автореферат диссертации по строительству, 05.23.08, диссертация на тему:Календарное планирование ремонтно-строительных работ на основе совершенствования методики определения физического износа объектов

На правах рукописи 005045632

Брайла Наталья Васильевна

КАЛЕНДАРНОЕ ПЛАНИРОВАНИЕ РЕМОНТНО-СТРОИТЕЛЬНЫХ РАБОТ НА ОСНОВЕ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ МЕТОДИКИ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ФИЗИЧЕСКОГО ИЗНОСА ОБЪЕКТОВ

Специальность 05.23.08 — Технология и организация строительства

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата технических наук

- 7 И ЮН 2012

Санкт-Петербург 2012

005045632

Работа выполнена на кафедре экспертизы и управления недвижимостью ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет»

Научный руководитель: кандидат технических наук, доцент

Симанкина Татьяна Леонидовна

Официальные оппоненты: Бирюков Александр Николаевич

доктор технических наук, профессор, Санкт-Петербургский филиал Военной академии тыла и транспорта, начальник кафедры технологии, организации и экономики строительства;

Морозова Татьяна Федоровна

кандидат технических наук, доцент, Санкт-Петербургский государственный политехнический университет, доцент кафедры технологии, организации и экономики строительства

Ведущая организация: ФГБОУ ВПО «Иркутский государственный

технический университет»

Защита состоится 27 июня 2012 г. в 1430 часов на заседании совета по защите докторских и кандидатских диссертаций Д 212.223.01 при ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет» по адресу: 190005, Санкт-Петербург, ул. 2-я Красноармейская ул., д.4, зал заседаний (аудитория 219).

Телефон: (812)316-58-73, факс (812)316-58-72 Email: rector@spbgasu.ru

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке при ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет».

Автореферат разослан » мая 2012 г.

Ученый секретарь

диссертационного совета

доктор технических наук, профессор

Ю.Н. Казаков

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы. Как показывает статистика, в последние годы в РФ наблюдается рост аварий со зданиями и сооружениями. К ускоренному разрушению зданий могут приводить причины стихийного характера, нарушения технологических процессов и ненадлежащие условия эксплуатации. Поэтому, на первый план выдвигается задача уточненного определения текущего технического состояния объекта, которое является исходным базисом для календарного планирования ремонтно-строительных работ.

Этап эксплуатации объекта самый продолжительный по времени и, безусловно, непосредственно влияющий на безопасность объекта. От качества технической эксплуатации здания зависит своевременность и достаточность ремонтных мероприятий, профессиональный контроль за состоянием конструкций и технических систем, а в конечном итоге безопасность, долговечность здания, величина расходов на его содержание и качество проживания.

Согласно ГОСТ Р 53778-2010 «состав работ и последовательность действий по обследованию конструкций независимо от материала, из которого они изготовлены, на каждом этапе включают»: подготовительные работы, предварительное (визуальное) обследование и детальное (инструментальное) обследование.

Физический износ объекта может быть определен уже на стадии визуального осмотра. Однако ВСН 53-86(р), являющийся в настоящее время основным документом, определяющим методику расчета физического износа зданий по данным визуального осмотра, требует актуализации в связи с появлением новых строительных материалов и технологий конструктивного исполнения элементов здания, а СП и ГОСТ не дают четкого понимания о соотношении наблюдаемых дефектов и величины физического износа.

В последнее время все большее применение находят информационные технологии и программы, нацеленные на визуализацию, осуществление сложных технических расчетов и процессов в виде ЗО-моделей, поэтому техническая оценка также должна применять современные процедуры.

Используя методику определения физического износа конструктивных элементов здания и обработки полученной информации, эксплуатирующая компания сможет сформировать исходные данные для прогнозного календарного плана ремонтно-строительных работ. После проведения второго этапа технического обследования с привлечением экспертов-строителей в полученный календарный план могут быть внесены корректировки; такой подход положительно скажется не только на финансовом положении компании, но и самом здании с точки зрения его эксплуатационного качества.

Отметим, что к началу 2012 г. более 99,5 млн кв. м жилья России было отнесено к аварийному и ветхому фонду, что составляет около 3 % от всей площади. По статистике, 80—90 % покупателей новостроек получают в собственность квартиры с дефектами. На вторичном рынке каждое здание, дом,

квартира уже имеют свою историю и при эксплуатации подвергались воздействию природных явлений, техногенной среды и т.д. Результат - рост количества как явных (трещин, следов увлажнения, сколов и т.д.), так и скрытых (накопленной «усталости» конструкциями и материалами, опасной для здоровья грибковой плесени) дефектов и повреждений, которые суммируются с уже заложенными в процессе строительства. Указанные факты также подтверждают перспективность дальнейшего развития выбранной темы диссертации.

Таким образом, возникла необходимость в создании методики определения физического износа здания, основанной на визуализации деградационных процессов и сравнении обследуемого объекта недвижимости с визуальными образами в виде моделей зданий или отдельных конструктивных элементов с характерными дефектами, а также расчетно-модульного блока обработки полученной информации с целью определения исходных данных для календарного планирования ремонтно-строительных работ на эксплуатируемом объекте.

Теоретическими основами работы стали труды российских ученых в области организации ремонтов, технического обследования и эксплуатации зданий: Абрашитова B.C., Бадьина Г.М., Бабкина В.И., Бирюкова А.Н., Бондарева Б.А., Гроздова В.Т., Гучкина И.С., Ильичева В.А., Инчика В.В., Морозовой Т.Ф., Калинина В.М., Петрухина В.П., Соковы С.Д., Топилина А.Н., Ушакова И.И., Ухова С.Б. и др., а также трудов научно-исследовательских и проектных институтов.

Цель исследования состоит в решении научной задачи, направленной на разработку календарного планирования ремонтно-строительных работ на основе созданного расчетно-методического комплекса формирования исходных данных; системного подхода, методов и технологий повышения эксплуатационного качества зданий с учетом круглогодичного производства ремонтно-строительных работ, совершенствовании методики определения физического износа зданий на основе предварительного обследования путем визуализации дефектных образцов по данным параметрического моделирования, а также разработки предложений по моделированию денежного потока эксплуатационных затрат объекта в зависимости от возможностей финансирования.

Объектом исследования являются методы календарного планирования ремонтно-строительных работ, определения физического износа здания, а также вопросы моделирования денежного потока эксплуатационных затрат с применением современных программных продуктов.

В соответствии с поставленной целью и определенным объектом исследования в диссертационной работе поставлены и решены следующие задачи-.

• анализ методов календарного планирования ремонтно-строительных работ и повышения эксплуатационного качества объектов недвижимости и определение их эффективности;

• разработка системного подхода к проведению технического обследования объектов недвижимости на основе ЗО-визуализации дефектов;

• исследование эффективности производства ремонтно-строительных работ на основе статистических данных;

• разработка моделей графического представления технического состояния отдельно взятых конструктивных элементов и объекта недвижимости в целом, а также ориентировочных затрат на устранение их износа;

• модернизация календарного планирования ремонтно-строительных работ на основе совершенствования расчетного модуля сбора и обработки исходной информации;

• создание методики математического моделирования потоков капитальных вложений в повышение эксплуатационных качеств зданий с учетом различного уровня финансовых возможностей.

Методика исследования носит комплексный характер и включает в себя следующие элементы научных теорий: календарного планирования ремонтно-строительных работ, оценки физического износа, развития дефектов во времени, математического моделирования, принятия решений.

Научная новизна работы заключается в следующем:

• разработан расчетно-методический комплекс сбора и обработки исходной информации для календарного планирования ремонтно-строительных работ объекта с учетом финансовой возможности эксплуатирующей компании на основе усовершенствования методики оценки физического износа здания и его конструктивных элементов;

• создана методика определения физического износа зданий с применением 3D-визуализации дефектов элементов конструкций;

• введен коэффициент трещиноватости, как показатель качества недвижимости с точки зрения эксплуатационной надежности;

• разработана методика моделирования технического состояния отдельно взятых конструктивных элементов и всего здания в целом, характеризующая эксплуатационные качества здания и представление их в виде графических образов.

Достоверность научных результатов определяется использованием научных методов при разработке моделей, алгоритмов и программ календарного планирования, проведения технического обследования и эксплуатации объектов недвижимости с использованием визуализации, действующих нормативных актов, а также статистических данных подрядных строительных организаций и эксплуатирующих компаний. Для обработки данных и математического моделирования использовалось современное программное обеспечение: Revit Architecture, AutoCAD, Microsoft Excel, Microsoft Project и др.

Практическая значимость результатов работы заключается в разработке и обосновании теоретических, алгоритмических и программно-методических основ сбора и обработки исходной информации для календарного планирования ремонтно-строительных работ, оценки физического износа в процессе эксплуатации зданий. Это позволяет модернизировать календарное планиро-

вание, усовершенствовать методику определения физического износа объекта на основе визуального осмотра с применением возможностей современных программных продуктов, повысить эксплуатационное качество здания, что в свою очередь позволяет оптимизировать капиталовложения на ремонт, реконструкцию, восстановление при обеспечении достаточного уровня обслуживания с учетом различного уровня финансовых возможностей.

Апробация. Основные положения диссертации доложены и обсуждены на конференциях и научных семинарах в 2006—2011 г.: 59-й, 64-й международных научно-технических конференциях молодых ученых (аспирантов, докторантов) и студентов СПбГАСУ 2006,2011 гг., Международных научно-практических конференциях СПбГПУ 2008, 2009, 2011 гг. Основные алгоритмы методики были апробированы в ГУП ГУИОН Санкт-Петербурга и строительной компании ООО «Стандарт Групп», что подтверждено актами внедрения разработок.

Публикации. По теме диссертационного исследования опубликовано 7 печатных работ, в том числе, 3 — в изданиях, рекомендованных в действующем перечне ВАК.

Структура и объем работы. Диссертация состоит их введения, четырех глав, заключения, списка литературы, включающего 172 наименования и 3 приложения. Работа содержит 174 страницы текста, включая 50 рисунков и 29 таблиц.

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

I. Разработана новая методика определения физического износа зданий с применением визуализации дефектов на основе библиотеки моделей 3D-образцов физического износа.

При проведении анализа существующих проблем обеспечения эксплуатационного качества объектов недвижимости, технического состояния фонда недвижимости России и Санкт-Петербурга в частности, определены тенденции в изменении количества жилья в ветхом и аварийном состоянии с учетом активного строительства в последние годы.

Анализ современных методов и информационных технологий, используемых при проведении технического обследования и эксплуатации объектов недвижимости выявил значительный разброс результатов расчетов в количественном выражении — проценте износа, а также показал возможности использования программных продуктов для отображения процессов старения, износа, разрушения зданий и их элементов.

Программный продукт по определению физического износа зданий, представляющий собой обширную систематизированную библиотеку ЗО-образов конструктивных элементов различного исполнения и степени поврежденности включает в себя пользовательский интерфейс, состоящий из 3 каталогов: общую часть, блок по определению физического износа здания, включающий

каталоги объектов по функциональному назначению и блок по определению физического износа конструктивных элементов, включающий каталоги конструктивных элементов с подкаталогами этих элементов в разном исполнении. Внутри каждого подкаталога находится последовательный ряд образов соответствующего конструктивного элемента в разном техническом состоянии от малой величины физического износа и по увеличению с интервалом в 5 %.

Наличие библиотеки разработанных 3£>-образцов позволяет определять условия эксплуатации объекта недвижимости на соответствие заданным проектом или нормативной документации, для чего в программе предполагается наличие подкаталога конструктивных элементов разного исполнения по возрастам и соответствующим износам.

В диссертационной работе на примере кирпичной стены предложен алгоритм создания линейки ЗО-образов дефектного элемента одного из подкаталогов программы.

Исходя из экспериментальных данных, полученных в результате обработки большого числа объектов, найдены, например, определенные зависимости математических ожиданий плотности трещин на 1 м ширины здания, их длины, глубины от степени износа наружных стен, используемые для процедуры визуализации.

Математическое ожидание длины трещин М(Ь) (см) можно аппроксимировать в первом приближении линейной зависимостью от износа (рис. 1, а) (связанного с рассматриваемым временным промежутком):

М(Ь) = 1,3/7,

(1)

Рис. 1. Графики зависимости:

а) математического ожидания длины трещин здания от степени износа;

б) математического ожидания плотности расположения трещин от степени износа;

в) математического ожидания доли глубины повреждения от толщины стены

где и (%) - износ рассматриваемого модуля здания, умноженный на 100.

Величина математического ожидания длины трещин может служить удобным индикатором фактического износа здания и существенно отличаться от нормативного.

Математическое ожидание плотности расположения трещин на 1 м ширины здания М(Р) (шт.) может быть описано следующей зависимостью (рис. 1, б):

М(Р) = 0,57-^/777 (2)

Процессы повреждения наружных стен в глубину происходят по степенной зависи-

мости от степени износа. 1Модель, описывающая данные процессы, представим в виде (рис. 1, в):

А/ (G ) = 0,25 * 10~3 (71,65, (3)

где M(G') — математическое ожидание доли глубины повреждения от толщины стены.

Анализ последней зависимости (см. рис. 1, в), показал, что в первую половину срока службы здания, рассмотренный дефект нарастает медленно и это не столь критично.

Однако, во второй половине срока - нарастание дефекта происходит лавинообразно и очень важно в этот период тщательно контролировать ситуацию и принимать своевременно меры для повышения несущей способности здания. Выполнив необходимые расчеты и применив программу Revit Architecture, созданы наглядные 3£>-модели дефектных образцов, которые позволят оперативно определять износ элемента (табл. 1, 2).

Таблица 1

Пример моделей соотношения дефект-износ для кирпичной стены

_?£>-модель элемента Физ. износ M(L), см М(Р), шт. M (G), см

Лицевая сторона стены и разрез трещины в увеличенном масштабе (фрагмент 4 м* 4 м)

1 2 3 4 5

шт 10% 13,0 1,8 0,4

80% 104,0 5,1 13,1

Таблица 2

Расчет математического ожидания основных параметров трещин

Фш. износ* % Мат. ожидание длины трещины, см Мат. ожидание плотности расположения трещин на 1 м ширины шания, шт. Мат. ожидание доли глубины повреждения от толщины стены в 38 см, см Глубина повреждения, см Мат. ожидание совокупной площади трещин на стены, Мат. ожидание совокупного объема трещин на стены, куб. см М(У)

М (L) М(Р) М (G) G кв. см M(S) % от площади фрагмента сте- ,,Ы KM(S>

0 0 0 0 0 0 0% 0

5 6,5 1.27 0,004 0,15 0,83 -0% 0,13

10 13 1,80 0,011 0,42 2,34 -0% 0,98

15 19,5 2,21 0,022 0,84 8,61 0,09 % 7,20

20 26,0 2,55 0,035 1,33 13,26 0,1 % 17,63

25 32,5 2,85 0,051 1,94 23,16 0,2 % 44,88

30 39 3,12 0,068 2,58 36,53 0,4 % 94,39

35 45,5 3,37 0,088 3,34 46,03 0,5 % 153,92

40 52 3,60 0,110 4,18 74,98 0,7 % 313,43

45 58,5 3,82 0,134 5,09 89,47 0,9 % 455,60

50 65 4,03 0,159 6,04 104.79 1,0% 633,16

55 71,5 4,23 0,186 7,07 120,90 1,2% 854,51

60 78 4,42 0,215 8,17 172,19 1,7% 1406,82

65 84,5 4,60 0,245 9,31 194,16 1,9% 1807,62

70 91 4,77 0,277 10,53 260,39 2,6% 2740,82

75 97,5 4,94 0,310 11,78 336,91 3,4% 3968,75

80 104 5,10 0,345 13,11 424,17 4,2 % 5560,91

2. Разработаны графические модели отображения технического состояния, выраженного в величине физического износа, отдельно взятых конструктивных элементов и всего здания в целом, с обозначением прогнозируемых затрат на повышение эксплуатационных качеств объекта недвижимости.

Для повышения информативности результатов технического обследования объекта недвижимости разработан ряд графических моделей, в частности: столбчатая диаграмма «Матрешка», круговая диаграмма, лепестковая диаграмма, позволяющих наглядно отобразить не только состояние отдельно взятых конструктивных элементов, но и всего здания в целом, а также прогнозируемые затраты на повышение эксплуатационных качеств объекта недвижимости.

Особенность, например, столбчатой диаграммы заключается в том, что площадь каждого прямоугольника-элемента- это взвешенный износ (при учете удельного веса в долях единицы); таким образом, сумма площадей всех прямоугольников является величиной накопленного физического износа всего объекта.

На основании математических расчетов по полиномиальной модели, построена столбчатая диаграмма, отражающая прогнозные затраты на ремонт элементов при определенном (реальном) физическом износе - это затраты, которые необходимо аккумулировать на момент обследования для начала производства ремонтно-строительных работ. Столбчатая диаграмма более детально представлена в виде «Матрешки» (рис. 2).

Рис. 2. Столбчатая диаграмма технического состояния конструктивных элементов и затрат на устранение физического износа

Графическое представление поэлементного физического износа здания наглядно показывает действительное техническое состояние объекта, выявля-

ет назревающие вопросы в части ремонтов, позволяет в первом приближении спрогнозировать затраты на устранение износа.

3. Введён коэффициент трещиноватости стен, как показатель качества объекта недвижимости с точки зрения эксплуатационной надежности.

В качестве дополнительных параметров технического состояния стен введены площадь и объем трещин, а также математические зависимости этих параметров от износа при условии однозначной динамики трещин к увеличению с течением времени (табл. 3, рис. 3,4).

Таблица 3

Определение математических зависимостей

Диапазон физического износа, % Мат. ожидание совокупной площади трещин на 1 кв. м стены, кв. см Мат. ожидание совокупного объема трещин иа 1 кв. м стены, куб. см

и М® Номер формулы КщЯ моо Номер формулы

0-10 0,09 [/■' 4 -0% 0,002(/■" 9

11-35 5,48*10"2« г/'92-2,5 5 до 0,5 % 7,3*10''»[/'4!-1,15 10

36-60 о.ог!/-2 6 до 1,7% 1,6М<Г,*СЛ* 11

61-80 2,3,10"''1/"-5,0 7 до 4,2 % 12

Общий вид а '0" 8 а*г/и 13

м <ч.

ктб. с м

*1>111СЕ1> Ш 1 ■ » С. Ц

Рис. 3. Математическое ожидание совокупной площади трещин на 1 кв. м стены, кв. см

13000 1 «00 14000 11000 10000 3000 «000 4000 2000

I I I I

Рис. 4. Математическое ожидание совокупного объема трещин на 1 кв. м стены, куб. см

В табл. 3 приведен показатель - коэффициент трещиноватости стен КМ(В)— это процент площади трещин от общей площади стены или ее фрагмента. Трещины как своеобразный абсорбент влаги концентрируют в себе не только угрозу разрушения конструктивного элемента, но и разрастания и проникновения в помещения колоний плесневых грибов и других опасных для здоровья

человека микроорганизмов, что в мировой практике стало причиной прекращения эксплуатации ряда объектов. Таким образом, этот показатель свидетельствует не только о техническом состоянии объекта, но и о его эксплуатационном качестве в целом.

С развитием износа ограждающих конструкций жилых зданий происходит нарушение внутренней среды помещений, что вызывает у людей ощущение дискомфорта. Практически во всех домах старой постройки (эксплуатируемых более 30 лет) наблюдается отклонение параметров микроклимата в худшую сторону, хотя работы по устранению отказов и проведению ремонтов в этих домах проводятся своевременно

В соответствии с нормативами, 30-ти летнему сроку эксплуатации здания соответствует степень износа около 25 %. Следовательно, пороговое значение коэффициента трещиноватости при нарушении внутренней среды помещений составляет 0,2 %, а его возрастание показывает степень ухудшения условий проживания и характеризует необходимость значительных затрат на устранение вредного влияния трещин.

Рассмотренные характеристики включают в себя только магистральные (крупные) трещины, которые «питают» влажностью и прочими вредоносными факторами (температура, грибок и т. д.) более мелкие внутренние (капиллярные) трещины. Из гидравлики известно, что пропускная способность щелей имеет степенную зависимость от величины щели, поэтому мелкие трещины до момента их укрупнения оказывают незначительное воздействие на процесс проникновения влажности.

На примере круговой диаграммы состояния (рис. 5) показан способ информирования всех заинтересованных сторон о величине физического износа, ориентировочных затратах на их устранение и коэффициента трещиноватости.

Длина и площадь трещин определяется с помощью программы AutoCAD, для чего необходимо загрузить фотографию фасада объекта недвижимости в AutoCAD {InserP~Rastr Imege), оконтурить дефекты, определить площадь трещин и произвести ее пересчет с учетом масштаба.

4. Проведено календарное планирование ремонтно-строительных работ на основе совершенствования расчетного модуля сбора и обработки исходной информации с учетом возможностей финансирования эксплуатирующей компании.

На основе разработанного методического комплекса производится выполнение календарного планирования ремонтных мероприятий с целью улучшения эксплуатационных качеств объекта недвижимости.

Исследована эффективность производства ремонтно-строительных работ на основе математической обработки статистической информации по эксплуатационным мероприятиям большого количества жилых зданий. Например, по организации проведения ремонтных работ кровли (рис. 6), можно сделать вывод о том, что в целом организация ремонтных работ соответствует требовани-

33% - интегральный

физический износ объекта

0,23

- коэффициент трещиноватости стен

128,7; -тыс. д.е.,

254,2, ориентировочные

238,7 затраты на устранение

и т. д. физического износа

Ш- зона хорошего

технического

состояния

- зона

удовлетворительного

технического

состояния

- зона

неудовлетворнтельног о технического состояния

Примечание: величина угла сектора - удельный вес конструктивного элемента, длина радиуса — его физический износ. Рис. 5. Круговая диаграмма технического состояния конструктивных элементов и затрат на устранение физического износа

ям ВСН 58~88р; с 35 по 43 годы эксплуатации необходимость проведения ремонтных работ возникает практически по всем объектам, но третий ремонт проводился всего на двух объектах из пятнадцати, что свидетельствует об отступлении от указанных выше норм по межремонтному периоду.

15 20 25 30 35 40 45

Номер года эксплуатации здания

Рис. 6. Разброс периодичности проведения ремонтов кровли

При календарном планировании выбор сроков проведения ремонтно-строительных работ и их перечень, осуществляется, помимо данных технического обследования, еще и с учетом финансовых возможностей собственника / эксплуатирующей организации.

Таким образом, в зависимости от имеющейся суммы капиталовложений ремонты могут быть разделены на 3 категории: экономичный, нормативный и улучшенный, основные характеристики которых представлены в табл. 4.

Классификация ремонтов в зависимости от уровня финансирования

Клпсс ремонта Экономичным Нормативным Улучшенный

Объекты Типовая застройка Типовая застройка, индивидуальные проекты Индивидуальные проекты, здания, имеющие архитектурную ценность и историч. значимость

Задача-минимум выполнить поддерживающий ремонт конструктивных элементов, состояние которых близко к ветхому выполнить все ремонтные мероприятия, соответствующие требованиям нормативов (согласно ранее составленному плану ремонтов) кроме мероприятий нормативного класса ремонта устранить функциональный износ в части используемых материалов и прочих короткоживущих элементов

Уровень используемых технологий, материалов и элементов эконом-класс средний уровень элит «класс

Профессиональный уровень исполнителей (опыт работы/ проф. уровень штата) Поточное обслуживание Низкий/ средний, на неответственные работы возможно привлечение сотрудников без проф.образования Поточное обслуживание с элементами индявидуапьного подхода Средний/ привлечение сотрудников без проф.образования возможно только на подсобные работы Индивидуальный подход Высокий/ специалисты высокой квалификации

Уровень финансирования низкий менее 80 % от нормального Нормальный покрываются все расходы по требуемым ремонтам в соответствии с текущим состоянием объекта высоким покрываются все затраты

Принимаемые меры (минимум), в том числе, для элементов в состоянии:

аварийное полная замена полная замена полная замена

ветхое частичная замена/ поддерживающий ремонт замена/ частичная замена замена

удовлетворительное не ремонтируется/ локальный ремонт локальный ремонт согласно рекомендациям нормативов и плану ремонт всех дефектов

хорошее не ремонтируется выборочный текущий ремонт ремонт всех дефектов

Результат эксплуатационные качества объекта в целом соответствуют нормативным требованиям, но по ряду конструктивных элементов выполнен лишь поддерживающий ремонт эксплуатационные качества объекта соответствуют всем нормативным требованиям, допускаются незначительные дефекты эксплуатационные качества объекта соответствуют нормативным требованиям, конструктивные элементы доведены до отличного состояния - все дефекты устранены, устаревшие материалы заменены на современные

Состояние всех конструктивных элементов после ремонта (как минимум) удовлетворительное хорошее/ отличное отличное

В основу методики положен алгоритм определения оптимальной с технической и экономической точки зрения последовательности ремонта и построения календарного графика ремонтно-строительных работ (рис. 7).

Рис. 7. Алгоритм принятия решения о необходимости проведения ремонтов с учетом их классификации

Календарный график ремонтно-строительных работ с дисконтированием капиталовложений

Затраты,

1 2 3 4 § 6 7 8 9 10 11 12 и 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23

фуяшшпы 0 р«мохт х« I апл>мпро•* я

0

0

мвовкоом лречме* (оч«р<в»остк к» юм*т 1249.0 322Д5 322,25 322,25 322,25

мрегороехм 0

юскшрхш кош^юшип 3062,8 510 . 510 510 510 510 510

«*>тр«оси отмяи 1732/ 217 217 217 217 217 317 217 217

»70,5 218 211 211 211

896,5 806,5

лроч«* Ш,й 669.6

Итого 8521,0 322,3 322.3 322,3 322^ 510.6 510.5 5104 510,5 510,5 510,5 216,6 216,6 216,6 216.6 216.6 216,6 216,6 216,6 217,6 217,6 217,6 11144 669,6

Рост стоямоо» СМР, илючш мтржоы, Н 15 0.2684 0,2684 0,2684 0.2684 0.2684 0.2684 0,2684 0.2684 04684 0,2684 04684 04684 0,2684 0,2684 04«»4 0,2684 04684 0,2614 0,2684 04684 0,2684 0,2684 04684

Итого с утам роста вм 88354 ' 362.» 323,5 '324,4 3254 ' 516,7 '518,0 им 520,8 '522,2 ' 523,6 г222,8 ' 223,4 ' 224,0 ' 224,6 '2254 '225,8 "" 226,4 '227,0 '228.7 2294 '22М '1180,2 '7114

20 035 045 <\35 0,35 0,35 0,35 0,35 045 0,35 045 045 0,35 045 0,35 0,35 0,35 045 045 045 045 0,35 045 0.35

д+отжшх лежжох (кмртмий,» мрвоюу 0,9983 0,9941 0,9913 0,9878 0,9844 0,9810 0,9775 0,9741 0,9707 0,9673 0,9640 0,540« 0,9572 0,9539 0,9506 0,9472 0,9439 0,9406 0,9374 0,9341 0,9308 0,9276 0,9243

Итого»ый деагжаый 8480,1 3624 121,9 321,6 3214 508,6 5084 507,8 507,4 ЯМ ,9 506,5 214,7 214,6 214,4 2144 214,0 2134 211,7 213,5 214,4 214,2 214,6 1094,7 657,4

В табл. 5 (с использованием программы Microsoft Excel) на основе полученного расчетного модуля сбора и обработки информации представлен пример математического моделирования потоков капитальных вложений и построения календарного плана ремонтных работ, что также возможно и с помощью программ управления проектами, например, Microsoft Project.

ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ РАБОТЫ

1. Разработан расчетно-методический комплекс сбора и обработки исходной информации для календарного планирования ремонтно-строительных работ объекта с учетом финансовой возможности эксплуатирующей компании на основе усовершенствования методики оценки физического износа здания и его конструктивных элементов.

2. Сформирован методический комплекс моделей оценки физического износа объектов недвижимости с учетом визуализации дефектов.

3. Предложены графические модели отображения технического состояния отдельно взятых конструктивных элементов и всего здания в целом, с отображением прогнозируемых затрат на повышение эксплуатационных качеств объекта недвижимости.

4. Введен показатель трещиноватости несущих стен, отражающий качество объекта и его эксплуатационную надежность; несущие стены обеспечивают прочность, защиту внутренних помещений от внешних атмосферных, патогенных факторов, которые высоки при целостности конструкции и, соответственно, низки при высокой степени ее проницаемости.

СПИСОК ПУБЛИКАЦИЙ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ:

а) публикации в периодических научных изданиях, рекомендованных ВАК РФ:

1.Ширко (Брайла) Н.В. Оценка физического износа зданий с применением визуального моделирования дефектов /Т.Л. Симанкина, Н.В. Ширко (Брайла) // Известия вузов. Строительство. -№ 7. -2011. -С. 91-97.

2. Ширко (Брайла) Н.В. Создание графических образов физического износа объектов и связанных с ним затрат /Т.Л. Симанкина, Н.В. Ширко (Брайла) // Вестник гражданских инженеров. -№4(29). -2011. -С. 30-37.

3.Брайла Н.В. Расчет математических ожиданий параметров трещин от степени износа элемента на основе обработки статистических данных по аналогичным объектам /Н.В. Ширко (Брайла) //Инженерно-строительный журнал. -№1(27). -2012. -С. 106-112.

б) публикации в других изданиях:

4. Ширко (Брайла) Н.В. Система технического мониторинга и контроля при эксплуатации недвижимости: Строительство и эксплуатация сооружений

в условиях плотной городской застройки /К.А. Волков, Н.В. Ширко (Брайла) // Сб. междун. науч.-метод. конф. -Пенза. -2007. - С.9-11.

5.Ширко (Брайла) Н.В. Улучшение качества технического обследования зданий за счет повышения уровня инструментального контроля / A.B. Парамонова, Н.В. Ширко (Брайла) //Сб. докладов XXXVII недели науки СПбГПУ. Часть 1. - 2008. - С. 84-85.

6. Ширко (Брайла) Н.В. Влияние экологических факторов на стоимость жилой недвижимости при ее оценке. /Т.Н. Симанкина, Н.В. Ширко (Брайла) // Сб. докладов 64-й МНТК. СПб: СПбГАСУ. - 2011. - С. 209-212.

7.Ширко (Брайла) Н.В. Возможности использования визуализации дефектов при технической экспертизе объектов недвижимости /Н.В. Ширко (Брайла), Т.Д. Симанкина //Сб. докладов XL недели науки СПбГПУ. Часть 1. -2011.-С. 109-110.

I

Компьютерная верстка И. А. Яблоковой

Подписано к печати 21.05.2012. Формат 60x84 1/16. Бум. офсет. Усл.-печ. л. 1,2. Тираж 120 экз. Заказ 71. Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет. 190005, Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская ул., д. 4. Отпечатано на ризографе СПбГАСУ. 190005, Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская ул., д. 5.

ВВЕДЕНИЕ

Глава 1. Анализ методов календарного планирования ремонтно-строительных работ и технического обследования объектов в процессе 11 эксплуатации

1.1. Анализ современного состояния недвижимого фонда ^ ^ Российской Федерации и Санкт-Петербурга, в частности

1.2. Анализ методов календарного планирования ремонтно- ^ строительных работ

1.3. Анализ отечественных и зарубежных методов и информационных технологий при проведении технического 28 обследования и эксплуатации объектов недвижимости

1.4. Постановка задач исследования

Глава 2. Совершенствование методов и технологий повышения ^ эксплуатационного качества объектов недвижимости

2.1. Исследование эффективности различных методов и технологий ^ повышения эксплуатационного качества объектов недвижимости

2.2. Формирование системы мониторинга технического обследования объектов недвижимости

2.3. Разработка системного подхода к проведению технического обследования объектов недвижимости на основе визуализации 73 моделирования дефектов

Выводы по второй главе

Глава 3. Календарное планирование ремонтно-строительных работ на основе совершенствования расчётного модуля сбора и обработки 87 исходной информации

3.1. Исследование эффективности производства ремонтно-строительных работ на основе статистических данных

3.2. Определение величины затрат на повышение эксплуатационной ^ надёжности объектов недвижимости

3.3 Модернизация календарного планирования ремонтно-строительных работ на основе совершенствования расчётного 104 модуля сбора и обработки исходной информации

Выводы по третьей главе

Глава 4. Разработка методики практической реализации календарного планирования ремонтно-строительных работ на основе мониторинга 129 технического состояния объектов

4.1. Алгоритм проведения мониторинга технической состояния объекта недвижимости на основе визуализации дефектов

4.2. Календарное планирование ремонтно-строительных работ с ^ учётом данных мониторинга

Выводы по четвёртой главе

ВЫВОДЫ ПО ДИССЕРТАЦИИ

Актуальность темы

Как показывает статистика, в последние годы наблюдается рост аварий со зданиями и сооружениями. К ускоренному разрушению зданий могут приводить причины стихийного характера, нарушения технологических процессов и ненадлежащие условия эксплуатации. Поэтому, на первый план выдвигается задача уточненного определения текущего технического состояния объекта, которое является исходным базисом для календарного планирования ремонтно-строительных работ.

Многие годы не вносились какие-нибудь существенные изменения в методику технического обследования зданий, но в последнее время эта проблема начала находить понимание и адекватную оценку в государственных структурах. Как на законодательном, так и на исполнительном уровне, активизируются процессы, направленные на повышение безопасности зданий и сооружений.

В апреле 2011 года на сайте Министерства регионального развития Российской Федерации размещен проект приказа «Об утверждении Положения о порядке технической эксплуатации общественных здайий и сооружений». Одним из нововведений в нем стало требование об обязательном обследовании здания специалистами, имеющими для этого необходимые возможности.

Жизненный цикл любого здания включает в себя несколько стадий -проектирование, строительство, эксплуатацию, капитальный ремонт, иногда реконструкцию, возможно снос/ ликвидацию. Этап эксплуатации самый продолжительный по времени и, безусловно, именно в этот период вопрос безопасности наиболее актуален. От качества технической эксплуатации здания зависят своевременность и достаточность ремонтных мероприятий, профессиональный контроль состояния конструкций и технических систем, а в конечном итоге безопасность, долговечность здания, величина расходов на его содержание и качество проживания или иного использования.

В советский период развития нашего государства вопросами эксплуатации и оценки недвижимости занимались государственные структуры ПИБ (БТИ) и ЖКХ. Понятия свободного рынка в нашей стране не существовало, и стоимость объектов определялась в соответствии с действующими нормативами или сметами на строительство.

Эксплуатация объектов осуществлялась поточным методом: ЖКХ имели в своем ведении «и» единиц зданий и согласно нормативной периодичности выполняли ремонты сразу нескольких объектов одного (примерно одного) года постройки практически одновременно.

Такая организация обслуживания зданий позволяла значительно экономить государственные средства и обеспечивала поддержание хорошего/ удовлетворительного состояния жилого и нежилого фонда страны.

В настоящее время обозначенные два направления являются самостоятельными видами бизнеса. С одной стороны, когда дело переходит в экономическую стезю, то желание экономить и зарабатывать ведет к прогрессу отрасли: делом занимаются профессионалы, появляется саморегулирование среди компаний одного направления деятельности, происходит обмен опытом между специалистами разных компаний, регионов и даже стран. Но, тем не менее, в отрасли есть достаточно серьезные проблемы.

Согласно ГОСТ Р 53778-2010 «состав работ и последовательность действий по обследованию конструкций независимо от материала, из которого они изготовлены, на каждом этапе включают»: подготовительные работы, предварительное (визуальное) обследование и детальное (инструментальное) обследование.

Физический износ объекта может быть определен уже на стадии визуального осмотра. Однако ВСН 53-86(р), являющийся в настоящее время основным документом, определяющим методику расчета физического износа зданий по данным визуального осмотра, требует актуализации в связи с появлением новых строительных материалов и технологий конструктивного исполнения элементов здания, а СП и ГОСТ не дают четкого понимания о соотношении наблюдаемых дефектов и величины физического износа.

В последнее время все большее применение находят информационные технологии и программы, нацеленные на визуализацию, осуществление сложных технических расчетов и процессов в виде 31)-моделей, поэтому техническая оценка также должна применять современные процедуры.

Используя методику определения физического износа конструктивных элементов здания и обработки полученной информации, эксплуатирующая компания сможет сформировать исходные данные для прогнозного календарного плана ремонтно-строительных работ. После проведения второго этапа технического обследования с привлечением экспертов-строителей в полученный календарный план могут быть внесены корректировки; такой подход положительно скажется не только на финансовом положении компании, но и самом здании с точки зрения его эксплуатационного качества.

Отметим, что к началу 2012 г. 99,5 млн. кв. м жилья России было отнесено к аварийному и ветхому фонду, что составляет около 3% от всей площади. По статистике, 80-90% покупателей новостроек получают в собственность квартиры с дефектами. Из них: 18-20% квартир имеют значительные строительные изъяны и проживание в них невозможно из соображений безопасности и комфортности, 24-25% - требуют затрат на устранение дефектов и недоделок в размере более 500 тыс. рублей, 48-50% квартир имеют пробелы в качестве, устранение которых обойдутся новому владельцу в сумму от 100 до 500 тыс. руб.

На вторичном рынке каждое здание, дом, квартира уже имеют свою историю и при эксплуатации подвергались воздействию природных явлений, техногенной среды и т.д. Результат - рост количества как явных (трещин, следов увлажнения, сколов и т.д.), так и скрытых (накопленной «усталости» конструкциями и материалами, опасной для здоровья грибковой плесени) дефектов и повреждений, которые суммируются с уже заложенными в процессе строительства. Указанные факты также подтверждают перспективность дальнейшего развития выбранной темы диссертации.

Таким образом, возникла необходимость в создании методики определения физического износа здания, основанной на визуализации деградационных процессов и сравнении обследуемого объекта недвижимости с визуальными образами в виде моделей зданий или отдельных конструктивных элементов с характерными дефектами, а также расчетно-модульного блока обработки полученной информации с целью определения исходных данных для календарного планирования ремонтно-строительных работ на эксплуатируемом объекте.

Цель исследования состоит в решении научной задачи, направленной на разработку календарного планирования ремонтно-строительных работ на основе созданного расчетно-методического комплекса формирования исходных данных; системного подхода, методов и технологий повышения эксплуатационного качества зданий с учетом круглогодичного производства ремонтно-строительных работ, совершенствовании методики определения физического износа зданий на основе предварительного обследования путем визуализации дефектных образцов по данным параметрического моделирования, а также разработки предложений по моделированию денежного потока эксплуатационных затрат объекта в зависимости от возможностей финансирования.

Объектом исследования являются методы календарного планирования ремонтно-строительных работ, определения физического износа здания, а также вопросы моделирования денежного потока эксплуатационных затрат с применением современных программных продуктов.

В соответствии с поставленной целью и определенным объектом исследования в диссертационной работе поставлены и решены следующие задачи:

- анализ методов календарного планирования ремонтно-строительных работ и повышения эксплуатационного качества объектов недвижимости и определение их эффективности;

- разработка системного подхода к проведению технического обследования объектов недвижимости на основе ЗБ-визуализации дефектов;

- исследование эффективности производства ремонтно-строительных работ на основе статистических данных;

- разработка моделей графического представления технического состояния отдельно взятых конструктивных элементов и объекта недвижимости в целом, а также ориентировочных затрат на устранение их износа;

- модернизация календарного планирования ремонтно-строительных работ на основе совершенствования расчетного модуля сбора и обработки исходной информации;

- создание методики математического моделирования потоков капитальных вложений в повышение эксплуатационных качеств зданий с учетом различного уровня финансовых возможностей.

Методика исследования носит комплексный характер и включает в себя следующие элементы научных теорий: теории оценки физического износа, развития дефектов во времени, математического моделирования, принятия решений, календарного планирования ремонтно-строительных работ. Научная новизна работы заключается в следующем:

- разработан расчетно-методический комплекс сбора и обработки исходной информации для календарного планирования ремонтно-строительных работ объекта с учетом финансовой возможности эксплуатирующей компании на основе усовершенствования методики оценки физического износа здания и его конструктивных элементов;

- создана методика определения физического износа зданий с применением 3£)-визуализации дефектов элементов конструкций;

- введен коэффициент трещиноватости, как показатель качества недвижимости с точки зрения эксплуатационной надежности;

- разработана методика моделирования технического состояния отдельно взятых конструктивных элементов и всего здания в целом, характеризующая эксплуатационные качества здания и представление их в виде графических образов.

Достоверность научных результатов определяется использованием научных методов при разработке моделей, алгоритмов и программ проведения технического обследования и эксплуатации объектов недвижимости с использованием визуализации, действующих нормативных актов, а также использованием современных научных исследований российских ученых в области организации ремонтов, технического обследования и эксплуатации зданий: Абрашитова B.C., Бадьина Г.М., Бабкина В.И., Бирюкова А.Н., Бондарева Б.А., Гроздова В.Т., Гучкина И.С., Ильичева В.А., ИнчикаВ.В., Калинина В.М., Морозовой Т.Ф., Петрухина В.П., Соковы С.Д., Топилина А.Н., Ушакова И.И., Ухова С.Б. и др., трудов научно-исследовательских и проектных институтов, а также статистических данных подрядных строительных организаций и эксплуатирующих компаний.

Практическая значимость результатов работы заключается в разработке и обосновании теоретических, алгоритмических и программно-методических основ сбора и обработки исходной информации для календарного планирования ремонтно-строительных работ, оценки физического износа в процессе эксплуатации зданий. Это позволяет модернизировать календарное планирование, усовершенствовать методику определения физического износа объекта на основе визуального осмотра с применением возможностей современных программных продуктов, повысить эксплуатационное качество здания, что в свою очередь позволяет оптимизировать финансовые денежные потоки на ремонт, реконструкцию, восстановление при обеспечении достаточного уровня обслуживания с учетом различного уровня финансовых возможностей.

Апробация. Основные положения диссертации доложены и обсуждены на конференциях и научных семинарах в 2006-2011 г.: 59-й, 64-й международных научно-технических конференциях молодых ученых (аспирантов, докторантов) и студентов СПбГАСУ 2006, 2011 гг., Международных научно-практических конференциях СПбГПУ 2008, 2009, 2011 гг. Основные алгоритмы методики были апробированы в ГУП «ГУИОН» и строительной компании ООО «Стандарт Групп», что подтверждено актами внедрения разработок.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 7 печатных работ, в том числе, 3 из списка ВАК.

Структура и объем диссертационной работы. Диссертация состоит их введения, четырёх глав, заключения, списка литературы, включающего 172 наименования и 3 приложения. Работа содержит 174 страницы текста (шрифт Times New Roman, 14 пт), включая 50 рисунков и 29 таблиц. На защиту выносятся:

- календарное планирование ремонтно-строительных работ на основе совершенствования расчетного модуля сбора и обработки исходной информации с учетом возможностей финансирования эксплуатирующей компании;

- методика определения физического износа зданий с применением визуализации дефектов на основе библиотеки моделей ЗЭ-образцов физического износа;

- графические модели отображения технического состояния, выраженного в величине физического износа, отдельно взятых конструктивных элементов и всего здания в целом, с отображением прогнозируемых затрат на повышение эксплуатационных качеств объекта недвижимости;

- коэффициент трещиноватости стен, как показатель качества недвижимости с точки зрения эксплуатационной надежности.

Выводы по диссертации

1. Разработан расчетно-методический комплекс сбора и обработки исходной информации для календарного планирования ремонтно-строительных работ объекта с учетом финансовой возможности эксплуатирующей компании на основе усовершенствования методики оценки физического износа здания и его конструктивных элементов.

2. Сформирован методический комплекс моделей оценки физического износа объектов недвижимости с учетом визуализации дефектов.

3. Предложены графические модели отображения технического состояния отдельно взятых конструктивных элементов и всего здания в целом, с отображением прогнозируемых затрат на повышение эксплуатационных качеств объекта недвижимости.

4. Введен показатель трещиноватости несущих стен, отражающий качество объекта и его эксплуатационную надежность; несущие стены обеспечивают прочность, защиту внутренних помещений от внешних атмосферных, патогенных факторов, которые высоки при целостности конструкции и, соответственно, низки при высокой степени ее проницаемости.

Общее обследование Техническое заключение, в которое входит: 1. общие сведения об объекте исследования; 2. краткое описание дефектов; 3. дефектная ведомость; 4. оценка состояния конструкций и здания в целом по ВСН 53-86р, определение % износа; 5. фотоматериалы Всего 15 листов (в среднем, техническое обследование на 1 здание составляет до 30 листов) Выводы и рекомендации о техническом состоянии объекта, определение % физического износа, рекомендации к проведению инструментального обследования Компания, являющаяся членом саморегулируемой организации в области строительства/ Техническая документация, фотоматериалы, дефектные ведомости в табличной форме, поверочные расчеты физ. износа по ВСН 53-86р Кратко описывается состояние конструкций на основе визуально обнаруженных дефектов, приводятся возможные причины появления дефектов, рассчитано точное значение физического износа Оценщики при расчете стоимости объекта в рамках затратного подхода, эксплуатирующие компании для принятия управленческих решений, в том числе, проведения инструментального контроля

Продолжение таблицы 6

1 2 3 4 5 6

Метод сроков жизни Раздел в рамках отчета об оценке, управляющей компании, бизнес-плане и т.д. % физического износа Оценщик, специалист УК, любой интересант/ Техническая документация, фотоматериалы (не обязательно) Практически основан на прямой зависимости между сроком жизни и физическим износом Оценщики при расчете стоимости объекта в рамках затратного подхода, как правило, при массовой оценке

Немецкая методика/ формула С.К. Балашова (основаны на тренде «срок жизни-износ») % физического износа Оценщик, специалист УК, любой интересант/ Техническая документация, фотоматериалы (не обязательно) Кривая износа -полупарабола, в каждой точке которой угол наклона касательной тем меньше, чем больше нормативный срок жизни объекта

Для более наглядного восприятия особенностей каждого метода составлена таблица (таблица 7), отражающая особенности каждого метода.

1. Абрашитов B.C. Техническая эксплуатация, обследование и усиление строительных конструкций»: учебное пособие. Ростов н/Д: Феникс, 2007. -218 с.

2. Анализ радиационно-гигиенической паспортизации Российской Федерации за 1998 год Текст.: письмо/ Г.Г. Онищенко (МЗ РФ).- № 2510/182-32 от 11.01.2000.

3. Антамошкина Е.А., Золотарев М.Ю. Ресурсно-временной анализ производственных процессов на основе циклических альтернативных сетевых моделей // Современные наукоемкие технологии. 2005. - № 3 - С. 26-27

4. Астафьев В.И., Радаев Ю.Н., Степанова Л.В. Нелинейная механика разрушения. Самара: Издательство «Самарский университет», 2001. -562 с.

5. Афанасьев В.А., Афанасьев A.B., Валеева В.К., Власов В.Н.Новые разновидности поточной организации строительства.-Д.:ЛИСИ, 1991.-153 с.

6. Афанасьев В.А., Афанасьев A.B. Поточная организация работ в строительстве: Учеб. пособие /СПбГАСУ. -СПб., 2000. 152 с.

7. Афанасьев В. А. Методические рекомендации по проектированию строительных потоков с организацией работ по турам. Л.: ЛИСИ, 1985. - 48 с.

8. Афанасьев В.А.Оценка качества организации работ. Л.: ЛИСИ, 1984. -96с.

9. Афанасьев В.А. Поточная организация строительства. Л.:Стойиздат, 1990,304 с.

10. Афанасьев В.А., Шишкин А.И. Методы организации работ в строительстве. Петрозаводск:ПГУ, 1983.-112 с.

11. Бадьин Г.М. Справочник по измерительному контролю качества строительных работ. БХВ-Петербург, 2010. 464 стр.

12. Бадьин Г.М., Стебаков В.В. Справочник строителя: Справочник. М., Издательство АСВ, 2004. - 336 стр. с ил.

13. Балабан И.С. Оптимизация поточной организации строительства по критерию минимальной себестоимости работ: Дисс.канд. техн. наук. СПб., 1998, 250 с.:ил.

14. Балабанов И.Т.Риск-менежмент.М.:Статистика,1996.-192с.

15. Баркалов С.А., Левдиков В.И., Половинкина А.И. Динамическая задача планирования ремонтных работ. Совр. сложн. сист. управления HTCS'2004: Материалы IV Междунар. конференции. Тверь: ТГТУ, 2004.- с. 70-73.

16. Баркалов С.А., Мищенко В .Я. Задачи календарного планирования строительства в вариационной постановке. // Известия вузов: Строительство. Новосибирск, 1995 №12. - С. 69-74.

17. Башкатова А. «Бедность статистикой не обманешь» / Башкатова А. // Независимая газ. -2010.-27 апреля.

18. Бедов А.И., Сапрыкин В.Ф. Обследование и реконструкция железобетонных и каменных конструкций эксплуатируемых зданий и сооружений: учеб. пособие. -М.: Изд-во АСВ, 1995.-192 с.

19. Билецкий, О. Б. Организационно-технологические основы АСУ в строительстве Текст. / О. Б. Билецкий. — Киев, 1983. — 120 с.

20. Бодров, В.И. Микроклимат зданий и сооружений Текст./ Бодров В.И., Бодров М.В., H.A. Трифонов, Т.Н. Чурмеева.- Н. Новгород: Арабеск, 2001.395 с.

21. Бойко А.Ю. Укрупненная схема оценки эксплуатационных рисков по зданиям старого фонда на основании данных Технических паспортов // раздел «Пресс-центр» сайта ГК «Аверс». 2007. - 09 февраля.

22. Бойко М.Д. Диагностика повреждений и методы восстановления эксплуатационных качеств зданий,- Л.: Стройиздат, 1975,- 335 с.

23. Бойко М.Д., Мураховский А.И., Величкин В.З. Техническое обслуживание и ремонт зданий и сооружений: Справочное пособие / под ред. Бойко М.Д. М: Стройиздат, 1993. - 208 с.

24. Бойко М.Д. Техническое обслуживание и ремонт зданий и сооружений,-Л.: Стройиздат, 1986.- 256 с.

25. Болотин С.А. Календарное планирование СМР методом неопределенных ресурсных коэффициентов//Строительство и архитектура, № 9,1989.-с.75-80.

26. Болотин С.А. Методология оптимального ресурсораспределения в календарном планировании строительства объектов и их комплексов: Дисс. док. техн. наук. / СПбГАСУ С.-Пб:, 1998. 328с.

27. Болотин С.А. Оценка эффективности календарных планов.// Совершенствование организации, планирования и управления строительством. -Л.: ЛИСИ, 1982.-С. 55 -58.

28. Болотин С.А. Системная постановка проблемы технической экспертизы зданий и сооружений. Моделирование и измерение процесса физического износа. // Недвижимость: экономика, управление № 2 2002.

29. Болотин С.А. Технико-экономическая оценка календарных планов в условиях неопределенности экономической информации. //Теоретические основы строительства: Материалы семинара / VIII российско-польский семинар. М.-СПб. 1999.- С. 261-266.

30. Болотин С.А. Формирование рациональной структуры трудовых ресурсов при разработке календарных планов.// Интенсификация строительного производства в Карельской АССР. Петрозаводск: ПТУ, 1987. с. 69 - 73.

31. Брайла Н.В. Расчет математических ожиданий параметров трещин от степени износа элемента на основе обработки статистических данных по аналогичным объектам.// Инженерно-строительный журнал. Санкт-Петербург, - 2012. - № 1 (27), февраль 2012. - С. 106-112.

32. Брунов П.Е. Экономические аспекты оценки износа зданий в системе управления недвижимостью: Автореф. дис. канд. техн. наук М., 2004. - 139 с.

33. Бузало Г.А., Рак В.И., Якименко И.В. Реляционная модель базы данных информационно-аналитической системы мониторинга технического состояния производственных зданий // Предотвращение аварий зданий и сооружений: электронный журнал/ Магнитогорск.

34. Бурков В.Н., Буркова И.В. Метод дихотомического программирования в задачах дискретной оптимизации. Научное издание ЦЕМИРАН. М., 2003.

35. Валов В.М. Температурно-влажностный режим ограждающих конструкций зданий при фильтрации воздуха Текст.: учеб. пособие/ В.М. Валов, Г.А. Пахотин.- Омск. 1982.- 95 с.

36. Верзаков Г.Ф., Киншт Н.В., Рабинович В.И., Тимонен JI.C. Введение в техническую диагностику. М.: Энергия, 1968. - 224 с.

37. Виленский П.Д., Лившиц В.Н., Смоляк С.А. Оценка эффективности инвестиционных проектов: Теория и практика: Учеб. пособие. 4-е изд. М.: Издательство «Дело» АНХ, 2008. - 1 104 с.

38. Волков К.А., Ширко (Брайла) Н.В. Система технического мониторинга и контроля при эксплуатации недвижимости: Строительство и эксплуатация сооружений в условиях плотной городской застройки. Сб. междун. науч.-метод. конф. Пенза: 2008 г.

39. Воробьёва Ю.А. Влияние процесса старения ограждающих конструкций и инженерных систем жилых зданий на микроклимат помещений. Дисс. на соиск. уч. ст. канд. техн. наук. ВГАСУ, Воронеж, 2006 г. 181с.

40. Воропаев, В. И. Модели и методы календарного планирования в АСУС Текст. / В. И. Воропаев. М. : Стройиздат, 1975. 232 с

41. ВСН 48-86 (р). Правила безопасности при проведении обследований жилых зданий для проектирования капитального ремонта.

42. ВСН 53-86(р) Правила оценки физического износа жилых зданий. Госгражданстрой.

43. ВСН 57-88 (р) Положение по техническому обследованию жилых зданий.

44. ВСН-58-88 (р). Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта объектов коммунального и социально-культурного назначения.

45. Гличев A.B., Панов В.П. Комплексная экономическая оценка надежности и долговечности изделий. М.: Изд-во стандартов, 1970. - 215 с.

46. Горбушин Б.П. Непрерывный поток в строительстве.//Строительная промышленность.-1933.-№ 1.-С. 6-13.

47. ГОСТ Р 53778-2010. Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния.

48. Грибовский C.B., Сивец С.А. Математические методы оценки стоимости недвижимого имущества М.: Финансы и статистика, 2008 г. - 368 с.

49. Грибовский C.B. «Оценка стоимости недвижимости»: Учебное пособие. -М.: Маросейка, 2009. 432 с.

50. Гроздов В.Т. Дефекты каменных зданий и методы их устранения / СПб ВВИСУ. СПб, 1994.-146 с.

51. Гроздов В.Т. Методы технического обследования, дефекты и усиление железобетонных и каменных конструкций / ЛВВИСУ. Л.: 1986. - 68 с.

52. Грунау Э.Б. Предупреждение дефектов в строительных конструкциях: Пер. с нем. М: Стройиздат, 1980. - 215 е., ил. - Перевод, изд.: Verhinderung von Baushäden/ E.B. Grunau - Verlagsgesellschft Rudolf Müller. - Köln -Braunsfeld.

53. Гусаков A.A. Организационно-технологическая надежность строительного производства в условиях автоматизированных систем проектированиям. :Стройиздат, 1973 .-312 с.

54. Гусев Н.М. Строительная физика Текст./ Н.М. Гусев, ПИ Климов.- М.: Стройиздат, 1965.-227с.

55. Гучкин И.С. Диагностика повреждений и восстановление эксплуатационных качеств конструкций: Учебник. Ассоциация строительных вузов. 176 с.

56. Гучкин И.С. Оценка эксплуатационной пригодности железобетонных балок по данным натурного обследования / И.С. Гучкин, Д.В. Артюшин // Изв. вузов. Стр-во. 2004. - № 8.

57. Добромыслов А.Н. Диагностика повреждений зданий и инженерных сооружений. Издательство Ассоциации строительных вузов, 2006. - 256 с.

58. Добромыслов А.Н. Оценка надежности зданий и сооружений по внешним признакам: Справочное пособие / Издательство АСВ, М. : 2006. 72 с.

59. Жилищный кодекс Российской Федерации.

60. Инструкция о порядке разработки, согласования и утверждения проектной документации на строительство зданий и сооружений (СНиП 10-01-94).-М.: Минстрой России, 1995.

61. Калинин A.A. и др. Обследование, расчет и усиление зданий и сооружений: Учебное пособие / Издательство Ассоциации строительных вузов. Москва, 2004. 160 с.

62. Колотилкин Б.М. Долговечность жилых зданий. Технико-экономическое исследование, методы. М.: Стройиздат, 1965 г. 250 с.

63. Комисарчик Р.Г. Методы технического обследования ремонтируемых зданий. М.: Стройиздат; 1975.

64. Костырко, К. Измерение и регулирование влажности в помещении / К. Костырко, Б. Околович-Грабовска. -М.: Стройиздат, 1982.- 212с.

65. Кувшинов, Ю.Я. Теоретические основы обеспечения микроклимата помещения Текст./ Ю.Я. Кувшинов. М.: Издательство АСВ, 2004.- 103 с.

66. Леденев В.В., Скрыл ев В.И. Предупреждение аварий: Учебное пособие. -М.: издательство АСВ, 202. 240 с.

67. Леонович С. Вопросы технологии усиления строительных конструкций // Строительство и недвижимость. Электронный журнал. №№ 23, 24. 2004 Электронный ресурс. Систем. требования: AdobeAcrobatReader. URL:http://www.nestor.minsk.by/sn/2004/3 0/sn43 015 .html.

68. Лицкевич, B.K. Жилище для человека Текст./ В.К. Лицкевич, Ю.Д. Губернский. М.: Стройиздат, 1991.-227с.

69. Малкин М.М. Оптимизация графиков движения рабочих в календарных планах методом вариации ресурсных профилей: Диссерт. канд. техн. наук. -СПб, 2010.-159 с.

70. Мальганов А.И., Плевков B.C., Полищук А.И. Восстановление и усиление строительных конструкций аварийных и реконструируемых зданий: Атлас схем и чертежей / Томск. Томский межотраслевой ЦНТИ, 1990. 316 с.

71. МДС 12-4.2000. Положение о порядке расследования причин аварий зданий и сооружений, их частей и конструктивных элементов на территории Российской Федерации.

72. Методика определения физического износа гражданских зданий, утв. приказом МЖКХ от 27.10.1970 г. М.: Стройиздат, 1971

73. Мешечек В.В., Ройтман А.Г. Капитальный ремонт, модернизация и реконструкция жилых зданий: (Вопросы организации). М.: Стройиздат, 1987. -240 с, ил. (Курсом ускорения НТП).

74. Мещанинов И.Ю. Динамическая оптимизация долговременных потоков в организации строительства и реконструкции комплекса объектов: Диссерт. канд .техн. наук. СПб, 2011. - 170 с.

75. Миллер Роберт В. ПЕРТ система управления: Пер. с англ.-М.: Экономика, 1965.-202 е.: ил.

76. Мильнер Б.З. Теория организации: Учебник. 4-е изд., перераб и доп. М.: ИНФРА-М, 2004. 648 с.

77. Мищенко В.Я., Головинский П.А., Драпалюк Д.А. / Прогнозирование темпов износа жилого фонда на основе мониторинга дефектов строительных конструкций // Научный вестник ВГАСУ. Строительство и архитектура. 2009. -Вып. № 4 (16). С. 111-117.

78. Морозов A.C., Ремнева В.В., Тонких Г.П. и др. Организация и проведение обследования технического состояния строительных конструкций зданий и сооружений. М.: 2001.

79. Морозов Н.Ф. Математические вопросы механики разрушений // Соросовский образовательный журнал. 1996, № 8. С. 117-122.

80. Неровецкий А.И. Поточно-скоростное строительство: Доклады / IV сессия Акад. арх-ры УССР.-Киев:Изд-ние академии арх-ры УССР, 1948.48 с.:ил.

81. Нефедова В.К. Организация эффективного регулирования ресурсами при комбинаторной оптимизации календарных планов строительства. Авт. реф. к.т.н. СПб: СПбГАСУ, 2004.-17 с.

82. Панибратов Ю.П. Планирование эффективности строительного производства: Проблемы, пути совершенствования. Изд-во Ленингр. ун-та, 1985.-193 с.

83. Парамонова A.B., Ширко (Брайла) Н.В. Улучшение качества технического обследования зданий за счет повышения уровня инструментального контроля. Сб. докладов XXXVII недели науки СПбГПУ. Часть 1,2008 г.-с. 84-85.

84. Перехоженцев, А.Г. Вопросы теории и расчета влажного состояния неоднородных участков ограждающих конструкций зданий Текст./ А.Г. Перехоженцев.- Волгоград: ВолгГАСА, 1997.- 212с.

85. Письмо Министерства регионального развития РФ от 5 марта 2009 г. N 6091-АД/14 Об установлении размера платы за капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

86. Письмо Министерства регионального развития РФ от 5 марта 2009 г. N 6093-АД/14 Об установлении органами местного самоуправления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений в многоквартирном доме.

87. Письмо Министерства регионального развития РФ от 6 марта 2009 г. N6174-A,H/14 Об особенностях установления размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме в договоре управления многоквартирным домом.

88. Письмо Министерства регионального развития РФ от 6 марта 2009 г. N6177-АД/14 Об особенностях установления размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

89. Положение о порядке организации, проведения и финансирования капитального и текущего ремонта объектов социальной сферы города Москвы, утвержденное постановлением Правительства Москвы от 01.03.2005 № 114-1111.

90. Положение по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилого фонда для постоянного проживания. М.: МЖКХ РСФСР, 1986.

91. Попов Г.Т., Бурак Л.Я. Техническая экспертиза жилых зданий старой застройки. Л.:Стройиздат, 1986. - 240 с.

92. Правила Комитета регистрационной службы от 14.12.1999 №270 Правила по проведению технической инвентаризации (технического обследования) недвижимости для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

93. Приказ Госстроя РФ от 02.08.2002 г. № 167 Об утверждении порядка проведения обследования технического состояния объектов, пострадавших в результате чрезвычайных ситуаций.

94. Прогнозирование последствий крупных аварий и стихийных бедствий. -М.ГО СССР, 1990. 130 с.

95. Радько О. Количество ветхого жилья на территории РФ растет катастрофически // РИА «Новый регион». -2010.-27 апреля.

96. Распоряжение Комитета по тарифам Санкт-Петербурга от 18.07.2011 г. № 134-р

97. Расчет и оптимизация сетевых графиков строительства/В.А. Побожий, С.И. Павленко, М.В. Побожая, В.В. Ткаченко, В.Я Целлермаер М.: АСВ, 2001.-240 с.

98. Рекомендации по определению технического состояния ограждающих конструкций промышленных зданий. М.: Стройиздат; 1988 г.

99. Рекомендации по оценке надежности строительных конструкций по внешним признакам / Центральный научно-исследовательский и проектно-экспериментальный институт промышленных зданий и сооружений (ЦНИИПромзданий) ГОССТРОЯ СССР. -М., 1989.

100. Рекомендации по оценке состояния и усилению строительных конструкции промышленных зданий и сооружений. НИИСК. М. Стройиздат. 1989. 104с.

101. Рибицки Р. Повреждения и дефекты строительных конструкций: Пер. с нем К.ф. Плитта; под ред. И.А. Физделя. М.: Стройиздат, 1982.-432 с.

102. Рогонский В.А., Костриц А.И и др. Эксплуатационная надежность зданий и сооружений. С.-Петербург: ОАО «Издательство «Стройиздат СПб», 2004. -172 с.

103. Ройтман А.Г. Надежность конструкций эксплуатируемых зданий. М.: Стройиздат, 1985. - 175 е., ил.- (Надежность и качество).

104. Ройтман А.Г., Смоленская Н.М. Ремонт и реконструкция жилых и общественных зданий. М.: Стройиздат, 1978. 317 с.

105. Рыбальский, В. И. Автоматизированные системы управления строительством Текст. / В. И. Рыбальский. — Киев : Высш. шк., 1979

106. Сборник методик по прогнозированию возможных аварий, катастроф, стихийных бедствий и РСЧС (книга 1) М.: 1994.

107. Семенов В.Н. Объемно-планировочные решения и техническая эксплуатация многоэтажных жилых зданий Текст.: учеб. пособие/ В.Н. Семенов, Ф.М. Савченко, Э.Е. Семенова. Воронеж: ВГАСУ, 2001.-228 с.

108. Семенцов С.JI. Каменные конструкции. М.: Госстройиздат, 1953, с. 176.

109. Симанкина Т.Д. Совершенствование календарного планирования ресурсосберегающих потоков с учетом аддитивности интенсивности труда исполнителей: Дисс.каннд.техн. наук. СПб, 2007, 156 е.: ил.

110. Симанкина Н.С., Ширко (Брайла) Н.В. Влияние экологических факторов на стоимость жилой недвижимости при ее оценке. Сб. докладов 64-й МНТК. СПб: СПбГАСУ, 2011 г с. 209-212.

111. Симанкина Т.Д., Ширко (Брайла) Н.В. Возможности использования визуализации дефектов при технической экспертизе объектов недвижимости. Сб. докладов XL недели науки СПбГПУ. Часть 1, 2011г. с. 109-110.

112. Симанкина Т.Д., Ширко (Брайла) Н.В. Оценка физического износа зданий с применением визуального моделирования дефектов. Научно-теоретический журнал. Известия вузов. Строительство. № 7 (633). 2011 г. с 91-97.

113. Симанкина Т.Д., Ширко (Брайла) Н.В. Создание графических образов физического износа объектов и связанных с ним затрат. Научное издание. «Вестник гражданских инженеров». № 4 (29), декабрь 2011 г. с. 30-37.

114. СНиП 12-01 -2004 Организация строительства.

115. СНиП 3.01-01 -85* Организация строительного производства.

116. СНиП 3.03.01-85 Несущие и ограждающие конструкции.

117. СНиП 31-06-2009 Общественные здания и сооружения.

118. СП 13-102-2003 Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений. М: Госстрой России, 2004. - 26 с.

119. Старцев С.А. Проблемы обследования строительных конструкций, имеющих признаки биоповреждения // Инженерно-строительный журнал. -2010.-№7(17).-С. 41-46.

120. Суровцев Б.А. Специализация строительного производства: Практика и проблемы. Д.: Стройиздат, 1987. 88 с.

121. Сурнин Д.Н. Автоматизация деятельности управляющей организации и электронный паспорт дома // ЖКХ: Журнал руководителя и главного бухгалтера. -2010. декабрь.

122. Сухов О. 90% покупателей квартир в новостройках вправе требовать возмещения строительных дефектов через суд // Большой сервер недвижимости. 2011. - 05 июля.

123. Тертичник, Е.И. Некоторые особенности состояния и переноса влаги в строительных материалах при отрицательных температурах Текст./ Е.И. Тертичник, А.К. Городов// Исследования по строительной физике. Труды Института. Вып. 10.-М.: 1975.-С. 118-120с.

124. Тсадо Т.Й. Ограничение риска несвоевременного выполнения строительных работ при их поточной организации: Дис. канд. техн. наук: 05.23.08/ С.-Петерб. гос. архитектур.-строит. ун-т; СПб., 2003. - 166 е.: ил.

125. Уадди, P.A. Загрязнение воздуха в жилых и общественных зданиях Текст./ P.A. Уадди, П.А. Шефф.- М.: Стройиздат, 1987.-160 с.

126. Уткин B.C. Вертикальные трещины в простенках 9-ти этажного дома.// «Жилищное строительство». 1993. № 4. С. 29-30.

127. Уткин, B.C. Прогнозирование долговечности материалов и конструктивных элементов при ограниченной статистической информации / B.C. Уткин, Д.А. Погодин // Конструкции из композиционных материалов. 2003. -№1. — С.71-74

128. Уткин B.C., Уткин JI.B. Определение надежности строительных конструкций в контексте мер принадлежности.// Вестник Вологодского государственного технического университета. Научно-технический журнал. Вологда, 2001. № 2. С.68-70.

129. Ушаков И.И., Бондарев Б.А. Основы диагностики строительных конструкций: Учеб. пособие. Ростов н/Д: Феникс, 2008. - 204 с.

130. Ушков Ф.В. Теплопередача ограждающих конструкций при фильтрации воздуха Текст./ Ф.В. Ушков.- М.: Стройиздат, 1968.- 144 с.

131. Фангер П.О. Качество внутреннего воздуха в XXI веке: влияние на комфорт, производительность и здоровье людей Текст./ P. Ole Fanger // АВОК.-2003.-№ 4.- С. 12-22.

132. ФЗ № 83 О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в связи с совершенствованием правового положения государственных (муниципальных) учреждений.

133. Физдель И.А. Дефекты в конструкциях, сооружениях и методы их устранения. Изд. 2-е допол. и исправленное. М.: Стройиздат, 1970. -176с.

134. Фомин С.Е. Методическое руководство по технической экспертизе зданий и сооружений: МИПК СПбГТУ. СПб. 2004.

135. Фомин С.Е. Метод оценки износа и остаточного срока эксплуатации строения. СПб.: ГТУ. 1994. - 43 с.

136. Чебоксаров Д.В. Оценка конструктивной безопасности эксплуатируемых зданий: Автореф. дис. канд. техн. наук. Челябинск, 2011. - 176 с.

137. Шахраманьян М.А., Акимов В.А., Козлов К.А. Оценка природной и техногенной опасности России: теория и практика. М.: ФИД «Деловой экспресс», 1998.-218 с.

138. Шерман, М. Качество воздуха в жилых зданиях Текст./ М. Шерман// АВОК.- 1999.-№5.-С. 14-28.

139. Шпете Г. Надежность несущих строительных конструкций. Перевод с немецкого О.О. Андреева. М.: Стройиздат, 1994. 299 с.

140. Шрейбер А.К. и др. Организация и планирование строительного производства. М.: Высшая школа, 1987.-368 с.

141. Экспертиза и управление недвижимостью. Дипломное проектирование: Учебно-методическое пособие. Под редакцией С.А. Болотина, Т.Л. Симанкиной. Министерство образования и науки Российской Федерации. СПб.гос. арх.-строит. ун-т СПб., 2010.

142. Ясинская А. Инвентарное дело №2010 Текст. / Анастасия Ясинская // Недвижимость и Строительство Петербурга- 2010. 21-28 июня № 24 (608).

143. Bedford, D. Environmental warmth and human comfort Text. / D. Bedford // Briti Arp Phus.- 1990.- p. 33-38.

144. Bottcher J., Drexl A., Salewski F. Project scheduling under partially renewable resource constraints // Management Science. 1999. - Vol. 45, - N. - p. 543-559.

145. Chinwah J.G. Shear strength of Brick-Walls, Progress Research, JGE, Portsmouth College of Technology; -England, Jan., 1968, p.47-48.

146. Fitzpatrick K.: «Unhealthy Places: The Ecology of Risk in the Urban Landscape». New York, Routledge. 2000. 274 p.

147. Icmeli O., Erenguc S.S. A branch and bound procedure for the resource constrained project scheduling problem with discounted cash Cows // Management Science.- 1996.- Vol. 42, N 10.- p. 1395-1408.

148. Irwin G. Analysis of Stresses and Strains near the End of a Crack Traversing a Plate // J. Appl. Mech. 1957. № 3. P. 361 364

149. Kolish, R. and Padman, R. An Integrated Survey of Deterministic Project Scheduling // OMEGA Jour, of Sched. 2001. - Vol. 29,- p. 249-272.

150. Microsoft Project 4.0.User's Guide.Microsoft.1993.

151. Pritskar А. В., Whitehouse G. E. Graphical Evaluation and Review Technique. Part I: Fundamentals; Part II: Probablistic and Industrial Engineering Applications. // Journal of Industrial Engineering, XVII -№ 5 and 6, 1966. p. 124-130.

152. Project Management Institute practice standard for breakdown structure. New Town: Project Management Institute. 2001. 85 p.

153. Robert K. Wysocki. Effective Project Management: Traditional, Adaptive, Extreme, Third Edition. USA:Indiana, 2003. 455 p.

154. Servakh V.V., Shcherbinina T.A. A fully polinoinial time approximation scheme for two project scheduling problem // Preprints 12th IF AC Symposium on Information Control Problems in Manufacturing. France2006. - Vol. 3.- P. 131-135.

155. Servakh V.V., Shcherbinina T.A. Complexity of project scheduling problem with nonrenewable resources // Operations Research Proceeding. Springer.- Germany 2007.-p. 427-431.