автореферат диссертации по архитектуре, 18.00.04, диссертация на тему:Градостроительные основы развития жилой застройки в условиях рыночной экономики

I

I

- ^^_ -/р /V

/ / ' </ / / кУ

¥

Московский архитектурный институт

На правах рукописи

Кандидат архитектуры Алексей Валентинович Крашенинников

Градостроительные основы развития жилой застройки в условиях рыночной экономики

Специальность 18.00.04 градостроительство, районная планировка, ландшафтная архитектура и планировка сельскохозяйственных населенных мест

Диссертация на соискание ученой степени доктора архитектуры

Москва 1997

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ 5

1. ОСОБЕННОСТИ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В ПЕРИОД ПЕРЕХОДА К РЫНОЧНОЙ ЭКОНОМИКЕ 12

1.1 Систематизация задач и условий градостроительной деятельности 12

1.1.1 Комплекс градостроительных задач 12

1.1.2 Пространственная структура жилой среды. 15

1.1.3 Планирование, проектирование и градостроительный маркетинг. 18

1.1.4 Организационно-правовая основа градостроительного процесса. 22

1.2 Эволюция градостроительных идей по оптимизации жилой среды 26

1.2.1 Приоритеты градостроительной оптимизации 27

1.2.2 Идеально-прогностическая модель жилой среды. 32

1.3 Градостроительные концепции как новый тип проектной документации. 32

1.3.1 Состав и структура новейших проектных документов (обзор) 34

1.3.2 Управление градостроительным развитием 46 . Итоги 1 главы 49

2. ГРАДОСТРОИТЕЛЬНАЯ ПОЛИТИКА В ОБЛАСТИ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА 51

2.1 Социальные ориентиры градостроительной политики 51

2.1.1 Особенности рынка жилья в России 57

2.1.2 Социальное или доступное жилище 59

2.2 Градостроительное планирование (Разработка и определение политики) 63

2.2.1 Международный опыт и отечественная практика 63

2.2.2 Аналитическое моделирование социального заказа 69

2.3 градостроительная политика как часть ПЛАНА развития жилой застройки 73

2.3.1 Социальный заказ 74

2.3.2 Предпосылки развития 77

2.3.3 Условия реализации 83

2.3.4 Общественная поддержка программы градостроительного развития 90 . Итоги 2 главы 93

3. ФУНКЦИОНАЛЬНО-ПРОСТРАНСТВЕННАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ ЗАСТРОЙКИ94

3.1 Структура проектных документов 95

3.1.1 Структурные и локальные планы (опыт Великобритании) 95

3.1.2 Планы градостроительного развития (предложение) 101

3.2 Схема развития жилой застройки 105

3.2.1 Зарубежный опыт градостроительного зонирования 105

3.2.2 Основные градостроительные зоны 108

3.2.3 Ордерное (правовое) зонирование 111

3.3 Архитектурные параметры застройки 118

3.3.1 Контрольные показатели застройки (опыт США) 118

3.3.2 Нормативные параметры застройки (предложение) 123 . Итоги 3 главы 126

4. СТРАТЕГИЯ РЕАЛИЗАЦИИ (СОГЛАСОВАНИЕ, УПРАВЛЕНИЕ, МАРКЕТИНГ) 130

4.1 Согласование и утверждение планов 130

4.1.1 «Обременения» на стадии согласования 131

4.1.2 «Предпроектный этап» инвестиционного проекта. 137

4.2 Управление проектом 140

4.2.1 Организационные схемы реконструкции застройки 141

4.2.2 Целевые организации 144

4.3 Градостроительный маркетинг 147 4.3.1 Градостроительный маркетинг и планирование 147

4.3.2 План проведения градостроительного маркетинга 152

4.3.3 Формы административного воздействия на градостроительный маркетинг 157

4.3.4 Подготовка и распространение информации 158 .Итоги 4 главы 161

5. ЛОКАЛЬНЫЕ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЕ РЕКОМЕНДАЦИИ 164

5.1 Архитектурные требования для Зон Жесткого Регулирования 166

5.1.1 Структура общественных пространств внешней жилой среды 168

5.1.2 Габаритные схемы застройки и форма зданий 170

5.1.3 «Перенос права на строительство». 172

5.2 Градостроительные Зоны Приоритетного Развития жилой застройки 175

5.2.1 "Пакет" дополнительных условий для Зон Приоритетного Развития 178

5.2.2 "Схема ордерного зонирования" для Зон Приоритетного Развития 180

5.3 Особенность развития жилой застройки в различных градостроительных условияхмосквы180

5.3.1 Подход к оценке земли в Москве 180

5.3.2 Стратегия оптимизации жилой застройки на примере выборочной типологии градостроительных ситуаций 184

. Итоги 5 главы 197

. ЗАКЛЮЧЕНИЕ 200

. Приложение №1 Специальные термины, используемые в работе 232

. Приложение № 2 Список таблиц 234

. Список использованной литературы 235

. Иллюстрации 250

ВВЕДЕНИЕ

После второй мировой войны жилищное строительство во многих странах осуществлялось на основе подробных планов путем государственного финансирования. Однако социальные и политические изменения 80-90х годов поставили под сомнение эффективность детального планирования в градостроительстве, как в нашей стране, так и за рубежом. Постоянное отставание нормативного планирования от реальных процессов городской жизни М.С. Бранч1 иронично назвал "прогулкой с целью догнать". Альтернативой выступают более обобщенные и гибкие формы градостроительного планирования - "концепции", "программы", "структурные планы". Внедрение в практику альтернативных документов связано с решением ряда новых проблем.

Какова методика планирования в условиях разнообразной собственности на землю и приватизации жилого фонда?

Как совместить свободу частной инициативы, максимально широкий диапазон разрешенного использования отдельных участков и обеспечить архитектурную целостность городской среды?

Как обеспечить реализацию основных положений градостроительной политики в условиях неопределенности рыночной коньюктуры и дефицита финансовых ресурсов?

В бывших социалистических странах поиск новых форм градостроительной деятельности вызван несколькими обстоятельствами, среди которых называют прежде всего отказ от жесткого централизованного планирования и финансирования, изменение формы собственности на землю и недвижимость, потребность в сокращении сроков разработки и согласования проектных предложений.

- 1 Бранч М. Проектирование городской среды: Перевод с англ. изд.: Planning Urban Environment/М.С. Branch.-Stroudsburg, Pennsylvania, 1974..- M.: Стройиздат, 1979.-176 с.

Проект все более становится объектом политической и финансовой деятельности, а проектирование в значительной мере ориентировано на согласование прав различных участников градостроительного процесса в решении вопросов о принадлежности земли, собственности, недвижимости, финансирования и практической реализации градостроительных инициатив.

Для этого необходимо усовершенствовать методику проектирования, разработать формы социальной и коммерческой адаптации градостроительного решения.

Отечественная школа градостроительства имеет прекрасную теоретическую базу и накопила богатый опыт практической организации жилой среды. Ведущими организациями, формирующими нормативно-процессуальную базу развития жилой застройки в городах в нашей стране являются ЦНИИП градостроительства, НИиПИ генерального плана г. Москвы, НИиПИ градостроительства, Гипрогор, ЦНИЭП жилища. Новые социально-экономические условия вносят значительные изменения в привычный контекст профессиональной деятельности. В связи с этим, развитие отечественного градостроительства связано с необходимостью изучения методического и практического опыта стран с давно устоявшейся рыночной экономикой.

Следует отметить, что предлагаемые различными авторами и применяемые на практике в нашей стране приемы и методы разработки градостроительных программных документов до настоящего времени слабо систематизированы. Реализация концепций продолжает пробуксовывать в связи со слабой ориентацией на современные экономические условия, особенностью которых является дефицит централизованных средств, изменение собственности на землю, переход к рыночному хозяйству и частному предпринимательству при высоких социальных обязательствах районной администрации и отсутствии средств у населения. Отечественная практика располагает весьма противоречивым опытом по коммерческой адаптации градостроительных программ и их реализации в условиях рынка, тем более с участием частного сектора и населения.

Цель научной работы состоит в том, чтобы создать систему теоретических положений и практических рекомендаций по формированию планов градостроительного развития жилой застройки в условиях перехода к рыночной модели управления городским хозяйством.

Развитие жилой застройки понимается как реконструкция, преобразование, новое строительство жилых и общественных зданий, окружающего ландшафта, инженерной инфраструктуры, направленное на решение всего комплекса градостроительных задач. Основные задачи работы:

• обосновать комплекс градостроительных задач и требования к программным документам, отвечающих динамичным условиям рыночной экономики;

• систематизировать и обобщить опыт подготовки и реализации планов градостроительного развития жилой застройки, реализуемых за счет различных источников финансирования;

• разработать систему локальных градостроительных рекомендаций, регламентирующих преемственность архитектурных решений жилой застройки;

• обобщить методику социальной и коммерческой адаптации градостроительных программ.

Объектом исследования является жилая застройка селитебных территорий современных городов, включающая жилые дома, учреждения коммунального и культурно-бытового обслуживания, а так же территорию, на которой реализуются повседневные бытовые и рекреационные потребности населения.

Подробно были изучены следующие градостроительные объекты и документы: СНиП 10-01-94 "Положения нормативных документов"; Рекомендации по застройке жилых районов и микрорайонов (Госстрой СССР, 1980); Градостроительный Кодекс Российской Федерации (1996); ряд утвержденных градостроительных концепций муниципальных округов г. Москвы; системы регламентации жилой застройки городов Портланд, Сан-

Франциско, Сиэтл, Роттердам, Шеффилд; Руководство градостроительной политикой и Зоны Упрощенного планирования в Великобритании; Правила зонирования ряда штатов Орегон, Вашингтон, Калифорния (США); Планы развития приоритетных районов в городах Роттердам, Гаага (Нидерланды), Нью-Йорк (США), Шеффилд (Великобритания) и другие материалы.

Главным содержанием -предметом исследования- является методика подготовки и реализация программных документов по градостроительному развитию жилой застройки в условиях перехода к рыночной экономике.

Основной список литературы относятся к последней четверти XX века, а примеры градостроительной практики к последнему десятилетию. Пространственные границы исследования соответствуют зонам высоко урбанизированной жилой застройки, как в нашей стране, так и за рубежом. Натурные обследования были проведены в городах России, Белоруссии, Казахстана, Украины, Бельгии, Израиля, Нидерландов, США, Финляндии, Франции, Чехословакии, Швеции, Югославии.

Методика исследования базируется на традициях отечественного градостроительства, в котором практические рекомендации основываются на системообразующих методологических построениях, а те, в свою очередь, опираются на целостную картину предмета исследования, основанную на диалектике исторического развития общества. Синтез основных понятий, поиск и отбор наиболее ценных составляющих градостроительных программ происходит на основе обоснованного в работе комплекса градостроительных задач.

Текст диссертации подготовлен автором на русском и английском языках с использованием компьютерных программ "Майкрософт Офис", "Тайм-Лайн", "АрхиКАД", "Нетскейп" и др.

На защиту выносятся следующие основные положения:

• структура и методика построения программных градостроительных документов, ориентированных на реализацию посредством привлечения внебюджетных источников финансирования и частного капитала;

• система средств градостроительного регулирования, обеспечивающая сохранение архитектурно-пространственной концепции жилой застройки при переходе от планировочных к объемным стадиям проектирования.

Новизна работы заключается в формировании градостроительных основ развития жилой застройки в современных условиях, в том числе,

•- комплекс фундаментальных градостроительных задач и его место в планировании, проектировании и маркетинге городских объектов,

•- предложения по формированию системы планов градостроительного развития, специальных планировочных зон и локальных рекомендаций;

•- анализ «градостроительного маркетинга» как феномена и его влияния на проектирование.

Значение практических результатов заключается в упрощении порядка подготовки и утверждения градостроительных документов, формирование условий для партнерства государственного и частного сектора, привлечения инвестиций для развития жилой застройки. Особую важность имеют следующие предложения:

• состав, структура и методика разработки программных градостроительных документов,

• методика социальной и коммерческой адаптации Планов Градостроительного Развития;

• градостроительные параметры застройки определяемые при ордерном (правовом) зонировании территории;

• приемы и методы ускорения развития застройки и решения социальных задач.

Апробация теоретических и методических положений диссертации проходила в ходе разработки ряда крупных градостроительных проектов НИиПИ генплана г. Москвы, выполненных с участием автора; в процессе социальной и коммерческой адаптации инновационных проектов финансово-строительной компания Конти (Москва).

Идеи работы были заслушаны на научных конференциях, совещаниях, семинарах, симпозиумах, в том числе на международной конференции "Сделаем города пригодными для жизни" ("Making Cities Livable"), США - 1994 г.; "Специалисты за устойчивое развитие" США-1994 г.; ежегодной конференции "Западной Ассоциации Социальных Наук" (Western Social Sience Association) США-1995г.; конференции участников международной программы "Развития высшего образования JFDP" (Junior Faculty Development Program) США- 1995 г.; форуме "Человек и Архитектура" Швеция- 1992 г.; конференции Московской Ассоциации Инвесторов "Банк реконструкции" (Москва-1997).

Значительные материалы работы вошли составной частью в ряд опубликованных автором книг: "Жилые кварталы" из серии "Реконструкция и модернизация зданий и комплексов" (1988 г.); "Придумай свой дом", "Построй свой дом", "Дом участок и природа" (серия из трех книг "Собственный дом" 1991-1993 г.); в учебные программы для курса "Управление проектом" (Мархи-1997) и методические указания и задания к другим учебным дисциплинам (специальности 1201, 1202, 1721, 1722) и другие публикации и научно-методические разработки. В числе последних - ежегодные отчеты по реализации программы волновой реконструкции в муниципальном округе Фили-Давыдково.

Выполненная работа является итогом целенаправленной проектной, научно-исследовательской и педагогической деятельности автора в территориальной мастерской "Запад Москвы" НИиПИ генерального плана г. Москвы 1991-1994г.; в отделе перспективных проектов Центра управления и развития корпорации Конти 1995-1997г.; на кафедре архитектуры МИКХИС; в ходе годичной стажировки на кафедре Планирования, Социальной Политики и Управления (РРРМ Department) Архитектурного

факультета университета штата Орегон, США(1994-1995), в рамках международной программы развития высшего образования 1РОР и фонда Фулбрайт; в процессе стажировки по программе "Развития центральных районов города" (1СБ-1997) института "Жилой застройки и Проблем Городского Развития" (ШБ- Нидерланды); на кафедре Архитектурной практики Московского архитектурного института.

Диссертация состоит из текстовой части объемом 216 стр. (введение, пять глав , заключение), список использованной литературы (200 наименований, преимущественно 1980-1997 гг.), а также 72 иллюстраций.

1. ОСОБЕННОСТИ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В ПЕРИОД ПЕРЕХОДА К РЫНОЧНОЙ ЭКОНОМИКЕ

При переходе к рыночной экономике градостроительное развитие жилой застройки не может быть осуществлено только за счет государственных инвестиций. Проблема заключается в том, что очевидная нехватка средств отодвинула на второй план весь комплекс социальных проблем развития. В связи с этим следует заново определить цели и задачи градостроительного проектирования, уточнить типологию планировочных элементов, интересы и отношения участников градостроительного процесса. Эти вопросы, а также методологические основы градостроительной деятельности, приоритеты градостроительной теории и особенности современных градостроительных документов - рассмотрены в 1 главе.

1.1 Систематизация задач и условий градостроительной деятельности

Ключевой проблемой профессиональной методологии остается системное определение задач, условий и средств градостроительной деятельности.

1.1.1 Комплекс градостроительных задач

Систематизация целей и задач градостроительной деятельности предпринимается почти в каждой монографии и в каждом серьезном исследовании. Осмысление этих понятий задает направленность практическим рекомендациям.

Задачи - это характеристика итога проектной деятельности. Социальные потребности по отношению к архитектуре выступают, в качестве главного, определяющего комплекса задач (6, 60, 111). В данной работе предлагается систематизироват�