автореферат диссертации по строительству, 05.23.08, диссертация на тему:Обоснование реконструкции территорий массовой жилой застройки для принятия решений по их обновлению и эксплуатации

На правах рукописи

ЛЕ ЧОНГ ХАЙ

ОБОСНОВАНИЕ РЕКОНСТРУКЦИИ ТЕРРИТОРИЙ МАССОВОЙ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ ДЛЯ ПРИНЯТИЯ РЕШЕНИЙ ПО ИХ ОБНОВЛЕНИЮ И ЭКСПЛУАТАЦИИ

Специальность 05.23.08 - Технология и организация строительства

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата технических наук

1 6 МАЙ ДОЗ

Ростов-на-Дону 2013

005059047

005059047

Работа выполнена на кафедре «Технология строительного производства» Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Воронежский государственный архитектурно-строительный университет»

Научный руководитель: кандидат технических наук, доцент

Матренинскнй Сергей Иванович

Официальные оппоненты: Шеина Светлана Георгиевна - докт. техн.наук,

профессор, заведующая кафедрой «Городское строительство и хозяйство» Ростовского государственного строительного университета Пресняков Александр Васильевич - канд. техн. наук, заведующий кафедрой «Технология строительного производства» Пензенского государственного университета архитектуры и строительства

Ведущая организация: ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государ-

ственный архитектурно-строительный университет»

Защита диссертации состоится «22» мая 2013 г. в 13:00 часов на заседании диссертационного совета Д 212.207.02 при Ростовском государственном строительном университете по адресу: 344022, Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, 162, РГСУ, главный корпус, ауд. 1021, тел/факс 8(863)20-19-101; 20-19103; E-mail dis_sovet_rgsu@mail.ru

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Ростовского государственного строительного университета и на сайте www.rgsu.ru

Автореферат разослан «22» апреля 2013 г.

Ученый секретарь диссертационного совета

канд. техн. наук, доцент А.В. Налимова

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность работы

В большинстве городов Вьетнама и России сложившееся состояние территорий массовой жилой застройки (ТМЖЗ), включая многочисленные здания и сооружения, разветвленную инженерно-сетевую инфраструктуру, дорожно-транспортные коммуникации и др., требует реконструкции и приведения в соответствие с современными нормами.

Входящие в состав отдельных ТМЖЗ Вьетнама и России разнообразные строительные объекты: здания, сооружения, инженерные сети, дороги, транспортные развязки, парки, скверы и др. - имеют различный физический и моральный износ, индивидуальные конструктивные и архитектурные особенности, разную значимость и «вес» в общем городском хозяйстве. Это существенно затрудняет выбор рациональной последовательности их реконструкции, а также конкретный метод обновления и эксплуатации. Климатические особенности ряда городов наших стран, особенно Вьетнама - наводнения, ливни, ураганы, участившиеся в последнее время, предъявляют повышенные требования к надежности и устойчивости всех объектов городской инфраструктуры.

Следовательно, выбору определенного варианта обновления и эксплуатации ТМЖЗ должен предшествовать тщательный анализ конкретных особенностей того или иного города или его части. Результатом анализа ТМЖЗ со всеми вышеперечисленными входящими в неё объектами должно стать обоснование возможности комплексной реконструкции этих территорий путем оценки и классификации их по установленным показателям эффективности обновления и эксплуатации.

Таким образом, для принятия эффективных управленческих и организационно-технологических решений по эксплуатации и переустройству ТМЖЗ необходимо оценить и классифицировать эти территории по их состоянию, т.е. по совокупности потребительских свойств, учитывающих различную степень износа и значимость указанных выше объектов.

Отличная от денежной, эффективная и удобная система оценки и классификации ТМЖЗ и её объектов особенно необходима и востребована в условиях рыночной экономики, когда возможны и вероятны значительные колебания цен на недвижимость. Такая система должна отличаться объективностью и стабильностью по сравнению с цикличными перепадами стоимости при оценке недвижимости в денежно-ценовой конъюнктуре рынка. Анализ современной действительности показывает, что проблемы обоснования комплексной реконструкции ТМЖЗ путем оценки состояния и классификации этих территорий с последующим обновлением не решаются должным образом и от года к году только обостряются. К решению данных проблем федеральные, региональные и муниципальные органы власти должны быть готовы не только финансово и экономически, но и методологически.

В этой связи выбранная тема диссертационного исследования является актуальной и востребованной.

Цель диссертационного исследования - разработка системного обоснования комплексной реконструкции территорий массовой жилой застройки путем оценки состояния и классификации этих территорий для выбора организационно-технологических и управленческих решений по их обновлению и эксплуатации

Для достижения поставленной цели решены следующие задачи:

- на основе анализа современного состояния ТМЖЗ России, Вьетнама и других стран предложена методика моделирования ТМЖЗ с использованием системного подхода;

- дано определение ТМЖЗ как системно-комплексным градостроительным образованиям (ГСО) с формированием их состава и предметной структуры. Определены системные характеристики ГСО;

- определены показатели эффективности обновления и эксплуатации территорий массовой жилой застройки как совокупные конструктивно-технологические и организационно-технические параметры - физический износ (ФИ), моральный износ (МИ), техническая комфортность (ТК) .-.характеризующие состояние этих территорий;

- определена иерархия показателей - МИ и ФИ ГСО и их составляющих в соответствии с предметной структурой ГСО;

- разработана методика определения ФИ и МИ ГСО и их составляющих, включающая как нормативный метод, так и экспертный метод при отсутствии соответствующих норм;

- разработан метод свертки показателей ФИ и МИ нижележащего уровня в показатели следующего вышележащего уровня в соответствии с предметной структурой ГСО с разработкой алгоритмов и компьютерных программ;

- предложена методика определения ТК ГСО и его составляющих;

- разработана методика группирования ГСО в классы по совпадению баллов значений ТК;

- предложена методическая схема принятия организационно - технологических решений по выбору вариантов обновления и эксплуатации ГСО и его объектов.

Предмет исследования - система оценки состояния территорий массовой жилой застройки для принятия решений по их обновлению и эксплуатации.

Объект исследования - территории массовой жилой застройки в виде микрорайонов, кварталов, отдельных участков застройки.

Методы исследования - системный анализ, основанный на интеграции научных знаний, логического анализа и интерпретации трудов отечественных и зарубежных специалистов в области системного анализа и воспроизводства жилищного фонда; методы экспертных оценок, математические методы принятия решений в условиях многокритериального выбора, методология междисциплинарных исследований.

Научная новизна диссертационной работы заключается в следующем:

- территория массовой жилой застройки определена как система - (ГСО) - с формированием состава и предметной структуры, с установлением системных характеристик;

- разработана система показателей эффективности обновления и эксплуатации ГСО как совокупных конструктивно-технологических и организационно-технических параметров — ФИ и МИ - в виде иерархического «дерева» в соответствии с предметной структурой ГСО;

- разработана методика определения ФИ и МИ ГСО и его составляющих, включающая как нормативный метод, так и экспертный;

- разработан метод «свертки» показателей ФИ и МИ нижележащего уровня в показатель следующего, вышележащего уровня в соответствии с предметной структурой ГСО;

- предложен интегральный показатель эффективности обновления и эксплуатации ГСО и её составляющих - техническая комфортность (ТК), характеризующая состояние ГСО;

- разработана методика определения показателя ТК ГСО и его составляющих по значениям их ФИ и МИ;

- предложена методика группирования ГСО и его составляющих в классы в соответствии со значениями их ТК.

предложена методическая схема принятия организационно-технологических решений по обновлению и эксплуатации ГСО и его объектов.

Достоверность научных положений, выводов и рекомендаций основывается на применении методов логического и системного анализа, метода экспертных оценок, математических методов обработки значений ПЭФ ГСО с помощью вербально-числовых шкал, практической реализации разработанных методик.

Практическая ценность диссертационной работы состоит в разработке обоснования реконструкции ТМЖЗ с помощью системы оценки состояния и классификации ТМЖЗ для выбора организационно-технологических и управленческих решений по их обновлению и эксплуатации, в разработке соответствующих алгоритмов и компьютерных программ.

На защиту выносятся:

- моделирование ТМЖЗ в виде системы - ГСО с формированием его состава, предметной структуры, системных характеристик;

- система показателей эффективности обновления и эксплуатации ТМЖЗ: ФИ, МИ, ТК;

- методика определения показателей ФИ и МИ ГСО и его составляющих, включающая как нормативный метод, так и экспертный метод;

- метод «свертки» показателей ФИ и МИ нижележащего уровня в показатели следующего, вышележащего уровня;

- методика определения интегрального показателя ТК ГСО и его составляющих по значениям их ФИ и МИ;

- методика группирования ГСО и его составляющих в классы в соответствии со значениями их ТК;

- методическая схема принятия организационно-технологических решений по обновлению и эксплуатации ГСО и его объектов.

Апробация результатов исследования. Основные результаты научных исследований докладывались и обсуждались на 7-й международной научно-практической конференции «НАЙНОВИТЕ ПОСТИЖЕНИЯ НА ЕВРОПЕЙ-СКАТА НАУКА 2011». г. София, Болгария, 8-й международной научно практической конференции «КАЦКОЧУА РЯгЕБТ^ЕЫ ЕЯОРУ - 2012», г. РЯгЕМУв, Польша, региональных конференциях в г. Воронеж (2010-2013 гг.), федеральных конференциях во Вьетнаме (2010-2013 гг.).

Выводы и рекомендации, полученные в результате диссертационного исследования, применялись при оценке состояния жилого дома в г. Воронеже, ул. Плехановская, д. 31, а также при обосновании реконструкции жилого дома в г. Хошимине.

Основные положения и разработки диссертационного исследования применяются в учебном процессе при изучении дисциплины «Реконструкция и восстановление зданий и сооружений» в университете Тху Зау Мот провинции Биньонг, Вьетнам.

Публикации. Основное содержание диссертации отражено в 7 опубликованных работах, из которых 3 статьи - в изданиях, включенных в перечень ВАК (журнал «Промышленное и гражданское строительство»), 2 статьи - в сборниках международных конференций, 2 свидетельства о регистрации алгоритма и программного продукта.

Структура диссертационной работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, выводов и списка литературы. Общий объем диссертации составляет страниц машинописного текста. Диссертация содержит 12 таблиц, 45 рисунков, библиографию из 138 источников, а также 3 приложения.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновывается актуальность темы исследования, определяются объект, предмет и методологическая база исследования, его научная новизна и практическая ценность, основные положения, выносимые на защиту.

В первой главе произведен анализ состояния ТМЖЗ России, Вьетнама и др. стран. Подробно, с учетом исторических, социальных, географических и климатических особенностей Вьетнама, рассмотрены направления проектирования, восстановления, расширения, реконструкции ТМЖЗ г. Хошимина.

Установлено, что для большинства городов России и Вьетнама характерна неоднородность городской застройки, вызванная значительным количеством зданий, сооружений, инженерно-сетевой и дорожно-транспортной инфраструктуры, имеющих различный срок службы, значимость и степень износа. Для городов и населенных пунктов этих стран характерна достаточно высокая доля ветхих и аварийных зданий (до 1 %) и инженерных сооружений с физическим износом до 60-80 %, что свидетельствует о необходимости скорейшего приведения их в состояние, безопасное для людей и окружающей среды.

На основании анализа нормативных источников, методических документов, работ многочисленных ученых и исследователей сделан вывод о целесообразности комплексного переустройства ТМЖЗ с учетом состояния всех составляющих её объектов посредством обоснованного выбора для них конкретных действий: ремонт, модернизация, снос, реконструкция, санация и др.

В настоящее время оценка состояния и классификация территорий городской застройки основана на анализе состояния только жилищного фонда и сопутствующих инженерных сетей посредством следующих показателей: физический и моральный износ отдельных зданий и инженерных сооружений, капитальность, конструктивные, объемно-планировочные и материаловедческие характеристики, годы постройки и др.

Как правило, данный набор показателей не охватывает все объекты ТМЖЗ, не увязан в единую систему, не характеризует значимость конкретного объекта и сам по себе не является исчерпывающим указателем для принятия решений по переустройству ТМЖЗ. Для отдельных объектов ТМЖЗ нормативно не установлены методы определения их ФИ и МИ

Принятие решений по обновлению и эксплуатации ТМЖЗ с последующей технологической детализацией должно быть основано на использовании научно обоснованной, адекватно отражающей действительность методике оценки состояния ТМЖЗ, включая все составляющие её объекты, с удобными и понятными показателями, содержащими количественные и качественные характеристики состояния ТМЖЗ.

Во второй главе для обоснования реконструкции ТМЖЗ и оценки их состояния выполнено моделирование ТМЖЗ на основе системного подхода. Территория массовой жилой застройки понимается как составная часть города, предназначенная для проживания и соответствующей жизнедеятельности людей, исходя из современного определения города.

Реализуя системный подход к существованию и развитию города и отдельных его частей целесообразно представить ТМЖЗ как системно-комплексное градостроительное образование - ГСО. Таким образом, описание ТМЖЗ как системы производим на научно-исследовательском языке теории синтеза сложных систем, когда эта территория представляется в виде сложной, многоуровневой иерархической системы - ГСО, взаимодействующей с внешней средой, под влиянием которой оно и формируется. При этом ГСО определяется как совокупность взаимосвязанных компонентов инженерно-сетевого (ИС), инженерно-транспортного (ИТ), территориально-пространственного (ТП), архитектурно-строительного (АС), функционирующих в условиях внешней среды с целью обеспечения требуемых благоприятных условий проживания и жизнедеятельности социума на данной территории массовой жилой застройки - в соответствии с предметной структурой на рисунке 1.

Градостроительное образование

<ГСО) (М

Гфажн личного транспорт!

сад-

Обшвя «бьскт

и?

Тр*пспсршые тмиуиикмии

(вц)-Общий о<ьсст

Необу лроениые Общим вбмгг » Обигтн

Парки я искры Обшяй объект ОМ •<>№

Набережные м •опоены (ЗД -Общ«« »Смет

Архкгяаурно-строительный компонент АС (54)

\Р

В нутрия(ороаое и прилетающее *

нему пространство ОСшвй «бмкт

Площадки дла Общая ввм*ст

4)

№ 45

- частные объекты соответствующих общих объектов и компонентов.

Рисунок 1 - Предметная структура градостроительного образования как системы с входящими в неё компонентами и объектами

К внешней среде в данном случае относятся существующие природно-экологические условия, сформированный материально-технический потенциал рассматриваемой территории, сложившаяся управляющая административно-финансовая система и социум данной территории.

Инженерно-сетевой компонент (ИС) — трубопроводные, проводные и беспроводные коммуникации, устраиваемые в составе жилого массива, включают сети водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, газоснабжения, электроснабжения, связи и сигнализации, а также сооружения, предназначенные для обслуживания инженерных сетей и совместной с ними работы. Инженерно-транспортный компонент (ИТ) — здания и сооружения для обслуживания общественного и личного транспорта, (депо, гаражи, стоянки и др.), транспортные коммуникации (дороги, мосты и др.), устраиваемые в составе жилого массива. Территориально-пространственный компонент (ТП)— совокупность необустро-енных и преобразованных участков местности, имеющих определенное функциональное назначение или являющихся резервом для обустройства и развития данного жилого массива. Архитектурно-строительный компонент (АС) — совокупность жилых, общественных зданий и сооружений (памятники, стадионы, фонтаны и др.), расположенных на территории данного жилого массива.

Входящие в ГСО компоненты рассматриваются как подсистемы 1-го уровня с последующим их членением на подсистемы 2-го уровня (объекты) и определяются в соответствии с рисунком 1.

Во второй главе установлены и проанализированы подробные системные характеристики ГСО: сложность, поведение, состояние, морфология, структура и др.

В третьей главе обоснован выбор методов реконструкции ГСО с помощью системного метода их оценки и классификации, а также методическая схема принятия организационно-технологических решений по реконструкции и обновлению объектов ГСО.

Предлагается производить оценку и классификацию ТМЖЗ как ГСО по совокупности их потребительских свойств с помощью показателей эффективности обновления и эксплуатации ГСО, способных качественно и количественно характеризовать состояние ГСО на текущий период времени и в прогнозируемом будущем. Совокупность потребительских свойств ГСО включает следующие показатели объектов ГСО: объемно-планировочные характеристики, конструктивные системы и строительные материалы, архитектурно-эстетические свойства, инженерные системы и оборудование, эколого-гигиенические характеристики и др.

В качестве показателей эффективности предлагается применять показатель МИ, ФИ, ТК как для характеристики и оценки самого ГСО, так и его компонентов, общих и частных объектов в соответствии с предметной структурой по рисунку 1.

В общепринятом понимании МИ — это постепенное отставание потребительских свойств ранее созданных городских фондов (зданий, инженерного оборудования, инфраструктуры и др.) от достижений современного экологического, эксплуатационного, архитектурного и технического уровня в данной сфере. Однако достоверная оценка МИ, так же как и ФИ городских фондов, представляемых ГСО, его компонентами, общими и частными объектами, является весьма сложной задачей в силу следующих причин: отсутствия подробных

нормативных методик или методик другого типа, учитывающих специфику ГСО и его составляющих, и наличия постоянно совершенствующихся требований к этим фондам.

Предлагаемый подход к оценке МИ и ФИ частных и общих объектов, компонентов ГСО и ГСО в целом, основан на общепринятой формулировке самого МИ и ФИ городских фондов, достоверных, проверенных практикой эффективных методах системного анализа и экспертных оценок.

В соответствии с предметной структурой (рисунок 1) показатели МИ и ФИ всего ГСО представляются как совокупность показателей МИ и ФИ входящих в него компонентов. Аналогично показатели МИ и ФИ компонентов и общих объектов ГСО представляются как совокупность показателей МИ и ФИ входящих в них иерархически нижележащих элементов.

Дерево показателей МИ ГСО и его составляющих изображено на рисунке 2, а дерево показателей ФИ-на рисунке 3.

Р|, I = 1,5 - общие показатели морального износа частных объектов; Р|К, I = к = 1x1 - частные показатели морального износа частных объектов; М - интегральные показатели морального износа ГСО, его компонентов, общих и частных объектов

Рисунок 2 - Дерево показателей морального износа ГСО

Оценку МИ всего ГСО необходимо начинать с оценки МИ частных объектов как элементов нижележащего уровня дерева показателей МИ.

Моральный износ частных объектов оценивался рядом общих показателей: отставанием по конструктивным и объемно-планировочным параметрам (Р^)! по санитарно-экологическим параметрам (Рг); по инженерным параметрам (Р3);

по архитектурно-художественным параметрам (Р4); по социально-инфраструк-

P|, I - 1.L1 - показатели физического износа конструкций или элементов частных объектов;

P|„l = 1.L1.K = 1.К1- показатели физического износа отдельных участков конструкций или элементов частных объектов;

Ф - интегральные показатели физического износа ГСО, его компонентов, общих и частных объектов

Рисунок 3 - Дерево показателей физического износа ГСО

Каждый из указанных общих показателей МИ для конкретного частного объекта ГСО, как правило, разбивается на ряд частных показателей (PÍKl i = 1,5,

к = 1, 1,к1), наиболее полно характеризующих отдельные проявления общего показателя МИ частного объекта.

Например, отставание по (Pi) частного объекта - каждого отдельного конкретного жилого здания, входящего в состав общего объекта - ЖЗ (S»i), может оцениваться следующими частными показателями: площадью м2 на 1 человека в жилом здании (Рц); соотношением жилой и общей площади (Р«); количеством жилых комнат на семью (Р13); зонированием помещений (Р14); высотой помещений жилого здания (Pis); энергоэффективностью жилого здания (Pie); площадью кладовых и встроенных шкафов (Р17); площадью балконов и лоджий (Pis); площадью кухонь (P-ig).

Каждый частный показатель МИ целесообразно характеризовать набором градаций, которые измеряются в баллах - от 1-го до 5. Оценка 5 баллов — очень высокий МИ - соответствует максимальному моральному износу, а оценка 1 балл — очень низкий МИ — соответствует минимальному МИ или полному его отсутствию.

Значения градаций определяются по нормативам или экспертным путем. Например, энергоэффективность зданий, характеризующая степень их теплозащиты, рассматривается как частный показатель морального износа конкрет-

ного жилого здания - Р1 (отставание по конструктивным и объемно-планировочным параметрам) и определяется по нормам СНиП 23-02-2003 «Тепловая защита зданий», в которых она подразделяется на 5 классов — от А до Е (по нашей терминологии - на 5 градаций).

При отсутствии четких нормативов значения градаций определяются экспертным путем группой квалифицированных экспертов по стандартным методикам. Для получения и обработки количественными методами градаций МИ целесообразно применять вербально-числовую шкалу Харрингтона, в состав которой входят содержательно описываемые наименования её градаций и соответствующие им численные значения или диапазоны численных значений.

Таблица

Шкала Харрингтона для оценки показателей морального износа

Лингвистические оценки Балльные оценки Числовые оценки

Очень высокий — «очень плохо» 5 0,8-1

Высокий - «плохо» 4 0,63-0,8

Средний — «удовлетворительно» 3 0,37-0,63

Низкий - «хорошо» 2 0,2-0,37

Очень низкий - «отлично» 1 0-0,2

Учитывая, что значимость каждого частного показателя МИ для общего показателя, как правило, разная, необходимо определить «вес» конкретного частного показателя группой квалифицированных экспертов по стандартным методикам.

Общему показателю МИ конкретного частного объекта целесообразно дать геометрическую интерпретацию в виде круговой диаграммы с радиусом, равным единице, которая содержит отдельные секторы, соответствующие частным показателям морального износа данного общего показателя в соответствии с рисунком 4.

В данном случае максимальное значение общего показателя МИ, равное 1 или 100 %, может быть выражено в виде площади единичного круга, умноженной на коэффициент Мл.

Фактическое значение общего показателя МИ равно сумме площадей секторов с радиусами, соответствующими градации каждого частного показателя, и углом раскрытия, пропорциональным «весу» данного частного показателя, умноженной на коэффициент 1/я.

Аналогично определяем показатель МИ каждого частного объекта как совокупность общих показателей МИ, уже оцененных по балльной шкале Харрингтона на предыдущем этапе с «весами» значимости, присвоенными группой квалифицированных экспертов.

Приведенный порядок действий назовём методом свертки частных показателей МИ в общий. По данному методу производится свертка общих показате-

лей в показатели МИ частных объектов; показателей частных объектов в показатели МИ общего объекта и т.д., до получения значения интегрального показателя МИ ГСО в целом путем восходящего движения по уровням дерева показателей морального износа ГСО.

Анализ способов и методов определения значений показателей физического износа свидетельствует, что показатели ФИ частных объектов находят в ряде случаев нормативным методом, например физический износ зданий. Вместе с тем для определения интегральных показателей ФИ ряда частных объектов (парки, скверы, автостоянки и др.) отсутствуют нормативные методики, поэтому эти показатели целесообразно определять экспертным методом.

5 Балльные оценки по

Р41, Р42, Р43, Р44, Р45 —секторы, соответствующие частным показателям морального износа, с радиусом, равным балльной оценке по шкале Харрингтона, и углом раскрытия, пропорциональным «весу» частного показателя

Рисунок 4 — Круговая единичная диаграмма со шкалой Харрингтона

Таким образом, методика определения показателей физического износа ГСО и его составляющих должна состоять из двух частных методик:

1) методики определения интегральных показателей ФИ частных объектов на основе нормативного или экспертного метода.

2) методики определения интегральных показателей ФИ общих объектов, компонентов ГСО и самого ГСО, основанная на экспертном методе определения их значимостей — «весов», и на методе свертки значений показателей ФИ частных объектов в значения показателей ФИ общих объектов путем совмещения круговой диаграммы со шкалой Харрингтона.

Совокупную оценку ГСО и её составляющих: частных объектов, общих объектов, компонентов с последующей классификацией - производим с помо-

щью наиболее общего интегрального показателя — ТК. Понятие комфортности как удобства среды проживания и жизнедеятельности содержит в себе объективную и субъективную составляющую. Это связано с тем, что для каждого человека наряду с общими, сложившимися представлениями об удобстве проживания и жизнедеятельности (большая квартира или собственный дом с разнообразным инженерным оборудованием, благоустроенный участок застройки, высокая степень озеленения прилегающей местности и др.) существует индивидуальное восприятие окружающей среды, связанное с личностью человека, его образованием, привычками и др.

Вводя понятие ТК, предлагается определять комфортность через объективные составляющие — МИ и ФИ, методология определения которых изложена выше. Действительно, современный человек (социум) будет ощущать себя наиболее комфортно, проживая в условиях определенного участка территории города - ГСО, построенного в соответствии с современными экологическими, эксплуатационными, архитектурными и др. требованиями, а также при условии надежности, целостности и сохранности всех составляющих ГСО (здания, инженерное оборудование, транспортная инфраструктура и др.). Это означает минимальный физический и моральный износ ГСО или их отсутствие.

Таким образом, чем ниже совокупная характеристика 1 (ФИ, МИ) физического и морального износа ГСО, тем выше значение интегрального показателя ТК и, наоборот, в соответствии с рисунком 5.

ТК = [1 -I (ФИ, МИ)] х 100%;

ФИ и МИ - соответственно показатели физического и морального износа ГСО

Рисунок 5—Техническая комфортность ГСО по совокупности показателей физического и морального износа

Такая же формула справедлива для определения ТК составляющих ГСО (компоненты, общие и частные объекты).

Для определения ТК ГСО и его составляющих свертку показателей ФИ и МИ в совокупный интегральный показатель физического и морального износа частных объектов, общих объектов, компонентов ГСО и самого ГСО необходимо производить вышеизложенным методом свертки в соответствии с рисунком 6. При этом необходимо учитывать, что совокупный интегральный показатель объединяет в себе 2 разных (по своей сути) показателя: ФИ и МИ. Так, жилое или общественное здание, имеющее высокий МИ — 40-60 % и более, как правило, не несет в себе скорейшей непосредственной опасности для человека

и поэтому может эксплуатироваться с определенными ограничениями. Здания же, имеющие реальный ФИ более 40 %, представляют конкретную опасность для проживающих в них и подлежат сносу, скорейшему капитальному ремонту или реконструкции. Поэтому при построении круговой диаграммы для определения ТК частного или общего объекта (жилое здание), в случае его ФИ 40 % и более, радиус сектора, соответствующего на круговой диаграмме ФИ, должен приниматься максимальным, равным 1 или 100 % условного ФИ, и оцениваться по шкале Харрингтона как «очень плохо».

Фо- интегральный показатель физического износа ГСО в виде площади соответствующего сектора Е^ось Мо—интегральный показатель морального износа ГСО в виде площади соответствующего сектора Бдов-

Рисунок 6 - Круговая единичная диаграмма со шкалой Харрингтона для отображения и определения ТК ГСО

Тот же принцип целесообразно применять при определении совокупного показателя ТК других объектов, компонентов и самого ГСО, если величина их ФИ свыше 40 %, радиус сектора также должен приниматься максимальным, равным 1 и оцениваться по шкале Харрингтона как «очень плохо» с условным ФИ в 100 %. Отсюда следует, что при оценке ФИ на основе шкалы Харрингтона №/о -му реальному ФИ всегда будет соответствовать М%-в = 2,5х №/о условного ФИ.

Рассматривая ТМЖЗ города как совокупность ГСО, можно отметить, что в составе города могут быть различные группы ГСО, некоторые из которых характеризуются значениями ТК, расположенными в определенных диапазонах изменения. Такие группы в дальнейшем будем называть классами.

На основе анализа значений показателей ТК классов ГСО, его компонентов, общих и частных объектов специалисты могут принимать решения по дальнейшей эксплуатации или обновлению рассматриваемых классов ГСО и его составляющих.

Балльные оценки по шкале Харрингтона

Числовые оценки по шкале Харрингтона

Таким образом, задачу классификации ТМЖЗ как ГСО для принятия решений по их обновлению и эксплуатации целесообразно решать путем реализации следующей системы частных методик:

1) методики вычленения ГСО из территории городской застройки для формирования вариантов ГСО. Методика реализуется в следующем порядке: подготовка исходных данных путём создания кадастра территории городской застройки в виде электронной цифровой карты, содержащей подробную планировку, в том числе детальное изображение жилых групп и кварталов, учреждений повседневного обслуживания жителей, инженерных сетей, дорог и проездов, озелененных территорий, водоемов, автостоянок и др;

2) методики определения МИ ГСО, его компонентов, общих и частных объектов. Сущность методики описана выше;

3) методики определения ФИ ГСО, его компонентов, общих и частных объектов. Сущность методики описана выше.

4) методики определения значений показателей ТК ГСО, его компонентов, общих и частных объектов, реализуемой подсчетом ТК (рисунок 5).

5) методики группирования ГСО в классы, в которых вычлененные ГСО имеют одинаковую балльную оценку. Методика реализуется в следующем порядке:

- выбирается очередное значение показателя ТК вычлененных ГСО;

- для заданного значения ТК выбираются все ГСО, имеющие совпадающее с ним значение ТК;

- полученные ГСО исключаются из дальнейшего рассмотрения.

Описанные действия производятся до тех пор, пока не будут рассмотрены

все значения полученных показателей ТК. Формально множество номеров ГСО — Сп, входящих в класс с одинаковыми значениями п показателя ТК, записываются следующим образом:

= {¡/К, = п, п € { пр}, 1 < Р <5,1' € 1}, (2)

где I = {¡Л = ТТЙ} — множество номеров ГСО; «¡ — значение в баллах показателя ТК ¡-го ГСО; {Пр}, 1<Р<5 — полученные значения показателя ТК рассматриваемых ГСО;

6) методики формирования для каждого класса ГСО системы решений по его дальнейшему функционированию, эксплуатации или обновлению. Методика реализуется в следующем порядке:

- анализ значений показателей ТК классов ГСО, его компонентов, общих и частных объектов;

- принятие решений по дальнейшей эксплуатации или обновлению классов и объектов ГСО.

Примерный перечень возможных организационно-технологических решений по обновлению и эксплуатации составляющих ГСО состоит в следующем: поддержание эксплуатационных свойств; текущий ремонт; капитальный ремонт; реконструкция; модернизация; санация; снос.

Методическая схема принятия организационно-технологических решений по реконструкции и обновлению объектов ГСО представлена на рисунке 7.

Рисунок 7 - Методическая схема принятия организационно-технологических решений по реконструкции и обновлению объектов ГСО

Принятие решений по дальнейшей эксплуатации или обновлению классов и объектов ГСО с оценкой по ТК «плохо» и «очень плохо» целесообразно осуществлять следующим образом.

Эксперты и специалисты устанавливают требуемую оценку состояния ГСО по ТК после обновления - «хорошо» или «отлично» и проектируют необходимое состояние по ТК всех компонентов, общих и частных объектов для установленной ТК ГСО. Наиболее просто это реализуется назначением состояния по ТК всех компонентов, общих и частных объектов, совпадающего с требуемым по ТК ГСО, т.е. - «хорошо» или «отлично». Очевидно, что в соответствии с иерархической предметной структурой ГСО (рисунок 1) достижение ТК всеми частными объектами оценки «хорошо» или «отлично» позволит обеспечить соответствующую оценку всех общих объектов и компонентов ГСО, которые, в свою очередь, сформируют необходимую оценку самого ГСО. Далее установление рационального варианта решения по обновлению частного объекта ГСО реализуется по схеме на рисунке 8. При этом сам процесс принятия решения расчленяется на 3 подпроцесса: генерация вариантов, оценка вариантов - анализ и выбор. Эти подпроцессы рассматриваются как слой принятия решений.

На слое «генерация» реализуются операции по формированию допустимых вариантов решений по обновлению частного объекта.

На слое «анализ» осуществляется получение количественных значений показателей ТК на множестве выбранных вариантов решений. Здесь разработчики проекта обновления частного объекта прогнозируют и задают значения показателей его ФИ и МИ, которые он приобретет после обновления. Далее осуществляется «свертка» показателей ФИ и МИ по вышеописанной методике (рисунок 5) с определением показателя состояния ТК объекта. Если полученное ТК данного объекта хуже назначенного ТК для этого объекта, то данное решение не рассматривается. Здесь же определяется Р = <p{®(R),M(R)} — ресурсоем-кость реализации каждого допустимого решения R для рассматриваемого объекта. Оценка Р в стоимостном выражении производится в зависимости от выбранного решения применением укрупненных показателей сметной стоимости строительства (ремонта) объекта (УПСС); оценкой экспертов и др.

Слой «выбора» включает в себя операции установления таких решений по обновлению объекта, которые обеспечивают минимальные затраты ресурсов на достижение требуемой ТК.

Формально задача записывается следующим образом.

Найти (R)0ltT = ara min P(R) <R>

при ограничениях TK(R) > TK^.

На основании предложенной методики для обновления жилого дома в г. Хошимине было выбрано решение «реконструкция» способом «встроенный каркас». Организационно-технологическая схема принятия решения по обновлению жилого здания в г. Хошимине с последующей технологической детализацией представлена на рисунке 8.

Рисунок 8 - Организационно-технологическая схема принятия решения «Реконструкция» по обновлению жилого здания в г. Хошимине с последующей технологической детализацией»

ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ И ВЫВОДЫ

1. Разработана модель отдельных ТМЖЗ городов и населенных пунктов как ГСО. Определены состав, предметная структура и системные характеристики ГСО.

2. Разработана система показателей эффективности обновления и эксплуатации ГСО и его составляющих: моральный износ, физический износ в соответствии с предметной структурой ГСО.

3. Разработана методика определения ФИ и МИ ГСО и его составляющих, включающая как нормативный метод, так и экспертный метод при отсутствии соответствующих норм. Разработаны соответствующие алгоритм и программа.

4. Разработан метод свертки показателей МИ и ФИ нижележащего уровня в показатель следующего вышележащего уровня в соответствии с предметной структурой ГСО.

5. Разработан интегральный показатель оценки потребительских свойств ГСО и его составляющих - техническая комфортность (ТК), качественно и количественно характеризующий состояние ГСО на текущий момент времени и в прогнозируемом будущем.

6. Разработана методика определения показателя ТК ГСО и его составляющих по значениям их ФИ и МИ.

7. Предложен общий методический подход к классификации ГСО, что обеспечивает обоснование реконструкции ТМЖЗ с принятием решений по их обновлению и эксплуатации. Разработана методика группирования ГСО и их составляющих в классы. Определены возможные варианты решений по обновлению и эксплуатации ГСО.

8. Разработана методическая схема принятия организационно-технологических решений по обновлению и эксплуатации ГСО и его объектов.

Публикации. Основные положения диссертации опубликованы в работах:

Статьи в изданиях, входящих в перечень ВАК:

1. JIE ТРОНГ ХАЙ. Методологический подход к синтезу рациональных вариантов действий по переустройству и модернизации территорий массовой жилой застройки / ЛЕ ТРОНГ ХАЙ, С.И. Матренинский, В.Я. Мищенко, Е.А. Солнцев // Промышленное и гражданское строительство. -М., 2010, №1. - С. 31-34.

2. JIE ТРОНГ ХАЙ. Постановка и алгоритм решения задачи синтеза рациональных вариантов действий по переустройству и модернизации территорий массовой жилой застройки/ ЛЕ ТРОНГ ХАИ, С.И. Матренинский,

B.Я. Мищенко, Е.А. Солнцев // Промышленное и гражданское строительство. - М„ 2010, №5. - С. 61 -62.

3. ЛЕ ТРОНГ ХАЙ. Методологический подход к последовательности принятия технических и технологических решений по переустройству и модернизации территорий массовой жилой застройки / ЛЕ ТРОНГ ХАЙ,

C.И. Матренинский, В Л.Мищенко, В. А.Чертов//Промышленное и гражданское строительство. — М., 2011, №12. - С. 66-67.

Статьи в других изданиях:

4. ЛЕ ТРОНГ ХАЙ. Особенности определения морального износа территорий массовой жилой застройки / ЛЕ ТРОНГ ХАЙ, С.И. Матренинский, BJL Мищенко, В.А. Чертов // Материали за 7-а международна практична конференция, «Найновите постижения на европейската наука»,-2011. Том 39. - С.45-50. Селско стопанство. Здание и архитектура. София: «Бял ГРАД БГ» ООД.

5. ЛЕ ТРОНГ ХАЙ. Особенности определения комфортности территорий массовой жилой застройки / ЛЕ ТРОНГ ХАИ, С.И. Матренинский,

B.Я. Мищенко, В.А. Чертов // Matcriafy VIII Mi^dzynarodowej naukowi-praktycznej konferencji «Naukowa przestrzeñ Europy - 2012» Volume 36. -

C. 34-41. Budownictwo i architektura.: Przemysl, Польша Nauka i studia. - 88 str.

Свидетельства о регистрации программного продукта:

6. ЛЕ ТРОНГ ХАЙ. Определение морального износа территорий массовой жилой застройки как системно-комплексных градостроительных образований /ЛЕ ТРОНГ ХАЙ, С. И. Матренинский, В.Я. Мищенко, Н.В. Черный, Н.А. Буренин// Алгоритм. Свидетельство о регистрации электронного ресурса № 15473 от 19 марта 2010 года.

7. JIE ТРОНГ ХАЙ. Определение морального износа территорий массовой жилой застройки как системно-комплексных градостроительных образований / JIE ТРОНГ ХАЙ, С .И. Матренинский, В.Я. Мищенко, Н.В. Черный, H.A. Буренин// Программа. Свидетельство о регистрации электронного ресурса № 15474 от 19 марта 2010 года.

ЛЕ ЧОНГХАЙ АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата технических наук

Подписано в печать 10.04 2013. Формат 60x84/16. Бумага писчая. Уел -печ. л. 1,0. Тираж 100 экз. Заказ № 192.

Отпечатано: отдел оперативной полиграфии издательства учебной литературы и учебно-методических пособий Воронежского ГАСУ 394006 г. Воронеж, ул. 20-летия Октября, 84

ВОРОНЕЖСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

На правах рукописи

04201358Ял1

ЛЕ ЧОНГ ХАЙ

ОБОСНОВАНИЕ РЕКОНСТРУКЦИИ ТЕРРИТОРИЙ МАССОВОЙ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ ДЛЯ ПРИНЯТИЯ РЕШЕНИЙ ПО ИХ ОБНОВЛЕНИЮ И ЭКСПЛУАТАЦИИ

Специальность-05.23.08 «Технология и организация строительства»

Диссертация на соискание ученой степени кандидата технических наук

Научный руководитель: кандидат технических наук, доцент Матренинский С.И.

Воронеж 2013

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ 4

1. АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ ВОПРОСА 10

1.1. Современное состояние территорий массовой жилой застройки Российской Федерации \ о

1.2. Современное состояние территорий массовой жилой

застройки Вьетнама 22

1.3. Зарубежный опыт реконструкции и модернизации территорий

массовой жилой застройки 30

1.3.1. Опыт Германии 3 3

1.3.2. Опыт Франции 41

1.3.3. Опыт стран Азии 43

1.4. Существующие методики оценки состояния территорий

массовой жилой застройки 45

59

1.5. Выводы по первой главе

2. МОДЕЛИРОВАНИЕ ТЕРРИТОРИЙ МАССОВОЙ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ НА ОСНОВЕ СИСТЕМНОГО ПОДХОДА 61

2.1. Основы системного подхода и системного проектирования для моделирования территорий массовой жилой застройки 5 \

2.2. Развитие методов системного анализа и системотехники в строительстве и реконструкции городских территорий 72

2.3. Моделирование территорий массовой жилой застройки, как системно-комплексное градостроительное образование 88

2.4. Выводы по второй главе 98

3. МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ СИСТЕМНОГО МЕТОДА ОБОСНОВАНИЯ РЕКОНСТРУКЦИИ ТЕРРИТОРИЙ МАССОВОЙ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ 99

114

3.1. Определение показателей эффективности обновления и эксплуатации ТМЖЗ как ГСО в виде совокупных онструктивно-технологических и организационно-технических параметров -моральный ИЗНОС И физический ИЗНОС дд

3.2. Определение интегрального показателя эффективности обновления и эксплуатации ГСО и его составляющих -техническая комфортность, характеризующая состояние ГСО

3.3. Методика принятия организационно-технологических

решений по реконструкции и обновлению ГСО 120

3.3.1.Сущность частных методик обеспечивающих классификацию

ГСО 121

3.4. Выводы по третьей главе 128 ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ 130 БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 131 ПРИЛОЖЕНИЯ 144

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность работы. В большинстве городов Вьетнама и России сложившееся состояние территорий массовой жилой застройки (ТМЖЗ), включая многочисленные здания и сооружения, разветвленную инженерно-сетевую инфраструктуру, дорожно-транспортные коммуникации и др., требует реконструкции и приведения в соответствие с современными нормами.

Входящие в состав отдельных ТМЖЗ Вьетнама и России разнообразные строительные объекты: здания, сооружения, инженерные сети, дороги, транспортные развязки, парки, скверы и др. имеют различный физический и моральный износ, индивидуальные конструктивные и архитектурные особенности, разную значимость и «вес» в общем городском хозяйстве. Это существенно затрудняет выбор рациональной последовательности их переустройства, а также конкретный метод реконструкции и модернизации. Климатические особенности ряда городов наших стран, особенно Вьетнама - наводнения, ливни, ураганы, участившиеся в последнее время, предъявляют повышенные требования к надежности и устойчивости всех объектов городской инфраструктуры.

Следовательно, выбору определенного варианта обновления и эксплуатации ТМЖЗ должен предшествовать тщательный анализ конкретных особенностей того или иного города или его части, в том числе социальных и природно-географических условий. Результатом анализа ТМЖЗ со всеми вышеперечисленными входящими в неё объектами должна стать оценка и классификация их по установленным показателям эффективности обновления и эксплуатации.

Таким образом, для принятия эффективных управленческих и организационно-технологических решений по эксплуатации и переустройству ТМЖЗ, включающих множество разнообразных объектов, необходимо оценить и классифицировать эти территории по их состоянию, т.е. по со-

вокупности потребительских свойств, учитывающих различную степень износа и значимость указанных выше объектов.

Отличная от денежной, эффективная и удобная система оценки и классификации ТМЖЗ и её объектов, особенно необходима и востребована в условиях рыночной экономики, когда возможны и вероятны значительные колебания цен на недвижимость. Такая система должна отличаться объективностью и стабильностью по сравнению с цикличными перепадами стоимости при оценке недвижимости в денежно-ценовой конъюнктуре рынка. Анализ современной действительности показывает, что проблемы классификации, обновления и эксплуатации ТМЖЗ не решаются должным образом и от года к году только обостряются. К решению данных проблем федеральные, региональные и муниципальные органы власти должны быть готовы не только финансово и экономически, но и методологически.

В этой связи выбранная тема диссертационного исследования является актуальной и востребованной.

Цель исследований. Основная цель работы - разработка системного обоснования комплексной реконструкции территорий массовой жилой застройки путем оценки состояния и классификации этих территорий для выбора организационно-технологических и управленческих решений по их обновлению и эксплуатации.

Предметом исследования диссертационной работы является система оценки состояния территорий массовой жилой застройки для принятия решений по их обновлению и эксплуатации.

Объект исследования данной работы - территории массовой жилой застройки в виде микрорайонов, кварталов, отдельных участков жилой среды.

Для достижения поставленной цели были решены следующие задачи;

1. На основе анализа современного состояния ТМЖЗ России, Вьетнама, других стран предложена методика моделирования ТМЖЗ с использованием системного подхода.

2. Дано определение ТМЖЗ, как системно-комплексным градостроительным образованиям (ГСО) с формированием их состава и предметной структуры. Определены системные характеристики ГСО.

3. Определены показатели эффективности обновления и эксплуатации территорий массовой жилой застройки как совокупные конструктивно-технологические и организационно-технические параметры — физический износ (ФИ), моральный износ (МИ), техническая комфортность (ТК) - характеризующие состояние этих территорий.

4. Определена иерархия показателей МИ и ФИ ГСО и его составляющих в соответствии с предметной структурой ГСО.

5. Разработана методика определения ФИ и МИ ГСО и его составляющих, включающая как нормативный метод, так и экспертный метод при отсутствии соответствующих норм.

6. Разработан метод свертки показателей МИ и ФИ нижележащего уровня в показатель следующего вышележащего уровня в соответствии с предметной структурой ГСО с разработкой алгоритмов и компьютерных программ.

7. Предложена методика определения технической комфортности ГСО и его составляющих.

8. Разработана методика группирования ГСО в классы по совпадению баллов значений ТК.

9. Предложена методическая схема принятия организационно - технологических решений по обновлению и эксплуатации ГСО и его объектов.

Методы исследования. Системный анализ, системотехника, основанные

на интеграции научных знаний, логического анализа и интерпретации трудов отечественных и зарубежных специалистов в области системного ана-

лиза и воспроизводства жилищного фонда; методы экспертных оценок, математические методы принятия решений в условиях многокритериального выбора, методология междисциплинарных исследований. Научная новизна. Научная новизна работы заключается в следующем:

1. Территория массовой жилой застройки определена как система - (ГСО) - с формированием состава и предметной структуры, с установлением системных характеристик.

2. Разработана система показателей эффективности обновления и эксплуатации ГСО как совокупных конструктивно-технологических и организационно-технических параметров-ФИ и МИ - в виде иерархического «дерева» в соответствии с предметной структурой ГСО.

3. Разработана методика определения ФИ и МИ ГСО и его составляющих, включающая как нормативный метод, так и экспертный метод.

4. Разработан метод «свертки» показателей МИ и ФИ нижележащего уровня в показатель следующего вышележащего уровня в соответствии с предметной структурой ГСО.

5. Предложен интегральный показатель эффективности обновления и эксплуатации ГСО и её составляющих-техническая комфортность (ТК), характеризующая состояние ГСО

6. Разработана методика определения показателя ТК ГСО и его составляющих по значениям их ФИ и МИ.

7. Предложена методика группирования ГСО в классы в соответствии со значениями их ТК.

8. Предложена методическая схема принятия организационно -технологических решений по обновлению и эксплуатации ГСО и его объектов.

Практическая значимость состоит в разработке обоснования реконструкции ТМЖЗ с помощью системы оценки состояния и классификации ТМЖЗ для выбора организационно-технологических и управленческих

решений по их обновлению и эксплуатации, в разработке соответствующих алгоритмов и компьютерных программ.

Апробация работы. Основные результаты научных исследований докладывались и обсуждались на 7-й международной научно-практической конференции «НАЙНОВИТЕ ПОСТИЖЕНИЯ НА ЕВРОПЕЙСКАТА НАУКА 2011». г. София, 8-й международной научно практической конференции «ЫАЦКХЖА РЯгЕБТЯгЕМ ЕБЮРУ-2012», г. РР^ЕМУБ, Польша, региональных конференциях в г. Воронеж (2010-2012 гг.), федеральных конференциях во Вьетнаме (2010-2012 гг.). Основные положения и разработки диссертационного исследования применяются в учебном процессе при изучении дисциплины «Реконструкция и восстановление зданий и сооружений» в университете Тху Зау Мот провинции Биньонг, Вьетнам. Публикации. Основное содержание диссертации отражено в 7 опубликованных работах, из которых 3 статьи-в изданиях, включенных в перечень ВАК (журнал «Промышленное и гражданское строительство»), 2 статьи в сборниках международных конференций, 2 свидетельства о регистрации алгоритма и программного продукта. На защиту выносятся:

1. Моделирование ТМЖЗ в виде системы - ГСО с формированием его состава, предметной структуры, системных характеристик.

2. Система показателей эффективности обновления и эксплуатации ТМЖЗ: ФИ, МИ, ТК.

3. Методика определения показателей ФИ и МИ ГСО и его составляющих, включающая как нормативный метод, так и экспертный метод.

4. Метод «свертки» показателей ФИ и МИ нижележащего уровня в показатели следующего вышележащего уровня.

5. Методика определения интегрального показателя ТК ГСО и его составляющих по значениям их ФИ и МИ.

Методика группирования ГСО и её составляющих в классы в соответствии со значениями их ТК.

Методическая схема принятия организационно - технологических решений по обновлению и эксплуатации ГСО и его объектов.

1. АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ ВОПРОСА.

При проектировании функционирования, развития и переустройства городских территорий во главу угла справедливо ставится разработка программ строительства, реконструкции и ремонта жилых зданий, как основных элементов жилых кварталов, что учитывает первоочередную, важнейшую насущную потребность социума в надежном и достойном жилище и формирует сопутствующую инфраструктуру окружающей среды: инженерные коммуникации, дороги, парки и др.

Поэтому в дальнейшем анализе российского, вьетнамского и зарубежного опыта переустройства ТМЖЗ большее внимание будет уделено организационной и технической политике в области реконструкции и ремонта жилых зданий.

Территория массовой жилой застройки (ТМЖЗ) понимается как часть территории города, предназначенная для организации комфортной и безопасной среды проживания и жизнедеятельности населения, включающая жилые и общественные здания различных типов и городские сооружения, инженерно-сетевую и инженерно-транспортную инфраструктуру, другие объекты социального и культурно-бытового обслуживания населения.

1.1 Современное состояние территорий массовой жилой застройки Российской Федерации.

Жилищный фонд современной России состоит из жилых зданий общей

л

площадью около 3 млрд. м , при этом около 70% объектов жилой недвижимости построено в период массового индустриального жилищного строительства (1961.1987 г.г.) [5, 127].

В городах и населенных пунктах РФ проживает более 70 % общего числа населения страны. Среди различных групп городов процентное распределение жилищного фонда составляет: крупные города (более 500 тыс.

жителей) - 35; большие (свыше 100 тыс. жителей) - 27; средние (свыше 50 тыс. жителей) - 10; малые города - 28. [5].

Более 40% населения России живет в жилье, не отвечающем современным требованиям благоустройства и комфортности. Около 3,1 млн. семей (6,4% населения страны) приняты органами местного самоуправления на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

По данным социологических опросов, в настоящее время не удовлетворены своими жилищными условиями более 60% семей страны; для 32% семей она является наиболее острой и требует решения в ближайшие три года [58]. При этом фактически улучшить свои жилищные условия при существующем уровне доходов и цен на жилье могут не более 20% граждан Российской Федерации [88].

Современная Россия по состоянию на начало 2012 года характеризуется следующими основными показателями рынка жилья: около 62 млн. единиц жилья (отдельных квартир, индивидуальных жилых домов и дач, пригодных для постоянного , проживания); общее число российских домохозяйств — порядка 52,5 млн; ежегодно строится порядка 700 тыс. единиц жилья (квартир и индивидуальных домов; средние цены на жилье эконом-^шасса в многоквартирных жилых домах составляют порядка 47 тыс. рублей за кв.м.

Удовлетворение потребности населения в жилье является одной из острых социальных проблем современной России. В настоящее время около 20 млн. россиян проживают в коммунальных квартирах, общежитиях и бараках, более 3 млн. граждан стоят в очереди на улучшение жилищных условий (при этом ежегодно их.улучшают 139 тыс. чел.).

Анализ современного состояния ТМЖЗ свидетельствует, что качественные и количественные характеристики ТМЖЗ определяются степенью физического и морального износа входящих в него объектов, периодами их постройки, конструктивными схемами и планировочными пара-

метрами, капитальностью, уровнем инженерного благоустройства, территориальным расположением, особенностями различных форм собственности на эти объекты, социально-демографическими параметрами и др. [5, 45, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 74, 76, 88, 120, 127,].

Сегодня в России более 5 млн. человек проживают в ветхом и аварийном фонде с высокими показателями физического и морального износа, непригодном для эксплуатации. Официальная доля ветхого и аварийного жилого фонда составляет порядка 3,2% от общего объема жилого фонда -рисунок 1.1. Динамика изменения среднего общего процента износа всего жилого фонда страны представлена на рис. 1.2.

Ветхий и аварийный жилищный фонд

МЛН.КВ.М

120 100 80 60 40 20 0

18961- 1»97г 199«г 19^9г 2000г 2001 г 2СЮг2г 2«ЮЗг 2004Г 2005г 2006г 2007г 2«5вг

Ветхий и аварийный жилищный фонд —»— Выбытие по ветхости и аварийности

Рисунок 1.1- Динамика изменения ветхого и аварийного жилищного фонда России за 1996-2008 годы.

11орог 1вхм<*потческои *сзтаст роф*»

«¡е» -к*

«г>

«•*# СП

т & н ш

ЦТ» <Х* ^ ^ ^

Г*» йО ссуг

Рис. 1.2 - Динамика изменения среднего общего процента износа всего жилого фонда Российской Федерации.

В настоящее время степень износа жилищного фонда РФ (рис. 1.3) характеризуется следующими показателями [88]:

- минимальный износ (от 0 до 30%) имеет 61,9% жилищного фонда;

- износ от 31 до 65%, требующий ремонта либо модернизации, имеет 34,4% жилищного фонда;

- износ от 66 до 70%, при котором обязательным является проведение капитального ремонта, либо модернизации жилищного фонда, либо его сноса, составляет 2,7% жилищного фонда;

- критическую степень износа (свыше 70%) имеет 0,94% жилищного фонда (в 2005 г.-0,9%).

от О до 30% от 31% до 65% отбб%до70% свыше 70% Степень износа жилого фонда

Рис. 1.3. Степень износа жилищного фонда Российской Федерации. Жилищный фонд Воронежской области в настоящее время характеризуется данными, приведенными в табл. 1.1 - 1.3

Таблица 1.1

Физический износ жилищного фонда Воронежской области

Физический износ Общая площадь, тыс. м2 % от общей площади

До 30% 9 283,5 75,0

От 30% до 60% 2 887,0 23,3

Свыше 60% 207,5 1,7

Итого: 12 378 100

Таблица 1.2

Ветхий и аварийный жилищный фонд Воронежской области

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

Ветхий и аварийный жилищный фонд (на конец года), тыс. м2, в том числе: 293,6 427,2 419,9 438,5 452,5 513,6 450,0 396,3

-в городских поселениях 182,3 312,5 240,6 265,4 280,9 306,3 266,3 213,3

-в сельской местности 111,3 114,7 179,3 173,1 171,6 207,3 183,7 183,0

Ветхий и аварийный жилищный фонд (на конец года), количество зданий, в том числе: 3900 4646 6593 6664 6658 6603 6212 6062

-в городских поселениях 1769 2519 3223 3354 3390 3380 2530 2276

-в сельской мест�