автореферат диссертации по строительству, 05.23.02, диссертация на тему:Осуществление жилищного строительства в современных условиях Республики Армения

зизцизиъь зиъптьзпкззиъ црвпмвзиъ чгапгвзиъ ЪШииРиПП|-ГЗЗП!-Ъ ЬРЬ-ШЪР шрэипи'пьзисьъипипи^иъ ьъизьвпьэ

РГ6 од

2 4 КОЯ ОТ

цигтьэзиъ ипиьъ рппьиь

ръи^ыь сььипигпкэзиъ ьтшиъизпи/с яизииэиъь зцъпгльзлнэзцъъыиц чшзииъъьрш-и

ишийшч^штрзшйр Ь.23.02-вшгциршд^ш^шО, шр^тйшрЬрш^шО, Ь(1Г1рптЬ[г1й[1^ш1)шй, тршОищпртш^й и итпрчЬтй]Ш гЬйшршргиигиО

ЗЬ^ий^ш^шй з|илп1.р]п|.00ьр|1 рЫ|0ш6пф ч[илш^шй шишЬбшй^ Ьи^дйшО шшЬйш|ипитр]шй

иьаииаьр

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РЕСПУБЛИКИ АРМЕНИЯ ЕРЕВАНСКИЙ АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ ИНСТИТУТ

КАРАПЕТЯН АРМЕН БОРИСОВИЧ

ОСУЩЕСТВЛЕНИЕ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В СОВРЕМ ОВИЯХ РЕСПУБЛИКИ АРМЕНИЯ

Специальность Е.23.02 - Гражданское, промышленное, гидротехническое, транспортное и подземное строительство

ЬРЬаиЪ-1997

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата технических наук

ЕРЕВАН - 1997

Цг^шилшОи ^шшшрфий к Ьр1шО(1 ГЯиршшршщЬшшгЬОшршрш^шЭ Ггёиифииишшй <Чипш1|шО г[Ы4ш4шр' - шЬ[иО|11|ш1|шО (}р1пт.^т.00Ьр[1 рЫ^йшйги, г^пдЬОш

итЬфи^шй и.С.

'ЛшгшпОш^шО сй^гфйш^пийЬр. - шЬ^й^Цш^иий ч^пф)гиОСШр[1 цп^тпр, щрпфЬипр

11Я.

- иШтЬиик^тш^шй £}|иппф)гиООЬр[1 рЬЦОшбш

^шрб^шй 4.1/.

ипшрштшр . «ви^йш^ишсфй» РС

_1997 р. ЛтЗр -РЕ

Ьр1шО(1 бшрспшршщЬтшгЬОшршрш^шй ЬОиифтпшфб 0.30 йишОшч^ш^шй [илрЬр! О^ишлиЗ, ЬЬти)Ш1, ЬшидЬпЦ' 375009, р.ЬрЦиС, ЭЬр^О ф., 105:

итЬОш^питишйс ЦшрЬ^Ь I йшОпршйш!. ЬришО|1 вшршшршщЬтшг^Ошршри^и ЬОишЬтгииф чршршршйтй: ЧЬгцЗшс^рО шпищ^шд к «,

/О_1997 ¡>.

ишийикф^шЦшй ^прЬрф ( тЬ[ийЬ1)ш1|шй с^шт^тОйЬр}!

«^тшЦшй £шртш.г\шр /I/

Ьр(1 рЫ|йшдт, ^пдЬОт ./' 1г ишЬфшСцшО и.С

Работа выполнена в Ереванском архитектурно-строительном институте.

Научный руководитель: - Кандидат технических наук, доцент Степанян С.Ш.

Официальные оппоненты: - Доктор технических наук, профессор Саакян А.О.

Кандидат экономических наук Карчикян В.Р.

Ведущая организация: АО "Армлроект"

Защита состоится " 1997 г. в часов на заседании

специализированного Совета 030 при Ереванском архитектурно-строительном институте по адресу: 375009, г.Ереван, ул.Теряна 105.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Ереванского архитектурно-строительного института.

Автореферат разослан "

/О

1997 г.

Ученый секретарь Специализированного Совета, кандидат технических наук, доцент

Степанян С.Ш.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

В отличие от ранее существующей централизованной системы, когда проблема жилищного строительства решалась Государством, в настоящее время, в условиях перехода к рыночмой экономике, создается рынок жилья, восстанавливается представление о жилье как о собственности, проводится расгосударствление и определяются основные направления жилищного строительства. В результате реализуются права человека на достойное жилище по его собственному выбору.

Жилищное строительство осуществляется либо путем финансирования строительства жилья, либо путем долгосрочного кредитования покупки жилья населением. Эти два вида финансирования обычно существуют раздельно. Они могут быть и объединены, но лишь в случае строительства отдельной семьей своего собственного дома.

В первом случае кредит на строительство жилья банком выдается строительной организации. При этом основной проблемой для банка является оценить степень своего риска, связанного с возможностью последующей продажи строительной организацией построенного жилого дома. Степень этого риска значительно снижается, если имеется предварительная договоренность между строительной организацией и банком о предоставлении кредитов населению для преобретения квартир в построенном доме.

Во втором случае кредит выдается под залог недвижимости. Банки, специализирующиеся на выдаче долгосрочных кредитов под залог недвижимости являются ипотечными банками, а выдаваемый ими кредит ипотечным кредитованием. В этом случае' возвратность

кредита обеспечивается залогом.

Диссертационная работа посвящена проблеме жилищного ' строительства. связанной с изысканием путей его осуществления в современных' экономических условиях Республики Армения.

Актуальность темы. В услрвиях экономических реформ выявляются все новые, современные направления осуществления жилищного строительства, являющегося одной из первоочередных проблем народного хозяйства Республики.

Одним из таких направлений жилищного строительства является ипотечный инструмент с регулируемой отсрочкой платежей.

Другим, на наш взгляд наиболее эффективным, предлагаемым нами направлением является жилищное строительство с поэтапным финансированием й" процессе строительства жилого дома, которое является взаимовыгодным для всех участвующих в нем сторон: потенциального жильца, строительной организации и для банка.

Оба эти направления создают возможности для обеспечения населения жильем, мобилизуя при этом также и его средства. Они для Республики Армения являются новыми и весьма эффективными.

Таким образом, проводимое исследование по выявлению новых путей осуществления жилищного строительства в современных трудных экономических условиях Армении посвящено одной из актуальных проблем проектирования и строительства в -Республике.

Целью диссертационной работы является создание возможностей для обеспечения населения Республики Армения необходимым жильем, путем разработки новых направлений жилищного строительства, которые могут быть предложены для применения в современных экономических условиях.

Научную новизну диссертационной работы составляют: установление основных направлений жилищного строительства в

условиях экономических-" реформ;

разработка новых направлений в жилищном строительстве, с учетом современних тяжелых условий Республики Армения;

обоснование ■ возможности применения долгосрочного ипотечного кредитования в жилищном строительстве, на основании анализа состояния работ в этой области за рубежом;

применение наиболее распространенного инструмента кредитования - с регулируемой отсрочкой платежей в жилищном строительстве Республики Армения, выгодного как для кредитора, так и заемщика-жильца;

. предложение и разработка нового метода осуществления жилищного строительства, основанного на поэтапном финансировании в процессе строительства многоэтажного жилого дома, в котором, участвуют строительная организация, финансирующий строительство банк и потенциальный жилец, для которых такой вид строительства является взаимовыгодным;

выявление эффективности предложенного метода поэтапного жилищного строительства на примере применения его для строительства многоэтажного"жилого дома в гор.Ереване.

Практическое значение и внедрение работы состоит в том, что полученные результаты исследования могут послужить основанием для осуществления жилищного строительства по предлагаемым методам, позволяющим выйти из создавшегося трудного экономического положения, в котором в настоящее время находится Республика Армения. с целью обеспечения населения республики необходимым недорогим жильем.

Апробация работы. Основное содержание и результаты диссертационной работы были доложены на научно-технической конференции профессорско-преподавательского, научного, аспирантского и

студенческого состава" Ереванского архитектурно-строительного института в мае 1996 года.

Публикации. По результатам выполненного исследования опубликованы 3 работы.

Объем работы. Диссертационная работа состоит из введения, четырех глав, общих выводов и приложения. Она изложена на 114 страницах машинописного текста, -содержит 3 рисунка, з таблицы и список литературы из 67 наименований.

СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении приводится сущность поставленной задачи по жилищному строительству в современных тяжелых экономических условиях Республики Армения; дано обоснование целесообразности ее постановки; показана актуальность проводимого исследования, направленного на выявление возможных_ путей для осуществления жилищного строительства, с целью обеспечения населения республики необходимым жильем.

Первая глава посвящена установлению основных направлений жилищного строительства в условиях экономических реформ.

В прошлом традиционное жилищное строительство осуществлялось будучи ориентированным на исключительную роль Государства, которое и решало жилищную проблему. Такая стратегия не оказалась успешной, поскольку обеспеченность жилой площадью в расчете на одного человека-за годы советской власти не изменилась, а структура жилого фонда в смысле его технического состояния даже ухудшилась. Государство в действительности не было озабочено

повышением уровня жизни своих граждан. Поэтому и финансирование жилищного строительства рассматривалось как "непродуктивное" использавание ресурсов ~ и базировалось на остаточном принципе. Ассигнования на жилищное, строительство в бюджете составляли незначительную долю.

В результате оформилась устойчивая специфическая потребительская психология граждан, связывающая надежды на улучшение жилищных условий лишь с действиями государственных органов и освобождавшая самих граждан от самостоятельных конструктивных действий по решению собственной жилищной проблемы. Это было обусловлено тем, что жилищное строитальство рассматривалось как предмет исключительной заботы государства, вне рыночных категорий.

Анализ традиционной политики жилищного строительства, результатов современных экономических исследований, обобщение и критическое осмысление опыта мирового сообщества в решении жилищной проблемы позволили разработать современную концепцию развития жилищного сектора в рыночных условиях и определить основные направления жилищного строительства. При этом переход к новым экономическим отношениям и новая ориентация жилищной политики, выраженная прежде всего в переходе от государственных дотаций на жилищное строительство и распределение жилья к государственной поддержке рынка жилья при защите малообеспеченных слоев населения, будут способствовать кардинальному повышению эффективности жилищного строительства.

Направления жилищного строительства формируются базируясь на разнообразии форм собственности на жилье, свободном выборе населением способов обеспечения жильем при множественности путей удовлетворения жилищного спроса, дифференцированном подходе

к социальному и частному жилью, ислользования мирового опыта, постоянной корректировки направлений в соответствии со спросом, возможностью и необходимостью их уточнения, исходя из местных - условий.

В этих направлениях, с точки зрения структурных изменений по формам собственности, должно предусматриваться увеличение доли жилья в частной и коллективной собственности, необходимо чтобы значитально возросла доля вкладов населения в строительство- жилья.

Одним из таких направлений современного жилищного строительства является его осуществление путем использования ипотечного кредитования, сущность которого заключается в предоставлении кредита за счет заложенной недвижимости, которой порой 'может послужить само строящееся или уже построенное здание.

Другим направлением может послужить предлагаемий нами метод поэтапного жилищного строительства, когда финансирование осуществляется в процессе строительства жилого дома, путем поэтапного кредитования под залог строящегося жилого дома и участка земли, на котором он возводится.

В современных экономических условиях имеют место развитие рыночных отношений, структурные перемены, которые обуславливают необходимость изменений в проектировании и строительном производстве, развитие • инженерного оборудования и систем, а также базы строительных материалов. В проектировании происходит. >в первую, очередь, демонополизация проектной сферы, оптимизация этажности, приближение к требованиям индивидуальных застройщиков. В части технологии строительства получают развитие упрощенные энерго- и материалосберегающие технологии производства работ. Для расширения производства строительных материалов ис-

пользуются такие основные резервы как развитие базы местных строительных материалов, широкое использование отходов промышленности и природных материалов, применение высокоэффективных технологических процессов и оборудования.

Таким образом, жилищное строительство в рыночных условиях становится одним из видов предпринимательской деятельности, включающей в себя: выявление спроса, в том числе платежеспособного; создание местного рынка жилья в виде бирж, брокерских контор, выделение участков под индивидуальную застройку, изыскание новых местных материалов, создание конкурентной среды для проектных и подрядных услуг предприятий строительной индустрии, эксплуатационных фирм.

Во второй главе дается, анализ современного состояния работ. по ипотечному жилищному строительству.

В жилищном строительстве ипотечное кредитование получило наибольшее распространение в США. где оно поддерживается и стимулируется государством. Сущность его заключается в том, что при приобретении жилья, в виде отдельного дома или квартиры в собственность, средний американец оплачивает сразу 10-20% стоимости. Остальная сумма берется в кредит из ипотечного банка, исходя из ставки 8-10% годовых, под залог покупаемого жилья. Таким образом, строительная компания, построившая этот дом, получает необходимую сумму, а семья или отдельные лица становятся владельцами дома или квартиры. Тем самым, предметом залога выступает уже построенный дом. При этом ипотечный кредит предоставляется на срок от 10 до 30 лет, в течение которого заемщик вносит ежемесячную, плату в погашение кредита.

Как в США. так и в других страдах Западной Европы уже давно действует развитая и законодательно обоснованная система ипо-

течного кредитования с четкими методами регистрации недвижимости и строгим юридическим оформлением залогового права на недвижимое, имущество.

В'России ипотечное кредитование имеет давнюю историю. Оно началось со времен возникновения в 1754 году первого банка, который назывался Государственнмм банком для дворянства. Далее в 1786 году он был преобразован в Государственный заемный банк.

Эти банки по форме собственности были казенными, а по характеру деятельности, в основном, учреждениями ипотечного кредитования, в которых ссуды предоставлялись под залог помещичьих имений вместе с крепостными "душами", по заявлению владельца имения.

С 1992 года в России стали предприниматься реальные меры по созданию основ ипотечного кредитования. Был принят Закон о залоге. С целью финансирования жилищного строительства, стали создаваться специализированные-ипотечные и земельные банки, которые в настоящее время объединены-в Российскую ассоциацию ипотечных банков.

• В Армении ипотечное кредитование пока еще не применяется и, в связи с зтим, появляется необходимость в постановке-задачи по разработке.положений ипотечного кредитования жилищного строительства в условиях Республики Армении.

На освовании анализа работ по ипотечному кредитованию, приходим к выводу, что наиболее подходящим для применения в жилищном строительстве Республики Армения может послужить инструмент ипотечного ■ кредитования с регулируемой отсрочкой платежей -ИРОП, который является доступным для заемщиков и. одновременно, обеспечивает кредиторам достаточный доход на.их инвестиции.

- и -

В третьей главе- показана возможность применения инструмента кредитования с регулируемой отсрочкой платежей в жилищном "строительстве Республики Армения.

При такой форме ипотечного кредитования используется система платежей, при которой первоначальная сумма выплат является относительно низкой, что позволяет заемщику осуществлять'небольшие выплаты в первые годы погашения кредита, когда его доход относительно низок. Со временем размер платежей постепенно повышается, что и обеспечивает получение кредитором соответствующей прибыли. Однако даже при номинальном росте размера платежей их реальний уровень остается вполне доступным для заемщика.

При использовании ИРОП, как нами указывалось в главе II, . имеются две процентные ставки, которые служат для расчета суммы ежемесячной задолженности заемщика: "контрактная ставка", определяемая как фиксированное превышение над уровнем межбанковской процентной ставки, и более низкая ставка для расчета его ежемесячных платежей, "ставка платежей", устанавливаемая на уровне незначительно превышающем разницу между контрактной ставкой и ставкой процента по межбанковскому кредиту (МБК).

Схема расчета платежей по кредиту с регулируемой отсрочкой платежей заключается в следующем.

Контрактная ставка "С", являющаяся переменной величиной, состоит из двух частей и может быть представлена в следующем виде:

С = х + у , (3.1)

где х - часть контрактной ставки, которая является переменной и

равна ставке МБК; у - постоянная часть контрактной ставки., которая обеспечивает возмещение затрат на обслуживание кредита, компенсацию банку различных видов риска, а также прибыль. Контрактная ставка пересматривается каждый раз, когда меняется ставка МБК, то-есть меняется х.

Ставка платежа "Р" является постоянной на весь период выплаты кредита и может быть равна у. либо:

Р = У + Д , (3.2)

где Д - небольшая величина, обеспечивающая ускорение выплаты процентов за кредит

Таким образом заемщик выплачивает часть кредитной задолженности от основной суммы долга, а также проценты по задолженности в соответствии-со ставкой платежа. Оставшаяся при этом задолженность по процентам, в соответствии с контрактной ставкой, переносится на сумку основной задолженности по ссуде. Она ежемесячно пересматривается с учетом ее увеличения на- величину контрактной процентной ставки и уменьшения на величину платежа, рассчитанного по платежной ставке. Сумма ежемесячного платежа может пересматриваться каждые 1,5,6 месяцев, в зависимости от различных факторов и решения банка.

Размер ежемесячного платежа "П" каудый раз в момент его пересмотра, определяется по формуле, учитывающей постоянную ставку процента, равной ставке платежа "Р" и равномерные ежемесячные выплаты в течение всего периода возврата кредита:

р

П = f(K.P.T) = к - > (3.3г

I - (1+РГт

гд_е К - оставшаяся кредитная задолженность; на момент выдачи кредита Кх равна первоначальной сумме выданного кредита;

Т - оставшийся период выплаты кредита; на момент выдачи кредита Tr = t (в месяцах).

Используя приведенные выражения, рассмотрим применение инструмента кредитования с регулируемой отсрочкой платежей в жилищном строительстве Республики Армения, для которой межбанковская процентная ставка в середине 1996 года составляла 2.75% в месяц.

Тогда контрактная ставка, в' соответствии с (3.1); может, равняться 3,2%. В этом случае превышение контрактной ставки над межбанковской, называемой "маржа", будет 0,45 процентных пункта в месяц.

Ставка платежей на основании (3.2) должна быть несколько выше маржи и она принята равной 0,7% в месяц.

Теперь предположим, что проживающий н Республике Армения заемщик с ежемесячным доходом 30 тыс. драмов имеет желание приобрести жилье, стоимостью в 1,25 млн. драмов. В соответствии с ИРОП с низким первоначальным взносом в 20%, что составляет 250 тыс. драмов, он должен взять кредит в 1000000 драмов. Предположим. что кредит выдан на 15 лет, что составляет 180 месяцев.

В первый месяц, когда Tj = 180, задолженность заемщика, исходя из контрактной ставки Cj = 3,2%. будет составлять следующую сумму К; х С! = 100000.0 х 0.032 = 32,2 тыс. драмов. Размер платежа за первый месяц, из расчета ежемесячной ставки в .0.7%, в соответствии с (3.3) будет Пх =9,8 тыс. драмов.

Кредитная задолженность к началу второго месяца составит К2 = К! + К1 х - П! = 1022200 драмов .и размер платежа за второй месяц будет~П2 = 10 тыс. драмов.

К началу третьего месяца кредитная задолженность (с учетом повышения контрактной ставки на 0.1%) составит К3 = К2 + К2 х С2 - П2 = 1045900 драмов и размер платежей за третий месяц будет составлять П3 = 10,3 тыс. драмов.

В работе показано, что к концу кредитного срока, то-есть через 15 лет, когда Тс = 1, размер платежа, в соответствии с (3.3). будет примерно равен размеру кредитной задолженности (П{ = К{) и. тем самым, задолженность заемщика будет полностью выплачена.

Таким образом нами показано, что применение кредитного инструмента с регулируемой отсрочкой платежей вполне приемлемо для применения в Республике Армения, поскольку наилучшим образом сочетает решение.проблем прибыльности и доступности кредита, а именно: обеспечивает банку достаточную прибыль и позволяет заемщику с умеренным доходом приобрести себе жилье, при этом не обременяя его- 'неприемлемо высокими по сравнению с его доходами платежами.

В четвертой главе, являющейся центральной частью работы, приводятся результаты исследования по предлагаемому нами методу поэтапного жилищного строительства, при котором заинтересованы: потребитель-потенциальный жилец; строительная организация; банк, предоставляющий кредит под залог недвижимости. При этом обеспечивается наиболее выгодная увязка интересов всех этих трех сторон.

В первом разделе этой главы даются основные принципы и сущность разработанного метода. При этом возводимое здание расс-

р

П = Г(К.Р.Т) = к -— > (З.ЗГ

I - (1+р)-"т

где К - оставшаяся кредитная задолженность; на момент выдачи кредита Кг равна первоначальной сумме выданного кредита;

Т - оставшийся период выплаты кредита; на момент выдачи кредита Т! = I (в месяцах).

Используя приведенные выражения, рассмотрим применение инструмента кредитования с регулируемой отсрочкой платежей в жилищном строительстве Республики Армения, для которой межбанковская процентная ставка в середине 1996 года составляла 2.75% в месяц.

Тогда контрактная ставка, в' соответствии с (3.1); может, равняться 3,2%. В этом случае превышение контрактной ставки над межбанковской, называемой "маржа", будет 0,45 процентных пункта в месяц.

Ставка платежей на основании (3.2) должна быть несколько выше маржи и она принята равной 0,7% в месяц.

Теперь предположим, что проживающий н Республике Армения заемщик с ежемесячным доходом 30 тыс. драмов имеет желание приобрести жилье, стоимостью в 1,25 млн. драмов. В соответствии с ИРОП с низким первоначальным взносом в 20%, что составляет 250 тыс. драмов, он должен взять кредит в 1000000 драмов. Предположим, что кредит выдан на 15 лет, что составляет 180 месяцев.

В первый месяц, когда = 180, задолженность заемщика, исходя из контрактной ставки С! =' 3,2%, будет составлять следующую сумму ^ х С! = 1000000 х 0.032 = 32,2 тыс. драмов. Размер платежа за первый месяц, из расчета ежемесячной ставки в 0,7%, в соответствии с (3.3) будет Щ =9,8 тыс. драмов.

Кредитная задолженность к началу второго месяца составит К2 = ^ + ^ х С! - ^ = 1022200 драмов и размер платева за второй месяц будет *П2 = 10 тыс. драмов.

К началу третьего месяца кредитная задолженность (с учетом повышения контрактной ставки на 0.1%) составит К3 = К2 + К2 х С2 - П2 = 1045900 драмов и размер платежей за третий месяц будет составлять П3 = 10,3 тыс. драмов.

В работе показано, что к концу кредитного срока, то-есть через 15 лет, когда Т( = 1. размер платежа, в соответствии с (3.3). будет примерно равен размеру кредитной задолженности (Пс = Кс) и, тем самым, задолженность заемщика будет полностью выплачена.

Таким образом нами показано, что применение кредитного инструмента с регулируемой отсрочкой платежей вполне приемлемо для применения в Республике Армения, поскольку наилучшим образом сочетает решение проблем прибыльности к доступности кредита, а именно: обеспечивает банку достаточную прибыль и позволяет заемщику с умеренным доходом приобрести себе жилье, при этом не обременяя его неприемлемо высокими по сравнению с его доходами платежами.

В четвертой главе, являющейся центральной частью работы, приводятся результаты исследования по предлагаемому нами методу поэтапного жилищного строительства, при котором заинтересованы: потребитель-потенциальный жилец; строительная организация; банк, предоставляющий кредит под залог недвижимости. При этом обеспечивается наиболее выгодная увязка интересов всех этих трех сторон.

В первом разделе этой главы даются основные принципы и сущность разработанного метода. При этом возводимое здание расс-

матривается неотделимым от земельного участка, на котором оно возводится.

В работе мы рассматриваем случай, когда строительная организация, в результате проведенного муниципалитетом-специального аукциона, выиграла право арендовать у муниципалитета, которому принадлежит земля в городе, строительный учаток, и банк согласился принять право аренды участка в качестве первоначального (первого этапа) залога для предоставления кредита под предстоящее строительство многоэтажного жилого дома. Это обосновывается тем, что в крупном городе или в столице страны со стабильным политическим режимом, как это имеет место в республике Армения,-право аренды земли является весьма ликвидным и надежным залогом.

Допустим, что строительной организацией арендован земельный участок размерами Хквм под предстоящее строительства многоэтажного жилого дома сроком на 100 лет и примем, что цена аренды всего участка на этот срок составляет У.

Тогда ежемесячная арендная .плата, установленная муниципалитетом за 1квмг в процентах, обозначенная через ОКП, составит:'

У

ОКП = —-1- * 100% = 0.083% У/X . (4.1)

X * 100 * 12

Таким образом, строительная организация обязана каждый месяц выплачивать муниципалитету 'за аренду участка земли площадью Хквм сумму в размере 0,083% от общей стоимости аренды У.

В дальнейшем эта сумма будет переведена на потребителя, то-есть на всех жильцов строящегося, многоэтажного жилого дома.

которые обязаны-будут ежемесячно выплачивать муниципалитету эту сумму, поэтому нами и названную общей квартирной платой" (ОКП).

Суть предлагаемого нами метода поэтапного жилищного строительства заключается в том. что кредитование является поэтапным и при этсм залогом на каждом этапе строительства выступает сам объект строительства. А именно, строительная организация.получив в аренду от муниципалитета земельный участок под строительство многоэтажного жилого дома, закладывает в банке это право аренды и против залога получает финансы на проведение первого этапа строительных работ.

Для расчета цены заложенного в банке права долгосрочной аренды земельного участка и для определения суммы кредита, которую строительная организация может получить против'заложен-. ного права долгосрочной аренды, мы должны исходить из интересов банка и оценить при этом право долгосрочной аренды в денежной форме, а также определить, исходя из текущей коньюнктуры финансового рынка и ликвидности права долгосрочной аренды, какую сумму денег банк может кредитовать строительной организации для проведения строительных работ, против предоставленного залога.

С этой целью, в первую очередь, учитывается муниципалитетом установленная на аукционе начальная цена долгосречной аренды (иначе называемая нами - наибольший "покупней" взнос), которая Фактически равна арендной плате за 10 лет аренды (в рассматриваемом нами случае) данного участка земли, площадью Хквм при общей цене аренды на 100 лет, равной У и составит (1/1.0)V.

Таким образом, цена залога (ЦЗ) является- суммой первоначального ("покупного") взноса., уплаченного строительной организацией муниципалитету через аукцион.

Теперь, после того как нами определена ЦЗ, то-еть та сумма,

в которую банк оценил стоимость долгосрочной аренды земельного участка, нам надо, исходя из позиций банка и учитывая все кредитные риски и ликвидность залога, определить какую сумму кредита банк согласится предоставить строительной организации.

Исходя из того, что в случае продажи залога третьей стороне для удовлетворения своих требований по кредиту к строительной организации, банк должен запросить цену ниже.известной в финан-совостроительных кругах цены первоначального "покупного" взноса. уплаченного после аукциона строительней организацией муниципалитету и равной ЦЗ, принятого банком.

Цена должна быть ниже на определенный дисконт, составляющий интерес вышеупомянутой третьей стороны. Этот дисконт мы назовем дисконтом ликвидности ДЛ, выраженный в процентах. Тогда ликвид- . ная цена залога ЛЦЗ будет равна:

ЛЦЗ = ЦЗ - ДЛ х ЦЗ . ~ (4.2) _

Предположим, что ДЛ = 10%, тогда:

ЛЦЗ = ЦЗ - 0,1 ЦЗ = 0.9 ЦЗ. (4.3)

Таким образом, перед банком стоит задача - определить ту сумму кредита, которой можно кредитовать строительную организацию, чтобы при невыполнении последней своих обязательств по договору о кредитовании, залог мог быть продан по цене ЛЦЗ и вырученные средства покрыли бы убытки не только по сумме кредита, подлежащей везврату в указанные сроки, но и по процентам, невыплаченным заемщиком, тоесть строительной организацией. Обозначим эту сумму кредита через СК.

Тогда получаем:

СК * (1 + КП/100)-_ = ЛЦЗ (4.4)

Откуда:

ЛЦЗ

СК = - . (4.5)

1 + КП/100

где КП является кредитным процентом банка за определенней период, который должен быть равен тому периоду времени за который, в соответствии с проектом, может быть произведен первый этап строительных работ, то-есть тот период на который банк в первый раз будет кредитовать заемщика (строительную организацию).

Если на момент предоставления банком кредита строительной организации годовая процентная ставка по кредитованию, сложившаяся на рынке финансов, имеет определенное значение, которое обозначим через ГКП - годовой кредитный процент, то учитывая, что кредит выдается на время Т, межем записать:

ГКП * Т

КП =- , (4.6)

360

где Т выражается в календарных днях (включая выходные .и праздники) , так как при кредитовании срок кредита, выраженный в днях, включает в себя как рабочие, так и выходные дни, а также праздники, то-есть срок кредита Т исчисляетея как общее количество календарных дней (считая с даты выдачи кредита), необходимые для выполнения строительных работ этого этапа.

Обозначив межбанковский кредитный процент (в годовых процентах) по предоставлению кредита на определенный срок Т через МКПТ и введя понятие банковского интереса кредитования строительства ИКС, можем записать следующее выражение:

ГКП = МКПТ + ИКС (4.7)

Величина -ИКС конечно же складывается из спроса на рынке кредитов и будет увеличиваться при высоком спросе и уменьшаться при низком спросе со стороны строительных организаций.

Абсолютное значение интереса банка, выраженное в валюте кредита, будет составлять разницу между ликвидной ценой залога ЛЦЗ и суммой, выданной под этот ипотечный залог кредита. Назо-. вем это абсолютное значение интереса банка суммой кредитного процента и обозначим через СКП. Тогда имеем:

СКП = ЛЦЗ - СК (4.8)

Отношение СКП к ЛЦЗ дает нам значение Дисконтного банковского интереса - ДБИ, о котором мы говорили выше, а именно:

ДБИ = (СКП/ЛЦЗ) * 100% (4.9)

Так как этапы производства строительких работ отличаются друг от друга по продолжительности и. соответственно, будут отличаться и периоды предоставления кредита, то необходима величина. которая могла бы привести интересы банка на каждом этапе кредитования к одной общей базе, то-есть величина, позволяющая сравнить дисконьные банковские интересы на разных этапах креди-

тования друг с другому с величинами сложившихся на финансовом рынке страны межбанковских кредитных процентов по предоставлению кредита на год или на определенный срок Т.

Такой величиной будет годовой дискотный интерес банка ГДБИ. Он будет равен:

ГДБИ = (СКП/ЛЦЗ) * (360/Т) , (4.10)

Итак мы пока рассматриваем отношения двух сторон, а именно: строительной организации - заемщика и банка - кредитора.

Настало время рассмотреть интересы первой стороны, которая является конечным потребителем, то-есть потенциальным владельцем строящегося жилья. Так как мы имеем строительство многоэтажного жилого дома, то будем рассматривать интересы потенциального владельца квартиры. Также пришло время заострить внимание на.финансовых интересах второй сторонм, то-есть организации, которая непосредственно осуществляет строительство многоэтажного жилого дома, финансируемое банком методом поэтапного кредитования.

Следует отметить, что на каждом этапе строительства строительная -организация производит строительной продукции на сумму, равную цене залога на данном 1-том этапе строительства (ЦЗ)!. Но для банка, да и для рынка недвижимости, эта строительная продукция имеет цену, равную ликвидной цене залога (ЛЦЗ)!, на 1-том этапе строительства. Условимся в дальнейшем все интересы соотносить к величине ликвидной цены залога (ЛЦЗ)). на 1-том этапе строительства.

Считаем, что.банкам не выгодно в сложившихся условиях выдавать строительные кредиты на срок, превышающий 1 год. То-есть

Обозначив межбанковский кредитный процент (в годовых процентах) по предоставлению кредита на определенный срок Т через МКПТ и введя понятие банковского интереса кредитования строительства ИКС, можем записать следующее выражение:

ГКП = МКПТ + ИКС (4.7)

Величина ИКС конечно же складывается из спроса на рынке кредитов и будет увеличиваться при высоком спросе и уменьшаться при низком спросе со стороны строительных организаций.

Абсолютное значение интереса банка, выраженное в валюте кредита, будет составлять разницу между ликвидной ценой залога ЛЦЗ и суммой, выданной под этот ипотечный залог- кредита. Назо-. вем это абсолютное значение интереса банка суммой кредитного процента и обозначим через СКП. Тогда имеем:

СКП = ЛЦЗ - СК (4.8)

Отношение СКП к ЛЦЗ дает нам значение дисконтного банковского интереса - ДБИ, о котором мы говорили выше, а именно:

ДБИ = (СКП/ЛЦЗ) * 100% (4.9)

Так как этапы производства строительних работ отличаются друг от друга по продолжительности и, соответственно, будут отличаться и периоды предоставления кредита, то необходима величина, которая могла бы привести интересы банка на каждом этапе кредитования к одной общей базе, то-есть величина, позволяющая сравнить дисконьные банковские интересы на разных этапах креди-

тования друг с другомл с величинами сложившихся на финансовом рынке страны межбанковских кредитных процентов по предоставлению кредита на год или на определенный срок Т.

Такой величиной будет годовой дискотный интерес банка ГДБИ. Он будет равен:

ГДБИ = (СКП/ЛЦЗ) * (360/Т). (4.10)-

Итак мы пока рассматриваем отношения двух сторон, а именно: строительной организации - заемщика и банка - кредитора.

Настало время рассмотреть интересы первой стороны, которая является конечным потребителем, то-есть потенциальным владельцем строящегося жилья. Так как мы имеем строительство многоэтажного жилого дома, то будем рассматривать интересы потенциального владельца квартиры. Также пришло время заострить внимание на финансовых интересах второй сторонм. то-есть организации, которая непосредственно осуществляет строительство многоэтажного жилого дома, финансируемое банком методом поэтапного кредитования.

Следует отметить, что на каждом этапе строительства строительная организация производит строительной продукции на сумму, равную цене залога на данном 1-том этапе строительства (ЦЗ)±. Но для банка, да и для рынка недвижимости, эта строительная продукция имеет цену, равную ликвидной цене залога (ЛЦЗ)!, на 1-том этапе строительства. Условимся в дальнейшем все интересы соотносить к величине ликвидной цены залога (ЛЦЗ)! на 1-том этапе строительства.

Считаем, что банкам не выгодно в сложившихся условиях выдавать строительные кредиты на срок, превышающий 1 год. То-есть

проводимое жилищное»строительство, финансируемое методом поэтапного кредитования, должно иметь продолжительность не более 1 года. Таким образом, строительные проекты должны быть расчитаны на воплощение их в жизнь в течение срока, не превышающего 1 год.

Исходя, например, из сложившейся в России ситуации, связанной со строительством жилья, следует отметить, что минимальная (наиболее приемлемая) для покупателя цена на жилье отличается от себестоимости строительства, в среднем, на 70%.

Прежде всего следует отметить, что на каждом 1-том этапе строительства производится реальной строительной продукции на сметную стоимость, равную ликвидной цене залога (ЛЦЗ)!.

Сметную себестоимость 1 квм общей приведенной площади здания можно представить в виде:

(СС) = (ССЗД) / (ОПП) , (4. И)

где (ССЗД) - сметная стоимость здания;

(ОПП) - общая приведенная площадь 'здания.

Количество квадратных метров приведенной площади, построенных на каждом 1-том этапе строительства будет равно (СК^ЛСС).

Таким образом, в процессе строительства, строительная организация может продавать на каждом 1-том этапе финансирования (СК)1/(СС) квм строительной продукции, исходя из общей приведенной площади строящегося здания, то-есть площади, включающей чисто жилую площадь, площадь коридоров, кухонь, санузлов, а также площадь лестничных клеток и других помещений.

Исходя из того, что при продаже квартир плата устанавливается за 1 квм общей площади квартиры, следует ввести поправоч-

ный коэффициент (ПК), зависящий от удельного веса общей площади квартир и общей приведенной площади строящегося здания, который можно представить в виде: •

(ПК) = (ОП) / (ОПП). (4.12)

где (ОП) - общая площадь всех квартир.

Итак сметная себестоимость 1 квм общей квартирной площади будет равняться:

(ССКП) = (СС) / (ПК), (4.13)

а количество квадратных метров общей квартирной площади, которая может быть продана потенциальным новоселам, будет:

(ПКП)! = (СКН * (ПК) / (СС). (4.14)

.Исходя из.того, что, как мы указывали выше, продажная цена жилья отличается от его сметной себестоимости на 70%, то надо ввести еще одну величину, которую обозначим черех И - интерес. Эта величина и будет отражать рассмотренные нами 70%.

Учитывая, что величина И показывает годовой интерес, то для каждого 1-того этапа можно записать следующее выражение, отражающее продажную цену жилья: п

I О-!) '(И) ц

(ПЦЖ)! = (ССКП) * (1 + - * -) . (4.15)

100 360

Прибылью строительной организации на каждом этапе строительства (кредитования)' будет величина.,равная:

(ПС0>! = (ПЦЖ)1 * (ПКПЬ - (ЛЦЗ)[. (4.16)

Это в том случае, если в течении 1-того этапа продается (ПКП)! квадратных метров жилья без остатка. В противном случае величина (ПСОН уменьшается на количество непроданного жилья,-помноженное на его продажную цену. Тогда появится остаточная, накапливаемая задолженность банку.

Общая прибыль строительной организации в годовых процентах будет:

л

КПСО)!

1 = 1

(ОПСО) =•-■* 100% (4.17)

(ЦЗЬ

Общая прибыль банка в годовых процентах составит:

1 п

(ОПБ) * - * КГКП)! * Т1

360

(4.18)

1 = 1

В выражениях (4.17) и (4.18), 1 - этап строительства; п - количество этапов.

Во втором разделе главы приводятся результаты практическогс применения разработанного нами метода жилищного строительства с поэтапным финансированием в процессе строительства на примере 16-и этажного 120 квартирного жилого дома типа "Крест" возведенного методом подъема перекрытий и г.Ереване.

Сметная стоимость рассматриваемого жилого дома по объектной смете, с учетом изменения сметных цен после 1984 года (когда проектировался этот дом), их откорректирована, происшедшей инфляции и других процессов, повлекших за собой большое удорожание строительства; составляет 2375000 USD.

Площадь арендованного у муниципалитета участка под строительство жилого дома равна 2500квм. Общая цена аренды этогс участка сроком на 100 лет составляет 3600000 USD. Покупной взнос, равный арендной плате за 10 лет, будет 360000 USD. Общая квартирная плата, в соответствии с(4.1), за 1 месяц будет равняться 30000 USD.

Принимаем, что строительство рассматриваемого жилога дома осуществляется в четыре этапа.

На первом " этапе строительства проводятся подготовительные работы (геодезические и инженерно-геологические), земляные работы, укладка фундаментов, возведение стен и перекрытий цокольного этажа. Продолжительность первого- этапа Tt = 90 дней.

Цена залога на этом этапе, соответствующая покупному взносу, будет равна (U3)j = 360000 USD.

Ликвидная цена залога при принятом дисконте ликвидности ДЛ=10%, в соответствии с(4.3), составит (ЛЦЗ)t = 324000 USD.

Допустим, что межбанковский кредитный процент по предоставлению кредита сроком на 90 дней (МКПЭ0)j = 36% годовых, а вели-

•ина интереса кредитования строительства, оговоренная в догово-)е, ТИКС) = 6% годовых. Тогда годовой кредитный процент по пер-юму этапу строительства в соответствии с (4.8), составит ¡ГКП)! = 42%.

Величина кредитного процента, в соответствии с (4.7), будет ;КП)j = 10,5%. Сумма кредита, в соответствии с (4.5), получится >авной (CK)j = 293312 USD. Далее в соответствии с (4.9), оп-юделяем сумму кредитного процента по первому этапу строительна (СКП)j = (ЛЦЗ)ц - (СК>! = 30787 USD. Долг на-первом этапе ¡троительства будет равен ликвидной цене залога: [ДОЛГ)! = (ЛЦЗ)! = 324000 USD

Такое равенство сохраняется и на следующих этапах строительства.

Теперь найдем себестоимость 1квм приведенной общей площади ¡дания, которая, в соответствии с (4.11), будет (СС) = 283 USD. Естественно, что она будет одной • и той же на всех этапах строительства.

Для определения.сметной себестоимости Гквм общей квартирной шощади, необходимо задаться поправочном коэффициентом, который ¡оказывает насколько общая площадь всех квартир (7600) меньше фиведенной общей площади здания (8400), что составит: [ПК) = 0,905.

Итак, сметная себестоимость 1квм квартирной площади в соот-¡етствии с (4.13) равна (ССКП) = 313 USD. она также будет оди-шковой для всех этапов строительства.

Общая квартирная площадь, которая может быть продана потен-щальному потребителю после завершения 1 этапа строительных ра->от, в соответствии с (4.14) составит (ПКП), = 938 квм.

Найдем продажную цену жилья, то-есть цену 1квм общей^ квартирной площади, по которой строительная организация в течении выполнения строительных работ по 1 этапу строительства будет продавать жилье потенциальным новоселам, которые смогут поселиться в строящиися жилой дом после его сдачи в эксплуатацию, а

именно через 1 год.

Примем общий интерес всех сторон (указанных ранее) и непосредственно задействованных в строительстве И = 70%.

Тогда продажная цена жилья на 1 этапе строительства, на основании (4.16) будет равна (ПЦЖЬ = 368 USD.

Величина прибыли строительной организации на 1-ом этапе строительства, в соответствии с (4.16) будет равна: (ПСО)'= 21184 USD.

Далее были рассмотрены второй, третий и наконец четвертый этапы строительства и найдены те же, соответствующие этим этапам. величины, которые определены для 1-го этапа строительства.

Чтобы не загромождать работу описанием процесса нахождения эти) величин, основные из них сведены-в таблицу 1, которую -приводиь

Таблица 1.

Основные данные по рассмотренному 16-ти этажному зданию

Этапы ЦЗ лцз . Т МКП ГКП КП СК скп ПКП пцж ПС1

I •360000 324000 90 36 42 '10,5 293212 30788 938 368 211!

II 653213 587891 60 45 51 8; 5 541835 46056 1732 405 1135С

III 1195047 1075543 180 39 45 22? 5 877995 197548 '2808 514 3677«

IV — — 30 42 48 4.0 661958 26479 2117 533 4399',

2375000 300871 7595 9424<

В заключение следует отметить, что предложенный нами метод с поэтапным финансированием в процессе строительства, рассмотренный как теоретически, так и на конкретном примере осуществления строительства многоэтажного жилого дома, является вполне эффективным. Он выгоден как для строительной организации, получающей от банка финансирование по определенным этапам для строительства жилого дома, так и для банка кредитующего строительство.

Строительная организация, вложив 360000 USD на то, чтобы арендовать у муниципалитета земельный участок в 2500 квм, сроком на 100 лет. после продажи построенного ею на этом участке, за 1 год жилья, получила прибыль в 942446 USD, что составляет 262% годовых.

Банк, финансирующий строительную организацию по заключенному' с нею деговору о поэтапном кредитовании строящегося жилого цома получил годовую прибыль 300871 USD. Банк фактически в течение года выдавал строительной организации четыре тсраткосроч-шх кредита: на 9.0 дней под 42% годовых, на 60 дней под 51% готовых, на 180 дней под 45% годовых и на 30 дней под 48% годовых i получил прибыль в размере 45.5% годовых.

Строительство многоэтажного жилого дома с использованием юэтапного кредитования выгодно и для его конечного потребителя - жильца. Так, если учесть, что продажная цена жилья на четверым этапе строительства примерно равна рыночной цене на готовое шлье, то выгода петенциальных жильцов состоит в том, что они [а первом этапе строительства смогут купить жилье примерно на ¡1% (100*(533-368)/533)% дешевле рыночной цены на готовое

жилье. На втором этапе., строительства они смогут купить жилье примерно на 24% (100*(533-405)/533)% дешевле рыночной цены'на готовое жилье. На третьем этапе строительства выгода потенциального жильца составит всего-примерно 4% (100*(533-514)/533)%. Однако, как мы рекомендовали и выше, строительная организация может пожертвовать частью своей прибыли и тогда выгода потенциального новосела при покупке жилья в течении третьего этапа строительства будет колебаться от -24% до 4%, в зависимости от того в начале или в- конце этого этапа потенциальный жилец оплатит строящееся для него жилье.

ОБЩИЕ ВЫВОДЫ

В результате проведенного исследования по осуществлению жилищного строительства в современных условиях Республики Армения, путем финансирования в в иде кредита против залога недвижимости, каковой является возводимое жилое здание и участок земли на котором оно возводится, приходим к следующим основным выводам.

1. Установлены основные направления жилищного строительства в условиях экономических реформ, обеспечивающих возможности для рационального финансирования строительства и создания необходимых жилищных условий для населения.

2. На основании анализа состояния работ по долгосрочному ипотечному кредитованию, установлены пути его применения в жилищном строительстве Республики Армения.

3. Показана возможность применения в жилищном строительстве Республики Армения широко распространенного в развитых странах

кредитования с регулируемой отсрочкой платежей - ИРОП, выгодного как для кредитора, так и для заемщика с небольшим годовым семейным доходом.

4. Разработан метод поэтапного_жилищного строительства, выгодного для принимающих в нем участие: строительной организа-дии. Финансирующего строительство банка и потенциального потре-5ителя жилья.

5. На основании использования разработанного нами метода юэтапного кредитования при строительстве 16-и этажного жилого дома в гор. Ереване, показана целесообразность его применения в жилищном строительстве в Республике Армения, поскольку этот метод создает возможности населению для приобретения жилья (амного дешевле, особенно на первых двух этапах строительства,. ю сравнению с его рыночной ценой на готовое жилье.

6. Для создания возможности приобретения жилья по дешевой (ене и на двух последних этапах-строительства, путем прменения >азработанного нами метода поэтапного кредитования, покупателю ¡илья рекомендуется заключить дополнительный договор с банком •акже на кредитование с регулируемой отсрочкой платежей - ИРОП, ;елесообразность применения которого нами была показана, а в днном случае эффективность его использования совместно с раз-аботанным методом поэтапного кредитования строительства вполне чевидна.

7. Применение поэтапного кредитования строительства, наряду выгодой для его конечного потребителя - жильца, также обеспе-

ивает необходимую достаточную 'прибыль как строительной органи-ации, осуществляющей строительство, так и банку, финансирующе-у это строительство.

Автор диссертации надеется, что полученные по работе выво-

-ЗОЛЫ, высказанные предложения и рекомендации, будут способствовав дальнейшему развитию науки и постановке новых исследований области, строительства, с целью решения проблемы финансирована жилищного строительства & современных условиях Республики Арме ния и создания возможностей для обеспечения населения Республи ки необходимым жильем.

Содержание диссертационной- работы отражено в следующих пуС линациях:

1. Карапетян А.Б. Анализ состояния ипотечного кредитована в жилищном строительстве // Архитектура, градостроительство строительство. Межведомственный сборник научно-технических стг тей. Часть 1. - Ереван: Изд. ЕрАСИ. 1996. - С. 120-126.

2„ Карапетян А.Б. Применение ипотечного кредитования с perj лируемой отсрочкой платежей в жилищном строительстве Республик Армения. - 6 с. Задепонирована Армянским научно-исследователь ским институтом научно-технической информации и технико-эконс мических исследований (АрмНИИНТИ) от 18 июня 1997г. Номер рега страции 135-Ар97.

' 3. Карапетян А.Б. Предлагаемый метод жилищного строительсо ва путем поэтапного кредитования. - 16 с. Задепонирована Aj мянским научно-исследовательским институтом научно-техническс информации и технико-экономических исследований (АрмНИИНТИ) с 18 июля 1997г. Номер регистрации 181-Ар97.

ЦПЦЬЪ PflPhUh iWPmbS3Ub

Р0ш1|Ьф ¿(îûuipuiprupjuiû (1рш1|шОшдпиЗр ^cujuiumuiGfi^lûûpuiajbi/inipjujG йЬр^ш tnuijÚLuGGhpriLÚ

UinbGuilununipjniüß ОфрЦшб t ¿riLljujjujljujD tuGgruúuijfiG üjujjúiuCGbpniú uL|uipujGuijfiG 2hCUJPLUPnLPJnLQ L|iumiupb|nL ojpnp[hi5hü, hu^ttt1 ^uijuiumujûfi

Gpiuu)binm.pjiuû inûuibuuiljujG ajiujiíiuGübpii:

Ъг4ш0 Ьй 1лйшЬиш1(шй nb$npi5Gbph miujúiuQGbpniú pûuil|UjpiuGujjpG 2рйшршрпф]шй ЮшЦшй nLqr\nipjni.Cûbp[!, Ьрр hGujpuii|npnLpjruGGbp bG итЬг^бфшЗ 211ОшРшРлФ.)шй gfinOiuL ф|10шйиил[пр13ш0 U pGujl|¿nLpjujú шОЬрш^Ьгш pGujljujpujGujjfiD ujaijJaiGGbpp рЬ[Ш|4Ь[т hiuiîujp:

Мштшрфиб t pGiuljiupiuGiujfiG 2fiûuJpujpnipjujG 4bpujpbpjiuL тшрфщ u^tuiuuiiuGpûbpfi Untónuí: Ujq Gu|uiuiujl|nti r}|imiupl|i(nii5 Ьй cfujdiuGuiljuiliíig hfiuinpbljUJjbG iJwpljiuiinpúuiG jjGtxtljDbpn, npnGp ЦрршпЦпиЗ bG ULTb-rud, UpLduijuiG bi[pnmiujmt5 U quipqiugnui bG uinuiGniiJ .ишитшйгшЗ: Ъг^пиЗ bG RujjuiuuiiuGruü hpuinpbljujjfiû i[uip^LUi|npiluj(j brtiuGuiljGbpfi lumiJujG hGuipuiijnp ntrLfiDbpQ:

РЬр^шй bG qtupquiguiô bpl|pGbpnn3 unupuióniú qmiuá ^LupúaiG hhmujüqniún4 pquj4np4nq Цшр^шЦпр^шй brçujGuj^fi tnipjiiiGp, npp ljujjiuGnt.ü GpiuGniú, пр oqmiuqnpá4ni-ú bpl^ni mn^nuuijfiG qpnijp, пррд йЫ)р щшртошифрп? jnipuipuuGjjmp илЗи4ш щшр1ЛЕЬр(1 24шр1|р 1|иллшрЬ[П1 hiuútup t, fiulj újnLUQ, прр aiijbLh QUJÓp t, йрш jrupiupujG¿jnip шйиЦш ipinpbpi] ifiuiL|bini huiúujp t: Ujq. bqiuGuilfp IjPpujrúujD г)ЬщрпиЗ hGuipiu4npnt.pjnLG t br^ôi[niù, np úpjfiG ЫцшЗпил niGbgnq pGuiiuGtipDi uinaiGg npUfigb ry}i{iupni.pjujû, 1)шрпрш0ш !ß pbpbi. pGiuL|uipujû, fiul| 1|шр1|штЬрр тйЬйш tuühpiudb2in 2шЬпдр: Oqmujqnpóbin4 updiuG hbuiiuôqrutfn4 L|uipqtiJt{np4nri Цшр^ифрйшй Û24uJÔ brpjuGuitip t|nOLtpbtrt optiGuiljp Hßrud grujg t Lnp4uiô rçpiu oqinuiqnpôdujG hGuipiu4nprupjruG(i ^uijiuuuiuiGp Dptuuthmnipjiuû pGuit(b|.fi 2pGujpLL<pnt.pjujG hujúaip:

Ofiuiiupt^ruú t úbp Ljnqúpg umuijuipl^wá tiniuiL|uijfiü ^шрЦш^прйшйр pDujl)b|Ji iiupujpnLpjniû Ijiuuiuipbira b^uiGuiLiQ, Ьрр 3>|iGujGuuu4.nPnLdQ Цшипшр^пиЗ t tinuju(Gbpn4 pl|iu4npdujG útigngnil, qpiu4 r)ûbin4 ppuil)UjGuig4nri pDuuLfbth 2bGßO l* hnqujduiup, npfi Црш imgilniti t 2büßp: Sp4w¿> bG Ьгцийш^ trupjruOp Ii hfiúOm'quiO utjqpni-GpübpQ: РЬр4шй bG uj¿» ифиф óuióljbpfi ршрйршдйшй йЬрпрпЦ 16-haipl|UjQ[i 120-pGujl|ujpuiGng bpLuiG quignLd ^шптдЦпг! 2ьСеР huuúuip ^ш^фий bqiuGuiljfi ^ррштЗшй uupqjruûpGbpQ: итшдЦшй пр pûuiljujpujGujjfiO 2hûmpuipmpjujG htudiup umuiguipl^ujó bquiGuilip pai4uil|uiGhû qjm.Guj4bm t U pn|rip JiuuGujIifigGbpp' l(UJqúшL(Ьpa|mpJшG1 npG

й(1?ш1{шОпрЬО Ijujuiuipniú t 2Ь0шршрп1р]гиОр, ршй1)[1, прр 11шр1|ш4пРП1-й t 2hûujpmpnipjnLDp !Gmljti£Gbpfi hmilwp hiuGrifiuiuGntú t úpшйqш^îшJG oquimilbui: