автореферат диссертации по машиностроению и машиноведению, 05.02.22, диссертация на тему:Развитие механизма инвестиционного использования земельных ресурсов промышленных предприятий

На правах рукописи

РОМАНОВА ЕКАТЕРИНА АЛЕКСАНДРОВНА

РАЗВИТИЕ МЕХАНИЗМА ИНВЕСТИЦИОННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ РЕСУРСОВ ПРОМЫШЛЕНЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ

Специальность 05.02.22 -Организация производства (в промышленности) по экономическим наукам

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Санкт-Петербург - 2006

Работа выполнена в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Балтийский государственный технический университет «ВОЕНМЕХ» им. Д. Ф. Устинова».

НАУЧНЫЙ РУКОВОДИТЕЛЬ

ОФИЦИАЛЬНЫЕ ОППОНЕНТЫ

кандидат экономических наук, доцент Курашева Наталья Алексеевна

доктор экономических наук, профессор Ходачек Александр Михайлович

кандидат экономических наук Голощапов Валерий Николаевич

ВЕДУЩАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ Институт проблем региональной

экономики РАН

Защита состоится « 27 » сентября 2006 г. в 1500 часов на заседании диссертационного совета К 212.010.03 при Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Балтийский государственный технический университет «ВОЕНМЕХ» им. Д. Ф. Устинова»: 190005, Санкт-Петербург, ул. 1-я Красноармейская, д. 13, ауд. 526.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Балтийский государственный технический университет «ВОЕНМЕХ» им. Д. Ф. Устинова» по адресу: 190005, Санкт-Петербург, ул. 1-я Красноармейская, д. 1.

Автореферат разослан «/4?» ав1уста 2006 года.

Ученый секретарь диссертационного совета кандидат экономических наук, г

доцент Ци^^О^^ н. А. Курашева

I. ОСНОВНЫЕ ИДЕИ И ВЫВОДЫ ДИССЕРТАЦИИ

Актуальность темы исследования

В процессе приватизации и акционирования предприятий в начале 90-х годов земельные ресурсы, используемые для организации хозяйственной деятельности промышленных предприятий, не рассматривались как объект собственности и не учитывались в формировании стоимости активов этих предприятий. Развитие системы рыночных отношений и методов государственного регулирования экономики обеспечили условия для формирования рынка земельных ресурсов. Земля представляет собой ценный, но ограниченный производственный ресурс и ее использование позволяет развивать коммерческую деятельность предприятий. В настоящее время промышленные предприятия, не получившие в собственность земельные ресурсы, вовлечены в арендные отношения в части находящихся в государственной собственности земельных участков, на которых осуществляют свою деятельность. Анализ практики арендных отношений показал, что регулярное повышение арендной платы за использование промышленными предприятиями земельных участков, ставит перед ними проблему обоснованного выбора между приобретением земельных участков в собственность или пролонгацией договоров аренды. На основе сравнительной оценки затрат по выкупу земельных участков и суммарной арендной платы с них возникает проблема научного и методического характера по оценке рыночной стоимости земли, используемой в инвестиционной деятельности промышленных предприятий, определению земельных и имущественных налогов и ставок арендной платы.

Анализ законодательной базы и научных публикаций показывает, что к настоящему времени не сформированы единые методические подходы, регламентирующие процессы вовлечения и использования земельных участков в хозяйственном обороте предприятий, что не позволяет эффективно использовать недвижимое имущество при разработке и реализации инвестиционной и экономической стратегий развития предприятий. В этой связи разработка организационно-экономических методов обеспечения эффективного использования земельных участков в качестве инвестиционного ресурса является актуальным научным направлением.

В диссертации исследуются теоретические и методические аспекты организации эффективного использования земельных участков промышленными предприятиями. Отдельные вопросы указанной проблемы нашли отражение в работах: Д. Б. Аратского, Н. В. Воловича, С. В. Грибовского, X. Дитериха, Д. А. Ендовицкого, Л. Л. Каменик, В. Кляйбера, Н. В. Комова, В. А. Прорвича, С. И. Сайя, Е. И. Тарасевича, и других.

Вышеизложенное обусловило актуальность диссертационного исследования.

В процессе исследования автором были поставлены и решены задачи, связанные с развитием методов и инструментов вовлечения земельных ресурсов промышленных предприятий в производственный и инвестиционный процесс. :,

На защиту выносятся следующие основные результаты диссертационного исследования. .

1. Определена роль землепользования в формировании производственного и инвестиционного капитала промышленного предприятия

Анализ системы землепользования Российской Федерации (рисунок 1), проведенный в диссертации, показал, что она начала формироваться в последние 10 — 15 лет, находится в процессе постоянных изменений и в настоящее время не отвечает потребностям рыночных отношений хозяйствующих субъектов, в том числе промышленных предприятий.

Основные элементы системы землепользования промышленными предприятиями

1> 4

Объекты землепользования Субъекты землепользования

1 Земельные участки, занимаемые промышленными предприятиями; 1.1 Земельные участки, арендуемые предприятиями; 1.2 Земельные участки, находящиеся в собственности предприятия. 1 Промышленные предприятия; 2 Федеральные органы власти; 3 Муниципальные органы власти; 4 Инвесторы.

Рисунок 1 - Идентификация участников рынка землепользования промышленными предприятиями

• На основе исследований, проведенных по промышленным предприятиям Санкт-Петербурга и Ленинградской области в работе сделан вывод о том, что роль, системы землепользования в формировании производственного и инвестиционного капитала возрастает. При этом в структуре стоимости активов предприятий недвижимость (земля, здания и сооружения) составляют более 50%. На промышленных предприятиях наблюдается диспропорция между суммой уставного капитала и реальной стоимостью предприятий. Автор

полагает, что земельные активы накоплены предприятиями в натуральной форме и не вовлечены в хозяйственный оборот в связи с тем, что большинство этих предприятий не являются собственниками земельных ресурсов (участков). Данная диспропорция может быть уменьшена путем развития рыночных механизмов в системе землепользования и формирования рынка земельных участков производственного назначения.

Автор подчеркивает, что выкуп земельных участков и введение их в состав основного капитала промышленных предприятий увеличивает стоимость активов и производственный потенциал более значительно, чем приобретение других элементов основного капитала. При этом доля постоянных затрат в части амортизационных отчислений не только не увеличивается, но и снижается, что дает суммарную экономию общей себестоимости производимой продукции. По мнению автора, рыночный механизм землепользования является предпочтительнее системы бессрочного пользования и арендных отношений. Промышленные предприятия -собственники земельных участков, имеют больше возможностей наращивать производственные мощности и активнее развивать производственный и инвестиционный процесс. В диссертации рассмотрена совокупность земельных ресурсов и служб обеспечения, необходимых для функционирования промышленного предприятия как производственной инфрастуктуры. Оценку производственной инфраструктуры промышленного предприятия автор предлагает выполнять на основе разности стоимостей целостного имущественного комплекса предприятия и его активов с учетом долговых и других обязательств (1).

^инф = ^компя ~ ~С* — С„иа + Соб1аат (1)

Скомпл - стоимость целостного имущественного комплекса предприятия;

Сзд — остаточная стоимость зданий предприятия, размещенных на участке;

С0б - стоимость оборудования предприятия производственного и непроизводственного;

Сима — стоимость нематериальных активов предприятия;

С0бязат. — обязательства предприятия.

Принятию управленческих решений по вовлечению земельных участков в хозяйственный оборот и инвестиционный процесс предприятий предшествует процедура оценки. Экономическая теория оценки недвижимости предполагает использование трех классических подходов: затратного, рыночного и доходного, сравнительный анализ которых проведен в первой главе диссертации. Это позволило автору сделать вывод о том, что наиболее адекватным сложившимся экономическим отношениям для определения рыночной стоимости земельных активов предприятия, является доходный метод, который в большей степени учитывает потребности инвестиционной деятельности. Расчетная формула рыночной стоимости земельного участка при использовании доходного метода оценки имеет вид:

с т

3ем

где N01^ — чистый операционный доход, относящийся к земле;

Дм* ~ коэффициент капитализации для земли.

Чистый операционный доход, относящийся к земельному участку, в условиях недостаточности достоверной информации автором предлагается рассчитывать с использованием метода остатка для земли по формуле (3).

N01„=N01^-N01^ (3)

где N01нед - , чистый операционный доход, относящийся к объекту недвижимости в целом;

N01^,уч - чистый операционный доход, относящийся к улучшениям (зданиям, сооружениям и т.п.).

В этом случае значение N01^ определяется как среднерыночная годовая ставка арендной платы для аналогичных объектов недвижимости за вычетом потерь на недоиспользование, несвоевременные платежи и операционные расходы.

Значение N01уЛуч автор определяет как произведение стоимости строительства улучшений и среднерыночной величины доходности на вложенный капитал с учетом рентабельности вложений инвестора.

Коэффициент капитализации для земли автор определяет как совокупность следующих компонентов: безрисковой ставки, поправки на ликвидность (платы за время), премии за управление и риск инвестиций. Анализ структуры коэффициента капитализации подтвердил, что из всех его компонентов только премия за риск инвестиций в недвижимость подвержена значительным колебаниям, под воздействием которых и изменяется названный коэффициент.

В диссертации определены основные принципы регулирования землепользования в организации производства и инвестиционной деятельности промышленными предприятиями:

- приоритетность возмездного отчуждения перед безвозмездным;

- установление инвестора на конкурсной основе перед заключением инвестиционного контракта;

отчуждение земельных участков в пользу непроизводственного или вспомогательного производственного использования перед участками, на которых размещен единый промышленно-технологический комплекс;

использование средств в качестве целевого финансирования, предназначенного для улучшения структуры основных фондов, приводящее к повышению стоимости собственного капитала предприятия, перед

мероприятиями, приводящими к снижению бремени по содержанию имущественно-земельного комплекса;

- направление средств в качестве целевого финансирования, предназначенного для погашения задолженностей прошлых периодов перед городом и городским хозяйством, связанных с содержанием имущественно-земельного комплекса, перед мероприятиями, связанными с уменьшением текущих платежей;

- отчуждение земельных участков для перебазирования производств и предприятий из наиболее ценных экономических зон города перед иным способом использования отчуждаемого участка при равном размещении.

Данные принципы отражают интересы государственного регулирования инвестиционного использования земельных ресурсов и их реализацию промышленными предприятиями, по мнению автора, целесообразно стимулировать, в том числе экономическими рычагами управления, например, гибкой системой установления ставок арендной платы.

2. Обоснована необходимость сужения системы арендных отношений с одновременным расширением рынка земельных участков промышленного назначения

Автор полагает, что выбор стратегии развития земельного рынка и форм его государственного регулирования должен основываться на национальных особенностях развития земельных отношений с учетом сложившихся факторов социально-экономического развития. В работе отмечается, что в российской экономике появилась возможность осуществлять такие преобразования. Во-первых, российское законодательство находится в стадии своего реформирования, что позволяет вносить дополнения и изменения в нормативные акты, которые регулируют функционирование системы землепользования. Во-вторых, сложившаяся экономическая ситуация позволяет использовать в инвестиционной деятельности земельные участки промышленных предприятий, в том числе стимулировать данный процесс чрез систему платежей за землю. Центральное место в системе экономических мер принадлежит системе налогообложения. Все другие действующие формы платы за землю, нормативная цена земли и арендная плата основываются на существующих ставках земельного налога. Исследование, проведенное в диссертации, показало, что во многих городах ставки земельного налога для некоторых видов использования земли существенно выше ставок арендной платы, но сама система установления ставок арендной платы во всех без исключения регионах России напрямую связывает их с существующими - ставками земельного налога. В условиях формирования рынка земли нормативная цена земли должна зависеть напрямую от рыночных факторов, фактически же в настоящее время связь между нормативной и рыночной стоимостью отсутствует. В большинстве регионов нормативная цена определяется кратно ставкам земельного налога.

Землеустроительные требования определяют обособление промышленных и селитебных территорий, промышленных зон и жилых районов, по необходимости разделенных > санитарно-защитными зонами и другими массивами земель. Возможности вторичного использования промышленных площадок под жилищно-социальное строительство в силу экологического состояния почв ограничены даже при значительных вложениях на их рекультивацию. Исходя из вышеуказанного, автор, определяя многовариантность видов будущего использования, сводит их количество к минимуму в случае приобретения именно промышленных земель, так как на них нельзя планировать строительство объектов здравоохранения, детского образования, а также элитных жилых домов. Анализ функционирования землепользования показал, что промышленные площадки чаще всего вновь застраиваются промышленными и инженерными объектами.

Вышеизложенное позволило автору сделать вывод о том, что ни в социально-экономическом разрезе, ни с точки зрения практики землеустройства исследование и развитие рынка земельных участков как единого рынка невозможно. Сегмент рынка промышленных площадок и участков под жилье не охватывает весь рынок земель под застройкой. Существует достаточно много участков, занятых смешанной коммерческо-жилой застройкой; часто вредные с экологической точки зрения промышленные предприятия в нарушение всех норм отвода и требований законодательства расположены вблизи жилых объектов. Однако даже в этом случае все основные характеристики спроса и предложения на земельные участки для промышленного и гражданского строительства принципиально различаются, заставляя выделять их в качестве самостоятельных объектов рыночного оборота.

С точки зрения субъектов и объектов земельного рынка и характера связи между спросом и предложением, рынок промышленных земель и участков под жилье представляют в своей основе совершенно различные рынки. Поэтому и ценовые пропорции на рынке промышленных площадок кардинально отличаются от показателей на рынке участков под жилую застройку. Для промышленных видов деятельности нет прямой. связи между ценностью участка и близостью к центру города. Для другого основного вида использования земли в городах - жилищного строительства - данная закономерность теоретически существует.

Анализ рынка землепользования, проведенный в работе, показал, что государство одновременно выступает как собственник и арендодатель части земель и, кроме установленных налогов на землю, претендует на изъятие у землепользователей дополнительно части земельной ренты. Учитывая, что основными плательщиками земельного налога и арендной платы за землю являются крупные промышленные комплексы, оно стремится при любых изменениях в земельных отношениях обосновать такое положение с целью увеличения доходной части бюджета.

В диссертации отмечается, что основным недостатком действующей системы взимания платы за землю является ее слабая корреляция с реальной ценностью земельных участков, поэтому и новый Земельный кодекс Российской Федерации не предусматривает возможность совершенствования современной системы взимания платы за землю. В связи с этим, автор считает, что активное развитие частной собственности на землю невозможно без реформирования системы налогообложения земельных участков.

В диссертации определен круг проблем развития производственной инфраструктуры, которая включает совокупность земельных участков, занимаемых хозяйствующим субъектом, зданий, оборудования и служб обеспечения, необходимых для организации производства:

1) неадекватность производственных процессов рыночным условиям хозяйствования субъектов;

2) подмена конкурентной среды сосуществованием предприятий производственной инфраструктуры, занимающих монопольное положение на рынке, даже при их небольших размерах;

3) отсутствие комплексной программы по поддержке и развитию производственной инфраструктуры. .

По мнению автора, следует учитывать различия в оценке рынка сельскохозяйственных и лесных земель, промышленных площадок и участков под жилищное строительство. В сельском и лесном хозяйстве земля выступает основным средством производства, а в случае застройки земля служит условием инвестиционной деятельности. В связи с этим стоимость земельного участка, используемого в организации этих видов деятельности, формируется под влиянием различных факторов.

В результате исследования выявлены следующие недостатки арендных отношений как инструмента регулирования землепользования промышленными предприятиями:

- арендная плата не связана с результатами деятельности предприятия;

- расчету арендных ставок присуще сложность и неоднозначность;

- аренда как вид владения участком не стимулирует улучшение земельных участков;

- земельные участки, находящиеся в аренде не являются производственным и инвестиционным капиталом, следовательно, не могут быть рассмотрены в качестве инвестиционного ресурса, что потенциально не способствует развитию предприятий.

В диссертации обосновано, что для обеспечения развития промышленных предприятий, использующих земельные участки в качестве инвестиционного ресурса, целесообразно уменьшить долю арендных отношений, которые в значительной степени используются как инструмент административного регулирования в системе землепользования, а также стимулировать оформление земельных взаимоотношений в виде купли-продажи.

3. Выявлены ограничения механизма вовлечения земельных ресурсов промышленными предприятиями в инвестиционный процесс

Ограничения механизма вовлечения земельных ресурсов промышленными предприятиями в инвестиционный процесс обусловлены неразвитостью системы землепользования, в которой не решена проблема оценки земли, максимально приближенной к ее реальной стоимости.

В диссертации определены следующие типы ограничений: экономические (ограниченный ресурс, неоднозначность экономической оценки реальной стоимости земли и т.д.) и административные (лоббирование интересов вовлеченных в систему землепользования субъектов и объектов, сложность процедуры перевода земель из одной категории в другую, законодательное регулирование).

Проведенный автором анализ действующей методики государственной кадастровой оценки земель поселений, разработанной Российским земельным кадастром в рамках Постановления правительства РФ от 25.08.1999 N 945 «О государственной кадастровой оценке земель», выявил существенные недостатки методики, связанные с тем, что многие требования к рыночной и кадастровой оценкам не реализуются из-за отсутствия научно обоснованной теоретической базы.

Отсутствует разграничение понятий кадастровой и рыночной стоимости земельных участков. Кадастровая стоимость земельного участка определяется как «расчетная величина, отражающая представление о ценности (полезности) земельного участка при существующем виде его использования». Автор полагает, что данное определение является слишком общим, поэтому информация, необходимая для оценки кадастровой стоимости участков, носит несистемный характер, что не дает возможности применить единую процедуру ко всем объектам оценки и получить сопоставимые результаты по объектам оценки.

Автор предлагает процедуру кадастровой оценки в соответствии с учетом требований утвержденных стандартов оценки осуществлять по следующим этапам. Во-первых, предусмотреть разделение единого объекта оценки (всю территорию города в утвержденных его границах) на отдельные сегменты — территориальные зоны, различающиеся по функциональному назначению входящих в них земельных участков и соответствующие правовому зонированию. Во-вторых, проводить кадастровую оценку выделенных территориальных зон по видам сегментов. В основе выделения последних, как объекта кадастрового учета и оценки, использовать градостроительную документацию как административный инструмент определения прав по использованию земельных участков.

В работе предлагается вместо метода остатка для оценки земли использовать метод единицы сравнения (рентно-затратный), поскольку он в большей степени соответствует решению задачи массовой оценки застроенных участков. Данный метод массовой оценки кадастровой стоимости земельных

участков связан с уточнением величины ренты по местоположению и определением базовой стоимости земли для территориальных зон.

В диссертации отмечается, что действующая система оценки не в полной мере учитывает затраты на подключение к инфраструктуре по отдельным промышленным площадкам. В лучшем случае оценивается вся городская инфраструктура, стоимость которой распределяется по всей территории города. Однако потребности разных видов использования земельных участков определяются различным применением объектов инженерно-транспортной инфраструктуры. Отказ от конкретных расчетов по каждой промышленной площадке обусловлен не столько опасением сокращения налогооблагаемой базы, сколько отсутствием информации о технических условиях подключения промышленных предприятий к объектам инженерно-транспортной инфраструктуры.

Автором предложен следующий порядок расчета кадастровой стоимости промышленных площадок в городской черте (рисунок 2).

Рисунок 2 - Алгоритм расчета кадастровой стоимости земельного участка, занимаемого промышленным предприятием

Для промышленных объектов, удаленных от селитебной части города, базовая стоимость промышленной зоны приравнивается к утвержденной в этом населенном пункте стоимости перевода сельскохозяйственных земель в земли под застройку с увеличением данной стоимости на величину затрат по подготовке площадки под строительство. Итоговая кадастровая стоимость промышленных земельных участков в предлагаемой методике определяется как

сумма затрат на изъятие земельного участка у предыдущего землепользователя и подключения к внешним объектам инженерно-транспортной инфраструктуры.

Предлагаемая методика оценки кадастровой стоимости земельного участка действующего предприятия учитывает его целевое использование — производственную деятельность, в том числе в инвестиционной стратегии. По мнению автора, постепенное фактическое повышение интенсивности инвестирования в промышленные площадки, в том числе с целью перепрофилирования или диверсификации производства не противоречит практике оценки стоимости земельных участков для целей промышленной, налоговой и земельной политики, опирающейся на единые требования.

Для определения мер по развитию экономических методов вовлечения земельных ресурсов в инвестиционный процесс автор сравнил заложенные в Земельным кодексе Российской Федерации варианты налогообложения (налогообложение рыночной или кадастровой стоимости земельных участков). Автор подчеркивает, что в отличие от рыночной стоимости, которая дает оценку наилучшего использования, кадастровая стоимость дает оценку текущего использования земельного участка. Однако противопоставление кадастровой и рыночной стоимости земельного участка в зависимости от оценки его текущего или наилучшего использования не позволяет реализовать основное требование Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствием с которым кадастровая стоимость земельного участка определяется на основе его рыночной цены. В этой связи определяющим будет понятие рыночной стоимости земельного участка. При этом необходимо учитывать особенности земельного рынка, на котором невозможна быстрая смена видов использования участков.

4 Сформулированы этапы реализации организационных мероприятий по развитию или перепрофилированию действующих производств вследствие выкупа земельных участков промышленными предприятиями

Право распоряжения и пользования земельными участками предприятий неразрывно связано с организацией производства и исполнением ими производственных функций, реализация которых является залогом экономической устойчивости хозяйствующих субъектов, а потому не может быть предметом бесконтрольного оборота до завершения формирования соответствующих федеральных программ.

В первой половине 1990-х годов предприятия получили в пользование . земельные участки при регистрации их в форме унитарных предприятий или в процессе приватизации имущественного комплекса.

Для рационального и целевого использования земельных участков промышленных предприятий автор предлагает осуществлять следующие организационные мероприятия, приведенные на рисунке 3.

В диссертации определено, что практика приобретения и'переуступки прав, связанных с земельными участками, зачастую не позволяет промышленным предприятиям, являющимся длительными пользователями земельных территорий, полноценно вступать в хозяйственные отношения по причине значительных непроизводительных затрат. Действующий порядок не позволяет адекватно оценивать стоимость земельного участка без привязки к находящемуся на нем имущественному комплексу, особенно при перепрофилировании разрешенного вида использования на более рентабельный.

Рисунок 3 — Этапы организационных мероприятий промышленных предприятий в системе землепользования

Автор предлагает на промышленных предприятиях, деятельность которых является объектом государственного управления и приоритетами государственной промышленной политики, провести инвентаризационный учет земельных ресурсов и разработать механизм регулирования их производственного и инвестиционного использования с учетом стратегических интересов государства. Это связано с дополнительными ограничениями, которые накладываются на право распоряжения основными средствами данных субъектов, определяемыми стратегическими интересами безопасности государства.

На рисунке 3 проиллюстрировано то, что определение инвестиционных условий (целевого финансирования) в пользу прежнего пользователя земельного участка и расчет стоимости прав осуществляется с учетом возможного изменения режима использования земельного участка. Целевое финансирование может осуществляться путем передачи денежных средств или иного имущества, в том числе ценных бумаг, а также путем поставки товаров, работ или услуг, необходимых для осуществления мероприятий инвестиционного характера.

5 Разработаны рекомендации по развитию экономических методов вовлечения земельных ресурсов в инвестиционный процесс

1) Совершенствование системы, налогообложения земельных ресурсов промышленного предприятия.

Основным элементом экономического механизма регулирования земельного рынка является система налогообложения. Автор полагает, что в реформировании нуждается весь механизм землепользования, включающий определение арендной платы за пользование государственными или муниципальными землями; цены выкупа земельных участков приватизированными предприятиями; нормативной цены земли; компенсационных выплат за изъятие сельскохозяйственных и лесных угодий под застройку. При этом методика расчета рыночной стоимости земельного участка не потребует корректировки. Налогооблагаемая база по земельным ресурсам промышленного назначения должна стимулировать производственную и инвестиционную деятельность.

В диссертации проведен критический анализ сложившейся практики налогообложения земельных участков промышленных предприятий. Сделан вывод о целесообразности использования кадастровой оценки для формирования налогооблагаемой базы, стимулирующей производственную и инвестиционную деятельность на участках промышленного назначения. Автор предлагает законодательно установить сроки действия кадастровой оценки земельных участков промышленных предприятий, активно осуществляющих инвестиционное использование земельных ресурсов или организующих производственную деятельность, на период действия инвестиционного договора или выхода на запланированные производственные мощности. Данная

мера позволит стимулировать развитие производственной и инвестиционной деятельности в промышленности. Кроме этого, совершенствование механизма кадастровой оценки земли обеспечивает повышение достоверности оценки земельных участков как объекта залоговых отношений.

2) Развитие рыночных методов в механизме инвестиционного использования земельных ресурсов промышленного назначения.

Для активизации инвестиционного процесса в промышленности и развития условий организации промышленного производства использовать инструменты государственного заказа, проведение тендеров и привлечение инвесторов, в том числе иностранных и коллективных. Для этих целей предложено:

а) сформировать соответствующую информационную базу промышленных предприятий с выделением кадастровой стоимости земельных ресурсов в активах предприятий;

б) стимулировать положительный опыт развития инвестиционных процессов на отечественных промышленных предприятиях через систему государственной поддержки, льгот, кредитования и финансирования;

в) разрабатывать доступные и упрощенные процедуры составления, согласования и утверждения инвестиционных договоров и проектов;

г) осуществлять подготовку специалистов по оказанию консалтинговых услуг в сфере инвестиционной деятельности промышленных предприятий.

При осуществлении сделок купли-продажи земельных ресурсов промышленного назначения использовать в качестве стартовых цен кадастровую стоимость, обеспечить прозрачность сделок и их транспарентность (открытость).

3) Использование законодательно закрепленного подхода к расчету рыночной стоимости в практике государственного регулирования отношений землепользования.

В этом случае основное различие между понятиями рыночной и кадастровой стоимости будет связано с целью оценки. Так как кадастровая стоимость земельного участка - . это приведенная стоимость (или капитализация) тех преимуществ и выгод, которые имеет землепользование на оцениваемом земельном участке независимо от формы собственности исходя из разрешенного вида использования данного земельного участка, без учета произведенных непосредственно на нем улучшений или застройки и определенная для целей налогообложения, то, по мнению автора, она может использоваться непосредственно для целей налогообложения. А расчет рыночной стоимости связан с потребностями участников рыночных сделок в определении цены земельных участков.

Согласование понятий рыночной и кадастровой стоимости имеет экономический смысл только в случае, если сложившаяся практика оценки позволяет определить налогооблагаемую базу на основе рыночной информации. Это означает возможность дать количественное определение

земельной ренты применительно к подавляющему числу земельных участков. Однако многие функциональные виды земель не находятся в активном рыночном обороте, а в соответствии с земельным и гражданским законодательством значительная часть земельных участков, в том числе в городах, изъята из оборота или ограничена в обороте.

II. ВКЛАД АВТОРА В ПРОВЕДЕННОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ

Основной вклад автора в проведенное исследование состоит в постановке цели, выборе объекта и предметной ориентации исследования, формировании круга исследовательских задач и их решении, определивших структуру работы.

Целью диссертационного исследования является развитие организационных методов эффективного использования земельных участков промышленных предприятий, вовлекаемых в инвестиционный процесс.

Исходя из цели исследования, в диссертации решены следующие задачи:

- исследована система землепользования промышленными предприятиями и установлены принципы его регулирования;

- выполнен анализ арендных отношений землепользования, определивший необходимость ограничения их использования для инвестиционного развития предприятий;

- установлены ограничения механизма вовлечения земельных ресурсов промышленных предприятий в инвестиционный процесс;

- разработана система мероприятий по использованию земельного участка в качестве инвестиционного актива промышленного предприятия при продаже занимаемой земли другому пользователю;

- сформулированы условия вовлечения земельных участков в инвестиционный процесс предприятий.

Объектом исследования являются промышленные предприятия, осуществляющие инвестиционную деятельность в системе землепользования.

Предмет исследования - механизм вовлечения и использования земельных участков в инвестиционном процессе промышленных предприятий.

Теоретической и методологической основой диссертационной работы послужили научные исследования отечественных и зарубежных авторов в области управления инвестиционной деятельностью промышленных предприятий, объектами недвижимости, законы и нормативно-правовые документы Российской Федерации, регламентирующие хозяйственный оборот земельных участков предприятий промышленности и методические разработки . КУГИ Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

В ходе исследования использовались структурный анализ, графическое моделирование, корреляционно-регрессионный анализ, статистические и экономико-математические методы.

- Структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников и приложений.

Во введении обоснованы актуальность темы диссертационного исследования, сформулированы цель и задачи работы, определены научная новизна и практическая значимость диссертации.

В первой главе «Теоретические основы формирования системы управления земельными ресурсами промышленного назначения» выполнен анализ системы землепользования промышленными предприятиями, установлены ограничения системы землепользования для развития предприятий, определены основные принципы регулирования землепользования в организации производства и инвестиционной деятельности промышленного предприятия.

Во второй главе «Методические основы вовлечения земельных участков промышленных предприятий в инвестиционный процесс» выполнен анализ арендных отношений землепользования, методик расчета арендной платы, кадастровой и рыночной стоимости земельных ресурсов промышленных предприятий, разработан метод расчета кадастровой стоимости земельных участков промышленных предприятий.

В третьей главе «Совершенствование организационно-экономических методов использования земельных ресурсов в инвестиционной деятельности предприятий» установлена система мероприятий перепрофилирования действующих производств промышленных предприятий при выкупе их участков; предложены меры по вовлечению земельных участков промышленных предприятий в инвестиционный процесс.

В заключении приведены главные научные и практические результаты диссертационного исследования, сформулированы основные выводы по работе и даны рекомендации по использованию результатов исследования.

III. СТЕПЕНЬ НОВИЗНЫ И ПРАКТИЧЕСКАЯ ЗНАЧИМОСТЬ РЕЗУЛЬТАТОВ ИССЛЕДОВАНИЯ

Научная новизна результатов диссертационного исследования и выносимые на защиту результаты, определяются следующими положениями:

- установлена роль землепользования в формировании производственного и инвестиционного капитала промышленного предприятия;

- обоснована необходимость сужения ограничения системы арендных отношений с одновременным расширением рынка земельных участков промышленного назначения;

- разработан алгоритм расчета кадастровой стоимости земельного участка занимаемого промышленным предприятием, как его инвестиционного потенциала;

- выявлены ограничения механизма вовлечения земельных ресурсов промышленными предприятиями в инвестиционный процесс;

- сформулированы этапы реализации организационных мероприятий по развитию или перепрофилированию действующих производств вследствие

выкупа земельных участков промышленными предприятиями для повышения их инвестиционной привлекательности;

- выработаны рекомендации по стимулированию экономических методов вовлечения земельных ресурсов в инвестиционный процесс.

Практическая значимость результатов исследования заключается в разработке рекомендаций, которые использованы предприятиями северозападного региона России при выборе земельных участков для размещения производственных площадей. Ряд предложений может быть применен в развитии информационной базы для потенциальных инвесторов, а также могут быть внедрены законодательными и исполнительными государственными органами в рамках формирования подзаконных актов, устанавливающих землепользование промышленных предприятий.

Основные положения диссертационной работы использованы при оценке инвестиционной привлекательности и стоимости инфраструктуры на ООО «БАЗИС» для расширения производственной деятельности на предприятии.

Методические наработки диссертации нашли практические применения в деятельности ООО «ПакПринт» при развитии организационных методов эффективного использования земельных участков, их вовлечения в инвестиционные процессы предприятия, а также на ООО «Биостар МАСТЕР» в процессе использования недвижимости и других активов в инвестиционном процессе.

На ООО «Старпринт» применен алгоритм расчета кадастровой стоимости земельного участка занимаемого промышленным предприятием, осуществлены этапы реализации организационных мероприятий по развитию или перепрофилированию действующих производств вследствие выкупа земельных участков.

Апробация результатов исследования. Основные результаты, изложенные в диссертационной работе, обсуждались на научных семинарах кафедры экономики, организации и управления производством ГОУВПО «БГТУ «ВОЕНМЕХ» им. Д. Ф. Устинова» и кафедры финансов и кредита ГОУВПО «СПб ГУАП», а также представлены на первой, второй и третьей межвузовских научно-практических конференциях «Актуальные проблемы современной экономики и менеджмента» (Санкт-Петербург, 2004, 2005 и 2006 гг.), третьей межвузовской научно-практической конференции студентов и аспирантов «Проблемы и пути развития предпринимательской деятельности в современных условиях» (Санкт-Петербург, 2006 г.).

Основные положения диссертационного исследования отражены в восьми опубликованных научных работах общим объемом 1,55 п. л.:

1. Романова Е.А. Этапы принятия решения в менеджменте // Современные аспекты экономики. - 2003.- № 11 (46). - С. 109 - 0,15 п. л.

2. Романова Е.А. Анализ проблемной ситуации разрешения земельного вопроса инфраструктуры промышленных предприятий // Современные аспекты экономики. - 2005.- № 24 (91). - С. 66 - 0,10 п. л.

3. Романова Е.А. Земельная рента как экономическая форма реализации собственности на землю // Актуальные вопросы экономики и современного промышленного менеджмента: Материалы научно-практической конференции/Балг. гос. техн. ун-т. СПб; 2005. - С - 0,10 п. л.

4. Романова Е.А. Исследование вопроса налогообложения земельных участков промышленных предприятий // Современные аспекты экономики. -2005.- № 03 (96). - С. 209 - 0,15 п. л.

5. Романова Е.А. Условия развития земельного рынка с учетом интересов промышленных предприятий // Региональные аспекты управления, экономики и права Северо-западного федерального округа России. Выпуск 1. Межвузовский сборник научных трудов/ Под ред. д-ра экон. наук, академика МАНЭБ А.Д. Макарова, д-ра экон. наук, проф. М.Д. Медникова, д-ра воен. наук, проф. A.A. Целыковских. - СПб.: Изд-во ВАТТ, 2006 - С. 17 - 0,30 п. л.

6. Романова Е. А., Шагалов С. Е. Управление ресурсами предприятий: актуальные вопросы и их разрешение // Актуальные вопросы экономики и современного промышленного менеджмента: Материалы научно-практической конференции/Балт. гос. техн. ун-т. СПб; 2006. — С. 245 — 0,15 п. л.

7. Романова Е. А. Разрешение проблем использования информационных систем управления земельными ресурсами промышленного назначения // Региональные аспекты управления, экономики и права Северо-западного федерального округа России. Выпуск 2. Межвузовский сборник научных трудов/ Под ред. д-ра экон. наук, академика МАНЭБ А.Д. Макарова, д-ра экон. наук, проф. М.Д. Медникова, д-ра воен. наук, проф. A.A. Целыковских. - СПб.: Изд-во ВАТТ, 2006 - С.161 - 0,30 п. л.

8. Романова Е. А. Характеристика рыночных инструментов использования земельных ресурсов в инвестиционной деятельности промышленных предприятий // Региональные аспекты управления, экономики и права Северозападного федерального округа России. Выпуск 2. Межвузовский сборник научных трудов/ Под ред. д-ра экон. наук, академика МАНЭБ А.Д. Макарова, д-ра экон. наук, проф. М.Д. Медникова, д-ра воен. наук, проф. A.A. Целыковских. - СПб.: Изд-во ВАТТ, 2006 - С.166 - 0,20 п. л.

Подписано в печать 12.08.06. Формат бумаги 60х 84 'Л«. Бумага документная Печать трафаретная. Усл. печ. л. 1. Тираж 100 экз. Заказ № Отпечатано с готового оригинал макета в типографии ЗАО «КопиСервис» Юр. адрес: 194017, Санкт-Петербург, Скобелевский пр., д. 16 Факт, адрес: 197376, Санкт-Петербург, ул. Проф. Попова, д. 3 Тел. (812) 327-50-98

Введение.

Глава I. Теоретические основы формирования системы управления земельными ресурсами промышленного назначения.

1.1 Анализ состояния системы землепользования в Российской Федерации.

1.2 Теоретические и методические аспекты использования земельных ресурсов.

1.3 Проблемы формирования системы управления земельными ресурсами промышленного назначения.

Выводы по первой главе.

Глава II. Методические основы вовлечения земельных участков промышленных предприятий в инвестиционный процесс.

2.1 Методы государственного регулирования экономических отношений в системе землепользования земельными ресурсами промышленного назначения.

2.2 Рыночные инструменты использования земельных ресурсов в инвестиционной деятельности промышленных предприятий.

2.3 Использование информационных систем управления земельными ресурсами промышленного назначения.

Выводы по второй главе.

Глава III. Совершенствование организационно-экономических методов использования земельных ресурсов в инвестиционной деятельности предприятий.

3.1 Внедрение организационных мероприятий по развитию или перепрофилированию действующих производств вследствие выкупа земельных участков промышленными предприятиями.

3.2 Развитие экономического механизма расширения инвестиционного ресурса промышленного предприятия.

3.3 Перспективы использования земельных ресурсов в инвестиционной деятельности российских промышленных предприятий.

Выводы по третьей главе.

В процессе приватизации и акционирования предприятий в начале 1990-х годов земельные ресурсы, используемые для организации хозяйственной деятельности промышленных предприятий, не рассматривались как объект собственности и не учитывались в формировании стоимости активов этих предприятий. Развитие системы рыночных отношений и методов государственного регулирования экономики обеспечили условия для формирования рынка земельных ресурсов. Земля представляет собой ценный производственный, но ограниченный ресурс. Ее использование позволяет развивать коммерческую деятельность предприятий. В настоящее время промышленные предприятия, не получившие в собственность земельные ресурсы, вовлечены в отношения по аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, на которых осуществляют свою деятельность. Анализ практики арендных отношений показал, что регулярное повышение арендной платы за использование промышленными предприятиями земельных участков ставит перед ними проблему обоснованного выбора между приобретением земельных участков в собственность или пролонгацией договоров аренды. На основе сравнительной оценки затрат по выкупу земельных участков и суммарной арендной платы возникает проблема научного и методического характера по оценке рыночной стоимости земли, определению земельных и имущественных налогов и ставок арендной платы.

Анализ нормативно-законодательной базы и научных публикаций показывает, что к настоящему времени не сформированы единые методические подходы, регламентирующие процессы вовлечения и использования земельных участков в хозяйственном обороте предприятий. Активное вовлечение земельных участков промышленных предприятий в хозяйственный оборот позволит эффективно использовать недвижимое имущество при разработке и реализации инвестиционной стратегии развития предприятий. Разработка организационно-экономических методов обеспечения эффективного использования земельных участков в качестве инвестиционного ресурса является актуальным научным направлением.

В этой связи особую актуальность приобретают исследования связанные с развитием методов и инструментов вовлечения земельных ресурсов промышленных предприятий в производственный и инвестиционный процесс.

Учитывая вышеприведенное, были сформулированы цель и задачи исследования.

Целью диссертационного исследования является развитие организационных методов эффективного использования земельных участков промышленных предприятий, вовлекаемых в инвестиционный процесс.

Исходя из цели исследования, в диссертации решены следующие задачи:

- исследована система землепользования промышленными предприятиями и установлены принципы его регулирования;

- выполнен анализ арендных отношений землепользования, определивший необходимость ограничения их использования для инвестиционного развития предприятий;

- установлены ограничения механизма вовлечения земельных ресурсов промышленных предприятий в инвестиционный процесс;

- разработана система мероприятий по использованию земельного участка в качестве инвестиционного актива промышленного предприятия при продаже занимаемой земли другому пользователю;

- сформированы условия вовлечения земельных участков в хозяйственный оборот предприятий.

Объектом исследования являются промышленные предприятия, осуществляющие инвестиционную деятельность в системе землепользования.

Предмет исследования - механизм вовлечения и использования земельных участков в инвестиционном процессе промышленных предприятий.

Теоретической и методологической основой диссертационной работы послужили научные исследования отечественных и зарубежных авторов в области управления инвестиционной деятельностью промышленных предприятий, объектами недвижимости, законы и нормативно-правовые документы Российской Федерации, регламентирующие хозяйственный оборот земельных участков предприятий промышленности и методические разработки КУГИ Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

В ходе исследования использовались структурный анализ, графическое моделирование, корреляционно-регрессионный анализ, статистические и экономико-математические методы.

Структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников и приложений.

Выводы и предложения

В результате проведенного исследования можно сделать следующие выводы и предложения.

1. Выполненный анализ экономической литературы показал, что, несмотря на многочисленные публикации по проблемам землепользования и современным экономическим отношениям в сфере управления системой землепользования крупного региона, остаются не проработанными вопросы использования понятийного аппарата для определения экономической системы землепользования и ее элементов.

2. Определены требования и система мероприятий по разрешению проблемы развития территорий Санкт-Петербурга на основе реформирования, перепрофилирования и перебазирования промышленных предприятий и производств и реабилитации высвобождаемых территорий, включающая подключение частных инвесторов, в том числе банков, иных финансовых институтов, создание системы договорно-правовых механизмов реформирования, перепрофилирования и перебазирования промышленных предприятий и производств, создание системы методологических, организационных, финансово-экономических и правовых норм и мер, регламентирующих и обеспечивающих реализацию мероприятий по реформированию, перепрофилированию и перебазированию промышленных предприятий и производств, а также реабилитации высвобождаемых территорий.

3. Анализ системы землепользования России показал, что система землепользования начала формироваться в последние 10-15 лет, находится в процессе постоянных изменений и в настоящее время не отвечает потребностям рыночных отношений хозяйствующих субъектов, в том числе промышленных предприятий.

4. Обосновано, что выбор стратегии развития земельного рынка и форм его государственного регулирования в России должен основываться на национальных особенностях развития земельных отношений с учетом сложившихся факторов социально-экономического развития.

5. Определены условия государственного регулирования экономических отношений в системе землепользования земельными ресурсами промышленного назначения, включающие создание экономико-правового механизма приватизации земельных участков гражданами, обеспечение свободного хозяйствования на земле, устранение монополистического давления на вновь создаваемые и действующие предпринимательские структуры, частные предприятия и на зарождающийся механизм рыночных отношений и др.

6. Установлены факторы создания и развития инфраструктуры промышленных предприятий, очерчивающих проблемную ситуацию освобождения площадей в центрах мегаполисов промышленными предприятиями невозможно осуществлять развитие инфрастуктуры промышленности в целом в новых экономических условиях.

7. Сформированы общие условия приватизации земельных участков, распространяющиеся на случаи передача из государственной или муниципальной собственности в собственность граждан и юридических лиц тех земельных участков, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, продажу земельных участков, занятых муниципальным или государственным жилым фондом, подземными линейными сооружениями, случаи приватизации предприятий и других объектов, расположенных в черте городских поселений.

8. Разработан алгоритм управления земельными ресурсами промышленных предприятий на основе использования программных средств, обеспечивающий создание информационной базы процесса управления земельными ресурсами промышленных предприятий.

9. Предложен порядок расчетов кадастровой стоимости промышленных площадок в городской черте, учитывающий стоимость создания производственной инфраструктуры.

10. Сформированы этапы организационных мероприятий промышленных предприятий в системе землепользования, выполнение которых позволяет адекватно оценивать стоимость земельного участка без привязки к находящемуся на нем имущественному комплексу, особенно при изменении разрешенного вида использования на более прибыльный.

11. Разработан алгоритм управления земельными ресурсами промышленных предприятий на основе использованием программных средств, позволяющий интегрировать данные различных типов, поступившие из разных источников, а также, обеспечить доступ к информации с универсальным интерфейсом.

12. Установлена система мероприятий по развитию экономических методов вовлечения земельных ресурсов в хозяйственный оборот, включающая реформирование механизма землепользования, определение арендной платы за землепользование на государственных или муниципальных землях, определение цены выкупа земельных участков под приватизированными предприятиями, нормативную цену земли, компенсационные выплаты за изъятие сельскохозяйственных и лесных угодий под застройку.

13. Предложен алгоритм инвестиционного использования земельных участков под промышленное использование, регламентирующий процесс управления инвестиционной деятельностью на рынке капитальных вложений в земельные участки.

Заключение

В результате выполнения диссертационной работы получены следующие основные результаты.

1. Установлена роль землепользования в формировании производственного и инвестиционного капитала промышленного предприятия;

2. Обоснована необходимость сужения ограничения системы арендных отношений с одновременным расширением рынка земельных участков промышленного назначения;

3. Разработан алгоритм расчета кадастровой стоимости земельного участка занимаемого промышленным предприятием, как его инвестиционного потенциала;

4. Выявлены ограничения механизма вовлечения земельных ресурсов промышленными предприятиями в инвестиционный процесс;

5. Сформулированы этапы реализации организационных мероприятий по развитию или перепрофилированию действующих производств вследствие выкупа земельных участков промышленными предприятиями для повышения их инвестиционной привлекательности;

6. Выработаны рекомендации по стимулированию экономических методов вовлечения земельных ресурсов в инвестиционный процесс.

1. Земельный кодекс Российской Федерации.

2. Федеральный закон от 10.01.2002 г. N 7-ФЗ «Об охране окружающей среды».

3. Федеральный закон от 29.07.1998 г. N 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

4. Федеральный закон от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

5. Закон РФ от 23.12.92 № 4196-1 «О праве граждан на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства».

6. Постановление Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 № 945 «О государственной кадастровой оценке земель».

7. Постановление Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316 «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель».

8. Постановление Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 г. № 945 «О государственной кадастровой оценке земель».

9. Постановление Правительства Российской Федерации от 31 декабря 1999 г. № 1460 «О комплексе мер по развитию и государственной поддержке малых предприятий в сфере материального производства и содействию их инновационной деятельности».

10. Постановление Правительства Российской Федерации от 18.02.98 № 219 «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра на недвижимое имущество и сделок с ним»

11. Федеральная целевая программа «Развитие земельной реформы в Российской Федерации на 1999 2000 гг.». Утверждена постановлением Правительства РФ от 26.06.99 № 694.

12. Указ Президента РФ от 02.03.92 №213 «О порядке установления нормы бесплатной передачи земельных участков в собственность граждан».

13. Указ Президента РФ от 23.04.93 «О дополнительных мерах по наделению граждан земельными участками».

14. Указ Президента РФ от 27.10.93 № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России».

15. Указ Президента РФ от 07.03.96 № 337 «О реализации конституционных прав граждан на землю» (в редакции от 25.01.99).

16. Абрамов С. И. Инвестирование. М.: Центр экономики и маркетинга, 2000. - 435 с.

17. Абрамов С. И. Организация инвестиционно-строительной деятельности.-М.: Центр экономики и маркетинга, 1999. 222 с.

18. Александер Д. Международные стандарты финансовой отчетности: от теории к практике. М.: Вершина, 2005. - 767 с.

19. Апчерч А. Управленческий учет: принципы и практика. М.: Финансы и статистика, 2002. - 950 с.

20. Аратский Д. Б. Экономические модели управления земельными ресурсами на региональном уровне. Н.Новгород: ВВАГС, 1998. - 195 с.

21. Артеменко Т.В., Севастьянов А.В. Экономика недвижимости; учебное пособие.М. :ГУЗ,2000. 127с.

22. Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. -М.:АО Центр ЮРНФОР»,2001. 371с.

23. Бадмаев А. Г. Введение в инвестиционное проектирование. Улан-Удэ: БНЦ СО РАН, 1998.-101 с.

24. Бард В. С. Инвестиционные проблемы российской экономики. М.: Экзамен, 2000. - 382 с.

25. Бартенев С.А. Экономические теории и школы (история и современность): Курс лекций. М.: Издательство БЕК, 1996.

26. Белых JI. П. Формирование портфеля недвижимости. М.: Финансы и статистика, 1999. - 262 с.

27. Бердникова Т. Б. Оценка и налогообложение имущества предприятия. Учебное пособие. М.: ИНФРА-М, 2003. 231 с

28. Беренс В. Руководство по оценке эффективности инвестиций: Пер. с англ. -М.: Интерэксперт: ИНФРА-М, 1995. 527 с.

29. Бирман Г. Экономический анализ инвестиционных проектов / Пер. с англ. под ред. Л.П. Белых. М.: Банки и биржи, 1997. - 631 с.

30. Блех Ю. Инвестиционные расчеты: Модели и методы оценки инвестиционных проектов / Ю. Блех, У. Гетце; Пер. с нем. 2-го изд. JI.A. Галютина. Калининград: Янтарный сказ, 1997. - 437 с.

31. Богатин Ю. В. Инвестиционный анализ: Учеб. пособие. М.: ЮНИТИ-Дана, 2001.-285 с.

32. Богатин Ю. В. Программирование прибыли фирмы: Учеб. пособие. -Ростов н/Д : Изд-во РГЭА, 1997. 110 с.

33. Богатин Ю. В. Производство прибыли: Учеб. пособие. М.: Финансы: Изд. объединение "ЮНИТИ", 1998. - 256 с.

34. Богатко А.Н. Основы экономического анализа хозяйствующего субъекта .М.: Финансы и статистика, 1999. 205 с.

35. Богачев В.Ф. Введение в предпринимательство: Учебное пособие / Балт. гос. техн. ун-т. СПб., 2003. 80 с.

36. Бромвич М. Анализ экономической эффективности капиталовложений. -М.: ИНФРА-М, 1996. 425 с.

37. Бузырев В. В. Выбор инвестиционных решений и проектов: оптимизационный подход. 2-е изд., испр. и доп. - СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2001.-286 с.

38. Валдайцев С. В. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия: Учеб. пособие. М.: ЮНИТИ, 2001. - 719 с.

39. Валдайцев С. В. Управление инновационным бизнесом: Учеб. пособие. -М.: ЮНИТИ-Дана, 2001. 343 с.

40. Варламов А.А., Комов Н.В. Государственное регулирование земельных отношений. Учебник для вузов.- М.:Колос.2000.-264с.

41. Вельков А.В. Механизм корпоративных стратегий управления инновационной деятельностью. СПб.: Изд-во С.-Петерб. ун-та экон. и финансов, 1997. - 19 с.

42. Виленский П. JI. Оценка эффективности инвестиционных проектов: теория и практика. 3-е изд., испр. и доп. - М.: Акад. нар. хозяйства: Дело, 2004. -888 с.

43. Волович Н.В. Система кадастровой оценки земель промышленности, Томск: Изд-во Томского ун-та, 2001. 256с.

44. Волович Н.В. Теория и практика кадастровой оценки земель в городах в условиях формирования земельного рынка, Москва, 2002. 167с.

45. Волович Н.В. Ценовое зонирование городов, Информационно-методический сборник АСДГ №28: Актуальные проблемы землепользования в городах, Новосибирск, 2000 с. 59-78.

46. Воронцовский А.В. Инвестиции и финансирование: Методы оценки и обоснования / С.-Петерб. гос. ун-т.- СПб., 1998.- 527 е.: таб.

47. Гитман JI. Дж. Основы инвестирования. М.: Дело : Акад. нар. хоз-ва при Правительстве Рос. Федерации, 1999. - 991 с.

48. Глазунов В. Н. Финансовый анализ и оценка риска реальных инвестиций. -М.: Финстатинформ, 1997. 136 с.

49. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. Учебник.-М.Маркетинг,2002.-804с.

50. Гранова И.В. Оценка недвижимости. СПб: Питер,2001.-256с.

51. Грачева М. В. Анализ проектных рисков: Учеб. пособие. М.: ЗАО "Финстатинформ", 1999. - 216 с.

52. Грибовский С. В. Оценка рыночной стоимости земельных участков. -СПб.: изд-во СПбГУЭФ, 2004. 167 с.

53. Грибовский С. В. Моделирование рыночных процессов при оценке земельного участка свободного и с улучшениями // Проблемы недвижимости, 2005, вып. 1 - С. 36 - 43.

54. Грибовский С. В. Оценка доходной недвижимости. СПб: Питер, 2001. -336 с.

55. Григорьев В.В., Острина И.А. Управление муниципальной недвижимостью: Учебно-практ. пособие. М.: Дело, 2001. - 704 с.

56. Григорьева JI. О. Оценка недвижимости: Учеб. пособие. М. и др.: Изд-во БГУЭП, 2003. - 183 с.

57. Гуськова Т. Н. Оценка инвестиционной привлекательности объектов статистическими методами. М.: Изд-во ГАСБУ, 1999. - 149 с.

58. Дегтяренко В. Н. Оценка эффективности инвестиционных проектов. М.: Экспертное бюро-М, 1997. - 143 с.

59. Дитерих X., Кляйбер В. Оценка стоимости земельных участков. Томск, 2004.-264 с.

60. Дмитриев А. В. Правовое регулирование городского землепользования в современных условиях. М. 2002. - 224 с.

61. Долгопятова Т.Г. Российские предприятия в переходной экономике: экономические проблемы и поведение. /Ин-т стратегич. анализа и разв. предпринимательства. М.: Акад. нар. хоз. при Правительстве РФ: Дело, 1995. - 285 с.

62. Ендовицкий Д. А. Анализ и оценка эффективности инвестиционной политики коммерческих организаций: методология и методика. Воронеж: Изд-во Воронеж, гос. ун-та, 1998. - 286 с.

63. Ендовицкий Д. А. Введение в стратегический анализ инвестиционной деятельности: проблемы теории и практики. Воронеж: Изд-во Воронеж, гос. ун-та, 2001. - 214 с.

64. Ендовицкий Д. А. Инвестиционный анализ в реальном секторе экономики: Учеб. пособие; Под ред. д.э.н., проф. JT.T. Гиляровской. Воронеж: Изд-во Воронеж, гос. ун-та, 2001. - 213 с.

65. Ендовицкий Д. А. Комплексный анализ и контроль инвестиционной деятельности = Complex analysis and control of the investment activities: Методика и практика; Под ред. JI.T. Гиляровской. М.: Финансы и статистика, 2001. - 398 с.

66. Ершова И. В. Правовой режим государственного имущества в хозяйственном обороте: теоретические основы и пути совершенствования.- М.: Юриспруденция, 2001. 304 с.

67. Земельный кадастр: Теория, методика, практика. Учебное пособие /Под ред. А. А. Варламова. М.: ГУЗ, 2000. - 532 с.

68. Зубарев А. А. Формирование эффективной инвестиционной политики в макро- и микроэкономических системах в условиях рыночных отношений.- СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1998. 249 с.

69. Зубков Г. Н. Применение моделей и методов структурного анализа систем в градостроительстве. М.: Стройиздат. 1984,

70. Ибрагимов JI. Г. Управление земельными ресурсами и развитие рынка земли в городах: территория, анализ, практика. Казань, 1998 г.

71. Игонина JI. Л. Инвестиции: Учеб. пособие; Под ред. д.э.н., проф. В.А. Слепова. М.: Экономиста, 2003. - 476 с.

72. Идрисов А. Б. Стратегическое планирование и анализ эффективности инвестиций. М.: Информ.-изд. дом "Филинъ", 1997. - 265 с.

73. Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации. Изд. «Юристь». 2002.-с. 288

74. Инвестиции: организация, регулирование, финансирование: Учеб. пособие для студентов вузов; Под ред. проф. Крафт Г.В., проф. Ульницкой Н.М. -Ростов н/Д.: Изд-во РГУПС, 2003. 406 с.

75. Инвестиции: Учеб. пособие для студентов. М.: КНОРУС, 2004. - 174 с.

76. Инвестиционное проектирование: практическое руководство по экономическому обоснованию инвестиционных проектов. М.: Финстатинформ, 1995. - 237 с.

77. Каминский А, В., Страхов Ю. И, Трейгер Е. М. Анализ практики оценки недвижимости. М., 2004. - 237 с.

78. Катасонов В. Ю. Проектное финансирование как новый метод организации в реальном секторе экономики. М.: Анкил, 1999. - 166 с.

79. Кирюшин В. Государственное и местное регулирование территориального развития // Экономист. 1998. №8. С. 63.

80. Кныш М. И. Стратегическое планирование инвестиционной деятельности : Учеб. пособие. СПб.: Любавич, 1997. - 237 с.

81. Ковалев В. В. Методы оценки инвестиционных проектов. М.: Финансы и статистика, 2003. - 141 с.

82. Коласс Б. Управление финансовой деятельностью предприятия: Проблемы, концепции и методы: Учеб. пособие; Пер. с фр. под ред. проф. Я.В. Соколова. М.: Финансы: Изд. объединение "ЮНИТИ", 1997. - 576 с.

83. Колесник М. Текущее состояние и перспективы рентного налогообложения в России // Вопросы экономики. 2003. - №6.

84. Комментарий к закону «О государственном земельном кадастре» /Под ред. Е. А. Галиновской. -М.: Юстициинформ, 2002. 152 с.

85. Комов Н. В. Российская модель землепользования и землеустройства. М. 2001.-622 с.

86. Комов Н. В. Управление земельными ресурсами России: Справочное пособие. М.: РУССЛИТ, 1995. - 302 с.

87. Комов Н. В., Розин А. 3, Алакоз В. В. Земельные отношения и землеустройство в России. М. Изд-во «Русслит», 1995. 512 с.

88. Крейнина М.Н. Финансовое состояние предприятия. Методы оценки. М.: "ДИС", 1998.-224 с.

89. Крумкачева Н. В. Инвестиционное проектирование и менеджмент: Учеб. пособие. Владивосток: Изд-во ДВГАЭУ, 1999. - 63 с.

90. Крушвиц JI. Инвестиционные расчеты: Учеб. для вузов / Пер. с нем. под общ. ред. В. В. Ковалева, 3. А. Сабова. СПб. и др.: Питер: Питер бук, 2001.-409 с.

91. Крылов Э. И. Анализ эффективности инвестиционной и инновационной деятельности предприятия: Учеб. пособие для студентов. 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Финансы и статистика, 2003. - 607 с.

92. Крылов Э. И., Власова В. М., Журавкова И. В. Анализ эффективности инвестиционной и инновационной деятельности предприятия. М. Финансы и статистика, - 2003. - 608 с.

93. Кузнецов В., Поденок А. Е., Прорвич В. А. Формирование земельно-финансовых активов в ходе приватизации урбанизированной недвижимости. М. 2004. - 282 с.

94. Курс общей экономической теории / Под ред. А. И. Добрынина, JI. С. Тарасевича: Учебное пособие. СПб.: Изд-во СПбУЭФ, 1996.

95. Лапуста М.Г. Справочник директора предприятия. Изд. 2-е, испр. и доп. -М.: ИНФРА-М, 1998.

96. Липсиц И. В. Экономический анализ реальных инвестиций: Учеб. 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Экономисть, 2003. - 345 с.

97. Лисочкина Т.В., Глухов В.В„ Некрасова Т.П., Васильева Е.Ю.: Экономика природопользования СПб, Изд-во СПбГТУ, 1994. - 132с.

98. Лящевский И. С. Особенности гражданско-правового регулирования зем. отношений в городах. М. МИИГАиК, 2004. 147 с.

99. Маленков Ю.А. Новые методы инвестиционного менеджмента. Издательский дом «Бизнес-Пресса», СПб.: 2002.

100. ЮЗ.Марголин А. М. Инвестиционный анализ: Учеб. пособие. М.: Изд-во РАГС, 1999. - 136 с.

101. Маршалл А. Принципы политической экономии. М.: Прогресс, 1984.

102. Медведева О. Е. Экономический механизм оптимизации землепользования в городах. М. 2005. -106 с.

103. Юб.Мелкумов Я. С. Экономическая оценка эффективности инвестиций и финансирование инвестиционных проектов. М.: ИКЦ ДИС, 1997. - 159 с.

104. Мельник М.В. Анализ и оценка систем управления на предприятиях -М.: Финансы и статистика, 1990.

105. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов и их отбору для финансирования / Официальное издание. М.: НПКВЦ «Теринвест». 1994.

106. Мингазов X. Современные организационно-хозяйственные структуры в промышленности (зарубежный и первый отечественный опыт). М.: Российский экономический журнал, 1993.

107. Многомерный статистический анализ в экономике = Multidimention statistical analysis in economics: Учеб. пособие для вузов / JI.A. Сошникова, В.Н. Тамашевич, Г.Уебе, М.Шефер; Под ред. В.Н. Тамашевича .- М. : ЮНИТИ Дана, 1999.- 598 с.

108. Ш.Москвин В. А. Кредитование инвестиционных проектов: Рекомендации для предприятий и коммерческих банков. М.: Финансы и статистика, 2001.-237 с.

109. Немчин А. М. Основы маркетинга: учеб. пособие для инж.-экон. спец. и слушателей ИПК / Ленингр. инж.-экон. ин-т им. Пальмиро Тольятти. Л.: ЛИЭИ, 1991.

110. ПЗ.Оголева JI.H. Инновационная деятельность как объект проектного финансирования. М.: 1995.

111. Организационные структуры управления производством. Под. ред. Мильнера Б.З. М.: Экономика, 1975.

112. Орлов Б.Л., Осипов В.В. Управленческий и финансовый анализ деятельности предприятия. -М.: 1997.

113. Особенности оценки развития и управления территориями поселений. Монография /Под ред. А.В.Севастьянова //Итоги науч. исс. раб. ГУЗа в 1996 2000 гг. - М.: ГУЗ, 2001. - 220 с.

114. Оценка земельных ресурсов: учебное пособие/под ред. В.П.Антонова, П.ФЛойко. Институт оценки природных ресурсов,1999-364с.

115. Перевалов Ю. В. Методические вопросы оценки стоимости источников инвестиций. Екатеринбург: ИЭ, 1999. - 53 с.

116. Перфильев С. В., Перекин В. И. Анализ территориального неравенства и бюджетное регулирование территорий. М. ЗАО «Издательство «Экономика». 2000.-215 с.

117. Пинчукова Е. Ю. Основы инвестирования: Учеб. пособие. М. : Изд-во Рос. экон. акад. им. Г.В. Плеханова, 1998. - 138 с.

118. Подшиваленко Г. П. Оценка эффективности реальных инвестиций: Учеб. пособие. М.: Фин. акад., 1998. - 59 с.

119. Попков В. П. Моделирование процесса производства и обращения товарной продукции на основе теории планирования эксперимента // Кн. Вестник ИНЖЭКОНа, серия «Экономика», вып. 1, СПб.: Изд. СПб ГИЭУ, 2003. 0,5 п. л.

120. Попков В. П. Организация и финансирование инвестиций / В. П. Попков, В. П. Семенов. СПб. и др.: Питер: Питер Бук, 2001.

121. Попков В. П. Экономика и организация закупок: учеб. пособие / В.П. Попков, М.О. Потолокова; С.-Петерб. гос. инженер.-экон. ун-т. СПб.: СПбГИЭУ, 2003.

122. Попков В. П. Экономика предприятия: учеб. пособие / В. П. Попков, Ю. В. Новиков, М. М. Волкова и др.; С.-Петерб. гос. инж.-экон. ун-т. СПб.: СПбГИЭУ, 2002.

123. Попков В. П., Семенов В. П. Организация и финансирование инвестиций. Изд-во «Питер», 2001, с. 224.

124. Пособие по совершению сделок с земельными участками/под ред. В.В.Алакоза,В.И.Киселева.-М.Госкомзем,1999.-184с.

125. Проблемы становления и регулирования рынков городской недвижимости / Под ред. Л. Э. Лимонова. СПб., 1997;

126. Проектное и маркетинговое управление на предприятиях: Сб. науч. тр., С.-Петерб. гос. инженер.-экон. ун-т; Редкол.: А. М. Немчин (отв. ред.) и др.. СПб.: СПбГИЭУ, 2002.

127. Прорвич В. А. Основы экономической оценки городских земель: Учеб,-практ. пособие. М.: Дело, 1998. - 334 с.

128. Прорвич В. А. и др. Оценка урбанизированных земель. Учебное пособие. М. Экономика, 2004. 776 с.

129. Прорвич В. А. Основы экономической оценки городских земель. -М.: Дело, 1998.-336 с.

130. Пятницкий Д. В. Экономический анализ инвестиционных проектов: Учеб. пособие. Иваново: ИГТА, 1998. - 95 с.

131. Ратнер Р. М., Нестеренко О. Н. Маркетинговая концепция регулирования территориального развития. Предпринт. Екатеринбург.; Уро РАН. 1993. -30 с.

132. Региональная экономика и региональная политика. Вып.: Сб. науч. тр. / Под ред. проф. Е. Г. Анимицы. Екатеринбург: УрГэу, 1998. 112 с.

133. Реконструкция центра Санкт-Петербурга : Инвестиц. стратегия. СПб. : Леонтьев, центр, 1999. - 122 с.

134. Романова Е.А. Анализ проблемной ситуации разрешения земельного вопроса инфраструктуры промышленных предприятий // Современные аспекты экономики. 2005.- № 24 (91). - 0,10 п. л.

135. Романова Е.А. Земельная рента как экономическая форма реализации собственности на землю // Актуальные вопросы экономики и современного промышленного менеджмента: Материалы научно-практической конференции/Балт. гос. техн. ун-т. СПб; 2005. 0,10 п. л.

136. Романова Е.А. Исследование вопроса налогообложения земельных участков промышленных предприятий // Современные аспекты экономики. -2005.-№03 (96).-0,15 п. л.

137. Романова Е.А. Этапы принятия решения в менеджменте // Современные аспекты экономики. 2003,- № 11 (46). - 0,15 п. л.

138. Румянцев Ф.П., Хавин Д.В., Бобылев В.В., Ноздрин В.В. Оценка земли: Учебное пособие. Нижний Новгород, 2003. 278 с.

139. Русинов Ф., Синько И. Муниципальное управление и корпоративный менеджмент // Консультант директора. 1998 - №3. С.5.

140. Савицкая Г. В. Анализ хозяйственной деятельности предприятия: Учеб. пособие. 7-е изд., испр. - Минск: Новое знание, 2002. - 703 с.

141. Савицкая Г. В. Анализ хозяйственной деятельности предприятия: Учебник. М.: ИНФРА-М, 2002. - 334 с.

142. Сай С. И. Земельно-имущественный комплекс России как объект регулирования // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. -2001, №4, С.6-12.

143. Сай С. И. Методы и модели управления земельно-имущественным комплексом крупного города Москва: Фонд развития отечественного книгоиздания им. И. Д. Сытина, РАГС, 2001. - 192 с.

144. Семь нот менеджмента / Андрей Бочкарев, Вячеслав Кондратьев, Вера Краснова и др.; под ред. В.Красновой, А.Привалова. СПб.: Журнал «Эксперт», 2001.

145. Сннк Д., Скотт. Управление производительностью: планирование, измерение и оценка. Контроль и повышение /Пер. с англ.-М.: Прогресс, 1989.

146. Синюгин В. Главной движущей силой реформы является правительство // БОСС М, 2003. - № 1 (59). - С. 32 - 33.

147. Смирнов В.В., Лукина З.П. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений).- М.: Ось-89, Б. г., 1998.- 302 с.

148. Стешин А. И. Оценка коммерческой состоятельности инвестиционного проекта / А.И. Стешин. М.: Статус-Кво 97: Филинъ, 2001.

149. Тарасевич Е И. Методические рекомендации по оценке участков земли для девелопмента. М., Междунар. академия оценки и консалтинга, 2005. 19 с.

150. Тарасевич Е. И. Анализ инвестиций в недвижимость. Изд. МКС. 2000 -429с.

151. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости СПб.: ТОО "Технобалт", 1995.

152. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости СПб.: Изд-во СПбГТУ, 1997.

153. Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость СПб.: Изд-во СПбГТУ, 1996.

154. Тейлор Ф. У. Менеджмент. Пер. с англ. // Контроллинг: Изд-во стандартов, 1992.

155. Тейлор Ф. У. Основы научного менеджмента. Пер. с англ. - М.: «Высшая школа», 1991.

156. Инвестиционный потенциал региона: Теория. Проблемы. Практика / Тумусов Ф.С. М.: Экономика, 1999. - 267 с.

157. Хаммер М., Чампи Дж. Реинжиниринг корпорации: Манифест революции в бизнесе. Пер. с англ. СПб.:> Издательство С.-Петербургского университета, 1997.-332 с.

158. Чешев А.С., Фесенко И.П. Земельный кадастр. Учебник для вузов,- М.:Изд-во ПРИОР.2000.- 368с