состояния жилищного фонда России выявлено наличие огромного и все растущего его сектора, относящегося к ветхому и аварийному жилью Выявлены две основные причины роста темпов ветшания жилья Первая причина — «недоремонт» Другая причина неудовлетворительного состояния жилищного фонда состоит в том, что плохо выстроена система управления, содержания и эксплуатации

Определены также две основные причины неэффективной реализации подпрограммы «О переселении граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда», входящей в состав Федеральной целевой программы «Жилище» Первая причина - недостаточное_финансирование мероприятий по ликвидации ветхого и аварийного жилья Вторая причина - несовершенство механизмов ликвидации ВАЖФ

В третьей главе выявлен общий недостаток всех действующих муниципальных программ по ликвидации ветхого и аварийного жилья и соответствующего переселения граждан, который заключается в отсутствии в них социально-экономического обоснования финансовых возможностей отдельных субъектов инвестиционной деятельности Эти возможности не безграничны, поэтому необходим поиск рациональных сочетаний различных

видов инвестиционных ресурсов для более эффективной реализации указанных программ

Представленная комплексная программа воспроизводства ветхого и аварийного жилищного фонда учитывает динамику изменения наличного и потребного инвестиционных фондов крупного города при переходе от одного периода горизонта планирования к другому (см Рисунок 2)

Нормативные докум енты

Комплексная п рогр ам ма в оз мещ ени я В А Ж Ф

Система социал ьны х гарантий

Совокупный накопленный износ

Ф изич еский износ

Фу нкцио нал износ

В неш нии изн ос

Объемы снос;

Ветхий Малоцен- Нежилой

и ный фонд

аварийный жилищный (бюджетные

жилищный фонд и комм ерч

фонд учреждения)

Восстановитель ная стоимость

ж ил ищ ного строительства

Затраты на пров еден ие сноса

Стоим ость освоения территорий новых застроек

Источники финансирован ия

Собственные средства

средства предприятии

• средства

граждан

• краткосрочные

Заемные кредиты

средства • долгосрочные

кредиты

ценные

Привлеченньк бумаги

средства • жилищные

сертификаты

Иностранные • ааим ы

средства • кредиты

Наличный и нвестиц ионный фонд

ТГ

Строительно-производственна база

Объем воспроизводства ветхого и аварийного < жилищного ф онда

Рисунок 2 Комплексная программа возмещения ветхого и аварийного жилищного фонда

Взаимозависимости между технико-экономическими характеристиками управления состоянием жилищного фонда- направлены на поиск величины потребного инвестиционного фонда, а анализ взаимоотношений субъектов инвестиционной деятельности - наличного инвестиционного фонда Ограничивающим фактором освоения привлеченных финансовых средств выступают возможности строительно-производственной базы, имеющейся в распоряжении городских властей.

Полученная информация о структуре жилого и нежилого фонда, попавшего в зону сноса, является входной для определения объема потребного инвестиционного фонда, формирующего соответствующие граничные условия

модели Величину потребного инвестиционного фонда С рассматриваем в виде суммы г = С + С +С +С ,

где с , - восстановительная стоимость жилищного строительства (руб), Ст - сумма сноса нежилою фонда (руб), Сси- затраты на проведение сноса (руб), С„„ - стоимость освоения территорий новых застроек (руб )

Затраты на возмещение сноса жилого фонда в масштабах территории микрорайона определяем по формуле с^, = К^ Р {Ыеет +^мал) + В,

где - удельная стоимость жилой площади в новом строительстве (руб /м2),

Р - норма жилой площади на 1 человека, действующая к моменту его переселения (м2), //„„„> А^,- количество людей, переселяемых соответственно из

ВАЖФ и малоценного жилищного фонда, В - затраты на компенсацию ликвидируемых объектов приусадебного хозяйства (руб),

Общие убытки от ликвидации действующих основных фондов включают убытки от сноса зданий и сооружений, находящихся на территории реконструируемых объектов Тогда учитываем суммы возмещения как бюджетных (С., руб), так и коммерческих (Ском, руб) учреждений, а общую

сумму сноса нежилого фонда принимаем в виде С11Ж =С6 + Ском

При этом стоимостная оценка возмещения сноса бюджетных учреждений

определяется, как = Кгб - С°ст),

м

где - общая площадь сносимых объектов г-ого вида (м2), пх - количество

видов сносимых бюджетных объектов, /с® - удельные капитальные затраты по

восстановительной стоимости общей площади сносимых бюджетных объектов г-ого вида (руб/м2), - остаточная стоимость сохраняемых элементов

объектов г-ого вида, пригодных для дальнейшего использования (руб )

Затраты на возмещение сноса коммерческих учреждений определяются

по формуле -с°/л+П^)>

м

где и, - количество видов сносимых коммерческих объектов, к"*'" - удельные

капитальные затраты по восстановительной стоимости общей площади сносимых коммерческих объектов 7-ого вида (руб /м2), П] - среднегодовая

прибыль (руб), т - период восстановления сносимого объекта (лет)

Затраты на непосредственное проведение сноса жилого и нежилого

фонда на территории микрорайона с =К +5

I 1-1 7=1

где к шкЛ - удельные затраты по ликвидации объектов (разборка зданий и вывоз строительного мусора) (руб/м2), Я - площадь сноса ветхого и аварийного жилого фонда (м2), £ - площадь малоценного жилого фонда (м2)

Последним слагаемым, влияющим на величину потребного фонда для осуществления сноса, является сумма затрат на освоение новых территорий

застройки, необходимых для переселения граждан с „ = С

+ С.,

где с,

коммун

- стоимость инженерных коммуникации на новых территориях застройки (руб), сз - стоимость земли на территориях новых застроек (руб)

Вторым важнейшим моментом, определяющим сбалансированность решений в сфере воспроизводства жилищного фонда крупного города, является процесс формирования наличного инвестиционного фонда (см Рисунок 3)

косдиты

кредиты

Рисунок 3 Схема процесса формирования наличного инвестиционного фонда

Реальный объем наличного фонда во многом зависит от заинтересованности инвестора во вложении своих средств в разработку и реализацию проектов переселения граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда При этом важно провести разграничение в финансовых интересах государства и частных инвесторов, поскольку их доходные составляющие от проведения соответствующих мероприятий несколько различны (см Рис 4)

ин аестнаноиной со став ля ю щ ей и а

Жиляшяого фояла к квартплату

С редст а от

реял кза цни остатка

жилой олощ адн по

кои исрческн и иенам

В 1И осы па р агвнтне

городско и ЯН

области ой

и иф растр) ктуры

С редства от реал в? »дял □ лош • дей под кои и ерчесЕие учрежДеля*

✓

Доход частного

кн в естор а

Дочодн ая часть

бю Я ж етя

Л X.

Средства от ыл уска

акций

Средства от вы а ус к а облв гацм й

Ж илящ иы Ь 1 государства

С р«дст»а гр» нужда» щи!

Рисунок 4 Схема формирования доходов отдельных субъектов инвестиционной деятельности при проведении мероприятий по воспроизводству ВАЖФ

Разработка моделей, отражающих мотивации и экономические механизмы привлечения капитала в эту сферу, накопление и объединение внешних и внутренних инвестиций, средств из бюджетных и внебюджетных источников -это одни из радикальных методов в решении указанных финансовых проблем

Каждый механизм представляем в виде схемы привлечения и распределения финансовых потоков Обозначим за а, - вес i-oro инвестиционного сценария в общем объеме инвестиций Величина общего объема инвестиций может быть определена в виде суммарных затрат на возмещения сноса Поскольку отдельно взятый механизм привлечения инвестиций предполагает участие сразу нескольких субъектов инвестиционной деятельности, то av - норма затрату-ого инвестора по z-ому сценарию Приняв за п - число возможных сценариев, за т - количество субъектов

т

инвестиционной деятельности, получаем а, = (aü, a¡2, , a,J, где =i при

j=i

i=l п Значение ау=1 достигается только в том случае, когда соответствующий z-ый механизм предполагает задействование средств лишь одного у-ого шшестора, при a,j=0 - он наоборот не принимает участия при развитии г-ого сценария Во всех остальных случаях развитие сценария основано на использовании смешанной стратегии, т е 0 < av< 1

В целях эффективного использования возможностей всех участников инвестиционного процесса необходимо определить рациональное соотношение между инвестиционными ресурсами федерального бюджета (у = l), местных бюджетов (j -2 /я,), населения, банков и строительных фирм (/ = {тх +l) т)

В четвертой главе разработана модель, позволяющая осуществить оптимальный выбор инвестиционной программы по ликвидации ветхого и аварийного жилищного фонда для определенного горизонта планирования Т

При учете разбиения горизонта планирования на равные периоды, в качестве основных параметров модели выступают

хц1 - объем жилой площади, идущей на возмещение сноса объектов ветхого и аварийного фонда, за счет средств у-ого инвестора по z-ому сценарию инвестиционной программы в период t, (кв м),

alJt - доля затрат у-ого инвестора на возмещение сноса по г-ому сценарию инвестиционной программы в общем объеме инвестиций в период t

Концептуальная модель оптимизации структуры инвестиций в решение проблемы ликвидации ВАЖФ представлена в виде многокритериальной задачи математического программирования Векторная целевая функция модели представляется в виде -F(x) = (Fl (х), F2 (х), F} (х)),

где Х={х} ~ множество точек области допустимых решений функции

Целевая функция общей площади, возмещающей снос объектов ветхого и аварийного жилищного фонда, по всем сценариям ведения инвестиционной деятельности за весь период горизонта планирования Т

т

Fr(x>LLLx.A, ->max

í=I j=i

Б. (х) = гтп

Х2Л ^таХ

П

Целевая функция наименьшей общей жилой площади, возмещающей снос объектов ветхого и аварийного жилищного фонда для любого периода горизонта планирования

2

Целевая функция риска, представленная в виде дисперсии

а,,. —>тш

Граничные условия многокритериальной задачи оптимизации О < а < 1, 1=1 «,7=1 тп, 1 = 1 Т

т

п т

х0>О, 1 = 1 п, J=l тп„ г = \ Т

Ограниченность инвестиционных и производственных ресурсов, учет потребностей населения и приоритетности зон сноса конкретного города приводит к необходимости внесения дополнительных граничных условий, накладываемых как на целевую функцию, так и на отдельные ее параметры Они обусловлены реальным потенциалом отдельных субъектов инвестиционной деятельности, и как следствие выбором наиболее приемлемой совокупности механизмов привлечения финансовых ресурсов

Взяв за основу, построенную модель, отражающую концептуальный подход проведения эффективной политики в области воспроизводства ветхого и аварийного жилищного фонда, определяется упрощенный ее аналог для возможности проведения численного эксперимента в условиях конкретного города Вынужденное упрощение модели вызвано ограниченностью информации и направлено на понижение размерности задачи математического программирования

Основным допущением, позволяющим понизить размерность концептуальной модели, является предположение о неизменности смешанных стратегий сформированных механизмов управления воспроизводством жилищного фонда города

В качестве глобального критерия оптимальности рассматривается максимум числа семей У, переселенных из ветхого и аварийного жилищного фонда в новые квартиры Локальной задачей формирования опорного плана решения задачи является нахождение такого варианта плана, когда при фиксированных объемах инвестиций будет достигнут максимум объема жилых площадей, воспроизводящих сносимые объекты ВАЖФ

Разработанная модель оптимизации структуры инвестиций в воспроизводство ветхого и аварийного жилищного фонда имеет вид

МРм ^

1

О < I, 1 = 1 п, у-1 Л1

|>,,=1, 1 = 1 л 1

С = {Ат*Х)*К

/=1

т

•0,3 *£>,><:,

-I ^ '-'а

> 0, г = 1 Л, / = 1 Т

где Р - социальная норма общей жилой площади на 1 человека, (м2/чел), Ц - региональный среднестатистический показатель численности семьи, (чел/сем), х = (х,) - матрица объемов жилых площадей, введенных в эксплуатацию по ¡-ому механизму в г-ом году планового периода, (м2), А = (а^) - матрица долевого участия т инвесторов в финансировании

мероприятий по г-ому механизму, Кжш=(к,) - вектор удельной стоимости

нового строительства по годам планового периода, (руб/м2), С = (с;) - вектор-

столбец объемов привлеченных финансовых средств по отдельным субъектам инвестиционной деятельности за весь период горизонта планирования, (руб), О^ - доходная часть бюджета _/ в году t горизонта планирования, (руб),

г0- год начала отдачи капиталовложений,^- эффективность единицы

капиталовложений в году г, направляемых на прирост объема инвестиций будущих периодов, — удельная рыночная стоимость жилой площади в

году г, (руб/м2), 5 (0~ общая площадь помещений нежилого фонда в новом

строительстве, реализованных в году г, (лг), (г)— удельная рыночная

стоимость нежилой площади в году (руб/м2) Параметры СжтСт,С3,

участвующие в данной модели определяются согласно методике расчета потребного инвестиционного фонда

В пятой главе разработан алгоритм и произведена его "численная реализация посредством разложения полученной крупноразмерной задачи математического программирования на подзадачи-блоки методом декомпозиции и последующего их решения симплекс-методом

При рассмотрении взаимной заинтересованности между несколькими субъектами инвестиционной деятельности в решении вопросов ликвидации ветхого и аварийного жилищного фонда города, составляется план распределения общих финансовых ресурсов, обеспечивающий максимум

строительства новой жилой площади для соответствующего переселения граждан в целом

В качестве примера реализации построенной математической модели оптимизации структуры инвестиций в решение проблемы ветхого и аварийного жилищного фонда выбран город Астрахань Состояние жилищного фонда города Астрахани характеризуется следующими показателями

• жилищный фонд г Астрахани в целом -10,21 млн кв м общей площади,

• площадь ветхого и аварийного жилищного фонда - 1,78 млнквм, что составляет около 17,4 % от объема жилищного фонда города,

• переселению из ветхого и аварийного жилья подлежат 32 тыс семей, или каждая пятая семья

Несмотря на тенденцию ежегодного увеличения объемов ввода жилья в городе Астрахани темпы ветшания жилищного фонда превышают рост жилищного строительства

Финансирование мероприятий по ликвидации и переселению должно осуществляться как за счет бюджетов различных уровней, так и за счет привлечения внебюджетных средств Распределение инвестиционных потоков по отдельным периодам горизонта планирования согласно муниципальной программе показано в таблице

Таблица Обеспечение Программы в финансовых средствах

Наименование Ед изм 2006 2007 2008 2009 2010 Всего, млн руб

Ввод жилья тыс кв м 39,9 56,7 84,5 95,1 105, 6 381,8

Капитальные вложения млн руб 606 941 1518 1828 2173 7066

В том числе

Федеральный бюджет млн руб 255 348 471 457 435 1966

Областной бюджет млн руб 100 132 182 183 163 760

Местный бюджет млн руб 100 132 182 183 163 760

Внебюджетные источники млн руб 151 329 683 1005 1412 3580

Представленные данные по ресурсному обеспечению программы по переселению граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда города Астрахани приведены для сравнения со значениями эндогенных параметров, получаемых на выходе при реализации математической модели с учетом ограничений по ресурсам В качестве экзогенных параметров модели выступают наличные трудовые и материально-технические ресурсы строительной отрасли, среднедушевые денежные доходы по отдельным слоям населения, средняя стоимость 1 жв м жилой площади, нормативы удельных капиталовложений, а также все переменные, представленные в методике определения объема потребного инвестиционного фонда Все входные параметры модели дифференцированы по периодам горизонта планирования

В результате решения задачи одновременно получены оптимальная структура распределения инвестиций и оптимальный план ввода жилья по годам реализации представленной целевой программы без изменения общего объема финансовых средств

Объемы ввода жилья

——О гш мал ь ны й план

~~О Пр ограм мны й план

год

Рисунок 5. Сравнение полученного и исходного планов ввода жилья при одинаковых граничных условиях

Сравнительный анализ объемов ввода жилья, согласно целевой программе по переселению граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда и полученным расчетным значениям (см. Рисунок 6), приводит к выводу о том, что муниципальные власти города Астрахани, придерживаясь целевой программы, недополучат 40,7 тыс.кв.м жилищного фонда при тех же затратах финансовых ресурсов. Этих площадей достаточно для переселения 820 семей из ветхого и аварийного жилищного фонда. Таким образом, использование предложенной математической модели в данном случае повышает эффективность инвестиционных ресурсов на 11,2 %.

Год Оптим. (тыс.кв м) Програм. (тыс.кв м)

2006 23,8 39,9

2007 54,2 56,7

2008 95,8 ОС

2009 120,4 95,1

2010 128,3 105,6

Итого: 422,5 381,8

Внебюджетные источники

2006 2007 2008 2009 2010

год

□ объем , полученный при оптимизации

И объем, согласно целевой прграммы

Рисунок 6 Распределения финансовых средств по источникам инвестиций

140 120 5 100

д 80 и 60 I 40

20 О

2С06 2007 2003 2С09 Ж10

На основании анализа полученной структуры инвестиционных потоков по периодам горизонта планирования сформулированы следующие выводы

♦ Объемы инвестиций бюджетных источников финансовых средств варьируются незначительно, поскольку их соотношение лимитировано требованиями, утвержденными в федеральной программе «Жилище»

♦ Основным сдерживающим фактором привлечения больших по объему средств частных инвесторов, а, следовательно, и увеличения числа переселенных семей из ветхого жилья в новые квартиры, является местный бюджет

♦ Инвестиционная активность строительных компаний, коммерческих банков, общественных фондов, населения и других структур, заинтересованных в получении положительного финансового результата, напрямую зависит от величины задела бюджетной составляющей по предыдущим периодам реализации программы Под заделом в данном случае понимаются подготовительные работы по архитектурно-планировочному и объемно-пространственному проектированию территорий нового жилищного строительства и их обеспечение коммунальной инфраструктурой

ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ И ВЫВОДЫ

Основные научные и прикладные результаты диссертационной работы заключаются в следующем

1 выявлены причины высоких темпов ветшания жилищного фонда России и города Астрахани на основании проведенного анализа его технического состояния,

2 построена схема комплексной программы возмещения сноса ВАЖФ, позволяющая определить основные принципы воспроизводственных процессов внутри одного временного промежутка горизонта планирования программных мероприятий

3 уточнена методика расчета величины потребного инвестиционного фонда для случая проведения и возмещения сноса целых зон жилых застроек, путем введения дополнительных неучтенных параметров

4 выработаны предложения по использованию отдельных механизмов привлечения инвестиционных ресурсов в условиях крупного города,

5 разработана методика оценки величины накопленного физического износа объекта недвижимости и соответствия технического состояния территории жилой застройки зоне сноса

6 сформулирован концептуальный -подход к выбору - оптимальной инвестиционной программы по ликвидации ветхого и аварийного жилищного фонда крупного города посредством разработки математической модели, представленной в виде многокритериальной задачи математического программирования,

7 предложены принципы реализации построенной модели в условиях крупного города, обусловленные реальным потенциалом отдельных субъектов инвестиционной деятельности, и как следствие выбором наиболее приемлемой совокупности механизмов привлечения финансовых ресурсов

НАУЧНЫЕ РАБОТЫ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ, ОПУБЛИКОВАННЫЕ В ИЗДАНИЯХ ПО ПЕРЕЧНЮ ВАК РФ

1 Свинцов,В Я Моделирование структуры инвестиций в воспроизводство жилищного фонда / В Я Свинцов, П Н Садчиков // Известия ВолгГТУ, серия «Актуальные проблемы управления, вычислительной техники и информатики в технических системах» - 2008 №2 (40), Вып 4 - с 80-83

2 Садчиков,П Н Оптимизация структуры инвестиций в ликвидацию ветхого и аварийного жилищного фонда / ПН Садчиков // Промышленное и гражданское строительство -2007 №9 - с 21-23

3 Садчиков,П Н Анализ технического состояния жилищного фонда / П Н Садчиков // Южно-Российский вестник геологии, географии и глобальной энергии -20Об №11 -с 72-77

ОСТАЛЬНЫЕ ОПУБЛИКОВАННЫЕ РАБОТЫ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

4 Садчиков,П Н Механизмы привлечения инвестиций в решение проблемы ветхого и аварийнм о жилищного фонда /ПН Садчиков // ЮжноРоссийский вестник геологии, географии и глобальной энергии - 2007 №2 -с 18-20

5 Садчиков,ПН О концепциях развития и регулирования процессов воспроизводства инвестиционно-строительного комплекса города Астрахани /ПН Садчиков // Образование, наука и практика в строительстве и архитектуре Материалы Международной научно-практ конференции // Мин образ и науки Act обл, Мин имущ и земел отношений Аст обл, Мин строит и дор хозяйства Аст обл, ОГОУ ВПО «Астраханский инженерно-строительный институт» - Аст, 2007 - с 271-278

6 Садчиков,П Н Оптимизация структуры инвестиций в ветхий и аварийный жилищный фонд /ПН Садчиков // Современное градостроительство Материалы Международной науч -метод конференции // Общество «Знание» России Приволжский дом знаний - Пенза, июль 2007 - с 64-66

7 Садчиков,ПН Определение потребного инвестиционного фонда для осуществления сноса жилых застроек /ПН Садчиков // Образование, наука и практика в строительстве и архитектуре Материалы Международной научно-практ конференции // Мин образ и науки Аст обл, Мин имущ и земел отношений Аст обл, Мин строит и дор хозяйства Аст обл, ОГОУ ВПО «АИСИ» - Аст, 2007 - с 279-282

Подписано в печать 15 09 08 г Формат 60x90/16 Гарнитура Times New Roman Уел печ л 1,0 Тираж 100 экз Заказ №572

Отпечатано в типографии издательства ФГОУ ВПО «АГТУ» 414025, Астрахань, Татищева, 16

Введение.

Глава 1. Анализ существующих моделей, методов и алгоритмов управления распределением ресурсов.

1.1. Основные подходы к моделированию процессов распределения ресурсов

1.2. Исследование моделей распределения инвестиционных ресурсов и возможных методов их реализации

1.3. Анализ методов определения оптимальной структуры инвестиций в многокритериальных задачах

Выводы по главе 1.

Глава 2. Технические аспекты оценки состояния жилищного фонда

2.1. Категории и понятия воспроизводства жилищного фонда.

2.2. Основания для признания объекта жилищного фонда ветхим и аварийным

2.3. Причины неудовлетворительного состояния жилищного фонда РФ. 60 Выводы по главе 2.

Глава 3. Формирование и регулирование инвестиционного потенциала в обеспечении воспроизводства жилищного фонда.

3.1. Основные понятия и принципиальные особенности инвестиций в строительстве.

3.2. Состояние и стратегия развития жилищного строительства г. Астрахани.

3.3. Механизмы привлечения инвестиций в решение проблемы ветхого и аварийного жилищного фонда.

Выводы по главе

Глава 4. Модели управления структурой инвестиций в ветхий и аварийный жилищный фонд.

4.1. Модель комплексной инвестиционной программы воспроизводства ветхого и аварийного жилищного фонда.

4.2. Концептуальная модель оптимизации объемов воспроизводства ветхого и аварийного жилищного фонда.

4.3. Построение математической модели управления структурой инвестиций в воспроизводство ВАЖФ.

Выводы по главе 4.

Глава 5. Алгоритм и численная реализация оптимизационной модели структуры инвестиций в воспроизводство ВАЖФ.

Список используемой литературы Приложения

Актуальность темы.

Одним из важнейших направлений социально-экономического развития государства является воспроизводство его жилищного фонда, создающего необходимые условия для жизнедеятельности человека. Высокие темпы ухудшения, состояния жилищного фонда России в целом и отдельных ее регионов являются объективной реальностью и уже сегодня требуют перераспределения инвестиционных потоков, направляемых на решение проблемы ветхого и аварийного жилья. При отсутствии достаточных финансовых ресурсов, относительно слабом развитии ипотеки и одновременном росте жилищных потребностей осуществление мероприятий по реконструкции жилья усложняется еще и тем, что общий объем ветхого и аварийного фонда в два раза превышает объемы годового ввода в действие жилых домов за счет всех источников финансирования.

В разных регионах проблема ветхого и аварийного жилья остра по-разному. Условия реконструкции в городах и жилых районах также различны, что предопределяет поиск индивидуального архитектурно-планировочного и объемно-пространственного решения. При этом индивидуальность каждого района зависит от степени износа и плотности жилого и нежилого фонда, а также его историко-художественной ценности.

Исследования в области управления строительством, эффективности использования инвестиций и функционирования ремонтно-строительного комплекса, формирования рынка жилья и развития жилищной сферы, планирования и прогнозирования структуры жилищного строительства, технической реконструкции и модернизации объектов жилищного фонда проводились в нашей стране в течение многих лет. Эти проблемы рассматриваются в трудах отечественных и зарубежных ученых, таких как А.Н. Асаул, B.C. Боголюбов, Е.М. Блех, В.В. Бузырев, Н.Е. Егорова, О.Г. Коробейников, С.Н. Максимов, Б.С. Мовчан, A.M. Немчин, Е.В. Песоцкая, Р. Поляковский, В.Е. Рохчин, В.М. Серов, Л.Г. Селютина, Е.Б. Смирнов, Р.

Страйк, Д. Фридман, С.Р. Хачатрян, А.Б. Хуторецкий, B.C. Чекапин, JI.M. Чистов и др.

Однако многие задачи, связанные с совершенствованием структуры инвестиций в решении вопросов ликвидации ветхого и аварийного жилищного фонда и соответствующим переселением граждан на уровне крупного города, малоизученны и недостаточно исследованы, хотя имеют важнейшее значение в решении жилищной проблемы и развитии жилищного комплекса города в условиях современного рынка воспроизводства жилья.

Все это, а также кардинально новые процессы, наблюдающиеся при воспроизводстве жилья в современных условиях, обусловливают необходимость и актуальность настоящего исследования, направленного на выбор оптимального варианта использования имеющихся бюджетных средств и эффективного управления частными инвестициями на уровне градостроительного регулирования.

Информационную базу исследования составляют официальные документы законодательных и исполнительных органов власти Российской Федерации, методические документы по вопросам развития жилищной сферы, организации и регулирования инвестиционно-строительной деятельности, справочные материалы по исследуемой проблематике, а также данные Госкомстата РФ и Статуправления Астраханской области, Комитета по архитектуре и градостроительству города Астрахани, Департамента строительства и архитектуры Астраханской области, Министерства строительства и дорожного хозяйства Правительства Астраханской области, специализированные отчеты.

Целью диссертационной работы является повышение эффективности управления инвестиционными ресурсами в решении проблемы ветхого и аварийного жилищного фонда.

В соответствии с поставленной целью основными задачами исследования являются:

1. выявление причин высоких темпов ветшания жилищного фонда России и города Астрахани посредством проведения анализа динамики изменения его технического состояния;

2. разработка методики расчета величины накопленного физического износа объекта недвижимости и оценки соответствия технического состояния территории жилой застройки зоне сноса;

3. определение параметров, оказывающих влияние на формирование и регулирование инвестиционного потенциала города по обеспечению воспроизводственных процессов;

4. разработка классификации финансово-экономических механизмов по привлечению ресурсов в обновление жилого фонда с учетом перспектив их развития;

5. формализация концептуального подхода к выбору оптимальной инвестиционной программы по ликвидации ветхого и аварийного жилищного фонда крупного города посредством разработки математической модели;

6. разработка алгоритма, численная реализация и анализ эффективности построенной математической модели, в качестве граничных условий для которой выступают финансовые возможности отдельных субъектов, осуществляющих инвестиционную деятельность на территории города Астрахани;

7. разработка муниципальной концепции развития и регулирования процессов воспроизводства инвестиционно-строительного комплекса на основе рыночных методов управления.

Методы исследования. Для решения поставленных задач были использованы методы экономико-математического моделирования, математического программирования, теории вероятностей и математической статистики, теории нечетких множеств, теории игр, теории принятия решений.

Научная новизна исследования заключается в том, что в нем впервые разработана:

1. концепция управления инвестиционными ресурсами по осуществлению сноса ветхого и аварийного жилищного фонда на уровне крупного города;

2. классификация механизмов привлечения внебюджетных источников финансирования в реализацию социальных целевых жилищных программ;

3. математическая модель рационального использования инвестиционных ресурсов в виде многокритериальной задачи математического программирования, реализующая концептуальный подход к выбору оптимальной инвестиционной программы по ликвидации ветхого и аварийного жилищного фонда крупного города;

4. методика реализации построенной модели в условиях крупного города, обусловленная реальным потенциалом отдельных субъектов инвестиционной деятельности, и как следствие выбором наиболее приемлемой совокупности механизмов привлечения финансовых ресурсов.

Практическая ценность работы определяется тем, что предложенное решение поставленных задач позволяет на основе расчета всевозможных вариантов управленческих решений по ведению инвестиционной деятельности на уровне крупного города осуществлять выбор оптимальных значений параметров, определяющих стратегию и тактику воспроизводства жилищного фонда, а также получить количественную оценку результатов принятых решений. Результаты проведенных исследований касаются наиболее важных сторон функционирования и развития жилищной сферы города Астрахани. Их востребованность подтверждается документами о внедрении. Практические алгоритмы и рекомендации, полученные в результате исследования, могут быть использованы при формировании инвестиционной жилищной политики администрациями регионов и крупных городов.

На защиту выносятся:

1. результаты анализа технического состояния жилищного фонда Российской Федерации и города Астрахани;

2. классификация основных форм воспроизводства жилищного фонда;

3. нечеткая модель оценки величины накопленного физического износа объекта недвижимости и соответствия технического состояния территории жилой застройки зоне сноса;

4. уточненная методика расчета потребного инвестиционного фонда для осуществления сноса жилых застроек;

5. математическая модель оптимизации структуры инвестиций в ветхий и аварийный жилищный фонд крупного города;

6. результаты анализа основных условий, возможностей и тенденций развития инвестиционно-строительного комплекса Астрахани по полученным данным проведенного численного эксперимента решения задачи линейного программирования, представленной математической модели.

Реализация результатов работы. Научно-методические положения диссертации используются при разработке учебных программ, курсов лекций и практических занятий по дисциплинам «Математические методы в оценке собственности» и «Ценообразование в строительстве» в Институте профессиональной оценки.

Апробация результатов исследований. Основные положения и материалы диссертационной работы докладывались автором и обсуждались на Международной научно-методической конференции «Современное градостроительство» (Россия, г. Пенза, 5-8 июля 2007 г.), на VI Международной научно-практической конференции «Международные и отечественные технологии освоения природных минеральных ресурсов и глобальной энергии» (Россия, г. Астрахань, 26-28 сентября 2007 г.), на Международной научно-практической конференции «Образование, наука и практика в строительстве и архитектуре» (Россия, г. Астрахань, 11 октября 2007 г.), на методологических семинарах кафедр Астраханского инженерно-строительного института, совещаниях отдела инвестиций и развития рыночных институтов Фонда государственного имущества Астраханской области, на совещаниях Комитета по архитектуре и градостроительству города Астрахани.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 7 печатных работ, в том числе: 4 публикации в изданиях центральной печати, 3 из которых входят в список ВАК, 3 статьи в сборниках международных научных конференций. Общий объем опубликованных работ 2,32 усл. п. л.

Структура и объем диссертации. Диссертационная работа состоит из введения, пяти глав, заключения, списка литературы и приложений. Основная часть работы содержит 170 страниц машинописного текста, 11 рисунков, 14 таблиц и список литературы из 149 наименований.

ВЫВОДЫ

В четвертой главе диссертации:

1. Сформулированы предложения структурам городского самоуправления по разработке и реализации программных мероприятий в области ликвидации ВАЖФ, в которых:

• темпы и пропорции объемов инвестиционных поступлений обеспечивают выход в расчетной перспективе на траекторию планового воспроизводства жилищного фонда;

• соблюдается принцип финансовой сбалансированности, т.е. соответствия возможностей и потребностей;

• обеспечивается необходимый уровень социальных гарантий населению, переселяемому в новые жилищные условия.

2. Построена схема комплексной программы воспроизводства ВАЖФ, позволяющая определить основные принципы воспроизводственных процессов внутри одного временного промежутка горизонта планирования программных мероприятий.

3. Уточнена методика расчета величины потребного инвестиционного фонда для случая проведения сноса не отдельных объектов недвижимости, а целых зон жилых застроек, путем введения дополнительных неучтенных параметров.

4. Предложена схема процесса формирования наличного инвестиционного фонда. Его величина позволяет установить верхние ограничения по возможному привлечению различных видов ресурсов, посредством выявления экономического потенциала территории и определения ее суммарных доходов.

5. Проведено разграничение в финансовых интересах отдельных субъектов инвестиционной деятельности при проведении мероприятий по воспроизводству ВАЖФ.

6. Сделан выбор глобального критерия оптимальности моделируемых воспроизводственных процессов, отражающий концептуальный подход. В качестве такового критерия выступает число семей, переселенных из ветхих и аварийных жилищ в новые квартиры.

7. Разработана концептуальная модель, соответствующая требованию выбора из всех возможных вариантов строительства новых объектов жилья необходимых для переселения граждан из ветхого и аварийного сектора жилищного комплекса такого варианта, который обеспечит максимальный эффект при заданных объемах инвестиций.

8. Выведены дополнительные граничные условия модели, учитывающие ограниченность инвестиционных и производственных ресурсов, потребности населения и приоритеты по зонам сноса ВАЖФ конкретного города.

Глава 5. Алгоритм и численная реализация оптимизационной модели структуры инвестиций в воспроизводство ВАЖФ

В качестве примера реализации построенной математической модели оптимизации структуры инвестиций в решение проблемы ветхого и аварийного жилищного фонда выбран город Астрахань. На основании проведенного анализа состояния жилищного фонда города Астрахани (см. Глава 3.2.) выявлено наличие большого его сектора, определяемого согласно расчетам совокупного накопленного износа, как ветхого и аварийного. Ключевым же моментом в достижении сбалансированности жилищных программ является определение реальных источников финансовых средств.

Результаты анализа федеральной подпрограммы и муниципальной программы города Астрахани по переселению граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда говорят о том, что инвестиции являются тем узким местом, которое сдерживает воплощение в жизнь намеченных планов их реализации. Этим определяется важность разработки механизмов мобилизации и привлечения дополнительных средств в решение проблемы ликвидации ветхого и аварийного жилья.

Задача оптимального распределения инвестиционных потоков по годам реализации целевой программы переселения граждан из ветхого и аварийного жилья, соответствующая модели, представляет общую задачу линейного программирования.

Экономические задачи оптимизационного типа решаются различными методами, наиболее распространенным из которых является симплекс-метод. Этот метод позволяет решить задачу линейного программирования, представленную в канонической форме. Для осуществления перехода от общей задачи к канонической в граничные условия модели вводятся дополнительные переменные, после чего они принимают вид: п iqliXi+Xn+l=wl, при l = l.L (5 L) 1

Выделим основные этапы решения задачи линейного программирования с помощью симплекс-метода.

1) Нахождение некоторого опорного плана и соответствующей ему канонической формы.

2) Проверка полученного опорного плана на оптимальность.

3) В случае неоптимальности опорного плана - переход к новому опорному плану, увеличивающему значение целевой функции (при поиске максимума целевой функции, как в нашем случае), с построением соответствующей канонической формы.

Однако, кроме стандартных схем симплекс-метода, в настоящее время применяются и другие типы алгоритмов - так называемые частные конечные методы. К их числу относится также представленный ранее в Главе 1.2. метод декомпозиции, который и положим в основу численной реализации математической модели (4.33.)-(4.34.).

При рассмотрении взаимной заинтересованности между несколькими субъектами инвестиционной деятельности в решении вопросов ликвидации ветхого и аварийного жилищного фонда города, составляется план распределения общих финансовых ресурсов, обеспечивающий максимум строительства новой жилой площади для соответствующего переселения граждан в целом. В этом случае общие ограничения задают верхний блок матрицы Q, а ограничения по финансовым возможностям каждого отдельного инвестора образуют блоки вдоль главной диагонали.

Согласно методу декомпозиции производим разделение ограничений: вместо задачи - определить X, при котором достигается 1 т " ) тахГ(х) = тах —> (5.2.) i /=1 у при условии 3.)

QX = W, Х>0,

5. рассматриваем задачу: определить X = fx *12 X13 j r > x2l x22 X23 1 х2Г =:

Xn2 Хп Г J (х/7) , ПРИ котором достигается при условиях t=1 ;=i Q®X = W{0),

Х>0,

5. 4.)

5. 5.) (5. 6.) (5. 7.) где fww w

На первом этапе решения задачи находим опорные планы области, ограничениями для которой служат условия (5.6.)-(5.7.).

Множество R — множество всех точек полиэдра решений целевой функции, определяемое условиями (5.6.)-(5.7.), - ограничено. Тогда любая точка множества R представляется в виде выпуклой комбинации его вершин (опорных планов) Ху (см. (1.11.)-(1.15)): N

V—l

5. 8.) причем N

2>.=1,

S, 2 0. v=l

При подстановке выражения для Xиз (5.8.) в (5.4.) и (5.5.), получаем новую формулировку задачи: N

Найти sv (v=l.N), при которых достигается X^^v ~^max (5.9.)

V=1 при условиях: где Pv=Q{q)Xv v=l N

Y,sv=l > гДе 5V>0, v = l.JV

5. 10.)

5.11.)

V=1

Определение всех опорных планов Xv множества (5.6.)-(5.7.) - задача сложная, но для текущего решения (5.9.)-(5.11.) все они и не нужны, так как опорному плану основной задачи соответствует базис из (M+J) вектора. Это связано с тем фактом, что М общих ограничений исходной задачи перешли в М ограничений угловой задачи, a Mi ограничений локальных подзадач перешли в единственное ее ограничение.

Определив вершины Xv множества R, приступаем к решению угловой задачи (5.9.)-(5.11.), эквивалентной исходной. Применяя к решению этой задачи симплекс-метод, находим искомый опорный план исходной задачи по формуле (5.8.).

При практической реализации симплекс-метода пользуются различными вычислительными схемами:

1) либо на каждом шаге полностью преобразовывают каноническую форму;

2) либо всякий раз получают в явном виде матрицу, обратную к базисной;

3) либо строят последовательность матриц D(k)~'.

Предпочтение одной схеме перед другой отдается в зависимости от размеров задачи, размеров памяти машины и ее быстродействия. Так, если М-число уравнений системы ограниченной — существенно меньше N, например <2, то удобно пользоваться схемой с обратной базисной матрицей: в этом случае обратная матрица имеет М2 элементов, а матрица канонической формы — (N-M) хМ элементов, где N-M>M.

При численной реализации построенной математической модели воспользуемся схемой с полным преобразованием канонической формы задачи линейного программирования. В целях упрощения записи на каждом шаге будем определять матрицу D(k) ' в виде: Г D

СО'1

1 О О 1 о о о о уму р( 2,*) ум лиг р(.г,к) pVfJT г,к) о о 0 1

N М N где ЕР

V=1

ЫМ+1

Проверка полученного плана на оптимальность состоит в определении знаков величин су = Ху - ау, где ay=(v{k\Py), о(к) = (П(к) \г{к)) - вектор двойственных оценок плавна s(k) ;

П{к) - вектор, состоящий из компонент, соответствующий оценкам JV(0); г - скаляр; Р =

Оу

Ху - коэффициенты линейной формы.

Вектор v{k) определяется из решения систем: Ху -~ау - О для < 0. Таким образом,

-or, = ~(и{к\ Pv)+Xy = -(Я<*>, Py)-r{k) +XV = -(77w£(0), xy)-rm +ХУ =(-nwQ{0) +Xv)-r(k\

5. 12.)

Если тах(^и -ау) < 0, то есть max(-IJ{k)Q{0)+Ху)<г{к\ то - оптимальный план. Итак, для проверки на оптимальность в силу ограниченности R достаточно решить вспомогательную задачу линейного программирования: найти х, при котором достигается {-Il{k)Qm +ХУ)-+ max (5.13.) при условиях QmX = W(l), (5.14.)

Х>0. (5.15.)

Если искомый максимум не больше t*W,to s^ - оптимальный план основной задачи, и оптимальный план исходной задачи определяем по формуле

5.8.). Если max(-77w£>(0) +XV) <Ak\ то получен оптимальный план Xs вспомогательной задачи (5.13)-(5.15.), являющийся в силу ограниченности R вершиной полиэдра решений целевой функции.

В базис основной задачи вводим вектор Ps = Q^XS. Вычисляя коэффициенты Ps по векторам базиса Р(к) (Р(к) - векторы-столбцы базиса в

5.10.)) по формуле а\к) = P{kyiPs, определяем s{k)

0= mm (5.16.) и номер 1, соответствующий минимуму. Из базиса выводится вектор Рп а на его место ставится вектор Ps. Преобразование опорного плана основной задачи s^ осуществляется по соответствующим формулам симплекс-метода.

В качестве примера численной реализации построенной системы моделей, направленных на оптимизацию структуры инвестиций в решение проблемы ветхого и аварийного жилищного фонда, выбран город Астрахань.

Представленные данные по ресурсному обеспечению программы по переселению граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда города Астрахани приведены для сравнения со значениями эндогенных параметров, получаемых на выходе при реализации математической модели с учетом ограничений по ресурсам. В качестве экзогенных параметров модели выступают наличные трудовые и материально-технические ресурсы строительной отрасли, среднедушевые денежные доходы по отдельным слоям населения, средняя стоимость 1 кв. м. жилой площади, удельная себестоимость строительства новой жилой площади, нормативы удельных капиталовложений, а также все переменные, представленные в методике определения объема потребного инвестиционного фонда. Все входные параметры модели дифференцированы по периодам горизонта планирования. Большая часть из них определена на основе построенных уравнений регрессий по данным предыдущих периодов (2001-2007 годов).

К примеру, функциональные зависимости удельной фактической стоимости нового строительства и удельной рыночной стоимости жилой площади от периода реализации проекта в условиях Астрахани выражаются через соответствующие уравнения регрессий (2.1) и (2.2): у = 6346,1 е0 1336* у = 9689,8 e°'l595jc

Принимая во внимание тот факт, что построенная математическая модель (3.33)-(3.34) учитывает изменения параметра t в диапазоне от 1 до Т, причем значение t -1 определяет первый год реализации программы (в данном случае это 2006 год), а прогноз выстраивается по данным 2003-2007 годов, то: t 4- 2006 = л: + 2003 х = / + 3 (5. 17.)

Следовательно, = 6346,1 e°'1336<f+3) =9474,8 (5. 18.)

0 = 9689,8 ^,595<'+3> =15636 e0J595 ' (5.19.)

Таким образом, при проведении численного эксперимента средствами ЭВМ управляющие параметры средней удельной фактической стоимости жилой площади в новом строительстве и средней удельной рыночной стоимости жилой площади принимают значения (таблица 13):

Результаты выполненной работы, ее положения и выводы дают основания сделать заключение, что цель диссертационного исследования на тему «Управление структурой инвестиций в ветхий и аварийный жилищный фонд» достигнута, а поставленные задачи решены. В качестве фундамента исследования были доказательно сформулированы общие посылки необходимости разработки концептуальных принципов и моделей, направленных на повышение эффективности управления инвестиционными ресурсами в решении проблемы ветхого и аварийного жилищного фонда.

Концептуальные принципы определили содержание совокупности механизмов формирования и управления ресурсообеспечением инвестиционных планов социальных программ по переселению граждан из указанного сегмента жилищного фонда, что стало возможным благодаря:

1. выявлению возможных механизмов консолидации финансовых потоков между всеми субъектами инвестиционной деятельности, способными участвовать в решении указанной проблемы;

2. разработке схем привлечения внебюджетных источников финансирования в реализацию социальных целевых жилищных программ;

3. построению схемы комплексной программы воспроизводства жилищного фонда крупного города, взаимосвязи между управляющими параметрами в которой учитывают как технические, так и экономические аспекты рассматриваемой проблемы;

4. уточнению методики расчета потребного инвестиционного фонда для проведения и возмещения сноса жилых застроек;

5. построению математической модели оптимизации структуры инвестиций, при выборе в качестве глобального критерия оптимальности числа семей, переселенных из ветхого и аварийного жилищного фонда в новые квартиры;

6. практической апробации и анализу эффективности математической модели, в качестве граничных условий для которой выступают финансовые возможности отдельных субъектов, осуществляющих инвестиционную деятельность на территории города Астрахани;

В представленном подходе к формированию социальных жилищных программ находят сочетание как элементы, обеспечивающие максимально возможное в конкретных обстоятельствах достижение концептуальных целей так и элементы, учитывающие экономические реалии, связанные с ограниченностью ресурсов, имеющихся в наличие у муниципальных органов самоуправления.

В работе проведен анализ технического состояния жилищного фонда России, согласно которому на конец 2006 г. около 4, 16 млн. граждан Российской Федерации, проживающих в государственном и муниципальном жилищном фонде, проживают в ветхом или аварийном жилье. При этом общая площадь ветхого и аварийного жилья в стране превышает 94,6 млн. кв. метров, что составляет 3,2 % всего жилищного фонда Российской Федерации.

Среди выявленных причин роста темпов ветшания жилья наибольшее внимание уделено двум. В качестве первой из них выступает «недоремонт». То есть плановый профилактический или капитальный ремонт, который должен поддерживать жилье в рабочем состоянии, производится не вовремя или не производится вообще. Другая же причина неудовлетворительного состояния жилищного фонда определяется плохо выстроенной системой управления, содержания и эксплуатации. По России на договорной основе подрядными организациями обслуживается только половина жилищного фонда.

Основным документом, в котором прописаны действующие на данный момент механизмы привлечения финансовых средств на рассматриваемые в диссертации мероприятия, является подпрограмма «О переселении граждан России из ветхого и аварийного жилья», входящая в состав Федеральной целевой программы «Жилище». Относительно данной подпрограммы в диссертации сформулированы выводы о причинах неэффективной ее реализации:

• первая причина — недостаточное финансирование мероприятий по ликвидации ветхого и аварийного жилья;

• вторая причина - несовершенство механизмов ликвидации ВАЖФ.

В ходе исследования выявлен общий недостаток всех действующих муниципальных программ по ликвидации ветхого и аварийного жилья и соответствующего переселения граждан, который заключается в отсутствии в них социально-экономического обоснования финансовых возможностей отдельных субъектов инвестиционной деятельности. Эти возможности не безграничны, поэтому поиску рациональных сочетаний различных видов инвестиционных ресурсов для более эффективной реализации указанных программ уделено значительное внимание.

Согласно результатам проведенного анализа, реконструкция объектов в сравнении с их сносом и строительством нового представляет собой процесс более привлекательный для инвестора. Однако путь реконструкции не всегда приемлем. Выбор способа преобразования каждого типа объектов должен основываться на предварительной оценке стоимости работ. Возможность обновления экономически оправдана в том случае, если физический износ конструктивных элементов не превышает 70%. В остальных случаях затраты на реконструкцию объектов признаются экономически нецелесообразными, и принимается решение о сносе существующей застройки с последующим возведением многоэтажных зданий, полностью отвечающих современным эксплуатационным требованиям.

В соответствии с приказом Минстроя РФ «Об утверждении временной методики оценки жилых помещений» от 13.10.95 г. №17-116 определяют физический износ зданий и сооружений экспертные комиссии, состоящие из квалифицированных специалистов. Число членов комиссии должно быть не менее шести и не более десяти. По результатам независимой работы экспертов находят среднее арифметической значение физического износа здания.

Работа экспертов, как правило, заключается в визуальном обследовании конструкции без инструментальных испытаний и измерений. В этих условиях дать однозначную оценку физического износа здания экспертам чрезвычайно трудно и к вычисленным результатам проявляется недоверие. Используя методы теории нечетких множеств, предлагается упростить задачу экспертов в представлении однозначных ответов и повысить при этом объективность и точность оценки физического износа здания с определенной обеспеченностью ее результатов.

Разработанная автором комплексная программа воспроизводства ветхого и аварийного жилищного фонда учитывает динамику изменения наличного и потребного инвестиционных фондов крупного города при переходе от одного периода горизонта планирования к другому. При этом наибольший интерес представляет схема, позволяющая определить объем воспроизводства ветхого и аварийного жилищного фонда внутри одного промежутка горизонта планирования. Согласно схеме, взаимозависимости между технико-экономическими характеристиками управления состоянием жилищного фонда направляются на поиск величины потребного инвестиционного фонда, а анализ взаимоотношений субъектов инвестиционной деятельности - наличного инвестиционного фонда. Реальный объем наличного фонда во многом зависит от заинтересованности инвестора во вложении своих средств в разработку и реализацию проектов переселения граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда. При этом автором проводится разграничение в финансовых интересах государства и частных инвесторов, поскольку их доходные составляющие от реализации соответствующих мероприятий несколько различны. Ограничивающим фактором освоения привлеченных финансовых средств выступают возможности строительно-производственной базы, имеющейся в распоряжении городских властей.

Среди возможных вариантов и условий изыскания дополнительных источников финансирования с целью решения проблемы ликвидации ветхого и аварийного жилищного фонда, предлагаются следующие:

• Выделяя участки под строительство бесплатно, региональные власти получают эффект, взимая взносы на развитие городской или областной инфраструктуры, в виде установленного процента от стоимости возведенного либо на передаче застройщиком части построенных квартир бесплатно, для очередников из сносимого аварийного фонда.

• Предоставление государственных гарантий РФ по банковским кредитам и частичное (50 процентов) субсидирование процентных ставок по кредитам на реализацию проектов по обеспечению земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства на условиях софинансирования с региональными и местными бюджетами.

• Строительной компании выделяются две строительные площадки: одна в престижном районе, где можно построить и выгодно продать квартиры, другая — обремененная необходимостью сносить ветхое или аварийное жилье. Предполагается, что инвестор построит дом на первой площадке и переселит туда людей из ветхого фонда. После его сноса на освободившейся земле будет построено новое жилье.

• Создание местной властью города собственных жилищных компаний (как это, к примеру, было сделано в Берлине). Это значит, что уставной капитал фирмы на 100% будет принадлежать городу, но она полностью независима в своей экономической и предпринимательской деятельности.

• Предоставление квартир в новых домах по льготным займам бюджетникам (на 10 лет под 5% годовых), которые нуждаются в улучшении жилищных условий и могут вложить свои средства в новое строительство. А в освобожденные квартиры производится заселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда. Применение такой схемы переселения позволяет уменьшить размер бюджетной ссуды за счет разницы в стоимости квартир.

• Одним из важных результатов преобразований в ходе реформ и поисков в выработке эффективного финансового механизма государственной поддержки определенных категорий граждан в обеспечении их жильем за счет средств федерального бюджета является отработанная система государственных жилищных сертификатов.

• Ликвидация ветхого фонда может освободить в центральных зонах городов, где в большинстве случаев, и сосредоточен основной массив ВАЖФ, значительные по площади земельные участки. Право на застройку этих площадок реализуется на конкурсах и аукционах, что может сократить объем финансовых ресурсов бюджетов разных уровней, требуемых для решения проблемы.

Каждый механизм представляется в виде схемы привлечения и распределения финансовых потоков. Задача оптимального распределения инвестиционных потоков по годам реализации целевой программы переселения граждан из ветхого и аварийного жилья представляется в виде математической модели. В результате ее решения согласно одному из алгоритмов симплекс-метода получен оптимальный объем финансовых вложений каждого отдельного участника инвестиционного проекта по периодам горизонта планирования.

В качестве примера реализации построенной математической модели оптимизации структуры инвестиций в воспроизводство ветхого и аварийного жилищного фонда выбран город Астрахань. Экзогенными параметрами модели выступают наличные трудовые и материально-технические ресурсы строительной отрасли, среднедушевые денежные доходы по отдельным слоям населения, средняя стоимость 1 кв. м. жилой площади, нормативы удельных капиталовложений, а таюке все переменные, представленные в методике определения объема потребного инвестиционного фонда. Все входные параметры модели дифференцированы по периодам горизонта планирования.

В результате решения задачи одновременно получены: оптимальная структура распределения инвестиций и оптимальный план ввода жилья по годам реализации представленной целевой программы без изменения общего объема финансовых средств.

Сравнительный анализ объемов ввода жилья, согласно целевой программе по переселению граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда и полученным расчетным значениям, приводит к выводу о том, что муниципальные власти города Астрахани, придерживаясь целевой программы, недополучат 40,7 тыс.кв.м жилищного фонда при тех же затратах финансовых ресурсов. Этих площадей достаточно для переселения 820 семей из ветхого и аварийного жилищного фонда. Таким образом, использование предложенной математической модели в данном случае повышает эффективность инвестиционных ресурсов на 11,2 %.

Таким образом, решение поставленных задач позволяет на основе расчета всевозможных вариантов управленческих решений на уровне крупного города осуществить выбор оптимальных значений управляющих параметров, определяющих стратегию ликвидации ветхого и аварийного жилищного фонда, а также получить количественную оценку результатов принятых решений. Реализация модели в условиях конкретного города дает возможность на основе сценарной методики предложенных механизмов привлечения внебюджетных средств сделать прогноз величины сносимых объемов ветхого и аварийного жилищного фонда и приблизится к наиболее оптимальному расходованию инвестиционных ресурсов.

1. Адамадзиев К.Р. Моделирование экономических процессов. Астрахань: Изд-во ЦНТЭП, 2002. - 36 с.

2. Александрова Н.Н. Формирование методического подхода к разработке стратегии воспроизводства жилищного фонда региона: Дис. . канд. экон. наук. Тюмень, 2006. -185 с.

3. Алуканян А. А. Обобщенная задача оптимального выбора инвестиций. / В сборнике «Компьютерное моделирование. Экономика». М.: Вузовская книга, 2001.-с. 5-10

4. Андреев М.Д., Хороших Д.Г. Многокритериальная оптимизация в аспекте антикризисного управления // Антикризисное управление. 2002. № 11-12

5. Антюганов B.C. Методология управления собственностью: региональный аспект. Нижний Новгород, 1999. - 124 с.

6. Ашманов С.А., Тихонов А.В. Теория оптимизации в задачах и упражнениях. М.: Наука, 1991, - 446 с.

7. Багриновский К.А. Основы согласования плановых решений. — М.: Наука, 1977. 303 с.

8. Багриновский К.А., Тренев В.В. Моделирование процессов адаптации: экономических систем // Экономика и математические методы, 1999, том 35, №2.-с. 138-150.

9. Баринов В.Н. Теоретические основы воспроизводства жилищного фонда крупного города: Дис. . канд. экон. наук. Москва, 2004 -262 е.

10. Беленький В.З., Смирнов В.Н. Структура оптимального управления в двухпараметрической одномерной стохастической модели инвестирования (случай экспоненциального распределения) // Экономика и мат. методы, 2000, том 36, № 2. с. 88-100.

11. Березовский Б.А. Многокритериальная оптимизация. Математические аспекты. М.: Наука, 1982. - 224 с.

12. Берманд М.А., Руссман И.Б. О проблеме оценки качества // Экономика и математические методы. 1978. № 4. - с. 691-699.

13. Битель Дж. Управление производством: количественный подход. М.: Мир, 1973.-178 с.

14. Блех Е.М Повышение эффективности эксплуатации жилых зданий. — М.: Стройиздат, 1989. 172 с.

15. Блех Е.М. Социально-экономические проблемы развития жилищного хозяйства, Автореф. Дис. Докт. Зкон. Наук. -М.: 1990.-31 с.

16. Блишун А.Ф. Сравнительный анализ методов измерения нечеткости // Техническая кибернетика. 1988. № 5. - с. 152-173.

17. Брахман Т.Р. Многокритериальность и выбор альтернативы в технике. -М.: Мир, 1984.-230 с.

18. Бубес Э.Я., Попов Г.Т. и другие. Оптимальное перспективное планирование капитального ремонта и реконструкции жилищного фонда. -JL: Стройиздат, 1980,-240 с.

19. Бузырев В.В., Васильев В.Д., Зубарев А.А Выбор инвестиционных решений и проектов: оптимизационный подход. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1999.-224 с.

20. Виленский П.Н., Лившиц В.Н., Смоляк С.А. Оценка эффективности инвестиционных проектов: теория и практика. Учедно-практ. пособие. — М.: Дело, 2001.- 832 с.

21. Вихров А.И. Автоматизированное формирование расписания работ по капитальному ремонту зданий крупного города. Автореф. Дис. Канд. техн. наук. Л:ЛИСИ, 1987. - 17 с.

22. ВСН 58-88(р). Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения. — М.; Госкомархитектуры. Стройиздат. 1990.-31 с.

23. Вычислительные методы для инженеров: Учебное пособие. 2-е изд., доп./ Амосов А.А., Дубинский Ю.А., Копченова Н.В. - М.: Изд-во МЭИ, 2003.-596 с.

24. Галагер Р. Теория информации и надежная связь. М.: Советское радио,1974.-720 с.

25. Глазунов С.Н. Модели и методы управления структурой собственности жилого фонда: Дис. . канд. техн. наук. Москва, 2005. — 129 с.

26. Грабовой П.Г., Цай Т.Н. Оценки рисков инвестиционных проектов, реализуемых предприятиями строительной отрасли. М.: Алане, 1997. — 220 с.

27. Грабовый П.Г., Погребной И.Я. и др. Становление регионального рынка. — Нукус: Каракалпакстан, 1999. — 220 с.

28. Градостроительный кодекс Российской Федерации. — М.: Омега-JI, 2005. — 96 с. (Б-ка российского законодательства).

29. Дабагян А.В., Заруба В.Я. Игровые процессы распределения ограниченного ресурса. — Харьков, 1978. 28 с.

30. Джонстон Дж. Эконометрические методы / Пер. с англ. И предисл. А.А. Рывкина. — М.: Статистика, 1980. 444 с.

31. Дмитриев М.Н., Зрюнин A.M. Экономические инструменты привлечения дополнительных инвестиций в основной капитал // Экономика строительства. — 2005. №4. — с. 23-33.

32. Егорова Н.Е., Кириллова А.Н., Фаерман Е.Ю., Фонтана К.А., Хачатрян С.Р. Типология и анализ экономико-математических моделей рынка воспроизводства жилья. / Препринт # WP/97/022 -М.:ЦЭМИ РАН, 1997 -78 с.

33. Егорова Н.Е., Хачатрян С.Р. Моделирование инвестиционной деятельности в жилищном секторе. Препринт # WP/98/059 -М.:ЦЭМИ РАН, 1998 -76 с.

34. Еленева Е.А., Хмельницкий И.В. Оценка эффективности инвестиционных проектов // Экономика строительства. — 2005. №7 с. 33-40.

35. Жуковин В.В. Многокритериальные модели принятия решений с неопределенностью. Тбилиси, 1981. - 60 с.

36. Закон Российской Федерации от 24.12.1992 г. №4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (Ведомости РФ, 1993, №3, ст. 99) с поел. Изм. и доп.

37. Закон РСФСР от 2.06.1991 г. №4218-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» (Ведомости РФ, 1993, №3, ст. 99) с поел. Изм. и доп.

38. Заруба В.Я. Аналитическое проектирование мотивационных процедур планирования. Харьков: Бизнес Информ, 1998. - 248 с.

39. Зельдович Я.Б., Мышкис А.Д. Элементы прикладной математики. — 2-е изд., испр. И доп. -М.: Наука, 1967. 648 с.

40. Зельцбург JI.M. Методы технико-экономического сравнения вариантов технических решений. —Харьков, 1979. 82 с.

41. Инвестиции: Учебник. 2-е изд., испр. И доп. / Отв. ред. Н.В. Игошин — М.: ЮНИТИ ДАНА, 2002. - 258 с.

42. Информатика: Учеб. пособие для студ. Вузов / А.В. Могилев, Н.И. Пак, Е.К. Хеннер / Под ред. Е.К. Хеннера. -М., 1999. 816 с.

43. Исследование систем управления: Учебное пособие для вузов. — 2-е изд. / В.В. Кафидов. — М.: Академический Проект; Екатеринбург: Деловая книга, 2005.-160 с.

44. Кандинская О.А. Финансовое планирование: тенденция и стратегия // Библиотека финансового менеджера // finmenagement.ru

45. Карлин С. Математические методы в теории игр, программировании и экономике. М.: Мир, 1964 - 838 с.

46. Карманов В.Г. Математическое программирование. М.: Наука, 1986.286с.

47. Качалов P.M. Управление хозяйственным риском производственных систем // Экономика и математические методы, 1997, Том 33, Вып. 4. с. 25-38.

48. Кемени Дж. Г. Введение в конечную математику. М.: Мир, 1965. - 282 с.

49. Ковалев В.В. Финансовый анализ: управление капиталом, выбор инвестиций, анализ отчетности. М.: Финансы и статистика, 1996. - 432 с.

50. Козачун Г.У., Катьянова Н.С. Экономическая эффективность комплексной реконструкции территории жилой застройки // Экономика строительства. 2004. №5. - с. 44-50.

51. Костецкий Н.Ф., Гурко А.И. Потенциальные источники финансирования реконструкции и модернизации жилищного фонда // Экономика строительства. 2004. №12. - с. 12-25.

52. Костецкий Н.Ф., Черемисин В.Т. Жилищный фонд России: проблемы сохранения и воспроизводства // Экономика строительства. — 2002. №12. — с. 33-45.

53. Кошепенко С. Н. Задача определения оптимальной структуры финансовых инвестиций. /Сборник научных трудов МФИ. М., 1979. - с. 164-173.

54. Красс М.С., Чупрынов Б.П. Математика для экономистов. СПб.: Питер, 2005.-464 с.

55. Круглик С.И. О федеральной целевой программе «Жилище» на 2002 — 2010 годы // Жилищно-коммунальное хозяйство, -2001. № 5,- с. 15-19.

56. Куликов Ю.А. Имитационные модели и их применение в управлении строительством. — М.: Стройиздат, 1983, — 224 с.

57. Лексин В.Н., Швецов А.Н. Государство и регион. Теория и практика государственного регулирования территориального развития. М.: УРСС, 1999.-318 с.

58. Лексин В.Н., Швецов А.Н. Новые проблемы российских городов. М.:1. УРСС, 1999.-142 с.

59. Лурье A.JI. О математических методах решения задач на оптимум при планировании социалистического хозяйства. М.: Наука, 1964. - 454 с.

60. Лурье А. Л. Об экономическом смысле нормы эффективности и процентирования капиталовложений. // Экономика и математические методы, 1965, т. 1, вып.1.

61. Маевский В. Экономическая эволюция и экономическая генетика// Вопросы экономики. 1994. № 5. - с. 4-21.

62. Маленво Эд. Лекции по микроэкономическому анализу. М.: Наука, 1985. - 390 с.

63. Маленво Эд. Статистические методы эконометрии. М.: Наука, 1975. -325 с.

64. Малыхин В.И. Математика в экономике: Учебное пособие. Вып. 3. Теория вероятностей и статистические методы в экономике. — М.: Изд-во УРАО, 1997.- 132 с.

65. Массе П. Критерии и методы оптимального распределения капиталовложений. М.: Статистика, 1971. - 165 с.

66. Математические модели задач строительного профиля и численные методы их исследования: Учеб. пособие / В.В. Карпов, А.В. Коробейников. Изд-во АСВ; СПбГАСУ. -М.; СПб., 1999. 188 с.

67. Меркурьев В.В., Молдавский М.А. Семейство сверток векторного критерия для нахождения точек множества Парето // АиТ. 1979. № 1.-е. 110-121.

68. Мешечек В.В., Ройтман А.Г. Капитальный ремонт, модернизация и реконструкция жилых зданий. -М.: Стройиздат, 1987-241 с.

69. Модели управления строительством. / Сост. Ю.Л. Гайдукова. М.: Стройиздат, 1988, - 131 с.

70. Моделирование экономических процессов / М.П. Власов, П.Д. Шимко. — Ростов н/Д: Феникс, 2005. 409 с.

71. Моисеев Н.Н. Математические задачи системного анализа. М.: Наука,1981.-370 с.

72. Моисеенко JI.K. Совершенствование планирования инвестиций в техническую эксплуатацию жилищного фонда: Дис. . канд. экон. наук. Москва, 2005. -203 с.

73. Моррис У.Т. Наука об управлении. Байесовский подход. М.: Мир, 1971. -170 с.

74. Немченко Г., Донецкая С., Дьяконов К. Диверсификация производства: цели и направления деятельности // Проблемы теории и практики управления.- 1998.№ 1.-е. 8-14.

75. Немчинов B.C. Экономико-математические методы и модели. М.: Наука, 1965.-268 с.

76. Никайдо X. Выпуклые структуры и математическая экономика. М.: Мир, 1972. - 142 с.

77. Олтяну А.А. Формирование системы пообъектного управления содержанием и ремонтом жилищного фонда крупного города (На примере Санкт-Петербурга): Дис. .канд. экон. наук. Санкт-Петербург, 2003.-176 с.

78. Оптимизация строительных процессов: Учебное пособие / В.И. Соболев. Ростов н/Д.: Феникс, 2006. - 256 с. В.Н.

79. Орлова И.В. Экономико-математическое моделирование: Практическое пособие по решению задач. М.: Вузовский учебник, 2007. — 144 с.

80. Основы управления муниципальным хозяйством. Учебное пособие / Воронин А.Г., Лапин В.А., Широков А.Н. М.: Дело, 1998. - 178 с.

81. Основы региональной политики. Учебник / Гладский Ю.Н., Чистобаев А.И. СПб.: изд-во Михайлова В.А., 1998. - 87 с.

82. Основы финансового менеджмента: Учебное пособие / И.Т. Балабанов. — М.: Финансы и статистика, 1998. — 480 с.

83. Оценка недвижимости и бизнеса: Учебник / Федотова М.А., Уткин З.Л. — М.: ЭКМОС, 2002.-315 с.

84. Оценка недвижимости: Учебник / Отв. ред. А.Г. Грязнова, М.А. Федотова. М.: Финансы и статистика, 2005. - 496с.: ил. ISBN 5-27902270-5.

85. Оценка стоимости машин и оборудования: Учебное пособие / А.Н. Асаул, В.Н. Старинский / Под ред. А.Н. Асаула. СПб.: Гуманистика, 2005.-208 с.

86. Пальма И.С., Эльгорт Л.Г. Применение метода корреляции в строительстве. — М.: Статистика, 1971, — 224 с. с черт.

87. Первозванский А.А., Гайцгори В.Г. Декомпозиция, агрегирование и приближенная оптимизация. М.: Наука, 1979. - 214 с.

88. Планирование и организация ремонта жилых домов. Киев. Будивельник, 1982,-183 с.

89. Подиновский В.В., Гаврилов В.М. Оптимизация по последовательно применяемым критериям. М.: Советское радио, 1975. - 124 с.

90. Полтерович В.М. Математические модели перераспределения ресурсов. -М.: ЦЭМИ АН СССР, 1970.

91. Попова И.В. Управление инвестиционными жилищными программами при формировании рынка доступного жилья: Дис. . канд. экон. наук. Пенза, 2005 -186 с.

92. Постановление Правительства Астраханской области от 21.09.2005 №353-П «О межведомственной комиссии по признанию жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания», 2005

93. Постановление Правительства РФ от 13.10.1997 г.№1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации», 1997.

94. Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 №47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу», 2006.

95. Пыки Т. Программирование оптимального распределения капиталовложений. М.: Прогресс, 1974. — 218 с.

96. Райфа Г. Анализ решений. Введение в проблему выбора в условияхнеопределенности. М.: Наука, 1977. - 570 с.

97. Региональный рынок ценных бумаг: особенности, проблемы и перспективы: Учебно-практическое пособие / Под ред. Т.Б. Бердниковой — М.: Финстатинформ, 1996. -265 с.

98. Решение Городской Думы муниципального образования «город Астрахань» от 14.09.2006 №127 «Об Утверждении городской целевой программы «Переселение граждан города Астрахани из ветхого и аварийного жилищного фонда на 2006-2010 годы», 2006.

99. Рыночная оценка имущества города: Учебное пособие / Орлов С.В., Цыпкин Ю.А. М.: ЮНИТИ - ДАНА, 2002. - 188 с.

100. Садчиков П.Н. Моделирование процесса аккумуляции инвестиций в ветхий и аварийный жилищный фонд // Промышленное и гражданское строительство. 2007. №9. - с. 20-21.

101. Саати Т., Керне К. Аналитическое планирование. Организация систем. -М.: Радио и связь, 1991. 294 с.

102. Садчиков П.Н. Анализ технического состояния жилищного фонда // Южно-Российский вестник геологии, географии и глобальной энергии. -2006. №11.-с. 72-77.

103. Садчиков П.Н. Механизмы привлечения инвестиций в решение проблемы ветхого и аварийного жилищного фонда // Южно-Российский вестник геологии, географии и глобальной энергии. 2007. №2. - с. 18-20.

104. Садчиков П.Н. Оптимизация структуры инвестиций в ветхий и аварийный жилищный фонд // Современное градостроительство: Материалы Международной науч.-метод, конференции // Общество «Знание» России Приволжский дом знаний. — Пенза, июль 2007. — с. 64-66.

105. Саркисян С.А. Теория прогнозирования и принятия решений. М.: Высшая школа, 1977. - 360 с.

106. Селютина Л.Г. Методологические проблемы оптимизации структуры жилищного фонда и жилищного строительства в крупном городе в современных условиях: Дис. . д-ра экон. наук. Санкт-Петербург, 2002. -340 с.

107. Сикачев Л.В. Составляющие жилищной политики. М.: Аспект Пресс, 1996.- 158 с.

108. Скрипченко Е.В. Инвестиции в жилищный комплекс и экономический рост: Дис. . канд. экон. наук. Ростов н/Д, 2001. -155 с.

109. Смирнов Е.Б. Воспроизводство жилищного фонда крупного города в условиях формирования экономических отношений рыночного типа. — СПб.: СПбГИЭА. 1997,-147 с.

110. Социальное положение и уровень жизни населения России. Статистический сборник/ Госкомстат России. М., 1996. - 372 с.

111. Социальное положение и уровень жизни населения России. Статистический сборник/ Госкомстат России. М., 1999, -- 398 с.

112. Социальное положение и уровень жизни России: Стат. сб. / Госкомстат России.-М., 2001. 463с.

113. Социальное положение и уровень жизни России: Стат. сб. / Госкомстат России. М., 2006. - 420 с.

114. Социально-экономическое развитие Астраханской области в 2001 году/ Доклад подготовлен референтурой Губернатора Астраханской области. Выпуск №8 — Астрахань: ГП АО «Издательско-полиграфический комплекс «Волга», 2002. 241 с.

115. Социально-экономическое развитие Астраханской области в 2002 году/ Доклад подготовлен референтурой Губернатора Астраханской области. Выпуск №9 — Астрахань: ГП АО «Издательско-полиграфический комплекс «Волга», 2003. 224 с.

116. Социально-экономическое развитие Астраханской области в 2003 году/ Доклад подготовлен референтурой Губернатора Астраханской области. Выпуск №10 Астрахань: ГП АО «Издательско-полиграфический комплекс «Волга», 2004. - 228 с.

117. Социально-экономическое развитие Астраханской области в 2004 году/ Доклад подготовлен референтурой Губернатора Астраханской области. Выпуск №11 — Астрахань: ГП АО «Издательско-полиграфический комплекс «Волга», 2005. 203 с.

118. Социально-экономическое развитие Астраханской области в 2005 году/ Доклад подготовлен референтурой Губернатора Астраханской области. Выпуск №12 Астрахань: ГП АО «Издательско-полиграфический комплекс «Волга», 2006. — 212 с.

119. Социально-экономическое развитие Астраханской области в 2006 году/ Доклад подготовлен референтурой Губернатора Астраханской области. Выпуск №13 Астрахань: ГП АО «Издательско-полиграфический комплекс «Волга», 2007. - 214 с.

120. Сочнев С.В. Механизмы получения оценки и выбора системы корпоративного управления // Приборы и системы. Управление, контроль,диагностика. -2000. № 6 с. 76-82.

121. Травкин С.И., Дубов Ю.А. Многокритериальные модели формирования и выбора вариантов систем. М.: Наука, 1986. - 142 с.

122. Угольницкий Г.А., Чароян Г.О. Построение оптимального портфеля частных инвестиций с учетом индивидуальных предпочтений инвестора / В сборнике «Компьютерное моделирование. Экономика». М.: Вузовская книга, 2001. с. 85-97.

123. Уткин B.C., Уткин JI.B. Экспертный метод определения физического износа зданий // Промышленное и гражданское строительство. — 2000. №1. с. 48-49.

124. Фабоцци Ф. Управление инвестициями. М.: ИНФРА-М, 2000. - 224 с.

125. Фкшберн П. Теория полезности для принятия решений. М.: Наука, 1978. - 88 с.

126. Хайек Ф. Роль государства в условиях рыночной экономики. М.: Мысль, 1994.-320 с.

127. Хасанов М.М. Системный анализ инвестиционной деятельности. М.: Гардарики, 1994. - 243 с.

128. Хибухин В.П., Баранецкий В.И., Величкин В.З. Математические методы планирования и управления строительством. 2-е изд., доп. и перераб. М.: Стройиздат, 1990, - 183 с.

129. Хуторецкий А.Б. Анализ равновесий в модели рынка жилья с применением к разработке жилищных программ: Дис. . д-ра экон. наук. Новосибирск, 2002. 305 с.

130. Четыркин В.М. Финансовый анализ производственных инвестиций. М.: ИНФРА-М, 1998. - 255 с.

131. Чистов Л.М., Збрицкий А.А. Управление пропорциональностью строительного производства. Иркутск: Изд-во Иркут. ун-та, 1990. - 141 с.

132. Чистяков Е.Г., Семенов А.К. Балансовые модели хозяйства города. — М.: Экономика, 1977, -210 с.

133. Шапиро А.Д. О решении задачи оптимального распределения во временикапиталовложений, выделенных на развитие отрасли. /В сборнике «Модели и алгоритмы оптимального планирования». Вып.2, серия 1. М.: ЦЭМИ АН СССР, 1967.

134. Шевченко JI.B. Управление проектными рисками в строительстве: Дис. . канд. техн. наук. Воронеж, 2005. 117 с.

135. Шевчук Л.В. Вопросы методологии оптимального выбора вариантов развития производства. М.: Наука, 1981 - 136с.

136. Шеин О.В. Предложения и возражения по проекту Генерального плана // Житель. 2007. - 19 фев.

137. Шепелев И.Г. Математические методы и модели управления в строительстве. М.: Высш. школа, 1980, - 215 с.

138. Шински Ф. Управление процессами по критерию экономии затрат. М.: Мир, 1982. 240 с.

139. Широков Б.М. Экономико-математические модели и методы оптимизации планирования в строительстве. — М.: Стройиздат, 1976, 177 с.

140. Экономика строительства и коммунального хозяйства: Учебник для вузов / Черняк В.З. М.: ЮНИТИ - ДАНА, 2003. - 623 с. - (Серия «Профессиональный учебник: Экономика».

141. Экономико-математические методы: Учеб. пособие / А.Н. Ильченко. М.: Финансы и статистика, 2006. - 288 с.

142. Юдицкий С.А., Жукова Г.Н., Кутанов А.Т. Разработка целевых сценариев для организационных систем // Приборы и системы. Управление, контроль, диагностика. 2000. № 6. - с. 82 - 86.

143. Ясько В.Л. Жилье: Категориальный анализ и государственное регулирование при переходе к рынку: Дис. . канд. экон. наук. Ростов н/Д, 1998.-154 с.