автореферат диссертации по машиностроению и машиноведению, 05.02.22, диссертация на тему:Системотехника организационно-технологических решений при строительстве элитных жилых зданий

На правах рукописи

АРИСТОВ Василий Борисович

СИСТЕМОТЕХНИКА ОРГАНИЗАЦИОННО-ТЕХНОЛОГИЧЕСКИХ РЕШЕНИЙ ПРИ СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЭЛИТНЫХ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ

Специальность 05.02.22 - Организация производства (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата технических наук

Москва - 2004

Работа выполнена в Московском государственном строительном университете.

Научный руководитель: доктор технических наук

Семечкин Андрей Евгеньевич

Официальные оппоненты: доктор технических наук, профессор

Гранов Геннадий Сергеевич

кандидат технических наук Гельцер Юрий Григорьевич

Ведущая организация: акционерное общество «Стройпрогресс»

Защита состоится июля 2004 года в на заседании диссерта-

ционного совета Д212.138.01 в Московском государственном строительном университете по адресу: 115114, Москва, Шлюзовая набережная, д.8, ауд.528.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Московского государственного строительного университета.

Автореферат разослан Н июня 2004 года.

Ученый секретарь диссертационного совета

Волков А.А.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. В условиях рыночной экономики значительно возросли требования к жилищному строительству, следствием которых стало появление новых сегментов на рынке недвижимости, в том числе элитных жилых зданий. На смену квартирам индивидуальной (улучшенной) планировки приходят многоуровневые, террасные квартиры, а также пентхау-сы, появляются жилые комплексы и районы с современной инфраструктурой.

Причинами появления сегментов на рынке жилья, в т.ч. элитной недвижимости, являются процессы социального расслоения жителей и развивающаяся территориальная дифференциация городов. Понятие «элитности», а точнее критерии, по которым та или иная недвижимость относится к этому сегменту, постоянно меняются, кроме этого, используемое сегодня в практике понятие элитной жилой недвижимости не имеет достаточно точного определения среди основных участников рынка.

Реализация проектов проводится сегодня инвестиционно-строительными компаниями (ИСК) в рамках известной специфики, продиктованной рыночными отношениями, и раскрывается через две основные группы ограничений. Во-первых, после оформления прав на земельный участок под строительство ИСК вынуждены в самые короткие сроки осваивать площадки, возводить и сдавать объекты в эксплуатацию, при этом выполнять утвержденную программу строительства и возврат капитала по проектам. Во-вторых, при оформлении прав собственности (купля-продажа, долевое участие в строительстве и др.) ИСК особое внимание уделяют потребительским интересам конкретного инвестора и максимально учитывают их в процессе проектирования и строительства (особенно относится к индивидуальным проектам). Указанные особенности приводят к возникновению новых методов принятия и согласования организаиион-но-технологических решений (ОТР), при этом для значительного сокращения сроков строительства функции и задачи ИСК расширяются и усложняются.

Сложной задачей ИСК является выбор моделей принятия и согласования многоитерационных ОТР с участием большого количества специалистов и экспертов. Все известные методы сокращения сроков за счет совмещения стадий проектирования и производства работ были предложены до появления элитной жилой недвижимости, когда значительное сокращение сроков было не востребовано системой плановой экономики. Однако и применяемые методы принятия и согласования ОТР не соответствуют требованиям развития рынка. Проведенный анализ применяемых схем реализации инвестиционно-строительных процессов (ИСП) установил несогласованность многих решений, грубые нарушения организации и технологии производства работ, техники безопасности. Поэтому актуальной является отработка новых методов принятия ОТР на элитной жилой недвижимости для последующего применения их в массовом строительстве, новые подходы должны упростить возведение домов повышенной комфортности, а в дальнейшем и массовой застройки. Системотехнические методы принятия ОТР при строительстве элитной жилой недвижимости на основе использования новых информационных технологий будут универсальны и применимы к любым типам (сегментам) жилья.

Таким образом, сложилась ситуация, когда научно обоснованные подходы к проектированию и функционированию системы принятия и согласования ОТР при строительстве элитной жилой недвижимости отсутствуют либо не соответствуют практике развития рынка, что обуславливает актуальность разработки новых подходов и методов.

Цель диссертационного исследования состоит в разработке методов принятия и согласования организационно-технологических решений при строительстве элитных жилых зданий на основе системотехнических принципов и новых информационных технологий.

Реализация поставленной цели предполагает решение следующих задач: анализ организации строительства элитных жилых зданий (на примере г. Москвы, а также зарубежного опыта);

- анализ основных этапов деятельности ИСК, схем реализации инвестиционно-строительных процессов, проблем и особенностей принятия и согласования ОТР;

- структуризация ИСП строительства элитных жилых зданий и систематизация ОТР, принимаемых на всех этапах их возведения;

- моделирование процедур принятия и согласования ОТР, включая все этапы строительства элитных жилых зданий, с использованием метода системного квантирования (членения ИСП на системокванты, дающие промежуточные результаты) и метода последовательных уступок (итерационного процесса согласования);

- обоснование системотехнических методов принятия и согласования ОТР при строительстве элитных жилых зданий;

- разработка структурной модели принятия и согласования ОТР;

- разработка информационной системы принятия и согласования ОТР с использованием стандартных программ ЭВМ (САПР, ситуационный центр);

- экспериментальное внедрение результатов исследования, расчет эффективности методов принятия и согласования ОТР при строительстве элитных жилых зданий.

Объект исследования: организация строительства элитных жилых зданий.

Предмет исследования: методы принятия и согласования ОТР при строительстве элитных жилых зданий.

Теоретические и методологические основы исследования сформированы в соответствии со спецификой решаемых задач на основе системотехники строительства и включает в себя информационный, системный и рыночный

подходы, метод системного квантирования, метод последовательных уступок, экспертные методы.

Выносимые на защиту результаты, имеющие научную новизну:

1. Этапы принятия и согласования ОТР при строительстве элитных жилых зданий в современных условиях новых информационных и экономических технологий. Схемы реализации ИСП элитных жилых зданий.

2. Модель принятия и согласования ОТР на основе метода системного квантирования и метода последовательных уступок. Системотехнические методы принятия и согласования ОТР.

3. Структура САПР принятия и согласования ОТР на основе новых информационных технологий.

4. Структурная модель и процедуры принятия и согласования ОТР.

5. Технико-экономическое обоснование эффективности принятия и согласования ОТР при строительстве элитных жилых зданий.

Практическая значимость работы определяется эффективностью реализации программы строительства и дополнительным конкурентным преимуществом ИСК на основе разработанных системотехнических методов принятия и согласований ОТР при строительстве элитных жилых зданий.

Апробация работы. Положения диссертационной работы докладывались и были обсуждены на заседаниях Ученого совета Спецфакультета САПР, секции «Строительство» Российской инженерной академии, на научно-технических совещаниях ЗАО «ДОН-Строй», опубликованы в печатных работах, использовались для оценки эффективности реализации программы строительства.

Внедрение результатов работы. Практические рекомендации и разработанные методы принятия и согласования ОТР при строительстве элитной жилой недвижимости использованы в ряде инвестиционно-строительных компаний (000 «Дирекция капитального строительства», Центр «Поликварт», ЗАО

«Компания Серебряный Бор», ЗАО «ДОН-Строй»), получили положительные оценки и позволили повысить качество и скорость управленческих решений, а также эффективность реализации ИСП.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 4 статьи.

Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, четырех глав, общих выводов, списка литературы и приложений.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ Во введении обоснована актуальность, предложена научно-техническая гипотеза, определены цель и задачи исследования, научная новизна и практическая значимость результатов исследования.

Первая глава диссертации посвящена системному анализу проблем строительства элитных жилых зданий с изучением опыта отечественного и зарубежного строительства. В главе рассмотрены существующие методы принятия и согласования организационно-технологических решений инвестиционно-строительных процессов для элитной жилой недвижимости.

В результате анализа строительства элитных жилых зданий установлено, что основные характеристики и критерии «элитности» формируются в зависимости от месторасположения, ценового диапазона, размера жилых зданий, насыщенности инфраструктуры и др. Причинами появления на рынке сегментов элитной недвижимости являются процессы социального расслоения жителей и территориальная дифференциация городов.

Строительство элитной жилой недвижимости в г. Москве является одним из основных направлений инвестиционной деятельности и входит в состав программы жилищного строительства, при этом объем дохода в этом сегменте рынка является одной из главных статей внебюджетного инвестиционного фонда Правительства Москвы. Проведенные исследования показывают, что к числу основных особенностей строительства элитных жилых зданий в г. Моск-

ве следует отнести необходимость быстрого оборота больших финансовых средств (таб.1), вложенных в строительство и максимальное сокращение сроков строительства при наличии качественных, ценовых, географических и экологических взаимосвязей, требующих соответствующего учета.

Затраты на строительство ИСКг. Москвы Таблица № 1

№ Организация Затраты на строительство (тыс. руб.) Изменение,(%)

2003 год 2002 год

1 Комитет по управлению имуществом г. Москвы 32 629 284 43 005 369 -24.13

2 ДИПС 10 950014 9 134 102 19.90

3 ПСКСУ-155 10014432 6 068 225 65 03

4 дск-1 9 607 038 8 008 833 19.96

5 Группа компаний «ПИК» 5 229 177 2 964 829 76.37

6 Мосстроймеханизация-5 5 164 752 3 861919 33.74

7 Интеко 4748 819 2 364 946 100.8

8 МФС-6 3 792 957 3 745 284 1.27

9 Стройметресурс 3 403 442 3 048 116 11.6 6

10 ДОН-Строй 2 998 464 2 470 912 21.35

Не менее важной особенностью является максимальный учет требований каждого покупателя (инвестора). При заключении контрактов ИСК особое внимание уделяет потребительским интересам инвестора и максимально учитывает их в процессе проектирования и строительства (особенно относится к индивидуальным проектам - пентхаусы, террасные квартиры, квартиры большой площади).

Многоплановость управленческих решений, в т.ч. организационно -технологических (ОТР), во многом связана со спецификой строительства элитной жилой недвижимости, при этом реализация ИСП осуществляется в основном по замкнутому циклу: ИСК выступают не только в качестве инвестора-заказчика, генерального проектировщика и застройщика, но и производят часть используемых строительных материалов и оборудования, а также эксплуатируют построенные здания. При анализе внутренних модулей деятельности ИСК выявлен блок «проектирование-производство», как основной и определяющий параметры инвестиционного проекта.

Учитывая специфику строительства элитных жилых зданий в ИСК проектируются и внедряются оригинальные схемы реализации ИСП, которые имеют существенные отличия от известных и общепринятых процедур, регламентированных и утвержденных на всех уровнях. Формируется принципиально новая организационная структура управления ИСП, порядок принятия основных управленческих решений, совмещение основных стадий реализации проекта во времени с целью получения максимальной экономии основных ресурсов. Принципиальные схемы реализации ИСП для массового и элитного жилья представлены на рис.1 и 2. При этом методы принятия и согласования ОТР строительства элитных жилых зданий, как правило, не соответствуют практике развития рынка и нормам организации строительного производства, следствием чего являются грубые нарушения процессов производства строительно-монтажных работ, а также необоснованность проектных решений.

Проведенный анализ строительства элитных жилых зданий позволил определить приоритетные направления разработки системотехнических методов принятия и согласования ОТР на основе новых информационных технологий, конкретизировать методологический подход и постановку задач исследования.

Во второй главе диссертации определены методологические подходы к разработке системотехнических методов принятия и согласования ОТР при строительстве элитных жилых зданий.

Эффективность деятельности ИСК во многом зависит от организации управленческих решений и информационных процессов, обеспечивающих текущую деятельность. При этом в условиях сложных взаимосвязей управленческих и информационных потоков, формирование и обоснование результатов деятельности находятся в области разработки системотехнических методов принятия и согласования ОТР на основе современных информационных технологий.

Рис 1 Распределение ресурсов и времени по этапам ИСП для объектов массовой застройки (существующая схема) Вариант «А»

строит-ва

Рис.2 Распределение ресурсов и времени по этапам ИСП для элитных жилых зданий (существующая схема). Вариант «Б»

Системотехнический подход в процессе принятия и согласования ОТР обеспечивает требования объективности информации, учета взаимного влияния множества особенностей инвестиционно-строительной деятельности ИСК, а также возможности автоматизировать новые задачи управления. Разработка методов принятия и согласования ОТР при строительстве элитных жилых зданий представляет собой сложную, многокритериальную техническую и организационно-экономическую задачу, решаемую в условиях неполной и изменяющейся информации об инвестиционно-строительной деятельности ИСК. Для описания и разработки методов принятия ОТР предлагается метод системного квантирования. В соответствии с теорией функциональных систем под квантированием будем понимать деление основных этапов ИСП на составные части (кванты), последовательное выполнение которых определяет завершение и переход от предыдущего этапа к последующему. Информационный подход и принципы виртуальных объектов строительства в разработке методов реализуются путем создания информационной модели системы управления с проработкой структуры информационных потоков, анализом особенностей модулей инвестиционно-строительной деятельности ИСК, выбором нужной информации для принятия или согласования необходимых ОТР.

Методологические основы исследования (рис. 3) дополняются рыночным подходом, который не в меньшей мере формирует практически значимую методологию для решения поставленных задач. Условия современной экономики определяют дополнительные риски, а отсутствие устоявшейся нормативно-правовой базы неизбежно усугубляет необходимую стабильность среды основной деятельности ИСК. Таким образом, рыночный подход формирует экономический взгляд на методы принятия и согласования ОТР при строительстве элитных жилых зданий.

Методологическая схема исследования представлена на рис.3.

Рис.3. Методологическая схема исследования

Третья глава посвящена исследованию основных этапов деятельности инвестиционно-строительных компаний, схем реализации инвестиционно-строительных процессов, моделированию и разработке системотехнических методов принятия и согласования ОТР и их интеграцию в единую структурную модель.

В качестве первичного моделирования процедур принятия и согласования ОТР при строительстве элитных жилых зданий использована базовая модель деятельности ИСК в условиях сложного процесса взаимодействия комплекса внешних (внешние информационные потоки) и внутренних (модули деятельности ИСК, проекты) факторов, воздействующих на данную систему и оказывающих влияние на конечный результат её функционирования. Строительство 48-этажного элитного жилого здания жилой площадью 36 935 квм. (жилой комплекс «Алые Паруса» корпус №4 - застройщик ЗАО «ДОН-Строй») послужило основой для моделирования принятия ОТР (рис.2). Представленный объект строительства является типичным для сегментов элитной недвижимости и отображает их специфику возведения в полном объеме. Данный вариант предусматривает максимальную концентрацию ресурсов и очень высокую степень совмещения этапов и элементов ИСП, при этом практика показывает, что при данной схеме реализации ИСП проектные решения отличаются низкой технологичностью, производство строительно-монтажных работ - грубыми нарушениями технологии и техники безопасности, в целом производство характеризуется низкими значениями организационно-технологической надежности (ОТН). Модель согласования ОТР разработана на примере строительства террасной квартиры общей площадью 2 200 кв.м. по индивидуальному проекту на 16-ом этаже жилого дома (жилой комплекс «Воробьевы горы» - застройщик ЗАО «ДОН-Строй»). Проектом предусматривается двухуровневой квартиры с открытым и закрытым бассейном, внутренними системами инженерного обеспечения повышенной сложности. .

В процессе моделирования принятия и согласования ОТР при строительстве элитных жилых домов были установлены недостатки и резервы существующих схем реализации, при этом предложено в основе разработки методов принятия ОТР применить принципы системного квантирования, в соответствии с теорией функциональных систем, а для согласования ОТР — метод последовательных уступок (теория игр). Обоснованием системотехнических методов принятия ОТР при строительстве элитных жилых зданий является принципиально новая схема реализации ИСП, основанная на методе системного кванти-рования. Применяемый метод позволяет за счет взаимоувязанного чередования основных этапов ИСП (последовательностей квантов) принимать более рациональные и обоснованные ОТР в основной деятельности ИСК во всей её полноте и сложности, выявляя изначально ложные и истинные взаимосвязи между основными этапами ИСП, а также внутри каждого из этапов кроме этого разработанный метод предоставляет возможность строить модели, способные адекватно отражать реальный ход строительства и более точно реализовывать инвестиционные проекты по сравнению с обычной практикой планирования ИСД (рис.4).

В качестве метода согласования ОТР предложена схема реализации индивидуальных проектов на основе переговоров в три этапа, которая также позволяет ИСК принимать наиболее обоснованные решения. Применение теории игр и метода последовательных уступок позволяет выбрать рациональные комбинации показателей проекта в зависимости от заданной ситуации по специально разработанной методике. Данный метод основывается на проведении предварительных исследований и предметном моделировании ситуации, ожидаемой инвестором и ИСК во время предстоящих переговоров, при этом значение выигрышей, как результата, задается путем экспертных оценок и уточняется по мере накопления опыта согласований.

Рис.4 Модель квантирования этапов ИСП с зависимостью окончания работ этапа №2 от последовательности квантов завершения 3/, Б/' 3/" и последовательности квантов простоя.

На основании методов принятия и согласования ОТР при строительстве элитных жилых зданий разработана общая структура инвестиционно-строительной деятельности ИСК, при этом схема деятельности представляет из себя три основных этапа: определяющего деятельность ИСК с формированием и утверждением программы строительства на заданный период, этапа основной (текущей) деятельности, а также окончательного этапа - получения и анализа результата деятельности с последующим формированием дальнейшей программы строительства (рис.4). Даны рекомендации по применению системы принятия и согласования ОТР на стадии определяющей деятельность ИСК, в т.ч. разработки сводных графиков производства работ по разделам, а также графиков разработки и выдачи разрешительной и рабочей документации. Разработанная структурная модель позволяет легко перестраиваться под различные входные условия, решать задачи более рационального распределения ресурсов (инвестиций) между ИСП, реализуя тем самым в целом программу строительства элитных жилых зданий.

Для качественной реализации системотехнических методов принятия и согласования ОТР при строительстве элитных жилых зданий разработана структура САПР, предложено и разработано применение технологий ВОС (виртуальные объекты строительства), а также СЦ (ситуационные центры) - для индивидуальных проектов. Организация аппаратной части системы принятия и согласования ОТР обеспечивает автоматизированную поддержку выполнения необходимых управленческих функций. Обеспечение включает в себя сервер, компьютеры и компьютерное оборудование, а также локальные вычислительные сети. Предоставлена возможность расширения состава прикладных задач и, тем самым, обеспечена надежность и гибкость проектируемой САПР, как открытой системы, которая способна к структурным изменениям и быстрой адаптации ее подсистем и их элементов в условиях изменчивости внешней среды.

В четвертой главе диссертации отражены результаты экспериментального внедрения системотехнических методов принятия и согласования ОТР на основе новых информационных технологий при строительстве элитных жилых зданий в ЗАО «ДОН-Строй», Центре «Поликварт» и предложена методика расчета экономической эффективности от внедрения.

Объектом внедрения являлись системотехнические методы принятия и согласования ОТР при строительстве элитных жилых зданий; адаптированных к рыночным условиям хозяйствования и опирающихся на практику работы ИСК. Внедрение в ЗАО «ДОН-Строй» методов было настроено на организационную структуру ИСК с учетом модулей ее деятельности и созданием автоматизированных рабочих мест, а также высокофункциональных «команд проекта», что позволило значительно повысить эффективность основной деятельности ИСК.

При внедрении автоматизированных рабочих мест ИСК появилась практическая возможность применения так называемого виртуального объекта строительства, который представляет собой передовые технологии трехмерной

В*

>>

s

U«

ir1

a j s-

ПРОГРАММА СТРОИТЕЛЬСТВА

открытый конкурс на строкшшггю программа комплексной застройки

контракты с Инвесторами на приобретение недвижимости

оформление кредит» • Банках 1

Разработка и утверждение объектных н сводных трафиков производств« работ

Привлечение средств на реалн» зашоо программы строитслкт

Разработка и утверждение II объектных я сводных графиков И ■ оформления и выдачи ИРД, РД

I X

Ö"

er.

Cr £ Л*

Г» ■ ,

Ъ

щ

'f *

в i

V

Входящие информационные потоки

ПРОГРАММА СТРОИТЕЛЬСТВА ИРДРД (все разделы) Партнеры Финансовые потоки Законодательные органы

Модули дм*

тельности

ИСК

-внутренние -внешние ■ «ременные -территориальные

Информационный фильтр, САПР

Организационная структура ИСК

Система принятия я согласования ОТР при строительстве элитных жилых зданиЯ

Система документооборота

ПРОЕКТ М]

ПРОЕКТ №4

Исходящие информационные потоки

Основная (проюводспенмм) деятельность ИСК

ib

?'

Выполнение обязательств по кредитам и »сем контрактам

Экономическая эффективность принятия в согласоав» кия OTP при строительстве элитных жилых зданий

Рис.5 Структурная модель принятия и согласования ОТР при строительстве элитных жилых зданий

графики, инженерных моделирующих программ, баз данных и средств отображения информации.

На основе проведенного анализа существующих методик оценки экономической эффективности методов принятия и согласования ОТР при строительстве элитных жилых зданий сформулированы основные методологические подхооды, используемые при совершенствовании и внедрении системы ОТР в рыночных условиях хозяйствования.

Эффект от применения предложенных методов значителен, так как он позволил заблаговременно выбрать стратегии реализации ИСП и в случаях бесперспективности вариантов сэкономить затраты на проектно-изыскательские, СМР, проектные работы еще на ранних стадиях, исключить из ИСП различного вида простои и нецелевое использование средств. Разработанные системотехнические методы принятия ОТР при строительстве элитных жилых зданий на основе новых информационных технологий значительно повысили эффективность реализации ИСП.

Расчет эффективности применяемых методов предложено проводить по величинам эффективности инвестиционного проекта от досрочной сдачи элитных жилых зданий (комплексов) в эксплуатацию за вычетом затрат, связанных с издержками и потерями средств в зависимости от характера реализации ИСП. Расчет и сравнение эффективности по вариантам носят объектно-ориентированный характер; общий вид расчета сводится к задаче сравнения величин интегрального экономического эффекта по вариантам ИСП (существующего и предлагаемого с использованием разработанных методов), расчет проводится в три этапа.

Первый этап. Досрочный ввод построенного объекта (комплекса) в эксплуатацию дает возможность ИСК получить дополнительную прибыль (ЭЛ.), определенную выражением:

Еп - ожидаемая эффективность создаваемого производства (руб/руб. год);

К- величина капиталовложений, инвестируемых в производство, руб.; Тд - договорный срок ввода объекта; Тф— фактический срок ввода объекта.

В нашем случае дополнительная прибыль от досрочного ввода объекта в эксплуатацию представляет задачу типа:

и Э^ = Е.К-ЬТ, где ДГ,ДГ,=(ГЛ

Второй этап. После определения дополнительной прибыли по вариантам выполняется расчет потерь, связанных с издержками и потерями средств в зависимости от варианта и характера совмещения этапов ИСП. Данный вид потерь является существенной статьей издержек ИСК и состоит из двух групп. К первой относятся все издержки, вызванные простоями строительных процесс-сов, выполнением дополнительных работ, замечаний и недоделок, связанных с нарушением технологий производства работ, нецелевого либо неэффективного расходования средств и другие, связанные с максимальным совмещением этапов ИСП во времени. Ко второй группе относятся так называемые «замороженные» капиталовложения, под которыми подразумеваются средства, переданные подрядным организациям, но неиспользуемые по каким либо причинам для осуществления строительства. При расчете потерь возможно использование

формулы: П=¿(лЦ + П^), где

Л^ - потери по группам в расчетном году; л - вид (группа) затрат; продолжительность строительства, годы.

Расчет величин потерь для нашей задачи рассчитывается по формулам:

Третий этап. Интегральный экономический эффект от внедрения системотехнических методов принятия ОТР по вариантам схем реализации ИСП в целом будем рассчитывать и сравнивать по выражениям:

Э]-9 =Э1? -п1**-.

ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

1. Анализ строительства элитной жилой недвижимости показал, что динамичные и жесткие условия, а также ограничения рыночной экономики обуславливают максимальное сокращение сроков строительства при наличии качественных, ценовых, географических и экологических взаимосвязей с формированием стратегически обоснованной программы строительства. Особое внимание ИСК должны уделять потребительским интересам конкретного Инвестора и максимально учитывать их в процессе проектирования и строительства.

2. Научные работы, практический опыт в области разработки и внедрения методов принятия и согласования ОТР при строительстве элитных жилых зданий, а также применяемые в практике методы не в полной мере соответствуют современному этапу развития производственно-экономических отношений и нуждаются в развитии по мере становления рыночных отношений в России для обеспечения эффективной методологической основы управления ИСП.

3. Рассмотрены существующие методы и информационные технологии ИСП, которые в подавляющем большинстве ориентированы на планово-директивную экономику и требуют совершенствования с учетом развития рыночных отношений в строительном комплексе России. Методы принятия и согласования ОТР нуждаются в системной увязке с другими функциональными системами ИСП и должны учитывать его вероятностный характер на основе системотехнических принципов и новых информационных технологий.

4. Проведена структуризация ИСП строительства элитных жилых зданий в рыночных условиях хозяйствования с учетом существующей специфики и указанием основных этапов реализации. Выделен блок «проектирование-производство», совокупность этапов которого является определяющей основных параметров реализации ИСП. Проведены системно-аналитические исследования базовой модели инвестиционно-строительной деятельности ИСК, в качестве основы деятельности ИСК определены и классифицированы ОТР.

5. Разработаны и обоснованы системотехнические методы принятия и согласования ОТР при строительстве элитных жилых зданий с применением метода системного квантирования и метода последовательных уступок, влияющих на эффективность деятельности ИСК. Разработанные методы позволили исключить ложные и негативные зависимости этапов ИСП, потери основных ресурсов и средств, а также издержки различного вида, связанные с простоями и нецелевым использованием средств.

6. Разработана структурная модель принятия и согласования ОТР при строительстве элитных жилых зданий. Определены состав этапов, содержание и информационная увязка задач инвестиционно-строительной деятельности, даны необходимые рекомендации, позволяющие на основе системы принятия и согласования ОТР легко перестраиваться под различные входные условия, решать задачи более рационального распределения основных ресурсов, реализуя программу строительства ИСК обоснованно и эффективно.

7. Сформирована и апробирована структура САПР на основе информационной системы управления принятия и согласования ОТР при строительстве элитных жилых здании в рыночных условий хозяйствования. Проведено обследование предметной области и разработан программно-аппаратный комплекс автоматизированных рабочих мест. Предусмотрено использование интегрированного банка данных для системотехнической увязки решаемых задач.

8. Внедрение полученных научных и практических результатов в ходе осуществления инвестиционных проектов элитного жилищного строительства в г. Москве подтвердило их достоверность и практическую значимость. Системотехнические методы принятия и согласования ОТР при строительстве элитных жилых зданий были внедрены в современных строительных компаниях ЗАО «ДОН-Строй» и Центре «Поликварт», что позволило повысить степень автоматизации выполнения управленческих функций в 2 раза, повысить интегральный экономический эффект реализации ИСП на 10-15%.

Опубликованные работы автора

1. Аристов В.Б. Функциональная система технологичности строительного объекта // Прогрессивные технологические и инвестиционные процессы в строительстве. Сборник трудов секции «Строительство» РИА. Вып.4.Ч.1.-М.:

2003 г., стр.58-63;

2. Аристов В.Б. Согласование организационно-технологических решений при строительстве элитной жилой недвижимости // Методы и модели автоматизации проектирования и управления в строительстве. Научно-технический сборник секции «Строительство» РИА.- М.: 2003 г., стр.46-50;

3. Аристов В.Б. Организационно-технологические решения при строительстве элитной жилой недвижимости г. Москвы // Современные представления об инвестиционных процессах и новые строительные технологии. Труды секции «Строительство» РИА. Вып.5.Ч.1-М.: 2004 г., стр.96-106;

4. Аристов В.Б. Разработка системотехнических методов принятия организационно-технологических решений при строительстве элитной жилой недвижимости в г. Москве // Методы и модели автоматизации проектирования и управления в строительстве. Сборник трудов секции «Строительство» РИА. М.:

2004 г., стр.71-77.

КОПИ-ЦЕНТР св. 77:07:10429 Тираж 100 экз. •теп 185-79-54

г. Москва м. Бабушкинская ул. Енисейская 36 комната №1 (Экспериментально-производственный комбинат)

»11982

Введение

Глава 1. Анализ методов принятия и согласования организационно-технологических решении при строительстве элитных жилых зданий

1.1. Особенности строительства элитных жилых зданий

1.2. Инвестиционно-строительная деятельность и организационно-технологические решения при строительстве элитных жилых зданий

1.3. Методы принятия организационно-технологических решений при строительстве элитных жилых зданий

1.4. Выводы

Глава 2. Методология исследования организационнотехнологических решении при строительстве элитных жилых зданий

2.1. Системотехнический метод принятия и согласования организационно-технологических решений

2.2. Новые информационные технологии и виртуальные объекты строительства

2.3. Рыночный подход в принятии и согласовании организационно-технологических решений

• 2.4. Выводы. Методологическая схема исследования

Глава 3. Разработка системотехнических методов принятия организационно-технологических решений при строительстве элитных жилых зданий

3.1. Моделирование процедур принятия организационно-технологических решений

3.2. Системотехнические методы принятия организационно-технологических решений

3.3. Технологии САПР, ВОС, как технические средства принятия организационно-технологических решений строительства элитных жилых зданий

3.4. Структурная модель принятия OTP

3.5. Выводы

Глава 4. Внедрение и эффективность результатов исследования

4.1. Анализ результатов внедрения

4.2. Эффективность (на основе действующих методик 154 оценки эффективности)

4.3. Выводы 163 Основные выводы и предложения 165 Список литературы 169 Приложения: справки по внедрению, чертежи, генпланы графики разработки документации, планы комплектации

В условиях рыночной экономики значительно возросли требования к жилищному строительству, следствием которых стало^ появление новых сегментов на рынке недвижимости, в том числе элитных жилых зданий; На смену квартирам. индивидуальной (улучшенной) планировки приходят многоуровневые, террасные квартиры, а также пентхаусы, появляются жилые комплексы.и районы с современнойинфраструктурой;

Причинами; появления сегментов на рынке жилья, в? т.ч. элитной недвижимости, являются процессы» социального расслоения; жителей и развивающаяся территориальная дифференциация городов: Понятие «элит-ности», а точнее критерии, по которым та или иная недвижимость относится? к этому сегменту, постоянно меняются, кроме этого,, используемое сегодня в практике понятие элитной жилой недвижимости не имеет достаточно точного определения среди основных участников рынка.

Реализация? проектов проводится сегодня инвестиционно-строительными? компаниями' (ИСК) в рамках известной специфики, продиктованной; рыночными отношениями; и раскрывается? через две основные группы ограничений. Во-первых, после оформления прав« на земельный участок под строительство ИСК вынуждены в самые короткие сроки осваивать площадки, возводить и сдавать объекты в эксплуатацию, при этом выполнять утвержденную программу строительства и возврат капитала по проектам. Во-вторых, при'оформлении прав собственности (купля-продажа, долевое участие в строительстве и др.) ИСК особое внимание уделяют потребительским интересам конкретного инвестора и максимально учитывают их в процессе проектирования! и строительства (особенно относится* к индивидуальным- проектам): Указанные особенности приводят к возникновению новых методов принятия и согласования? организационно-технологических решений (ОТР), при этом для значительного сокращения сроков строительства функции и задачи ИСК расширяются и усложняются.

Сложной задачей ИСК является выбор моделей принятия и согласования многоитерационных; OTP' с участием большого количества специалистов и экспертов. Все известные методы сокращения сроков за счет совмещения стадий проектирования и производства работ были предложены до появления элитной жилой недвижимости, когда значительное сокращение сроков было не востребовано системой плановой экономики: Однако и применяемые методы принятия и согласования* OTP не соответствуют требованиям развития рынка. Проведенный анализ применяемых схем реализации инвестиционно-строительных процессов (ИСП) установил несогласованность многих решений; грубые нарушения организации и технологии производства работ, техники безопасности. Поэтому актуальной является отработка новых методов принятия OTP на элитной жилой недвижимости для последующего применения их в массовом строительстве, новые подходы должны упростить возведение домов- повышенной комфортности, а в дальнейшем и массовой застройки. Системотехнические методы принятия OTP при строительстве элитной жилой недвижимости на основе использования новых информационных технологий будут универсальны и применимы к любым типам (сегментам) жилья.

Таким; образом, сложилась ситуация, когда научно обоснованные подходы к проектированию и функционированию системы принятия и согласования OTP при строительстве элитной жилош недвижимости/ отсутствуют либо не соответствуют практике развития рынка, что обуславливает актуальность разработки новых подходов и методов.

Цель диссертационного исследования состоит в разработке методов принятия и согласования организационно-технологических решений при строительстве элитных жилых зданий на основе системотехнических принципов и новых информационных технологий.

Реализация поставленной цели предполагает решение следующих задач:

- анализ организации строительства элитных жилых зданий (на примере г. Москвы, а также зарубежного опыта);

- анализ основных этапов деятельности ИСК, схем реализации инвестиционно-строительных процессов, проблем и особенностей принятия и согласования OTP;

- структуризация ИСП строительства элитных жилых зданий и систематизация OTP, принимаемых на всех этапах их возведения; моделирование процедур принятия и согласования OTP, включая все этапы строительства элитных жилых зданий, с использованием метода системного квантирования (членения ИСП на системокванты, дающие промежуточные результаты) и метода последовательных уступок (итерационного процесса согласования);

- обоснование системотехнических методов принятия и согласования OTP при строительстве элитных жилых зданий;

- разработка структурной модели принятия и согласования OTP;

- разработка информационной системы принятия и согласования OTP с использованием стандартных программ ЭВМ (САПР, ситуационный центр);

- экспериментальное внедрение результатов исследования, расчет эффективности методов принятия и согласования OTP при строительстве элитных жилых зданий.

Объект исследования: организация строительства элитных жилых зданий.

Предмет исследования: методы принятия и согласования OTP при строительстве элитных жилых зданий.

Теоретические и методологические основы исследования сформированы в соответствии со спецификой решаемых задач на основе системотехники строительства и включает в себя информационный, системный и рыночный подходы, метод системного квантирования, метод последовательных уступок, экспертные методы.

Выносимые на защиту результаты, имеющие научную новизну:

1. Этапы принятия и согласования OTP при строительстве элитных жилых зданий» в современных условиях новых информационных и экономических технологий. Схемы реализации ИСП элитных жилых зданий.

2. Модель принятия и согласования OTP на основе метода системного квантирования и метода последовательных уступок. Системотехнические методы принятия и согласования OTP.

3. Структура САПР принятия и согласования OTP на основе новых информационных технологий.

4. Структурная модель и процедуры принятия и согласования OTP.

5. Технико-экономическое обоснование эффективности принятия и согласования OTP при строительстве элитных жилых зданий.

Практическая значимость работы определяется эффективностью реализации программы строительства и дополнительным конкурентным преимуществом ИСК на основе разработанных системотехнических методов принятия и согласований ОТР при строительстве элитных жилых зданий.

Апробация работы. Положения диссертационной работы докладывались и были обсуждены на заседаниях Ученого совета Спецфакультета САПР, секции «Строительство» Российской инженерной академии, на научно-технических совещаниях ЗАО «ДОН-Строй», опубликованы в печатных работах, использовались для оценки эффективности реализации программы строительства.

Внедрение результатов работы. Практические рекомендации и разработанные методы принятия и согласования ОТР при строительстве элитной жилой недвижимости использованы в ряде инвестиционно-строительных компаний (ООО «Дирекция капитального строительства», Центр «Поликварт», ЗАО «Компания Серебряный Бор», ЗАО «ДОН-Строй»), получили положительные оценки и позволили повысить качество и скорость управленческих решений, а также эффективность реализации ИСП.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 4 статьи.

Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, четырех глав, общих выводов, списка литературы и приложений.