автореферат диссертации по строительству, 05.23.01, диссертация на тему:Комплексная оценка зданий - памятников истории и культуры

Введение

Глава 1. Анализ теоретических основ и практики оценки зданий-памятников

1.1. Исходные данные

1.1.1. Здания-памятники архитектуры Москвы

1.1.2. Проблемы технической и экономической оценки зданий-памятников

1.1.3. Законодательное регулирование рынка недвижимости зданий-памятников "

1.2. Анализ рынка недвижимости зданий-памятников

1.2.1. Стоимостная оценка недвижимости

1.2.2. Анализ методов оценки стоимости зданий". (| - - ■ ■ • ■

1.3. Анализ применимости методик оценки недвижимого имущества к объектам, имеющих историко-культурную ценность

Выводы по 1 главе

Глава 2. Исследование конструктивных, объёмно-планировочных, архитектурных и функциональных особенностей зданий-памятников

2.1. Типология архитектурных систем

2.2. Объёмно-планировочная структура здания-памятника и его территории

2.2.1. Изучение участка застройки

2.2.2. Изучение объёмно-планировочной структуры зданий-памятников

Выводы по 2 главе

Глава 3. Исследование технического состояния строительно-конструктивной подсистемы здания-памятника в системе памятник -техногенно-природная среда

3.1. Износ зданий-памятников

3.1.1. Оценка состояния памятника как системы памятник-техногенно-природная среда. Типичные дефекты и повреждения.

3.1.2. Систематизация дефектов, повреждений, деформаций конструкций и элементов зданий-памятников и причины их возникновения

3.2. Исследование факторов, влияющих на износ. Методика оценки состояния архитектурной и строительно-конструктивной подсистем здания-памятника

3.3. Методика инженерных исследов аний

3.4. Метод среднесрочного прогнозирования износа 107 Выводы по 3 главе

Глава 4. Исследование критериев ценности архитектурного наследия

4.1. Методические подходы к исследованию архитектурных систем зданий-памятников

4.1.1. Анализ подходов к оценке архитектурных систем зданий-памятников

4.1.2. Структура процесса моделирования метода коррекции стоимости здания-памятника, учитывающего ценностные критерии

4.2. Категории и критерии ценности зданий-памятников в городской среде

4.2.1. Система ценностных категорий зданий-памятников

4.2.2. Методика оценки историко-культурной ценности объекта

4.2.3. Категории ценности и значимость здания-памятника. Временной фактор и критерии ценности

4.2.4. Соответствие ценностной характеристики здания-памятника и режима охраны

4.3. Ценность воссозданных зданий-памятников

4.4. Программный комплекс для оценки интегральной ценности зданий-памятников

Выводы по 4 главе

Глава 5. Разработка методики определения стоимости здания-памятника

5.1. Оценка технико-экономических параметров и потребительских свойств зданий-памятников, как целостной системы

5.2. Методические основы стоимостной оценки здания-памятника

5.2.1. Подходы к оценке стоимости здания-памятника

5.2.2. Определение рыночной стоимости на основе затратного подхода

5.2.3. Определение рыночной стоимости на основе доходного подхода

Выводы по 5 главе •

Памятники истории и культуры - здания-памятники (ЗП), старые кварталы, исторические центры, являются культурным наследием народов России, в котором отображена история страны, история зодчества, живописи, культуры.

Объекты, имеющие историко-культурную, архитектурную, археологическую ценность (ИКЦ), составляю!' весомую часть недвижимости России, их количество - около 90 ООО объектов.

В России процесс приватизации расширяется на всё более новые элементы окружающей нас среды. Согласно указу президента РФ1 к таким объектам стали относиться и недвижимые памятники истории и культуры, состоящие в «Государственных списках памятников истории и культуры местного значения» и «Списках вновь выявленных памятников».

Памятники, как объекты архитектурно-художественного наследия, в системе экологии культуры занимают важное место в определении качества жизни и поэтому должны включаться в систему основных её фондов.

Памятники можно определить как наиболее ценную категорию недвижимости. Её особенностью является с одной стороны, - повышение её ценности в зависимости от отдалённости во времени создания или исторического события, а с другой - возможность повышения этой ценности в результате постоянно проводимых историко-культурных, исследований (устранение «белых пятен» в эволюционном функционировании объекта). При этом оценка должна проводиться не только с позиций культурной "значимости, но и материальной ценности, учитывающей её финансовое выражение (подобно производимой оценке музейных и частных коллекций), что позволяет корректно определять стоимость, организовывать страхование памятников, определять штрафы за нанесенный им ущерб.

Рынок недвижимости памятников истории и культуры в РФ обширен, более 64 ООО объектов, и уникален, что обусловлено влиянием внешних (характеризуют местоположение и окружение здания-памятника; экономические условия приобретения и владения зданиями-памятниками) и внутренних факторов (характери

1 Программа приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ, утверждённая Указом Президента РФ от 22.07.94 г. №1535, пункт 4 зуют ЗП) воздействия. Например, рынок недвижимости в Москве отличается от такового в Петербурге или Новгороде, так как сделки на нём регулируются различными постановлениями, осуществляются в разных экономических условиях.

Всего в списке по г. Москве оказалось 600 памятников местного значения, находящихся в ведении города. Памятники федерального значения, которых в Москве в четыре раза больше, приватизации и продаже не подлежат.

А есть ещё и так называемые «вновь открытые» здания-памятники, пока не признанные из-за отсутствия финансирования на их содержание. Это, например, постройки стилей модерн или других более поздних течений и стилей, которые в силу своей небольшой истории просто не успели ещё занести в списки, а таких объектов в Москве более 1200.

Утвержденные реестры, не являются окончательными. В настоящее время, готовятся аналогичные списки «объектов исторической застройки», в Москве их 12 ООО. Это означает следующее: здания «исторической застройки» находятся под контролем государственных органов охраны и использования памятников истории и культуры, но охранные обязательства на них не составляются и обязательная реконструкция здания собственником не предусмотрена. Однако «исторические» объекты - это первые кандидаты в будущем на то, чтобы стать полноценными памятниками, со всеми вытекающими для владельцев последствиями.

Несмотря на охранительные мероприятия, в XX в. значительная часть зданий-памятников, находится в неудовлетворительном техническом состоянии, хотя о необходимости их сохранения говорилось в ряде законодательных документов как СССР [22; 56], РФ [48; 74], в международных документах [110; 81], так и в работах видных архитекторов, историков, реставраторов [15; 37; 54; 109; 155; 185]. Например, в Конвенции ЮНЕСКО «Об охране всемирного культурного и природного наследия»/Париж, 16.11.72/: «Государства - стороны настоящей Конвенции, стремятся к тому, чтобы обеспечить более эффективную охрану, сохранение, и возможно более активную популяризацию культурного наследия, расположенного на их территориях, в условиях, свойственных каждой стране: проводить общую политику, направленную на придание культурному и природному наследию определённых функций в общественной жизни и на включение охраны этого наследия в программы общего планирования».

В условиях перехода к новым экономическим отношениям увеличилось количество нарушений действующего законодательства по охране и использованию памятников истории и культуры со стороны арендаторов, проектных и подрядных реставрационных организаций, не всегда учитывающих структурные и конструктивные особенности объектов, и в процессе управления городским хозяйством (недостаточная финансовая поддержка; проведение работ по реконструкции исторических зон городов в условиях изменившихся функций и задач исторических центров, приводящая нередко к снижению эстетических и градоформи-рующих качеств ансамблей). Кроме этого идёт ускоренными темпами старение несущих и ограждающих конструкций памятников в связи с быстрым изменением условий окружающей среды в системе «памятник - техногенно-природная среда» (ПТПС). Тенденция быстрого разрушения связана с тем, что памятники находились долго в устойчивой природной среде, и подвергались лишь воздействиям природы - колебаниям температуры и влажности [55; 80; 133].

Поэтому сохранение зданий-памятников - технически сложная и комплексная задача, решать которую приходится при значительно возросших в настоящее время объёмах ремонтно-восстановительных работ (РВР), в сжатые сроки и при отсутствии чёткой регламентации состава, объёма, характера оформления и комплекса инженерных исследований на ЗП, не прописанных в действующих нормативных документах на реставрационно-исследовательские работы2.

Необходимые мероприятия по сохранению и защите памятников истории и культуры и средства на их поддержание должны учитываться и в составе стоимости объектов. Стоимость в таком случае выступает как форма защиты памятников. Однако проблема российского рынка недвижимости зданий-памятников заключается в отсутствии разработанной методики их приватизации, определения балансовой и рыночной стоимости, учитывающих тот факт, что эти объекты обладают историко-культурными и художественными ценностями, выявляемыми в процессе искусствоведческой экспертизы (оценка их не может быть получена простым калькулированием). Сделки купли-продажи ориентированы на

2 РНиП 102-84. Временная инструкция о составе, порядке разработки, согласования и утверждения научно-проектной документации по памятникам истории и культуры. - М., 1984; Инполучение скорой материальной выгоды и проводятся не всегда при понимании ценностной значимости, как отдельных произведений, так и ансамблей в целом.

Таким образом, для организации и проведения технической, искусствоведческой, экономической экспертизы зданий-памятников в целях их сохранения и в порядке подготовки к приватизации, необходима комплексная оценка, включающая:

1. оценку технического состояния;

2. оценку ценностных качеств, которые и делают эти объекты памятниками;

3. как следствие первого и второго - экономическую оценку.

Только в этом случае комплексный подход позволит проводить оптимальный выбор средств, направляемых на получение максимально объективной информации о строительно-конструктивной, об архитектурной подсистемах здания-памятника в системе «памятник - техногенно-природная среда» и обеспечить расчёт корректной рыночной стоимости с точки зрения наилучшего и эффективного его использования, с учётом охранительных мер. Через стоимость здания-памятники включаются в систему основных фондов, участвуют в экономике и бюджетной политике государства, благодаря чему финансирование программ по охране историко-культурного наследия может осуществлять в качестве самостоятельной отрасли, а не по остаточному принципу в разделе культура.

В настоящее время в использующихся методиках [34; 92; 76; 190], отсутствует комплексный подход, учитывающий и взаимоувязывающий эти виды оценок с учётом многообразия видов строений и на основе их индивидуальных технико-экономических параметров. В них отсутствует классификация зданий-памятников по различным признакам, что не способствует успешному исследованию этого сегмента рынка недвижимости, разработке и применению методов оценки стоимости, а также не разработана шкала количественных значений историко-культурной ценности. Это приводит к невозможности единообразных подходов к их оценке, даже при наличии сходных характеристик функционирования.

Необходимость разработки методологии комплексного подхода к оценке зданий-памятников истории и культуры, с доведением её до конкретного набора методик, при несовершенстве ныне действующих методик, не учитывающих струкция о порядке учёта, обеспечения сохранности, содержания, использования и реставрации недвижимых памятников истории и культуры. - М., 1986 специфичность такого рода недвижимости, и определило цель работы.

Целью работы является разработка методики комплексной оценки зданий-памятников истории и культуры в условиях рыночных отношений на основе технической, архитектурно-искусствоведческой и экономической оценок.

Достижение этой цели реализуется путём решения следующих задач:

- анализ действующих методик технической и экономической оценок зданий-памятников , используемых в Российской федерации;

- разработка классификации ЗП, учитывающую типологию архитектурных систем, конструктивно-строительные особенности и объёмно-планировочную структуру;

- исследование состояния строительно-конструктивной подсистемы здания-памятника в системе «памятник - техногенно-природная среда»; натурные исследования конкретных объектов;

- разработка методики проведения инженерных исследований для оценки технического состояния строительно-конструктивной подсистемы здания-памятника в системе «памятник - техногенно-природная среда»;

- анализ историко-культурных ценностей, учитывающих особенности пространственных структур, исторические характеристики; формализация их оценки;

- выявление закономерностей формирования потребительских качеств и предпочтений, определяющих рыночную стоимость зданий-памятников;

- разработка методики стоимостной оценки зданий-памятников, в условиях формирующегося рынка недвижимости и апробация на конкретных объектах.

Предметом исследования является влияние технического состояния, ис-торико-культурных ценностей и потребительских качеств зданий-памятников на их комплексную оценку и формирование величины их рыночной стоимости на рынке недвижимости.

Объектом исследования являются городские усадьбы, особняки, жилые дома, общественные здания кон. ХУШ - нач. XX вв. на территории г. Москвы, в их современном состоянии.

Теоретической и методологической основой диссертационного исследования явились методы: системный анализ; метод иерархий; структурная лингвистика; метод экспертных оценок; многофакторный анализ; регрессионный анализ.

В диссертационной работе использованы труды учёных, занимающихся изучением архитектуры и градостроительства (A.B. Иконников, О.И. Пруцын, A.C. Щенков и др.), труды москвоведов (И.Е. Забелина, И.Н. Кириченко и др.), работы по типологии жилища (Л.П. Лавров, М.Г. Мерович, И.Г. Пежов), труды по вопросам реставрации (Е.В. Михайловский, С.С. Подъяпольский), работы, посвященные диагностике технического состояния зданий и сооружений, в т.ч. ЗП (Аксёнова И.В., Базаров Э.Л., Бессонов Г.Б., Бурак Л.Я., В.А. Виноградов, Вязкова O.E., Гендель Э.М., Гиндоян А.Г., Гуськов И.М., Зворыкин Н.П., Касаткин Б.С., Колотил-кин Б.М., А.Ф. Копполова, Кузнецов. В.Я., Лужин О.В., Никифоров A.A., Пашкин Е.М., Подборская В.О., Поляков Е.В., Попов Г.Т., Ройтман А Г., Труфанова И.В., Smit L., White R.B. и др.).

Диссертационное исследование базировалось на отчётах по техническому состоянию зданий-памятников и отчётах по их экономической оценке.

Научная новизна полеченных результатов заключается в следующем:

- выявлены и систематизированы особенности конструкций ЗП г. Москвы, их характерные деформации, повреждения, дефекты и причины возникновения;

- разработана методика инженерных исследований для оценки технического состояния здания-памятника, которая чётко регламентирует состав, объём и характер комплекса инженерных исследований;

- разработан метод среднесрочного прогнозирования физического износа на основе часто встречающихся внутренних и внешних факторов воздействия;

- выявлена иерархическая система оценочных критериев ценности историко-культурного наследия, учитывающая различные аспекты ценности, позволяющая получать объективную количественную оценку ИКЦ здания-памятника;

- обоснованы показатели экономической оценки с учётом технической оценки, историко-культурной ценности, индивидуальных технико-экономические параметров, потребительских свойств и возможностей будущей эксплуатации;

- разработана методика комплексной оценки зданий-памятников на рынке недвижимости, необходимая для формирования экономически обоснованных решений в ходе их приватизации или иных операций на рынке недвижимости.

Практическая ценность работы заключается в решении важной научно-практической проблемы - в разработке методических рекомендаций по экономической оценке стоимости зданий-памятников, позволяющих получить рыночную стоимость здания-памятника, как объекта недвижимости.

Работа выполнялась в соответствии с постановлениями и распоряжениями правительства г. Москвы («О страховании сдаваемых в аренду памятников истории и культуры» № 1561-РЗП от 25.08.94, «Об уточнении порядка управления недвижимостью (зданиями-памятниками) в Москве» № 158-РМ от 05.04.94 и др.).

На защиту выносится:

- методика инженерных исследований для оценки технического состояния здания-памятника;

- методика архитектурно-искусствоведческой оценки зданий-памятников;

- методика комплексной оценки зданий-памятников на рынке недвижимости.

Внедрение результатов осуществлено в лаборатории «Обследование и реконструкция зданий и сооружений» МГСУ. Результаты исследований использованы при инженерном обследовании театра «Новая Опера», ул. Каретный ряд, 3; здания «Верхние торговые ряды», Красная пл., 3. Научно-исследовательская работа осуществлена на зданиях библиотеки им. H.A. Некрасова, ул. Б. Бронная, 20/27/1. Некоторые положения работы были использованы автором в преподавании спецкурса «Повышение эффективности строительства», читаемом на кафедре АСП МГСУ и при подготовке методических указаний по комплексному сравнению вариантов в дипломном проекте.

Апробация результатов работы. Основные результаты доложены и обI суждены на научно-практической конференции «Актуальные проблемы теории и практики инженерных исследований» в Государственном университете дружбы народов в апреле 1999 г., на 11-х и 12-х международных чтениях в Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова в 1998 и 1999 гг.

Публикации: по теме диссертации опубликовано 7 печатных работ.

Структура и объём диссертации. Диссертация состоит из введения, пяти глав, заключения, списка литературы из 194 наименований и приложений. Содержание диссертации изложено на 286 страницах, в том числе 39 рис. и 28 табл.

Выводы по 5 главе

1. Принятое обобщение к оценке ЗП позволило раскрыть условия, влияющие на процесс формирования оценки. Наряду с категориями ценности историко-культурного наследия, пространственно-композиционными факторами необходимо учитывать факторы, влияющие на формирование потребительского качества зданий-памятников (в т.ч. архитектурной и строительно-конструктивной подсистем), раскрываемые через систему нормируемых и ненормируемых (но значимых для потребителя) показателей.

2. Система критериев потребительской ценности является открытой, и может дополняться по ситуации на разных уровнях оценки, в отношении тех или иных типов зданий-памятников, в отношении того или иного функционального назначения объекта.

3. Предложены методические основы стоимостной оценки ЗП, как специфической недвижимости. Для установления стоимости ЗП предлагается её рассматривать в интервале значений полученных по двум различным подходам:

- по затратному подходу, с использованием системы показателей, учитывающих ценностные свойства ЗП, как объекта историко-культурного назначения, так и его потребительские свойства (качества).

- в рамках доходного подхода к оценке. При этом предлагается использовать теорию потребительского выбора, когда инвестор может использовать свой капитал между альтернативными вариантами, которые будут для него равновыгодны, например, обменять финансовые выгоды, приносимые ЗП, как объектом инвестиций, на денежную сумму, равную рыночной стоимости, которая при увеличении на банковских депозитах, обеспечит ему, как минимум, эквивалентный финансовый результат.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

1. Проведённый анализ строительных систем, конструктивных решений и приёмов архитектурно-пространственной организации зданий-памятников в сочетании с выявлением их структурно-типологических характеристик позволил разработать классификацию зданий-памятников, необходимую для более объективной оценки объекта на основе комплекса показателей: технических, архитектурных и экономических.

2. Разработана методика инженерных исследований для оценки технического состояния строительно-конструктивной подсистемы зданий-памятников в системе «памятник-техногенно-природная среда». Методика чётко регламентирует состав, объём и характер комплекса инженерных исследований, не прописанных в действующих нормативных документах на реставрационно-исследоватёльские работы.

3. Предложена физико-математическая модель, описывающая физический износ здания-памятника, характеризующаяся взаимосвязанным множеством групп-факторов, внутренних и внешних, влияющих на интенсивность износа, протекающего на протяжении длительного периода времени.

4. Предложена автором классификация наиболее часто встречающихся дефектов, повреждений и разрушений в конструкциях и элементах, позволяющая применить экспресс-оценку технического состояния здания-памятника на первоначальном этапе его обследования, основанную на анализе типов и характере техногенных воздействий, временной динамики внутренних и внешних факторов, классифицированных по степени опасности влияния на процесс физического износа,.

5. Предложен метод среднесрочного прогнозирования физического износа на основе динамических уравнений множественной регрессии, учитывающих влияния факторов во времени, при наличии статистики по предшествующим оценкам технического состояния объекта и информации о внешних воздействиях, что позволяет рассчитать межремонтные сроки.

6. Разработана методика оценки историко-культурной ценности зданий-памятников, основанная на многоуровневой иерархической системе ценностных свойств: категории ценности, критерии ценности и их градация. Выявлена относительная значимость каждого ценностного свойства в их группе, проведено ранжирование ценностных свойств по их значимости, осуществляемое через применение математической процедуры определения их приоритетности по отношению к интегральному критерию ценности. Суммирующие значения отдельных градаций критериев ценности позволяет получать количественное значение ценности здания-памятника в целом.

7. Разработана компьютерная программа для расчёта интегральной историко-культурной ценности здания-памятника, позволяющая сократить время оценки и повысит её качество.

8. Предложены методические основы стоимостной оценки зданий-памятников, как специфической недвижимости, учитывающие её ценностные свойства, присущие им как объектам историко-культурного наследия, так и его потребительские свойства. В существующие методы оценки введены показатели историко-культурной ценности, уникальности и износа.

1. Агафонов C.J1. Закономерности развития архитектурных стилей. Архитектура мира. /Материалы конференции «Запад-Восток: взаимодействие традиций в архитектуре». Вып. 2. -М.: ВНИИТАГ, 1993, с. 192-197.

2. Азгальдов Г.Г. Квалиметрия в архитектурно-строительном проектировании. -М„ 1989.-264 с.

3. Алёшкин H.H. Электросейсмоакустические методы обследования зданий. -М.: Стройиздат, 1982. 157 е., ил.

4. Альбрехт Р. Дефекты и повреждения строительных конструкций: Пер. с нем. М.: Стройиздат, 1979. - 207 е.: ил.

5. Артемьева Е.Ю. Семантические аспекты изучения памятников культуры// Памятниковедение. Теория, методология, практика. (Сб. научн. тр.//НИИ культуры). М., 1986. - 64 с.

6. Архитектура гражданских и промышленных зданий: Учебник для вузов. В 5-ти т./ Под общей ред. В.М. Предтеченского. М.: Стройиздат, 1975 - Т. 1. Гу-ляницкий Н.Ф. История архитектуры, 1978. 255 с.

7. Архитектурное наследство. Традиции и новаторство в зодчестве народов СССР. M., 1978. Вып. 26, 159 с.

8. Архитектурные примечания. М., 1844, стр.157.

9. Бабакин В. И. Переустройство жилищного фонда. М.: Стройиздат, 1981. -78 с.

10. Ю.Байбурова P.M. Архитектурно-художественная организация пространства в жилом доме Московской усадьбы второй половины XVIII в., М., 1984.

11. П.Барановский Е.Ю. Натурные исследования памятников архитектуры / Методические рекомендации. -М.: Институт «Спецпроектреставрация»., 1993.

12. Басин Е.В. Возрождение и реконструкция городов России. ПГС, 5/97.

13. Басин Е.В. Градостроительная политика России. БСТ, 4/97, с. 3-6.

14. Бахирева П.В. и др. Принципы оценки инженерно-хозяйственного воздействия на геологическую среду в городах. // В кн.: Природа и природные особенности Г. Москвы и Подмосковья и использование их в народном хозяйстве.-М., 1984, с. 11-23

15. Богуславский М.М. Международная охрана культурных ценностей. М.: Междунар. отношения, 1979. - 192 е.: ил.

16. Бойко М.Д. Техническое обслуживание и ремонт зданий и сооружений. Л., 1986.-256 с.

17. Болотин В.В. Статистические методы в строительной механике. М., Строй-издат.

18. Большая советская энциклопедия. 3 изд. - М., 1978. - Т. 28. - с. 491.

19. Бондарик Г.К. Методика инженерно-геологических исследований. М.: Недра, 1986.-333 с.

20. Булочников В.А. Архитектурное наследие в историческом городе. ПГС, 2/97.

21. Бурак Л.Я., Рабинович Г.М. Техническая экспертиза жилых зданий старой застройки. Л.: Стройиздат, 1977. 159 е.: ил.

22. Ведомости Верховного Совета СССР, 1976, №44, ст. 628.

23. Веников В. Моделирование в науке и технике. В кн. «Наука и человечество». М„ 1966,-с. 47.

24. Викторовы А.М. и Л.М. Природный камень в архитектуре. М.: Стройиздат, 1983.- 190 е.: ил.

25. Виппер Б.Р. Введение в историческое изучение искусства. 2-е изд., испр. и доп. -М., 1985,-288 с.

26. Вишнякова О.М. Стоимостная оценка промышленных предприятий на этапе денежной приватизации. Автореф. дис. . к.э.н. Смоленск, 1996.

27. Волынский М.Л. Комплексное инженерное исследование памятников архитектуры. В сб. Архитектурное наследие и реставрация. М., 1986. 32-38 с.

28. Временный сборник цен на специальные научно-изыскательские и проектно-сметные работы по памятникам истории и культуры (СЦНИПР 86).

29. ВСИ 53-86. Правила оценки физического износа жилых зданий. М., 1986.

30. Гандельсман Б.В. Проблемы доминант в исторической части Москвы. Диссертация . к. арх. Автореферат. МАРХИ, 1997.

31. Гаццола П. И. др. Консервация и реставрация памятников и исторических зданий. Пер. с франц. 1978-- М.: Стройиздат, 1978. - 320 с.

32. Гвишиани Д.М. Организация и управление. М., 1970.

33. Гендель Э.М. Инженерные работы при реставрации памятников архитектуры. М.: Стройиздат, 1980. - 216 с.

34. Глаголев А.И. О ценности памятника культуры и её экономическом выражении (на пути распознавания и измерения значений памятника в культурной и хозяйственной жизни общества)// Памятниковедение. Теория, методология, практика. М., 1986. - с. 76-97.

35. Голов Г.И., Полтавцев В.А. Технология разборки зданий. Киев: Будивель-ник, 1980. - с. 5

36. Грабарь И.Э. История русского искусства: История архитектуры. Т. III, Петербургская архитектура в XVIII XIX вв. - М.: Издание Кнебель, с.7-8.

37. Грабарь И.Э. О древнерусском искусстве. М.: Наука, 1966. - 387 с.

38. Градостроительные проблемы охраны и использования историко-культурного наследия. Сб. науч. тр. М.: ЦНИИИП Градостроительства, 1989, с. 89-108.

39. Григорьев В.В. Оценка объектов недвижимости. -М, ИНФРА-М, 1997.

40. Гуляницкий Н.Ф. История архитектуры (концепция формообразующего влияния конструктивной основы), М., 1982.

41. Гуськов И.М. Эксплуатация деревянных конструкций. Учебное пособие. -М, 1982.

42. Денисов А.И. Оценка долговечности в условиях износа по предельным состояниям, «Известия высших учебных заведений». Строительство и архитектура, 4/67 г.

43. Диалектика реконструкций. -Архитектура СССР, 1987, №3 с. 23.

44. Динамический расчёт специальных инженерных сооружений и конструкций /Ю.К. Амбриашвили, А.И. Ананьин, А.Г. Барченков и др. Под ред. Б.Г. Коренева, А.Ф. Смирнова. -М., Стройиздат, 1986. -461 е.: ил.

45. Дьячков А.Н. Актуальные проблемы сохранения и использования памятников культуры. Вопросы охраны и использования памятников истории и культуры. -М„ 1996 г., 283 с.

46. Ермолкин И.В. Методика определения стоимости объекта недвижимости попарными сравнениями. Вопросы оценки, апрель-сентябрь, 1996.

47. Жигалин А.Д., Локшин Г.П. Техногенное вибрационное воздействие на геологическую среду. Инженерная геология, 1987, №3, с. 63-70.

48. Закон г. Москвы «Об ответственности за нарушения правил охраны, использования и реставрации памятников и культуры г. Москвы». Московская городская дума от 11 января 1995 г. № 1-4.

49. Зворыкин Н.П. Инженерное благоустройство, отвод воды, отмостки, освещение. // В кн.: Памятники архитектуры и современная городская застройка. -М., 1973.-с. 145-148.

50. Золотухин Ю.Д. Испытание строительных конструкций. Минск: Вышейша школа, 1983.-207 с.

51. Иванов В.Н. Некоторые проблемы сохранения памятников архитектуры. -Архитектура СССР. № 9, с. 44-48.

52. Инструкция о порядке учёта, обеспечения сохранности, содержания, использования и реставрации недвижимых памятников истории и культуры./Главное управление охраны памятников архитектуры Комитета по делам архитектуры при Совете министров СССР. М., 1986.

53. Инструкция по оценке качества строительно-монтажных работ. СН 378-77, 1978.

54. Исследование, реставрация и использование интерьеров памятников архитектуры. / Сб. н. Тр., М, Изд.: НМС МК РФ, 1992. 124 е.: ил.

55. Истомин Б.С. Квалиметрия методическая основа комплексной оценки качества архитектурно-строительных решений. ПГС, 1/98.

56. Исторический город миф и предание // Архитектура и строительство Москвы, 1/90, с. 7-9.

57. Исторический опыт русской архитектурной реставрации. // Реставрация и архитектурная археология. М., ВНИИТАГ, 1991. с.8-15.

58. История градостроительного искусства в 2-х томах. 1-й том Бунин А.В. Градостроительство рабовладельческого строя и феодализма, 2-е изд. М., 1979, 494 с. - с.394.

59. К очередной переоценке основных фондов. // Российский оценщик. 10/96, с.8

60. Кантакьюзино Ш, Брант С. Реставрация зданий. Пер. с. англ. А.Г. Раппопорта. -М.: Стройиздат, 1984. -264с.: ил.

61. Касаткин Б.С и др. Экспериментальные методы исследования деформаций и напряжений. Справочное пособие. Киев: Наукова думка, 1981. -583 с.

62. Квейд Э. Анализ сложных систем. М., 1969.

63. Кинцурашвили М.Г. Ценное наследие. Архитектура и строительство Москвы, 4/97, с. 19-25.

64. Кириченко Е.И. Москва на рубеже столетий. М.: Стройиздат, 1977.

65. Козырева Е.И. Архитектурно-эстетическое преобразование среды исторических кварталов. Атореф. . канд. архит. СПб., 1996.

66. Колесов В.Ю. и др. Сборник нормативов определения стоимости строений Нижегородской области. Н. Новгород, 1993. - 383 с.

67. Колотилкин Б.М. Долговечность жилых зданий. Технико-экономическое исследование, методы. М.: Стройиздат, 1965. - 264 с.

68. Комисарчик Р.Г. Методы технического обследования ремонтируемых зданий. М.: Стройиздат, 1975. - 88 с.

69. Комплексная методика проверки сочетания новой и сложившейся застройки / С.К. Регамэ и др. ЦНИИП градостроительства, 1978.74.Конституция РФ ст. 72.

70. Конструкции и архитектурная форма в русском зодчестве XIX начала XX вв. М.: Стройиздат, 1977. - 175 с.

71. Коробицина И.Л. О сопоставительной оценке памятников архитектуры. Вопросы охраны и использования памятников истории и культуры. М., 1992. -283 с.

72. Котлов Ф.В. Изменение геологической среды под влиянием деятельности человека. -М.: Недра, 1978.

73. Кочубеевский Е.И. Методические и алгоритмические вопросы оценки стоимости. Вопросы оценки, октябрь-декабрь, 1996.79.Кузнецов. В.Я., 1992.

74. Кулешова И. А. Борьба с биоразрушителями белого камня и его очистка. М.: Ассоциация «Росреставрация», 1991. - 40 с.

75. Курьер Юнеско, 1968, декабрь.

76. Лаврик Г. И. Методические проблемы исследования архитектурных систем, Киев, 1979.

77. Лежава И.М. Функция и структура формы в архитектуре. М., 1987.

78. Линч К. Образ города. М.: Стройиздат, 1982.-327 с.

79. Линч К. Совершенная форма в градостроительстве /Пер. с англ. Под ред. A.B. Иконникова. М.: Стройиздат, 1986. - 264 е.: ил., с.43.

80. Малинина В.Вл. Реконструкция жилых домов центра Санкт-Петербурга (середина XIX нач. XX вв.) в условиях квартир оного рынка: Автореферат дис. . канд. архитектуры. С.-Пб., 1995.

81. Маркова Е.В., Лисенков А.И. Планирование эксперимента в условиях неоднозначности. М., Наука, 19738 8. Между народные стандарты оценки МСО 1-4. С предисловием к стандартам. Российское общество оценщиков./ Том 1. М.: МКСОИ - 1995. - 80 с.

82. Месарович М. Основания общей теории систем. В кн. «Общая теория систем». М., 1966.

83. Методика обследования несущих конструкций сооружений на устойчивость, деформативность, на основе их динамической диагностики. / Патент №2089874 «Способ диагностики повреждений конструкции при циклических нагрузках», М, 1991.

84. Методика определения физического износа гражданских зданий. М., 1970.

85. Методика расчёта стартовой цены памятников местного значения при продаже на конкурсах и аукционах, утверждённой Постановлением Московской городской Думой №6 от 17.01.96 г., RWAY, март 1996 г.

86. Методические основы научных исследований проблемы реконструкции центральных районов и общественного центра Таллинна. М.: НИТИ по гражданскому строительству и архитектуре, 1969.

87. Мильчик М.И. Проблемы воссоздания памятников архитектуры. Сборник научных трудов. М.: НМС по охране памятников культуры, 1992, 34 с.

88. Михайловский Е.В. Реставрация памятников архитектуры// Восстановление памятников архитектуры. -М, 1981, с. 15-42.

89. Михно Е.П. Восстановление разрушенных сооружений. М.: Воениздат, 1974.-272 с.

90. Москва. Геология и город. -М.: Недра, 1997.

91. Музеефикация памятников архитектуры: Теория и практика (80-е годы); Сост. Э.Д. Добровольская. М.: Гос. б-ка СССР, 1989. -45 с.

92. Мюллер-Менкенс Г. Новая жизнь старых зданий: Пер. с нем. М., 1981. -247 с.

93. Натурные исследования памятников архитектуры «Методические рекомендации», М.: «Спецпроектреставрация», 1993.

94. Никифоров A.A. Культурный слой и его значение в сохранении памятников истории и культуры. Автореф. . канд. геол. н. М., 1995.

95. Николаев Н. Приватизация подошла к домам-памятникам. Экономика и жизнь, №36, 1995.

96. Новгородский М.А. Испытание материалов, изделий и конструкций. М.: Высшая школа, 1971. - 326 с.

97. Обследование и испытание сооружений: Учеб. для вузов/ О.В. Лужин и др. М.: Стройиздат, 1987. - 263 е.: ил.

98. О единых нормах амортизационных отчислений на новое восстановление основных фондов народного хозяйства СССР: Постановление Совмин СССР от 22.10.90 № 1072.-М., 1990.- 127 с.

99. Определение стоимости научно-проектных работ для реставрации недвижимых памятников истории и культуры (РНиП 4.05.01-93).

100. Общая характеристика жилого фонда центральных районов Ленинграда. Отчёт НИРЛ., ЛИСИ, 1989. 378 с.

101. Охрана памятников истории и культуры. М.: Советская Россия, 1973. -192 с.

102. Охрана, реставрация и развитие исторических городских центров. Опыт Англии, Италии и Франции. /Теория архитектуры и градостроительства: Обзорная информация. Вып. 6. М., 1989. - 60 с.

103. Павлова Л.И. Город: Модели и реальность. М.: Стройиздат, 1994. - 320 е.: ил.

104. Памятника архитектуры Московской области. Каталог в 2-х томах. М., 1975.

105. Памятники истории и культуры Калининской области: Путеводитель/ Сост. Э,А, Шулепова. М, 1988. - 145 с.

106. Памятники отечества. М., 1972, с. 145.

107. Пашкин Е.М. Инженерно-геологическая диагностика деформаций памятников архитектуры. М.: Выш. Шк., 1998. - 255 е.: ил.

108. Пашкин Е.М., Бессонов Г.Б. Диагностика деформаций памятников архитектуры. -М.: Стройиздат, 1989. 151 е.: ил.

109. Питер-Ауд Я.И. Художественные средства архитектуры будущего. В кн.: Мастера архитектуры об архитектуре. М., Искусство, 1972.

110. Повреждения зданий. Пер. с англ. под ред. И.А. Петрова. - М.: Стройиздат, 1982.-144 с.

111. Подъяпольский С.С., Бессонов Г.Б. и др. Реставрация памятников архитектуры. М.: Стройиздат, 1988. - 264 с.

112. Положение о порядке расследования причин аварий зданий, сооружений, их частей и конструктивных элементов. М.: Стройиздат, 1974. - 28 с.

113. Положение о проведении планово предупредительного ремонта жилых и общественных зданий /Госстрой СССР. М.: Стройиздат, 1965. - 128 е.; методика «Росжилкоммунсоюза», 1991

114. Положения об особом порядке и условиях приватизации в г. Москве объектов недвижимости, отнесённых к памятникам истории и культуры от 17.01.96 г. №6.

115. Поляков Е.В. Реконструкция и ремонт жилых зданий. М.: Стройиздат, 1972.- 192 с.

116. Попов Г.Т., Бурак Л.Я. Техническая экспертиза жилых зданий старой застройки. 2-е изд. И доп. Л.: Стройиздат, 1986. -240 с.

117. Правительство-город-люди. Сборник, 3/97.

118. Проблемы воссоздания утраченных памятников архитектуры/ Сборник статей по материалам «круглого стола» в рамках «Академических чтений» РААСН.-М., 1998. -119с.

119. Проведение археологических исследований при реставрации памятников архитектуры, М.5 1989

120. Пруцын О.И. Город и архитектурное наследие. М.5 1980. - 65 с.

121. Пруцын О.И. Реставрация и реконструкция архитектурного наследия. Теоретические и методические основы реставраций исторического и архитектурного наследия. Учебное пособие. М.: Академия реставрации, 1996. - 91 с.

122. Ранинский Ю.В. Памятники архитектуры и градостроительства: Учебн. пособие для архитектурных и строительных специальностей вузов/Под общ. ред. Н.Н. Миловидова и др. М.: Высшая школа, 1988. -63 с.

123. Регамэ С.К., Брунс Д.В. Основы комплексной методики проверки сочетаемости новой и сложившейся застройки. В монографии: Сочетание новой и сложившейся застройки при реконструкции городов/ НИИТАГ. М.: Стройиздат, 1988. - 143 с.

124. Рейтменгер К.Н Белый камень построек Древней Руси. М.: Природа, 1964, №4 с. 79-82.

125. Рекомендации по мониторингу технического состояния памятников истории и культуры, находящихся под угрозой В.А. Виноградов. М.: Проектный институт по реставрации памятников истории и культуры., 1993.

126. Рекомендации по технической инвентаризации и реконструкции зданий гражданского назначения, «Росжилкоммунсоюз», Москва, ин-т Экономики ЖКХ, 1991.

127. Ройтман А.Г. Деформации и повреждения зданий. М.: Стройиздат, 1987.- 160 е.: ил.

128. Рынок недвижимости в российских городах: проблемы развития и мониторинга// Вопросы экономики. 10/94. - с. 79-89.

129. Рябич В.Ф Вопросы физического износа конструкций и сохранения основных фондов предприятий. «Промышленное строительство», №2, 1966.

130. Саварянская Т.Ф. Западноевропейское градостроительство XVI XIX века. Эстетические и теоретические предпосылки. - М.: Стройиздат, 1981, 191 с.

131. Сборники сметных норм и единичных расценок по памятникам истории и культуры 1984 г. (ССН 84).

132. Сборники укрупнённых показателей сметной стоимости реставрационно-вос-становительных работ по памятникам истории и культуры 1987 г. (СУПС- 87).

133. Свиязев И.И. Руководство к архитектуре, 4.1-2, СПб, 1833, стр. 63.

134. Седов А.П. Об оценке качества строительных работ. «Промышленное строительство, №3, 1967.

135. Сердюков В.М. и др. Испытание сооружений. Киев: Будивельник, 1976.- 200 с.

136. Сичивцева О.М. Методы и формы научного познания. М., 1972, стр. 76-77.

137. Слукин В.М. Возможность применения неразрушающих методов в системе предпроектных исследований технического состояния памятников архитектуры//Инженерно-технические вопросы архитектурного проектирования. М., 1985.;

138. Слукин В.М. Инженерные методы исследования памятников архитектуры. Учебное пособие/МАРХИ. М.: МАРХИ, 1986. - 103 с.

139. Слукин В.М. Основные принципы комплексирования неразрушающих методов исследования памятников архитектуры и окружающих территорий./ Неразрушающие методы исследования памятников архитектуры. Свердловск: Издательство Урал. Ун-та, 1988. 220 с.

140. СНиР 69. Сборник норм и расценок на специальные научно-исследовательские и проектно-изыскательские работы по памятникам культуры. Минкультуры, 1969; То же, СЦНПР - 91, 1991.

141. Современные методы обследований зданий. Н.Г. Смоленская, Л.А. Ду-дышкина, А.Г. Ройтман. М.: Стройиздат, 1972. - 80 с.

142. Современный подход к реконструкции исторических городов. // Соколова Т.Н. и др. М., ВНИИТАГ, 1991. - 60 с.

143. Сорочан Е.А. и др. Укрепление склона территории Васильевского монастыря в Суздале. ОФМГ, №5 - 1997.

144. Спарро P.A., Спасская Д.К. Опыт реставрации поверхности каменных кладок растворами на полимерной основе. // В кн.: Реставрация и исследования памятников культуры, вып. 1, 1975. с. 206 - 208.

145. Справочник по технологии капитального ремонта жилых и общественных зданий // Под ред. Ю.Г. Кушнирюка. Киев: Будивельник, 1989. - 255 с.

146. Степанов B.J1., Флоренский К.П. и др. Опыт борьбы с разрушениями камня в памятниках архитектуры 12-13 вв./ В кн.: Памятники культуры, т.. М., 1960.-с. 209-230.

147. Стешенко J1.A., Тенферов В.Д. О памятниках истории и культуры. М.: Юрид. литер., 1977. - 80 с.

148. Строительный комплексе капиталистической экономике: Функционирование экономического механизма и новые явления в развитии/ Рекитар Я.А., Кондратьев В.Б. и др. -М.: Наука, 1991. 273 с.

149. Строительство и архитектура, №4, 1967;

150. Технологические карты на устройство сборных и монолитных ж/б балконов при капитальном ремонте зданий./ИПК Минжилкомхоза УССР. Киев, 1980.-52 с.

151. Труфанова И.В. Исследования памятников архитектуры в целях реставрации: Учебное пособие. Владимир, 1996. -48 е., ил., табл.

152. Указания по первоначальному обследованию объектов архитектуры, имеющих художественный декор. -М.: «Спецпроектреставрация», 1983. 32 с.

153. Улицкий В. М., Егоров А.И. Геотехнические инженерные проблемы сохранения памятников и исторических городов. ОФМГ, № 6 -1996.

154. Урочное Положение для строительных работ, 1843. Изменения и дополнения 1869 и 1914., 1914.

155. Федеральный закон «Об основах градостроительства в РФ» от 19.07.95 № 112-ФЗ.

156. Федотов М.А. Оценка недвижимости для ипотечного кредитования. М.: «Банковское дело», 1994, № 2.

157. Фейнман Р. И. Характер физических законов. М., 1968, стр. 34.

158. Физдель И.А. Дефекты в конструкциях и сооружениях и методы их устранения. М.: Стройиздат, 1978.

159. Филатов В.В. Первоначальное обследование памятников истории и архитектуры с художественным декором / Методические рекомендации. М.: Ин-т «Спецпроектреставрация»., 1993.

160. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с. англ. М.: «Дело ЛТД», 1995. - 480 с.

161. Фуров В.Г. Грани наследия. М.: Сов. Россия. - 176 с.

162. Хакен Г. Синергетика: Иерархия не устойчивостей в самоорганизующихся системах и устройствах. -М.: Мир. 1985. -411 е., с.391.

163. Харисон Генри С. Оценка недвижимости. Учебное пособие. Пер. с. англ. -М.: Мособлупрполитграфиздат, 1994-231 с.

164. Шакин В.А. Вопросы методики оценки недвижимого имущества, имеющего культурную и историческую ценность. /РОО. Вопросы оценки № 3, 1997.

165. Швец В.Б. и др. Усиление и ремонт фундаментов. M.: Стройиздат. 1985. -203 с.

166. Шемшурина Е. Ансамбль Царицыно и романтическое направление в русской архитектуре конца 19 в., М., 1951.

167. Шинаев С.Я. и др. Биопоражения строительных материалов и их защита химическими средствами. -М.: «Спецпроектреставрация», 1994. -52 с.

168. Штендер Г.М. Реставрация памятников Новгородского зодчества. В сб. Восстановление памятников культуры (Проблемы реставрации)/ Под ред. Д.С. Лихачёва. M.: Искусство, 1981. Стр. 43-73.

169. Штоль Е.Ю. Квартиры и закон или потребность в квартире и её законодательная обеспеченность. СПб., 1900.

170. Шубин Н.Ю. «О возможностях развития столицы». Архитектура и строительство Москвы. 1997. - №1.

171. Щенков A.C. Теоретические основания анализа культурной ценности архитектурного наследия (в сфере реконструкции и реставрации памятников архитектуры). Автор. . док. арх. /РААСН. М., 1995. - 49 с.

172. Эстетическая оценка архитектурного наследия в совремённой городской среде. //А.Ю. Беккер, A.C. Щенков и др. Современная городская среда и архитектурное наследие. М, Стройиздат, 1986. 175 с.

173. Эстетические ценности предметно-пространственной среды/ A.B. Иконников, М.С. Каган и др.: Под общ. ред. A.B. Иконникова; ВНИИ техн. эстетики. М.: Стройиздат, 1990. - 335 с.

174. Юбилей «Венецианской хартии». Архитектура СССР, 1990, №4, с. 20-23.

175. Юнг В.Н. О древнерусских строительных растворах // В кн.: Сборник научных работ по вяжущим растворам. M., 1949. - с. 125-138.

176. Яблонский C.B. Основные понятия кибернетики. В сб. «Проблемы кибернетики», вып. 2. M., 1959; и т.д.

177. Яхонт О.В. Возрождённые шедевры: (Реставрация скульптуры). M.: Просвещение, 1980. - 127 е.: ил.

178. Conlon T.W. Thin lager destination by accelerated loans for measurement of industrial wear. Non Distract, Test, 1974, 7, №6.

179. ICOMOIS. International Council of Monuments and Sites. " International Charter for the conservation and restoration of Monuments and Sites", Paris, 1997.

180. Smit L. Investigation old buildings. London, 1985. - p. 160, ill.

181. Rehabilitation and re-use of old buildings/ London: Spon, 1987. - IX, p. 186, ill.

182. Knut Einar Larsen, Architecture preservation in Japan, 1994, Trondheim, Norway, p. 204.

183. Nara Conference on Aurhenticity, 1995, Trondheim, Norway, p. 340.

184. Вольфсон В.Л. и др. Реконструкция и капитальный ремонт жилых и общественных зданий: Справочник производителя работ. М.: Стройиздат, 1999. - 252 с.

185. Ким Е.П. Техническая инвентаризация зданий жилищно-гражданского назначения и оценка их стоимости. Практическое руководство. М.: «Экспертное бюро - М», 1997. - 224 с.

186. Недвижимость: проблемы управления, развития, финансирования и подготовки кадров: Материалы международной научно-практической конференции (14-16 окт. 12999 г.). М.: МГСУ, 1999.

187. Григорьев В.В., Островкин И.М. Оценка предприятий. Имущественный подход. Учебно-практическое пособие. -М.: Дело, 1998. 224 с.