автореферат диссертации по информатике, вычислительной технике и управлению, 05.13.10, диссертация на тему:Рентные регуляторы в системе управления регионом

ггз од

3 и &.4Р ^33 На правах рукописи

СМИРНОВ Александр Александрович

РЕНТНЫЕ РЕГУЛЯТОРЫ В СИСТЕМЕ УПРАВЛЕНИЯ РЕГИОНОМ

Специальность 05.13.10 "Управление в социальных и экономических системах "

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

САНКТ-ПЕТЕРБУРГ 1998 г.

Работа выполнена на кафедре исследования операций в экономике Санкт-Петербургской государственной инженерно-экономической академии. НАУЧНЫЙ РУКОВОДИТЕЛЬ

доктор экономических наук, профессор Ю.А.Львов ОФИЦИАЛЬНЫЕ ОППОНЕНТЫ

Заслуженный деятель науки РФ, доктор экономических наук, профессор В.С.Кабаков

Кандидат экономических наук, доцент Ю.В.Федотов

ВЕДУЩАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ

АО "Ленжилниипроект", Санкт-Петербург

Защита состоится I ¿ь мат 1998 г. в ^ чгц

//--

часов на заседанш

диссертационного Совета К 063.63.01 по присуждению ученой степеш кандидата экономических наук при Санкт-Петербургской государственно? инженерно-экономической академии по адресу:

191002, Санкт-Петербург, ул. Марата, д. 27, ауд. 324.

> ознакомиться в библиота

ОдШйЛАш Г.

С диссертацией можно ознакомить^ в библиотеке академии. Автореферат разослан '

Ученый секретарь диссертационного Совета

кандидат экономических наук,

доцент

В.М.Корабельников

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Формирование в России хозяйственной истемы основанной на многообразии форм собственности и преобладании ыночных механизмов саморегулирования экономических процессов требует овых подходов к проблеме сознательного воздействия государства на кономику.

Опыт развития российской экономики в первой половине 90-х гг. оказывает, что простое "устранение" государства из экономических процессов е является оправданным с точки зрения повышения эффективности »ункционирования народного хозяйства. Насущной задачей в общем контексте оциалыю-экономического реформирования является формирование системы осударственного регулирования экономических и социальных процессов, очнее, трансформирование системы государственного управления экономикой систему регулирования государством экономических процессов.

Отдельные проблемы реформирования системы сознательного оздействия государства на экономику в условиях господства рыночных 1еханизмов хозяйствования уже рассмотрены в работах ряда российских кономистов, таких как Л.И.Абалкин, П.Г.Бунич, Е.Т.Гайдар, Ю.А.Львов, '.Н.Максимов, Б.И.Мильнер и другие. Вместе с тем в работах как указанных, ак и большинства других экономистов основной акцент делается либо на бщеметодологических проблемах государственного регулирования экономики, ибо на отдельных аспектах указанной проблемы на уровне национальной кономики.

В условиях развития федерального государства, реального разграничения олномочий между федеральными органами государственной власти и рганами государственной власти регионального уровня эти аспекты должны ыть дополнены раскрытием роли региональных органов власти в егулировании социально-экономических процессов.

Отдельные аспекты регионального развития в условиях федеративного гтройства страны нашли отражение в работах таких экономистов как ».Ф.Рыбаков, В.З.Петросяиц и др. Однако, исследования, посвященные опросам роли органов государственной власти регионов в регулировании зциально-экономических процессов на их территории, практически гсутствуют в современной экономической литературе, что делает тему сследования чрезвычайно актуальной в современных условиях.

Цели к задачи диссертационного исследования. Целью диссертационног исследования является выявление места управления недвижимостью в обще системе управления регионом, раскрытие основных элементов, входящих систему управления недвижимостью и взаимосвязей между ними, определени места и роли рентных механизмов регулирования деловой и социально активности в системе управления регионом, раскрытие методологических методических принципов выявления и использования рентных платежей процессе управления недвижимым имуществом региона.

Поставленные цели определили основные задачи, решаемые в ход исследования:

- определение основных особенностей регулирования социально экономических процессов на региональном уровне в условиях федерализаци; политический структуры государства и преобладания частной собственности и факторы производства;

- раскрытие системы целей регионального развития и роли систем! управления регионом в их достижении;

- выявление сущности и структуры системы управления регионом, е основных подсистем и взаимосвязей между ними;

- раскрытие основных элементов системы управления недвижимость! региона и ее места в системе управления регионом;

- выявление места рентных платежей в системе управлени недвижимостью региона;

- разработка методологических и методичекских принципов построени системы выявления и изъятия рентного дохода;

- определение механизмов использования рентных регуляторов в систем управления недвижимостью региона.

Объект и предмет исследования. Объектом исследования является систем управления недвижимостью региона. Предметом исследования являютс экономико-теоретические и организационно-экономические проблемь: возникающие в ходе формирования и развития системы управлени недвижимостью региона.

Методология и методика исследования. Методологической о снов о диссертационного исследования является системный подход к изучении проблем управления недвижимостью региона в условиях господства рыночны отношений в экономике.

Теоретической и методической базой диссертационного исследовани являются экономико-теоретические исследования ведущих российских ] зарубежных экономистов, посвященных проблемам функционировани

точных механизмов саморегулирования экономики, вопросам раскрытия шроды и определения величины рентной составляющей в составе здаваемого в процессе производства продукта. В процессе исследования автор (ирался на законодательные и нормативные акты органов государственной [асти Российской Федерации и регионов, на статистические данные, ражающие состояние и процессы, происходящие в экономике страны в целом ее отдельных регионов.

Основные научные результаты диссертационного исследования. В ходе ю веденного исследования в работе получены следующие основные ¡зультаты:

- выявлено место системы управления недвижимостью региона как [стемного образования, интегрированного в системы более высокого уровня -систему управления недвижимостью страны в целом и в систему управления :гионом;

- определена основная цель создания и функционирования системы фавления недвижимостью региона - обеспечение наиболее эффективного пользования ресурсов региона в интересах достижения высшей цели щиально-экономического развития региона - устойчивого повышения !чества жизни населения;

- раскрыты содержание и структура системы управления недвижимостью :гиона как сложного системного образования, включающего в себя следующие эдсистемы: подсистему организационного, правового и экономического зеспечения, подсистему массового регулирования, подсистему здивидуального регулирования, каждая из которых включает в себя ряд шментов и выполняет особые функции в рамках общих задач, стоящих перед кггемой управления недвижимостью региона в целом;

- разработан методический подход, позволяющий положить в основу тетемы управления недвижимостью выявление рентной составляющей, ходящей в состав производимого регионального продукта;

- предложены возможные варианты построения системы управления ^движимостью региона, позволяющие максимизировать совокупный сономический эффект хозяйственной деятельности на территории региона за 1ет рационального распределения экономической активности на его :рритории.

Практическая значимость работы. Исследование, проведенное в 1ссертации позволяет:

- уточнить существующий механизм управления недвижимостью регион сформировать развернутую структуру системы управления недвижимостью рамках общей системы управления регионом;

- использовать принцип максимизации совокупного экономическо] эффекта хозяйственной деятельности в процессе управлеш функционированием и развитием региона;

- положить в основу зонирования территории региона, налоговой арендной политики максимизацию рентной составляющей;

- обеспечить дифференцированный подход к субъектам хозяйственнс деятельности в налоговой и арендной политике, позволяющей совмести: максимизацию рентных платежей в составе доходов бюджетов региона рациональным размещением деловой активности по территории региона.

Апробация и реализация результатов исследования. Результат диссертационного исследования нашли свое отражение в разработанных пр непосредственном участии автора региональных концепциях систем управлеш недвижимостью: "Концепция системы управления недвижимостью Санк Петербурга", "Концепция системы управления недвижимостью Республш Татарстан" и "Концепция системы управления недвижимостью Ленинградскс области" и др. Рекомендации автора использованы при разработке ря; законодательных и нормативных актов Санкт-Петербурга и Ленинградскс области, относящихся к сфере регионального управления и имущественнь отношений.

СТРУКТУРА И ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Диссертационное исследование состоит из введения, трех гла заключения и списка использованной литературы.

В первой главе "Управление недвижимостью в системе управлеш регионом" раскрываются особенности места и функций управления регионами общей системе государственного управления в современных условиях, мест управления недвижимостью как подсистемы управления регионом.

В диссертации отмечается, что с трансформацией системы социальн! экономических отношений в России с переходом от господства государственно собственности и централизованного управления экономикой к многообрази: форм собственности при ведущей роли частной собственности на фактор производства и соответствующего преобладания рыночных механизме саморегулирования в экономике, существенно возрастает роль органе

осударственной власти регионального уровня в сознательном воздействии как [а экономические, так и на социальные процессы.

Региональная трансформация российского общества имеет целый ряд спектов, в числе которых в работе называются такие как политический, :ационально-территориальный, экономический, административный, еополитический, экологический и другие. Совокупность этих трансформаций ребует кардинального изменения существовавших в советский период оссийской истории подходов к соотношению роли центральных и егиональных органов в регулировании социально-экономических процессов. 1ри этом речь идет о решении двух взаимосвязанных проблем: во-первых, об зменении системы взаимоотношений и разграничения полномочий между »едеральными и региональными органами государственной власти в сфере егулирования социально-экономических отношений, в том числе, отношений существенных, а, во-вторых, о формировании на региональном уровне 'азвернутых систем управления функционированием и развитием кономической и социальной сфер региона. В общем виде такие системы ;олжны включать следующие основные элементы:

- развитую систему законодательного регулирования;

- весомый сектор объектов, находящихся в собственности органов осударственной власти регионов и в собственности муниципальных |бразований;

- систему перераспределения части создаваемого на территории региона алового продукта через региональные и муниципальные бюджеты;

- систему сбора, анализа и использования информации в целях управления 'егионом.

Наличие этих управленческих ресурсов позволяет регионам стать .ействительными субъектами социально-экономической политики. Задача остоит в том, чтобы создать с их использованием эффективную целостную истему сознательного воздействия на экономические и социальные процессы [а региональном уровне. Чрезвычайно важен, при этом, принцип построения той системы управления.

Опыт зарубежных стран, прежде всего, европейских, свидетельствует, что шханизм регионального управления следует строить таким образом, что начала должны быть определены общие цели регионального развития, а затем, [а этой основе выстроены программы, позволяющие конкретизировать общий амысел в отдельных направлениях. Иначе говоря, задача управления регионом остоит в управлении не отдельными отраслями экономики или социальной феры, а в управлении территорией как целостной системой.

Для решения этой задачи на практике необходимо соблюдение рядг принципов, среди которых важнейшее значение имеют следующие:

- максимально эффективное использование возможностей региональногс законотворчества, предоставляемых федеральным законодательством, с учетом необходимости гармоничного взаимодействия с федеральными органами государственной власти;

- активное взаимодействие с иными регионами, использование потенциала межрегиональной кооперации;

- максимальное использование возможностей геополитического положения и имеющегося социально-экономического потенциала для комплексного развития территории региона;

- сочетание формализованных и неформализованных процедур и мер для регулирования социально-экономических процессов;

- учет различий в социально-экономических интересах региона в целом, самостоятельных хозяйствующих субъектов и отдельных слоев населения;

- системный подход к управлению, максимально широкое использование всех элементов, обеспечивающих регулирующее воздействие на социально-экономические процессы.

Особое значение для создания эффективно действующей системы управления социально-экономическими процессами на региональном уровне имеет понимание возможностей и пределов государственного вмешательства в деятельность самостоятельных хозяйствующих субъектов, возникающих в ходе современных социально-экономических преобразований, разграничение сфер воздействия государственного регулирования и рынка на межрегиональном, региональном и местном уровнях, и поиску оптимального механизма их взаимодействия при четком разделении компетенции, функций и задач в рыночном механизме хозяйствования.

Построение развернутой системы управления регионом предполагает ясное определение целей, стоящих перед регионом в целом, а, следовательно, и перед системой управления регионом. В качестве интегральной цели регионального развития, на взгляд автора, выступает повышение качества жизни населения региона, как характеристика, включающая в себя следующие составляющие:

-качество жизнедеятельности, т.е. совокупность характеристик, отражающих возможности реализации трудовых способностей человека;

- качество условий проживания, т.е. совокупность характеристик жилищных условий населения;

- качество среды обитания, т.е. совокупность характеристик, отражающих ологическое и социальное окружение, в которых осуществляется жизнь селения на территории региона.

Таким образом, суть системы управления регионом состоит в том, что она 1едставляет собой систему регулирующих воздействий на субъекты 'зяйственной и социальной деятельности в целях вовлечения в социально-ономический оборот и наиболее рационального использования природных, юизводственных, финансовых и трудовых ресурсов в интересах устойчивого гступательного развития региона, обеспечивающего достижение высшей цели гиональной политики - повышения качества жизни населения.

Как системное образование, управление регионом включает в себя ряд (дсистем, которые могут быть сгруппированы в следующие основные блоки:

организационно-правовой - (подсистемы нормативного обеспечения >зяйственной деятельности на территории региона в целом, ггимонопольного, налогового регулирования и пр.);

отраслевой - (подсистемы управления развитием отдельных отраслей ономики и социальной сферы на территории региона);

объектный - (ресурсный) (подсистемы управления отельными видами сурсов региона - землей, недрами, объектами инфраструктуры, трудовыми сурсами).

Исходя из сказанного, в целом система управления регионом может быть >едставлена, с организационной точки зрения, следующим образом:

Система регнононального управления

Отраслевая Организационно- Объектная

подсистема правовая (ресурсная)

подсистема подсистема

в т.ч. в т.ч.

отдельные отрасли недвижимость,

экономики и природные

социальной сферы ресурсы

Каждая из этих подсистем играет свою роль в регулировании /акционирования и развития региона.

Организационно-правовая подсистема обеспечивает реализацию уровне региона макроэкономичеких регуляторов вне зависимости геополитической, природной специфики региона, его отраслевой структур присущей ему комбинации ресурсов, обеспечивает целостность социальн экономичного климата на территории региона.

Отраслевая подсистема предназначена для регулирования процесс* функционирования и развития отдельных отраслей экономики и социальш сферы на территории региона.

Объектная (ресурсная) подсистема призвана обеспечивать наибол эффективное использование ресурсов региона, исходя из стратегических цел* социально-экономического развития региона.

Как видно из приведенной классификации, система управлеш недвижимостью представляет собой одну из подсистем региональна управления, призванную обеспечивать эффективное использован] недвижимости как экономического ресурса в интересах развития региона к; социально-экономической целостности.

Вторая глава "Роль и место рентных платежей в системе управлеш недвижимостью региона" посвящена раскрытию основных принципе построения системы управления недвижимостью, ее внутренних подсиста места рентных платежей в системе управления недвижимостью.

Являясь подсистемой в системе государственного управления в цело1 система управления недвижимостью может выполнять свои функции и реша: стоящие перед нею задачи при соблюдении ряда основополагающих принципе ее функционирования. В числе таких принципов, обеспечивающих выполнен! системой управления недвижимостью возлагаемых на нее задач, прежде всеп следует, по мнению автора, выделить следующие:

• платность ресуров как необходимое условие доступа к ним для вс( категорий пользователей недвижимости и инструмент регулирован! характера использования недвижимого имущества;

• обеспечение приоритета интересов общества и его региональных социальш экономических образований при принятии решений относительно режим использования отдельных территорий, земельных участков и иных объекте недвижимости;

• использование механизмов установления режимов землепользования ка инструмента, позволяющего обеспечить наиболее рационально использование недвижимости с точки зрения интересов общества;

• комбинирование различных форм собственности и иных прав на землю в целях регулирования землепользования и разрешения противоречий между частными и общественными интересами;

• сочетание административных и экономических методов регулирования при воздействии на различные субъекты экономической и социальной деятельности;

• распределение функций между различными уровнями государственного управления и органами муниципального самоуправления, обеспечивающее паритет интересов общества, региона, муниципальных образований при использовании недвижимого имущества.

Сочетание указанных элементов в системе управления недвижимостью позволяет создать необходимое правовое поле для любой социально-экономической деятельности в сфере недвижимости, придает организационную оформленность отношениям, возникающим по поводу недвижимого имущества, включая создание необходимых административных структур, выполняющих отдельные функции в системе, обеспечивает органы государственной власти и муниципальных образований необходимым инструментарием для воздействия на субъекты, использующие недвижимость и обладающие правами на нее.

Другим основанием для структурирования системы управления недвижимостью может быть выделение в ее составе различных уровней, соответствующих уронвям системы государственного устройства в целом. При этом можно выделить следующие уровни системы управления недвижимостью: общенациональный, региональный, местного самоуправления, играющие различную роль в управлении недвижимым имуществом.

Распределение функций между различными уровнями общенациональной системы управления недвижимым имущетвом может быть представлено следующим образом:

- органы федерального уровня государственной власти - формирование законодательной базы, определение содержания правоотношений по поводу недвижимости, установление гарантий собственникам и иным субъектам прав на недвижимость, установление единства правил развития отношений по поводу недвижимости;

- органы регионального уровня государственной власти - адаптация общенационального законодательства к условиям региона, создание организационных условий для реализации национальных норм, выбор и применение административных и экономических методов воздействия на пользователей недвижимости и субъектов прав на недвижимое имущество;

- органы муниципального самоуправления - обеспечение гармонического сочетания частных интересов пользователей недвижимости с интересами населния, проживающего на территории муниципальных образований.

Региональная система управления недвижимостью выступает в качестве подсистемы и в региональной системе управления социально-экономическим развитием и в общенациональной системе управления недвижимостью. Это означает, что при ее формировании региональные органы государственной власти обязаны действовать в рамках общенационального законодательства и в то же время действовать таким образом, чтобы обеспечить максимально эффективное использование недвижимости как важнейшего для региона экономического ресурса в его интересах как территориального социально-экономичского образования.

По каким же направлениям должна развиваться система управления недвижимостью для того, чтобы решать поставленные перед нею задачи?

По мнению автора, могут быть выделены несколько основных подсистем, которые должны быть созданы в процессе формирования региональных систем управления недвижимостью. К числу таких подсистем, отличающихся друг от друга по их роли в процессе выработки и реализации управленческих решений и выполняемым функциям, могут быть отнесены:

- подсистема правового, организационного и экономического обеспечения (учет недвижимости, регистрация прав на недвижимость, оценка недвижимости и территорий), создающая необходимую методическую базу и инфраструктуру для разработки и реализации управленческих решений;

- подсистема массового регулирования (налогообложение недвижимости, зонирование территорий, регулирование деятельности профессиональных участников сферы недвижимости), обеспечивающая воздействие органов управления на множество субъектов прав на недвижимость, пользователей недвижимости и через них на функционирование и развитие сферы недвижимости региона;

- подсистема индивидуального регулирования (принятие решений о продаже, сдаче в аренду государственного и муниципального недвижимого имущества, передаче недвижимости в доверительное управление, о предоставлении льгот при развитии отдельных территорий, отдельных типов и объегов недвижимости, о предоставлении объектов недвижимости государственным и муниципальным предприятиям и учреждениям на различных видах

права (на праве хозяйственного ведения, оперативного управления), предназначенная для воздействия на отдельные объекты недвижимости или на отдельные субъекты социально-экономической деятельности. Как единство этих подсистем, система управления недвижимостью региона может быть представлена следующим образом:

Система управления недвижимостью региона

Подсистема правового, организацион-юго и экономического обеспечения -учет недвижимости; -регистрация прав на недвижимость; -оценка объектов недвижимости и тер- • риторий

Подсистема массового регулирования -налогообложение недвижимости; -зонирование территорий; -регулирование деятельности профессиональных участников сферы недвижимости

Подсистема индивидуального регули-ювания (и управления) -продажа/сдача в аренду/передача в доверительное управление; -предоставление льгот субъектам хозяйственной деятельности

Особое значение для построения рациональной системы управления

«движимостью имеет экономическое обоснование проводимых мерориятий и

тршшмаемых решений, которое должно обеспечивать:

> сбалансированность интересов государства и частного сектора в процессе управления недвижимостью;

> рациональное распределение рентного дохода между государством и собственниками и иными обладателями прав на недвижимое имущество;

> экономическую заинтерсованность при инвестировании в недвижимость;

• обеспечение доходов федерального, регионального и местных бюджетов;

> обеспечение поступательности воспроизводственного процесса;

> обеспечение сбалансированности социально-экономического развития по территории региона;

> обоснованность устанавливаемых ставок, тарифов, цен при осуществлении мероприятий массового и индивидуального регулирования сферы недвижимости.

Основу экономического обоснования проводимых в процессе управления недвижимостью мероприятий составляет, по мнению автора, раскрытие потенциала рентных платежей как основного инструмента экономического воздействия органов государственной власти на субъекты прав на недвижимость.

Анализ, проведенный в работе, показывает, что в настоящее время органы государственной власти как федерального, так и регионального уровня предпринимают активные попытки использования на практике механизмов, позволяющих извлекать рентные доходы - арендной платы, земельного налога, налога на имущество. Однако, направленность этого использования сводится в основном к тому, чтобы за счет платежей, имеющих рентную природу, обеспечить пополнение бюджетов как федерального, так и регионального уровня. Между тем, сама природа рентных платежей такова, что их рациональное использование может не только доставить необходимые поступления в бюджет, но и обеспечить возрастание ценности территории региона как для экономической, так и для социальной деятельности. Но для того, чтобы система управления недвижимостью обеспечивала такое использование рентных платежей, необходимо создание научно обоснованной системы выявления рентной составляющей и изъятия рентных доходов в той части, в какой это необходимо для повышения совокупного экономического эффекта от хозяйственной деятельности в регионе. Только при этих условиях рентные платежи смогут выполнять тот комплекс задач, который возлагается на них в системе управления недвижимостью, а именно:

- обеспечение рационального распределения имеющихся земельных ресурсов между различными видами их использования;

- создание равных условий деятельности для субъектов, хозяйствующих на земельных участках, обладающих разным качеством;

- обеспечение изъятия и направление в региональный бюджет рентного дохода, создаваемого на земельных участках с повышенным качеством;

- создание финансовой базы для проведения мероприятий, обеспечивающих повышение качества как территории в целом, так и отдельных ее составных частей.

Как показано в работе, современная система изъятия и использования рентных платежей, реализуемая через земельный налог, нормативную цену земли, арендную плату за земельные участки далека от совершенства и не способна сколько-нибудь эффективно выполнять эти функции.

Исходя из этого, задача состоит в разработке методологии и методики определения вклада земли в совокупный результат хозяйственной деятельности

и создании такого механизма взимания рентных платежей, который позволяет изымать вклад земли таким образом, чтобы это изъятие не тормозило, а стимулировало эффективное использование не только земли, но и других факторов производства - труда и капитала.

Методологическая основа для решения этой задачи может быть создана, по мнению автора, только через решение следующих двух основных проблем:

-выявление факторов, определяющих ценность земли как в целом для экономической деятельности, так и для отдельных видов деловой активности;

- определение вклада капитала и труда в создаваемый продукт и на этой основе - вычленение "доли" земли в этом продукте.

Указанные проблемы являются предметом рассмотрения в третьей главе диссертации: "Проблемы использования рентных регуляторов в процессе управления недвижимостью региона". В главе исследуются вопросы методологии и методики создания системы выявления и изъятия рентного дохода и возможные механизмы и проблемы использования рентных регуляторов в процессе управления недвижимостью на региональном уровне.

Необходимым условием для создания механизма использования рентных регуляторов в процессе управления недвижимостью региона является выявление рентной составляющей в совокупном результате экономической деятельности на территории региона, т.е. в составе валового регионального продукта (ВРП). Методологически исходным пунктом выявления вклада земли в составе ВРП является использование подхода, применяемого при анализе производственной функции.

Производственная функция есть, как известно, функция, показывающая зависимость результата производства от объемов и качества вовлекаемых в производство факторов.

Для региона результатом, максимизируемым в процессе производственной деятельности хозяйствующих субъектов, ведущих свою деятельность на территории региона, является ВРП, а производственная функция имеет вид:

ВРП = Р (К, Ь , М), где

К - капитал, М-земля, Ь -труд.

Как известно, часть стоимости созданного ВРП представляет собой перенесенную стоимость потребленных средств производства. Соответственно этому, другая часть - вновь созданная стоимость может быть представлена как

совокупность долей, являющихся вкладом труда, капитала и земли. Следовательно, доля земли может быть определена лишь после вычета долей труда и капитала.

Более детальный анализ, проведенный в диссертации, показывает, что рентная составляющая представляет собой разность между вновь созданной стоимостью, расходами на оплату труда, а также доходом на капитал.

Она (рентная составляющая) представляет собой ту предельную величину, которую капитал способен выплачивать за право приложения капитала к земле, и его деятельность остается прибыльной с учетом тех рисков, которые присущи данной отрасли экономики в регионе при нормальном для данной отрасли уровне менеджмента и оптимальном соотношении между трудом и капиталом.

Точность определения рентной составляющей зависит от учета целого ряда факторов, но особое значение имеет определение той ставки процента, по которой исчисляется доход на капитал.

Практически, на массовом уровне, по мнению автора, для расчета этой ставки за основу может быть взят такой показатель как уровень отраслевой рентабельности. Отраслевая рентабельность является показателем, который интегрирует в себе целый комплекс отличительных характеристик отрасли, обеспечивая капиталу необходимые условия для расширенного воспроизводства. Поэтому каждая отрасль имеет свой, необходимый и достаточный уровень рентабельности, который бизнес признает приемлемым. Определив этот уровень рентабельности, можно достаточно точно определить необходимую долю капитала во вновь созданной стоимости.

Анализ экономической ситуации в той или иной отрасли на территории региона, исчисление нормальной для данной отрасли рентабельности (с учетом оптимальности соотношения между трудом и капиталом), определение среднеотраслевой заработной платы предоставляют возможность выявить те предприятия, доход которых превышает среднюю рентабельность в отрасли по региону. Этот дополнительный доход может иметь двоякую природу: во-первых, он может быть вызван более высоким, нежели нормальный для отрасли, уровнем технологии производства (это найдет свое выражение в более высоком соотношении капитал/труд и, следовательно, в более высокой доле капитала во вновь созданной стоимости). В ином случае источник дополнительного дохода будет заключен в использовании более продуктивного "постоянного элемента" данного предприятия. В качестве такого "постоянного элемента", в частности, (наряду с такими, например, факторами, как монопольное положение предприятия) могут выступать качества земли, задействованной в хозяйственной деятельности предприятия. Соответственно

этому, органы власти региона должны проводить различную политику по отношению к предприятиям, имеющим повышенную рентабельность по различным причинам.

На основе данных о доходности различных предприятий (прежде всего базовых отраслей, создающих основную долю ВРП) и зависимости этой доходности от территориального размещения предприятий в границах региона, можно выявить зоны наибольшей доходности для каждой из этих отраслей.

Выделение таких зон позволяет перейти к следующему этапу анализа -определению факторов, определяющих повышенную рентабельность. В качестве таких факторов могут выступать:

- доступность природных ресурсов;

- удобство транспортировки сырья, материалов или готовой продукции предприятия;

- близость потребителей продукции;

- насыщенность трудовыми ресурсами;

- близость к источникам энергии,

- близость к предприятиям смежных отраслей и пр.

На основании качественного и количественного анализа влияния указанных факторов на рентабельность деятельности предприятий и с учетом доли соответствующих отраслей в общем объеме ВРП региона создаются основания для выводов о возможности и целесообразности сохранения или изменния настоящего варианта функционального использования территории.

Таким образом, на основе выявления рентной оставляющей, ее доли во вновь созданной стоимости на предприятиях региона, в тем числе, и в первую очередь, на предприятиях базовых отраслей, обеспечивающих создание большей части валового регионального продукта, создаются возможности для:

1. Выявления рентного потенциала отдельных территорий в зависимости от вариантов их функционального использования и соответствующего распределения деловой и социальной активности по территории региона. Тем самым создаются необходимые условия для проведения зонирования территории региона с учетом возможностей максимизации валового регионального продукта и рационального использования территориальных ресурсов.

2. Увеличения доходов местных и регионального бюджета за счет изъятия рентного дохода, возникающего на предприятиях различных отраслей экономики, с одновременным созданием равных условий деятельности для всех хозяйствующих субъектов, независимо от участка территории, на котором они ведут свою деятельность. На основе применения

рентных регуляторов, таким образом, закладываются объективные основы для создания системы налогообложения земли.

3. Выявления "точек притяжения" различных отраслей по территории региона - отдельных территорий или крупных объектов, развитие которых поднимает общий рентный потенциал окружающих территорий. Таким образом, создается объективная основа для выделения зон "особой поддержки" на территории региона и создания условий для их приоритетного развития - установление индивидуального правового режима, применение бюджетного финансирования, установление налоговых льгот для частных инвесторов и пр.

В целях практического применения изложенного ранее подхода может быть предложен следуюий алгоритм использования рентных регуляторов в процессе управления недвижимостью региона:

1. Выделение в экономике региона "базовых" отраслей, создающих большую долю ВРП в настоящее время, а также способных стать базовыми отраслями в перспективе.

2. Определение уровня рентабельности предприятий отдельных отраслей, выявленных в соответствии с п.1 и выявление средневзвешенной рентабельности по отраслям.

3. Определение необходимого и достаточного уровня доходности капитала, инвестированного в материально-вещественные факторы, в зависимости от характера отрасли, и на этой основе - доли этого дохода во вновь созданной стоимости.

4. Выделение доли вновь созданной стоимости, источником которой является вклад земли в процесс создания продукта.

5. Выявление на территории региона зон, обеспечивающих максимизацию вновь созданной стоимости по различным отраслям экономики, в том числе, по "базовым" отраслям.

6. Определение факторов, обеспечивающих максимизацию вновь созданной стоимости (в первую очередь, по "базовым" отраслям).

7. Определение целесообразности и возможностей сохранения местоположения предприятий или перенесения предприятий отрасли на иные территории региона в зависимости от общих подходов к социально-экономическому зонированию территории региона с учетом социально-экологической составляющей.

8. Определение целесообразности изъятия рентного дохода или его части, создаваемого на предприятиях, где повышенная рентабельность определяется качествами земли.

9. Применение того или иного варианта изъятия рентного дохода (через земельный налог, арендную плату, цену земли).

Таким образом, на основе выявления рентной составляющей во вновь созданной стоимости в отраслях экономики региона органы управления недвижимостью получают необходимую научную основу для осуществления практической деятельности по регулированию отношений в сфере недвижимости.

Результаты исследования нашли отражение в следующих публикациях автора:

1. Перспективы городского земельного рынка./ Журнал для акционеров № 10,- Спб.: 1995 год. - 1,0 п.л.

2. Проект закона о регистрации прав на недвижимость./ Деловой Юридический журнал № 4,- Спб.: 1995 год. - 0,8 п.л.

3. Реструктуризация фирмы: содержание и аспекты.// Моделирование рыночных структур и процессов. - Спб.: СПбГИЭА, 1997 год. - 0,5 п.л. (в соавторстве с В.Г.Посновым и Н.Ю.Вилло).

4. Система управления недвижимостью региона - принципы организации и пути формирования.// Моделирование рыночных структур и процессов - Спб.: СПбГИЭА, 1997 год. - 0,7 п.л.

Подписано в печать ЛЬ. о*. ¿V.

Формат 60x90 I/16. Печ.л. Тираж ^о ЭКз. Заказ

ИПК СПбГИЭА. 191002, Санкт-Петербург. ул.Марата.31

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. Управление недвижимостью в системе управления регионом.

1.1. Основные особенности и принципы регулирования регионального развития.

1.2. Управление недвижимостью как подсистема управления регионом.

ГЛАВА 2. Роль и место рентных платежей в системе управления недвижимостью региона.

2.1. Система управления недвижимостью региона -принципы организации и пути формирования.

2.2. Место рентных платежей в системе управления недвижимостью региона.

ГЛАВА 3. Проблемы использования рентных регуляторов в процессе управления недвижимостью региона.

3.1. Методологические и методические основы создания системы выявления и изъятия рентного дохода.

3.2. Механизмы использования рентных регуляторов в процессе управления недвижимостью региона.

Рентные платежи - понятие, широко используемое сегодня в практических разработках по проблемам совершенствования системы налогообложения, регионального и местного управления, рассматривюется как один из важнейших инструментов регулирования регионального развития, находящийся в распоряжении федеральных органов власти и органов власти субъектов федерации. В значительной мере эти разработки сводятся к тому, что рентные платежи должны более активно, нежели сегодня, использоваться и как источник доходов бюджетов, и как инструмент регулирования экономических процессов. Очевидно, что решение этой проблемы может быть достигнуто лишь при ясном представлении о природе рентных платежей, их месте в системе управления экономическим развитием, методах определения размеров рентного дохода, принципах и механизмах его изъятия и перераспределения.

Именно эти вопросы являются основными в настоящей работе. В ней сделана попытка раскрыть место рентных платежей в общей системе регионального управления, их взаимосвязь с иными элементами системы управления недвижимостью региона, методологические и методические основы определения рентного потенциала территории.

Важность этой проблемы прямо определяется ролью управления территорией в создании благоприятных условий для развития бизнеса и жизни населения, а также новыми возможностями, возникающими у региональных органов государственной власти в современных условиях в связи с формированием федеративных принципов государственного строительства в России.

Реально управление развитием территорий осуществляется, прежде всего, через регионы как административные образования. Именно региональные органы государственной власти способны реально воздействовать на развитие территории (хотя определенные способы влияния находятся в руках федеральных органов власти: субвенции, субсидии, особые налоговые и таможенные режимы), имеют возможность обеспечить эффективное использование территориального потенциала для развития деловой и социальной активности.

Среди инструментов регионального управления большое значение имеет нормативная база (1. нормативное регулирование развития отдельных отраслей на данной территории, создание определенных преимуществ или ограничений; 2.административные механизмы согласования, процедуры получения определенных разрешений и пр.). Но главными инструментами регулирования функционирования и развития территории в условиях преобладания частной собственности на факторы производства, в том числе на землю, являются экономические регуляторы, прежде всего налоговая система, необходимой составной частью которой являются платежи, имеющие рентную природу.

Через рентные платежи органы власти способны извлечь и использовать в общих интересах региона ту часть создаваемого на территории продукта, которая формируется благодаря вкладу земли, точнее, благодаря более высокой производительности прилагаемых к земле факторов производства вследствие использования в хозяйственной деятельности лучших по качеству участков территории.

Проблема, однако, состоит в том, что для выполнения рентными платежами своей функции необходимо выявление вклада различных факторов производства в создание продукта, возникающего в результате их взаимодействия, и его стоимости.

Как известно, в числе таких факторов принято выделять, прежде всего, следующие: труд, капитал, земля. Если вклад какого-либо фактора не оценен, то фактически мы приписываем его иному фактору и потому нерационально выстраиваем систему налогообложения.

Поэтому для того, чтобы рациональным образом построить систему налогообложения, в частности, систему налогообложения земли, необходимо выявить вклад каждого из факторов, учесть этот вклад, создать механизм изъятия той доли созданного продукта, которая непосредственно не связана с качеством деятельности капитала и труда.

Именно здесь стержень проблемы. Два предприятия, одинаково оснащенные технически, с одинаковым уровнем менеджмента, с одинаковым качеством рабочей силы могут иметь совершенно различный доход.

Пример: два магазина - один в центре города у пересечения многих транспортных потоков, другой - на окраине в "спальном" районе. Понятно, что доход от их деятельности будет разный. Задача состоит в том, чтобы изъять разницу, представляющую собой фактически рентный доход.

Для этого необходимо:

• провести инвентаризацию объектов, описать их расположение;

• определить, каков вклад земли (местоположения относительно транспортных путей, пассажиропотока, размещения других объектов и пр.);

• создать механизм изъятия дополнительного дохода.

Исходя из существа поставленных задач, структура данной работы построена следующим образом. В первой главе анализируются основные условия, принципы и методы регулирования регионального развития, возможные в рыночной экономике современной России с учетом переходных процессов, происходящих в стране, рассматривается место подсистемы управления недвижимостью в системе управления регионом. Вторая глава раскрывает содержание и структуру подсистемы управления недвижимостью, выделяет и субординирует ее основные элементы, показывает место рентных платежей в управлении недвижимостью. В третьей главе раскрываются основные методические подходы к выявлению рентной составляющей в доходах предприятий, расположенных на территории региона, и использованию рентных регуляторов в системе управления недвижимостью региона.

ГЛАВА X. Управление недвижимостью в системе управления регионом.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Подводя итоги анализу проблем создания системы управления недвижимостью региона, мы можем сформулировать следующие общие выводы:

1. Система управления недвижимостью региона является подсистемой управления регионом в целом, и ее функционирование подчинено направленности системы управления регионом на достижение высшей цели регионального развития, в качестве которой выступает повышение качества жизни на территории региона.

2. Задача управления недвижимостью как подсистемы управления регионом состоит в обеспечении рационального и эффективного использования территории региона в интересах его комплексного социально-экономического развития.

3. Система управления недвижимостью региона представляет собой подсистему, входящую как в систему управления регионом в целом, так и в систему управления недвижимостью страны.

4. Объективной основой выделения системы управления недвижимостью в качестве особой подсистемы управления развитием региона является регионообразующая роль территории региона.

5. Система управления недвижимостью региона включает в себя в качестве собственных подсистем: подсистему организационного, правового и экономического обеспечения, подсистему массового регулирования, подсистему индивидуального регулирования (управления).

6. Подсистема организационного, правового и экономического обеспечения призвана обеспечить подсистемы массового и индивидуального регулирования необходимой информационной и методической основой для проведения практических мероприятий.

7. Методологической основой для разработки механизмов управления недвижимостью региона является выявление и использование рентных регуляторов в процессе разработки, принятии и реализации управленческих решений.

8. Одной из важнейших проблем, требующих решения в процессе разработки методологических основ управления недвижимостью региона, является проблема выявления рентной составляющей в составе создаваемого на территории валового регионального продукта.

9. Методологической основой выявления рентной составляющей в составе создаваемого продукта является выделенение в составе стоимости продукта вновь созданной стоимости как непосредственного результата взаимодействия факторов производства: капитала, труда, земли.

10. Выделение вновь созданной стоимости как непосредственного результата взаимодействия факторов производства создает возможность для определения в ее составе доли капитала и труда как факторов, прилагаемых к земле.

11. Доля капитала и труда в составе вновь созданной стоимости может быть определена на основе применения принципа, в соответствии с которым затарты на оплату труда могут быть представлены как затраты капитала, что позволяет определить совокупную долю капитала и труда с учетом меры риска, присущей той или иной отрасли экономики региона, и выявления на этой основе того уровня рентабельности, который является необходимым и достаточным для расширенного воспроизводства капитала на предприятиях отрасли и делает инвестирование средств в ее развитие привлекательным для капитала.

12. Выявление доли капитала и труда во вновь созданной стоимости позволяет определить величину рентной составляющей.

13. Выявление рентной составляющей создает возможность выявить факторы, увеличивающие или уменьшающие как вновь созданную стоимость в целом, так и долю рентной составляющей в ней.

14. На основе выявления рентной составляющей и факторов, определяющих ее динамику, создаются основы для рационального применения таких механизмов регулирования использования недвижимого имущества региона как зонирование территорий, налогообложение земли, создание индивидуальных режимов правового и экономического функционирования для отдельных территорий и объектов (предприятий).

15. При использовании рентных регуляторов в процессе управления недвижимостью региона необходимым условием их эффективного применения является учет специфики предприятий тех или иных отраслей экономики и социальной сферы и их возможной реакции на использование механизмов рентного регулирования.

1. Буздалов И. Земельная рента как категория рыночного хозяйства./ АПК: экономика, управление. 1997. - № 3.

2. Бункина М.К., Семенов В.А. Макроэкономика./ М: 1966.

3. Джордж Г. Прогресс и бедность./ СПб: 1896.

4. Государственный бюджет/ Под общей ред. М.И.Ткачук./ Минск: Вышэйшая школа. 1995.

5. Гражданский Кодекс Российской Федерации.

6. Грузер М.А. Информационная технология управления оценкой объектов недвижимости/ Автореф. дисс. к.т.н./ М.: 1997.

7. Долан Э.Дж. и др. Деньги, банковское дело и денежно-кредитная политика./ М. J1.: 1991.

8. Лексин В., Андреева Е. Территориальная дезинтеграция России// Российский экономический журнал. 1992. - № 8.

9. Лескин В., Швецов А. Региональная политика России: концепции, проблемы, решения.// Росс. Экон. Журнал. 1994. -№2

10. Львов Ю.А. Основы экономики и организации бизнеса./ СПб: ГМП "Формика", 1992.

11. Макконнелл К., Брю С. Экономика./ М.: 1992. Т 2.

12. Мильнер Б.З., Евенко Л.И., Раппопорт B.C. Системный подход к организации управления./ Экономика, М.: 1983.

13. Налоги/ Под ред. Д.Г.Черника./ М.: Финансы и статистика, 1995.

14. Никифоров П. Город увеличивает доходы// Петербургская недвижимость. 1997. - 7 июля. - № 26(194).

15. Общая экономическая теория/ Под общей ред. В.В.Видяпина, Г.П.Журавлевой/ М.: 1995.

16. Проект Бюджетного кодекса Российской Федерации.

17. Районная планировка/ М.В.Владимиров и др./ М.: 1996.

18. Российский экономический журнал. 1995. - № 2.

19. Системный анализ и структуры управления/ Под ред. В.Г.Шорина/ М.: Знание. 1975.

20. Тимчук Н.Ф. Город и район: регулирование комплексного развития./М.: 1980.

21. Ткаченко А. А. Территориальная общность в региональном развитии и управлении./ Тверь: Тв. гос. ун-т. -1995.

22. Федоренко Н.П. Оптимизация экономики./ М.: Наука,1997.

23. Финансы/ Под ред. В.М.Родионовой./ М.: Финансы и статистика, 1993.

24. Шумепетер Й. Теория экономического развития./М.:1982.