автореферат диссертации по информатике, вычислительной технике и управлению, 05.13.10, диссертация на тему:Разработка моделей управления объектами недвижимости

На правах рукописи

/

ХАРИТОНОВА ТАМАРА БОРИСОВНА

Разработка моделей управления объектами недвижимости

Специальность 05.13.10 - управление в социальных и

экономических системах

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата технических наук

Воронеж - 2006

Работа выполнена в ГОУ ВПО Воронежский государственный архитектурно-строительный университет

Научный руководитель -

Научный консультант

доктор технических наук, профессор

Метелкин Анатолий Иванович

кандидат технических наук, доцент Котенко Алексей Михайлович

Официальные оппоненты:

доктор технических наук, профессор Шульженко Николай Антонович

кандидат технических наук, доцент Лктвиненко Мария Васильевна

Ведущая организация -

Липецкий государственный технический университет (г. Липецк)

Защита диссертации состоится «9» ноября 2006 г. в 10°° часов на заседании диссертационного совета К 212.033.01 при Воронежском государственном архитектурно-строительном университете по адресу:

394006, г. Воронеж, ул. 20-летия Октября, 84, ауд. 20, корп.З.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Воронежского государственного архитектурно-строительного университета.

Автореферат разослан «7» октября 2006 г.

Ученый секретарь диссертационного совета

Чертов В.А.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ Актуальность темы. Рынок недвижимости в Российской Федерации развивается довольно высокими темпами и имеет реальные стратегические перспективы. На нем представлены практически все виды объектов жилищного, гражданского и промышленного назначения. За последние годы значительно увеличилось число сделок с объектами гражданского назначения, появились предпосылки активизации рыночных процессов в промышленном строительстве. Процесс развития недвижимости включает в себя подбор команды единомышленников, исследование рынка, маркетинг, общественные отношения, проектирование, строительство, финансирование и бухгалтерские расчеты, а также управление имуществом. Бизнес в сфере недвижимости отличается тем, что произведенный продукт длительное время может создавать регулярный поток денежной массы для лица, создающего недвижимость, и инвесторов. В связи с этими обстоятельствами, наметился новый конструктивный подход к рассмотрению недвижимости не только как средству удовлетворения важнейших общественных потребностей, но и как к объекту инвестиционной деятельности.

В данном процессе ключевую роль играют инвестор и потребитель, потребности которого инвестор должен удовлетворить в полной мере, только при этом условии он может рассчитывать на максимальную прибыль от своей деятельности. Рассматриваемый процесс невозможен без развитой системы оценочной деятельности, которая является важнейшим элементом инфраструктуры имущественных отношений.

Учитывая, что создание объектов недвижимости связано с отвлечением из оборота значительных средств на длительное время, а также выводом из оборота земельного участка, то следует отметить, необходимость тщательного исследования если не всех, то, по крайней мере, основных вариантов развития создаваемого объекта недвижимости. Такой анализ основывается на реализации принципа наиболее эффективного использования недвижимости, который определяется как использование, выбранное среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является фактически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и которое приводит к наивысшей стоимости объекта недвижимости. Потенциальному инвестору необходимо провести доскональный анализ рынка для выявления наиболее эффективного варианта вложения средств в строительство на отведенной территории, учитывая при этом интересы города и потенциальных покупателей, правовые, технологические и другие аспекты.

Таким образом, актуальность темы диссертационной работы определяется необходимостью разработки новых подходов к моделированию процессов оценки вариантов развития группы объектов недвижимости.

Основные исследования, получившие отражение в диссертации, выполнялись по планам научно-исследовательских работ:

□ федеральная комплексная программа «Исследование и разработки по приоритетным направлениям науки и техники гражданского назначения»;

□ грант РФФИ «Гуманитарные науки» «Разработка оптимизационных моделей управления распределением инвестиций иа предприятии по видам деятельности» № Г00-3.3-306;

□ госбюджетная научно - исследовательская работа «Разработка и совершенствование моделей и механизмов внутрифирменного управления».

Цель и постановка задач исследования. Целью диссертации является разработка моделей оценки вариантов развития объектов недвижимости.

Достижение цели работы потребовало решения следующих основных задач:

1. Проанализировать методы оценки недвижимости.

2. Разработать модель максимизации рыночной стоимости объектов недвижимости при ограниченности средств на реализацию вариантов развития.

3. Построить модель максимизации рыночной стоимости объектов недвижимости при учете кредитных средств.

4. Получить модель максимизации рыночной стоимости объектов недвижимости с учетом.

5. Реализовать модель максимизации рыночной стоимости объектов недвижимости в непрерывном случае, когда разные части объекта могут бьггь реализованы по разным вариантам.

6. Доказать существование оптимального плана развития объекта недвижимости, в котором каждый объект реализуется не более чем по двум различным вариантам.

Методы исследования. В работы использованы методы моделирования организационных систем управления, системного анализа, математического программирования.

Научная новизна. В диссертации получены следующие результаты, характеризующиеся научной новизной:

1. Разработана модель максимизации рыночной стоимости объектов недвижимости при ограниченности средств на реализацию вариантов развития на основе метода дихотомического программирования, позволяющая получить наиболее рациональный вариант развития объекта недвижимости при заданном уровне средств.

2. Построена модель максимизации рыночной стоимости объектов недвижимости при учете кредитных средств, позволяющая определить оптимальную величину кредита.

3. Получена модель максимизации рыночной стоимости объектов недвижимости с учетом риска на основе метода ветвей и границ, в котором верхние оценки получаются в результате решения задачи без учета ограничений на число высокорисковых вариантов развития, что дает возможность получить варианты развития объекта недвижимости с приемлемым для владельца уровнем риска.

4. Реализована модель максимизации рыночной стоимости объектов недвижимости в непрерывном случае, когда разные части объекта могут

быть реализованы по разным вариантам, позволяющая исследовать смешанные варианты использования объекта недвижимости.

5. Выполнено доказательство существования оптимального плана развития объекта недвижимости, в котором каждый объект реализуется не более чем по двум различным вариантам, что позволяет уменьшить число анализируемых вариантов.

Достоверность научных результатов. Научные положения, теоретические выводы и практические рекомендации, включенные в диссертацию, обоснованы математическими доказательствами. Они подтверждены расчетами на примерах, производственными экспериментами и многократной проверкой при внедрении в практику управления.

Практическая значимость и результаты внедрения. На основании выполненных автором исследований созданы модели, позволяющие получить наиболее рациональный вариант развития объекта недвижимости при заданном уровне средств, с учетом того, что разные части объекта могут быть реализованы по разным вариантам, минимизировать размер, привлекаемых кредитных ресурсов и определить, приемлемый для владельца, уровне риска.

Использование разработанных в диссертации моделей и механизмов позволяет многократно применять разработки, тиражировать их и осуществлять их массовое внедрение с существенным сокращением продолжительности трудозатрат и средств.

Разработанные модели используются в практике разработки вариантов развития объектов недвижимости в Федеральном государственном учреждении «Земельная кадастровая палата» по Воронежской области и управлении архитектуры и градостроительства Воронежской области.

Модели, алгоритмы и механизмы включены в состав учебного курса «Оценка недвижимостью», читаемого в Воронежском государственном архитектурно - строительном университете.

На защиту выносятся;

1. Модель максимизации рыночной стоимости объектов недвижимости при ограниченности средств на реализацию вариантов развития на основе метода дихотомического программирования.

2. Модель максимизации рыночной стоимости объектов недвижимости при учете кредитных средств.

3.. Модель максимизации рыночной стоимости объектов недвижимости с учетом риска на основе метода ветвей и границ, в котором верхние оценки получаются в результате решения задачи без учета ограничений на число высокорисковых вариантов развития.

4. Модель максимизации рыночной стоимости объектов недвижимости в непрерывном случае, когда разные части объекта могут быть реализованы по разным вариантам.

5. Доказательство существования оптимального плана развития объекта недвижимости, в котором каждый объект реализуется не более чем по двум различным вариантам.

Апробация работы.

Основные результаты исследований и научных разработок докладывались и обсуждались на следующих конференциях, симпозиумах, совещаниях и научных сессиях: международная конференция «Современные сложные системы управления» (Воронеж, 2005 г.), 60 — 62 научно-технические конференции по проблемам архитектуры и строительных наук (Воронеж, ВГАСУ, 2004-2006 гг.).

Публикации. По теме диссертации опубликовано 7 печатных работ.

Личный вклад автора в работах, опубликованных в соавторстве, состоит в следующем: в работе [3] автору принадлежит модель максимизации рыночной стоимости объектов недвижимости при ограниченности средств на реализацию вариантов развития на основе метода дихотомического программирования; в работе [1] автору принадлежит модель максимизации рыночной стоимости объектов недвижимости при учете кредитных средств; в работе [6] автору принадлежит модель максимизации рыночной стоимости объектов недвижимости с учетом риска на основе метода ветвей и границ; в работах [2], [4] автору принадлежит модель максимизации рыночной стоимости объектов недвижимости в непрерывном случае, когда разные части объекта могут быть реализованы по разным вариантам; в работе [5] автору принадлежит доказательство существования оптимального плана развития объекта недвижимости, в котором каждый объект реализуется не более чем по двум различным вариантам.

Объем и структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложений. Она содержит 124 страницы основного текста, 32 рисунка, 40 таблиц и приложения. Библиография включает 143 наименования.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновывается актуальность, описывается цели и задачи исследования, научная новизна и практическая значимость.

В первой главе отмечается, что российское законодательство позволяет отнести к объектам недвижимости достаточно широкий круг имущества классификация которого приведена на рис.1.

Ммпытдвавммст

Предприятия, как имущественные комплексы Жилая недвижимость Нежилые объекты Свободные земляные участки Недра, леса, многолетние насаждения Воздушные и морские суда, космические объекты

Рис. 1. Классификация объектов недвижимости

Процесс управления объектами недвижимости связан с приобретением этим объектом новых свойств, которые оцениваются в стоимостном выражении. Естественно, что при этом необходимо проведение оценки объектов

б

имущественного комплекса. Поэтому в главе рассмотрены основные методы оценки объектов недвижимости.

Оценку имущества осуществляют на основе трех подходов: доходного, рыночного (сравнительного) и затратного. В ряде случаев каждый из подходов может быть использован для проверки стоимости имущества, полученной с помощью других подходов.

Доходный подход — это определение текущей стоимости будущих доходов, которые возникают в результате использования имущества и возможной дальнейшей его продажи. В этом случае применяют оценочный принцип ожидания. Доходный подход является наиболее предпочтительным с точки зрения достижения главной цели предпринимательской деятельности.

Сравнительный подход особенно предпочтителен в условиях существования рынка сопоставимых объектов. Точность оценки зависит от качества собранных данных о недавних продажах аналогичных объектов. Эти данные включают: физические характеристики; время и условия продажи; месторасположение; условия финансирования.

Эффективность такого подхода снижается при незначительном количестве сделок, когда моменты их совершения и оценки разделяет продолжительный период, а также при нестабильном состоянии рынка. Быстрые изменения на рынке приводят к искажению показателей. Сравнительный подход основан на применении принципа замещения. Для сравнения выбирают объекты-аналоги. Между оцениваемым объектом и аналогом существуют различия. Поэтому следует провести соответствующую корректировку данных. В основу внесения поправок положен принцип вклада.

Затратный подход базируется на восстановительной стоимости объекта той же полезности за вычетом всех видов износа. Данный подход наиболее применим для оценки объектов специального назначения, нового строительства, для определения наилучшего варианта использования земли, а также в целях страхования. Необходимая информация включает данные о ценах на землю, строительные спецификации, данные об уровне оплаты труда строителей, о стоимости материальных ресурсов и оборудовании, о прибыли и накладных расходов подрядчиков на региональном рынке и др. Необходимая информация зависит от специфики оцениваемого объекта. Данный подход сложно применить при оценке уникальных объектов, обладающих исторической ценностью, и устаревших объектов с высоким процентом физического износа. Затратный подход базируется на принципах замещения, наиболее эффективного использования имущества, сбалансированности, экономической величины и экономического разделения.

Перечисленные подходы к оценке имущества тесно взаимосвязаны. Каждый из них требует неодинаковой информации.

Следует отметить, что приведенные выше методы оценки объектов недвижимости не учитывали степень риска при работе на рынке недвижимости. Вместе с тем, следует признать, что практически любой инвестиционный проект, связанный с объектом недвижимости носит характер рискованного проекта ввиду значительных временных периодов, охватываемых таким про-

ектом и порождаемой в связи с этим неопределенностью по многим параметрам проекта. Поэтому в процессе работы на рынке недвижимости необходимо учитывать и фактор риска, сопровождающий реализацию таких проектов.

Известно, что риск определяется как событие или совокупность родственных событий, приносящих либо неудачу, ущерб, либо прибыль и удачу объекту, обладающему данным риском.

В качестве основных этапов управления риском могут быть выделены следующие: идентификация риска; оценка риска; отклик/реакция на риск.

Во второй главе отмечается, что управление объектами недвижимости должно обеспечивать их наиболее эффективное использование. Эффективное использование определяется как разумное и возможное использование, которое в наибольшей степени обеспечивает достижение целей собственника. Это определение учитывает цели собственника, нормативно-правовые и технические ограничения на функциональное использование объекта недвижимости, экономические и социальные результаты от различных вариантов использования объектов недвижимости применительно к коммерческой недвижимости принцип наиболее эффективного использования подразумевает такое использование, которое из всех юридически допустимых, физически осуществимых, финансово приемлемых и максимально продуктивных вариантов использования имеет своим результатом повышение рыночной стоимости объектов, минимизацию расходов и максимальное увеличение доходов собственника объектов при приемлемой долгосрочной норме отдачи и величине риска.

Опираясь на принцип наиболее эффективного использования объектов недвижимости, рассмотрим постановки задач оптимального управления объектами недвижимости.

Пусть имеются п объектов недвижимости, принадлежащих одному собственнику или группе собственников в определенных долях.

Каждый объект имеет несколько вариантов развития, например: строительство офисного центра с охраняемой платной автостоянкой; строительство офисного центра со встроенными помещениями под торговлю и автостоянкой; строительство офисного центра со встроенными помещениями под кафе и автостоянкой; строительство жилого дома со встроенными коммерческими помещениями.

Будем предполагать, что все варианты развития реализуются в течение рассматриваемого периода.

Каждый вариант будем оценивать его рыночной стоимостью и затратами на реализацию соответствующего варианта. Выделим два варианта развития, которые можно реализовать без особых затрат.

Первый вариант заключается в продаже данного объекта по рыночной стоимости в существующем виде. Второй вариант это ничего не делать с объектом недвижимости, то есть сохранить его в существующем виде до следующего периода принятия решений. Это не означает, что данный объект требует только затрат на его поддержание и эксплуатацию и не приносит до-

хода. Он может приносить доход» например, если помещение сдается в аренду.

Особенностью этих двух вариантов является, как правило, нулевые затраты в рассматриваемом периоде, хотя для второго варианта возможны и ненулевые затраты, если доход от объекта не покрывает затрат на эксплуатацию.

Итак, примем, что для каждого объекта имеются т вариантов его развития. Обозначим ац - рыночную стоимость }-то варианта /-го объекта, Ьа -

затраты на реализациюу'-го варианта /-го объекта. В — имеющиеся средства на реализацию вариантов развития. Необходимо определить варианты развития для всех объектов недвижимости, такие, что суммарная рыночная стоимость максимальна при ограниченных средствах на реализацию вариантов развития.

Дадим математическую формулировку задачи. Для этого обозначим х 1, если для /-го объекта выбран /-ый вариант развития, х 0 в противном случае.

Суммарная рыночная стоимость запишется в виде

Условие того, что для каждого объекта недвижимости выбирается один и только один вариант запишется в виде

= / = и (2)

J

Наконец, ограничение на величину имеющихся средств на развитие принимает вид

05 <3> »л

Задача 1 заключается в максимализации (1) при ограничениях (2) и (3).

Другим источником увеличения средств на развитие являются кредитные средства. Будем предполагать, что кредит берется на рассматриваемый период, а величина кредитной ставки развития /?. Обозначим величину кредита через у.

Задача 2. Определить величину кредита и варианты развития всех объектов, максимизирующие суммарную рыночную стоимость объектов недвижимости при ограничениях на имеющиеся финансовые ресурсы с учетом кредитных средств.

В математической постановке задача заключается в максимизации

+ (4)

при ограничениях (2) и

В(х)<.В + у (5)

Учтем теперь возможность использования для развития всех или доли средств, полученных от объектов, для которых выбирается первый или второй вариант (то есть продажа по рыночной стоимости, или получение дохода

при сохранении объекта в существующем виде). Сумма средств, полученных от объектов для которых выбран первый или второй вариант развития составит

2

< У-1

Если обозначить через а долю этих средств, используемых на развитие, что общая сумма средств на развитие объектов недвижимости составит

) = В + аС<х,х2) (7)

Задача 3 (максимизация рыночной стоимости с учетом самофинансирования). Определить варианты развития для всех объектов, максимизирующие рыночную стоимость объектов с учетом самофинансирования, то есть частичного (или полностью) использования на развитие средств, полученных от продажи или эксплуатации объектов, для которых выбран первый вариант развития.

Для математической постановки задачи 3 заметим, что рыночная стоимость объектов к концу рассматриваемого периода уменьшается на величину средств, используемых на самофинансирование, то есть на величину аС(х1х2). Таким образом, задача заключается в максимизации

А'(х) = А (х)~ аС (х„хг) (8)

при ограничениях (2) и

В(х)<В + аС(х}> (9)

Меняя долю самофинансирования, мы естественно будем получать различные планы развития объектов и, следовательно, разные величины суммарной рыночной стоимости к концу периода. Возникает задача выбора оптимальной доли а.

Наконец, рассмотрим проблему риска при управлении объектами недвижимости. Классификации причин возникновения рисков и методы определения уровня рисков были рассмотрены в первой главе. Здесь мы рассмотрим простую модель управления объектами недвижимости с учетом рисков. А именно, примем, что имеется множество Q вариантов развития, имеющих высокий риск, а остальные варианты развития имеют низкий уровень риска. Очевидно, что варианты с высоким уровень риска имеют либо более высокую величину рыночной стоимости, либо меньшие затраты на реализацию. Предлагаемый подход к учету рисков заключается в ограничении числа высокорисковых вариантов.

Задача 4. Определить варианты развития объектов недвижимости, обеспечивающие максимум суммарной рыночной стоимости при ограничении на число вариантов с высоким уровнем риска. Если обозначить через ц -допустимое число вариантов с высоким уровнем риска, что соответствующее ограничение примет вид

(Ю)

си>д

Добавляя это ограничение Q рассмотренным выше задачам 1, 2 и 3, мы получаем ряд задач управления объектами недвижимости с учетом рисков.

Задача максимизации рыночной стоимости близка к задаче о ранце. Сетевое представление задачи имеет структуру дерева. Поэтому метод дихотомического программирования дает в данном случае оптимальное решение задачи. Пример сетевого представления задачи приведен на рис. 2 для случая шести объектов недвижимости.

Сначала решается задача для первого и второго объекта для всех возможных величин средств на развитие, но не более В (задача I). Далее решается задача для третьего и четвертого объекта (задача II), затем для пятого и шестого (задача III). Решение задач I, II и III можно интерпретировать как варианты развития комплексных объектов недвижимости. Так, например, если объект 1 имеет два варианта развития с затратами и рыночными стоимостями, соответственно, 6,,= 5, ап= 12, bn=l у о12 = 18, а объект 2 имеет 3 ва-

Рис. 2. Пример сетевого представления задачи

рианта развития с затратами и рыночной стоимостью, соответственно, Ь21 = 3, аг\ =9, Ь2 2=5, а22 =10, Ь23=6, а23 =12, то для комплексного объекта I имеем четыре варианта развития, данные о которых приведены в табл. 1.

Вариант 1 2 3 4

Затраты 8 10 12 13

Рыночная стоимость 21 27 28 30

На самом деле вариантов 6, но 2 из них являются Доминируемыми. Так вариант, при котором для объектов реализуется второй вариант развития, а для объекта 2 - первый вариант развития при затратах 10 обеспечивает суммарную рыночную стоимость 22. Однако, этот вариант доминируется вариантом при котором для объекта 1 реализуется первый вариант развития, а для объекта 2 — второй. В этом случае при тех же затратах 10 мы получаем суммарную рыночную стоимость 27, что больше 20. Итак, мы получили три комплексных объекта с их вариантами развития. Далее, решаем задачу для комплексных объектов I и И, получаем комплексный объект IV со своими вари-

антами развития. Наконец, решая задачу для комплексных объектов III и IV, получаем комплексный объект V, который и определяет оптимальное решение задачи.

В третьей главе переходим к рассмотрению методов решения задачи 3 (максимизация рыночной стоимости объектов недвижимости с учетом самофинансирования). Под самофинансированием в данном случае понимается возможность использования средств, полученных в рассматриваемом периоде от продажи ряда объектов по рыночной стоимости в этом периоде или от их эксплуатации в том виде, в котором они существуют. В дальнейшем без ограничения общности будем рассматривать только первый вариант, то есть использование средств, полученных от продажи объектов у в рассматриваемом периоде. Дадим постановку задачи, раскрывая выражения (S) и (9). Задача заключается в максимизации

и ' '

при ограничениях (2) и

К) *

или после переноса в левую часть

(II)

ZB (12)

Здесь мы учитываем тот факт, что для первого варианта, то есть продажи объекта по рыночной стоимости, затраты приняты равными нулю. Точнее говоря, затраты безусловно есть, но они существенно меньше, чем затраты на развитие объекта недвижимости. Задача (11) и (12) эквивалентна задаче 1 с той разницей, что затраты на развитие первого объекта являются отрицательными,-Поэтому для ее решения также применим метод дихотомического программирования.

Учет рисков и управление рисками необходимая функция в системе управления недвижимостью.

Для оценки рисков применяются различные методы — вероятностные, экспертные, метод сценариев и др. Предлагаемый в работе подход основан на качественной классификации уровней риска различных вариантов развития объектов. Все варианты делятся на несколько групп с различным уровнем риска (низкий, средний, высокий). При разработке плана развития объектов вводятся ограничения на число вариантов со средним и высоким рисками. При реализации плана этим вариантам уделяется особое внимание, вплоть до создания систем управления рисками, особенно для высокорисковых вариантов. Такой подход оказался достаточно конструктивным и эффективным в задачах управления проектами (А. Алешин, Л. Шевченко), в задачах формирования программ регионального развития (А. Котенко, С. Баркалов, С. Леонтьев), в задачах корпоративного управления (И. Агеев, С. Крюнов, П. Семенов) и др. Рассмотрим применение этого подхода к задачам управления

объектами недвижимости. Ограничимся случаем, когда все варианты разделены на два класса — варианты с низким уровнем риска и варианты с высоким уровнем риска. Учет ограничений на число вариантов с высоким уровнем риска приводит к задаче 4, поставленной во второй главе.

Для решения задачи применим метод ветвей и границ. Дадим описание алгоритма.

1, шаг. Решаем задачу 1 без учета ограничений (10). Если полученное решение удовлетворяет ограничению (10), то оно является оптимальным. В противном случае выбираем одно из высокорисковых мероприятий и делим множество всех решений на два подмножества. В первом подмножестве выбранное мероприятие входит в план, а во втором - не входит. Для каждого подмножества решается задача 1, Полученные решения дают верхние оценки для суммарной рыночной стоимости объектов для каждого из подмножеств.

Далее, согласно методу ветвей и границ выбирается подмножество с большей оценкой и процедура повторяется. Для ветвления целесообразно выбирать мероприятие с максимальной эффективностью, то есть отношением рыночной стоимости + варианта к затратам на его реализацию. Это повышает вероятность того, что при ветвлении будет выбрано подмножество, в котором данный вариант включен в план мероприятий, что в свою очередь уменьшает число ветвлений.

Рассмотрим пример с тремя объектами, данные о которых приведены в табл. 2. Примем, что варианты с номером 3 являются высокорисковыми для всех объектов. Пусть р = 1, то есть допускается не более одного высокорискового объекта в плане развития. Примем В = 20.

Исходные данные. Таблица 2

1 __1 1 2 3

1 ам 3 5 7

2 а2У 7 9 11

4 6 9

3 10 13 15

7 8 11

Возможные варианты для комплексного объекта I приведены в табл. 3.

Возможные варианты для комплексного объекта I. Таблица 3

13 16 20

8 8 12

9 12 16 19

6 6 10 13

5 8 12 15

0 0 4 7

3 7 10

■ '

0 4 7

Оптимальные варианты для комплексного объекта I приведены в табл. Оптимальные варианты для комплексного объекта Г. Таблица 4

№ варианта 1 2 3 4 5 6

Рыночная стоимость 8 12 15 16 20 23

Затраты 0 4 7 8 12 15

2 шаг. Решаем задачу оптимизации для объекта 3 и комплексного объекта I. Возможные варианты приведены в табл. 5.

Возможные варианты для комплексного объекта I. Таблица 5

15 23" 27" 3(Г

11 11 15 18

11 19" 23" 26" 27"

9 9 13 16 17

7 15 19 22 23 27

0 0 4 7 8 12

3 8 12 15 16 20

// I 0 4 7 8 12

6.

Оптимальные варианты для комплексного объекта II приведены в табл. Оптимальные варианты для комплексного объекта XI. Таблица б

№ варианта 1 2 3 4 5 6

Рыночная стоимость 15 19 22 23 27 30

Затраты 0 4 7 10 12 15

Максимальной рыночной стоимости соответствует, как нетрудно проверить, продажа третьего объекта и реализация первых двух объектов, но третьему варианту развития. Ограничения на допустимое число высокорисковых объектов нарушены. Выбираем для ветвления объект два, поскольку третий вариант второго объекта имеет эффективность

а23 _ 13

23

8

что больше, чем эффективность третьего варианта первого объекта

а„ И) 13 7 < 8

13

Разбиваем множество всех решений на два подмножества. В первом подмножестве третий вариант второго объекта включен в план развития, а во втором подмножестве — не включен.

то рыночная стоимость этой части составит а0 • хц, а затраты на реализацию равны Ъц • дГу. Назовем смешанным вариантом развития объекта вектор £ 0, составляющие хц которого определяют часть (долю) объекта ¡, реализуемую по варианту Очевидно, что

¡ = Цг (13)

}

Суммарная рыночная стоимость смешанного варианта х, определяется

как

4 = £ О4)

а суммарные затраты на реализацию

(

Пусть уже определены затраты 2, на реализацию смешанного варианта

Возникает задача определения смешанного варианта развития, максимизирующего рыночную стоимость (14) при ограничениях (13) и (15)

^ь(Гхи<г( (15)

)

Поскольку эта задача решается для любого объекта, то далее индекс 1 опускаем.

Так как 0 ^ х} <> 1, то мы получили задачу линейного программирования

с двумя ограничениями.

Для ее решения перейдем к двойственной задаче. Введем двойственные переменные и > 0, V.

Двойственная задача: определить и и V, минимизирующие

2И + V (16)

при ограничениях

Ьр + г>ар у = (17)

Построим на плоскости (г/, г) прямые (см. рис.4)

х = аГЪ}и

Заштрихованная область определяет допустимые значения двойственных переменных . Заметим, что прямая у = а1— идет горизонтально, так как 6, = О (продажа части объекта по рыночной стоимости). Покажем, что если кат, то и > 0 и, следовательно, = г.

Действительно, если г < ат, то касательная к области допустимых решений будет проходить через одну из точек (1, 2 или 3, показано пунктиром на рис. 4). Для всех этих точек «>0и в силу условий двойственности неравенство (15) выполняется как строгое равенство. Оптимальные решения двойственной задачи определяются точками 1, 2, 3 и 4 в зависимости от величины г. Поскольку каждая точка определяется пересечением двух прямых

(в частных случаях более двух), то соответствующие варианты будут входить в оптимальное решение исходной задачи с нулевыми частями. Пусть точка образования пересечения прямых, соответствующих вариантам ) и к, причем а)>ак> bJ > Ък.

Решим уравнение Получаем

ал-Ъ}и = ак-Ьки

и

V -

1 -Ьк

V* -«д

ь* -К

(18)

3 / / / / /

и

Рис. 4. Область допустимых решений для двойственной задачи Для определения оптимального решения прямой задачи решаем систему уравнений

Ь^+Ьихк=г xJ+xk=l

Получаем после несложных вычислений

г-Ьк

При этом рыночная стоимость смешанного варианта составит

Оценка первого подмножества. Поскольку третий вариант развития второго объекта включен в план, что достаточно для комплексного объекта I получаем всего два варианта развития (16; 8) и (20; 12). Из таблицы возможных вариантов комплексного объекта II сразу получаем оптимальный вариант (27; 12). Получили оптимальное решение в первом подмножестве с величиной рыночной стоимости равной А = 21.

Оценка второго подмножества. Исключаем третий вариант развития второго объекта. Оптимальные варианты развития комплексного объекта I приведены в табл. 7. Они получены из таблицы возможных вариантов для комплексного объекта I (см. шаг 1) при исключении третьей строки, соответствующей третьему варианту для второго объекта.

Оптимальные варианты развития комплексного объекта I. Таблица 7

№ варианта 1 2 3 4 5

Рыночная стоимость 8 12 15 16 19

Затраты 0 4 7 10 13

Подставляя эти варианты в таблицу возможных вариантов для комплексного объекта П получаем оптимальное решение, которому соответствует продажа второго объекта по рыночной стоимости и реализации первого и третьего объекта по третьим вариантам развития. При этом суммарная рыночная стоимость равна 30, а затраты — 18, Выбираем второе подмножество, имеющее большую единицу.

2 шаг. Поскольку в оптимальном решении такие нарушающие ограничения на допустимое число высокорисковых вариантов развития, продолжаем процедуру ветвления.

Выбираем для очередного шага ветвления первый объект и делим множество всех вариантов второго подмножества на два. В первом подмножестве третий вариант первого объекта включен в план, а во втором - не включен.

Оценка первого подмножества. Поскольку в первом подмножестве третий вариант первого объекта включен в план, то третий вариант третьего объекта не может быть включенным в план. Из таблицы возможных вариантов для комплексного объекта I остаются всего два варианта (15; 7) и (19; 13), а таблица возможных вариантов для комплексного объекта II принимает вид, приведенный в табл. 8.

и 26

9 16

7 22 26

0 7 13

15 7 19 13

Оценка второго варианта. Для комплексного объекта I имеются всего три оптимальных варианта: (8; 0), (12; 4) и (16; 10). Подставляя эти варианты,

получаем таблицу возможных вариантов для комплексного объекта II (табл. 9).

Возможные варианты для комплексного объекта II. Таблица 9

15 23 27

И И 15

11 19 23 27

9 9 13 19

7 15 19 23

0 0 4 10

8 12 16

0 4 10

Оптимальному варианту (27; 15) соответствует продажа второго объекта, реализация первого объекта по второму варианту развития и третьего объекта по третьему варианту развития с суммарной рыночной стоимостью 27 и затратами 15. Дерево ветвлений приведено на рис. 3.2.1.

Рис. 3. Дерево ветвлений Существуют два подмножества с одинаковыми оценками. В каждом подмножестве уже получены оптимальные решения. Поэтому имеются два оптимальных решения. В первом решении второй объект реализуется по третьему варианту, первый объект реализуется по второму варианту, а третий объект продается. Во втором решении по третьему варианту реализуется третий объект, по второму — первый объект, а второй объект продается. Предпочтительнее первое решение, требующие затрат 12 единиц. Интересно отметить, что в оптимальном варианте средства существенно недоиспользуются (12 единиц вместо 20).

В работе получена модификация алгоритма, не требующая ветвлений за счет увеличения числа вариантов для комплексных объектов. Идея в том, что варианты для комплексных объектов считать различными, если они содержат разное число высокорисковых объектов, исключая варианты, в которых число высокорисковых объектов превышает допустимое.

Во многих случаях объект недвижимости может быть реализован частями по разным вариантам. Например, часть объекта может быть продана, другая сдана в аренду, для третьей реализован некоторый вариант развития и т.д. Примем, что любую часть объекта можно реализовать по любому из вариантов. При этом, если часть 0 < лс^ £ 1 объекта I реализуется по варианту ),

А (х) = я - + ак • = а} + а, (20)

ъгък

Из рассмотренного выше следуют два важных утверждения:

Утверждение 1. При любых г существуют оптимальные смешанный варианты, состоящие из не более чем двух чистых вариантов. Доказательство следует из формул (6.7).

Утверждение 2. Функция А (г) (максимальная рыночная стоимость варианта при затратах не более г) является возрастающей, вогнутой, кусоч-нолинейной функцией г> причем

А(0) = а1, Л{г) = ат при г^Ът

Докажем это утверждение.

То, что Л(2) возрастающая функция достаточно очевидно. То, что это кусочнолинейная функция следует из формул (20). Докажем, что А (г) вогнутая функция. Пусть л^) и х(22) оптимальные смешанные варианты при затратах и :2 соответственно. Возьмем

г = +(1 -а)22, 0<а <1

Рассмотрим решение

х = + (1- а)- х(г2')

Это решение является допустимым, то есть удовлетворяет ограничениям (13), (15). Имеем для этого решения

А (х) = а/4 (г,) + (1 - а) • ^ (г2)

Очевидно, что для оптимального решения при затратах г имеет место

что доказывает вогнутость А(г~).

Рассмотрим еще один способ построения зависимостей Д(2(), не требующий перехода к двойственной задаче. Для этого рассмотрим задачи в условиях целостности: определить = {0;1] максимизирующее

}

при ограничениях

^ г

I

Решение этой задачи очевидно. Определяем максимальный номер Л, такой что Полагаем

График зависимости при л = дг0 приведен на рис.5.

Проведем «овыпукление» этой зависимости, то есть построим вогнутую функцию максимально близкую к Эта зависимость показана на рис. 6.4 пунктиром.

Утверждение 6.3. Функция А(г) совпадает с функцией ^(г), построенной для непрерывного случая.

Пусть для всех объектов получены зависимости максимальной рыночной стоимости смешанного варианта Д от величины средств гп выделенных на его развитие. Для получения оптимального плана развития всех

Рис. 5. График зависимости при х = ха

объектов решается следующая задача: определить 0 ^ 2, <, Ьт *= 1, п, обеспечивающие максимум

(22)

при ограничении

в

(23)

В силу утверждения 2 это задача выпуклого программирования. Алгоритм ее решения хорошо известен. Опишем его.

1 шаг. Упорядочим все отрезки кусочколинейных функций Д (z,) по

убыванию их угловых коэффициентов.

Так, например, если данный отрезок соответствует смешанному варианту, состоящему из вариантов j и к, причем aj >ак, bJ>bit> то угловой коэффициент равен

4* ъ,-ьк-

2 шаг. Составляем таблицу, в которой отрезки расположены по убыванию , для каждого отрезка с номером $ указан номер соответствующего

объекта, длина 13 его проекции на ось и сумма длин проекций всех предыдущих отрезков, включая данный.

3 шаг. В таблице находим минимальный номер К отрезка, для которого сумма длин ¿к> В, Определяем затраты X, для каждого объекта, суммируя длины /, всех отрезков, соответствующих данному отрезку. При этом для отрезка с номером К берем длину 1'к~1к- (1>к - Я).

4 шаг. Имея затраты , для каждого объекта определяем оптимальный смешанный вариант развития, как было описано выше.

ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ РАБОТЫ

В диссертационной работе получены следующие основные результаты работы:

1. Проанализированы методы оценки недвижимости и определена необходимость разработки новых подходов к моделированию процессов оценки вариантов развития группы объектов недвижимости.

2. Разработана модель максимизации рыночной стоимости объектов недвижимости при ограниченности средств на реализацию вариантов развития на основе метода дихотомического программирования, позволяющая получить наиболее рациональный вариант развития объекта недвижимости при заданном уровне средств,

3. Построена модель максимизации рыночной стоимости объектов недвижимости при учете кредитных средств, позволяющая определить оптимальную величину кредита.

4. Получена модель максимизации рыночной стоимости объектов недвижимости с учетом риска на основе метода ветвей и границ, в котором верхние оценки получаются в результате решения задачи без учета ограничений на число в ысо кори с ко вы х вариантов развития, что дает возможность получить варианты развития объекта недвижимости с приемлемым для владельца уровнем риска.

5. Реализована модель максимизации рыночной стоимости объектов недвижимости в непрерывном случае, когда разные части объекта могут быть реализованы по разным вариантам, позволяющая исследовать смешанные варианты использования объекта недвижимости.

6. Выполнено доказательство существования оптимального плана развития объекта недвижимости, в котором каждый объект реализуется не более чем по двум различным вариантам, что позволяет уменьшить число анализируемых вариантов.

Основные публикации по теме диссертации:

1. Мётелкин А.И., Метелкина Г.А., Харитонова Т.Б. Информационное обеспечение градостроительного проектирования на основе наземной фото-

грамметрии. Журнал «Строительство», № 3, М.: - 1996. - с. 35-39. (лично автором выполнено 1 с.)

2. Панин Е.В., Харитонов Т.Б. Информационное обеспечение рационального использования земли на современном этапе развития аграрных отношений. Современные проблемы землепользования Центрального Черноземья России (Землеустройство, кадастр и мониторинг земель). Научное издание ВГАУ, Воронеж,1997. - с. 56-59 (лично автором выполнено 1 с.)

3. Есенников О.В., Харитонова Т.Б. Информационное обеспечение инвентаризации территории и кадастра. Повышение эффективности агропромышленного производства в условиях современных форм хозяйствования: Тезисы доклада международной научно-технической конференции молодых ученых / ВГАУ. - Воронеж,1995. - С.88-89. (лично автором выполнено 0,5 с.)

4. Интулов И.П., Харитонова Т.Б. Построение инженерно-печатных топографических планов. Воронеж: Изд-во ВГАСА, 1995. - 73с. (лично автором выполнено 37 с.)

5. Овечкина Г.В., Фролова Н.Г., Харитонова Т.Б. Оценка стоимости компании с использованием модели Эдвардса-Белла-Ольсона. Сб. тр. «Современные сложные системы управления», вып.14, Воронеж, ВГАСУ, 2006. с. 55 - 63. (Лично автором выполнено 3 с.)

6. Косенков К.В., Овечкина Г.В., Харитонова Т.Б. , Фролова Н.Г. Определение оптимальных вариантов развития объектов недвижимости в условиях рисков. Известия ТГУ Выпуск 10 Тула 2006. - с. 126-135. (лично автором выполнено 5 с.)

7. Буркова И.В., Косенков К.В., Харитонова Т.Б. Метод дихотомического программирования в задачах управления рыночной стоимостью объектов недвижимости. «Системы управления и информационные технологии» научУтех. журнал №1.1 (23) Москва-Воронеж 2006г. — с. 123 — 127. (лично автором выполнено 2 с.)

ПЛД № 37-49 от 3'ноября 1998 г. Л.Р. 020450 от 4 марта 1997 г. Подписано в печать 4.10.2006. Формат 60x84 1/16. Уч. - изд. л. 1,0 Усл.-печ. 1,1л. Бумага для множительных аппаратов. Тираж 100 экз. Заказ №535

Отпечатано в отделе оперативной полиграфии Воронежского государственного архитектурно-строительного университета 394006, Воронеж, ул. 20-летия Октября, 84

Введение.

I МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1. Понятие недвижимости и планирование стратегии ее развития.

1.2. Методика анализа наиболее эффективного развития объекта недвижимости

1.3. Основные подходы к оценке имущества.

1.4. Существующие методы управления риском.

1.5. Выводы и постановка задач исследования.

II ЗАДАЧИ ОПТИМАЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1. Постановка задач оптимального управления объектами недвижимости

2.2. Методы решения задач дискретной оптимизации.

2.3. Дихотомическое программирование.

2.4. Методы решения задачи максимизации рыночной стоимости объектов недвижимости.

III МОДЕЛИ ОПТИМАЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТАМИ НЕ-ДВИЖИМИСТИ С УЧЕТОМ РИСКА.

3.1. Постановка максимизации рыночной стоимости с учетом самофинансирования

3.2. Учет рисков в задачах управления недвижимостью.

3.3. Непрерывный случай.

3.4. Непрерывный случай с учетом самофинансирования.

3.5. Самофинансирование с учетом риска.

Актуальность темы. Рынок недвижимости в Российской Федерации развивается довольно высокими темпами и имеет реальные стратегические перспективы. На нем представлены практически все виды объектов жилищного, гражданского и промышленного назначения. За последние годы значительно увеличилось число сделок с объектами гражданского назначения, появились предпосылки активизации рыночных процессов в промышленном строительстве. Процесс развития недвижимости включает в себя подбор команды единомышленников, исследование рынка, маркетинг, общественные отношения, проектирование, строительство, финансирование и бухгалтерские расчеты, а также управление имуществом. Бизнес в сфере недвижимости отличается тем, что произведенный продукт длительное время может создавать регулярный поток денежной массы для лица, создающего недвижимость, и инвесторов. В связи с этими обстоятельствами, наметился новый конструктивный подход к рассмотрению недвижимости не только как средству удовлетворения важнейших общественных потребностей, но и как к объекту инвестиционной деятельности.

В данном процессе ключевую роль играют инвестор и потребитель, потребности которого инвестор должен удовлетворить в полной мере, только при этом условии он может рассчитывать на максимальную прибыль от своей деятельности. Рассматриваемый процесс невозможен без развитой системы оценочной деятельности, которая является важнейшим элементом инфраструктуры имущественных отношений.

Учитывая, что создание объектов недвижимости связано с отвлечением из оборота значительных средств на длительное время, а также выводом из оборота земельного участка, то следует отметить, необходимость тщательного исследования если не всех, то, по крайней мере, основных вариантов развития создаваемого объекта недвижимости. Такой анализ основывается на реализации принципа наиболее эффективного использования недвижимости, который определяется как использование, выбранное среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является фактически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и которое приводит к наивысшей стоимости объекта недвижимости. Потенциальному инвестору необходимо провести доскональный анализ рынка для выявления наиболее эффективного варианта вложения средств в строительство на отведенной территории, учитывая при этом интересы города и потенциальных покупателей, правовые, технологические и другие аспекты.

Таким образом, актуальность темы диссертационной работы определяется необходимостью разработки новых подходов к моделированию процессов оценки вариантов развития группы объектов недвижимости.

Основные исследования, получившие отражение в диссертации, выполнялись по планам научно-исследовательских работ:

- федеральная комплексная программа «Исследование и разработки по приоритетным направлениям науки и техники гражданского назначения»;

- грант РФФИ «Гуманитарные науки» «Разработка оптимизационных моделей управления распределением инвестиций на предприятии по видам деятельности» № ГОО-3.3-306;

- госбюджетная научно - исследовательская работа «Разработка и совершенствование моделей и механизмов внутрифирменного управления».

Цель и постановка задач исследования. Целью диссертации является разработка моделей оценки вариантов развития объектов недвижимости.

Достижение цели работы потребовало решения следующих основных задач:

1. Проанализировать методы оценки недвижимости.

2. Разработать модель максимизации рыночной стоимости объектов недвижимости при ограниченности средств на реализацию вариантов развития.

3. Построить модель максимизации рыночной стоимости объектов недвижимости при учете кредитных средств.

4. Получить модель максимизации рыночной стоимости объектов недвижимости с учетом.

5. Реализовать модель максимизации рыночной стоимости объектов недвижимости в непрерывном случае, когда разные части объекта могут быть реализованы по разным вариантам.

6. Доказать существование оптимального плана развития объекта недвижимости, в котором каждый объект реализуется не более чем по двум различным вариантам.

Методы исследования. В работы использованы методы моделирования организационных систем управления, системного анализа, математического программирования.

Научная новизна. В диссертации получены следующие результаты, характеризующиеся научной новизной:

1. Разработана модель максимизации рыночной стоимости объектов недвижимости при ограниченности средств на реализацию вариантов развития на основе метода дихотомического программирования, позволяющая получить наиболее рациональный вариант развития объекта недвижимости при заданном уровне средств.

2. Построена модель максимизации рыночной стоимости объектов недвижимости при учете кредитных средств, позволяющая определить оптимальную величину кредита.

3. Получена модель максимизации рыночной стоимости объектов недвижимости с учетом риска на основе метода ветвей и границ, в котором верхние оценки получаются в результате решения задачи без учета ограничений на число высокорисковых вариантов развития, что дает возможность получить варианты развития объекта недвижимости с приемлемым для владельца уровнем риска.

4. Реализована модель максимизации рыночной стоимости объектов недвижимости в непрерывном случае, когда разные части объекта могут быть реализованы по разным вариантам, позволяющая исследовать смешанные варианты использования объекта недвижимости.

5. Выполнено доказательство существования оптимального плана развития объекта недвижимости, в котором каждый объект реализуется не более чем по двум различным вариантам, что позволяет уменьшить число анализируемых вариантов.

Достоверность научных результатов. Научные положения, теоретические выводы и практические рекомендации, включенные в диссертацию, обоснованы математическими доказательствами. Они подтверждены расчетами на примерах, производственными экспериментами и многократной проверкой при внедрении в практику управления.

Практическая значимость и результаты внедрения. На основании выполненных автором исследований созданы модели, позволяющие получить наиболее рациональный вариант развития объекта недвижимости при заданном уровне средств, с учетом того, что разные части объекта могут быть реализованы по разным вариантам, минимизировать размер, привлекаемых кредитных ресурсов и определить, приемлемый для владельца, уровне риска.

Использование разработанных в диссертации моделей и механизмов позволяет многократно применять разработки, тиражировать их и осуществлять их массовое внедрение с существенным сокращением продолжительности трудозатрат и средств.

Разработанные модели используются в практике разработки вариантов развития объектов недвижимости в Федеральном государственном учреждении «Земельная кадастровая палата» по Воронежской области и ????????????.

Модели, алгоритмы и механизмы включены в состав учебного курса «Управление недвижимостью», читаемого в Воронежском государственном архитектурно - строительном университете.

На защиту выносятся:

1. Модель максимизации рыночной стоимости объектов недвижимости при ограниченности средств на реализацию вариантов развития на основе метода дихотомического программирования.

2. Модель максимизации рыночной стоимости объектов недвижимости при учете кредитных средств.

3. Модель максимизации рыночной стоимости объектов недвижимости с учетом риска на основе метода ветвей и границ, в котором верхние оценки получаются в результате решения задачи без учета ограничений на число высокорисковых вариантов развития.

4. Модель максимизации рыночной стоимости объектов недвижимости в непрерывном случае, когда разные части объекта могут быть реализованы по разным вариантам.

5. Доказательство существования оптимального плана развития объекта недвижимости, в котором каждый объект реализуется не более чем по двум различным вариантам.

Апробация работы.

Основные результаты исследований и научных разработок докладывались и обсуждались на следующих конференциях, симпозиумах, совещаниях и научных сессиях: международная конференция «Современные сложные системы управления» (Воронеж, 2005 г.), 60 - 62 научно-технические конференции по проблемам архитектуры и строительных наук (Воронеж, ВГАСУ, 2004-2006 гг.).

Публикации. По теме диссертации опубликовано 7 печатных работ.

Личный вклад автора в работах, опубликованных в соавторстве, состоит в следующем: в работе [3] автору принадлежит модель максимизации рыночной стоимости объектов недвижимости при ограниченности средств на реализацию вариантов развития на основе метода дихотомического программирования; в работе [1] автору принадлежит модель максимизации рыночной стоимости объектов недвижимости при учете кредитных средств; в работе [6] автору принадлежит модель максимизации рыночной стоимости объектов недвижимости с учетом риска на основе метода ветвей и границ; в работах [2], [4] автору принадлежит модель максимизации рыночной стоимости объектов недвижимости в непрерывном случае, когда разные части объекта могут быть реализованы по разным вариантам; в работе [5] автору принадлежит доказательство существования оптимального плана развития объекта недвижимости, в котором каждый объект реализуется не более чем по двум различным вариантам.

Объем и структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложений. Она содержит 124 страницы основного текста, 32 рисунка, 40 таблиц и приложения. Библиография включает 143 наименования.

Основные результаты диссертационной работы можно сформулировать следующим образом:

1. Проанализированы методы оценки недвижимости и определена необходимость разработки новых подходов к моделированию процессов оценки вариантов развития группы объектов недвижимости.

2. Разработана модель максимизации рыночной стоимости объектов недвижимости при ограниченности средств на реализацию вариантов развития на основе метода дихотомического программирования, позволяющая получить наиболее рациональный вариант развития объекта недвижимости при заданном уровне средств.

3. Построена модель максимизации рыночной стоимости объектов недвижимости при учете кредитных средств, позволяющая определить оптимальную величину кредита.

4. Получена модель максимизации рыночной стоимости объектов недвижимости с учетом риска на основе метода ветвей и границ, в котором верхние оценки получаются в результате решения задачи без учета ограничений на число высокорисковых вариантов развития, что дает возможность получить варианты развития объекта недвижимости с приемлемым для владельца уровнем риска.

5. Реализована модель максимизации рыночной стоимости объектов недвижимости в непрерывном случае, когда разные части объекта могут быть реализованы по разным вариантам, позволяющая исследовать смешанные варианты использования объекта недвижимости.

6. Выполнено доказательство существования оптимального плана развития объекта недвижимости, в котором каждый объект реализуется не более чем по двум различным вариантам, что позволяет уменьшить число анализируемых вариантов.

125

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проведенный анализ методов оценки объектов недвижимости показал, что при определении стратегии использования объектов недвижимости происходит подбор наиболее перспективного варианта путем простого перебора альтернатив. В случае небольшого количества объектов, находящихся в управлении субъекта предпринимательской деятельности, такой подход оказывается возможным за счет относительно небольшого числа анализируемых вариантов. Но в том случае, когда возрастает количество объектов недвижимости, входящих в портфель или число возможных вариантов использования этих объектов, рациональное решение уже не может быть получено простым перебором из-за большой размерности такой задачи. При этом на сложность решения такой задачи накладывается еще необходимость учета риска при формировании стратегии управления портфелем недвижимости. Это потребовало на основе методов математического программирования разработать комплекс моделей, позволяющих обоснованно формировать стратегию развития портфеля недвижимости с учетом ограничений на величину средств, располагаемых субъектом управления. Причем оценка каждого варианта развития объекта недвижимости должна выполняться по существующим методам.

1. Авдеев Ю.А. Оперативное планирование в целевых программах. Одесса: Маяк, 1990. - 132 с.

2. Айвазян С.А., Мхитарян B.C. Прикладная статистика и основы эконометрики. М.: ЮНИТИ, 1998. 1022 с.

3. Айзерман М.А., Вольский В.И., Литваков Б.М. Элементы теории выбора. Псевдокритерии и псевдокритериальный выбор. М.: «Нефтяник», 1994. - 216 с.

4. Александров Е.А. Основы теории эвристических решений. М.: Советское радио, 1975.

5. Александров Н.И., Комков Н.И. Моделирование организации и управления решением научно-технических проблем. М.: Наука, 1988. 216 с.

6. Алтаев В.Я., Бурков В.Н., Тейман А.И. Теория сетевого планирования и управления // Автоматика и Телемеханика. 1966. № 5.

7. Андронникова Н.Г., Баркалов С.А., Бурков В.Н., Котенко A.M. Модели и методы оптимизации региональных программ развития. (Препринт) М.: Институт проблем управления им. В.А. Трапезникова РАН, 2001.

8. Арнольд В.И. О функциях трех переменных. ДАН СССР, 1957, № 2.

9. Артеменко Т. В. , Севостьянов А. В. Экономика недвижимости: Учебное пособие. -М.: Изд-во Рос. Экон. Акад., 2001 122 с.

10. Ю.Ансоф И. Стратегическое управление. М.: Экономика, 1989. 519 с. И.Антанавичус К.А. Многоуровневое стохастическое моделирование отраслевых многоплановых решений. Вильнюсе: Москлас, 1977.

11. Ануфриев И.К., Бурков В.Н., Вилкова Н.И., Рапацкая С.Т. Модели и механизмы внутрифирменного управления. М.: ИПУ РАН, 1994. 72 с.

12. Багриновский К.А. Основы согласования плановых решений. М.: Наука, 1977.-303 с.

13. Н.Балабанов И.Т. Риск-менеджмент. М.: Финансы и статистика, 1996. - 192с.

14. Баркалов С.А., Бурков В.Н., Курочка П.Н. и др. Диагностика, оценка и реструктуризация строительного предприятия. Бизнес-планирование. Воронеж, ВГАСА, 2000. 405 с.

15. Баркалов С.А. Теория и практика календарного планирования в строительстве. Воронеж, ВГАСА, 1999.-216 с.

16. П.Баркалов С.А., Бурков В.Н., Гилязов Н.М., Семенов П.И. Минимизация упущенной выгоды в задачах управления проектами. М.: 2001 (Научное издание / Институт проблем управления им. В.А. Трапезникова РАН).

17. Баркалов П.С., Буркова И.В., Глаголев А.В., Колпачев В.Н. Задачи распределения ресурсов в управлении проектами. М.: 2002 (Научное издание / Институт проблем управления им. В.А. Трапезникова РАН).

18. Баркалов С.А., Бурков В.Н., Гилязов Н.М. Методы агрегирования в управлении проектами. М.: ИЛУ РАН, 1999. 55 с.

19. Баркалов С.А., Бурков В.Н., Курочка П.Н., Образцов Н.Н. Задачи управления материально-техническим снабжением в рыночной экономике. М.: ИЛУ РАН, 2000.-58 с.

20. Баркалов С.А., Буркова И.В., В.Н. Колпачев, Потапенко A.M. Модели и методы распределения ресурсов в управлении проектами. Институт проблем управления им. В.А. Трапезникова РАН. М.: 2004г. 87 с.

21. Баркалов С.А., Баскаков А.С., Котенко A.M. Многоэтапный конкурс формирования инновационных программ регионального развития // Известия ТулГУ серия: строительство, архитектура и реставрация выпуск 9 Тула 2006г. С. 184193.

22. Берзин Е.А. Оптимальное распределение ресурсов и элементы синтеза систем. М.: Сов. радио, 1974.

23. Берж К. Теория графов и ее применения. М.: Иностранная литература, 1962. -319 с.

24. Бережная Е.В., Бережной В.И. Математические методы моделирования экономических систем. М.: «Финансы и статистика», 2001. - 368 с.

25. Блишун А.Ф. Сравнительный анализ методов измерения нечеткости// Техническая кибернетика.- 1988.- N 5, с. 152-173.

26. Бобрышев Д.Н., Русинов Ф.М. Управление научно-техническими разработками в машиностроении. М.: Машиностроение, 1976. 236 с.

27. Болтянский В.Г. Математические методы оптимального управления. М.: Наука, 1968.-408 с.

28. Бочаров В. В. Финансовый инжиниринг СПб.: Питер, 2004. - 400 с.

29. Брахман Т.Р. Многокритериальное^ и выбор альтернативы в технике. М.: Радио и связь, 1984.

30. Бурков В.Н. Распределение ресурсов как задача оптимального быстродействия // Автоматика и Телемеханика. 1966. № 7.

31. Бурков В.Н. Основы математической теории активных систем. М.: Наука. - 1977.-327 с.

32. Бурков В.Н., Багатурова О.С., Иванова С.И., Овчинников С.А., Ануфриев И.К., Маркотенко B.JI. Оптимизация обменных производственных схем в условиях нестабильной экономики. М.: Институт проблем управления РАН, 1996. -62 с.

33. Бурков В.Н., Буркова И.В. Задачи дихотомической оптимизации. М.: Радио и связь. - 2003. - 156 с.

34. Бурков В.Н., Горгидзе И.А., Ловецкий С.Е. Прикладные задачи теории графов. Тбилиси: Мецниереба, 1974. 234 с.

35. Бурков В.Н., Горгидзе И.А., Новиков Д.А., Юсупов Б.С. Модели и мханиз-мы распределения затрат и доходов в рыночной экономике. М.: ИПУ РАН, 1997.-60 с.

36. Бурков В.Н., Грацианский Е.В., Еналеев А.К., Умрихина Е.В. Организационные механизмы управления научно-техническими программами. М.: ИПУ РАН, 1993.

37. Бурков В.Н., Данев Б., Еналеев А.К. и др. Большие системы: моделирование организационных механизмов. М.: Наука, 1989. 245 с.

38. Бурков В.Н., Еналеев А.К., Новиков Д.А. Механизмы стимулирования в вероятностных моделях социально-экономических систем // Автоматика и Телемеханика. 1993. № 11. С. 3 30.

39. Бурков В.Н., Еналеев А.К., Новиков Д.А. Механизмы функционирования социально-экономических систем с сообщением информации // Автоматика и Телемеханика. 1996. № 3. С. 3 25.

40. Бурков В.Н., Заложнев А.Ю., Новиков Д.А. Теория графов в управлении организационными системами. М.: СИНТЕГ - 2001. - 265 с.

41. Бурков В.Н., Зинченко В.И., Сочнев С.В., Хулап Г.С. Механизмы обмена в экономике переходного периода. М.: Институт проблем управления РАН, 1999.-77 с.

42. Бурков В.Н., Квон О.Ф., Цитович JI.A. Модели и методы мультипроектного управления. М.: ИЛУ РАН, 1998. 62 с.

43. Бурков В.Н., Кондратьев В.В. Механизмы функционирования организационных систем. М.: Наука, 1981. 384 с.

44. Бурков В.Н., Ланда Б.Д., Ловецкий С.Е., Тейман А.И., Чернышев В.Н. Сетевые модели и задачи управления. М.: Советское радио, 1967. 144 с.

45. Бурков В.Н., Ловецкий С.Е. Методы решения экстремальных задач комбинаторного типа. Автоматика и телемеханика, 1968, № 11.

46. Бурков В.Н., Новиков Д.А. Как управлять проектами. М.: Синтег, 1997. -188 с.

47. Бурков В.Н., Новиков Д.А. Теория активных систем: состояние и перспективы. М.: СИНТЕГ, 1999. 128 с.

48. Бурков В.Н. Новиков Д.А. Как управлять организациями. М.: СИНТЕГ, 2004.

49. Бурков В.Н. и др. Сетевые модели и задачи управления. Библиотека технической кибернетики. М.: Советское радио, 1967.

50. Буркова И.В., Михин П.В., Попок М.В., Семенов П.И., Шевченко JI.B. Модели и методы оптимизации планов проектных работ. М., 2005. 103 с. (Научное издание / Институт проблем управления им. В.А. Трапезникова РАН).

51. Бусленко В.Н. Автоматизация имитационного моделирования сложных сис-тем.-М.: Наука, 1977.- 240 с.

52. Вагнер Г. Основы исследования операций. М.: Мир, 1972. Т. 1-3.

53. Васильев В.М., Зеленцов Л.Б. Автоматизация организационно-технологического планирования в строительном производстве. М.: Стройиздат, 1991.- 152 с.

54. Васильев Д.К., Колосова Е.В., Цветков А.В. Процедуры управления проектами // Инвестиционный эксперт. 1998. № 3. С. 9 10.

55. Вознесенский. В.А., Ковальчук А.Ф. Принятие решений по статистическим моделям .- М.: Статистика, 1978.- 192 с.

56. Воронов А.А. Исследование операций и управление. М.: Наука, 1970. -128 с.

57. Воропаев В.И., Любкин С.М., Голенко-Гинзбург Д. Модели принятия решений для обобщенных альтернативных стохастических сетей // Автоматика и Телемеханика. 1999. № 10. С. 144- 152.

58. Воропаев В.И. Модели и методы календарного планирования в автоматизированных системах управления строительством. М.: Стройиздат, 1974. 232 с.

59. Воропаев В.И., Шейнберг М.В. и др. Обобщенные сетевые модели. М.: ЦНИПИАС, 1971.-118 с.

60. Гермейер Ю.Б. Игры с непротивоположными интересами. М.: Наука, 1976. -327 с.

61. Голенко Д.И. Статистические методы сетевого планирования и управления. М.: Наука, 1968.-400 с.

62. Голуб Л.Г. Автоматизация решения задач подготовки строительного производства. М.: Стройиздат, 1983.

63. Горбатов В.А., Павлов П.Г., Четвериков В.Н. Логическое управление информационными процессами. М.: Энергоатомиздат, 1984.

64. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 2. М.: Инфра-М. 352 с.

65. Гусаков А.А., Ильин Н.И. Методика совершенствования организационно-технологической подготовки строительного производства. -М.: Стройиздат, 1985.- 156с.

66. Гусаков А.А. и др. Выбор проектных решений в строительстве.- М.: Стройиздат, 1982.

67. Дамодаран Асв. Инвестиционная оценка. Инструменты и методы оценки любых активов./Пер. с англ. М.: Альпина Бизнес Букс, 2004. - 1342 с.

68. Джеймс К. Ван Хорн, Джон М. Вахович (мл.) Основы финансового менеджмента, 11-е издание.: Пер. с англ. М.: Издательский дом «Вильяме», 2004. -992 с.

69. Евланов Л.Г. Теория и практика принятия решений. М.: Экономика, 1984.

70. Заде Л. Понятие лингвистической переменной и его применение к принятию решений. М.: Мир, 1976.

71. Интриллигатор М. Математические методы оптимизации и экономическая теория. М.: Прогресс, 1975. 606 с.

72. Интулов И.П., Харитонова Т.Б. Построение инженерно-печатных топографических планов. Воронеж: Изд-во ВГАСА, 1995. 73с.

73. Исследование операций. Т.2. / Под ред. Моудера Дж., Элмаграби С. М.: Мир, 1981.

74. Каплинский А.И., Руссман И.Б., Умывакин В.М. Моделирование и автоматизация слабо-формализованных задач выбора наилучших вариантов систем. -Воронеж: Изд во ВГУ, 1990. - 168 с.

75. Карпов В.Г., Тищенко В.Е. Программно целевое планирование линейного строительства. - Мн., Выш. Шк., 1987. - 128 с.

76. Кини P.JL, Райфа X. Принятие решений при многих критериях: предпочтения и замещения. М.: Радио и связь, 1981. 560 с.

77. Клейнер Г.Б. Производственные функции: теория, методы, применение. М.: Финансы и статистика, 1986. 238 с.

78. Кокс Д., Хинкин Д. Теоретическая статистика. М.: Мир, 1978.- 558 с.

79. Колмогоров А.Н. О представлении непрерывных функций нескольких переменных суперпозициями непрерывных функций меньшего числа переменных. -ДАН СССР, 1956, №2.

80. Комков Н.И., Левин Б.И., Журдан Б.Е. Организация систем планирования и управления прикладными исследованиями и разработками. М.: Наука, 1986. -233 с.

81. Конвей Р.В. Теория расписаний / Р.В. Конвей, B.JI. Максвелл, JI.B. Миллер. -М.: Наука, 1975.

82. Косенков К.В., Овечкина Г.В., Харитонова Т.Б., Фролова Н.Г. Определение оптимальных вариантов развития объектов недвижимости в условиях рисков. Известия ТГУ Выпуск 10 Тула 2006. с. 126-135.

83. Кругликова В.М., Баркалов С.А. Основы оценки недвижимости. Воронеж, ВГАСУ, 2005.-203 с.

84. Курочка П.Н. Моделирование задач организационно технологического проектирования. Воронеж, ВГАСУ, 2004. 204 с.

85. Куликов Ю.А. Оценка качества решений в управлении строительством. М.: Стройиздат, 1990. 144 с.

86. Ларичев О.И. Наука и искусство принятия решений. М.: Наука, 1979.

87. Левин В.И. Структурно-логические методы исследования сложных систем с применением ЭВМ / В.И. Левин М.: Наука, 1987.

88. Левин В.И. Задача Мстанков при поступлении деталей в режиме реального времени / В.И.Левин // Автомат, и телемех. 1989. - №1. - С. 141-154.

89. Левин В.И. Оптимизация расписаний в системах с неопределенными временами обработки. 1,11 / В.И.Левин // Автомат, и телемех. 1995. - №2. -С. 99-110. -№3.-С. 106-116.

90. Либерзон В.И. Основы управления проектами. М.: Нефтяник, 1997. 150 с.

91. Ли Э.Б., Маркус Л. Основы теории оптимального управления. М.: Наука, 1972-576 с.

92. Литвак Б.Г. Экспертная информация: методы получения и анализа. М.: Радио и связь, 1982. 184 с.

93. Литвак Б.Г. Экспертные оценки и принятие решений. М.: Патент, 1996. 271 с.

94. Малышев Н.Г., Берштейн Л.С., Боженюк А.В. Нечеткие модели для экспертных систем в САПР.-М.: Энергоиздат, 1991.- 136 с.

95. Материалы сайта www.cfm.ru

96. Метелкин А.И., Метелкина Г.А., Харитонова Т.Б. Информационное обеспечение градостроительного проектирования на основе наземной фотограмметрии. Журнал «Строительство», № 3, М.: 1996. - с.

97. Методология и автоматизация архитектурно-строительных решений. А.А. Гусаков, Э.П.Григорьев, М.Порадаи др. М.: Стройиздат, 1985.

98. Ю1.Мильнер Б.З., Евенко Л.И., Раппопорт B.C. Системный подход к организации управления. М.: Экономика, 1983. 224 с.

99. Ю2.Михалевич B.C., Волкович В.Л. Вычислительные методы исследования и проектирования сложных систем. М.: Наука, 1982. 286 с. 103.Моисеев Н.Н. Элементы теории оптимальных систем. М.: Наука, 1974. -526 с.

100. Ю4.Мулен Э. Кооперативное принятие решений: аксиомы и модели. М.: Мир, 1991.-464 с.

101. Новиков Д.А. Закономерности итеративного научения. М.: ИПУ РАН, 1998.-96 с.

102. Новиков Д.А. Механизмы стимулирования в моделях активных систем с нечеткой неопределенностью. М.: ИПУ РАН, 1997. 101 с.

103. Новиков Д.А. Механизмы функционирования многоуровневых организационных систем. М.: Фонд "Проблемы управления", 1999. 150 с.

104. Новиков Д.А. Обобщенные решения задач стимулирования в активных системах. М.: ИПУ РАН, 1998. 68 с.

105. Новиков Д.А., Петраков С.Н. Курс теории активных систем. М.: СИНТЕГ, 1999.- 108 с.

106. Новиков Д.А. Стимулирование в социально-экономических системах (базовые математические модели). М.: ИПУ РАН, 1998. 216 с.

107. Новиков Д.А. Теория управления организационными системами. М.: Московский психолого социальный институт, 2005. - 384 с.

108. Ногин В.Д., Протодьяконов И.О., Евлампиев И.И. Основы теории оптимизации. М.: Высшая школа, 1986. 384 с.

109. ПЗ.Овечкина Г.В., Фролова Н.Г., Харитонова Т.Б. Оценка стоимости компании с использованием модели Эдвардса-Белла-Ольсона. Сб. тр. «Современные сложные системы управления», вып. 14, Воронеж, ВГАСУ, 2006. с. 55 -63.

110. Орлов А.И. Устойчивость в социально-экономических моделях М.: Наука, 1979.-218 с.

111. Орловский С.А. Проблемы принятия решений при нечеткой исходной информации. М.: Наука, 1981. 206 с.

112. Перегудов Ф.И., Тарасенко Ф.П. Введение в системный анализ. М.: Высшая школа, 1989. 367 с.

113. Петросян Л.А., Зенкевич Н.А., Семина Е.А. Теория игр. М.: Высшая школа, 1998.-304 с.

114. Планирование и управление строительным производством с применением методов экономико-математического моделирования и ЭВМ. И.Г.Галкин, В.М.Серов, Г.И.Ярымова и др.; Под ред. Галкина. М.: Стройиздат, 1978.

115. Поспелов Д.А. Ситуационное управление: теория и практика. М.: Нака, 1986.

116. Поспелов Г.С., Ириков В.А. Программно-целевое планирование и управление. М.: Советское радио, 1976. 344 с.

117. Потапенко A.M. Модели и механизмы перераспределения ресурсов при управлении проектом. В кн. Оптимизация и моделирование в автоматизированных системах. Межвузовский сборник научных трудов. Воронеж, ВГТУ, 2003г. с. 209-215.

118. Реклейтис Г. Оптимизация в технике / Г. Реклейтис, А. Рейвиндран, К. Рэгсдел. М: Мир, 1986. - Т. 1,2.

119. Санталайнен Т. Управление по результатам. М.: Прогресс, 1988.-320с.

120. Симионова Н.Е. Управление реформированием строительных организаций. М.: Синтег, 1998.-224 с.

121. Танаев B.C. Введение в теорию расписаний / B.C. Танаев, В.В. Шкурба. -М.: Наука, 1975.

122. Танаев B.C. Теория расписаний. Многостадийные системы / B.C. Танаев, Ю.Н. Сотсков, В.А. Струсевич М.: Наука, 1989.

123. Теория расписаний и вычислительные машины / Под ред. Коффмана Э.Г. -М. :Наука, 1984.

124. Товченко В.И., Михайлов B.C. Модели и алгоритмы управления строительным производством.- Киев: Высшая школа, 1991.-151 с.

125. Уздемир А.П. Динамические целочисленные задачи оптимизации в экономике. -М.: Физматлит, 1995.

126. Форд Д., Фалкерсон Д. Потоки в сетях. М.: Мир, 1966. 276 с.

127. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. М.: Дело, 1997. - 480 с.

128. Цыганов В.В. Адаптивные механизмы в отраслевом управлении М.: Наука, 1991.- 166 с.

129. Эйкхофф П. Основы идентификации систем управления. М.: Мир, 1975. -688 с.

130. Эткинд Ю.Л. Организация и управление строительством. Свердловск: УГУ, 1991.-312 с.

131. Янг С. Системное управление организацией. М.: Советское радио, 1982. -456 с.

132. Abba W.F. Beyond communicating with earned value: managing integrated cost, schedule and technical performance / PMI Symposium. New Orleans, 1995. P. 2 6.

133. Bellman R. Some Combinatorial Problems Arising in the Theory of Multistage Processes / R. Bellman, O. Gross // J. Soc. Indust. and Appl. Math. 1954. -V.2,№3.-P. 175-183.

134. Bellman R. Mathematical Aspects of Scheduling Theory / R. Bellman // J. Soc.Indust. and Appl. Math. 1956. - V.4, №3. - P. 168-205.

135. Coleman J.H. Using cumulative event curves on automotive programs / PMI Symposium. Pittsburgh, 1992. P. 101 107.

136. Hl.Connely A. Ad-hoc hierarchies for flat-flexible organizations / PMI Symposium. Pittsburgh, 1992. P. 329-335.

137. Globerson S. Effective Management of Project process / PMI Symposium. New Orleans, 1995. P. 381 387.

138. Singletary N. What's the value of earned value // PM Network. 1996. № 12. P. 28-30.