автореферат диссертации по строительству, 05.23.22, диссертация на тему:Рациональное планирование придомовых территорий жилой застройки

На правах рукописи

Манухина Любовь Андреевна

РАЦИОНАЛЬНОЕ ПЛАНИРОВАНИЕ ПРИДОМОВЫХ ТЕРРИТОРИЙ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ

Специальность 05.23.22 - «Градостроительство, планировка сельских

населенных пунктов»

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата технических наук

2 О ДЕК 2012

Москва 2012

005047790

Работа выполнена в Федеральном государственном бюджетном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Московский государственный строительный университет».

Научный доктор экономических наук, профессор Грабовый

руководитель: Петр Григорьевич

Официальные оппоненты:

Ведущая организация:

Ткачев Валентин Никитович, доктор архитектуры, профессор, ОАО «ЦНИИЭП жилых и общественных зданий», отдел архитектуры жилых и общественных зданий, главный научный сотрудник

Волчок Юрий Павлович, кандидат архитектуры, старший научный сотрудник, Научно-исследовательский институт теории архитектуры и градостроительства РААСН, отдел отечественной и зарубежной архитектуры и градостроительства новейшего времени, заведующий отделом

ФГБОУ ВПО «Казанский государственный архитектурно-строительный университет»

Защита состоится «19» декабря 2012 года в «14» час 00 мин на заседании диссертационного совета Д.212.138.09 при ФГБОУ ВПО «Московский государственный строительный университет» по адресу: 129337, Москва, Ярославское шоссе, д. 26, ауд. № 9 «Открытая сеть».

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ФГБОУ ВПО «Московский государственный строительный университет».

Автореферат разослан «16» ноября 2012 г.

Ученый секретарь диссертационного совета

Ляпин Антон Валерьевич

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. В современных условиях развития крупных городов одной из наиболее важных и актуальных задач является рациональное планирование придомовой территории жилой застройки. Эта задача обусловлена рядом социальных, градостроительных и экономических факторов:

^ социальные факторы связаны с недостаточным учетом при проектировании инфраструктуры генпланов разнообразия необходимых объектов придомовой недвижимости и потребного для них количества м2/чел. в зависимости от демографического состава населения; ^ градостроительные факторы связаны с недостаточной рациональностью использования земли придомовых территорий при наличии растущего дефицита земли для размещения строительства; ^ экономические факторы связаны с повышением инвестиционной привлекательности земельно-имущественного комплекса за счет создания более комфортных условий на придомовых территориях.

Потребность комплексного учета как внутридомовых, так и придомовых факторов влияет на создание комфортных условий проживания.

Проблема обеспечения населения высококачественным доступным жильем является в настоящее время одной из самых актуальных. Она имеет глубокие исторические, социально-экономические и политические корни.

Темпы обновления устаревающего жилищного фонда не соответствуют потребностям города, темпам физического и морального его старения, в том числе постоянно растущим запросам населения к качеству жилья и благоустройству территории. Нарастание процесса старения жилищного фонда требует проведения мероприятий по его замене и создания отвечающей современным нормам жилой застройки с целью повышения комфорта проживания.

На реконструкцию, модернизацию и капитальный ремонт жилой застройки городов выделяются значительные финансовые, трудовые и материально-технические ресурсы. В настоящее время вопрос реконструкции жилой застройки городов очень актуален во всем мире; это одно из основных направлений решения жилищной проблемы, а улучшение комфортности проживания населения - важнейшая задача отечественного градостроительства.

Актуальность исследования этой проблематики исключительно высока, т.к. ее практическое воплощение затрагивает социальные интересы населения крупных городов, финансовые и хозяйственные интересы инвесторов и городских властей.

Из наиболее значительных исследований в области градостроительства и управления развитием территорий следует отметить труды российских ученых: В.В. Владимирова, П.Г.Грабового, В.А.Горемыкина, А.П.Гужвина,

A.В.Дончева, К.Н.Дьяконова, Л.Г.Ибрагимова, В.Ф.Касьянова,

B.А.Колясникова, И.Д.Кужелева, Т.Г.Маклаковой, Г.А.Малояна,

В.А.Прорвича, В.К.Степанова, Н.П.Стражникова, В.Ф.Фалалеева, А.М.Шепелева, М.С.Шумилова, Е.В.Щербины, а также труды зарубежных ученых: Д.Медцоуза, К.Петри, Дж.У.Форрестера. Проблемы повышения эффективности градостроительного освоения городских территорий и их рационального использования решались в работах Ю.В. Алексеева, Д.Г.Донцова, А.К. Иванова, И .Я. Конторовича, А.О. Кудрявцева, Б.А.Портнова, А.Б. Ривкина, Н.Г. Юшковой и др. исследователей.

Экологические аспекты устойчивого развития градостроительных систем исследовались в трудах: Ю.П. Бочарова, Г.М. Гаврилова, В.А. Григорьева, О.В.Гордеевой, И.В. Ивашкиной, B.C. Кожевникова, Н.В. Маслова,

A.В.Махровской, H.H. Миловидова, И. А. Огородникова, В.А. Осина, Л.И.Павловой, Г. Пиркера, В.В. Приваленко, В.И. Римшина, В.Ф. Сидоренко,

B.И. Смирнова, И.М. Смоляра, Р.И. Фокова, С.Б. Чистяковой.

Несмотря на значительную проработку вопросов реконструкции жилых районов, многие из них, связанные с рациональным планированием придомовой территории жилой застройки, обоснованием размещения объектов придомовой недвижимости с учетом сложившейся городской застройки, планирования новых городских районов, остаются недостаточно изученными. Все это свидетельствует о необходимости и актуальности настоящего исследования, направленного на создание условий для формирования городской среды в соответствии с потребностями населения.

Информационную базу работы составили данные, содержащиеся в справочно-статистических и аналитических материалах ряда федеральных министерств и ведомств - Госкомстата, Министерства регионального развития РФ, Минфина РФ, Правительств г. Москвы и Московской области, а также в материалах научно-исследовательских организаций, специализирующихся на проблемах социально-экономического и градостроительного развития городов. В работе использованы впервые вводимые в научный оборот данные, специально собранные автором из научных публикаций и обработанные для целей диссертационного исследования.

Научная гипотеза исследования: высокая комфортность жилища зависит как от комфортности самого здания, так и от комфортного обустройства придомовой территории, в т.ч. инфраструктуры двора жилого дома. Следовательно, необходимо установить нормы потребного количества м2/чел и разработать методическую основу формирования перечня объектов инфраструктуры придомовой территории для разных классов жилой недвижимости и разных групп населения.

Цель диссертационной работы - разработка методических положений и рекомендаций по созданию условий полной комфортности жилой застройки с учетом инвестиционной привлекательности территорий в селитебных зонах, а также решение практических задач при проектировании инфраструктуры генплана города.

Для достижения указанной цели исследования автором поставлены и решены следующие задачи:

V Выполнен анализ существующего состояния земельно-имущественного комплекса в селитебных зонах и закономерностей его развития, с учетом российского и зарубежного опыта. ^ Проведен анализ современного градостроительного состояния в жилищной

сфере и определены основные проблемы его развития. ^ Изучены распорядительные и нормативно-методические документы РФ и г. Москвы по вопросам территориального планирования и проектирования комплексного благоустройства объектов различного функционального назначения и выполнен анализ понятия «комфортность жилой застройки». Выполнен анализ объектов инфраструктуры двора, способствующих повышению комфортности придомовых территорий. ^ Разработаны и теоретически обоснованы методические положения рационального проектирования генпланов инфраструктуры придомовой территории на основе сбалансированных потребностей и возможностей участников градостроительного процесса. ^ Разработана методика создания комфортных придомовых территорий для определенной совокупности факторов и выбора критериев с применением различных научных методов. ^ Разработаны, систематизированы и учтены в методиках планирования

потребности жителей в перечне объектов придомовой недвижимости. ^ Предложена методика определения потребности м2 земли для каждого объекта придомовой недвижимости в зависимости от категории дома.

Объектом исследования в диссертации являются методы обеспечения комфортности придомовых территорий при разработке генпланов придомовых территорий жилой застройки.

В качестве предмета исследования в работе выступает совокупность теоретических, методических и практических вопросов повышения комплексной комфортности придомовой территории.

Научная новизна диссертационной работы заключается в развитии теоретических основ территориально-пространственного градостроительного развития инфраструктуры двора жилого дома, а также в разработке методических подходов повышения комфортности придомовых территорий и выборе методов оценки результативности проектирования генпланов их инфраструктуры с учетом инвестиционной привлекательности.

Практическая значимость работы ^ Предложенные методы рационального планирования инфраструктуры придомовой территории могут быть использованы для решения конкретных задач планировки и развития жилой застройки, направленных на повышение качества условий проживания граждан. ^ Методические положения позволяют разрабатывать генпланы инфраструктуры дворовой территории, повышающие комплексную комфортность жилой застройки. ^ Результаты исследовательской работы могут использоваться в качестве учебно-методической базы для обучения и повышения квалификации

специалистов в области градостроительного регулирования.

На защиту выносятся:

1) Результаты анализа по проблеме современного состояния комфортности жилищного фонда, с учетом российского и зарубежного опыта создания комфортной жилой застройки.

2) Методические положения рационального проектирования генпланов придомовой территории застройки города на основе сбалансирования потребностей и возможностей участников.

3) Учет потребности в городской территории для всех видов придомовой недвижимости.

4) Методические рекомендации по оценке повышения комфортности жилой застройки.

Апробация работы. Основные теоретические положения и выводы диссертации, а также ее практические рекомендации представлялись автором на международных и всероссийских конференциях и семинарах.

Публикации. По теме диссертации автором опубликовано 16 печатных работ, в том числе 5 статей в журналах, рекомендованных ВАК.

Объем и структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, основных выводов и предложений, списка литературных источников по теме исследования. Объем диссертации составляет 149 страниц, в том числе 30 таблиц, 84 рисунка. Список использованной литературы содержит 165 наименований научных трудов отечественных и зарубежных авторов. Значительное место в нем занимают исследования российских ученых.

II. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обоснована актуальность выполненных исследований, сформулированы цели и задачи диссертационной работы. Определены способы решения поставленной задачи и основные положения, выносимые на защиту. Приведены данные о структуре и объеме выполненной диссертационной работы.

В первой главе «Обзор и анализ существующего состояния земельно-имущественного комплекса в селитебных зонах» обобщены основные направления и существующие принципы развития и планирования придомовых территорий жилой застройки. Проведена работа по сбору материала и анализу факторов, способствующих повышению комфортности придомовых территорий; автором предложен системный подход к постановке и решению задач.

Как известно, городская застройка и ее окружение созданы для обеспечения жизнедеятельности людей (проживание, работа, отдых). Поэтому не только при новом строительстве, но и при проведении реконструкционных работ обязательно должны учитываться все современные градостроительные, архитектурные и санитарно-гигиенические требования.

Анализ территориально-пространственного развития древних поселений показал, что в городах отсутствовала придомовая территория (рис. 1-4): это уменьшало общую комфортность жилища, но за счет ее потери обеспечивалась защита от внешних нападений и тем самым увеличивалась безопасность населения. Поэтому древние города, в первую очередь, выполняли функцию военной крепости и укрепления. Со временем они превратились в обычные городские поселения, характеризующиеся застройкой высокой интенсивности, преимущественно свободной планировкой, отсутствием открытых озелененных пространств и плохо развитой придомовой территорией.

Рис.1. Алжир, г. Казба Рис.2. Алжир, г. Казба

Рис. 5. Русь времен язычества Рис. 6. A.M. Васнецов. Русь древняя

Наиболее часто встречающимися проблемами в застройке старых

7

Рис. 3. Марокко, г. Фес Рис. 4. Марокко, г. Фес

В Древней Руси определяющим понятием города были укрепления. Двор как часть жилого освоенного пространства, примыкая к чужому внешнему миру, служил охраняемым местом для населения (рис. 5- 6).

российских городов и новых спальных районов, не удовлетворяющими современным требованиям к условиям проживания, можно считать следующие:

- отсутствие замкнутых (т.е. соразмерных человеку, а потому комфортных) пространств;

- однообразие (примитивизм) планировочных решений дворовых пространств;

- отсутствие композиционных центров в районах массовой застройки.

С точки зрения образования дворов и прилегающих территорий можно предложить следующую систематизацию архитектурно - планировочных решений самих домов:

- максимально образующие двор (рис.7, а);

- среднеобразующие двор (рис.7, б);

- не образующие двор (рис.7, в).

Рис. 7 а. Структура максимально образующая двор

Рис. 7 в. Структура не образующая двор

Решение перечисленных проблем требует планирования новой застройки и

проведения реконструкции городских районов с учетом ряда социальных, градостроительных и экономических факторов.

Одним из главных вопросов обеспечения социальной и экономической эффективности застройки городов на современном этапе является комплексность повышения комфортности (качества) как самих зданий, так и придомовых территорий.

Современные социально-экономические условия развития городов требуют системного подхода к реконструкции городских территорий. Комплексный подход к экономическому и социальному обоснованию методов планирования нового строительства и реконструкции делает необходимым разработку новых подходов рационального использования территорий в целях максимизации комфорта при ограничениях во всевозможных ресурсах (деньги, земля и т.п.)

Как известно, основными субъектами городских инвестиционных проектов в сфере недвижимости (ИПН) являются: жители, инвесторы, городские власти, архитекторы и градостроители. Основными эффектами ИПН выступают: финансовая выгода инвесторов-заказчиков, социально-экономическая выгода коренных жителей и новых покупателей жилья, максимальное выполнение городом его основных функций. Перечень задач, которые решают девелоперские организации на концептуальном этапе реализации инвестиционных проектов городской недвижимости (ИПГН), зависит также от времени планирования и оценки результатов ИПГН. Систематизация этих задач представлена на рис. 8.

реализации ИПГН

При реализации ИПГН каждому из субъектов этого процесса необходимо иметь перечень всех видов объектов недвижимости с целью максимизации совокупного эффекта. Важность того или иного эффекта на рис. 8. обозначена «+».

Количество необходимых объектов недвижимости может быть представлено в следующем виде:

" объектов недвижимости = f (Xjj Zj) max, (1)

где X; - наименование ¡-го субъекта ИПН, у; - наименование ]-го эффекта ИПН,

ъ, - наименование глубины рассматриваемого периода оценки и планирования ИПН.

В различных организациях и учреждениях городов ведутся работы по изменению состава объектов недвижимости (для различных задач планирования, реконструкции и обновления) и публикуются их результаты. Состав объектов недвижимости для разных географических уровней города будет различным. Некоторые различия можно наблюдать и между однородными частями города.

Одной из первоначальных задач девелоперской организации при реализации инвестиционного проекта по реконструкции и обновлению сложившейся селитебной территории города, является установление наиболее рационального состава всех объектов недвижимости, которые необходимы для достижения максимально комфортных условий городских территорий.

Из всего многообразия объектов недвижимости (промышленная, торговая, спортивная, гостиничная, офисная, складская, жилищная и т.п.) для дальнейшего исследования в работе выбрана жилая недвижимость.

На основе имеющейся в настоящее время информации и собранного материала можно предложить следующую систематизацию жилья с учетом разновидностей комфортности как внутри зданий, так и окружающей среды и инфраструктуры (рис. 9):

Характеристики города А« Блт В-п 14, Дтс Е„ Ж« 3,, Ип К,, л„ Мч Оп П„ Рчт

Характеристики района А,- Бу В\- г,- д- Е\- Ж,- 3,. И. к,- Лу м,- Ну ск Пу Р\-

X арзктери стнки квартала, влияющие на комфортность н Ап- Бп- Вп- Гп- Дг Ж,, Зп- Иц- к„- Мп- Нхч Огг Рп-

Характеристики придомовых объектов л„ Бш Вш Гш Дш Ет Ж» Зт 1Ьп к,„ Ля Мш нш Ош пш Рш

X арактеристики зданий, стояших. А„ Бп Вп Гц Дп Е„ ж„ Зп Пи к„ л„ Мп Нп Од п„ Рп

Харахгернстихи жилья внутри зданий А] Б] В, г, л Е, ж, 3, И, к, л, и, н, О, П, р,

А Б в г д Е ж 3 И к л 1 м н О п р

Городские поселения 1 ^ Сельские поселения

Рис. 9. Систематизация жилья с учетом разновидностей комфортности как внутри зданий, так и окружающей среды и инфраструктуры

Типы жилищной недвижимости: А - элитное жилье класса «А» (Де Люкс); Б - элитное жилье класса «Б» (Люкс); В - элитное жилье класса «С» (Премиум); Г - бизнес класс;

Д - жилье эконом класса или «типовое жилье»; Е- социальное жилье; Ж - усадьба; 3 - особняк; 10

И- шато; К - ранчо; Л - вилла; М - лейнхаус; Н - шале; О - коттедж; П - таунхаус;

Р - дом в садовых и дачных товариществах.

Автором сформирована совокупность всех возможных вариантов определения функционала «доступность <-> комфортность» для разных типов жилища и условий, влияющих на комфортность, и представлена качественная модель определения этого функционала:

£ ¡=1 ** У] = / доступность; комфортность -»шах (2)

Систематизация задач по определению комфортности жилья может быть усложнена путем введения оси и получения трехмерной системы, в которой будут учтены все пожелания пользователей (рис. 10):

уЛ-'уЬ.' /■зь-уЗу*

^^^гыА^А^/ыу*.*- - " - - -

VI

Аи Вм Ги Еу! Ж-л Зч

Ау Бу IV л- Еу ^ /Жу Зу

Бгу Бп- Гге »V Еге Ж,у Зп-

Ае Бш Вш Гш '' Дш Ей Жш Ззз]

Ад Бв Вп Гц До Еп Жп Зп

А1 ' Б, В1 П д Е| Ж! 3!

1 т? * '

' у'

Архангельск'

у типы ЖИЛОЙ недвижимости

Рис. 10. Трехмерная схема систематизации задач по определению комфортности жилья в зависимости от типа жилья и условий местоположения

и расположения

Условные обозначения: х - факторы комфортности; у - тип (класс) жилья;

г1- особенности территорий (регионов, субъектов РФ);

ъ2- особенности конкретных городов;

¿3 - особенности территории мегаполисов;

г4 - биологические особенности (пол, возраст, раса);

г5 - социальные особенности (образование, материальное положение, образ жизни);

ъ<з- религиозные предпочтения населения (христианство, мусульманство, иудаизм, буддизм);

г7 - производственная занятость населения.

В диссертационной работе автором проведен анализ данных по использующимся в настоящее время методам и методикам количественного определения значений частных характеристик комфортности каждого типа жилища (у^ в зависимости от различных групповых факторов комфортности (х;). Понятие «комфортность» было систематизировано с точки зрения внутренней планировки дома, придомовой территории, внутриквартальной и внутригородской градостроительной территории, в том числе для сельской местности как для нового строительства, так и для проведения реконструкции (рис.11). _

I Комфортность

м*/0-Н.»"£ (ввэможн.)

Рис.11. Совокупность различных уровней градостроительной территории, формирующих комфортную среду обитания населения

Автором было сформулировано определение комфортности, которое включает совокупность полезных свойств, доступных потребителю с финансовой, биологической и социальных точек зрения как внутри, так и снаружи здания, как при новом строительстве, так и при проведении реконструкционных работ.

Во второй главе «Методы планирования земельно-имущественных комплексов» приведен анализ нормативной базы и методик, проанализированы документы по нормированию использования территорий для жилой застройки.

Для понимания места жилого двора в иерархии градостроительных образований жилой зоны города был изучен блок распорядительных и нормативно-методических документов Министерства регионального развития РФ и Москвы по вопросам территориального планирования и проектирования комплексного благоустройства объектов различного функционального назначения, в том числе жилой застройки. При этом под территориальным планированием комплексного благоустройства автором понимаются принципы и методы территориального планирования города,

административных округов и муниципальных образований, подлежащих комплексному благоустройству, с оценкой качества его состояния и предложениями по совершенствованию и развитию (табл. 1).

Таблица 1

Виды территориальных образований жилой среды города

Виды территорий Определения понятий, приведенные в нормативных правовых актах и нормативах Примечание

Жилая территория Территория, предназначенная для организации жилой среды, отвечающей современным градостроительным, экологическим, социальным и другим требованиям (МГСН 1.01-99, п. 5.1) Состоит из жилых районов. Возможны комбинации с участками территорий другого функционального назначения

Планировочный район Часть территории города, обозначенная границами территориальных единиц города, красными линиями магистральных улиц, другими границами (Закон города Москвы «О градостроительном зонировании территории города Москвы», ст. 2) Может иметь иное (не жилого типа) функциональное назначение. Как правило, включает в себя несколько кварталов.

Жилой район Территория в пределах жилой функциональной зоны размером, как правило, более 75 га (МГСН 1.01-99, п. 5.29) Включает микрорайоны, территории общего пользования и др.

Жилой микрорайон Территория в составе жилого района, как правило, размером не более 35 га с населением не более 30 тыс. чел. Состоит из группы жилой (смешанной жилой) застройки и территории общего пользования микрорайона (МГСН 1.01-99, п. 5.23) Занимает, как правило, территорию нескольких кварталов, не расчленяется магистралями городского и районного значения

Группа жилой (смешанной жилой) застройки Часть территории микрорайона размером, как правило, до 8 га с населением 5-8 тыс. чел (МГСН 1.01-99, п. 5.23) Включает в себя участки жилой (смешанной жилой) застройки и территории общего пользования

Квартал Часть территории города в пределах планировочного района, ограниченная красными линиями улиц и переулков, другими границами. (Закон города Москвы «О градостроительном зонировании территории города Москвы», ст. 2) Включает в себя, как правило, несколько участков жилой застройки

Участок жилой (смешанной жилой) застройки Территория, как правило, размером до 1,5 га, на которой размещается жилой дом (дома) с придомовой территорией (МГСН 1.01-99, п. 5.4) Состоит из площади подошвы строений и придомовой территории. Границами территории участка являются границы землепользования

Придомовая территория Территория жилого участка без площади застройки жилого дома. Состоит из подходов и подъездов к дому, автостоянок, зеленых насаждений, площадок для игр и отдыха (МГСН1.01-99,п.5.5) Включает в себя жилой двор или его часть, территорию с внешней (уличной) стороны дома. Как правило, превышает территорию жилого двора

Предложение автора

Двор жилого дома В правовых и нормативных документах определение отсутстьует. Свободная от застройки часть земельного участка, обозначенного правоустанавливающими документами

В результате проведенного исследования было установлено, что в настоящее время плотность застройки считается: по городу в целом, по району, по микрорайону (кварталу).

Автором вводится в научный оборот следующие термины (словосочетания):

1) градостроительная единица - двор жилого дома:

- для индивидуального жилищного строительства - двор жилого дома - это земельный участок с кадастровым номером, без площади застройки (по фундаменту) жилого дома, с расположенными на нем объектами придомовой недвижимости;

- для многоквартирного жилого дома двор жилого дома - это придомовая территория в пределах красной линии, без учета площади застройки (по фундаменту) жилого дома или группы зданий;

2) максимальная плотность заселения - плотность заселения двора жилого дома;

3) плотность заселения двора жилого дома качественно оценивает комфортность жилища.

Из этого следует утверждение, что чем выше будет плотность заселения двора, тем ниже будет комфортность жилища.

В третьей главе «Методические аспекты выбора рациональных вариантов повышения внешней комфортности жилой недвижимости» с целью повышения внешней комфортности земельно-имущественного комплекса (ЗИК) разработан методический подход к составлению наиболее рационального генерального плана для заданной совокупности факторов и выбора критериев с применением различных экономико-математических методов.

Теория определения стоимости земельно - имущественного комплекса базируется на основополагающих понятиях стоимости, цены, затрат, потребительной стоимости.

Для того чтобы объект имел стоимость, он должен обладать пригодностью и ограниченным характером предложения, при наличии покупательской способности населения.

где С.П. - селитебная привлекательность, Д-доступность; К- комфортность.

1С = Свн™ 5 х ккомфмкр х с""13 х к^ф"-"3 х

где С - стоимость ЗИК;

кКомф' - коэффициент комфортности различных факторов, влияющих на стоимость ЗИК. Значения этих коэффициентов определяются экспертным путем.

С.П.=€ (Д; К') -> шах,

(3)

/-.города., ь

^ * К-комф ~ Л К-комф

(5)

(4)

Так как выгоды от использования недвижимости реализуются на протяжении продолжительного времени, то стоимость ее представляет собой текущую стоимость будущих выгод, основанных на владении земельно-имущественным комплексом.

Автором представлен методический подход к учету доступности количества и размеров объектов придомовой недвижимости (О.П.Н.) с использованием различных экономико-математических методов.

Задачей исследования в целях ускорения проектирования генпланов и актуализации нормативов является:

- определение (назначение) подробного перечня всех объектов придомовой (дворовой) недвижимости;

- отнесение их к разным категориям комфортности;

- определение по источникам и расчетным путем нормативов земли (в м2/чел) для всех объектов придомовой инфраструктуры (объектов недвижимости, элементов генплана).

При планировании придомовых территорий первоначально следует разработать методику подсчета уровня комфортности проживания, создаваемого объектами придомовой недвижимости. Далее в методике устанавливается их наличие на генплане и рассчитывается потребление м2 земли на 1 человека. Применение данной методики рассматривается на примере сравнительного анализа многоквартирных домов эконом класса. При этом используются результаты экспертной комиссии, создаваемой муниципалитетом из различных заинтересованных групп: жителей, сотрудников муниципалитетов, служащих управляющих организаций, научных работников. Каждый из экспертов проводит оценку объектов придомовой недвижимости по десятибалльной шкале.

Анализ результатов опроса экспертов показывает, что существует определенная разница во мнениях разных профессиональных групп по одному и тому же вопросу. Это зависит от профессиональных интересов и личного опыта экспертов, входящих в разные группы. Результаты анализа мнений могут быть использованы в теории и практике экспертного метода оценки сложных социально-экономических явлений, а также при практической организации планирования придомовых территорий жилой застройки.

Метод логических рассуждений позволяет представить зависимости доходов населения и потребности в объектах придомовой недвижимости. Это является методическим подходом к определению доступности и комфортности ЗИК для разных групп населения. Для рассмотрения принимается столько вариантов, сколько существует всевозможных факторов.

Например: 1Уа = X (биологические особенности (пол, возраст, раса); социальные особенности (образование, материальное положение, образ жизни); религиозные предпочтения населения (христианство, мусульманство, иудаизм, буддизм); производственная занятость населения).

Используя методику подсчета уровня комфортности проживания, создаваемого объектами придомовой недвижимости, можно записать алгоритм получения решения для заданных случаев всех конкретных факторов (рис. 12).

1тгап.

Сшь&м каково*"! стрсикяьсаг '

I ЕяЗК»Ы?1ЕММ КЯЕЖВКЧ V

| строетакпо (ИЖС) |

Ивыгнзм, юпэыобяом

Азота око

Т*Л*«У5НЖ 2

рсгсямпв срвфжсяй.

Касеевш«

трувогпосоовас юфага (а«кяодфы)

Рг5етняви сфгрн

ккзомтеакнхуст,! к яонты трахеях

Свуздхыя обор мстиа

хвлыю»

радара шняют увсаа я яаа I

Сттрвжига ао ривцн уоюиш к шфмов гх№ ктяу

I Саговый ¡| Датой ;[ П2ГС» ¡| О«*« \ | участок ;! учитя , БМОМШ I; {

| Йкхтлуш [ ¡Кояяеетжн^! <

¡Инзкизужаагсшж

П

Эи стеки (Ладе) Элятвый 1 Биэмс (Лр«*}*м! аяасе Зсмом Сесшывк жки*

Рис.12.Алгоритм получения решения для заданных случаев всех конкретных факторов

Концептуальная схема составления (проектировки) элементов генплана жилого дома будет включать в себя следующие элементы:

- определение местоположения объекта застройки;

- определение типа объекта застройки;

- выявление состава будущих жильцов;

- определение среднедушевого денежного дохода и платежеспособности будущих жильцов;

- определение класса объектов строительства;

- формирование перечня желаемых объектов недвижимости;

- определение площади участка для жилого дома;

- определение предполагаемого использования площади двора и дома по вертикальным уровням для размещения элементов придомовой недвижимости (в м2 на 1 человека и для каждого элемента придомовой недвижимости).

Оценку состава будущих жильцов по уровню дохода можно представить

в виде графического алгоритма (рис. 13).

Комфортность

!в1в*вГ>

ы ьо»р*ст*(муж*

и

тр^гоепособксгоьо ( 5-"5ИГЧИИЫ 6\

V 55 лет-»

Придомовая территория

I Внутрирайонная территория

IВ нутрикварт ал ьна я I территория

Внутригородская территория

Площадка для выгула собак ('2. Площадка для сушки белья

3. Площадка для выбивания ковров

4. Хозяйственные тгохцад ки I

5. Пдощадкадпядет©йяо7 лет

6. Городокдлядетей7-14лет

7. Пзошапкасостолаьиискамейхаьм

8. Спортивные площадки '

9. Прогулочная гона

10. Площадка со стопекашскамь&сам! для пенсионеров 11 - Площадка со стол тшскамейкамидля собраний

12. Зоны для кур емия 1>.Крутовойпроезд3.5 м

14. Тротуары 3 м

15. Про езды 6 м 1«-Ст.

17. Гостева я парковка Гв-^м^для инвалидов 19. Вертел етнал пя овддка

Различные типы и классы жилой недвижимости —--—*

Коттеджи Б коттедж, поселках Элитный (Де Люкс) Элитный (Люкс) Элитный (Премиум) ЭклГссМ Социальное жилье

Рис. 13. Графический алгоритм формирования объектов придомовой недвижимости

Формирование объектов придомовой недвижимости может быть осуществлено в 2 случаях:

1) для планирования вновь застраиваемых больших территорий, когда имеется задание по структуре будущих жителей каждого дома или микрорайона; при этом возможно планирование О.П.Н. конкретно под будущих жителей и по составу, и по м2/ чел;

2) для случая оценки уже застроенных территорий, когда известна структура демографического состава уже живущих, и качество обеспеченности О.П.Н., включенного в комплексную оценку комфортности проживания и влияния на общую ценность земельно-имущественного комплекса.

Предложенная методика определения потребности м2 земли для каждого объекта придомовой недвижимости в зависимости от категории дома (Де Люкс, Люкс, Премиум, Бизнес класс, жилье эконом класса и социальное жилье) с формированием перечня придомовых объектов недвижимости разрабатывалась с использованием метода линейного программирования, который состоит из двух вычислительных процедур: симплекс-метода с естественным базисом и симплекс-метода с искусственным базисом.

В качестве примера автором рассмотрено проектирование О.П.Н. земельно-имущественного комплекса, в котором на площади 10000 м2 (1 га) застройка составляет 25 % (2500 м2), а площадь двора соответственно -7500 м2. Рассмотрим выбор 2-х О.П.Н., а именно: - XI - детский городок (площадка для детей до 7 лет);

- х2 - парковочные места для автомобилей (открытая асфальтовая площадка).

Для наглядности используется графический метод представления линейного

программирования:

1) Первый случай, в котором целевая функция описывает интересы заказчика: А3Х!3 + Б3Х23 -» max, А3= 5000 руб., Б3 = 500 руб. Подставляем значения коэффициентов и получаем целевую функцию: 5000Xi3+ 500Х23 -» max

2) Второй случай, в котором целевая функция описывает интересы городских властей: Агв Х,ге + Б„Х2Г'В max, Аг.в. = 2, Бг.в = 1. Подставляем значения коэффициентов и получаем целевую функцию: 2Х,ГВ+Х2ГВmax

3) Третий случай, в котором целевая функция описывает интересы жильцов - потребителей блага, постоянно проживающих: АЖХ]Ж+ БЖХ2Ж —» max, Аж= 4, Бж= 1. Подставляем значения коэффициентов и получаем целевую функцию: 4ХЖ+ Х2Ж -* max

Рис. 14. Определение Х1 и Х2 для критерия «заказчик», «городские власти» и критерия «жильцы»

Решения для X! и Х2 зависят от выбранного критерия при прочих равных условиях.

В практике реального управления рассмотренные отдельные критерии суммируются с привлечением коэффициентов весомости каждого критерия. Коэффициенты весомости определяются с помощью различных методик (социального опроса, опроса экспертной группы, политических решений и др.).

К£ = а1КЖИл. + а2К3аказчик+ азКцласти ГОрода+ ^Карх. + азКградостроители (6)

Автором рассмотрены практические приоритеты строительства высотных жилых домов в большом городе с целью увеличения придомовой территории для расположения О.П.Н., а также повышения экологического фактора комфортности на верхних этажах.

Очевидно, что с принятием одинаковой плотности дворового заселения, с увеличением этажности основного дома площадь придомовой комфортной территории будет увеличиваться (рис. 15).

Принимаем плотность заселения двора = средней плотности жилого района (СНиП 2.07.01-89*) * Кжрдв (Кжрив=1,2). 18

На примере 5-, 17- и 46- этажных домов автором рассмотрена эффективность показателя плотности застройки земельного участка.

») )«ияын |7 ти >|№иин I)

Рис. 15. Сравнительный анализ площади придомовой территории на примере 46-, 17- и 5- этажных домов Из представленного примера следует: чем выше будет плотность заселения земельного участка для жилого дома, тем ниже будет комфортность жилища. Однако при одной и той же плотности заселения земельного участка для жилого дома оставшееся незастроенным пространство земельного участка будет тем больше, чем больше этажность жилого дома.

III. ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И РЕЗУЛЬТАТЫ РАБОТЫ

В ходе выполнения диссертационной работы были получены следующие результаты.

1. С учетом российского и зарубежного опыта создания комфортной жилой застройки определены задачи необходимости планирования новой застройки и проведения реконструкции жилищного фонда с учетом ряда экономических, градостроительных и социальных факторов.

2. Проведенный анализ свидетельствует, что существующие нормативные документы не учитывают произошедшие изменения и современную специфику, а также всю совокупность факторов, обеспечивающих комфортность и селитебную привлекательность территорий: разделение жилья по классам; демографический состав населения; производственную занятость населения; экологическую комфортность.

3. Обоснована необходимость разработки научных методов с количественным определением значений частных характеристик комфортности каждого типа жилища, в зависимости от различных групповых факторов комфортности.

4. Обоснованы методические положения рационального проектирования генпланов придомовой территории застройки города на основе сбалансирования потребностей и возможностей основных участников.

5. Разработаны методические положения по созданию комфортных придомовых территорий для заданной совокупности факторов и критериев, с учетом инвестиционной привлекательности территории города.

6. Предложены методы определения количественной потребности земли для каждого объекта придомовой недвижимости в зависимости от категории дома.

7. Разработаны практические рекомендации по оценке повышения комфортности жилой застройки на примере реальной системы.

IV. ПУБЛИКАЦИИ С ИЗЛОЖЕНИЕМ ОСНОВНЫХ РЕЗУЛЬТАТОВ

ДИССЕРТАЦИИ

Статьи, опубликованные в ведущих рецензируемых научных журналах и изданиях, рекомендованных ВАК РФ:

1. Манухина Л.А. Рациональное планирование земельного комплекса городов// Международный научно-технический журнал «Недвижимость: экономика, управление». - 2012 г. - № 2. - 0,3 п.л.

2. Манухина Л.А. Рациональное планирование придомовых территорий жилой застройки с использованием метода линейного программирования/ Манухина Л.А., Казарновский В.А. // Международный научно-технический журнал «Недвижимость: экономика, управление». -2012 г. - № 1. - 0,28 п.л.

3. Манухина Л.А. Критерии оценки селитебной привлекательности территорий при строительстве высотных комплексов// Научный вестник ВГАСУ. Строительство и архитектура. - Воронеж, 2011 г. - № 4 (24). -0,46 п.л.

4. Манухина Л.А. Условия комфортности селитебной территории// Международный научно-технический журнал «Недвижимость: экономика, управление». -2011 г. - № 1. - 0,38 пл.

5. Манухина Л.А. Критерии оценки селитебной привлекательности территорий при реконструкции и обновлении сложившейся застройки / Манухина Л.А., Солунский А.И. // Международный научно-технический журнал «Недвижимость: экономика, управление». -2010 - № 2(3-4) - 0,38 п.л.

Статьи, учебные пособия и материалы конференции:

1. Манухина JI.A. Реконструкция в московском мегаполисе / Казарновский В.А., Дао Чонг Хонг // Сборник научных трудов «Строительство - формирование среды жизнедеятельности» - Москва 2008 - 0,23 пл.

2. Манухина Л.А. Современная реконструкция Москвы // Сборник научных трудов «Строительство - формирование среды жизнедеятельности» - Москва, 2008 -0,24 пл.

3. Манухина Л.А. Анализ состава объектов недвижимости на придомовой территории / Казарновский В.А.// Международный сборник научных трудов «Стратегия развития инвестиционно - строительного и жилищно-коммунального комплексов в современных условиях» - Москва, 2009 - 0,33 п.л.

4. Манухина Л.А. Задачи использования земли для объектов придомовой недвижимости в городском строительстве / Юнин A.B. // Сборник докладов научно-технической конференции по итогам научно-исследовательских работ студентов МГСУ за 2008-2009 уч. год,- Москва, 2009.-0,27 пл.

5. Манухина Л.А. Управление рациональным проектированием генплана придомовой территории / Юнин A.B. // Сборник докладов научно-техническая конференция по итогам научно-исследовательских работ студентов МГСУ за 2009-2010 уч. год - Москва, 2010,- 0,23 пл.

6. Манухина Л.А. Особенности благоустройства и комфортности специфического жилья в Москве // Сборник докладов научно-технической конференции по итогам научно-исследовательских работ студентов МГСУ за 2009-2010 уч. год -Москва, 2010.-0,38 пл.

7. Манухина Л.А. Планирование стратегии застройки города / Казарновский В. А Л Сборник материалов 4-й международной научно-технической конференции «Градорегулирование, экономика строительства и управление недвижимостью».- Вьетнам, Ханой, 2011. - 0,3 пл.

8. Манухина Л.А. Экологическая комфортность селитебной территории/ Казарновский В.А. // Труды 10-й Всероссийской и восьмой международной конференции «Социальные и экономические проблемы градостроительства и архитектуры». - Москва, 2011.- 0,27 пл.

9. Манухина Л.А. Исторические аспекты формирования современной среды жизнедеятельности//14-я Международная межвузовская научно-практическая конференция молодых ученых, докторантов и аспирантов «Строительство-формирование среды жизнедеятельности» сборник трудов. - Москва 2011,- 0,3 пл.

Ю.Манухина Л.А. Экологический фактор комфортности при оценке привлекательности селитебной территории / Казарновский В. А. // Международная научная конференция «Интеграция, партнерство и инновации в строительной науке и образовании» сборник трудов. - Москва, 2011.- 0,24 пл.

11. Манухина Л.А. Развитие и планирование селитебных территорий городов с учетом социальных потребностей населения // 4-я Международная научно-практическая конференция «Научно-техническое творчество молодежи, путь к обществу, основанному на знаниях».-Москва, 2012.- 0,16 пл.

КОПИ-ЦЕНТР св.: 77 007140227 Тираж 100 г. Москва, ул. Енисейская, д. 36. тел.: 8-499-185-79-54, 8-906-787-70-86 www.kopirovka.ru