автореферат диссертации по информатике, вычислительной технике и управлению, 05.13.10, диссертация на тему:Методы и модели оценки объектов недвижимости для управления жилищной сферой в городах Российской Федерации

Введение.

Глава 1. Формулирование проблемы исследования оценки жилой недвижимости.

1.1. Объекты жилой недвижимости, как предмет исследования.

1.2. Анализ тенденций развития жилищной недвижимости городского хозяйства.

1.3. Общая постановка проблемы мониторинга объектов недвижимости городского хозяйства.

Глава 2. Исследование проблемы анализа и синтеза построения моделей рыночной оценки жилой недвижимости.

2.1. Основные положения системных методов построения и исследования моделей рыночной оценки объектов недвижимости.

2.2. Композитная система существенных свойств рынка жилищного фонда.

2.3. Система моделей рынка жилищного фонда.

2.4. Структура информационного обеспечения рынка жилищного фонда.

Глава 3. Способы и алгоритмы статистической обработки информации о рынке жилищного фонда.

3.1. Особенности применения задач математической статистики для исследования процессов рынка жилищного фонда.

3.2. Математическая модель расчета экономических характеристик рынка жилищного фонда.

3.3. Математические модели статистической оценки закономерности в процессах рынка жилищного фонда.

3.4. Математические модели статистической обработки и анализа взаимозависимости характеристик рынка жилищного фонда

3.5. Статистическая модель прогнозирования ситуации на рынке жилищного фонда.

Глава 4. Математическая модель ценообразования на рынке жилищного фонда.

4.1. Обоснование выбора метода математического моделирования системы ценообразования на рынке жилищного фонда.

4. 2. Основные гипотезы ценообразования недвижимости на жилищном рынке, ограничения и допущения математической модели.

4.3. Математическая модель поведения потребителя на основе гипотез измерения полезностей.

4.4. Математическое описание модели ценообразования жилого фонда с учетом выявленных тенденций и принятых гипотез.

4.5. Результаты математического моделирования процесса ценообразования жилья на рынке недвижимости.

Глава 5. Экономическое регулирование процесса расселения коммунальных квартир на рынке жилищного фонда.

5.1. Анализ состояния рынка недвижимости.

5.2. Регулирование процессов на рынке недвижимости при создании новых и реконструкции существующих объектов.

5.3. Регулирование процессов аренды и покупки земельных участков.

5.4. Регулирование процессов оплаты жилья для активизации рынка недвижимости.

5.5. Регулирование процессов аренды и покупки коммерческой недвижимости.■.

5.6. Разработка наиболее рациональной структуры системы управления недвижимостью.

Важнейшей проблемой в управлении недвижимым имуществом городского хозяйства является своевременное принятие правильных решений в связи с изменениями в экономической ситуации. От своевременности и обоснованности принятия решений по регулированию рынка недвижимости в жилищной сфере будет зависеть успешность его функционирования и обеспеченность горожан жильем.

Анализ трудностей, возникших во многих российских городах, показывает, что опыт и интуиция руководителей оказываются не в состоянии обеспечить принятие правильного решения в сложных условиях современной обстановки. С другой стороны, проведенный анализ показывает, что объекты экономической природы могут быть представлены в достаточно строгой математической форме, то есть формализованы. Это означает, что возникающие в практической деятельности предприятий ситуации могут быть смоделированы, а варианты наиболее целесообразных решений по их управлению могут быть получены из анализа результатов моделирования.

Современный уровень вычислительной техники и средств передачи информации позволяет автоматизировать многие этапы сбора и обработки информации по изменению экономической ситуации, прогнозировать ее дальнейшее развитие, определять ее влияние на технико-экономическую эффективность функционирования городского хозяйства, рассчитывать или моделировать различные варианты решений по преодолению возникших трудностей, определять наиболее целесообразные мероприятия, обеспечивающие приемлемую эффективность управления.

Поэтому для получения обоснованных предложений по выбору наиболее рациональных решений руководители города должны иметь набор не очень сложных методик и моделей, используя которые можно в короткие сроки рассмотреть, сравнить различные варианты решений и выбрать из них наиболее целесообразные решения. К сожалению, большинство экономических учебников и пособий, разработанных в период плановой экономики, хотя и рассматривают эти вопросы в качественном плане, однако они мало приспособлены для принятия решений в условиях рыночной экономики. Причина этого состоит в том, что в качестве исходных предпосылок в этих работах принимается предложенный сверху план производства, заданы цены и требуется набор решений по его выполнению. В условиях рынка требуется иной подход.

В период 1991-1998г.г. проведена большая работа по раскрытию закономерностей функционирования рыночной экономики. Подготовлены и изданы учебники и учебные пособия по экономике предпринимательства, менеджменту, маркетингу, финансам, экономике и управлению производством, анализу хозяйственной деятельности и бухгалтерскому учету. Основные положения рыночной экономики изложены в работах отечественных ученых и специалистов, выполненных под редакцией Горфинкеля В.Д., Купрякова Е.М., Герчиковой И.Н., Грузинова В.П., Булатова A.C., Бородиной Е.И., Баканова М.И., Шеремета А.Д., Голубкова Е.П., Лившица А.Я., Попова Г.Х., Сребника Б.В., Липсица И.В. Большую ценность для ознакомления и использования зарубежного опыта развития рыночных отношений имеют работы Ворста Й., Ревентлоу П., Пиндайка Р., Рубенфельда Д., Самуэльсона П., Фридмана Дж., Ордуэйя Ник.

В указанных выше работах рассмотрен широкий круг вопросов управления экономикой. Однако необходимо отметить, что в имеющейся в России литературе по рыночной экономике недостаточно уделено внимания вопросам автоматизированной обработки экономической информации, применению математических моделей и алгоритмов для анализа экономической ситуации на предприятиях. А что касается вопроса анализа экономической ситуации на предприятиях, обладающих объектами жилой сферы, то в известной литературе он не нашел должного отражения.

Так, вопросам создания динамических моделей для прогнозирования развития экономических ситуаций, особенностей функционирования сферы производства посвящены работы Жданова С.А., Замкова О.О., Толстопятенко A.B., Черемных Ю.Н. Однако используемые в этих работах модели касаются проблемы вообще, а не рассматриваются применительно к предприятиям, обладающих объектами жилой сферы, в частности.

Поэтому целью данной работы является разработка методов и моделей экономической оценки объектов недвижимости города. Совершенно очевидно, что невозможно создать универсальную модель для экономической оценки любого объекта недвижимости. В соответствии с этим в рамках данной работы объектом исследования явились объекты недвижимости жилищной сферы, имеющие специфические правовые, экономические и технические характеристики.

Достижение поставленной в диссертации цели предопределило постановку и решение следующих основных задач исследований:

1. Анализ существующих методов, методик и моделей оценки объектов недвижимости.

2. Определение и обоснование метода оценки объектов недвижимости в жилищной сфере.

3. Разработка математической модели и алгоритмов оценки объектов жилой недвижимости.

4. Практическая реализация разработанной модели и алгоритмов оценки объектов недвижимости в жилищной сфере.

Решение этих задач в процессе диссертационных исследований позволило разработать и доказать ряд положений, которые выносятся на защиту. К ним относятся следующие результаты:

1. Комплекс структурно-функциональных моделей, описывающих различные структурные изменения при экономической оценке объектов жилищной сферы.

Базовый состав моделей, используемых при проведении оценок и прогнозировании стоимости жилищных объектов, включает:

- структурно-информационные модели экономической оценки и регулирования жилищного рынка;

- модели взаимодействия элементов и подсистем управления недвижимым имуществом жилищной сферы;

- аналитические модели экономической оценки и прогнозирования стоимости объектов жилищной сферы.

В отличие от ранее известных моделей, в состав каждой модели введены структурная и функциональная избыточность, а алгоритмы их реализации дополнены специальными процедурами учета макроэкономических ситуационных изменений.

2. Метод экономического регулирования процесса расселения коммунальных квартир жилищного фонда.

Разработан метод, обеспечивающий формирование наиболее рационального перечня строений, подлежащих расселению и реконструкции строений (в том числе строений, расселение и реконструкция которых является убыточной для инвесторов).

Результаты расчетов по предлагаемому методу использовались в практической деятельности Администрации Петроградского района при подготовке договоров для инвестиционно-тендерной комиссии Строительного комитета города.

Диссертационная работа включает введение, 5 глав, заключение, список литературы. Объем диссертации 139 стр, из них 37 рисунков.

Выводы.

При проведении анализа состояния рынка недвижимости сформулирована задача активизации отдельных сегментов рынка недвижимости путем создания экономических условий, стимулирующих развитие позитивных процессов в этих сегментах.

Регулирование процессов на рынке недвижимости при создании новых и реконструкции существующих объектов

Заключение

Жилищная сфера - высоко ликвидная область городского хозяйства, перед которой стоят задачи проведения кардинальных преобразований.

Строительство различных объектов жилищного и коммунального хозяйства на территории города может быть как связано, так и не связано с изъятием из него соответствующих земельных участков. Однако в том и другом случае введение частной собственности на жилье и организация рынка недвижимости является необходимым условием решения жилищных проблем в городах Российской Федерации.

Проблема эффективного функционирования рынка жилищного фонда является многоплановой и требует ответа на многие вопросы. К ним относится развитие инвестиционной деятельности, определение и формирование наиболее целесообразной структуры строящегося жилья, создание необходимых условий для эффективного использования потенциала жилищного рынка и многих других не менее сложных задач.

Управление процессом формирования и нормального функционирования рынка недвижимости в городском хозяйстве является весьма актуальной задачей. В переходный период становления жилищного рынка параллельно развиваются 2 процесса: производится централизованное управление жилищным муниципальным фондом и смешанное управление частным жилым фондом.

Развитие рынка жилищного фонда неразрывно связано с совершенствованием системы управления, выполнением ею регулирующих функций. Это становится возможным только в том случае, когда органы управления могут произвести рыночную оценку недвижимости.

Разработка рекомендаций для принятия управленческих решений должна быть основана на использовании специального математического аппарата, адекватно отражающего реальную обстановку на рынке недвижимости.

В выполненной работе предлагается методический аппарат оценки стоимости жилищного фонда на рынке недвижимости.

Для проведения оценок и прогнозирования стоимости жилья разработана комплексная модель процесса ценообразования на рынке жилищного фонда.

Комплексность модели заключается в наиболее полном учете результатов статистической обработки временного ряда наблюдений покупок - продаж жилого фонда, анализа поведения потребителей заданного региона на рынке недвижимости, а также учете влияния макроэкономических показателей на изменение ситуации в жилищной сфере.

Предложенный математический аппарат модели является достаточно универсальным для его применения при проведении оценок стоимости различных объектов недвижимости на территориигорода.

В работе предложена наиболее рациональная структура системы управления недвижимостью в Санкт-Петербурге. Очевидно, что элементы структуры системы управления недвижимостью крупного города включают их наиболее полный перечень, и по мере развития рыночной ситуации могут последовательно использоваться в сфере недвижимости. В рамках предложенной структуры системы управления рассматриваются следующие функции ее элементов:

1. Регулирование процессов аренды и покупки земельных участков.

2. Регулирование процессов на рынке недвижимости при создании новых и реконструкции существующих объектов.

3. Регулирование процессов оплаты жилья для активизации рынка недвижимости.

4. Регулирование процессов аренды и покупки коммерческой недвижимости.

При практической реализации методов регулирования процессов становления жилищного рынка предлагается приоритетное использование экономических рычагов (субсидии на строительство нового жилья, предоставление льгот в налогообложении при строительстве жилья для малоимущих слоев населения, дифференцированная квартплата и ряд других).

Проведенные расчеты показали возможность и целесообразность введения дифференцированной оплаты жилья. При этом взамен высоких налогов более обеспеченные слои населения получают комфортабельное жилье, повышают потенциал рынка для строительства нового жилищного фонда и создают основу для вовлечения в рыночные отношения следующей социальной группы населения города. Важным, на наш взгляд, здесь является доведение до общественного мнения сущности проводимой жилищной политики: кто и как оплачивает внедрение рыночных механизмов в жилищной сфере.

Процессы, происходящие в жилищной сфере, являются наиболее точным зеркальным отражением происходящих в обществе изменений.

В связи с этим, изучение процессов, происходящих на рынках недвижимости, дает более точную картину социальной обстановки в местах проживания горожан, чем результаты проводимых социологических опросов населения.

1. Аврамчук Е.Ф., Вавилов A.A., Емельянов C.B.и др. Под общ. ред. Емельянова C.B. Технология системного моделирования. М.: Машиностроение, 1988.

2. Алипрантис К., Браун Д. Беркеншо О. "Существование и оптимальность конкурентного равновесия". М., Из-во "Мир",1995.

3. Андрианова Т.В. Информационная технология и стратегическая политика. М.: Наука, Проблемы информатизации, вып.2-3, 1995.-72 с.

4. Алексеев В.М., Тихомиров В.М., Фомин C.B. Оптимальное управление. М.: Наука, 1979.

5. Айвазян С.А., Енюков И.С., Мешалкин Л.Д. Прикладная статистика, исследования зависимостей. М.: Финансы и статистика, 1985.-487 с.

6. Акоф Р. Планирование в больших экономических системах. М.: Мир, 1972.-224 с.

7. Р.Акофф, Ф.Эмери. О целеустремленных системах . М. Советское радио.1974г.

8. Артемьев В.В., Анисимов Б.П., Грязнов С.И. « Информационная система экономической оценки объектов», Санкт-Петербург, Академия инженерных наук, труды НТК, вып.2, 1998.

9. Беллман Р., Дрейфус С. Прикладные задачи динамического программирования. М.: Наука, 1965.

10. В.Бусленко В.Н. Автоматизация имитационного моделирования сложных систем. М.: Наука, 1977.-239 с.

11. И.Варкуев Б.Л. Анализ решений экономико-математических моделей. М.: МГУ, 1987.

12. Веселов В.В., .Гольдман Р.Г,. Пустыльников JT.M "Проектирование систем". С-Петербург, Гидрометеоиздат,1994.

13. Венцель Е.С "Теория вероятностей". Издание второе, переработанное и дополненное М.,1962 г.

14. П.Габасов Р., Кириллова Ф.М. Качественная теория оптимальных процессов. М.: Наука, 1971.-508 с.

15. Гвардейцев М.И., Морозов В.П., Розенберг В.Я. Специальное математическое обеспечение управления. М. Сов. радио, 1978.-512 с.

16. Горчаков А.А, Орлова И.В. "Компьютерные экономико-математические модели" М., Издательское объединение "ЮНИТИ" 1995 г.

17. Губин Н.М., Добронравов A.C., Дорохов Б.С. Экономико-математические методы и модели в планировании и управлении в отрасли связи. М.: Радио и связь, 1993.-268 с.

18. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть I, II. С.Петербург, "Равень", 1996.

19. Денисов A.A. Информационные основы управления. Л. Энергоатомиздат, 1983.-72 с.

20. Джоффрион А., Дайер Дж., Файнберг А. Решение задач при многих критериях на основе человеко-машинных процедур. Вопросы анализа и процедуры принятия решений. М.: Мир, 1976.

21. Евланов Л.Г., Кутузов В.А. Экспертные оценки в управлении. М. Экономика, 1988.

22. Елисеева И.И.,.Юзбашев М.М "Общая теория статистики" под редакцией члена-корреспондента РАН И.И.Елисеевой, М., Финансы и статистика, 1996г.26. "Жилищная экономика". Под редакцией Генри Поляковского.

23. Перевод с английского. Москва, 1996 г.

24. Информатика в статистике: словарь справочник. Москва. Финансы и статистика. 1994г.

25. Иванов Ю.И., Токарев В.В., Уздемир А.П. "Математическое описание элементов экономики". Москва, 1994г.

26. Кадибур Т.С. "Жилищные условия населения Санкт-Петербурга.

27. Санкт-Петербург в зеркале статистики", 1995г.

28. Klaus G. Kybernetik in philosophische Sicht. Berlin., Dietz Verlag, 1961

29. Клас Эклунд. "Эффективная экономика. Шведская модель". М. Экономика. 1991г.

30. Дж. Клир. "Системология. Автоматизация решения системных задач". Перевод с англ., Москва, "Радио и связь", 1990.

31. Lowry J.A. Model of Metropolis. Rand. Santa-Monica. 1964.

32. Моисеев H.H. Математические задачи системного анализа. М.1. Наука, 1990.

33. Острейковский В.А. "Теория систем". Москва, "Высшая школа",1997.

34. Павловский Ю.Н. Декомпозиция моделей управляемых систем. М.:1. Знание, 1985.-32 с.

35. Д.Пойа. "Математика и правдоподобные рассуждения". М., И.Л. 1957г.

36. Попов Э.В., Фоминых И.Б.,Кисель Е.Б,.Шапот М.Д "Статическиеи динамические экспертные системы". М., "Финансы и статистика",1996

37. Robinson I.M., Wolfe H.R., Barringer R.L. Simulation Model for Renewal Programming. AIR Journal. 1965, vol.5.

38. Robinson M. Begond the middle-range planning bridge. AIP Journal. 1965, vol.4.

39. Румшинский JI.3. Математическая обработка результатовэксперимента. М. Наука, 1971-192 с.

40. Рынки недвижимости и развитие городов: российская реформа и международная практика. Сборник статей с приложением толкового словаря по экономике недвижимости. Санкт-Петербург, 1994г.

41. Джеффри Сакс, Филипе Ларрен. "Макроэкономика . Глобальный подход" перевод с английского. Москва, 1996г.

42. Сивкова Л.А. "Недвижимость. Маркетинг, оценка." Москва, 1996.

43. Раймонд Страйк, Надежда Косарева "Реформа жилищного сектора России 1991-1994". Москва 1994 г.

44. Фишберн П. Теория полезности для принятия решений. М. Наука, 1978-351 с.

45. Форрестер Дж. " Динамика развития города". М., Прогресс. 1974г.

46. Цвиркун А.Д. Основы синтеза структуры сложных систем. М.: Наука, 1982.-200 с.

47. Чабанов В.Е. Проблемы и пути реорганизации экономики России. Санкт-Петербург. 1996.

48. Chein Isadore. On the Nature of Intelligence. "The Journal of General Psychology",1945.

49. Чернышев Jl.H."Формирование рыночных отношений в жилищно коммунальном хозяйстве. Проблемы. Перспективы." Москва, 1996 г.

50. Шеннон Р. Имитационное моделирование искусство и наука. М.: Мир, 1978.-418 с.

51. Артемьев В.В., «Реформирование жилищного сектора рыночной экономики» Санкт-Петербург, 1999.

52. Артемьев В.В. Анисимов Б.П. Ручьев A.B. Анализ существующих технологий сбора, обработки и выдачи информации в системах регистрации. Сборник докладов НТК, вып.1, Санкт-Петнрбург, Л ТА. 1999 .

53. Артемьев В.В. Анисимов Б.П. Ручьев A.B. Обосование необходимости создания интегрированной системы поддержки принятия решений и управления хранилищем данных в системах регистрации. Сборник докладов НТК, вып.1, Санкт-Петнрбург, Л ТА. 1999 .