автореферат диссертации по геодезии, 05.24.04, диссертация на тему:Совершенствование технологии и организации кадастровых съемок

МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ГЕОДЕЗИИ И КАРТОГРАФИИ

РГ5 ОД

а. . ^ - На правах рукописи

' ^ ------

УДК 528.44:65.011.56

Власов Александр Григорьевич

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ТЕХНОЛОГИИ И ОРГАНИЗАЦИИ КАДАСТРОВЫХ СЪЕМОК (НА ПРИМЕРЕ САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ)

Специальность 05.24.04 - кадастр и мониторинг земель

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата технических наук

Москва 2000

Работа выполнена на кафедре экономики и организации производства Московского государственного университета геодезии и картографии

Научный руководитель доктор технических наук, профессор,

лауреат Государственной премии России Васютинский И.Ю.

Научный консультант кандидат технических наук,

профессор Михайлов А.П.

Официальные оппоненты доктор технических наук, профессор

Сладкопевцев С.А. кандидат технических наук Осипов Д.Е.

Ведущая организация Унитарное федеральное

государственное предприятие «Госземкадастрсъемка» (ВИСХАГИ)

Защита диссертации состоится г.

час.

на заседании диссертационного совета К 063.01.02 в Московском государственном университете геодезии и картографии по адресу: 103064, Москва К-64, Гороховский переулок, 4, МИИГАиК, аудитория 321.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке МИИГАиК. Автореферат разослан «/1!» /¿■б'&^гг/ 2000 г.

Ученый секретарь

специализированного совета д.т.н. Верещака Т.В.

20-517-,"О

Общая характеристика работы

Актуальность темы. Процесс перехода России к новым земельным отношениям, к экономическим методам управления землепользованием, к созданию инфраструктуры земельного рынка, к введению ипотеки необратим. Вовлекается большое количество новых участников земельных отношений, происходят значительные изменения в структуре землепользования, отнесение земли к недвижимому имуществу, приватизация больших площадей государственных земель и т.д.

Этот процесс невозможен без наличия полной и достоверной информации о состоянии земельных участков, недвижимости на них, об их владельцах и пользователях. Таким образом, важнейшим элементом земельной реформы является создание земельно-имущественного кадастра.

Государственный земельный кадастр (ГЗК) есть установленная государством система учета, регистрации и оценки земли, которая направлена на регулирования земельных отношений и включает сведения о правовом, хозяйственном и природном состоянии земель (техническое, экономическое и правовое описание земель). ГЗК создается на основе комплекса кадастровых работ, который включает кадастровые съемки, инвентаризацию земли с объектами недвижимости на ней, закрепление границ участков на местности, регистрацию собственности.

Получение земельно-кадастровых данных предусматривает применение геодезических методов и использование планово-картографических материалов.

В процессе проведения кадастровых работ каждый участок и объект должен быть учтен, определен на местности, закоординирован и зарегистрирован. Поэтому в общероссийском и даже региональном масштабе такие работы чрезвычайно дорогостоящи и трудоемки. Они

требуют использования самых современных методов, оборудования и информационных систем. Положение с созданием ГЗК осложняется тем, что в России в течение почти восьми десятилетий господства монопольной государственной собственности практика ведения земельного кадастра развивалась на принципах социалистических земельных отношений, совершенно не пригодных в рыночных условиях.

Отсутствие единых и совершенных российских законов о земле затрудняет процесс реформы, вынуждает регионы в рамках своих полномочий и возможностей принимать свои законы, дополняющие общероссийские правовые акты и отражающие местную специфику. Не все благополучно и с выполнением кадастровых работ, в частности с геодезическим их обеспечением. Наиболее рационально следует при их проведении использовать материалы аэрофотосъемки и передовые эффективные методы работы с ними. Но этот путь используется не всегда и не везде, в одних случаях - из-за организационных трудностей, в других - из-за недостатка средств.

Поэтому совершенствование технологий проведения массовых кадастровых работ с целью их упрощения и удешевления является актуальной задачей. Иными словами, совершенствование земельного кадастра во всех направлениях является частью земельной реформы.

Цель и задача исследований. Целью настоящей работы является разработка и совершенствование технологии топографо-геодезического обеспечения кадастровых работ. Для достижения поставленной цели потребовалось решение следующих задач:

- обоснование правовой базы земельных отношений и выполнения кадастровых работ на примере Самарской области;

- разработка рациональной технологии аэрофототопографической кадастровой съемки и опытно-производственные исследования

разработанной технологии;

- обоснование организационно-экономической эффективности предложенной технологии и выработка соответствующих рекомендаций по выполнению работ.

Методы исследований. Решение поставленных задач выполнено на основе анализа современных фотограмметрических систем, методов и технологий топографических и кадастровых съемок. •

Для определения эффективности предложенных решений использовался метод сравнений затрат. Экспериментальные исследования включали натурные эксперименты на фактическом материале аэрофотосъемки.

Научная новизна. Основные результаты диссертационной работ, представляющие научную новизну, заключаются в следующем:

- Разработана технология выполнения аэрофототопографической кадастровой съемки, приводящая к удешевлению и уменьшению сроков работ.

- Выполнены экспериментальные исследования, подтверждающие целесообразность практического использования предложенной технологии выполнения работ.

- Обоснованы технико-экономические и организационные преимущества предложенной технологии.

Практическая значимость. Предложенную технологию предусматривается использовать при широкомасштабных работах на территории Самарской области.

Апробация работы. Результаты исследований по теме диссертационной работы докладывались и обсуждались на Международном форуме по проблемам науки, техники и образования (Москва, 1998г.), на международной научно-практической конференции

«Проблемы вовлечения в экономический оборот земельных ресурсов» (Самара, 2000г.), на первой научно-практической конференции Общества содействия развитию фотограмметрии и дистанционного зондирования «Современные проблемы фотограмметрии и дистанционного зондирования» (Москва, 2000 г.), на конференции «Инвентаризация, оценка и управление недвижимостью» (Москва, МИИГАиК, 2000 г.).

Структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы. Общий объем диссертации 114 страниц машинописного текста. В ней содержится 15 рисунков, 4 таблицы. Список литературы включает 53 наименования.

Содержание работы

Введение. Во введении дана общая характеристика состояния дел при создании земельного кадастра в стране, обосновывается актуальность выбранной темы диссертационной работы, определяются цель и задачи исследований.

Глава 1. Общие задачи кадастровых работ и характеристика экспериментального объекта.

В первой главе дан подробный анализ современного состояния земельной реформы и ее правовой базы. Особое внимание уделено земельным законам Самарской области, принятым в 90-е годы.

Земельные Законы Самарской области

№№ Наименование закона

1. «О земле»

2. «Об оценке земли»

3. «О залоге (ипотеке) земель сельскохозяйственного назначения»

4. «О разграничении полномочий между Самарской областью и муниципальными образованиями по владению, пользованию, распоряжению земельными участками на территории Самарской области»

Формулируется назначение законов и круг регулируемых вопросов. Установлено, что региональные законы Самарской области не противоречат Конституции РФ. Их принятие и действие позволили обеспечить регулирования земельных отношений между хозяйствующими субъектами.

Однако сделан вывод о том, что практика действия на территории России множества региональных законов в принципе ненормальна, может отрицательно сказываться на экономическом развитии государства. Необходимо быстрейшее принятие единого Земельного кодекса РФ, отвечающего современным потребностям рыночных отношений и обусловливающего их дальнейшее развитие.

В главе уделено внимание техническим требованиям, предъявляемым к выполнению кадастровых работ, сложившейся практике применения различных методов.

Значительное место уделено характеристике и современному состоянию проведения кадастровых работ в Самарской области. Показано, что достигнуты значительные успехи в деле создания (ГКЗ). Сформулированы задачи на ближайшее время в области разработки и внедрения более рациональных и экономичных технологий выполнения кадастровых работ на различных этапах и на разных направлениях, и, в частности, при проведении крупномасштабных кадастровых съемок аэрофототопографическим методом.

Глава2. Совершенствование технологии крупномасштабных кадастровых съемок аэрофототопографическим методом.

В главе проведен анализ современных технических систем и аэрофототопографических технологий, применяемых в настоящее время для крупномасштабных кадастровых съемок.

В результате анализа работ, проведенных в Самарской области по крупномасштабным кадастровым съемкам, предложена и обоснована технология аэрофототопографической крупномасштабной съемки, позволяющая сократить сроки и стоимость работ по кадастровым съемкам за счет использования современных фотограмметрических систем и рациональной организации полевых и камеральных работ (рис. 2.1.).

При проведении кадастровых съемок по предложенной технологии после выполнения аэрофотосъемки и работ по планово-высотной подготовке аэрофотоснимков и построению сети пространственной фототриангуляции создаются цифровые фотопланы на территорию, подлежащую кадастровой съемке. С этой целью на аналитических или цифровых фотограмметрических системах предварительно создается цифровая модель рельефа местности, необходимая для последующего цифрового ортофототрансформирования аэрофотоснимков. Плотность и точность измерения высот узлов цифровой модели рельефа определяются характером рельефа снимаемой местности, масштабом создаваемого кадастрового плана и параметрами выполненной аэрофотосъемки. Вид создаваемой цифровой модели рельефа определяется требованиями используемых для цифрового трансформирования снимков фотограмметрических систем.

В ряде случаев по требованиям заказчиков при определении положения поворотных точек границ земельных участков предъявляются такие требования, чтобы предельные погрешности во взаимном положении ближайших поворотных точек не превышали величины 0,4 мм в масштабе создаваемого плана. Обеспечить такую точность возможно только используя цифровые фотопланы повышенной точности, в которых величины погрешностей положения контуров не превышают величины 0,2 мм в масштабе создаваемого плана.

Рис. 2.1. Обобщенная блок-схема предлагаемой технологии аэрофототопографической кадастровой съемки

Создание цифровой топографической основы кадастрового плана производится по цифровым фотопланам в среде ГИС или С АО-систем. Цифровая топографическая основа кадастрового плана представляет собой векторное изображения объектов местности, создаваемое в результате камерального дешифрирования цифровых фотопланов.

В случае, если на местности имеются высокие местные предметы (мачты, заводские трубы, вышки) и высокие здания, изображающиеся на цифровых фотопланах с перспективными искажениями, их съемку производят на цифровых стереофотограмметрических системах в результате обработки стереопар аэрофотоснимков. На стереофотограмметрических системах также производят съемку объектов местности, плохо опознающихся на фотопланах и определяют количественные характеристики объектов, необходимые для показа на кадастровых планах (высоты насыпей, обрывов, растительности и др.). Результаты съемки на стереофотограмметрических системах передаются в ГИС или САБ-систему и включаются в создаваемую цифровую топографическую основу.

Следующим этапом кадастровой съемки является полевое обследование и доработка цифрового кадастрового плана. Для выполнения этого этапа работ в полевые бригады передаются записанные на СО диски цифровые фотопланы и векторные изображения топографической основы кадастровых планов. В случае необходимости могут быть изготовлены на струйных или лазерных принтерах твердые копии фотопланов на бумаге с совмещенным изображением векторной топографической основы в масштабе создаваемого плана.

Доработка цифрового кадастрового плана заключается в установлении и нанесении на цифровой кадастровый план границ земельных участков и топографических объектов, которые не были

отдешифрированы и нанесены на план при камеральной обработке аэрофотоснимков. Наиболее целесообразно использовать при этих работах портативные компьютеры типа «Notebook». При этом исполнители в результате полевого дешифрирования цифровых изображений местности устанавливают границы земельных участков и наносят поворотные точки и контуры границ этих участков на цифровой фотоплан в среде ГИС или CAD системы. Таким же образом наносятся топографические объекты местности, не показанные на цифровой топографической основе кадастрового плана в результате камеральной обработки аэрофотоснимков. В случае, если поворотные точки границ земельных участков и контуры топографических объектов местности не могут быть надежно опознаны на фотопланах, производится досъемка этих контуров инструментальными методами.

По результатам инструментальных съемок, используя функциональные возможности ГИС или CAD систем, объекты наносятся на цифровой оригинал кадастрового плана.

Возможен вариант доработки цифрового кадастрового плана с использованием твердых копий фотопланов с нанесенной на них топографической основой кадастрового плана. При использовании этого варианта отдешифрированные границы земельных участков и топографических объектов вычерчиваются на твердых копиях, а затем в камеральных условиях переносятся на цифровой фотоплан и цифровой оригинал кадастрового плана.

Одним из достоинств использования такой технологии является возможность непосредственного контроля точности съемок земельных участков и топографических объектов путем сравнения результатов инструментальных измерений положения и размеров объектов и их значений на его твердой копии. При необходимости большого объема

досъемок контуров плана инструментальными методами, с целью снижения затрат на проведение геодезических работ, возможно создание опорной геодезической съемочной сети в процессе построения пространственной фототриангуляции путем определения координат четких контуров местности, которые можно использовать в качестве съемочных станций при съемке контуров инструментальными методами.

В результате полевого обследования и доработки, после окончательного оформления цифровой кадастровой информации в среде ГИС созданные кадастровые планы могут быть использованы в качестве измерительной топографической основы в компьютерных земельных информационных системах и изданы в виде твердых копий.

Существенным преимуществом предложенной технологии кадастровых съемок является сокращение затрат на проведение работ по кадастровой съемке за счет сокращения объема полевых работ и использования при их проведении современных компьютерных технологий. Кроме того, возможно сокращение сроков создания кадастровых карт за счет оптимальной организации полевых и камеральных работ, при которой основной объем камеральной фотограмметрической обработки аэрофотоснимков производится в зимний период, а полевые работы по созданию опорной межевой сети и полевому обследованию и доработке кадастровых планов в летний период.

С целью исследования эффективности разработанной технологии крупномасштабных аэрофототопографических кадастровых съемок были проведены опытно-производственные работы по созданию кадастровых планов масштабов 1:500; 1:1000 и 1:2000 Самарской области.

Кадастровая съемка производилась по материалам аэрофотосъемки, выполненной аэрофотоаппаратом АФА ТЭ с Г = 350 мм в масштабе

1:10000 при создании планов масштаба 1:2000, аэрофотоаппаратом LMK с f = 153 мм в масштабе 1:4000 при создании планов масштаба 1:1000 и аэрофотоаппаратом АФА ТЭ с f = 200 мм в масштабе 1:3000 при создании планов масштаба 1:500.

Создание цифровых фотопланов во всех случаях осуществлялось на цифровой фотограмметрической системе «Ортофото», созданной в МИИГАиК. Цифровые модели рельефа, необходимые для формирования цифровых трансформированных снимков, создавались по цифровым оригиналам рельефа в виде горизонталей, полученных по топографическим картам масштаба 1:10000 с сечением рельефа горизонталями через 1 метр, при кадастровой съемке в масштабе 1:2000 и цифровым оригиналам рельефа с сечением рельефа горизонталями через 1м и 0,5 м, созданным на аналитических стереофотограмметрических приборах при кадастровых съемках соответственно в масштабах 1:1000 и 1:500.

Создание цифровой топографической основы осуществлялось в результате камерального дешифрирования цифровых фотопланов в среде ГИС «Maplnfo» при кадастровой съемке в масштабе 1:2000 и в среде «AutoCAD» при кадастровых съемках в масштабах 1:1000 и 1:500.

При создании кадастровых планов масштабов 1:1000 и 1:500 съемка высоких зданий и построек осуществлялась на аналитических стереофотограмметрических приборах SD 2000.

Полевые работы по инвентаризации и досъемке контуров осуществлялись с использованием твердых копий фрагментов фотопланов с векторным изображением цифровой топографической основы.

В результате полевых работ на твердые копии фотопланов были нанесены границы земельных участков и недостающие топографические объекты, исправлены контуры зданий и построек с учетом размеров

карнизов и свесов крыш, которые не могли бьггь определены при камеральных работах. Полевые досъемки осуществлялись путем линейных промеров рулетками и в результате тахеометрической съемки с использованием электронных тахеометров. По результатам полевых работ были созданы в среде «ГИС» «Maplnfo» и «AutoCAD» цифровые кадастровые планы.

Полевой контроль качества созданных по предлагаемой технологии кадастровых планов показал, что их содержание и точность полностью удовлетворяет требованиям нормативных документов.

Глава 3. Технико-экономический 'анализ технологий кадастровой съемки.

Среди важных задач, с которыми приходится сталкиваться работникам, осуществляющим кадастровые съемки, наиболее существенной является необходимость улучшения экономических показателей производства работ. Повышение эффективности производства при кадастровых съемках может осуществляться как за счет внедрения новой техники и технологий, так и путем проведения организационно-технических мероприятий. Рассмотрим способы по определению эффективности новых организационных и технологических решений и выполним анализ рассмотренного в работе метода съемок.

Методики расчетов и наборы показателей для оценки эффективности технологических или организационных решений и для оценки деятельности предприятий в целом существенно изменялись на каждом из этапов развития государства.

Составленная в 1977 г. методика определения экономической эффективности устанавливала единые принципы по оценке экономической эффективности технических решений на различных стадиях их создания и внедрения. Из расчетов, выполняемых по

рекомендациям методик, разработанных в 1977-1989 гг., могут быть получены значения показателей эффективности новой техники. В состав этих показателей включены: высвобождение численности работающих; относительная экономия трудовых затрат; относительная экономия материальных затрат; экономия от снижения себестоимости продукции.

Достоинством указанных методик и нормативных документов явилось единство подхода при определении значения экономической эффективности от внедрения технических решений и капитальных вложений в производство. Однако общим их недостатком является то, что изложенные в них методики недостаточно приспособлены к влиянию современных условий в стране на производственную деятельность и финансовые отношения между участниками производственных процессов. Значения коэффициента, устанавливающего норматив эффективности, который при расчетах определяет и значение самой экономической эффективности, установлены в этих нормативных документах не всегда справедливо и оправдано для различных отраслей. Кроме того, в условиях закрепленного нормативными документами размера фонда развития производства, науки и техники, имеющегося в распоряжении каждого предприятия, указанная методика позволяла обосновать любой экономический эффект под любую технологию. Поэтому фонд развития производства, науки и техники часто был израсходован даже в случаях увеличивающихся размеров убытков предприятия. Таким образом, можно было в любых обстоятельствах отчитаться за внедренную технику или технологию, и не было преград для необоснованного расхода денежных средств предприятия и государства.

Для многих организационно-технических мероприятий, целью которых является совершенствование производства, для определения экономической эффективности может быть использован метод

сравнительного анализа производственных процессов и затрат.

Общий экономический эффект Еовщ при анализе производственных процессов и затрат рассчитывается по формуле

Еобщ = (Ко - К,) - К, Для учета влияния современных условий при определении эффективности организационно-технических мероприятий по кадастровой съемке в работе предложен графический метод анализа безубыточности производства. График безубыточности производства при выборе организационно-технологического варианта кадастровых съемок использован в рамках данной работы для определения объемов производства и реализации продукции, чтобы возместить постоянные издержки (т.е. независимые от величины производства и реализации продукции в данный период), компенсировать переменные затраты, размер которых определяется объемами производства и реализации, и обеспечить необходимую прибыль.

Для решения вопроса обоснованного выбора организационно-технологического варианта кадастровых съемок на территории Самарской области проводились работы по съемке населенных пунктов и межселенных территорий с использованием базового и внедряемого в рамках данной работы методов.

При производстве полевых работ по базовому варианту замечено, что значительную часть времени исполнители затрачивают на определение положений контуров дешифрируемых объектов на аэрофотоснимках. Действительно, при геометрическом анализе аэроснимки можно принять за центральную проекцию местности на плоскость, а не за план, под которым понимают ортогональную проекцию. Проективные искажения аэрофотоснимков осложняют нанесение на снимки не отразившихся контуров, делая необходимыми дополнительные

измерения на местности от контуров до ближайших отобразившихся объектов.

Сложность и трудоемкость обследования и дешифрирования в основном определяется количеством дешифрируемых контуров на единицу площади, количеством населенных пунктов на территории муниципального образования, масштабом плана и исходных аэроснимков, степенью пересеченности рельефа местности, особенностями застройки населенных пунктов (спланированная, бессистемная), удаленностью района съемки от базы организации-исполнителя и т.д.

При работах с использованием предложенного организационно-технологического варианта, действие факторов, определяющих трудоемкость и затраты на производство съемок, заметно отличаются. Действительно, создание цифровой топографической основы путем векторизации камерально дешифрируемых объектов, которые необходимо нанести на кадастровый план, переносит 50%-80% необходимого объема дешифрирования из полевых в камеральные условия. Поэтому действие насыщенности и сложности контуров местности и выбранного размера полосы захвата при дешифрировании существенно ослабляется, в целом сохраняя свой характер.

Работа по дешифрированию с использованием усовершенствованной технологии включает сбор, подготовку и анализ различных районных карт и планов землеустройства и лесоустройства, каталогов координат поворотных точек административных и хозяйственных границ, измерения по снимкам или стереомодели необходимых цифровых характеристик местности и нанесение необходимой информации на твердые копии ортофотопланов или непосредственно на цифровые аэрофотопланы с векторным изображением топографической основы кадастрового плана. Поскольку получаемые при этом ортофотопланы являются

измерительным документом и свободны от геометрических искажения, свойственных центральной проекции, процессы переноса границ и объектов с имеющихся документов о местности и объемы полевых измерений по определению положения точек местности и хозяйственных границ, которые необходимо указать на кадастровом плане, проще, чем в случае использования технологии, принятой за базовую.

К причинам, увеличивающим время дешифрирования аэрофотоснимков, можно отнести: растительность, высокие здания и сооружения, закрывающие контуры местности; трудности при опознавании на аэрофотоснимках поворотных точек границ хозяйственных участков из-за незначительного контраста этих участков с окружающими деталями местности; значительный объем полевых геодезических измерений по определению положения поворотных точек земельных участков и объектов местности; необходимость инструментальной досъемки недостающих контуров с выездом в поле после этапа камеральных фотограмметрических работ.

При создании кадастровых планов с использованием усовершенствованной технологии и организации производства полевое дешифрирование и досъемку объектов местности выполняют либо на твердых копиях цифровых ортофотопланов с наложенным векторным изображением топографической основы, либо на фрагментах законченных оригиналов кадастровых планов, получаемых с помощью компактных персональных компьютеров, установленных на базе полевой партии. Отсутствие на таких изображениях перспективных искажений, свойственных аэрофотоснимкам, приводит к сокращению объемов полевых геодезических измерений по определению положения границ земельных участков благодаря сокращению расстояний от определяемых точек до точек местности, надежно отобразившихся на снимках.

Сокращение трудоемкости, обеспечиваемое усовершенствованной технологией и организацией производства, вызвано также и уменьшением объема работ по досъемке и возможностью надежного контроля нанесенных на кадастровый план границ участков.

Таким образом, использование усовершенствованной технологии и организации работ приводит к снижению влияния отрицательных факторов на продолжительность и стоимость съемоц.

Для анализа затрат предложенной в главе 2 технологии и организации производства рассмотрим результаты аэрофотогеодезических работ и инвентаризации земель в Самарской области.

В системе устанавливающихся . рыночных взаимоотношений стимулом для проведения организационно-технологических мероприятий может служить стремление снизить уровень издержек производства, повысить конкурентоспособность выпускаемой предприятием информационной продукции, основу которой составляет кадастровая документация, улучшить положение предприятия на имеющемся рынке и получить достаточную прибыль.

Внедрение усовершенствованного организационно-технологического варианта на отдельных участках съемочного объекта обеспечило общую экономию средств на 22%-25%. Влияние рассматриваемого варианта на технико-экономическую эффективность кадастровой съемки представлено на рисунке 3.1.

В структуре затрат предприятия, занятого кадастровой съемкой, могут быть выделены постоянные и переменные составляющие. Постоянные составляющие затрат в определенным пределах можно рассматривать почти независимыми от объемов выполняемых работ, т.е. это расходы по оплате труда подсобного персонала предприятия (шоферы, сторожа, кладовщики), плата за основные производственные фонды,

арендуемые в районе изысканий, затраты на ремонт и обслуживание основных фондов и т.д. Эти статьи расходов обладают ослабленной чувствительностью к изменениям объемов работ.

Рис. 3.1. Воздействие использования новой технологии на технико-экономическую эффективность съемки

В структуре затрат предприятия, занятого кадастровой съемкой, могут быть выделены постоянные и переменные составляющие. Постоянные составляющие затрат в определенным пределах можно рассматривать почти независимыми от объемов выполняемых работ, т.е. это расходы по оплате труда подсобного персонала предприятия (шоферы, сторожа, кладовщики), плата за основные производственные фонды, арендуемые в районе изысканий, затраты на ремонт и обслуживание основных фондов и т.д. Эти статьи расходов обладают ослабленной чувствительностью к изменениям объемов работ.

Изменения объемов работ влекут за собой, в первую очередь, и соответствующие изменения переменных затрат, например, оплата труда исполнителей, занятых непосредственно полевыми и камеральными работами. Влияние перечисленных выше составляющих стоимости на прибыль предприятия, занятого кадастровой съемкой представлено на рис. 3.2.

Рис. 3.2. График безубыточности производства при различны организационно-технологических вариантах кадастровой съемки.

Как видно из приведенного графика, при существующих в настоящее время ценах на кадастровые документы и уровне затрат на съемку, который определяется, например, физико-географическими условиями района, прибыль может быть достигнута при объемах производства и реализации, превышающих 5-6 км2 (или 5-6 листов карты масштаба 1:2000). Усовершенствованный организационно-технологический вариант обеспечивает увеличение прибыли в сравнении с базовым вариантом съемки при объемах производства более 5 км2 . При этом величина прироста прибыли зависит от соотношения постоянных и переменных затрат в структуре издержек предприятия, занятого кадастровой съемкой. Из графика видно, что когда объем продукции предприятия или организации достигает уровня, достаточного для покрытия переменных затрат, предприятие получает прибыль. И эта прибыль растет быстрее, чем объем выполненных и реализованных работ.

В заключении приведены основные выводы по диссертационной работе:

1. Выполнен анализ современного состояния федеральной и региональной правовой базы земельных отношений.

2. Установлено, что законодательная база земельных отношений Самарской области не противоречит Конституции РФ. Учитывая местные условия, она содействовала ранее и содействует в настоящее время быстрейшему образованию земельного рынка, регулирует практику земельных взаимоотношений хозяйственных субъектов. Тем не менее, сделан вывод о том, что в условиях отсутствия общероссийского Земельного кодекса, отвечающего современным требованиям рынка, процесс развития экономики страны будет неустойчивым. Практика принятия и действия на территории России множества региональных законодательных актов в области земельных отношений в условиях

отсутствия единого Земельного Кодекса в принципе ненормальна, может обусловить возникновение так называемого «земельного сепаратизма» и конфедерационализма, что крайне опасно для единства России и эффективного развития экономики страны в целом.

3. Разработана и теоретически обоснована технология аэрофототопографической крупномасштабной кадастровой съемки, позволяющая сократить сроки и стоимость работ по созданию кадастровых планов за счет применения современных фотограмметрических систем и рациональной организации полевых и камеральных работ.

4. Опытно-производственные работы по созданию кадастровых планов масштабов 1:500, 1:1000 и 1:2000 населенных пунктов Самарской области по разработанной технологии подтвердили ее техническую эффективность по сравнению с традиционными технологиями, что позволяет рекомендовать ее для широкого применения.

5. Выполнен анализ существующих методов оценки экономической эффективности использования новых технологических решений применительно к геодезической практике выполнения работ. Установлено, что применение этих методов в условиях рыночной экономики не дает достоверных оценок.

6. Для оценки эффективности технико-организационных решений предложена методика, основанная на определении прибыльности производства, в частности, при кадастровых съемках. Прибыльность определяется по величинам постоянных и переменных затрат при выполнении работ.

7. Определены факторы, влияющие на уровень затрат по кадастровой съемке, и направления мероприятий, позволяющих снизить эти затраты.

8. Установлена экономическая целесообразность использования

предложенных в работе организационно-технологических решений по выполнению крупномасштабной аэрофототопографической кадастровой съемки.

Основные результаты диссертационной работы опубликованы в статьях и доложены на соответствующих научных конференциях:

1. Власов АХ! Об итогах реализации программы ведения государственного кадастра в Самарской области на 1994-1997 гг., проекта по поддержке осуществления земельной реформы (проект ЛАРИС). Труды Международного Форума по проблемам науки, техники и образования. Под ред. Савиных В.П., Вишневского В.В. Москва, 1998.

2. Власов А.Г., Гармаш Л.П. Земельное законодательство в регионе -прихоть или необходимость. Информационный бюллетень ассоциации служб кадастра «Земля нижегородская», вып. 1, 1999.

3. Власов А.Г., Михайлов А.П. Совершенствование технологии аэрофототопографической кадастровой съемки. Тезисы докладов. Первая научно-практическая конференция общества содействия развитию фотограмметрии и дистанционного зондирования «Современные проблемы фотограмметрии и дистанционного зондирования», Москва, 1-2 марта 2000 г.

Подп. кпечати 13.11.2000 Форматб0х90 Бумага офсетная Печ.л.1,5 Уч.-изд. л. 1,5 ТиражЮОэкз. 3аказ№253 Цена договорная

МосГУГиК 103064, Москва К-64, Гороховский пер,, 4

Введение

1. Общие задачи кадастровых работ и характеристика экспериментального объекта

1.1. Земельная реформа и ее правовая база

1.2. Основные требования к выполнению кадастровых работ

1.3. Характеристика кадастровых работ в Самарской области

1.4. Выводы по первой главе

2. Совершенствование технологии крупномасштабных кадастровых съемок аэрофототопографическим методом

2.1. Современное состояние аэрофототопографических методов и технологий крупномасштабных кадастровых съемок

2.2. Разработка рациональной технологии крупномасштабной аэрофототопографической съемки

2.3. Опытно-производственные исследования разработанной технологии крупномасштабных аэрофототопографических кадастровых съемок

2.4. Выводы по второй главе

3. Технико-экономический анализ технологий кадастровой съемки

3.1.Методы определения эффективности использования новой техники, технологии и организации производства

Земля, имея такие свойства, как пространственная ограниченность, плодородие, неперемещаемость, незаменимость, неповторимость, неоднородность и т.д., играет огромную роль в жизни человека.

В господствовавшей ранее в нашей стране плановой экономике с приоритетами промышленного развития командно-административная система распределения «бесплатной» государственной земли привела к диспропорциям землепользования в городах и поселках, где промзоны заняли непропорционально большую долю. Земля в этих промзонах практически никогда не перераспределялась, даже если неэффективно использовалась или не использовалась вообще.

Вовлечение в рыночный оборот земельной недвижимости, этой фундаментальной основы правовых и экономических отношений всех участников рыночной системы хозяйствования, является непременным условием перехода от плановой экономики к рыночной. Необходимо формирование социально ориентированного земельного рынка, создающего благоприятные условия для притока инвестиций [40, 41, 50].

Превращение земельной недвижимости в реальный капитал и появление ее на рынке увеличит товарный ресурс страны, может решить некоторые проблемы с национальной денежной массой и другие вопросы. С другой стороны, вложение средств в земельную недвижимость представляет собой универсальное средство против инфляции.

Рынок недвижимости, в том числе и рынок земли, в странах с развитой рыночной экономикой являются барометром состояния дел в ней. Он не просто обслуживает куплю-продажу объектов недвижимости, а является пространством, в котором развиваются все другие виды предпринимательства. Инвестиции в недвижимость, в том числе в землю, являются одними из самых гарантированных и прибыльных. 5

Земельная реформа есть «сложный и многогранный комплекс мер, призванный в своей совокупности реализовать следующие основные цели:

- осуществить переход к многообразию форм собственности на землю, землевладение и землепользование;

- обеспечить социально справедливое и экономически обоснованное перераспределение земель и создание равных условий для всех форм хозяйствования;

- создать экономический механизм регулирования земельных отношений и стимулирования рационального использования и охраны земель;

- остановить процессы деградации земли и связанных с нею других природных ресурсов, обеспечить их восстановление» [27].

Как также отмечено в [27], «земельные отношения - крупная и сложная проблема, она определяется совокупностью отношений между субъектами земельного права по поводу использования земли как ограниченного природного ресурса. Они включают в себя отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками. Объектами земельных отношений являются земельные участки, их части, земельные доли и права на них».

Процесс перехода России к новым земельным отношениям, к экономическим методам управления землепользованием, к созданию инфраструктуры земельного рынка, к введению ипотеки необратим. Вовлекается большое количество новых участников земельных отношений, происходят значительные изменения в структуре землепользования, отнесение земли к недвижимому имуществу, приватизация больших площадей государственных земель и т.д.

Этот процесс невозможен без наличия полной и достоверной информации о состоянии земельных участков, недвижимости на них, об их владельцах и пользователях. Таким образом, важнейшим элементом 6 земельной реформы является создание земельного кадастра [30]. Требуется на всей территории России установить правовой статус каждого земельного участка. При этом необходимо учесть, что не каждый участок может отчуждаться. Так, запрещено отчуждать земли общего пользования, водного фонда, заповедников и т.д.

Таким образом, в рыночной экономике земельно-кадастровые системы являются неотъемлемой частью управления, инструментом формирования инвестиций, развития рынка земли и недвижимости, рационализации хозяйствования.

Возросшая роль земельного кадастра обусловлена потребностью в достоверной, оперативной и наглядной земельно-кадастровой информации при:

- купле-продаже земли;

- передаче ее по наследству;

- дарении;

- сдаче в аренду и залог;

- внесении земли в уставной капитал;

- предоставлении и изъятии земельного участка;

- установлении ограничений в использовании земли;

- регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- обеспечении защиты прав собственников земли и арендаторов;

- проведении зонирования земли и землеустройства;

- определении ставок земельного налога, величины арендной платы, нормативной цены земли;

- разрешении земельных споров и т.д.

Государственный земельный кадастр (ГЗК) есть установленная государством система учета, регистрации и оценки земли, которая направлена на регулирования земельных отношений и включает сведения о правовом, хозяйственном и природном состоянии земель (техническое, 7 экономическое и правовое описание земель) [5, 28].

ГЗК создается на основе комплекса кадастровых работ, который включает кадастровые съемки, инвентаризацию земли с объектами недвижимости на ней, закрепление границ земельных участков на местности, регистрацию собственности [11, 13, 15].

Создание ГЗК - общегосударственное дело, т.к. ГЗК ориентирован на многоцелевое использование. В создании ГЗК заинтересованы органы государственного управления, местного самоуправления, различные министерства, ведомства, предприятия, коллективные и индивидуальные собственники, отдельные граждане.

ГЗК является основным инструментом реализации государственной политики в области прав собственности на землю, недвижимость, природные ресурсы и т.д., важнейшим инструментом бюджетной политики.

В связи с этим кадастровые работы должны отвечать требованиям точности, достоверности, полноты и наглядности.

Создание ГЗК - не разовое мероприятие. Интересы обеспечения рационального использования земельных ресурсов и регулирования земельных отношений требуют постоянного изучения качества земли, ее оценки и учета перераспределения.

Современный ГЗК в отличие от кадастра, действовавшего в нашей стране в течение десятилетий, предусматривает не только учет земель по категориям, угодьям и землепользователям, но делает акцент на учете земель по формам собственности, возможности участия земли в обороте, на вопросах налогообложения.

Земельно-кадастровая документация при государственной регистрации земельных участков должна содержать следующие группы показателей:

- общие показатели (кадастровый номер, описание местоположения либо почтовый адрес расположенного на нем объекта недвижимости, общая площадь участка и координаты 8 поворотных точек);

- правовые показатели (форма собственности, целевое назначение, целевое использование, сведения в ограничениях использования, сведения о совершенных сделках с участком или его частями и др.);

- количественные показатели (площади пашни, залежи, жилой и нежилой застройки, земель коммунальной и производственной инфраструктуры, земель, занятых лесами, болотами, водными объектами, нарушенных земель);

- качественные показатели (сведения о пригодности участка к возделыванию сельскохозяйственных культур, к строительству объектов, об экологическом состоянии).

Земельно-кадастровые данные должны быть:

- наглядными и свободными от излишних сведений;

- экономичными, т.е. полученными при разумных затратах, тем более, что во многих случаях финансирование мероприятий в сфере землепользования осуществляется пока по остаточному принципу;

- точными.

Получение земельно-кадастровых данных предусматривает применение геодезических методов и использование планово-картографических материалов.

В процессе проведения кадастровых работ каждый участок и объект должен быть учтен, определен на местности, закоординирован и зарегистрирован. Поэтому в общероссийском и даже региональном масштабе такие работы чрезвычайно дорогостоящи и трудоемки. Они требуют использования самых современных методов, оборудования и информационных систем.

Положение с созданием ГЗК осложняется тем, что в России в течение 9 почти восьми десятилетий господства монопольной государственной собственности практика ведения земельного кадастра развивалась на принципах социалистических земельных отношений, совершенно не пригодных в рыночных условиях.

Отсутствие единых и совершенных российских законов о земле затрудняет процесс реформы, вынуждает регионы в рамках своих полномочий и возможностей формулировать и принимать свои законы, дополняющие общероссийские правовые акты и отражающие местную специфику.

Не все благополучно и с выполнением кадастровых работ, в частности с геодезическим их обеспечением. Наиболее рационально следует при их проведении использовать материалы аэрофотосъемки и передовых эффективных методов работы с ними. Но этот путь используется не всегда и не везде, в одних случаях - из-за организационных трудностей, в других -из-за недостатка средств.

Поэтому совершенствование технологий проведения массовых кадастровых работ с целью их упрощения и удешевления является актуальной задачей. Иными словами, совершенствование земельного кадастра во всех направлениях является частью земельной реформы.

Цель и задача исследований.

Целью настоящей работы является разработка и совершенствование технологии топографо-геодезического обеспечения кадастровых работ. Для достижения поставленной цели потребовалось решение следующих задач:

- обоснование правовой базы земельных отношений и выполнения кадастровых работ на примере Самарской области;

- разработка рациональной технологии аэротопографической кадастровой съемки и опытно-производственные исследования разработанной технологии;

10

- обоснование организационно-экономической эффективности предложенной технологии и выработка соответствующих рекомендаций по выполнению работ.

Методы исследований.

Решение поставленных задач выполнено на основе анализа современных фотограмметрических систем, методов и технологий топографических и кадастровых съемок.

Для определения эффективности предложенных решений использовался метод сравнений затрат. Экспериментальные исследования включали натурные эксперименты на фактическом материале аэрофотосъемки.

Научная новизна.

Основные результаты диссертационной работ, представляющие научную новизну, заключаются в следующем:

- Разработана технология выполнения аэрофототопографической кадастровой съемки, приводящая к удешевлению и уменьшению сроков работ.

- Выполнены экспериментальные исследования, подтверждающие целесообразность практического использования предложенной технологии выполнения работ.

- Обоснованы технико-экономические и организационные преимущества предложенной технологии.

Практическая значимость.

Предложенную технологию предусматривается использовать при широкомасштабных работах на территории Самарской области.

12

3.4. Выводы по третьей главе.

В разделе представлены результаты опытно-производственных работ, показывающие рациональность и технико-экономическую эффективность кадастровой съемки. Для этого рассмотрены методы определения эффективности и само понятие экономической эффективности, неоднозначное в современных условиях; установлены факторы, определяющие затраты кадастровых съемок, показана зависимость прибыльности производства кадастровых съемок от использования предложенного организационно-технологического варианта работ.

96

Заключение

В соответствии с поставленными целью и задачами исследований в диссертационной работе получены следующие основные результаты:

1. Выполнен анализ современного состояния федеральной и региональной правовой базы земельных отношений.

2. Установлено, что законодательная база земельных отношений Самарской области не противоречит Конституции РФ. Учитывая местные условия, она содействовала ранее и содействует в настоящее время быстрейшему образованию земельного рынка, регулирует практику земельных взаимоотношений хозяйственных субъектов. Тем не менее, сделан вывод о том, что в условиях отсутствия общероссийского Земельного кодекса, отвечающего современным требованиям рынка, процесс развития экономики страны будет неустойчивым. Практика принятия и действия на территории России множества региональных законодательных актов в области земельных отношений в условия отсутствия единого Земельного Кодекса в принципе ненормальна, может обусловить возникновение так называемого «земельного сепаратизма» и конфедерационализма, что крайне опасно для единства России и эффективного развития экономики страны в целом.

3. Разработана и теоретически обоснована технология аэрофототопографической крупномасштабной кадастровой съемки, позволяющая сократить сроки и стоимость работ по созданию кадастровых планов за счет применения современных фотограмметрических систем и рациональной организации полевых и камеральных работ.

4. Опытно-производственные работы по созданию кадастровых планов масштабов 1:500, 1:1000 и 1:2000 населенных пунктов Самарской области по разработанной технологии подтвердили ее техническую эффективность по сравнению с традиционными технологиями, что

97 позволяет рекомендовать ее для широкого применения.

5. Выполнен анализ существующих методов оценки экономической эффективности использования новых технологических решений применительно к геодезической практике выполнения работ. Установлено, что применение этих методов в условиях рыночной экономики не дает достоверных оценок.

6. Для оценки эффективности технико-организационных решений предложена методика, основанная на определении прибыльности производства, в частности, при кадастровых съемках. Прибыльность определяется по величинам постоянных и переменных затрат при выполнении работ.

7. Определены факторы, влияющие на уровень затрат по кадастровой съемке, и направления мероприятий, позволяющих снизить эти затраты.

8. Установлена экономическая целесообразность использования предложенных в работе организационно-технологических решений по выполнению крупномасштабной аэрофототопографической кадастровой съемки.

98

1. Альтшулер Б.А. Разработка экономических механизмов функционирования земельно-кадастровых систем в России. Информационный бюллетень ГИС ассоциации, № 2(9), 1997.2. «Аэросъемочная система RC-30». Проспект швейцарской фирмы «Leica», 1996 г.

2. Беликов А.Б., Кадничанский С.А., Кислов B.C., Хмелевской С.И. Использование тестового полигона для оценки точности определения координат центров фотографирования с помощью GPS-аппаратуры. «Геодезия и картография» № 4, 1997 г.

3. Брыкин П.А., Нейман Б.Н. Эффективность и качество топографо-геодезического производства. М., «Недра», 1983 г.

4. Варламов A.A., Комов Н.В. Государственное регулирование земельных отношений в России (учебное пособие). М., ГУЗ, 1997.

5. Власов А.Г. Доклад на международной конференции «Проблемы вовлечения в экономический оборот земельных ресурсов». Самара, 2-3 марта 2000г.

6. Власов А.Г., Гармаш Л.П. Земельное законодательство в регионе -прихоть или необходимость. Информационный бюллетень ассоциации служб кадастра «Земля нижегородская», вып. 1, 1999.

7. Власов А.Г., Михайлов А.П. Совершенствование технологии аэрофототопографической кадастровой съемки. Тезисы докладов.99

8. Первая научно-практическая конференция общества содействия развитию фотограмметрии и дистанционного зондирования «Современные проблемы фотограмметрии и дистанционного зондирования», Москва, 1-2 марта 2000 г.

9. Волков О.И. Экономика предприятия. М., ИНФРА-М, 1998.

10. Временное руководство по инвентаризации земель населенных пунктов. М., Роскомзем, 1993.

11. Временные технические указания по созданию кадастровых планов и проведению инвентаризации земель населенных пунктов Самарской области, утв. Приказом облкомзема от 06.08.99г.

12. Временные технические указания по дешифрированию фотопланов масштаба 1:2000 и инвентаризации земель населенных пунктов Самарской области. Роскомзем. Роснииземпроект, Волгониигипрозем. Самара, 1995.

13. Временная типовая методика определения эффективности внедрения техники. М., Экономика, 1956.

14. Гладкий В.И. Кадастровые работы в городах. Новосибирск, Наука, Сибирское предприятие РАН, 1998.

15. Гладкий В.И., Спиридонов В.А. Городской кадастр и его топографо-геодезическое обеспечение. М., Недра, 1992.

16. Грузинов В.П. Экономика предприятия. М., ЮНИТИ, 1998.

17. Единая технология кадастровых и топографо-геодезических съемок для целей инвентаризации и ведения кадастра в городах и других поселениях в 1994-1995гг. М., 1994.

18. Жозе Мануэль Е.Б. Исследование принципов и точности построения геодезического обоснования в городах. Диссертация на соискание ученой степени кандидата технических наук. МИИГАиК, М., 1998.

19. Инструкция по дешифрированию аэроснимков и фотопланов в100масштабах 1:10000 и 1:25000 для целей землеустройства. М., 1978.

20. Инструкция по межеванию земель. М., Комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству, 1996.

21. Инструкция по топографической съемке в масштабах 1:5000, 1:2000, 1:1000 и 1:500. ГУГК при СМ СССР. М., Недра, 1985.

22. Инструкция по фотограмметрическим работам при создании топографических карт и планов. М., Недра, 1974.

23. Кадничанский С.А., Хмелевской С.И. Исследование точности построения сети фототриангуляции по координатам центров фотографирования, полученных с помощью GPS-методов при съемке тестового полигона. Геодезия и картография, №8, 1997 г.

24. Кадничанский С.А., Хмелевской С.И. Обзор цифровых фотограмметрических систем. Тезисы докладов 1-й научно-практической конференции «Современные проблемы фотограмметрии и дистанционного зондирования», РОФДЗ, 2000.

25. Кислов B.C., Альтшулер Б.А., Сазонов И.В. О федеральной целевой программе «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра». Информационный бюллетень ГИС ассоциации, № 4(6), 1996.

26. Комов Н.В., Родин А.З., Алакоз В.В. Земельные отношения и землеустройство в России. М., Русслит, 1995.

27. Крюков Ю.А., Сизов А.П., Узунова Т. Земельный кадастр как информационное обеспечение рынка недвижимости. Учебно-методическое пособие по курсу «Городской земельный кадастр». М.,1996.

28. Лобанов А.Н. Фотограмметрия. Учебник для ВУЗов. М., Недра, 1984.

29. Макаров Г. Единый земельный кадастр. Строительная газета. 19.03.1999.101

30. Михелев Д.Ш., Жозе Мануэль Е.Б. Экономические аспекты регламентации точности определения границ и площадей городских земельных участков. Информационный бюллетень ГИС ассоциации, №2,1998.

31. Методика определения экономической эффективности внедрения новой техники, механизации и автоматизации производственных процессов в промышленности. М., 1963, АН СССР.

32. Методика определения экономической эффективности использования в народном хозяйстве новой техники, изобретений и рационализаторских предложений. Вопросы изобретательства, № 7, 1977.

33. Методика определения экономической эффективности новой техники, изобретений и рационализаторских предложений в топографо-геодезическом и картографическом производстве. М., Недра, 1978.

34. Методическое пособие для расчета экономического эффекта от использования изобретений и рационализаторских предложений. М., Патент, 1985.

35. Прорвич В.А. Оценка земли в Москве. М., Экономика, 1996.

36. Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель. М., Дело, 1998.

37. Сборник цен и общественно необходимых затрат труда (ОНЗТ) на изготовление проектной и изыскательской продукции землеустройства, земельного кадастра и мониторинга земель. М., Комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству, 1996.

38. Сборник цен на изыскательские работы для капитального строительства. Государственный комитет СССР по делам строительства (Госстрой СССР).М., 1982.

39. Типовая методика определения экономической эффективности капитальных вложений. М., АН СССР, 1989.

40. Типовая методика определения экономической эффективности капитальных вложений и новой техники в народном хозяйстве СССР. М, АН СССР, 1960.

41. Тюкавкин A.B. О цифровой фотограмметрической системе «Талка». Тезисы докладов 1-й научно-практической конференции «Современные проблемы фотограмметрии и дистанционного103зондирования». РОФДЗ,2000г.

42. Улюкаев В.Х., Варламов A.A., Петров Н.Е. Земельное право и земельный кадастр. М., Колос, 1996.

43. Условные знаки для топографических планов масштабов 1:5000, 1:2000, 1:1000, 1:500. М, Недра, 1989.

44. Южанов И.А. Проблемы регулирования земельных отношений и становление рынка недвижимости в России на современном этапы. Оценка земли, опыт, проблемы, перспективы. Материалы конференции. Гаврилов-Посад, Институт оценки земли, 1997.

45. Юськевич A.B. Разработка технологии создания цифровой топоосновы городского кадастра. Диссертация на соискание ученой степени к.т.н., Санкт-Петербургский государственный горный университет, 1997г.

46. Chekurin A.D., Mihailov А.Р. PC-based PPWs from Russia, GIS indio, № 4, 2000.

47. Coulombe M., Grondin P. Data Capture Cannot be Fully Automated. GIM International, №6, 1999.104