автореферат диссертации по архитектуре, 18.00.04, диссертация на тему:Градостроительная оценка реконструируемых территорий жилой застройки

\

МОСКОВСКИЙ ИНСТИТУТ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА и п СТРОИТЕЛЬСТВА

На правах рукописи

МАСЛОВ НИКОЛАЙ ВАСИЛЬЕВИЧ

ГРАДОСТРОИТЕЛЬНАЯ ОЦЕНКА РЕКОНСТРУИРУЕМЫХ ТЕРРИТОРИЙ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ

Специальность 18.00.04 - градостроительство, районная планировка, ландшафтная архитектура и планировка сельскохозяйственных населенных мест

Диссертация на соискание ученой степени кандидата технических наук

Научный руководитель профессор, к.т.н. Шумилов М.С.

Москва 1998 г.

ОГЛАВЛЕНИЕ

стр.

Введение .............................................................................................. 2

Глава 1. Оценочные характеристики жилой застройки на реконструируемых территориях....................................................... 7

1.1. Виды реконструкции и их характеристики....................... 7

1.2. Оценочные показатели жилых зданий.............................. 16

1.3. Критерии оценки жилой застройки................................... 24

Выводы......................................................................................... 31

Глава 2. Оценка основных факторов комфортности среды обитания на реконструируемой территории..................................... 33

2.1. Учет загрязнения воздушной среды.................................. 33

2.2. Оценка зашумленности застроенных и реконструируемых территорий......................................................................... 55

2.3. Фактор инсоляции застройки и зданий ........................... 75

2.4. Фактор транспортной доступности .................................. 81

Выводы.......................................................................................... 92

Глава 3. Экспериментальные исследования............................... 93

3.1. Социологическое обследование....................................... 93

3.2. Анализ результатов исследований.................................... 104

3.3. Экспериментальная оценка застройки............................. 106

Выводы ....................................................................................... 115

Глава 4. Рекомендации к методам оценки факторов, определяющих потребительскую ценность реконструируемых территорий......... 116

4.1. Общие рекомендации........................................................... 116

4.2. Оценка реконструируемой застройки.................................. 121

4.3. Оценка социально-экологических факторов....................... 123

Общие выводы..................................................................................... 136

Литература........................................................................................... 140

Приложение ......................................................................................... 151

ВВЕДЕНИЕ

С уходом директивной системы народнохозяйственного планирования, необходимого государству роста производства за счет городских ресурсов, рождается новый подход к решению градостроительных задач и в том числе землепользования и реконструкции старых сложившихся территорий, не отвечающих современным эксплуатационным требованиям. Отсутствие у государства и муниципалитетов средств для решения этих задач по-старому принуждает искать новые пути развития городов. Изменяется подход к использованию градостроительного потенциала территорий. Возникает необходимость искать поддержку у возможных инвесторов и землепользователей.

Наряду с учетом требований, предъявляемых муниципалитетами к организации городской инфраструктуры необходим учет частных интересов многочисленных участников градостроительной и хозяйственной деятельности на реконструируемых территориях, особенно жилых. В этих условиях особое значение приобретают факторы, которыми можно оценить существующее положение и эффективность преобразования городской среды. Тем более, что в соответствии с последними решениями Президента и Правительства России тяжесть допущенных просчетов постепенно будет ложиться на потребителя, в том числе пользователей жильем.

Возникает необходимость пересмотра показателей, определяющих параметры жилья. В первую очередь это касается оценки городского землепользования, качества зданий и застройки, рачительного использования ресурсов, экологического состояния природной и антропогенной среды обитания. Текущий переходной период благоприятен для разработки научно обоснованных стандартов потребления и нормативов качества жилой среды. Они могут быть созданы на федеральном и муниципальном уровне.

Существующие в настоящее время арендная плата и налоги на землю не позволяют вести целенаправленную программу по реконструкции жилой застройки, формированию инженерной инфраструктуры и проводить комплексные градостроительные мероприятия по охране окружающей среды. Сама же аренда земельных участков устанавливается на конкурсной основе, а земельные налоги определяются и регулируются административными методами. Такой подход обусловлен отсутствием показателей оценки земли и дифференциации стоимостных показателей с учетом многих факторов. Следовательно, при определении приоритетных направлений в реконструкции жилой застройки следует иметь необходимые сведения об участках застройки и нормативную базу данных, характеризующих среду обитания жителей. Первым этапом решения поставленной задачи явилось распоряжение Российского правительства (июль 1993 года) об инвентаризации земель. В Москве такая инвентаризация завершена. В конце 1996 года было утверждено техническое задание на составление кадастра московских земель (описи и оценки объектов, подлежащих налогообложению), который должен быть создан к 2000 году. Одновременно должна формироваться нормативная база и оценочно-критериальные показатели.

Анализ практики реконструкции старой городской застройки показал, что такая реконструкция большей частью ограничивалась восстановлением отдельных зданий с их модернизацией. К проектированию комплексной реконструкции жилых массивов и отдельных кварталов притупили в начале 80-х годов, но эта работа была прервана в связи с перестройкой.

Опыт проектирования позволил разработать ряд методических приемов реконструкции, базирующихся на научных исследованиях. В последние годы они были выполнены Центральным научно-исследовательским и проектным институтом по градостроительству, Ака-

демией жилищно-коммунального хозяйства РФ, институтом МосжилНИИ-проект и кафедрами некоторых высших учебных заведений, например, МГСУ и МИКХиС. Широко известны такие авторы монографий и учебников по капитальному ремонту, как А.З.Андрюшкевичус [3], Л.Я,Бурак [20], И.С.Вайсберг [21], В.И.Бабакин [6] , Л.Я.Герцберг [25], М.М.Каменская [35], Ю.Г.Кругляков [45], К.М.Луми [51] , Н.В.Нечаев [62], К.А.Шрейбер [78], М.С.Шумилов [89] и другие. Но в их работах в основном рассматриваются вопросы реконструкции отдельных зданий. В монографиях Ю.Г.Круглякова [45], М.С.Шумилова [79], отражены некоторые вопросы реконструкции старых городских территорий и подготовки исходных данных для оценки застроенных земель. Однако они были написаны в период плановой экономики и отличных от рыночных ценностных критериев.

Отдельные проведенные исследования были связаны с оценкой гигиенических условий среды обитания и таких ее параметров, как инсоляция, зашумленность и загазованность. Результаты таких исследований вошли в нормативные документы и методические разработки. К этим исследованиям относятся работы авторов: М.Е.Берляну [16], Р.Гудериана [26], Г.П.Кириллова [38], Н.К.Кирюшкиной [40], Д.С.Масленникова [52], Г.Л.Осипова [62], Э.И.Реттера [66], Т.С.Санкиной [67], И.А.Шишкина [81] и других.

Следует отметить, что во всех этих исследованиях не затрагивался вопрос многокритериальной оценки реконструируемой территории, в том числе ее ценности как товара. Более того, изменение среды обитания, вызванное комплексной реконструкцией квартала, микрорайона или жилого района, также не рассматривалось. Поэтому в настоящее время нет комплексных рекомендаций по этому вопросу.

Целью диссертации является разработка рекомендаций к градостроительной оценке реконструируемой территории по многокритериаль-

ным факторам, что должно облегчить определение стартовой стоимости земли и выбор рационального варианта трансформации застройки. Это позволит обеспечить лучшие условия среды обитания для населения, даст возможность оценивать ее потребительскую ценность в условиях рыночной экономики.

В задачу исследования входило:

1. Исследование и обобщение основных оценочных показателей реконструируемой жилой застройки.

2. Теоретические исследования по определению факторов, закладываемых в потребительскую оценку реконструируемых территорий.

3. Разработка методических рекомендаций по определению потребительской ценности реконструируемой жилой застройки и оценке вариантов по факторам, создающим среду обитания в реконструируемой застройке.

Методика исследования основывалась на системном подходе к анализу факторов. При исследованиях в качестве базового материала были использованы данные ранее выполненных научных разработок и практический опыт по реконструкции застройки в г.Москве.

Частные методики исследования поставленных задач базируются на научной гипотезе. Ее сущность заключается в следующем. Условия проживания людей в реконструируемой застройке должна отвечать удовлетворению социальных потребностей, включающих экономические показатели (стоимостные); оценку по бюджету времени к частоте возникновения; натуральные показатели (обеспечение оборудованием и объектами), потребность по предпочтению людей. Изучение и выявление закономерностей и форм удовлетворения потребностей позволяет разработать рекомендации по потребительской оценке реконструируемой жилой застройки. Учитывая то, что оценка потребностей по предпочтению людей не имеет количественных показателей, были проведены специальные натурные обследования

по разработанной автором анкете. Доля выборки была установлена на основании теории математической статистики. При обработке и анализе данных, а так же прогнозировании отдельных показателей, использованы методы математического моделирования и метод экспертных оценок.

Объектом исследования явился город Москва, а предметом исследования - реконструируемые микрорайоны и жилые районы.

По отдельные исследуемым параметрам использовались данные, полученные различными авторами и получившие практическую апробацию.

Научная новизна работы заключается в разработке методики оценки потребительской ценности территорий жилой застройки, подлежащей одному из видов реконструкции. Разработана многокритериальная оценка параметров, определяющих ценность территории. Определены граничные условия на выдачу заданий по реконструкции территорий жилой застройки при оформлении купли-продажи (сдача в аренду).

Практическая ценность. Полученные результаты исследований могут использоваться при формировании кадастров на жилые застройки, а также при стоимостной оценке территорий со старой застройкой при купле-продаже подлежащих реконструкции участков (микрорайонов, кварталов, жилых районов или отдельных объектов).

Апробация работы и публикации. Основные результаты работы были доложены и одобрены на совместном совещании представителей организаций г.Москвы

По результатам исследования опубликовано 4 печатных статьи и 1 статья депонирована.

ГЛАВА 1. ОЦЕНОЧНЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ НА РЕКОНСТРУИРУЕМЫХ ТЕРРИТОРИЯХ.

1.1. Виды реконструкции и их характеристики.

Реконструкция жилого фонда старых районов городов направлена на коренное обновление его застройки и планировочной структуры. Такое обновление должно отвечать не только экономическим, но и социальным, градостроительным требованиям. Несмотря на общность основных задач и целей реконструкции, при ее осуществлении требуется особый подход к каждому объекту с учетом соответствия потребностей его жителей.

Сфера городского хозяйства, которая получила название инфраструктуры, привлекает значительные материальные и трудовые ресурсы, здесь разрабатываются и реализуются важные инвестиционные проекты реконструкции. На современном этапе инфраструктура превращается в мощный фактор повышения эффективности реконструкции в каждом городе, на его территории и в каждом квартале. Важную роль в развитии инфраструктуры приобретают проблемы реконструкции и ее наиболее рациональное планирование. Вопрос о планировании инфраструктуры должен решаться прежде всего в свете общей установки, ориентирующей на рыночную экономику. Такой подход становится особенно актуальным по мере роста потребностей в отношении сферы обитания и технических возможностей общества.

Реконструкция старой жилой застройки городов включает мероприятия, направленные на сохранение историко-архитектурных комплексов, благоустройство территории, реконструкцию улично-дорожной сети, совершенствование инженерной инфраструктуры, озеленение и строительство автостоянок. На рис. 1.1. представлена блок-схема решения задач реконструкции жилой застройки.

д |еконструкда

Шт. ШШ

Изучение современного состояния

среды обишш*

Теоретические и экспериментальные исследования

X.

Овейщ; Оценка Оценка

и Ъшчущ

устшше ЩЙ^ШвЯ нов нн-

пне »ид» :

I . ЩШщ . Сфук-

рукшш

УСШЮВЛСГ пне*

мне

ЩяШж

ностн тсрри*

тор»« за-| стройки

¡ШйВШД

■я

: ЩШШШ '1ШШ 'шш

Щ щняШЬ $ ■

—1 Л адс"11<кгт

т

щш шиэд

ЗДНИЯЙ

тл

Исследования И^лсШЫШн

отношения

■ к ц р1НЖ>СГН

формам Щ транс

§ Н01]МбЮиСГСЙ

■ ТВО|)СНИЯ

ногребностен ;■ ЩЩр

. ■ к чкде

обитании

Разработка рекомендаций

ЩрЫЩШЩот ЙЬ рскоист^кшш % :!■ '; Разработка ■ ■■ Ц рекомендации по |Ц || формнроапнит среды:| ж® обнтапни ш ; р?;'Щтерр}гтф|1и Ж ■|р. Оценочные та^юбнгсйьск^н иего^н^консг* щШ -»»стройки

Рис. 1.1. Блок-схема последовательности решения задач реконструкции старой жилой застройки

Здания жилого и нежилого фонда построены из множества различных деталей и конструкций, сделанных из разных материалов. Поэтому эти конструкции и детали изнашиваются неравномерно - одни быстрее, другие медленнее. Физический износ частей здания и инженерного оборудования, а также моральный износ или несоответствие современному уровню развития общества и, следовательно, запросам пользователей здания являются причинами капитального ремонта, модернизации и реконструкции.

С точки зрения комфортности не менее важны и признаки качества окружения зданий - придомовых и микрорайонных территорий - составляющих понятия комфортности жилья. Поэтому сегодня уже нельзя решать проблему реновации локально. Необходима система комплексного подхода.

Под такой системой следует понимать совокупность конструктивных, архитектурных, инженерно-планировочных и организационно-планировочных мероприятий по всем видам ремонта, реконструкции, воспроизводства жилого и нежилого фонда на локальных территориях.

Для предварительной оценки эффективности таких мероприятий, на наш взгляд, следует воспользоваться существующими классификациями зданий по капитальности и сроку службы, физическому и моральному износу Н.В.Нечаев [69]. При этом рационально придерживаться общепринятой градации, эксплуатационно-ремонтных и реконструктивных мероприятий. Их объединяют в текущие ремонты (планово-предупредительные и аварийные), капитальные (выборочный и комплексный с частичной и полной перепланировкой), реставрацию и консервацию, реконструкцию (встройку, надстройку и пристройку), а также снос малоценных сооружений новое строительство и трансформацию здания с изменением его функции.

Текущий планово-предупредительный ремонт (ППР) зданий жилого и нежилого фонда заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предохранению конструктивных элементов, отделки, инженерного оборудования и элементов внешнего благоустройства от преждевременного износа, а также по устранению возникших в период эксплуатации мелких повреждений и неисправностей. Исследованиями установлено, что эксплуатация зданий без проведения текущего ремонта в 34 раза увеличивает стоимость капитального ремонта.

Капитальный ремонт - это такой же планово-предупредительный, но более кардинальный с заменой или восстановлением отдельных частей конструкций и оборудования в связи с их износом или разрушением. Он может быть выборочным и комплексным.

При выборочном капитальном ремонте (ВКР) выполняются отдельные работы по улучшению инженерного оборудования, квартир, т.е. это капитальный ремонт без или с незначительной перепланировкой, с возможным повышением благоустройства. Капитальный выборочный ремонт заключается в проведении работ по замене или восстановлению отдельных конструктивных элементов, частей здания и инженерного оборудования при общем удовлетворительном техническом состоянии здания. В этих случаях в первую очередь следует ремонтировать такие конструкции и оборудование, неисправность которых может ухудшить состояние здания и повлечь за собой их повреждение или полный износ.

В результате комплексного капитального ремонта (КР) устраняют физический и моральный износ зданий, а также повышают комфортность жилья за счет полной (КРПП) или частичной (КРПЧ) перепланировки и модернизируют внутреннее инженерное бл�