автореферат диссертации по информатике, вычислительной технике и управлению, 05.13.10, диссертация на тему:Система регулирования и развития рынка жилой недвижимости Российской Федерации

На правах рукописи

ФОКИНА АННА АЛЕКСАНДРОВНА

СИСТЕМА РЕГУЛИРОВАНИЯ И РАЗВИТИЯ РЫНКА ЖИЛОИ НЕДВИЖИМОСТИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Специальность 05.13.10 — Управление в социальных и экономических системах

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

2 7 МАЙ 2015

Владимир - 2015

005569455

Научный руководитель

Миленький Александр Всеволодович

кандидат экономических наук, декан факультета экономики Владимирского филиала РАНХиГС

Официальные оппоненты:

Холод Леонид Иванович,

доктор экономических наук, профессор, референт Управления Аппарата Совета Федерации Федерального собрания РФ Зинин Виктор Александрович,

кандидат экономических наук, заведующий кафедрой «Экономика и финансы» Владимирского филиала Финансового университета при Правительстве РФ

Защита состоится 18 июня 2015 г. в 17.00 часов на заседании диссертационного совета Д. 01.01. ТПП ВО. 0187 в Торгово-промышленной палате ВО по адресу: 600001, г. Владимир, ул. Студеная гора, 34.

С диссертацией можно ознакомиться в «Центре делового образования» Торгово-промышленной палаты Владимирской области по адресу: 600001, г. Владимир, ул. Студеная гора, 34.

Автореферат разослан 18 мая 2015 г.

Ученый секретарь диссертационного совета, доктор экономических наук, профессор

Тесленко Ирина Борисовна

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Переход российской экономики на инновационный путь развития должен сопровождаться повышением уровня жизни населения, в частности, улучшением его жилищных условий. Этот процесс зависит от характеристик рынка жилья, его современных механизмов и тенденций развития. В период командно-административной экономики рынок жилой недвижимости в России практически отсутствовал, поскольку возможность купли-продажи жилья для экономических агентов была существенно ограничена. За последнее двадцатилетие в РФ были существенно сокращены государственные инвестиции в строительство жилья и созданы основные институты, обеспечивающие функционирование рынка жилья. Однако состояние рынка жилой недвижимости пока не отвечает современным потребностям, существующий механизм производства и распределения благ на этом рынке не позволяет улучшить качество и доступность жилья для населения, не способствует внедрению инноваций в строительной отрасли.

Сегодня особую значимость приобретает выявление специфических особенностей жилья как экономического блага и ресурса, развитие теоретических подходов к формированию спроса, предложения и равновесия на рынке жилой недвижимости с учетом особых российских факторов и рыночных структур, анализ тенденций его развития в современной институциональной и макроэкономической среде и влияния на его функционирование организационных структур и контрактных отношений на смежных рынках, исследование теоретических и практических основ его регулирования, что позволяет научно обосновать предлагаемые методы повышения его эффективности, направленные на решение основных проблем его функционирования. Это определяет актуальность данного диссертационного исследования.

Степень научной разработанности проблемы. Фундаментальные положения экономической теории, изложенные в работах К. Маркса, Дж. М.

Кейнса, Й. Шумпетера, С. Кузнеца, О. Курно, П. Самуэльсона, Р. Солоу, Ф. Хайека, Ф. Модильяни стали теоретической базой обобщений и выводов автора.

Теоретической и методологической основой диссертационного исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых в области управления объектами недвижимости и ценообразованием на эти объекты. Это работы таких исследователей, как Г.Л. Багиева, В.В. Герасименко, П.И. Гребенникова, Т.В. Емельянова, В.Е. Есипова, Г.А. Маховикову, A.B. Севастьянова, В.М. Тарасевич, И,В. Липсица, А.Н. Цацулина, Ю.В. Яковца, Т. Крэма, Р.Дж. Долана, Г. Саймона, Дж. Фридмана, Н. Ордуэйя, Г.С. Харрисона.

Изучением закономерностей и концепций государственного регулирования, совершенствования механизмов использования государственной собственности занимались такие ведущие ученые как: Л.И. Абалкин, В.П. Васильев, А.Г. Зельднер, Е.П. Губин, С.Г. Капканщиков, В.И. Кушлин, М.ГО. Лев, В.П. Орешин, И.Е. Рисин.

Однако, несмотря на большое количество теоретических и практических исследований в области государственного регулирования рынка объектов недвижимости остается множество открытых вопросов, требующих детального исследования. Это, прежде всего такие проблемы, как взаимосвязь рынков труда, капитала и жилой недвижимости, инновационные инструменты регулирования рынка жилой недвижимости и т.д. Недостаточная проработанность данной проблематики и обусловила цели и задачи диссертационного исследования.

Цель диссертационного исследования - выявление современных механизмов и тенденций функционирования российского рынка жилой недвижимости на основе неоклассического и неоинституционального подходов, а также подходов экономики недвижимости.

В соответствии с поставленной целью в работе решаются следующие задачи:

1) изучение существующих подходов и разработка собственного подхода к характеристике рынка жилой недвижимости;

2) исследование факторов спроса и предложения российского рынка жилой недвижимости;

3) проведение анализа макроэкономических показателей, характеризующих состояние рынка жилой недвижимости в РФ, выявление особенностей и тенденций его развития;

4) разработка рекомендаций по совершенствованию системы регулирования рынка жилой недвижимости России, направленных на решение его современных проблем.

Объектом исследования является рынок жилой недвижимости РФ

Предметом исследования основные закономерности и особенности системы регулирования рынка жилой недвижимости Российской Федерации.

Теоретическую и методологическую основу диссертационного исследования составили труды отечественных и зарубежных авторов в области институциональной теории, законодательные и нормативно-правовые акты Российской Федерации и зарубежных стран в области государственного регулирования рынка жилой недвижимости. Исследование базируется на методологии системного подхода, сравнительного анализа, синтеза и статистического анализа.

Информационной базой диссертационной работы являются материалы государственных статистических органов Российской Федерации и зарубежных стран, данные периодических изданий по исследованию рынка жилой недвижимости, монографии и статьи российских и зарубежных ученых по направлению исследования, материалы научно-практических конференций и семинаров, обзоры отечественных и зарубежных авторов, материалы глобальной информационной сети.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке и обосновании комплекса мер, направленных на повышение эффективности системы регулирования рынка жилой недвижимости в РФ.

Наиболее существенные результаты исследования, обладающие научной новизной, заключаются в следующем:

- уточнены факторы спроса и предложения рынка жилой недвижимости в Российской Федерации и определены параметры, оказывающие влияние на его ценовую эластичность;

выделены и проанализированы основные этапы развития рынка жилой недвижимости в России в период рыночных отношений;

выявлены и систематизированы факторы влияния внешней и внутренней среды на уровень и динамику цен на жилую недвижимость;

обоснована целесообразность стимулирования спроса и предложения на рынке жилой недвижимости с использованием различных методов косвенного воздействия со стороны государства;

предложены организационно-экономические мероприятия по совершенствованию государственного регулирования цен на жилую недвижимость, в основу которых положена модель взаимодействия органов государственной власти и частного сектора в рамках государственно-частного партнерства.

Теоретическая значимость диссертации заключается в уточнении, развитии и конкретизации теоретических положений и методологических подходов к исследованию функционирования, развития и государственного регулирования рынка жилой недвижимости.

Практическая значимость диссертационного исследования определяется возможностями применения его результатов: 1) органами государственной власти в процессе разработки концепций социально-экономического развития РФ и реализации жилищной политики как на федеральном, так и на региональном уровнях; 2) в научно-исследовательской работе по изучению общих и особенных механизмов, тенденций и проблем развития российского рынка жилой недвижимости; 3) в учебном процессе при преподавании таких дисциплин, как экономическая теория, микроэкономика, макроэкономика, институциональная экономика, экономика отраслевых

рынков, экономика недвижимости, а также спецкурсов по государственному регулированию экономики, оценочной деятельности и др.

Апробация результатов исследования. Основные теоретические положения и практические результаты диссертационного исследования были представлены автором, обсуждены и получили одобрение на следующих научно-практических конференциях: международная научно-практическая конференция «Региональная экономика: теория, проблемы, практика» (г. Владимир, май 2014 г.), международная научно-практическая конференция «Стратегическое управление в регионе» (г. Владимир, декабрь 2014 г.), международная научно-практическая конференция «Региональная экономика: проблемы и перспективы» (г. Владимир, май 2015 г.).

Публикации. Основные результаты исследования отражены в 5 публикациях общим объемом 2 п. л. в том числе в 1 публикации в издании из перечня ВАК объемом 0,5 п.л.

Объем диссертации - 124 страницы, она состоит из введения, трёх глав, включающих девять параграфов, заключения, списка использованной литературы.

II. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновывается актуальность, теоретическая и практическая значимость проведенного исследования, характеризуется степень разработанности проблемы в зарубежной литературе, определены цели и задачи исследования, сформулирована гипотеза, выделены объект, предмет и методология исследования, сформулированы положения, характеризующие научную новизну диссертационной работы.

В первой главе диссертационной работы «ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ К ИССЛЕДОВАНИЮ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ» дана комплексная характеристика объекта жилой недвижимости как экономического блага и как ресурса. Жилье является экономическим, материальным, комплексным благом, в разных случаях потребительским или

инвестиционным. Это частное благо с отдельными характеристиками коллективных и общественных благ. Кроме того, оно порождает как положительные, так и отрицательные внешние эффекты на микроуровне и макроуровне.

На рынке жилья выделяются сегменты первичного и вторичного жилья; жилья, приобретаемого в потребительских и в инвестиционных целях; сегменты, отличающиеся качеством и комплексностью объекта. Для них характерна разная эластичность спроса и предложения, им свойственны собственные механизмы функционирования. В диссертационном исследовании подробно доказано, что на состояние равновесия на рынке жилой недвижимости влияют факторы спроса, предложения и типы рыночных структур. В первой главе подробно проанализировано влияние следующих факторов спроса на рынке жилой недвижимости: предпочтений и вкусов потребителей, качества товара, доходов покупателей, цен на другие товары и услуги, фактора времени, количества покупателей, ожиданий потребителями каких-либо политических или экономических перемен, налогов и дотаций (субсидий) покупателям, шоков совокупного спроса. Выявлено, что спрос на жилье отличается высокой эластичностью по цене (из-за эффекта дохода, при незначительности эффекта замещения), и она дифференцирована для сегментов разного качества жилья. Также спрос на объекты жилой недвижимости характеризуется высокой эластичностью по доходам и накопленным сбережениям покупателей в долгосрочном периоде. Подробно изучены следующие факторы предложения на рынке жилой недвижимости: цены и доступность ресурсов (факторов производства), новые (более производительные) технологии, налоги и дотации (субсидии) на продавцов, цены на товары, связанные в производстве; количество продавцов объектов жилой недвижимости, внешние шоки предложения. Выявлено, что предложение жилья характеризуется низкой эластичностью в краткосрочном периоде и более высокой - в долгосрочном периоде, что зависит также от барьеров входа в строительную отрасль.

В работе проведен комплексный анализ типов рыночных структур на основе таких характеристик рынка жилья, как: количество продавцов, степень дифференциации объектов жилой недвижимости, барьеры входа в отрасль, особенности конкуренции на рынке жилой недвижимости, источники экономической прибыли. Сделан вывод, что первичный рынок жилья варьирует от типа монополистической конкуренции до олигополии, а вторичный рынок - от совершенной конкуренции до монополистической конкуренции.

Во второй главе диссертационного исследования «МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ СИСТЕМЫ РЕГУЛИРОВАНИЯ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ» охарактеризованы особенности функционирования и развития первичного и вторичного рынков жилой недвижимости РФ на современном этапе.

Обнаружены два периода рыночной динамики на рынке жилой недвижимости: а) период экспоненциального роста (2000-2008 гг.), для которого эмпирическим путем найдена тенденция роста цен первичного и вторичного рынков; б) период состояния турбулентности (2009-2012 гг.), характеризующийся повышенной волатильностью цен и объемов.

Строительство

с исключением сезонных и календарных факторов (январь 1999 = 100)

455 445 435 425 415 405 395 385 375

№ №

2010 2011 2012

2013

Рис.1. Объем работ строительной отрасли

Весь 2013 г. рынок недвижимости пребывал в вялом состоянии. Даже осень, когда обычно отмечается рост деловой активности, на первый взгляд не

давала особых надежд на скорую активизацию рынка. По итогам 2013 г. рублевые цены на жилье прибавили лишь 2,8%, а долларовые — скорректировали вниз на 2,6%. Однако, как и подчеркивали многие эксперты в «Прогнозе рынка недвижимости на 2014 год», «внешние факторы в любой момент могут выбить рынок недвижимости из равновесия». Таким фактором в начале 2014 г. стал всплеск геополитической напряженности из-за ситуации вокруг Украины: девальвация рубля на фоне оттока капитала привела к существенной активизации рынка в плане спроса в первые месяцы 2014 года. Состоятельные россияне, напуганные скоростью обесценения рублевых накоплений, бросились конвертировать капиталы в квадратные метры, традиционно считающиеся защитным активом. Простые смертные, планирующие приобрести жилье для собственного проживания, тоже постарались побыстрее выйти на сделки, опасаясь роста цен на квартиры из-за ослабления рубля. В результате за первые четыре месяца 2014 года рост спроса на жилье составил от 30% до 100% в зависимости от сегмента.

Всплеск спроса - это на первый взгляд является положительной тенденцией. Однако, как показывает практика, любая искусственная активизация рынка, вызванная ажиотажем, обычно непродолжительна и чревата исчерпанием спроса будущих периодов. Большая часть спроса 2014 года выплеснулась на рынок в первые месяцы, и до конца года активность покупателей находится на достаточно низком уровне и вероятно продолжит снижение. Возможно, небольшое восстановление спроса произойдет не ранее 2015 года если, конечно, геополитические или макроэкономические катаклизмы в очередной раз не спутают все карты.

Тот факт, что в 2014 г. активизация рынка не сопровождалась ценовым приростом, говорит о серьезных проблемах с платежеспособностью покупателей. Продавцы с удовольствием бы проиндексировали цены на недвижимость по доллару, однако доходы покупателей - в большинстве случаев рублевые - не в состоянии угнаться за ростом курса американской валюты. Рост зарплат в коммерческом секторе фактически прекратился уже

несколько лет назад, падает и доступность ипотеки (согласно подсчетам рейтингового агентства Moody's, удорожание кредитов из-за повышения Центробанком ключевой ставки с 5,5% до 7,5% практически лишит граждан со среднестатистической зарплатой возможности брать ипотеку). В результате люди вынуждены покупать даже не то жилье, которое им действительно нужно, а то, на которое хватает денег. В этом плане ситуация в корне отличается от докризисных времен, когда доходы населения постоянно росли, а банки предлагали кредиты с нулевым первоначальным взносом.

70000 60000 S0000 40000 30000 20000 10000

..nil

I Первичный рынок жилья (руб./кв.м)

I Вторичный рынок жильн {руб./кв.м)

SSooSoooooooo

Рис. 2. Средняя цена 1 кв. м общей площади квартир на первичном и вторичном рынке жилья в РФ

Что касается инвестиционного спроса, то его структура тоже изменилась. Если до кризиса инвесторы были готовы переплачивать, надеясь на бурный рост цен, компенсирующий все просчеты, то сейчас в 50-100-процентное подорожание метра за год никто не верит. Поэтому нынешних инвесторов интересуют либо новостройки, которые на стадии котлована можно купить на 20-30% дешевле рынка, что существенно увеличивает угрозы появления новой волны «обманутых дольщиков», либо объекты, подходящие для сдачи в аренду. Но привлекательность арендного бизнеса зависит от стоимости входа, то есть цены покупки квартиры, поэтому «арендные» инвесторы также не готовы переплачивать.

В общем, первые месяцы 2014 г. в очередной раз подтвердили, что в связи с ограниченностью платежеспособного спроса потенциал для сколько-нибудь значимого подорожания недвижимости в обозримом будущем отсутствует: если уж цены не выросли в период активизации рынка, надеяться на их рост в период спада спроса очевидно не имеет предпосылок. Напротив, весьма вероятна умеренная коррекция цен вниз в случае развития негативных факторов в геополитике и/или макроэкономике.

- Сравнительный анализ индексов цен недвижимости и общего индекса потребительских цен в Российской Федерации показал накапливающееся опережение индексом цен жилой недвижимости индекса потребительских цен в 2000-2007 гг. Смена тенденции в 2009-2011 гг. тенденция на противоположную объясняется коррекцией рынка.

- Выявлена более высокая волатильность цен вторичного рынка (СКО цен в 2000-2011 гг. равен 1,012) жилой недвижимости, по сравнению с первичным рынком жилья (СКО 0,986). Это объясняется большей реакцией на шоки спроса в краткосрочном периоде цен и объемов вторичного рынка, в то время как вторичный рынок обеспечивает приспособление своих параметров в долгосрочном периоде, а в краткосрочном периоде на нем наблюдается ригидность цен и возможны неравновесия, которые проявляются в накоплении незавершенного строительства и нераспроданных запасов.

Динамика ср. стоимости предложения в 2013 г., тыс.

руб./кв. м

200 150

llllllllllll

¡Mi

Illllllllllilllllllil

í 1

i ri í

Рис.3. Динамика средней стоимости предложения в 2013 году, тыс. руб./кв.м В результате анализа связи рынка жилой недвижимости с динамикой доходов населения РФ выявлено, что изменение реальных располагаемых денежных доходов населения положительно влияло в 2000- 2010 гг. на расходы на приобретение жилья. Эти процессы вписывались в повышающую волну экономического цикла и сопровождались значительным увеличением денежной массы, улучшением потребительских ожиданий, а также активизацией рынка ипотечных кредитов. Охарактеризовано влияние дифференциации среднедушевых доходов и миграционных процессов на показатели рынка жилья в различных регионах РФ.

При анализе влияния сбережений населения на расходы на покупку недвижимости также обнаружен лаг воздействия (что объясняется эффектом накопления богатства), поэтому в период кризиса наблюдался запоздалый ажиотаж на рынке недвижимости (набольшее отношение расходов на покупку недвижимости к сбережениям, равное 55,5%, было в 2008 г.).

Во второй главе особый раздел посвящен анализу взаимодействия рынка жилой недвижимости с другими рынками.

Анализ рынка труда отрасли жилищного строительства показал: а) наличие на нем всех типов рыночных структур, характерных для разных сегментов рынка: от совершенной конкуренции (для рабочих

профессий) и монополистической конкуренции (для специальностей, требующих специального образования, профессиональной подготовки, опыта работы) до олигополии (для инженеров) и монополии (для рынка сложных и редких задач и в сфере узкоспециализированного строительства), сказывается на ценах фактора труд и влияет на цену предложения жилой недвижимости;

б) отсутствие четких границ фирмы и рынка по Р. Коузу обусловливает формирование на рынке труда таких организационных форм, как рынок заемного труда, аутсорсинг и аутстаффинг;

в) превышение средней цены труда работников строительной отрасли над средней ценой труда в экономике РФ объясняется компенсирующими различиями (плата за сложность, опасность, тяжелые условия труда);

г) активное привлечение иностранной рабочей силы позволяет работодателям снизить издержки на труд (в том числе за счет практики ценовой дискриминации и уклонения от налогов) и затраты на социальное страхование.

Анализ взаимосвязи рынка реального капитала с рынком жилой недвижимости показал:

а) высокий моральный и физический износ основных фондов на балансах строительных организаций (в среднем 50-60%) приводит к увеличению сроков строительства и издержек;

б) наблюдается рост доли приобретаемой техники иностранного производства, которая отличается большей функциональностью и эргономичностью (импортная техника на балансах предприятий в настоящее время составляет 36%—48%) и развитие вторичного рынка импортной техники;

в) потребность в большом количестве специфических активов и связанных с их приобретением рисков (по О. Уильямсону) делает эффективным в строительной индустрии развитие рынка внешних услуг капитала, организационной формой которого является лизинг основных фондов;

г) высокий спрос на заемный капитал (банковские кредиты, превышение кредиторской задолженности над дебиторской) приводит к увеличению цены предложения и зависимости предложения первичного жилья от состояния банковского рынка.

Анализ взаимосвязи финансового рынка с рынком жилой недвижимости показал, что с одной стороны, недвижимость является инвестиционным товаром - альтернативой вложениям в другие активы, отличающихся доходностью, ликвидностью и риском, а, с другой стороны, состояние финансовых рынков влияет на издержки производства у строительных фирм.

Проанализирована связь рынка жилой недвижимости с отдельными сегментами финансового рынка: а) с денежным рынком: 1) уменьшение реальной доходности номинальных активов (в т. ч. депозитов) может мотивировать людей на превращение денежных накоплений в реальные ценности (в т. ч. недвижимость); 2) взаимодействие банков со строительными компаниями развивается по двум направлениям: финансирование непосредственно строительства объекта жилой недвижимости и аккредитация его по ипотечным программам; б) с валютным рынком: обнаружено сильное влияние динамики курса доллара США на цены жилой недвижимости.

Так, снижение доходности валютного рынка в 2006-2008 годах вызвало рост спроса и цен на объекты жилой недвижимости; в) с рынком ценных бумаг - связь несущественная, что объясняется небольшой их долей в общем объеме сбережений домохозяйств.

Анализ взаимосвязи рынка земли с рынком жилой недвижимости показал, что неэластичность предложения земли ведет к тому, что цена земли формируется спросом, кроме того, на цены земельных участков влияет наличие сервитутов (ограничений прав собственности).

В третьей главе диссертационного исследования «СИСТЕМА РЕГУЛИРОВАНИЯ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИИ» соединены неоклассический и

неоинституциональный подходы к государственному регулирования рынка жилой недвижимости РФ:

Согласно неоклассическому подходу, выделены четыре случая «провалов рынка»: снижение конкуренции на рынке жилья, информационная асимметрия и нарушение прав потребителя, наличие отрицательных внешних эффектов, а также недопроизводство общественных благ.

Согласно неоинституциональному подходу, государственное регулирование рынка жилой недвижимости РФ осуществляется посредством создания и поддержания эффективных прав собственности на рынке, снижения административных и неформальных барьеров входа на него, охарактеризованы две основные функции государства на рынке жилой недвижимости: регулирующая и хозяйственная. Государственное регулирование на этом рынке осуществляется следующими методами:

1 .административными, включающими правовое регулирование, инфраструктурное обеспечение и выкуп в государственную собственность объектов жилой недвижимости;

2.экономическими, включающими использование инструментов налоговой и денежно-кредитной политики, разработку и реализацию государственной целевой программы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ», а также проведение государственной политики в области тарифного регулирования и реформирования организаций ЖКХ. При осуществлении хозяйственной функции государство может вовлекать в хозяйственный оборот недвижимое имущество, которое находится в его собственности, однако эта функция реализуется в большей степени применительно к рынку нежилой недвижимости.

В результате анализа недостатков современной системы государственного регулирования рынка жилой недвижимости РФ было предложено сосредоточить меры государственного регулирования на решении двух основных проблем: 1) низкие темпы инновационного развития отрасли -

посредством модернизации ГОСТов и СНиПов, поощрения внедрения энергоэффективных материалов и технологий; 2) недоступность жилья для большинства населения - посредством снижения административных барьеров и коррупционной нагрузки на строительный бизнес, развития АИЖК, снижения стоимости ипотечных кредитов.

Действующая ныне в Российской Федерации система регулирования отношений, возникающих в рамках ипотечного кредитования слагается из

трех уровней, представленных на рис. 4.

Рис. 4. Система регулирования отношений, возникающих в рамках ипотечного

кредитования

На сегодняшний день в России ведется анализ российского и международного опыта реализации масштабных программ жилищного строительства, вопросы градостроительной политики, реформирования ЖКХ, создания комфортной жилой среды, обеспечения доступности жилья и др. Результатом являются целевые программы и стратегии развития ипотечного жилищного кредитования, представленные в табл. 1.

Таблица 1

Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в России

Нормативно-правовой акт Сфера регулирования

1 2

О федеральной целевой программе «Жилище» на 2011- 2015 годы. Постановление Правительства РФ от 17.12.2010 N 1050 (ред. от 30.04.2013) В программе предусмотрены меры по развитию системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов путем предоставления государственных гарантий по заимствованиям АИЖК. Эти меры нацелены на привлечение ресурсов долгосрочных инвесторов в ипотечное кредитование путем повышения привлекательности для инвесторов облигаций, эмитируемых АИЖК.

Об утверждении Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года. Распоряжение Правительства РФ от 19.07.2010 N 1201-р Стратегической целью развития ипотечного жилищного кредитования является обеспечение к 2030 году доступности приобретения и строительства жилья с помощью ипотечного кредитования для 60% семей. Для достижения этой цели планируется рещение следующих задач: - преодоление текущего кризиса и создание условий для предотвращения и смягчения возможных будущих кризисных явлений; - создание эффективного первичного рынка ипотечного жилищного кредитования, обеспечивающего баланс интересов кредиторов и заемщиков; формирование устойчивой системы привлечения долгосрочных ресурсов с рынка капитала на рынок ипотеки; - создание надежной и эффективной инфраструктуры рынка ипотечного жилищного кредитования; - развитие ипотечного жилищного кредитования и иных форм ипотечного кредитования, а также финансирования жилищного строительства.

О долгосрочной целевой программе «Жилище» на 20112015 годы. Постановление от 20.02.2013 №145 Обновленная целевая программа «Жилище». В настоящий момент в рамках ФЦП выделены четыре подпрограммы: «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства», «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры», «Обеспечение жильем молодых семей» и «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством».

Для реализации данных стратегий правительство разрабатывает

социальные жилищные программы (табл. 2).

Таблица 2

Государственные жилищные социальные программы

Нормативно-правовой акт Сфера регулирования

1 2

«О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» Федеральный закон от 20.08.2004 № 117-ФЗ Регулирует отношения, связанные с формированием, особенностями инвестирования и использования средств, предназначенных для жилищного обеспечения военнослужащих.

Правила предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов, а также погашения целевых жилищных займов Определяют порядок и условия предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов, а также порядок и условия погашения целевых жилищных займов.

Об утверждении Порядка предоставления участникам накопительно-ипотечной системы Порядок предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих

жилищного обеспечения военнослужащих Вооруженных Сил Российской Федерации информации о состоянии их именных накопительных счетов. Приказ Министра обороны РФ от 16.06.2006 №225 вооруженных сил России информации о состоянии их именных накопительных счетов

Правила предоставления молодым семьям социальных выплат на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» утв. Постановлением Правительства РФ от 13.05.2006 № 285 Устанавливают порядок предоставления молодым семьям социальных выплат на приобретение жилья или строительство индивидуального жилого дома, которые могут направляться в том числе на уплату первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита или займа на приобретение жилья или строительство индивидуального жилого дома, а также на погашение основной суммы долга и уплату процентов по этим ипотечным жилищным кредитам или займам, за исключением иных процентов, штрафов, комиссий и пеней за просрочку исполнения обязательств по этим кредитам или займам (далее - социальные выплаты), в рамках реализации подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей" федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 -2012 годы

Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» Устанавливает дополнительные меры государственной поддержки семей, имеющих детей, в целях создания условий, обеспечивающих этим семьям достойную жизнь.

Правила подачи заявления о выдаче государственного сертификата на материнский (семейный) капитал и выдачи государственного сертификата на материнский (семейный) капитал, утвержденные постановлением Правительства РФ от 30.12.2006 № 873 Определяют порядок подачи заявления о выдаче государственного сертификата на материнский (семейный) капитал, а также выдачи государственного сертификата на материнский (семейный) капитал (далее -сертификат).

Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 № 862 «О правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий» Устанавливают виды расходов, на которые могут быть направлены средства (часть средств) материнского (семейного) капитала для улучшения жилищных условий, порядок подачи заявления о распоряжении этими средствами и перечень документов, необходимых для рассмотрения заявления.

По мнению автора, наиболее применим для РФ канадский опыт

специализированных государственных программ, поддерживающих ипотечное кредитование, включающих:

1. Программу налоговых льгот - Home Buyers Plan (HBP), которая позволяет использовать до 25 тыс. дол. в год с его с его зарегистрированного пенсионного счета (registered retirement savings plan - RRSPs) на покупку или строительство жилья1, при этом данные средства не считаются доходом налогоплательщика, а, следовательно, не облагаются налогами. Однако, налогоплательщик обязан возвращать все или часть денежных средств на свой пенсионный счет в течение 15 лет ежегодно, иначе эти средства считаются полученным доходом и облагаются налогами. Всего в период с 1992 по 2008 гг. по данным Канадской ассоциации недвижимости данной возможностью воспользовались более 2 млн. граждан, которые получили кредиты на сумму более 15 млрд. долл., а с 2009 года введена дополнительная мера для покупателей первого жилья - налоговая скидка в размере 750 дол.

2. Механизм финансирования начальных расходов на разработку проектов доступного жилья - Proposal Development Funding (PDF), позволяющий заказчику довести проект до стадии наступления момента возможности получения кредита на строительство. То есть лицам, доказавшим доступность проектируемого ими жилья, предоставляются беспроцентные ссуды в размере до 100 000 дол.

В заключении диссертации приведены научно-обоснованные выводы.

Основные положения диссертационного исследования отражены в следующих научных публикациях автора: В журналах, рекомендованных ВАК Минобрнауки России:

1. Фокина A.A., Миленький A.B. ПРОБЛЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ РИСКАМИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ: МЕЖДУНАРОДНЫЙ ОПЫТ И Современные проблемы науки и образования. - 2014. - № 6; URL: http://www.science-education.ru/120-16970 (дата обращения: 20.01.2015).

В других научных изданиях:

' Информационно-аналитический портал «Русипотека» [Электронный ресурс]: http://rusipoteka.ru.

2. Фокина A.A. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в России // Современная экономика: теория и практика. Материалы 3 Международной заочной научно-практической конференции. 26 мая 2014г. Владимир, 2014. Изд-во ВЛГУ. С. 193-197.

3. Фокина A.A. Риски ипотечного кредитования // Региональная экономика: теория, проблемы, практика. Материалы VII международной научно-практической конференции (Гутманские чтения). 15 мая 2014. Владимир, 2014. С. 407-420.

4. Фокина A.A. Система развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации // Стратегическое управление: теория, практика и проблемы. Материалы XI Международной научно-практической конференции 20 декабря 2013 г./ Том2 /под общей редакцией В.А.Кретинина и Ю.Н.Лапыгина. Владимир: ВФ РАНХиГС, 2013. С.218-229.

5. Фокина A.A. Взаимосвязь рынка жилой недвижимости РФ с рынком труда // Региональная экономика: теория, проблемы, практика. Материалы VIII международной научно-практической конференции (Гутманские чтения). 15 мая 2015. Владимир, 2014. С. 403-412.

Подписано в печать 11.05.2015 Формат 60x84/16. Бумага для множит, техники. Гарнитура Тайме. Печать офсетная. Тираж 70 экз. Заказ № 1949-2015 г.

Опечатано с готового оригинал-макета

В ООО «ПсрвопечатннкЪ» 600005, г. Владимир, ул. Горького, д. 75