автореферат диссертации по строительству, 05.23.08, диссертация на тему:Влияние организационно-технических факторов на реализацию продукции жилищного строительства

Введение.

Глава 1. Особенности развития жилищного строительства и рынка недвижимости

1.1 Формирование, развитие и динамика рынка недвижимости.

1.2 Методические и научные основы организации жилищного строительства и развития недвижимости.

1.3 Цель, задачи и методика проведения исследований.

Глава 2. Оценка базовых параметров этапа реализации квартир.

2.1 Экспертный анализ покупательских предпочтений на конкурентном рынке квартир.

2.2 Статистическая оценка продолжительности этапа реализации квартир.

2.3 Оценка влияния организационно - технических факторов на продолжительность и стоимость реализации квартир.

2.4. Оценка продолжительности реализации типового жилого дома в районе массовой застройки.

Глава 3. Моделирование инвестиционно-строительного процесса.

3.1 Структурирование инвестиционно-строительного процесса в жилищном секторе.

3.2 Формирование и анализ вариантов организации инвестиционно-строительного процесса.

3.3 Оценка экономической эффективности и чувствительности вариантов

Глава 4. Методические особенности риэлторской деятельности в ходе инвестиционно - строительного процесса и характеристика внедрения результатов исследования.

4.1 Структурирование риэлторской деятельности в ходе инвестиционно -строительного процесса.

4.2 Экспериментальные работы и внедрение.

За последнее десятилетие в России коренным образом изменилась система социальных и экономических отношений в жилищном секторе экономики. Создана правовая база, которая привела к серьезным институциональным изменениям в отношениях собственности и определила направления преобразований в организации и финансировании жилищного строительства. Доля предприятий и организаций частной формы собственности в общем объеме строительства жилья в РФ превысила 60% уровень.

Прогнозирование и оптимизация параметров организации жилищного строительства, как единой системы создания зданий и сооружений, является существенным условием повышения организационно-технического уровня строительства. Инвестиционный процесс создания зданий и сооружений для всех видов строительства, в т.ч. жилых зданий, рассматривается современной научной школой организации строительства как сложная динамическая система [109], состоящая из четырех взаимосвязанных функциональных подсистем: технико-экономического обоснования, проектирования, подготовки объекта к строительству и собственно строительства. Каждая из подсистем, в свою очередь, состоит из множества элементов, имеющих как внутренние связи между элементами данной подсистемы, так и внешние с элементами других подсистем.

В сегменте коммерческого жилья структура инвестиционного процесса должна быть дополнена пятой подсистемой - этапом реализации конечной продукции жилищного строительства. Существенное сокращение продолжительности инвестиционного процесса и повышение его эффективности в жилищном строительстве, может быть достигнуто за счет формирования рациональной структуры инвестиционного процесса, сокращения продолжительности отдельных этапов, глубокого совмещения этапов.

За годы жилищной реформы в Российской Федерации фактически реализовано право частной собственности на жилище, негосударственные строительные организации стали преобладающими, в основном сложился рынок жилья.

Жилищная проблема имеет две взаимосвязанные и взаимообусловленные стороны: производство (строительство, реконструкция) жилищ и потребление (использование) жилищ. В условиях рынка жилья потребление конечно и адресно, оно разбито на сектора по материальным возможностям семей, которым соответствуют различные формы пользования жилищем, разные размеры, уровень комфорта, стоимость домов или квартир. В этой связи при организации строительства необходимо иметь четкое представление о конечном потребителе продукции жилищного строительства.

Традиционно считалось, что процесс создания объекта завершается в момент сдачи его государственной комиссии или при передаче объекта эксплуатирующей организации (что было справедливо в условиях директивно-плановой экономики). В настоящее время реализация конечной строительной продукции может рассматриваться как важный этап инвестиционно-строительного процесса. Подготовка и осуществление этого этапа (который требует значительных ресурсов, в т.ч. времени) непосредственно интересует теперь строительно-монтажные организации, заказчиков и инвесторов.

Экономическая ситуация в стране диктует подрядчикам и заказчикам новые вопросы, заставляя задумываться над ранее, как бы известными вещами: кто будет покупать жилье?, на какие слои общества следует ориентироваться при проектировании и строительстве зданий?, какие материалы использовать в строительстве?, как отреагирует рынок на новые архитектурно-планировочные и организационно-технологические решения?, выгодно ли будет строить те или иные объекты недвижимости?, каким образом должны быть модифицированы существующие методы организационно-технологического проектирования?

В области организации строительства на сегодняшний день действуют нормативные и методические документы, касающиеся норм продолжительности проектирования, строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений, организации строительного производства, приемки в эксплуатацию законченных строительством объектов. Существующие методы организации инвестиционно-строительного процесса не учитывают временные и материальные затраты, связанные с этапом реализации продукции жилищного строительства. В строительных нормативах инвестиционный процесс не рассматривается как целостная система, не учитываются все его составляющие, в частности, такие как: этап реализации продукции, оформление прав собственности и иных имущественных прав, эксплуатация инвестором построенного объекта недвижимости.

Таким образом, сложилась ситуация, особенно ярко проявляющаяся в Москве и других крупных городах, когда методы в области организации строительства не соответствуют сложившейся практике развития рынка жилья, что обуславливает необходимость в разработке новых подходов к организации инвестиционно-строительного процесса и представляет собой актуальную научную проблему, которая обладает значительной новизной.

В качестве объекта исследования рассматривается инвестиционно-строительный процесс коммерческого жилищного строительства. Предметом исследования являются методы организации строительства, учитывающие влияние организационно-технических факторов на реализацию продукции.

Цель диссертации - исследование этапа реализации продукции жилищного строительства, как части инвестиционно-строительного процесса и оценка влияния организационно-технических факторов на характеристики этапа реализации.

Задачами диссертации являются: анализ состояния жилищного строительства в России, отечественного и зарубежного опыта реализации жилья; структуризация инвестиционно-строительного процесса и систематизация организационно-технических факторов, влияющих на этап реализации; экспертный анализ покупательских предпочтений и требований к продукции жилищного строительства; статистическая оценка продолжительности этапа реализации; оценка влияния организационно-технических факторов на продолжительность и стоимость реализации квартир; моделирование инвестиционно-строительного процесса, включая этап реализации, с использованием стандартных программ на ПЭВМ; оценка эффективности инвестиций по вариантам реализации продукции.

Методика исследования. Для решения поставленных задач использованы труды отечественных и зарубежных специалистов в области организации строительства, системотехники, управления проектами; методы оценки недвижимости, теории денежных потоков (cash-flow), методы математической статистики. В практических расчетах широко применялись современные программные средства. Существенное значение для диссертанта имели работы отечественных и зарубежных ученых: Булгакова С.Н., Воропаева В.И., Голуба Л.Г., Гусакова А.А., Каменецкого М.И., Киевского J1.B., Олейника П.П., Рекита-ра Я.А., Рутгайзера В.М., Стерника Г.М., Шрейбера А.К., Ордуэйя Ник., Страйка Р., Фридмана Дж. и др.

Научная новизна работы состоит в том, что: развита структура инвестиционно-строительного процесса с включением в него этапа реализации готовой продукции; дифференцированы по результатам экспертного анализа покупательские предпочтения к продукции жилищного строительства; выполнена статистическая оценка продолжительности этапа реализации и установлен характер влияния на него организационно-технических факторов; раскрыта технологическая структура этапа реализации с учетом его совмещения с другими этапами инвестиционного процесса на первичном рынке жилья и многократности этапа реализации на вторичном рынке; установлены зависимости характеристик инвестиционного процесса от параметров этапа реализации.

Практическая значимость результатов исследований состоит в том, что их использование позволяет повысить обоснованность инвестиционных проектов строительства жилья в г.Москве, качественный уровень проектов организации строительства (ПОС) за счет анализа и сопоставления денежных потоков. Результаты диссертации предназначены для использования при создании и реконструкции жилых зданий основными участниками инвестиционно-строительного процесса: инвесторами, заказчиками, проектировщиками, подрядчиками, риэлторами и включены в проект федерального свода правил «Разработка проектов организации строительства для жилищно-гражданского строительства».

На защиту выносятся: метод моделирования инвестиционно-строительного процесса, включая прединвестиционные исследования и оформление земельно-правовых отношений, проектирование, строительство, реализацию продукции на первичном рынке, эксплуатацию, реконструкцию, реализацию продукции на вторичном рынке; результаты экспертного анализа покупательских предпочтений на рынках жилья; результаты исследований характера влияния организационно-технических факторов на продолжительность этапа реализации и другие параметры.

Апробация работы. Основные положения диссертационной работы докладывались на Всероссийской научно-практической конференции «Строительные конструкции в XXI веке» в Московском государственном строительном университете в 2000 году, на Международной научно-технической конференции «Итоги строительной науки» во Владимирском государственном университете в 2001 году, на секции «Организация строительства и САПР» НТС ЦНИИОМТП в 2001 -2002 годах.

Основные научные и методические результаты исследования опубликованы в 4 работах общим объемом 2,0 п.л.

Структура и объем диссертации. Диссертация состоит из введения, четырех глав, заключения, приложений. Она содержит 137 страниц текста, в том числе 47 рисунков и 27 таблиц. Список использованной литературы включает 158 наименований.

Заключение

Проведенные исследования в области организации жилищного строительства позволили осуществить вариантное моделирование инвестиционно-строительного процесса с учетом экспертного анализа покупательских предпочтений и статистической оценки продолжительности этапа реализации, рассчитать экономическую эффективность вариантов, установить методические особенности риэлторской деятельности, осуществить экспериментальную проверку результатов, уточнить содержание нормативно-методических документов, а также сделать на этой основе следующие основные выводы и предложения.

1. Для эффективной организации жилищного строительства в условиях развивающихся рынков первичного и вторичного жилья необходимо провести глубокую структуризацию инвестиционно-строительного процесса. Исходя из того, что требования и интересы конечного потребителя продукции жилищного строительства являются определяющими, структура инвестиционно-строительного процесса должна быть развита за счет включения в него этапа реализации продукции.

Существенное сокращение продолжительности инвестиционно-строительного процесса и повышение его эффективности в жилищном строительстве может быть достигнуто за счет формирования рациональной структуры ИСП, сокращения продолжительности отдельных этапов, глубокого совмещения этапов.

2. Выполненная систематизация организационно-технических факторов, влияющих на реализацию жилищной продукции и экспертный анализ покупательских предпочтений на конкурентном рынке квартир, позволили выявить наиболее существенные факторы: местоположение дома, расположение квартиры, серия дома, площадь квартиры, а также базовые параметры этапа реализации: рыночную стоимость квартиры и продолжительность продаж.

3. Установлено, что средняя продолжительность реализации двухкомнатных квартир в Москве, в типовых крупнопанельных домах составляет 3,3 мес., общая продолжительность этапа реализации для дома в целом - 6 мес., средняя продолжительность оформления квартир в собственность - 2,5 мес.

4. В результате статистического анализа получены много факторные модели зависимостей продолжительности реализации и рыночной стоимости квартир от влияющих факторов. Наибольшее влияние на продолжительность продаж оказывает местоположение дома и размер жилой площади квартиры. Наибольшее влияние на рыночную стоимость квартиры имеет местоположение дома и его конструктивно-планировочное решение (серия дома).

Реальная стоимость жилья определяется именно на этапе реализации и складывается из объективной части (обусловленной затратами на создание данного объекта недвижимости) и субъективной (обусловленной текущим состоянием рынка недвижимости).

5. Установлено, что использование программных комплексов "STATSGRAPHICS Plus for Windows " и "Project Expert" для оценки организационно - технических факторов и вариантного проектирования организации инвестиционно-строительного процесса позволяет повысить качественный уровень организационных решений и дает приемлемые по точности результаты.

6. Лимит времени по укрупненным этапам инвестиционно-строительного процесса для базовой модели распределяется следующим образом: предстроительные этапы -20%, строительство - 40%, реализация - 40%. Анализ вариантов ИСП позволяет установить интервальные границы укрупненных этапов в долях от общей продолжительности ИСП при разной глубине совмещения этапов: предстроительные этапы от 23,8%) до 35,7%; строительство от 38,1% до 57,1%; реализация от 14,3% до 57,1%.

7. С применением помесячного дисконтирования затрат и результатов установлены зависимости чистого дисконтированного дохода и индекса доходности от структурных коэффициентов, характеризующих степень совмещения этапа реализации со строительством. Для базового примера установлено, что ускорение начала продаж на 6 мес. (реализация начинается одновременно с монтажом надземной части) приводит к увеличению ЧДД в 1,3 раза.

8. Диссертационные исследования получили реализацию при формировании риэлторских служб в ЗАО "Отделстрой" и Центре продаж недвижимости "Столица", в ходе реализации жилья в районах массовой и точечной застройки г. Москвы, при подготовке проектов СНиП 12-01-."Организация строительства" и Свода правил "Разработка проектов организации строительства для жилищно-гражданского строительства".

9. Внедрение полученных научных и практических результатов в ходе осуществления инвестиционных проектов жилищного строительства в г.Москве подтвердило их достоверность и практическую значимость.

1. Абрамов Л.И., Манаенкова Э.А. Организация и планирование строительного производства. Управление строительной организацией. Учеб. Для вузов. - М.: Стройиздат, 1990,- 400с.

2. Аврамчук Е.Ф., Вавилов А.А. и др. Технология системного моделирования. М.: Машиностроение, 1998.

3. Авторский надзор за строительством предприятий, зданий и сооружений. СП 12102-98, Госстрой РФ, 1998.

4. Александрова В.Ф. Совершенствование календарного планирования застройки градостроительных комплексов в составе проекта организации строительства. -Автореф. дис. . канд. техн. наук. JL: 1989.- 24с.

5. Андреев J1.B., Резниченко B.C. Определение экономической эффективности инвестиционных проектов и инноваций в строительстве. М.: Экономика строительства, №9, 2001, с. 14-27

6. Ансофф И. Стратегическое управление: Сокр. пер. с англ./ Научн. ред. и авт. пре-дисл. Л.И. Евенко. -М.: Экономика, 1989.-519с.

7. Антанавичус К.А., Бивайнис Ю.П. Современные технологии управления строительным производством. М.: Стройиздат, 1990.

8. Асаул А.Н., Старинский В.Н., Рыбнов Е.И., Клюев А.Ф. Экономика недвижимости. М.: Изд-во АСВ; СПб.: СПбГАСУ, 2000.-18бс.

9. Афанасьев А.А. Возведение зданий и сооружений из монолитного железобетона. М.: Стройиздат, 1990.

10. Афанасьев В.А., Афанасьев А.В. Проектирование организации строительства, организации производства работ. JL: ЛИСИ, 1988.-99с.

11. Баздникин А.С., Основы управления в строительстве. М.: Высшая школа., 1990.-192с.

12. Балицкий B.C. Научные основы проектирования строительных организаций. Автореф. дисс. .канд. техн. наук. М. 1987.-54с.

13. Балтрушкевич Т.Г., Лившиц В.Н. Оценка эффективности инноваций: "старые" и "новые" проблемы. М.: "Экономика и математические методы", 1992.

14. Белевич В.Б., Киевский Л.В., Олейник П.П. Руководство по разработке технологических карт в строительстве. М.: ЦНИИОМТП, 1998.

15. Богомолов Ю.М. и др. Экспертные системы в проектировании и управлении строительством /Под ред. А.А. Гусакова. М.: Стройиздат, 1995.-296с.

16. Богомолов Ю.М. Информационные технологии в организации строительства. Минск: ИРФ "Обозрение", 1997.-240с.

17. Богомолов Ю.М. Экспертные системы в организационно-технологическом проектировании строительного производства. Автореф. дисс. .докт. техн. наук. Минск 1998.-36с.

18. Болдырев B.C., Галушкина А.С., Федоров А.Е. Введение в теорию оценки недвижимости. М.: 1998г.-330с.

19. Боумен К. Основы стратегического менеджмента. М.: ЮНИТИ, 1997.

20. Булгаков С.Н. Актуальные проблемы промышленного строительства в условиях перехода на рыночную экономику. Промышленное строительство, №1, 1991.-с.5-8.

21. Булгаков С.Н., Гати С. Инвестиционная политика в капитальном строительстве на новом этапе. М.: Стройиздат, 1989.-336с.

22. Бунич П. Общие и специфические проблемы экономических реформ в социалистических странах. Вопросы экономики, №7, 1989.- с.90-100.

23. Бурденкова Н.Н. Создание экономического механизма реализации жилой программы в городах. Жилищное строительство, №3, 1992.-с.2-4

24. Бурков В.Н. Механизмы функционирования организационных систем. М.: Наука, 1981.

25. Варшавский А.Е. Научно технический прогресс в моделях экономического развития: методы анализа и оценки. М.: Наука, 1984.

26. Вайнгорт B.JL, Голуб Л.Г. Сбалансированное планирование в строительных организациях. М.: Стройиздат, 1985.-134с.

27. Васильев В.М. Управление строительным производством. М.: Стройиздат, 1990.

28. Васильев В.М., Панибратов Ю.П. и др. Управление в строительстве. М.: АСВ, 1994.

29. Вернер Беренс, Питер М. Хавранек, Руководство по оценке эффективности инвестиций, М.: "Инфра-М", 1995.

30. Веснин В.Р. Основы менеджмента. М.: Триада Лтд, 1996.

31. Взаимосвязь между жилищным строительством и национальной экономикой. ООН. Прага. Нью-Йорк. 1985.-101с.

32. Виханский О.С. Стратегическое управление. Учебник. М.: Изд. МГУ, 1995.

33. Владимиров В.В. Производство и город: антагонизм или единый комплекс? Промышленное и гражданское строительство, №6, 1992.-с.2-4.

34. Власов В.В., Киевский Л.В., Шупиков С.А. Инженерная подготовка строительства. М.: Стройиздат, 1989.-190с.

35. Володин В.П. Организация внутриплощадочных подготовительных работ при реконструкции действующих промышленных предприятий. Автореф. дисс. .канд. техн. наук. М. 1984-18с.

36. Воропаев В.И. Пути интенсификации инвестиционного процесса. М., МДНТП им. Ф.Э. Дзержинского, 1991 .-с.22-31.

37. Воропаев В.И. Управление проектами в России. М.: Алане, 1995.39. Воропаев В.Г. Некоторые вопросы моделирования долгосрочных программ капитальных вложений. Автореф. дис. .канд. техн. наук.-25с.

38. Гаврилец Ю.Н. Целевые функции социально-экономического планирования. М.: Экономика, 1983.

39. Галкин И.Г. Организация, планирование и управление строительным производством. М.: Высшая школа, 1978.-496с.

40. Галкин И.Г., Пермякова Л.В. Совершенствование планирования и подготовки строительного производства. Экономика строительства, №2, 1982.-с.36-41.

41. Галкин И.Г. и др. Совершенствование планирования строительного производства. М.: Стройиздат, 1986.-168с.

42. Гировский В.Ф., Разу М.Л., Алавердров Р.А. Экономика, организация и планирование проектных работ. М.: Стройиздат, 1972.-225с.

43. Голуб Л.Г. Автоматизация решения задач по подготовке строительного производства. Л.: Стройиздат, Ленинградское отделение, 1983.-88с.

44. Голуб. Л.Г. Подготовка строительного производства. М.: Знание, 1979.-49с.

45. Горев В.Н. Совершенствование организационной структуры управления строительным производством. М.: Стройиздат, 1984.-136.

46. Гранов Г.С., Петров Ф.И. Инвестиционный процесс в строительстве, в условиях зкономической реформы. М.: МДНТП им. Ф.Э. Дзержинского, 1991.-103-107.

47. Грязнева А.Г., Федотова М.А. Оценка бизнеса. М.: "Финансы и статистика", 1998.50,51