автореферат диссертации по строительству, 05.23.08, диссертация на тему:Распределение ответственности контрагентов организации строительства на основе проектного планирования договорных обязательств и их исполнения



ПТУХИНА Ирина Станиславовна

РАСПРЕДЕЛЕНИЕ ОТВЕТСТВЕННОСТИ КОНТРАГЕНТОВ ОРГАНИЗАЦИИ СТРОИТЕЛЬСТВА НА ОСНОВЕ ПРОЕКТНОГО ПЛАНИРОВАНИЯ ДОГОВОРНЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ И ИХ ИСПОЛНЕНИЯ

Специальность 05.23.08 - Технология и организация строительства

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата технических наук

1 2 МДР ШI

Санкт-Петербург 2012

005012364

Работа выполнена на кафедре экспертизы и управления недвижимостью ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет»

Научный руководитель: доктор технических наук, профессор

Болотин Сергей Алексеевич

Официальные оппоненты: доктор технических наук, профессор

Защита диссертации состоится 20 марта 2012 г. в 16— часов на заседании диссертационного совета Д 212.223.01 при ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет» по адресу: 190005, Санкт-Петербург, ул. 2-я Красноармейская ул., 4, зал заседаний (ауд. 219).

Телефакс: (812)316-58-72

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет.

Автореферат разослан « » февраля 2012 г.

Ученый секретарь диссертационного совета Д 212.223.01

Бирюков Александр Николаевич;

(Военный инженерно-технический институт, Санкт-Петербург);

кандидат технических наук, доцент Дьячкова Ольга Николаевна (Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет)

Ведущая организация:

ФГБОУ ВПО «Московский государственный строительный университет»

доктор технических наук, профессор

Ю.Н. Казаков

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы. Организация строительства является областью технических знаний, которая объединяет строительные технологии и переводит их в строительное производство, но при этом расчет затрат и оценка конечного результата осуществляется с помощью экономического инструментария. На заключительных этапах планируемый процесс организации строительно га производства оформляется в виде разработанных проектов и договоров с соответствующей регламентацией обязательств участников строительства.

Однако для комплексного анализа порядка определения договорных обязательств и актуализации их исполнения с естественной необходимостью встает вопрос: как их определить, как организовать их выполнение и как оценить их результат с позиции формирования ответственности? Строго говоря, подобного рода задачи возникали, возникают, и будут возникать всегда, особенно тогда, когда происходит существенное изменение окружающей экономической ситуации. В этой связи следует определить уникальность настоящей ситуации, заключающейся в том, что наконец-то в РФ наметился переход на насыщение рынка по-настоящему доступным жильем, социальными и другими объектами гражданского и промышленного строительства. В результате, характер окружающей экономической среды меняется в сторону существенного превышения предложения над спросом, когда ответственность строителей перед пользователями строительной продукции возрастает.

До этого перехода наблюдалась обратная картина, заключающаяся в превышении спроса над предложением, что характеризовалось снижением качества строительства, увеличением его стоимости и удлинением сроков сдачи объектов в эксплуатацию. Например, в СМИ были приведены данные о десятках тысячах пострадавших граждан от несвоевременного ввода объектов в эксплуатацию. Так в газете «Деловой Петербург» за ноябрь 2011 г. приведена статистика по 48-ми недостроенным объектам, из которой видно, что по этим объектам уже в декабре 2011 г. заканчивается срок действия разрешения на строительство. Подавляющее число вошедших в статистику объектов относятся к категории жилых зданий и, если оценить площадь каждого из них в 10 тыс. кв.м, то общий объем несвоевременного строительства составит 480 тыс. кв.м, что соответствует приблизительно 20% годовой программы строительства жилья в Санкт-Петербурге.

Это показывает, что существующие в строительстве организационные механизмы в большинстве случаев частично не действуют, а в отдельных случаях вообще не выполняются. Причин здесь много, в частности, этому отчасти способствовало лоббирование положений некоторых законов. Например, первая редакция ФЗ РФ №214 (о долевом строительстве) предусматривала норму ответственности застройщиков перед дольщиками за несвоевременную сдачу квартир в эксплуатацию как 1/75 ставки рефинансирования ЦБ РФ, а с учетом нынешних поправок она снижена до 1/150 для юридических лиц и до 1/300 для физических лиц. Очевидно, что такое снижение не далось без

борьбы, и именно это обстоятельство и объем нарушений своевременности строительства делает проблему соблюдения договорных обязательств крайне актуальной.

Также актуальным, является и выбор центральной области решения данной научной задачи - это область организации строительства, основным элементом которой является календарное планирование и его актуализация на основе документирования исполнения договорных обязательств. Вся эта совокупность является основополагающей для формирования и последующей оценки операционных и инвестиционных денежных потоков, связанных с организацией строительной деятельности на объекте.

Решению подобных задач уделялось внимание в исследованиях российских ученых в области теории и практики организации, планирования и управления строительным производством и экономикой и строительства: Андреева JI.C., АфанасьеваВ.А., Баркалова С.А., Болотина С.А., Васильева В.М., Воропаева В.И., Грабового П.Г., Гусакова A.A., Гусева Е.В., Мищенко В.Я., Олей-ника П.П., Цая Т.Н.. и зарубежных ученых в области управления проектами и календарного планирования Джонсона С.М., Келли Дж. О., Уокера М.Е., и др.

В организации строительства объекта можно выделить три значимых для поставленной задачи этапа. Это проектирование, целью которого является создание конструкционной модели объекта и ее реализации через организационное проектирование, подготовительный период, определяющий непосредственное формирование договорных обязательств по строительству, и период строительства, непосредственно связанный с исполнением договорных обязательств. Дня эффективного функционирования всех исполнителей на всех выше перечисленных этапах необходимо формирование единого механизма ответственности. При этом общая методологическая основа разрабатываемого механизма должна включать планирование ответственности, зависящее от взаимно согласованных организационно-технологических решений, фиксацию параметров ответственности в договорных обязательствах и регрессионное распределение пени-штрафов по окончанию строительства.

Цель исследования заключается в разработке механизма распределения ответственности в организации строительства на основе проектного планирования договорных обязательств и актуализации их исполнения, ориентированных на промышленное и гражданское строительство в условиях превышения предложения над рыночным спросом.

Объектом исследования являются основные этапы организации проектирования и строительства, а также их актуализация, включая календарные планы и исполнительные календарные графики.

Предметом исследования является ориентация методов детерминированного и стохастического календарного планирования, а также актуализации принятых к исполнению календарных графиков на решение задач планирования, согласования и распределение ответственности за несвоевременное выполнение отдельных работ и строительства в целом.

Методика исследования: технико-экономический анализ существующих организационных решений, теории поточной организации работ, сетевого планирования и управления, математическая статистика и теория вероятности при решении оптимизационных задач.

Научная новизна работы заключается в следующих результатах:

1) установлено, что для вариантов календарного плана с известными инвестиционными и операционными экономическими параметрами, наиболее подходящей формой расчета экономического ущерба от несвоевременности строительства является чистый дисконтированный доход, при неизвестном операционном периоде - минимальная стоимость виртуальной продажи или стоимости виртуальной аренды, а при отсутствии данных об инвестиционном периоде - это пеня за время задержки сдачи объекта в эксплуатацию, определяемая Ф3№214;

2) обоснованы параметры статистического моделирования несвоевременности отдельных работ, которые в плановом порядке определяют возможный диапазон ответственности исполнителей работ. В частности за максимальную несвоевременность следует принять продолжительность, при которой заказчик заканчивает строительство с нулевой рентабельностью, а в качестве усредненного генератора случайных продолжительностей, предложено использовать двухпараметрические монотонно убывающие распределения: равномерное, экспоненциальное и треугольное, которые по аналогии с широко известным методом PERT трактуются как пессимистическое, наиболее вероятное и оптимистическое.

3) разработана комплексная методика планирования и актуализации ответственности за несвоевременный ввод объектов в эксплуатацию, включающая соответствующее экономико-правовое обоснование и расчетные аналитические зависимости, связанные с методологией календарного планирования, реализованного в программе управления проектами типа Microsoft Project.

Практическая значимость состоит в следующем:

- для осуществления эффективного планирования и распределения ответственности за несвоевременный ввод строительных объектов в эксплуатацию разработаны и реализованы методики, включающие и соответствующее программное обеспечение: методика планирования ответственности сторон, разработанная в составе проекта организации строительства, методика распределения экономической ответственности по фактическим данным календарного графика строительства жилого здания.

Достоверность полученных результатов исследований подтверждается практическими проверками и применением методик, выводов и рекомендаций, реализованных в конкретных проектах, а также в трудах научно-исследовательских и проектных институтов, высших учебных заведений, занимающихся вопросами организации, экономики и управления строительством, а также подрядных строительных организаций.

Апробация. Основные положения диссертационной работы доложены на Всероссийской межвузовской научной конференции студентов и аспирантов

СПб ГПУ, 2008; на международной научно-практической конференции СПб ГПУ, 2009 г. и на 64-й международной научно-практической конференции молодых ученых (аспирантов и докторантов) СПбГАСУ, 2011 г.

По результатам исследования опубликовано 12 работ (3 из списка ВАК).

Структура и объем диссертационной работы. Диссертация изложена на 167 страницах печатного текста, состоит из введения, четырех глав, заключения, списка литературы, включающего 162 наименований и приложений. В работе представлено 31 рисунок и 14 таблиц.

На защиту выносятся следующие научно-практические результаты:

1) исследования оптимизационных процедур, позволяющих использовать обмен мезвду стоимостью и временем выполнения отдельных видов работ и строительства в целом;

2) разработанные системы оценок, необходимые для тарификации возможного ущерба от невыполненных обязательств, включающие два новых показателя - это минимальную стоимость виртуальной продажи и аренды недвижимого объекта;

3) механизм управленческого учета стоимостных и временных параметров работ и алгоритмы расчета штрафов-пени за несвоевременно выполненные обязательства;

4) универсальная форма усредненного генератора случайных продолжи-тельностей, основанных на использовании маргинальных и наиболее вероятного монотонно убывающих распределений;

5) методика и компьютерный инструментарий (программа-макрос) для комплексного решения задачи планирования и распределения организационно-экономической ответственности исполнителей за несвоевременный ввод строительного объекта в эксплуатацию.

ОБЩЕЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Прежде всего, был проведен анализ состояния строительного рынка жилья и офисных зданий. Выявлено, что в РФ наметилась тенденция к насыщению рынка доступным жильем, социальными и другими объектами гражданского строительства. По данным Министерства регионального развития РФ, объемы строительства с каждым годом будут только нарастать, что графически представлено на рис. 1. И при сохранении существующих темпов, достижение мировых норм обеспечения рынка жилья наступит через 20-25 лет, однако в деле насыщения строительного рынка жильем имеют место и другие обстоятельства.

Насыщение рынка также связано с ограниченной платежеспособностью и ростом конкуренции, что заставляет заказчиков и подрядчиков пересмотреть отношение к ответственности за свою деятельность, прежде всего за соблюдение договорных обязательств по сдаче объектов в эксплуатацию. В этой связи проведен анализ учета временных параметров с точки зрения организа-

ционно-методических проблем. Также рассмотрена существующая практика распределения ответственности на основе анализа Гражданского кодекса РФ и других законодательно-правовых документов. Кроме того, одним из способов борьбы с риском несвоевременного выполнения обязательств является страхование, как способ защиты имущественных интересов за счет денежных фондов, формируемых из страховых взносов. Однако анализ показал, что существующая практика страхования не позволяет спрогнозировать и оценить риск нарушения договорных обязательств, связанных с несвоевременностью их исполнения.

Объем строительства

ми 2013 2011

Рис. 1. Динамика роста объемов жилищного строительства

Проделанный анализ дал основание для постановки и решения актуальных научных задач, позволяющих разработать системный механизм управленческого учета стоимостных и временных параметров, связанных с проектированием и организацией строительства, направленных на формирование алгоритмов расчета пени-штрафов за невыполненные обязательства.

С учетом изложенного было проведено теоретическое обоснование оценки взаимодействия стоимости и времени исполнения календарных планов. Для различных условий организации поточного строительства показано существование оптимального соотношения времени строительства и его стоимости. На рис. 2 представлена область возможных соотношений времени и стоимости строительства. Для поставленной в диссертации цели наиболее важной является нижняя граница данной области, показывающая существование минимума цены строительства, соответствующее его оптимальной продолжительности.

Отсюда следует, что любое отклонение фактического времени строительства от оптимального является источником дополнительных финансовых потерь, исчисление которых может служить мерой ущерба от несвоевременности исполнения обязательств.

Рассматривая тривиальные случаи строительства коммерческой недвижимости с задаваемым операционным доходом, несвоевременность исполнения обязательств можно оценить по уменьшению чистого дисконтированного дохода. Однако для случаев, когда доходный денежный поток отсутствует, ав-

тором предложено в алгоритм оценки ввести расчет стоимости виртуальной продажи объекта по следующей формуле:

= (1) 1=1

где С( - распределение инвестиционных затрат во времени, интервалы которых обозначены индексом -1; I - задаваемый инвестором доход на инвестируемый в недвижимость капитал; Т- планируемая продолжительность строительства.

8

Рис. 2. Область допустимых соотношений время-стоимость:

Т, 8- оптимальные время и стоимость строительства; - минимальные время

и стоимость строительства; максимальные время и стоимость строительства

С точки зрения организации строительства, смысл формулы (1) заключается в том, что для календарного графика работ определяется такая минимальная стоимость виртуальной продажи, при которой застройщик получает заданный инвестиционный доход -1. Если имеется запаздывание срока ввода объекта в эксплуатацию, то этот доход будет уменьшаться, что и будет экономической мерой ответственности за несвоевременность.

По аналогии с предыдущим соотношением, предлагается оценить показатель ущерба, адаптированный к жилым объектам, которые классифицируются как доходные дома, но по которым можно прогнозировать реальную арендную плату. Капитализация годового виртуального рентного дохода УЯ принимается равной УМ. С учетом этого производим замену значения виртуальной продажи И? значением капитализированной ренты и получаем следующую новую формулу расчета для виртуальной ренты, которая также зависит от параметров календарного графика:

т = /£с,(1+1)г-'. (2)

/=1

Также как и в предыдущей формуле, ее физический смысл для календарного графика работ будет определяться такой минимальной стоимостью виртуальной аренды, при которой застройщик получает заданный инвестиционный доход-/.

По результатам сравнения планируемого и фактического расписания работ, основанного на нормативных формах учета выполненных работ типа «КС-2», разработана новая методика распределения экономической ответственности исполнителей за задержку окончания строительства, базирующаяся на построении схем замещения и учитывающая инвариантность нормы дохода на инвестируемый заказчиком капитал в строящийся объект.

В результате логического анализа особенностей генераторов случайных продолжительностей было установлено, что для целей статистического моделирования множества случайных календарных планов может отсутствовать статистика по несвоевременному выполнению отдельных работ, что предопределяет теоретическое обоснование генератора случайных продолжительностей. Проведенное исследование показало, что в качестве приемлемый для практических целей ГСП должен использовать монотонно убывающие распределения, одним из параметров которых является плановая продолжительность работы, а другим - максимальная продолжительность, при которой заказчик заканчивает строительство с нулевой рентабельностью.

В результате исследования был установлен новый факт уникальности итогового распределения продолжительности строительства от применяемых для отдельных работ различных генераторов случайных продолжительностей и предложена универсальная форма усредненного генератора случайных продолжительностей, основанная на использовании частных и наиболее вероятного из монотонно убывающих распределений: равномерного, экспоненциального и треугольного распределений.

Используя то, что все представленные монотонно убывающие ГСП имеют одинаковую значимость, функция плотности вероятности для такого усредненного генератора будет иметь следующий вид:

где а - минимальная продолжительность, определяемая по календарному плану работ, запроектированных в ПОС; Ь - максимально возможная длительность работы, определяемая исходя из такого максимального индекса несвоевременности строительства, при котором заказчик может иметь нулевую рентабельность.

Соответствующая этому распределению случайная продолжительность работы будет определяться на основе единичного равномерного генератора случайных чисел и рассчитываться по формуле

где - генератор равномерно распределенной случайной величины, используемый в стандартных программах управления проектами.

(3)

На рис. 3 показан пример графического отображения результатов усреднения для обобщающего ГСП.

Усредненный ГСП

ШЯШЗ Пессимистический ЕЖакйЗй! Вероятностный

* Оптимистический - О* Усредненный

М1

1,00 1,05 1,10 1,15 1,20 1,25 1,30 1,35 1,40 1,45 1,50

Индекс размаха

Рис. 3. Графическое представление усредненного ГСП

Разработанный в диссертации генератор аддитивно включает в себя параметры статистического моделирования несвоевременности отдельных работ, которые в плановом порядке определяют возможный диапазон ответственности исполнителей работ. В частности за максимальную несвоевременность следует принять продолжительность, при которой заказчик заканчивает строительство с нулевой рентабельностью. В качестве усредненного генератора случайных продолжительностей, предложено использовать двухпараметричес-кие монотонно убывающие распределения: равномерное, экспоненциальное и треугольное, которые по аналогии с широко известным методом РЕЯТтрактуются как пессимистическое, наиболее вероятное и оптимистическое.

На основании проведенного исследования предлагается не восстанавливать ответственность за первопричину срыва сроков начал производства работ, а ввести в договорные обязательства сторон понижающие коэффициенты, определяемые отношениями плановых начал, определенных в соответствии с ПОС -5Р1, к соответствующим фактическим или смоделированными началами -У, следующим образом:

(5)

III х '

В результате такого подхода после статистического моделирования у подрядчиков будет вероятностная информация как о возможных датах начал работ, так и о размере коэффициента понижения тарифа пени-штрафа - К?определенного по формуле (5).

Кроме того, учитывается и второй параметр, за который в основном и должно осуществляться начисление пени-штрафа, а именно за увеличение продолжительности работ. Поскольку основным источником конечного убытка является несвоевременность строительства Д Т, то экспериментально и теоретически обосновано формула тарифа пени-штрафа, который определяет солидарную долю ответственности в общей задержке строительства, которая должна примениться при исчислении части ущерба конкретного исполнителя в суммарном ущербе.

Приведем окончательное математическое определение тарифа пени-штрафа с учетом исполнительного календарного графика. Экспериментальные данные показали, что тариф пени-штрафа любой работы }У определяется величиной пропорциональной разности между фактической / и планируемой в ПОС продолжительностями, умноженной на понижающий индекс задержки начал работ. Тариф пени-штрафа /-ой работы IV, с учетом нормировки на единицу (на 100 % общей задержки), предлагается исчислять по следующей формуле:

где /( , tpi - фактическая и планируемая в ПОС продолжительности ; sf., sf) -планируемое и фактическое начала.

Было установлено, что генеральная совокупность всех календарных планов не может быть сформирована в принципе, а, следовательно, для установления конкретного массива пени-штрафа требуется разработка универсального компьютерного инструментария, реализующего свои функции в одной из программ управления проектами.

Для комплексного решения задачи планирования и распределения организационно-экономической ответственности исполнителей за несвоевременный ввод строительного объекта в эксплуатацию разработана методика и компьютерный инструментарий (программа-макрос). Показаны практические примеры определения солидарной ответственности исполнителей отдельных работ в общей задержке строительства на основе фактического исполнения работ и на основе плана по их статистическому моделированию.

Для решения задачи исследования использовалась наиболее распространенная из существующих компьютерных программ управления проектами -программа типа Microsoft Project. Ее выбор также связан с тем, что в ее структуру включен язык программирования, получивший название Visual Basic for Applications, с помощью которого разработана программа-макрос. На рис. 4 показана блок-схема алгоритма моделирования и оценки ответственности за несвоевременный ввод строительного объекта в эксплуатацию, дополнительно учитывающая временную нелинейность в общую задержку ввода.

Очевидно, что от случайных задержек работы каждого из исполнителей зависит общая задержка ввода объекта в эксплуатацию. Поэтому мы имеем многофункциональное влияние, которое может быть описано уравнением множественной регрессии, имеющей линейный характер

(6)

АТЧ.+lAt.HAt +...+1At-ь...+l At ,

0 112 2 i i /и m '

где lt - регрессионные коэффициенты, Д( - задержки работ.

Блок 2. Статистическое моделирование организации строительства на укрупненном календарном графике в соответствии с предельным размером индекса несвоевременной Сдачи объекта в эксплуатацию- К

Блок 1. Трансформация детального календарного графика, разрабатываемого В ПОС , в укрупненный календарный график для выделения планируемых подрядных лотов и определения исполнителей на будущих подрядных торгах _

Блок 4. Процедура оценки нелинейного вклада работ в организационное распределение абсолютпых весов

Блок 5. Вывод на экран абсолютных весов, определяющих приведенную несвоевременность, выраженную в единицах исчисления продолжительностей.

КОНЕЦ

Рис. 4. Блок-схема алгоритма моделирования и оценки ответственности за несвоевременный ввод объекта в эксплуатацию

Формально регрессионные выражения типа (7) определяются по соответствующим статистическим массивам с помощью метода наименьших квадратов. Применим данный метод к рассмотренному в диссертации примеру и ограничимся статистической выборкой, состоящей из 10 опытов. Упрощенные данные представлены в табл. 1.

По представленным данным получено следующее регрессионное уравнение, которое хорошо аппроксимирует эту статистику, но включает в себя отрицательные коэффициенты, которые полностью противоречат поставленной нами задачи. Действительно получается, что увеличение продолжитель-ностей «отрицательных» работ уменьшает общую задержку строительства.

ДГ=73,9-23,1ЛГ;+28ДГ2-10,5Д^+3,4Д<Г5,9Л^-3,7Д^+41,5Д/7-64,8Д^-

-3,1Д*,+1,9^-16,2^+12,4Д^-1,2Д^+6.8Д/„ . (8)

При проведении регрессионного анализа можно принять свободный член равным нулю и тогда регрессионное уравнение примет следующий вид

ДГ=-38,6Д/)+5,8Д<2-15,4Д^+6,2Д/г1,05Д^+0,25Д/(!+28Д<7-136Д^--12,2Д/9+0,8Д/;1)-23,5Д^+23,1Д^+0,32Д(;3+П,Ш14 ■ (9)

Таблица I

Данные статистического эксперимента по 10-и испытаниям

Виды работ и пред. по ПОС № 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

ДТ 40.0 41.6 40.3 47.2 49.7 41.3 45.5 43.6 48.6 37.1

Подготовка 9 1.06 0.95 1.05 1.67 1.63 1.95 1.31 1.15 0.65 1.37

Стена в грунте 24 4.30 3.38 262 3.58 4.24 4.43 3.42 245 4.81 1.86

Сааи 34 5.63 4.36 0.58 6.68 7.82 5.25 _4И5| 4.48 5.43 5.38

Подзем, гараж 58 7.73 5.80 6.38 7.63 11.37 6.23 5.36 10.22 4.60 11.86

Надзем. часть 50 5.38 10.23 9.10 12.00 5.14 5.24 7.57 10.59 9.21 6.54

Утопление н.с. 20 8.44 0.70 5.16 4.11 3.50 2.68 1.68 1.30 4.81 2.08

Перегородки 6 1.00 0.82 0.93 0.98 0.98 0.76 0.73 0.95 0.67 0.51

Окна 2 0.72 0.55 0.36 0.32 0.55 0.29 0.36 0.47 0.21 0.15

Подгот. полы 56 5.83 3.28 5.38 9.78 6.07 6.63 5.45 6.24 13.74 225

Двери 41 6.82 14.50 7.71 5.51 7.25 3.70 7.38 4.63 2.32 4.79

Сантэхмонтаж 27 4.92 3.86 3.52 0.58 5.54 7.52 3.79 3.77 3.23 211

Электромонтаж 23 4.40 244 1.92 4.07 5.30 6.49 4.59 4.33 3.61 1.21

Внут. отделка 75 8.96 12.51 13.56 8.17 11.58 7.89 17.36 6.54 11.23 6.93

Фасады 14 1.91 253 1.75 1.70 3.03 2.31 0.75 3.71 214 2.94

Суммы задержек 67.1 65.9 60.0 66.8 74.0 61.4 63.9 60.8 66.7 50.0

Как видно, и при таком представлении регрессионного уравнения не удается избавиться от отрицательных коэффициентов, что, прежде всего, связано с более сильной зависимостью, связанной с минимизацией суммы квадратов. Поэтому, на наш взгляд, учет нелинейного вклада задержек отдельных работ в общую задержку строительства возможен только в принципе, и может быть реализован преимущественно на основе неформальной экспертизы.

В процессе исследования рассмотрено нескольких возможных вариантов оценки несвоевременности выполнения, как строительства в целом, так и выполнения его отдельных работ. При этом рассмотрено два класса вариантов, первых класс соответствует ситуации, когда отсутствуют данные о стоимости, как отдельных работ, так и объекта в целом. То есть данный класс вариантов опирается только на временные параметры календарного плана работ. Альтернативным вариантом является наличие стоимостной информации. Условно назовем эти классы как стоимостные и временные.

В каждом из представленных классов были выделены следующие подклассы задач, а именно задачи определения ответственности за несвоевременное выполнение работ, осуществляемые на стадии планирования и регрессионные задачи, целью которых является солидарное распределение суммарного убытка от несвоевременной сдачи строительного объекта. Условно эти подклассы можно назвать как планируемые и фактические.

При наличие стоимостных характеристик календарных планов, можно выделить 3 группы оценок убытков от несвоевременного окончания строительства - это оценка пени в соответствии с ФЗ №214, оценка в изменении дохода с учетом анализа операционного периода функционирования построенного объекта в соответствии с методическими рекомендациями по опреде-

лению экономической эффективности инвестиционных проектов и, наконец, оценка рыночных потерь в соответствии с минимальной стоимостью виртуальной продажи объекта. Все представленные варианты показаны на схеме, изображенной на рис. 4.

Следует отметить, что особенностью проектного этапа создания недвижимого объекта является то, что на нем взаимодействуют только два контрагента-это проектировщик и застройщик, а подрядчик остается «за кадром». Для последующего активного введения подрядчика в круг наших вопросов законодатель ввел для проектировщика дополнительные функции.

Этими дополнительными организационными функциями проектировщика в процессе строительства, выполняемыми в соответствии с соглашениями между участниками строительства, являются:

• внесение изменений в проектно-сметную документацию в связи с необходимостью учета технологических возможностей подрядчика;

• разработка дополнительных проектных решений в связи с необходимостью обеспечения производства.

Различные варианты расчета в зависимости от конкретной информации по времени и стоимости на всех этапах проектирования, организации строительства и его реализации представлены на рис.5.

В результате подрядчик может обосновать свои изменения в проектную документацию в части корректировки календарного плана строительства и тогда параметры последнего должны быть закреплены юридически обязывающим документом, то есть договором строительного подряда. После официального внесения подобного рода изменений и заключения соответствующего договора, подрядчик в силу предписания свода правил по организации строительства разрабатывает ППР, а организационно-технологическая документация в составе ПОС является основой для надзора застройщика, проектировщика, государственного строительного надзора и других органов, заинтересованных в ходе реализации строительства.

Практическая реализация исследования осуществлена на реальных запроектированных и построенных объектах. Например, в состав проекта организации строительства комплекса жилого и нежилого зданий со встроенными помещениями и гаражами стоянками по адресу. Санкт-Петербург, Зоологический пер., д. 2-4, лит. А и Б включено дополнение по плановому расчету ответственности за несвоевременный ввод строящегося объекта. Для объекта «Юбилейный квартал 75А», корп. 6 по заданию ЗАО УКСХ «Эталон-ЛенСпецСМУ» рассчитана структура пени-штрафа за фактическую задержку ввода объекта в эксплуатацию на 3 месяца. На основе обобщения разработанных диссертационных положений и практических внедрений был сформирован организационный регламент, принятый к исполнению Саморегулируемым объединением проектировщиков Балтийского региона.

Только время Время и стоимость

Статистическое моделирование проводится с помощью универсального генератора по исходным длительностям из раздела 6 «ПОС» проекта. Дополнительно используется информация из раздела 11 «Смета на строительство объектов капитального строительства» проекта.

Данные из исполнительного календарного графика Данные из формы КС-2

Доли ответственности

Общий убыток

ДС

Рассчитывается по ФЗ №214

По Методическим указаниям оценки экономической эффективности проектов По минимальной стоимости виртуальной продажи

Исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ, задержки сдачи объекта и его стоимости Исходя из инвестиционного и операционного периодов жизненного цикла объекта Только исходя из инвестиционного периода

Рис. 5. Схема возможных вариантов расчета ответственности

ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ

¡.Установлено, что рынок жилой и коммерческой недвижимости стремится к состоянию насыщения, определяемого увеличением объемов предложения, снижением цен и ростом качества. Достижение этого в своей совокупности требует усиления ответственности участников строительства, которая подчинена диспозитивному правилу, так как ее цена определяется в договорах либо индивидуально, либо по закону и поэтому в методическом плане не носит системный характер.

2. Установлено, что существующие методики позволяют оптимизировать календарные графики по критериям времени и стоимости, между которыми существуют оптимизационные соотношения, которые в свою очередь могут служить мерой ответственности за неисполнение обязательств участников строительства.

3.Установлено, что существует достаточно большое разнообразие оценок за неисполнение обязательств, однако они не полностью покрывают общий массив возможных вариантов, поэтому предложены и разработаны две оценки, определяющие возможный ущерб по минимальной стоимости продажи и аренды от несвоевременно сданного в эксплуатацию объекта.

4. По результатам сравнения планируемого и фактического расписаний работ, актуализация которых основана на применении нормативных форм КС-2, разработана новая методика распределения экономической ответственности исполнителей за задержку окончания строительства, базирующаяся на построении схем замещения и учитывающая инвариантность нормы дохода на инвестируемый заказчиком капитал в строящийся объект.

5. Логический анализ особенностей генераторов случайных продолжитель-ностей показал, что для целей статистического моделирования множества случайных календарных планов может отсутствовать статистика по несвоевременному выполнению отдельных работ, что предопределяет теоретическое обоснование ГСП. Поэтому в качестве приемлемых для практических целей должно использовать монотонно убывающие распределения, параметры которых включают плановую продолжительность работы и такую максимальную продолжительность, при которой заказчик заканчивает строительство с нулевой рентабельностью. На этой основе предложена универсальная форма усредненного генератора случайных продолжительностей, основанная на использовании маргинальных и наиболее вероятного из монотонно убывающих распределений: равномерного, экспоненциального и треугольного.

6.Экспериментально и теоретически обоснована формула тарифа пени-штрафа, который определяет солидарную долю ответственности в общей задержке строительства, которая должна применяться при исчислении части ущерба конкретного исполнителя в суммарном ущербе. Установлено, что генеральная совокупность всех календарных планов не может быть сформирована в принципе, а, следовательно, для установления конкретного массива пени-штрафа требуется разработка универсального компьютерного инструментария, реализующего свои функции в одной из программ управления проектами.

7.Разработана методика и компьютерный инструментарий (программа-макрос) для комплексного решения задачи планирования и распределения организационно-экономической ответственности исполнителей за несвоевременный ввод строительного объекта в эксплуатацию, дополнительно учитывающую временную нелинейность в общей задержке ввода.

8.На основе разработанной методики и компьютерного инструментария показаны практические примеры определения солидарной ответственности

исполнителей отдельных работ в общей задержке строительства на основе фактического исполнения работ и на основе плана по их статистическому моделированию.

Публикации по теме диссертации

Публикации в изданиях, включенных в список ВАК РФ:

1.Птухина И.С. Методика распределения экономической ответственности исполнителей за задержку окончания строительства / И.С. Птухина // Политематический сетевой электронный научный журнал Кубанского государственного аграрного университета (Научный журнал КубГАУ) [Электронный ресурс].-Краснодар: КубГАУ, 2011. -№04(68). С. 383-394. - Режим доступа: ЬНр://е] .kubagro.ru/2011/04/р<Ш02.рсШ

2. Казанцев Б. Э. Оптимальные сроки строительства и экономическая эффективность инвестиционных проектов / Б. Э. Казанцев, И. С. Птухина // Научно-технические ведомости СПбГТУ. - 2001. - №3. - С. 74-77.

3.Болотин С.А. Имитация календарного планирования в программах информационного моделирования зданий и регрессионная детализация норм продолжительностей строительства/С.А. Болотин, А.Х.Дадар, И.С.Птухина// Инженерно-строительный журнал. - 2011,- №7(25).- С.82-86. Режим доступа:ЬНр://engstroy.spb.ru/index_2011_07/ptuhinajmitation.html

Публикации в других изданиях:

4. Птухина И. С. Эффективность сокращения сроков строительства / И. С. Птухина, Б. Э. Казанцев // Технология энергосбережения, строительство и эксплуатация инженерных систем: материалы междунар. науч.-практ. конф., 28-30 марта 2000 г. - СПб.: СПбГТУ, 2000. - С. 146-147

5.Телешев В. И. Принцип выбора системы строительных машин и определения их производительности / В. И. Телешев, Б. Э. Казанцев, И. С. Птухина // Гидротехническое строительство. - 2000. -№ 2. - С. 24-28

6.Телешев В. И. Особенности конструктивно-технологических решений для гидротехнических сооружений в особо суровых климатических условиях / В. И. Телешев, И. С. Птухина // Труды молодых ученых. Ч. 1. - СПб.: СПбГТУ, 2001.-С. 171-174

7. Казанцев Б. Э. Внутренняя норма доходности для инвестиционных проектов / Б. Э. Казанцев, И. С. Птухина // Экономика, экология и общество России в 21-м столетии : материалы 3-й междунар. науч.-практ. конф. - СПб.: СПбГТУ, 2001.-С. 231-233

8.Птухина И. С. Взаимосвязь продолжительности разноритмичных потоков и числа захваток на которые делится объект / И. С. Птухина, Б. Э. Казанцев // Технические науки - промышленности региона : материалы конф. - СПб.: СПбГТУ, 2002. - С. 25.

9.Писаренко A.A. Анализ распределения средств на примере строительного коммерческого жилья /А.АЛисаренко, Т.В.Авраменко, А.Ю.Костюкова, Н.Ю.Нечаева, И.С.Птухина // Материалы межвузовской научно-технической конференции 24-29 ноября 2003 г. - СПб.: СПбГТУ, 2004. - С.143-144.

10. Белошицкая О. С. Варианты кредитов для инвестирования проектов в строительство жилых домов / О. С. Белошицкая, Т. О. Денисова, И. С. Пту-хина // Материалы межвуз. науч.-техн. конф., 24-29 нояб. 2003 г. - СПб.: СПбГТУ, 2004. - С. 144-145.

11. Белоликов В. Т. Экономика и организация строительства: учеб. пособие/В. Т. Белоликов, А. М. Бондарь, И. С. Птухина. - СПб.: Изд-во СПбГПУ, 2003. - 81 с.

12. Телешев В.И., Ватин Н.И., Марчук А.Н., Комаринский М.В. и др. Производство гидротехнических работ. Часть I. Учебник для вузов.- М., Издательство ABC, 2010. - 432 е.; гл. 1,2.

Компьютерная верстка И. А. Яблоновой

Подписано к печати 13.02.12. Формат 60x84 1/16. Бум. офсетная. Усл. печ. л. 1,2. Тираж 120 экз. Заказ 10. Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет.

190005, Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская ул., 4. Отпечатано на ризографе. 190005, Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская ул., 5.

61 12-5/2186

Санкт - Петербургский государственный архитектурно-строительный университет

На правах рукописи

Птухина Ирина Станиславовна

РАСПРЕДЕЛЕНИЕ ОТВЕТСТВЕННОСТИ КОНТРАГЕНТОВ ОРГАНИЗАЦИИ СТРОИТЕЛЬСТВА НА ОСНОВЕ ПРОЕКТНОГО ПЛАНИРОВАНИЯ ДОГОВОРНЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ

И ИХ ИСПОЛНЕНИЯ

Специальность 05.23.08 - Технология и организация строительства

Диссертация на соискание ученой степени кандидата технических наук

Научный руководитель д-р техн. наук, проф. С.А. Болотин

Санкт-Петербург 2012

10

10

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ 4

Глава 1 МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ВОПРОСЫ ОТВЕТСТВЕННОСТИ

УЧАСТНИКОВ ОРГАНИЗАЦИИ СТРОИТЕЛЬСТВА ПРИ

ПЕРЕХОДЕ К НАСЫЩЕНИЮ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 Анализ динамики насыщения рынка жилья и офисных помещений

1.2 Законодательно-правовые меры распределения ответственности за несвоевременное исполнение обязательств 25

1.3 Программно-информационное и страховое обеспечение формирования ответственности за несвоевременное исполнение обязательств 32

Общие выводы и постановка задач исследования 45

Глава 2 ТЕОРЕТИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ РАСПРЕДЕЛЕНИЯ

ОТВЕТСТВЕННОСТИ ПРИ КАЛЕНДАРНОМ

ПЛАНИРОВАНИИ И АКТУАЛИЗАЦИИ ИСПОЛНЕНИЯ

47

2.1 Оптимизационные процедуры, позволяющие использовать обмен между стоимостью и временем 47 выполнения отдельных работ и строительства в целом

2.2 Система оценок для тарификации возможного ущерба от невыполненных обязательств 60

2.3 Оценка качества исполнительного календарного плана с учетом фактических затрат и стоимости 71

Выводы по второй главе 81

Глава 3 МЕХАНИЗМ ФОРМИРОВАНИЯ ОТВЕТСТВЕННОСТИ ЗА

НЕИСПОЛНЕНИЕ КАЛЕНДАРНОГО ПЛАНА РАБОТ ПО

СТРОИТЕЛЬСТВУ ОБЪЕКТОВ 82

3.1 Выбор генератора случайных продолжительностей, основанных на нестатистических параметрах монотонно убывающих распределений 82

3.2 Формирование случайных календарных планов организации строительства с учетом особенностей сетевых и поточных организационно-технологических методов и моделей

3.3 Обоснование методики формирования тарифов и размеров пени-штрафов, накладываемых на исполнителей за превышение календарных сроков в

проектах организации строительства 105

Выводы по третьей главе 120

Глава 4 МЕТОДИКА, ПРОГРАММА И ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА ОПТИМИЗИРОВАННЫХ РЕШЕНИЙ ПО ДОГОВОРНОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТИ ЗА КАЧЕСТВО ИСПОЛНЕНИЯ КАЛЕНДАРНОГО ПЛАНА В СТРОИТЕЛЬСТВЕ 121

4.1 Методика и программа комплексной оптимизационной

оценки исполнения календарных графиков 121

4.2 Анализ вариантов исчисление пени за отклонение

календарных параметров от плана 134

Выводы по четвертой главе 142

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 143

ЛИТЕРАТУРА 145

ПРИЛОЖЕНИЯ 159

ВВЕДЕНИЕ

Организация строительства является областью технических знаний, которая объединяет строительные технологии и переводит их в строительное производство, но при этом расчет затрат и оценка конечного результата осуществляется с помощью экономического инструментария. На заключительных этапах планируемый процесс организации строительного производства оформляется в виде разработанных проектов и договоров с соответствующей регламентацией обязательств сторон.

Однако для комплексного анализа порядка определения договорных обязательств и актуализации их исполнения, с естественной необходимостью встает вопрос как их определить, как организовать их выполнение и как оценить их результат с позиции формирования ответственности. Строго говоря, подобного рода задачи возникали, возникают, и будут возникать всегда, особенно тогда, когда происходит существенное изменение окружающей экономической ситуации. В этой связи как раз и следует определить уникальность настоящей ситуации, заключающейся в том, что наконец-то в нашей стране наметился переход на насыщение рынка по-настоящему доступным жильем, социальными и другими объектами гражданского и промышленного строительства. В результате, характер окружающей экономической среды меняется в сторону существенного превышения предложения над спросом, когда ответственность строителей перед пользователями строительной продукции возрастает.

До этого перехода мы наблюдали обратную картину, заключающуюся в превышении спроса над предложением, что характеризовалось потерей качества строительства, увеличением его стоимости и удлинением сроков сдачи объектов в эксплуатацию. Например, в СМИ были приведены данные о десятках тысячах пострадавших граждан от несвоевременного ввода объектов в эксплуатацию, так в газете «Деловой Петербург» за ноябрь 2011 г. приведена статистика по 48-ми недостроенным объектам, из которой видно, что по этим объектам уже в декабре 2011 г. заканчивается срок действия

разрешения на строительство. Подавляющее число вошедших в статистику объектов относятся к категории жилых зданий и, если оценить площадь каждого из них в 10 тыс. кв.м, то общий объем несвоевременного строительства составит 480 тыс. кв.м, что соответствует приблизительно 20% годовой программы строительства жилья в Санкт-Петербурге.

Это показывает, что существующие в строительстве организационные механизмы в большинстве случаев частично не действуют, а в отдельных случаях они вообще не выполняются. Причин здесь много, в частности, этому отчасти способствовало лоббирование положений некоторых законов. Например, первая редакция ФЗ РФ №214 (о долевом строительстве) предусматривала норму ответственности застройщиков перед дольщиками за несвоевременную сдачу квартир в эксплуатацию как 1/75 ставки рефинансирования ЦБ РФ, а с учетом нынешних поправок она снижена до 1/300 для юридических лиц и до 1/150 для физических лиц. Очевидно, что такое снижение не далось без борьбы, и именно это обстоятельство и объем нарушений своевременности строительства, делает проблему соблюдения договорных обязательств, крайне актуальной.

Также актуальным, на наш взгляд, является и выбор центральной области решения данной проблемы - это область организации строительства, основным элементом которой является календарное планирование и его актуализация на основе документирования исполнения договорных обязательств. Вся эта совокупность является основополагающей для формирования и последующей оценки операционных и инвестиционных денежных потоков, связанных с организацией строительной деятельности на объекте.

В организации строительства объекта можно выделить три значимых для поставленной проблемы этапа - это проектирование, целью которого является создание конструкционной модели объекта и ее реализации через организационное проектирование, подготовительный период, определяющий непосредственное формирование договорных обязательств по строительству,

и период строительства, непосредственно связанный с исполнением договорных обязательств. Для эффективного функционирования всех исполнителей на всех выше перечисленных этапах необходимо формирование единого механизма ответственности. При этом общая методологическая основа разрабатываемого механизма должна включать планирование ответственности, зависящее от взаимно согласованных организационно-технологических решений, фиксацию параметров ответственности в договорных обязательствах и регрессионное распределение пени-штрафов по окончанию строительства.

В итоге цель исследования заключается в разработке механизма распределения ответственности в организации строительства на основе проектного планирования договорных обязательств и актуализации их исполнения, ориентированных на промышленное и гражданское строительство в условиях превышения предложения над рыночным спросом.

При этом обобщенная научная новизна представленного исследования заключается в разработке новой методологии, включающей комплекс методов, алгоритмов и программ, обеспечивающих рациональное распределение ответственности в организации строительства на основе проектного планирования договорных обязательств и актуализации их исполнения для строящихся объектов. Конкретная научная новизна заключена в следующих результатах.

1. Установлено, что для вариантов календарного плана с известными инвестиционными и операционными экономическими параметрами, наиболее подходящей формой расчета экономического ущерба от несвоевременности строительства является чистый дисконтированный доход, при неизвестном операционном периоде - минимальная стоимость виртуальной продажи или стоимости виртуальной аренды, а при отсутствии данных об инвестиционном периоде - это пеня за время задержки сдачи объекта в эксплуатацию, определяемая ФЗ №214.

2. Обоснованы параметры статистического моделирования несвоевременности отдельных работ, которые в плановом порядке определяют возможный диапазон ответственности исполнителей работ. В частности за максимальную несвоевременность следует принять продолжительность, при которой заказчик заканчивает строительство с нулевой рентабельностью, а в качестве усредненного генератора случайных продолжительностей, предложено использовать двухпараметрические монотонно убывающие распределения: равномерное, экспоненциальное и треугольное, которые по аналогии с широко известным методом PERT трактуются как пессимистическое, наиболее вероятное и оптимистическое.

3. Разработана комплексная методика планирования и актуализации ответственности за несвоевременный ввод объектов в эксплуатацию, включающая соответствующее экономико-правовое обоснование и расчетные аналитические зависимости, связанные с методологией календарного планирования, реализованного в программе управления проектами типа Microsoft Project.

Объектом исследования диссертации являются основные этапы организации проектирования и строительства, а также его актуализацию, включая календарные планы и исполнительные календарные графики.

Предметом исследования диссертации является ориентация методов детерминированного и стохастического календарного планирования, а также актуализации принятых к исполнению календарных графиков, на решение задач планирования, согласования и распределение ответственности за несвоевременное выполнение отдельных работ и строительства в целом.

Достоверность полученных результатов исследований подтверждается практическим проверками и применением методик, выводов и рекомендаций, реализованных в конкретных проектах, а также использованием современных научных исследований российских ученых в

области теории и практики организации, планирования и управления строительным производством и экономикой и строительства: Андреева JI.C., Афанасьева ВА., Баркалова С А., Болотина С.А., Васильева В.М., Воропаева В.И., Грабового П.Г., Гусакова А.А., Гусева Е.В., Мшценко В.Я., Олейника П.П., Цая Т.Н. и др. и зарубежных ученых в области управления проектами и календарного планирования Джонсона С.М., Келли Дж. О., Уокера М.Е., и др., труды научно-исследовательских и проектных институтов, а также высших учебных заведений, занимающихся вопросами организации, экономики и управления строительством, а также подрядных строительных организаций.

Практическая значимость. Для практического осуществления эффективного планирования и распределения ответственности за несвоевременный ввод строительных объектов в эксплуатацию разработаны и реализованы в форме методик, включающих и соответствующее программное обеспечение, следующие материалы: методика планирования ответственности сторон, разработанная в составе проекта организации строительства, методика распределения экономической ответственности по фактическим данным календарного графика строительства жилого здания.

Апуобаиия. Основные положения диссертационной работы доложены на Всероссийской межвузовской научной конференции студентов и аспирантов СПб ГПУ 2008; на международной научно-практической конференции СПб ГПУ 2011 гг.

По результатам исследования опубликовано 12 работ (3 из списка ВАК).

Структура и объем диссертационной работы. Диссертация изложена на 167 страницах печатного текста (гарнитура Times New Roman, 14пт), состоит из введения, четырех глав, заключения (основные выводы), списка литературы, включающего 162 наименований и приложений на 4 с. В работе представлено: 31 рисунок и 14 таблиц.

Исходя из вышесказанного, на защиту выносятся следующие научно-практические разработки:

1. Исследование оптимизационных процедур, позволяющих использовать обмен между стоимостью и временем выполнения отдельных видов работ и строительства в целом.

2. Разработка системы оценок, необходимой для тарификации возможного ущерба от невыполненных обязательств, включающей два новых показателя - это минимальную стоимость виртуальной продажи и аренды недвижимого объекта.

3. Разработка механизма управленческого учета стоимостных и временных параметров работ и алгоритмы расчета штрафов-пени за несвоевременно выполненные обязательства.

4. Универсальная форма усредненного генератора случайных продолжительностей, основанных на использовании маргинальных и наиболее вероятного монотонно убывающих распределений.

5. Разработка методики и компьютерного инструментария (программа-макрос) для комплексного решения задачи планирования и распределения организационно-экономической ответственности исполнителей за несвоевременный ввод строительного объекта в эксплуатацию.

Глава 1. МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ВОПРОСЫ ОТВЕТСТВЕННОСТИ УЧАСТНИКОВ ОРГАНИЗАЦИИ СТРОИТЕЛЬСТВА ПРИ ПЕРЕХОДЕ К НАСЫЩЕНИЮ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

1.1. Анализ динамики насыщения рынка жилья и офисных помещений

Рынок жилья на сегодняшний день является одним из наиболее динамично развивающихся сегментов рынка недвижимости и несет особую социальную нагрузку. Жилищное строительство является важным интегральным показателем здоровья экономики, которое одновременно учитывает динамику доходов населения, кредитования, индустрии стройматериалов и самой строительной отрасли, что в свою очередь сказывается на темпах прироста населения и отражается на его экономической культуре. Массовый рынок жилья необходим как для решения социальных проблем, так и для развития экономики в целом.

Объявленная в 2005 году Президентом Российской Федерации программа по улучшению жилищных условий граждан - национальный проект «Доступное и комфортное жильё — гражданам России» направлена на увеличение ввода жилья, что должно позволить обеспечить каждую семью жильем и привести к насыщению им рынка [76,102,145]. На сегодняшний день в России количество квадратных метров на душу населения не превышает 20 м (рис. 1.1).

рис сия М11и:1.1Ндл|>| СЮН Германия (вост.) Швеции Германия (1лп.) Великобритания • шл

Рис 1.1. Количество квадратных метров жилой площади на душу населения в странах Европы и Америки

По оценкам Министерства регионального развития, объем строительства на 2011г. составит 63 млн. кв.м. Предполагается, что в 2012г. он будет равен 65 млн. кв. м, а в 2013г. - 67 млн. кв. м ( рис. 1.2).

Объем строительства

67

67 66 S 65

ш 63

* 64 I

с:

i 63 62 61

65

2011 2012 2013

Рис. 1.2. Динамика роста объемов строительства Если принять за основу минимальный стандарт Организации Объединенных Наций и объемы ввода жилья в размере 65 -67 млн, кв.м, то насыщение рынка жилья наступит только через 20-25 лет. Однако необходимо отметить, что для данного насыщения важна не только абсолютная цифра, но и платежеспособный спрос.

Реализуя программу обеспечения населения доступным жильем государственное регулирование возможно лишь при условии формирования хозяйственного механизма, ориентированного на использование организационных рычагов и стимулов, сочетание рыночных и нерыночных методов управления, и, конечно, максимально полный учет требований потребителя [121]. Прямое влияние государства может осуществляться в виде выбора целей жилищной политики и определения путей их достижения [92,96]. А также в виде регулирования деятельности участников жилищного рынка, финансируемых из государственного бюджета; контроля соблюдения в стране законодательства, действующего в жилищной сфере; проведение экспертизы проектов развития городов и

11

населенных пунктов в целях решения демографических и социально-экономических проблем [3,14,50,104,106,153]. Кроме того, участие государства должно проявляться и в привлечении средств хозяйствующих субъектов для инвестирования в жилищную сферу; в деле расширения доступности жилья и в обеспечении безопасности инвестиций в жилье [46].

Очевидно, что реализация такого проекта должна идти не только по пути обеспечения жильем на правах собственника, но и с социальным уклоном, ориентированным при последующей сдаче жилья в аренду по доступным ценам [2,44,55,71,111]. На сегодняшний день процент арендуемого жилья достаточно невысок, а правовое регулирование данного сегмента рынка практически отсутствует. По результатам исследования, проведенного экспер