автореферат диссертации по строительству, 05.23.08, диссертация на тему:Организация гражданского строительства с учетом стоимости земли

Введение.

Глава 1. Теория и практика оценки земель в инвестиционно- 6 строительных проектах.

1.1. Отечественная и зарубежная методология оценки городских земель.

1.2. Организационно-методическое обеспечение оценки земель в

Москве.

1.3. Цель, задачи и методика проведения исследования.

Глава II. Календарное планирование инвестиционно-строительных проектов с учетом стоимости земель.

2.1. Структуризация инвестиционно-строительного процесса.

2.2. Оценка финансовой состоятельности проектов.

2.3. Влияние стоимости городских земель на характеристики инвестиционного процесса.

Глава III. Развитие методологии оценки городских земель и проектирования организации строительства.

3.1.Алгоритмы и методы применяемые при кадастровой оценке земель в Москве.

3.2. Проектирование организации строительства с учетом стоимости городских земель.

Глава IV. Внедрение результатов исследований при кадастровой оценке земель и оценке стоимости прав аренды земельных участков в г.Москве.

90-е годы - время глубоких перемен в экономической и социальной жизни России, связанных с переходом от централизованного планирования и распределения ресурсов к рыночным отношениям. Особенности переходного периода в полной мере проявляются в строительстве и землепользовании.

Особое место в строительстве отводится городской земле, как территориально-пространственному базису для размещения строительства и функционирования всех видов экономического производства и жизнедеятельности человека.

Рынок коммерческого строительства в Москве начал свое существование в конце 80-х годов. Первые девелоперские проекты осуществлялись в довольно специфических рыночных условиях, что обеспечивало им высокую рентабельность. Постепенно ситуация менялась. Во первых, значительно возросла себестоимость строительства. Во-вторых, с увеличением предложений на рынке арендные ставки стабилизировались. Тем не менее реализация строительных проектов в Москве на фоне городов Европы и Северной Америки остается высокорентабельным бизнесом и позволяет получить 30-40% годовых в валюте. Столь высокие по мировым меркам ставки привлекают в Москву все большее число инвесторов. Сейчас в городе одновременно реализуется несколько сотен инвестиционных проектов в сфере недвижимости, и многие из них привлекают внимание специалистов со всего мира. Сегодня существует две возможности для реализации девелоперских (инвестиционных) проектов в Москве:

- выкуп прав аренды земельного участка с последующим строительством на нем;

- заключение инвестиционного контракта с Московским правительством.

На сегодняшний день в Москве продано свыше 700 прав долгосрочной и

5000 прав краткосрочной аренды земельных участков. Также оформлено свыше 700 инвестиционных контрактов, из них этап ТЭО завершили менее половины инвесторов. Низкий процент выполнения инвестиционных контрактов связан с невыгодными для инвестора условиями контракта в свете изменившихся тенденций на рынке недвижимости, неправильной оценкой проекта, недостаточной проработанностью прав получаемых инвесторами, а также со сложностями привлечения достаточного объема финансовых ресурсов необходимых для реализации проекта.

Инвестиции в строительство в Москве имеют следующую структуру: иностранные инвестиции составляют 20-25%; российские - 75 - 80% [52].

Действовавшие ранее в нашей стране методы организации строительства и инвестиционного процесса не учитывали временные и материальные затраты, связанные с приобретением земельного участка (прав его аренды) и земельными платежами (арендной платой и земельным налогом).

В состав комплексных капитальных вложений на строительство зданий и сооружений входили:

- затраты на освоение земельного участка под застройку;

- сметная стоимость строительно-монтажных работ;

- стоимость технологического оборудования;

- прочие лимитированные затраты.

В области организации строительства в Москве на сегодняшний день действуют основные нормативные документы касающиеся организации строительного производства, норм продолжительности проектирования, строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений, определения укрупненных показателей стоимости строительства, изыскательских и проектных работ.

Переход к рыночным отношениям и платному землепользованию как в Москве так и в целом по России, а также проведение кадастровой оценки городских земель обуславливают необходимость в разработке новых подходов к организации инвестиционных процессов в строительстве. В настоящее время на ведущие позиции в оценке эффективности инвестиционных строительных проектов выходит скорость оборота финансовых средств, а следовательно -оптимизация продолжительности строительства и всего инвестиционного процесса.

В действующих строительных нормативах инвестиционный процесс не рассматривается как целостная система, не учитываются все его составляющие. В нормативы не включены такие этапы инвестиционного процесса как подбор земельного участка и оформление прав на него, а также эксплуатация инвестором построенного объекта или реализация прав собственности или иных имущественных прав на него. Отсутствуют какие-либо рекомендации, связанные с учетом стоимости земли и продолжительности оформления прав на землю при проектировании организации инвестиционного процесса в строительстве.

Таким образом, сложилась ситуация, когда методы в области организации строительства не соответствуют сложившейся практике развития рыночно-земельных отношений.

В качестве предмета исследования выступает система проектирования инвестиционного процесса в строительстве и влияние стоимости земли на его составляющие.

Целью диссертационной работы является разработка и научное обоснование предложений по организации гражданского строительства как целостного процесса затрат и доходов инвестора с учетом стоимости земли, а также выработка предложений по кадастровой оценке городской земли с учетом эффективности инвестиций.

Задачами исследования являются:

- анализ зарубежной и отечественной методологии оценки городских земель;

- структуризация инвестиционно-строительного процесса с оценкой стоимости и продолжительности этапов;

- оценка влияния стоимости земель на характеристики инвестиционного процесса; оценка стоимости системы улучшений городских земель при кадастровой оценке; проектирование организации строительства при платном землепользовании;

- внедрение результатов исследований при организации строительства.

Научная новизна работы состоит в том, что:

- инвестиционно-строительный процесс структурирован по основным этапам, включая прединвестиционные исследования, оформление исходно-разрешительной документации и выкуп прав аренды земли;

- установлены зависимости характеристик инвестиционного процесса от стоимости земли;

- выполнена оценка стоимости системы улучшений городских земель;

- даны предложения по использованию результатов кадастровой оценки земель и земельных участков г.Москвы при развитии методологии организации гражданского строительства;

Методика исследования. Для решения поставленных задач использованы труды отечественных и зарубежных исследователей в области оценки городских земель и организации строительного производства, методы массовой и индивидуальной оценки городских земель, теории денежных потоков (cashflow). В практических расчетах широко применялась компьютерная техника.

Практическая ценность результатов исследования состоит в том, что предлагаемые в работе методы кадастровой и индивидуальной оценки земли и расчета эффективности инвестиционно-строительных проектов в условиях переходного периода позволяют повысить качественный уровень разработки проектов организации строительства (ПОС) при выполнении инвестиционных проектов на территории кадастровых кварталов г. Москвы за счет учета стоимости земли и других влияющих факторов.

Результаты исследований использовались при проведении кадастровой оценки земель в Московском земельном комитете, а также в учебном процессе ГУЗ и МИИГАиК.

Гпава I. Теория и практика оценки земель в инвестиционных строительных проектах

Основные выводы

1. Установленные средние соотношения стоимости земельного участка к стоимости строительства на нем здания или сооружения 45-50% (в Центральном административном округе Москвы), 25-30% (на периферии Москвы) и значение средней продолжительности оформления прав на земельный участок - до 40% от продолжительности строительных работ, свидетельствуют о необходимости включения оценки стоимости земли в процедуру календарного планирования при организации гражданского строительства.

2. Проектирование организации строительства на ранних предпроектных и проектных стадиях (обоснование инвестиционного замысла, ТЭО и ПОС) должно основываться на глубокой структуризации инвестиционно-строительного процесса, анализе продолжительности и стоимости его этапов, оценке эффективности инвестиционно-строительного проекта и включать в качестве этапов (работ) календарного планирования разработку исходно-разрешительной документации, оформление прав на земельный участок и выкуп прав аренды земли, проектно-изыскательские работы, строительные работы, эксплуатацию или реализацию построенного объекта недвижимости.

3. Предметная область календарного планирования должна быть расширена на инвестиционно-строительный процесс в целом. Календарный план инвестиционно-строительного процесса целесообразно формировать как результат структурного взаимодействия финансовых потоков (потоков поступлений и расходования инвестором денежных средств), разбитых на интервалы планирования. Распределение капитальных вложений в календарном плане ПОС следует осуществлять в результате вариантного проектирования потоков затрат и доходов по критериям эффективности инвестиций.

4. Установленные на базовых примерах инвестиционного процесса зависимости, характеризующие влияние стоимости городских земель (плата за выкуп права аренды и земельные платежи) на показатели эффективности инвестиционных проектов, позволяют формировать рациональные календарные планы инвестиционно-строительного процесса.

5. Установлено, что с ростом стоимости земельного участка (связанному в частности, с выбором участка под строительство) падает чистая прибыль, чистый дисконтированный доход и индекс доходности, возрастает значение точки безубыточности и срок окупаемости.

6. Оценку стоимости земельных участков рекомендуется осуществлять по одному из приведенных в диссертации шести методов (либо по их совокупности). Кадастровая (массовая) оценка земель должна учитывать организационно-технологические факторы, в т.ч. затраты на улучшение земель (городскую инженерную и транспортную инфраструктуру), приходящиеся на каждый кадастровый квартал города. Результирующая (сводная) кадастровая

119 оценка земель должна стать исходной информацией при оценке эффективности инвестиционных проектов.

7. Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений, являющиеся исходными данными для организации строительства, должны быть пересмотрены и кардинально обновлены с учетом требований платного землепользования. В нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений следует включать продолжительность и относительную стоимость предпроектной стадии (оформление исходно-разрешительной документации и выкуп прав аренды земли).

8. Результаты исследований были внедрены в работах Москомзема и НИиПИ Генплана Москвы по кадастровой оценке земель Москвы, что подтвердило достоверность полученных зависимостей, правомочность и эффективность разработанных методических положений.

1. Гражданский Кодекс РФ ч. 1, ст. 130, п. 1

2. Закон РФ "О плате за землю", №1738-1 от 11.10.91, (ред.29.12.98).

3. Закон города Москвы "Об основах платного землепользования в городе Москве", №34 от 16.07.97.

4. Закон города Москвы "Об оценочной деятельности в городе Москве" №3, от 11.02.98.

5. Сборник нормативных актов по вопросам землепользования в Москве. -М.: 1996.

6. Земельное законодательство. М.: ЗАО "Бизнес-школа Интел-синтез", 1997.

7. Постановление Правительства РФ "О порядке определения нормативной цены земли", №319 от 15.03.97.

8. Постановление Правительства Москвы "О ходе работ по регистрации землепользователей и обеспечению взимания платы за землю" №77 от 25.01.94.

9. Распоряжение первого заместителя Премьера Правительства Москвы "О порядке определения стоимости разработки исходно-разрешительной документации в проектировании" №926 от 15.07.96.

10. Распоряжение первого заместителя Премьера Правительства Москвы "О порядке определения стоимости работ связанных с согласованием предпроектной и проектной документации для строительства в Москве и ЛПЗП" №927-РЗП от15.07.96.

11. Распоряжение Мэра Москвы "О порядке определения стоимости проектных работ для строительства в Москве и ЛПЗП" №222/1-РМ от 12.08.96.

12. Распоряжение Мэра Москвы "Об упорядочении подготовки предпроектной и проектной документации для проведения строительных работ на территории г.Москвы и о составе пакета документов, передаваемых инвестору для этих целей" №273-РМ от 08.04.97.

13. СНиП 1.04.03-85 "Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений"/Госстрой СССР, Госплан СССР. М.: Стройиздат, 1987.-522 с.

14. СНиП 3.01.01-85*. Организация строительного производства/Госстрой СССР. М.: ЦИТП Госстроя СССР, 1991.-56 с.

15. Нормы продолжительности проектирования объектов строительства в Москве и ЛПЗП, МРР-3.1.10.97. (утв. приказом по Москомархитектуре от 16.09.97 г. №114).

16. Агапова Т.А., Срегина С.Ф. Макроэкономика. М.: ДИС, 1997.

17. Атлас оценки земель г. Москвы / Арсеньев C.B., Лукьяница A.A., Мецгер Ф.Е., Поденок А.Е., Прорвич В.А.; под ред. Прорвича В.А. М.: Экономика, 1999. - 500 с.

18. Афанасьев В.А., Афанасьев A.B. Проектирование организации строительства, организации и производства работ (Учебное пособие). Л.:1. ЛИСИ, 1988. -99 с.

19. Беккер В.Я., Прорвич В.А., Коновалов В.Ю., и др. Научно-технический отчет по теме "Создание полуавтоматизированных методик кадастровой оценки городских земель в диалоговом режиме", №16-97/346/228 г., М.,1997.

20. Беккер В.Я., Прорвич В.А., Коновалов В.Ю. и др. Научно-технический отчет по теме "Кадастровая оценка городских земель и составление карты-схемы территориально-экономического зонирования ЦАО г. Москвы М 1: 10 ООО". №16-97/348/227г., М., 1997.

21. Боголюбова С.А. Земля и право. М.: ИНФА-НОРМА, 1997.

22. Болдырев B.C., Галушкина A.C., Федоров А.Е. Введение в теорию оценки недвижимости,- М. 1998. -330 с.

23. Бурмакина Н.И., Прорвич В.А., Филатов A.B. Основные подходы и предварительные результаты кадастровой оценки городских земель// Вопросы оценки. 1998. №2. с.47-62.

24. Бурмакина Н.И., Прорвич В.А., Беккер В.Я., Филатов A.B. Особенности ценообразования городских земель и их кадастровой оценки., сб. Материалов V-ой международной конф. "Оценка земли и природных ресурсов". М., 1997.

25. Бурмакина Н.И., Коновалов В.Ю., Филатов A.B. Тезисы докладов на VII международной конференции "Проблемы оценки в экономике переходного периода" . М., 1999.

26. Вернер Беренс, Питер М. Хавранек, Руководство по оценке эффективности инвестиций, М.: "Инфра-М", 1995.

27. Витт М.Б., Экономическая оценка земли при строительстве, М.: "Стройиздат", 1972.

28. Власов В.В., Киевский JI.B., Шупиков С.А. Инженерная подготовка строительства (опыт г.Ульяновска).-М.: Стройиздат, 1989,-190 с.

29. Временные методические рекомендации по кадастровой оценке стоимости земельных участков / Роскомзем, утв. 14.06.96, № 1-16/1240. М., 1996.

30. Грязнева А.Г., Федотова М.А. Оценка бизнеса. М.: "Финансы и статистика",1998.

31. Григорьева В.В. Оценка объектов недвижимости. М.: ИНФА-М, 1997.

32. Гусаков A.A. Основы проектирования организации строительного производства (в условиях АСУ).-М.: Стройиздат, 1977.-287 с.

33. Гусаков A.A. Системотехника строительства / предисл. Г.С.Поспелова. -М.: Стройиздат, 1983.-440с.

34. Доклад о состоянии и использовании земель г. Москвы. Москомзем, Центрреализации проекта ЛАРИС, М., 1998.

35. Жилищная экономика / Под ред. Г. Поляковекого. М.: Дело ЛТД, 1996.

36. Замков О.О., Толстопятенко A.B., Черемных Ю.Н. Математические методы в экономике. Изд-во "ДИС", М., 1998.

37. Информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости "Rway" №37, апрель 1998, с.92.

38. Кабакова С.И. Земли городов важнейшая часть национального богатства России. // в сб. Материалов 1-й Всерос. конф. "Оценка национального богатства страны". Т.1.М., 1997.

39. Киевский Л.В. Оценка инженерной инфраструктуры при разработке земельного кадастра Москвы. М.: Жилищное строительство, 1997. № 11. с. 2-5.

40. Киевский Л.В. Организационно-технологическое проектирование инвестиционной деятельности в промышленном и жилищном строительстве: Автореф. дис. докт. техн. наук.-М., 1993. -42 с.

41. Киевский Л.В. Организационно-технологическое проектирование строительства и инвестиций// Промышленное строительство,- 1991.-№8,-с.12-15.

42. Киевский Л.В. Развитие организационно-технологического проектирования жилищного и гражданского строительства //Жилищное строительство.-1991.-№8.-С. 12-14.

43. Киперман Б.Я. "Инвестиции, строительство, недвижимость", Москва, "Мобиле", 1997, с.83-85.

44. Комов Н.В., Лойко П.Ф., Кудрявцев В.А. и др.Основы оценки недвижимости, "Методическое пособие", М,- 1995. 54 е.;

45. Коновалов В.Ю. Учет стоимости земли при оценке строительных проектов. -М.: Жилищное строительство, 1999. №1. с.6-8.

46. Коновалов В.Ю. Структуризация инвестиционного процесса при составлении календарных планов строительства (на примере Москвы.-М.: Жилищное строительство, 1999, №5. С.16-18.

47. Коростылев С.П. основы теории и практики оценки недвижимости- М.: Русская деловая литература, 1998.

48. Макконелл К. Экономика: Пер. с англ. М., 1992.

49. Маршалл А. Принципы экономической науки: Пер. с англ. М.: Изд. Группа Прогресс, 1993.

50. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов и их отбору для финансирования (утвержденные Госстроем РФ, Минэкономики РФ, Минфином РФ, Госкомпромом России) №7-12/47 от 31.03.94.

51. Музыкантский А.И. Особенности реконструкции исторического цента города. "Инвестиции, строительство, недвижимость". Изд-во КИРА "Мобиле", М.,1997, с.13-21.

52. Олейник П.П. Ускоренное создание промышленных комплексов/

53. ЦНИИОМТП. М.: Стойиздат, 1990.-96 с.

54. Оценка земельной собственности / Под. ред. К. Эккерта.; Пер. с англ. Красногорск, 1993.-61 с.

55. Организация оценки и налогообложения недвижимости / Под. ред. К. Эккерта./ Пер. с англ. A.B. Воронкин. М., 1997.

56. Офисные и торговые площади: преодоление болезни роста / Недвижимость года /ежегодник Ассоциации инвесторов Москвы №1,- 1988, с.71-75

57. Пособие по разработке проектов организации строительства и проектов производства работ для жилищно-гражданского строительства (к СНиПЗ.01.01 -85)/ЦНИИОМТП. -М.: Стойиздат, 1989.-160 с.

58. Пособие Как понимать и использовать финансовую отчетность/Эрнст Энд Янг.-М.: Джон Уайли энд Санз, 1996.

59. Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель. Изд-во "Дело", М., 1998

60. Прорвич В.А. Оценка земли в Москве. М.: Экономика, 1996.

61. Прорвич В.А. Практика оценки земельных участков Москомземом в 19941997 гг., Материалы 1-й Всерос. конф. "Оценка национального богатства страны". Т.1.М., 1997.

62. Прорвич В.А., Коновалов В.Ю., и др. Методика и практика кадастровой и индивидуальной оценки городских земель в Москве. Вып.1. М.: "Блок", 1996.

63. Прорвич В.А., Коновалов В.Ю., и др. Методика и практика кадастровой и индивидуальной оценки городских земель в Москве. Вып.З. (дополненное) М.: Блок, 1997.

64. Прорвич В.А., Коновалов В.Ю., и др., Методика, алгоритмы и практика кадастровой и индивидуальной оценки городских земель в Москве. Вып.З., М.: Блок, 1998.

65. Прорвич В.А. и др. Алгоритмы экономической оценки городских земель и территориально-экономического зонирования, Материалы ежегодной Всерос. конф. "Оценка национального богатства страны". М., 1998. С.91-96

66. Ромм А.П. Информационное обеспечение и технология комплексной оценки и функционального зонирования городских территорий// Вопросы оценки. 1998. №2. С.34-47.

67. Руководящие принципы управления земельными ресурсами (с уделением особого внимания странам с переходной экономикой), Организация объединенных наций, Нью-Йорк и Женева, 1996.

68. Сегединов A.A., Томсон A.A. Оценка городских территорий. "Экономика строительства", 1968, №4, стр. 43-45.

69. Сегединов A.A. Градостроительное значение инженерных коммуникаций в124экономическом обосновании жилой застройки. Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук, М.: 1965.

70. Сегединов A.A., Матыгина E.H. и др. Научно-технический отчет по теме "Экономическая оценка г Реутова и плата за использование участков земли" выполненный по договору №16-91/426г. М., 1991.

71. Справочное пособие заказчика-застройщика /С.Н.Шелихов, Н.И.Монахов, Д.И.Зеликман; Под редакцией С.Н.Шелихова. -М.: Стройиздат, 1984. -783 с.

72. Тарасевич Е. И. Оценка недвижимости. СПб.: Изд-во СПбГТУ, 1997.

73. Технический проект "Система Государственного земельного кадастра г. Москвы", утв. 30.12.98г.

74. Толкачев О.М. Инвестиции, строительство, недвижимость, -М.: Мобиле, 1997, с.40-58.

75. Филатов A.B. Разработка и исследование комплексных моделей и алгоритмов кадастровой оценки городских земель г.Москвы: Автореф. дисс. кандидата техн. наук. М.,1998. -22 с.

76. Фридман Дж., Ордуей Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Пер. с англ. М.: Дело ЛТД, 1995.

77. Харрисон Г. оценка недвижимости Пер. с англ. М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994.

78. Хибухин В.П., Величкин В.З., Втюрин В.И. Математические методы планирования и управления строительством.-Лен.: Стройиздат, 1990. 184 с.

79. Хрестоматия по экономической теории / Сост. Е.Ф. Борисов. М.: Юристь, 1997.

80. Черняк В.3. Оценка бизнеса. М.: Финансы и статистика, 1996.

81. Черняк В.3. Бизнес-план в строительстве, М.: Стройиздат, 1998. -220 с.

82. Черняк В.З. Управление инвестиционным проектом в строительстве, М: Русская деловая литература, 1998.

83. Шепелев А.Л. Комплексное организационно-технологическое проектирование жилой застройки в крупных городах: Автореф. дисс. кандидата техн. наук. -М., 1998.-21 с.