автореферат диссертации по информатике, вычислительной технике и управлению, 05.13.10, диссертация на тему:Проблемы становления залогового кредитования в России

Министерство общего и профессионального образования Российской федерации Государственная академия управления им. С. Орджоникидзе

•"•г б ОД - Я ИЮН 1098

На правах рукописи

КАНОКОВ Арсен Баширович

ПРОБЛЕМЫ СТАНОВЛЕНИЯ ЗАЛОГОВОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ

Специальность:

05.13.10- Управление в социальных и . экономических системах (по экономическим наукам)

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва -1998

Работа . выполнена на,, кафедре ■. «Макроэкономики» Государственной академии управления^, С. Орджоникидзе.

Научный руководитель:

доктор экономических наук, профессор Черников Д.А.

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор Данилин В.И.

кандидат экономических наук, профессор Афанасьев В.И.

. . о,,.:;" . -К, . О

Ведущая организация:

Российская экономическая академия им. Г.В. Плеханова

.. . .л'гОН •

Защита состоится « ш -^щщ 1998г. в 14.00 часов на

заседании диссертационного Совета Д.053.21.09 в Государственной академии управления им. С. Орджоникидзе по адресу: 109542, Москва, Рязанский проспект 99, зал заседаний Ученого Совета.

С .диссертации:". »ложно ознакомиться в библиотеке ГАУ.

Автореферат разослан « Ь » мая_1998г.

Ученый секретарь диссертационного

Совета Д.053.21.09

кандидат экономических наук, доцент

И.Б. Родина

Общая характеристика работы

Актуальность диссертационного исследования определяется существенно возросшей ролью залогового кредитования в условиях нестабильности и экономического кризиса России, когда опасность невыполнения должником своих обязательств особенно повышается. В этом случае залог имущества является обязательным условием получения практически любых кредитов. Во всех странах мира залог имущества исторически сложился как один из наиболее надежных способов обеспечения кредитных обязательств и защиты интересов кредитора.

Вместе с тем, залоговые операции тесно связаны с базовыми отношениями собственности, которые определяют характер общественно-политической системы и механизм экономических связей. Любые формы коллективной собственности (государственная, кооперативная, колхозная, рабочая, общинная и др.) существенно ограничивают право залога. Дело в том, что, даже в условиях преобладания частной собственности, имущество, находящееся в коллективной собственности, может быть заложено только с согласия всех коллективных собственников. Следовательно, до появления массового частного собственника (а оно у нас связывается с разгосударствлением и приватизацией) в России залоговые отношения не могли получить широкого распространения. Но и в новых условиях развитию этих отношений должно быть оказано существенное содействие, прежде всего, со стороны государственных и правовых структур.

Особенно возрастает роль залогового кредитования в условиях роста кредитного риска. Залог имущества в этом случае выступает обязательным условием получения любых кредитов, а инвестиционных -в особенности.

Целью диссертационной работы является исследование возможностей залогового кредитования в деле ослабления кредитных ограничений российской экономики, стабилизации экономического положения и создания возможностей для активизации инвестиционной деятельности. В условиях глубокого инвестиционного кризиса социально значимые общественные проекты лишены источников финансирования. В диссертации рассмотрен вариант залогового кредитования таких проектов, включающий гарантию государственных (муниципальных) органов. При надлежащей организационно-функциональной структуре, обеспечивающей привлечение кредитных ресурсов, их своевременный возврат и обслуживание долга, оформление необходимых кредитных гарантий, данный вариант может реально «работать» и в российских условиях. Наконец, залоговое кредитование требует создания ряда предпосылок, в общей сумме которые формируют условия развития залогового (ипотечного) бизнеса в России. Выявление этих предпосылок применительно к современным реалиям нашей страны, оценка перспектив ипотечного бизнеса также составляют цель настоящего исследования.

Задачи исследования предопределены его целью и следующим обстоятельством. В России за очень короткий период времени (буквально за 6-7 последних лет) были созданы основы залогового кредитования: " приняты «рамочные законы», созданы основные институциональные структуры, отработаны схемы кредитования и наиболее рациональные пути оказания государственной поддержки. Но все же этот вид кредитования пробивает себе у нас дорогу с огромными трудностями. Поэтому, в качестве задачи исследования ставится выявление причин, сдерживающих развитие залогового кредитования, определение комплекса условий «наибольшего благоприятствования» этой форме кредитования.

Объект исследования - залоговые отношения, складывающиеся между участниками ипотечного бизнеса, система прямого и косвенного государственного воздействия на залоговый рынок.

Теоретической и методологической основой диссертационного исследования послужили работы отечественных и зарубежных экономистов, посвященных проблемам залоговых отношений и залогового кредитования, вопросам реформирования собственности; законодательные и нормативные акты по указанным проблемам и вопросам; труды классиков экономической теории; статистические и иные фактологические материалы, публикуемые отечественными и международными ведомствами.

Научная новизна работы состоит в комплексной постановке и исследовании проблемы становления и развития залоговых отношений в России, оказания им правовой, экономической и организационно-управленческой поддержки на общегосударственном и муниципальном уровнях.

Основные научные результаты, полученные лично автором, состоят в следующем:

- выявлены общие со странами развитой рыночной экономики принципы и отличительные от них российские особенности залоговых отношений, систематизированы понятая, критерии и виды залога, свойственные России, вцделены и проанализированы основные этапы становления залоговых отношений с позиций их правовой базы, организационной структуры и институциональной системы;

в качестве наиболее перспективных направлений государственного регулирования залоговых отношений в современных российских условиях определены следующие: а) поручительство государственных (муниципальных) органов при получении залогового кредита и б) формирование государственного залогового кредита;

- выявлены и ранжированы насущные задачи в области развития залогового кредитования, включающие: совершенствование законодательной и нормативно-процессуальной базы; развитие фондового рынка с целью рефинансирования залоговых кредитов; мобилизация кредитных ресурсов путем совершенствования схем кредитования и предоставления государственных гарантий; эффективное распределение кредитного риска, связанного с финансированием социально значимых объектов; развитие системы страхования залоговых кредитов; унификация и стандартизация схем залогового кредитования; развитие инфраструктуры рынка залогового кредитования; активизация роли государственных и местных органов власти в развитии залогового кредитования;

- определены основные этапы и организационно-функциональная структура залогового кредитования социально значимых общественных проектов. В их числе: 1) отбор проектов для реализации на условиях залогового кредитования; 2) подготовка документов для кредитора; 3) отбор объектов залога; 4) заключение кредитного и залогового договоров; 5) регистрация сделок залога и прав на объекты недвижимости; 6) оформление, учет и реализация договоров поручительства правительственных структур; 7) контроль за использованием кредита и обслуживанием долга; 8) реализация предмета залога в случае неплатежей;

- проведен сопоставительный анализ некоторых схем залогового финансирования проектов, осуществляемых российскими банками, определены возможности их унификации;

- конкретизировано понятие ипотечного бизнеса в современных условиях России, включающее: правовое обеспечение ипотеки; оформление и регистрацию договора об ипотеке; ипотечное кредитование и их обслуживание; учет ипотечного риска и его страхование; операции с ценными бумагами и вторичный рынок ипотек;

риэлторскую деятельность; государственное регулирование ипотеки. Определены наиболее актуальные задачи по развитию российского ипотечного бизнеса;

- предложена методология определения показателя доступности жилья для оценки перспектив ипотечного бизнеса в жилищной сфере, учитывающая: а) минимизацию расходов собственных средств семьи; б) максимизацию привлекаемых средств; в) субсидии, предоставляемые для отдельных категорий населения для приобретения жилья.

Практическая значимость работы состоит в возможности применения ее выводов и рекомендаций при совершенствовании залогового законодательства РФ, при разработке документов аналитического и прогнозного характера, определяющих направления совершенствования организации и управления ипотечного бизнеса в современных условиях России.

Применение методических рекомендаций диссертации позволит оценить перспективы ипотечного кредитования жилищного строительства в конкретном регионе РФ. Отдельные положения работы могут быть использованы в преподавании некоторых экономических дисциплин в высшей школе, в государственной системе подготовки и переподготовки специалистов.

Апробация и реализация результатов работы. Диссертация выполнена на кафедре Макроэкономики Государственной академии управления в соответствии с планом научно-исследовательских работ на 1997 год.

Результаты проведенного исследования вошли в состав отчета кафедры о выполненной научно-исследовательской и педагогической работе за 1997 год. Часть из них докладывалась и получила одобрение на научно-практических конференциях и семинарах. Отдельные положения диссертации опубликованы в "Российском экономическом журнале" (№ 5-6 за 1996г. и № 5 за 1998г.)

Принятая логика исследования предопределила следующую структуру работы.

Введение

Глава 1. Принципы организации и кредитования залоговых отношений

1.1. Основные понятая и определения

1.2. Виды залога

1.3. Этапы развития залогового кредитования в России Глава 2. Государственное управление залоговыми отношениями

2.1. Принципы государственного регулирования залогового кредитования

2.2. Организация залогового кредитования для финансирования социально значимых общественных проектов

Глава 3. Организация ипотечного бизнеса

3.1. Современная роль ипотечного бизнеса

3.2. Правовое обеспечение ипотеки

3.3. Особенности заключения и регистрации договора об ипотеке

3.4. Ипотечное кредитование и его обслуживание

3.5. Возможные действия по снижению кредитного риска Заключение

Приложение Литература

Основное содержание работы

В первой глазе анализируются основные принципы организации залоговых отношений, приводится классификация видов залога, выявляются этапы развития залогового кредитования в России.

Под залогом в работе понимается способ обеспечения обязательства должника перед кредитором, при котором кредитор

приобретает право получить удовлетворение за счет стоимости заложенного, имущества в случае, если должником обязательства не исполняются. Существенно в залоговом праве то, что залоговый кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами получить удовлетворение за счет стоимости заложенного имущества. Эта "обеспечительная функция" залога защищается государством.

В этой части работы даются основные определения и понятия, имеющие в залоговом праве специфическое содержание, а потому требующие конкретизации и разъяснений.

Залог сам по себе существовать не может: он возникает в силу договора или закона. Наиболее распространена практика залога по договору, то есть когда залогодатель заключает специальный залоговый договор с кредитором. По сложившейся у нас практике нельзя заключать договор о залоге без связи с другим предыдущим договором. Обычно в роли последнего выступает кредитный договор. Поэтому залоговое отношение считается дополнительным, а основным называется обеспеченное залогом обязательство.

С понятием залога теснейшим образом связано право собственности, и, прежде всего, частной собственности. Залогодержателем может быть лицо, которому предмет залога принадлежит на праве собственности или на праве хозяйственного владения. Собственник . вправе совершать в отношении своего имущества любые действия: продавать, дарить, менять, завещать, отдавать в залог. Залог может быть как с передачей заложенного имущества залогодержателю, так и с оставлением имущества у залогодержателя.

. Существуют различные классификации залога, которые во многом определяют разновидность форм залога. Даже в России, где залоговые отношения только формируются, можно выделить более двух десятков различных видов залога. В диссертации особо выделены четыре

критерия классификации видов залога, отношение сторон к заложенному имуществу; специфика объектов залога; условия кредитования; условия погашения ссуды. По первому признаку различают: залог с передачей заложенного имущества зало, одержателю; залог с оставлением имущества у залогодателя; залог имущественных прав. По второму признаку выделяют: "вещный" залог и залог прав и требований. В рамках "вещного" залога особое значение имеет залог недвижимости (ипотека) и залог земельных участков. В работе подробно анализируются состав земель по функциональному назначению и возможности их использования в качестве объекта залога. Такое внимание обусловлено тем, что в отношении залога земель разных категорий в России действует общее правило, согласно которому земля может служить объектом залога в той мере, в какой его оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

По третьему критерию - условиям кредитования - обычно различают два принципиально разных вида залога: залоговое финансирование и залоговое (ипотечное) кредитование. Первый вид представляет собой проектное финансирование с дополнительными гарантиями в виде залога имущества. Обычно к этой форме финансирования прибегают заемщики, не располагающие такими объектами залога, ликвидная стоимость которых позволяла бы обеспечить покрытие суммы кредита. Второй вид (ипотечное кредитование) - это особый вид залогового кредитования, когда объектом залога выступает недвижимое имущество: предприятия, строения, здания, сооружения и иные объекты, земельные участки и жилые помещения.

По четвертому признаку (условиям погашения ссуды) диссертация различает девять основных видов залога: типовая ссуда, ссуда с ростом ипотежей, ссуда с изменяющейся суммой выплат, ссуда с переменной процентной ставкой, ссуда с обратным аннуитетом, ссуда с дележом

л

прироста стоимости имущества, ссуда с периодическим пересмотром процентной ставки, ссуда с залоговым счетом и ссуда со сниженной ставкой. Но число этих видов залога может быть существенно увеличено, ибо на практике применяются самые различные схемы ипотеки и различные варианты погашения основной ссуды и процентов по ней. В работе приводится схема, в которой все виды залога систематизированы по данным четырем классификационным признакам.

Залоговое кредитование в дореволюционной России было развито хорошо, особенно залог земельных участков и имений. Но в годы социалистического строительства оно было забыто. Нынешняя система залогового кредитования практически создавалась "на голом месте", с использованием западного опыта. Главным в деле создания новой системы является правовая база и формирование гражданско-правовых отношений. Залоговое кредитование в настоящее время регулируется Законом РФ "О залоге" (1992 г.), частью 1-й Гражданского кодекса РФ (1995 г.), указами Президента (в том числе Указом от 23.02.1996, № 293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования"), постановлениями Правительства и другими документами. Особую роль в условиях переходного периода играют постановления и распоряжения местных органов власти. На примере правительства Москвы в работе показано, что последние могут существенно активизировать развитие залоговых отношений и "расшить" таким образом "узкие места" в кредитовании инвестиционных объектов.

Этапы развития залогового кредитования в России в диссертационной работе представлены на примере ипотечного (жилищного) кредитования. Первый этап здесь охватывает весь исторический период развития СССР, вплоть до 1991 года. На этом этапе можно говорить лишь о жилищном кредитовании, без применения залога квартир. Ипотечное кредитование стало складываться лишь после принятия закона "О залоге", то есть после 1992г.

В 1992-1993 гг. российское правительство предприняло ряд важных шагов по созданию правовой основы для введения ипотечного кредитования и по повышению эффективности жилищных субсидий. Значительные изменения произошли в структуре процентных ставок, равно как и а самом жилищном кредитовании, осуществляемом Сбербанком РФ. Приступили к операциям по ипотечному кредитованию и другие, прежде всего коммерческие банки, начала формироваться сеть специализированных ипотечных банков. Тем самым были созданы базовые предпосылки для развития ипотечного кредитования в России. Специально проанализированы правовые аспекты проблемы, а также создание основ надлежащей институциональной системы. С этой точки зрения особое значение имело создание Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию и Ассоциации ипотечных банков России.

Государственное регулирование системы ипотечного кредитования - это утвердившаяся практика во многих зарубежных странах. Определены следующие основные задачи по развитию ипотечного рынка, стоящие перед органами государственного управления:

- совершенствование и развитие законодательной базы;

- развитие фондового рынка и создание на нем вторичного рынка ипотек;

мобилизация различных кредитных ресурсов путем государственной гарантии и поручительства;

- эффективное распределение и сокращение кредитного риска, связанного с финансированием социально значимых объектов;

- унификация и стандартизация схем ипотечного кредитования;

- развитие системы страхования ипотечных кредитов;

- совершенствование инфраструктуры по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов;

- государственное регулирование риэлторской деятельности.

Выполнение некоторых из них могли бы взять на себя недавно

созданные Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию и Ассоциация ипотечных банков, а некоторые задачи остаются в компетенции государственных управленческих структур.

Вторая глава посвящена проблемам государственного управления залоговыми отношениями. Особо выделены два аспекта данной проблемы: выявление основных принципов государственного регулирования залогового кредитования и организация залогового кредитования для финансирования социально значимых общественных проектов. При этом автор различает два уровня государственного регулирования: уровень Правительства РФ и уровень местных органов власти. Особое значение придается второму уровню. Дело в том, что преимущественное число залоговых договоров проходит именно на данном уровне. К тому же, проведенный в работе анализ показал, что именно в тех регионах, в которых местные органы власти всячески поддерживали инициативу банков, риэлторских и финансовых компаний по становлению и расширению залогового кредитования, дела по развитию жилищного строительства, фермерского хозяйства и по выдаче ссуд под инвестиционные проекты обстоят гораздо лучше, чем в остальных регионах.

К правительственному ("верхнему") уровню в диссертации отнесены следующие направления развития залоговых отношений:

- расширение и совершенствование законодательной и нормативно-процессуальной базы залоговых отношений;

- предоставление государственного поручительства по залоговому финансированию особо крупных объектов;

- формирование государственного залогового фонда;

- развитие вторичного рынка залогового кредита - как особого сегмента фондового рынка;

- развитие системы страхования залоговых кредитов.

Но только совместное развитие обоих уровней ("верхнего" и "нижнего") управления залоговыми отношениями может в конечном итоге формировать ту инфраструктуру, которая будет удовлетворять запросам всех участников залогового рынка. "Барометром" действенности подобной инфраструктуры будет урозень доступности всех участников данного рынка к источникам залогового кредитования. Сегодня же на кредитном рынке России "гуляют" значительные кредитные ресурсы банков, предприятий и населения, с одной стороны, и колоссальный неудовлетворенный инвестиционный спрос юридических и физических лиц, с другой.

Организационная структура государственного залогового фонда в работе представлена на примере залогового фонда Правительства Москвы, который построен по принципу максимальной приближенности к действующим в России стандартам залогового (ипотечного) кредитования. В объекты залога, включаемых в залоговый фонд, входят: предприятия; здания и сооружения; жилые дома и квартиры, незаселенные жильцами с единственным постоянным местом жительства в них; имущественные права на недвижимость; права по аренде земельных участков, предусмотренные законодательством; движимое имущество: акции, облигации и другие ценные бумаги, денежные средства и другие активы.

Проведена систематизация критериев и факторов, на основе которых осуществляется отбор объектов, включаемых в залоговый фонд. Проанализированы схемы залогового финансирования проектов, осуществляемых посредством залогового фонда. Из большого числа возможных схем особо выделены четыре, как наиболее перспективные, с учетом современных реалий Москвы и других крупных городов России. В работе приведена логическая структура этих схем, охарактеризованы

преимущества и недостатки каждой из них. Определено, что выбор той или иной схемы прежде всего зависит от цели залогового кредитования.

Финансирование социально значимых общественных проектов в современных рыночных условиях практически прекратилось. Причиной тому послужило резкое сокращение бюджетного финансирования. Единственный выход из создавшейся ситуации автор видит в залоговом кредитовании, осуществляемом под гарантии государственных или муниципальных органов. Поскольку в данной системе главную роль играют принципы государственных гарантий и поручительств, постольку организовать работу по созданию и практическому применению такой системы должен, по мнению диссертанта, специальный орган, работающий по принципам межведомственных комиссий. На примере Межведомственной комиссии правительства Москвы в работе представлена организационно-функциональная структура

государственного ведомства, отвечающего за привлечение кредитных ресурсов для общественных проектов по каналам залогового кредитования.

Данная структура включает следующие разделы (блоки): отбор общественных проектов для реализации на условиях залогового кредитования; подготовка документов для кредитора; выбор объектов залога; заключение договоров по залоговому кредитованию; регистрация сделок залога и прав на объекты недвижимости; порядок оформления, учета и реализации договоров поручительства правительственных органов; контроль за использованием кредита и обслуживанием долга; реализация предмета залога в случае неплатежа. Каждый из этих блоков в работе проанализирован подробно и представлена очередность работ (или содержание документов), включаемых в данные блоки. Автором предложена следующая приоритетность отраслей для реализации проектов на условиях залогового кредитования и с использованием залогового фонда:

1) строительство и реконструкция зданий и сооружений; 2) производство строительных и отделочных материалов; 3) производство продовольственных товаров и товаров народного потребления; 4) производство лекарственных и других медицинских препаратов,- изделий и техники; 5) общественное питание; 6) гостиничное хозяйство; 7) закупка товаров по критическому импорту: медикаментов, продовольственных и других дефицитных товаров.

В третьей главе поставлен и исследован комплекс проблем, связанный с • организацией ипотечного бизнеса. В организации ипотечного бизнеса основополагающую роль играет устоявшаяся в стране система законодательных актов и существующая практика, регулирующая залоговое кредитование и ипотечное дело. В рамках ипотечного бизнеса, формирующегося в России, в работе выделены и детально проанализированы следующие элементы: : правовое обеспечение ипотеки; ипотечное кредитование и обслуживание ипотечных кредитов; ипотечный риск и его страхование; операции с ценными бумагами (закладными) и вторичный рынок ипотек; риэлторская деятельность; государственное регулирование ипотеки.

Правовое обеспечение ипотеки исследовано в диссертации применительно к трем основным объектам ипотеки: предприятиям, зданиям и сооружениям; жилым помещениям; земельным участкам. По каждому их них определены реальные возможности залога в соответствии с ныне существующими законами и нормативными актами, недостатки или неоднозначные трактовки в них условий ипотеки, основные направления совершенствования нормативной базы в целях более широкого развития залогового кредитования, и ипотеки.

Договор об ипотеке по своей форме является типичным кредитным договором, однако по своему содержанию, форме и порядку регистрации в государственных органах имеет свои особенности. Договор должен быть заключен в письменной форме и подлежит

нотариальному удостоверению по закону и государственной регистрации. Несоблюдение формы договора или обязанности регистрации влечет за собой недействительность договора об ипотеке. Рассмотрены условия договора об ипотеке. Рассмотрены условия договора (существенные и дополнительные), основные его разделы (преамбула, сведения о предмете ипотеки, права и обязанности сторон, заключительная часть) пакет документов, состав которого зависит от объекта ипотеки.

Правила регистрации ипотеки пока однозначно не определены ни одним нормативным документов, поэтому здесь должной ясности нет. В этой связи в работе определены следующие основные задачи в области регистрации ипотеки: а) необходимо предельно конкретизировать вопрос о том, какие органы реально осуществляют регистрацию ипотеки по основным ее видам. В разных нормативных актах указаны разные ведомства, уполномоченные производить государственную регистрацию ипотеки; б) следует ввести единые для всей России принципы, условия и органы государственной регистрации и эта регистрация должна быть публичной (доступной для каждого); в) необходим единый закон о регистрации.

Оформление и выдача кредита является важнейшей стадией ипотечного бизнеса. Ипотечные кредиты обычно считаются высоконадежными и малорисковыми. Помимо собственного залога это достигается тем, что кредиты выдаются лишь на часть суммы оцененного имущества - предмета залога. Зарубежный опыт свидетельствует, что нужно ориентироваться на индивидуальную работу с каждым клиентом. Это говорит о том, что система обслуживания ипотечных кредитов должна быть и в России высокоразвитой, а персонал ипотечного банка - высококвалифицированным. Предстоит также наладить сбор информации о заемщике, составлять его "кредитную историю".

Особое место в деле обслуживания ипотечных кредитов занимают схемы (своего рода "кредитные линии"), по которым реализуется ипотечное кредитование. Сегодня в России применяются весьма разнообразные схемы и практически каждый банк применяет свою особую схему кредитования. Отсутствие стандартов в проведении ипотечных операций, большое количество весьма разнообразных схем кредитования создают дополнительный кредитный риск для банков и, как результат, ведут к удорожанию кредитов. Автор считает, что прежде всего нужны конкретные методические • рекомендации по наиболее приемлемым схемам ипотечного кредитования, по возможной их унификации и стандартизации. Первым шагом на этом пути могло бы послужить выявление тех общих точек, условий и предпосылок, которые содержатся в большинстве кредитных схем. Следует также понять общую логику таких схем, вытекающую из существующего порядка банковского кредитования, финансирования жилищного строительства в условиях рынка, унаследованных традиций и т.д.

Сейчас в России преобладают обособленные друг от друга схемы ипотечного кредитования. В диссертации довольно подробно рассмотрены схемы кредитования Ипотечного Стандартбанка, Мосбизнесбанка, схема "Жилищные сертификаты" (серии А и Б), оссбенности федеральной программы "Свой дом". Делается предложение об унификации и стандартизации этих схем под эгидой Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию РФ.

Одним из важнейших условий развития ипотечного кредитования является правильный учет, эффективное сокращение и равномерное распределение рисков. Для ипотечного бизнеса решающее значение имеют три вида риска: риск процентной ставки, кредитный риск и риск ликвидности. В первом случае речь идет о том, что стоимость используемых кредитором заемных средств поднимается выше процентной ставки по неоплаченным кредитам. На конкретном примере

в диссертации доказывается мысль о том, что в условиях высокой инфляции банки тяготеют к установлению таких процентных ставок по кредитам, которые близки к величине годового уровня инфляции. Между тем, ежемесячные выплаты процентных ставок заемщиком, пересчитанные по формуле сложных процентов на месячной основе, дают значительный доход банкам (так называемая "эффективная ставка"). В схематической форме автором представлено соотношение между эффективной процентной ставкой и межбанковской процентной ставкой в России в 1992-1995 гг. Тем самым доказывается идея о том, что ипотечное кредитование не является в России неприбыльным делом. Причем с ростом инфляции прибыльность данного кредитования может даже возрастать. Приведены возможные действия по смягчению риска процентной ставки.

Кредитный риск - это риск невозврата кредита заемщиком. Среди мер, направленных на снижение данного риска, на первом месте в работе отмачено совершенствование системы оценки платежеспособности заемщика. Далее указывается на необходимость принятия законодательства, позволяющего кредитору пользоваться правом изъятия заложенного имущества при неуплате кредита и выселения из жилища. Автор считает также необходимым создать судебную систему для оперативного рассмотрения дел, связанных с невыплатой жилищного кредита, равно как и судебного прецедента по рассмотрению нескольких первых дел, возбужденных в связи с невыплатой жилищного кредита.

Наконец, риск ликвидности означает, что приток наличных средств в банк может оказаться недостаточным по сравнению с величиной платежей по требованиям вкладчиков (включая платежи по процентам). Подвержены этому риску банки, применяющие различные схемы с отложенными платежами по кредитам. Для его снижения обычно банкам рекомендуется держать только небольшую часть своих активов в форме

индексируемых кредитов в первые годы после начала погашения ссуд. Позднее проблема ликвидности решается за счет поступления крупных взносов по выданным ранее ссудам. В диссертации высказывается также мысль о том, что государство могло бы также оказать помощь банкам в решении проблемы риска ликвидности, например, путем стимулирования Пенсионного и других внебюджетных фондов на приобретение ценных бумаг, обеспеченных залоговым кредитом. В перспективе же должна быть создана целая институциональная система, реализующая ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

В заключении диссертации сформулированы основные выводы, получэнные в ходе исследования, и практические рекомендации.

Публикации:

1. К развитию залогового кредитования. II Российский экономический журнал. -1996, № 5-6 (0,3 п.л.).

2. Механизм поручительства в системе залогового кредитования. II Российский экономический журнал -1998, № 5 (0,3 п.л.).

Введение.

Глава 1. Принципы организации и кредитования залоговых отношений.

1.1. Основные понятия и определения.

1.2. Виды залога.

1.3. Этапы развития залогового кредитования в России.

Глава 2. Государственное управление залоговыми отношениями.

2.1. Принципы государственного регулирования залогового кредитования.

2.2. Организация залогового кредитования для финансирования социально значимых общественных объектов.

Глава 3. Организация ипотечного бизнеса.

3.1. Современная роль ипотечного бизнеса.

3.2. Правовое обеспечение ипотеки.

3.3. особенности заключения и регистрации договора об ипотеке.

3.4. Ипотечное кредитование и его обслуживание.

3.5. Возможные действия по снижению кредитного риска.

Актуальность диссертационного исследования определяется существенно возросшей ролью залогового кредитования в условиях нестабильности и экономического кризиса России, когда опасность невыполнения должником своих обязательств особенно повышается. В этом случае залог имущества является обязательным условием получения практически любых кредитов. Во всех странах мира залог имущества исторически сложился как один из наиболее надежных способов обеспечения кредитных обязательств и защиты интересов кредитора.

Вместе с тем, залоговые операции тесно связаны с базовыми отношениями собственности, которые определяют характер общественно-политической системы и механизм экономических связей. Любые формы коллективной собственности (государственная, кооперативная, колхозная, рабочая, общинная и др.) существенно ограничивают право залога. Дело в том, что даже в условиях преобладания частной собственности, имущество, находящееся в коллективной собственности, может быть заложено только с согласия всех коллективных собственников. Следовательно, до появления массового частного собственника (а оно у нас связывается с разгосударствлением и приватизацией) в России залоговые отношения не могли подучить широкого распространения. Но и в новых условиях развитию этих отношений должно быть оказано существенное содействие, прежде всего со стороны государственных и правовых структур.

Особенно возрастает роль залогового кредитования в условиях нестабильности и экономического кризиса, когда опасность невыполнения должником своих обязательств существенно возрастает. Кредитный риск существует в любой, даже самой стабильной экономике, но он во много крат увеличивается в той экономической, социальной и моральной среде, в том правовом вакууме, в котором сейчас находится Россия. Залог имущества в этом случае выступает обязательным условием получения любых кредитов, а инвестиционных - в особенности.

Целью диссертационной работы является исследование возможностей залогового кредитования в деле ослабления кредитных ограничений российской экономики, стабилизации экономического положения и создания возможностей для активизации инвестиционной деятельности. В условиях глубокого инвестиционного кризиса социально значимые общественные проекты "начисто" лишены источников финансирования. В диссертации рассмотрен вариант залогового кредитования таких проектов, включающий гарантию государственных (муниципальных) органов. При надлежащей организационно-функциональной структуре, обеспечивающей привлечение кредитных ресурсов, их своевременный возврат и обслуживание долга, оформление необходимых кредитных гарантий, данный вариант может реально "работать" и в российских условиях. Наконец, залоговое кредитование требует создания ряда предпосылок, в общей сложности которые можно сформулировать как условия развития залогового (ипотечного) бизнеса в России. Выявление этих предпосылок применительно к современным реалиям нашей страны, оценка перспектив ипотечного бизнеса также составляют цель настоящего исследования.

Задачи исследования предопределены его целью и следующим обстоятельством. В России за очень короткий период времени (буквально за 7 последних лет) были созданы основы залогового кредитования: приняты "рамочные законы", созданы основные институциональные структуры, отработаны схемы кредитования, оказывается определенная государственная поддержка. И все же этот вид кредитования пробивает себе у нас дорогу с огромными трудностями. Поэтому, наряду с уже отмеченным, задачей в работе ставится выявление причин, сдерживающих развитие залогового кредитования, определение комплекса условий "наибольшего благоприятствования" этой форме кредитования.

Теоретической и методологической основой диссертационного исследования послужили работы отечественных и зарубежных экономистов, посвященные проблемам залоговых отношений и залогового кредитования, вопросам реформирования собственности; законодательные и нормативные акты по вышеперечисленным проблемам и вопросам; труды классиков экономической теории. Диссертация состоит из введения, трех глав и заключения. В первой главе анализируются основные принципы организации залоговых отношений, приводится классификация видов залога, выявляются этапы развития залогового кредитования в России.

Основные выводы, которые можно сделать на основе проведенного исследования, сводятся к следующим.

1. Система залогового кредитования в дореволюционной России была достаточно развита, особенно залог земельных участков и имений. Однако впоследствии данная система была разрушена и практически забыта61. Современная система залогового кредитования в России создается «на голом месте», на базе, в основном, западного опыта. Можно выделить отдельные этапы даже на том небольшом отрезке времени, на котором создается в России залоговая система. Первый «толчок» процессу формирования залогового кредитования придало принятие в 1992-1993 гг. первых законодательных актов и открытие первых «кредитных линий», обеспеченных залогом. В 1993 г. стали возникать ипотечные банки, а в конце того же года была учреждена Ассоциация ипотечных банков РФ. В 1994-1995 гг. шло формирование Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию, структуры, через которую Правительство РФ намеревается стимулировать и регулировать залоговое кредитование. В 1995 г. появился проект закона «Об ипотеке», но его принятие было отложено.

2. При уточнении понятий и определений залогового права применительно к российским условиям выявлено, что с понятием залога теснейшим образом связано право собственности. И прежде всего право частной собственности. Парадоксально, но факт, что ограниченное применение права залога в современных условиях России во многом обусловлено односторонним развитием (точнее насаждением) государственной и некоторых форм коллективной собственности в прошлом.

61 Правда, были отдельные попытки и в бытность СССР привлечь под залог государственных обязательств денежные ресурсы населения. Например, таковыми были товарные обязательства правительства СССР, выпушенные на рубеже 80-х - 90-х годов. Известно, как они плачевно закончились. В итоге эти попытки подорвали доверие населения к государственным обязательствам вообще, и к залоговым обязательствам в особенности.

Приватизация не послужила мощным толчком в развитии залоговых отношений прежде всего потому, что она не создала широкую базу для развития частной собственности.

Экономическое и юридическое содержание понятия залога совпадает в том смысле, что права кредитора при залоговых отношениях не включают права владения или пользования заложенным имуществом (то есть права собственности) даже после нарушения должником своих обязательств. Залоговый кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами получить удовлетворение за счет стоимости заложенного имущества.

3. Разновидность форм залога определяется разновидностью его классификации. Даже залоговое право России, история которого не насчитывает и 10 лет, позволяет выделить более двух десятков различных видов залога. Систематизация и категоризация форм залога в диссертации произведена по четырем основным критериям: по отношению сторон к заложенному имуществу; в зависимости от специфики объектов залога; в соответствии с условиями кредитования; по условиям погашения ссуды. Именно эти критерии определены автором как главные при формировании российского залогового рынка.

4. Исследуя принципы государственного регулирования залогового кредитования, в диссертации выделены два уровня государственного воздействия: «верхний» - уровень правительства РФ и «нижний» - уровень местных органов власти. Лишь согласованное развитие обоих уровней может удовлетворить современным требованиям и состыковать «гуляющие» значительные кредитные ресурсы банков, финансовых учреждений и населения с огромным неудовлетворенным инвестиционным спросом юридических и физических лиц.

Из компетенции «верхнего» (правительственного) уровня в работе особо выделены и специально проанализированы два направления развития залогового кредитования: поручительство государственных органов при залоговом финансировании и формирование государственного залогового фонда. Залоговый фонд представляет собой постоянно обновляемый перечень объектов государственного имущества, которые могут быть использованы в качестве предмета залога. Поручительство - это гарантия субъектов государственного управления, выдаваемая при заключении кредитных сделок под залог имущества. Посредством поручительства практически создаются дополнительные гарантии кредитору по выполнению заемщиком своих кредитных обязательств.

5. Диссертационный анализ показал, что современные возможности и перспективы залогового кредитования в России определяются:

- правовой базой и формированием гражданско-правовых отношений. Принятие закона «О залоге», разработка проекта закона «Об ипотеке», законодательных актов о регистрации земли и недвижимого имущества и ряда других нормативных документов обеспечили минимально необходимую юридическую основу для развития залогового кредитования;

- распоряжениями и постановлениями местных органов власти. На примере г. Москвы в работе показано, что таким образом можно существенно активизировать развитие залоговых отношений в отдельно взятом регионе;

- отработанным процедурным механизмом предоставления банками и другими финансовыми учреждениями кредитов под залог имущества физических и юридических лиц;

- наличием соответствующей институциональной структуры. Некоторые институты залогового рынка уже созданы (например, Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию, Ассоциация ипотечных банков и др.), но работают они пока малоэффективно;

- Активной государственной политикой по развитию системы залогового кредитования.

6. Исходя из предыдущего анализа определены следующие насущные задачи развития залогового кредитования в России:

- совершенствование законодательной базы;

- развитие фондового рынка с целью рефинансирования залоговых кредитов;

- мобилизация различных кредитных ресурсов;

- эффективное распределение кредитного риска, связанного с финансированием социально значимых объектов (жилищного строительства, развития фермерского хозяйства и др.);

- унификация схем залогового кредитования;

- развитие системы страхования залоговых кредитов;

- создание необходимой инфраструктуры залогового кредитования; f

- повышение активизирующей и регулирующей роли государства в развитии залогового рынка.

7. Специальным объектом диссертационного исследования послужило залоговое финансирование социально значимых общественных проектов. В нынешних условиях глубокого инвестиционного кризиса эти проекты практически лишены финансового покрытия. В работе рассмотрен вариант залогового кредитования таких проектов, включающий гарантию государственных (муниципальных) органов. Для практической его реализации важно создать надлежащую организационно-функциональную структуру, отвечающую за привлечение кредитных ресурсов, за их возврат и обслуживание долга, за оформление необходимых гарантий. Проанализирована логическая схема данного вида залогового кредитования и основные ее блоки (элементы), включая:

- отбор проектов для реализации на условиях залогового кредитования;

- подготовку документов для кредитора;

- отбор объектов залога;

- заключение кредитного и залогового договоров;

- регистрацию сделок залога и прав на объекты недвижимости;

- порядок оформления, учета и реализации договоров поручительства правительственных структур;

- контроль за использованием кредита и обслуживание долга;

- реализацию предмета залога в случае неплатежей.

Помимо организационной структуры в работе приведены основные документы, требующиеся для оформления данного вида залогового кредитования, их содержание и структура (включая и содержание бизнес-плана по инвестиционному проекту), этапы прохождения и утверждения.

8. Исследованы некоторые схемы залогового финансирования проектов, осуществляемые посредством государственного (муниципального) залогового фонда. Данные схемы находят практическое применение в некоторых крупных городах России. Выбор той или иной схемы зависит от целей залогового кредитования. Например, если кредитополучатель не располагает имуществом, достаточным для залогового обеспечения кредита, тогда выбираются схемы, в которых определяющую роль в отборе объектов под залог играет правительство города. В этом случае правительство становится долевым собственником сооружаемого объекта. Если же объектами залога, включаемыми в залоговый фонд, являются имущество и имущественные права предприятия, тогда роль правительства города сводится лишь к организационным мерам и посредническим действиям. Ни одна схема не предусматривает передачу объекта залога залогодержателю (кредитору), но объект, включаемый в залоговый фонд, бронируется на период действия договора о залоге (то есть запрещается продажа или передача объекта в хозяйственное ведение другой организации).

9. Перспективы ипотечного рынка в России в решающей мере определяются спросом населения на жилье и источниками финансирования жилищного строительства. Проведенный в этом направлении анализ выявил, что ведение жилищного строительства сегодня в России почти полностью зависит от возможностей привлечения банковских кредитов и средств населения. Возможности привлечения средств населения могут быть в условиях инфляции реализованы лишь тогда, когда будут найдены и эффективно применены инструменты сбережения, способные сохранить их покупательную способность. Поскольку сегодня лишь малая часть семей имеет возможность приобрести жилье, не прибегая к кредиту, постольку механизм долгосрочного ипотечного кредитования являет собой практически единственное средство поддержания платежеспособного спроса населения на жилищное строительство.

Ситуация на российском ипотечном рынке довольно сложная и противоречивая. Так, с одной стороны, создана определенная правовая база ипотечного кредитования. Но, с другой стороны, она не может сегодня работать в полную силу вследствие ряда причин, в том числе и из-за отсутствия четких процедур выселения должника из заложенной квартиры или лишения его права выкупа заложенного имущества. Требует совершенствования и система ипотечного кредитования: применяемые здесь схемы и механизмы не унифицированы, не обеспечивают защищенность заемщиков. В результате объем средств, мобилизуемых через существующие каналы ипотечного кредитования, весьма далек от своего потенциала.

10. Понятие ипотечного бизнеса в диссертационной работе трактуется двояко. Во-первых, в широком смысле, применительно к странам, где ипотека и связанная с ней деятельность присутствует изначально и является важным элементом рыночной экономики. Во-вторых, в узком смысле для стран, недавно вставших на путь рыночных реформ, где ипотека находится на стадии становления. Именно вторая трактовка применима к России и в формирующийся ипотечный бизнес автором включены следующие элементы:

- правовое обеспечение ипотеки;

- оформление и регистрация договора об ипотеке;

- ипотечное кредитование и обслуживание ипотечных кредитов;

- ипотечный риск и страхование;

- операции с ценными бумагами и вторичный рынок ипотек;

- риэлторская деятельность;

- государственное регулирование ипотеки.

11. В России за очень короткий период времени (буквально за последние 5 лет) были заложены основы залогового бизнеса. В частности, были приняты «рамочные законы» и созданы основные институциональные структуры, позволяющие осуществлять ипотечное кредитование на коммерческой основе. Коммерческие банки, лавируя на грани допускаемого риска, изыскивают средства для залогового кредитования, разрабатывают и внедряют сберегательные инструменты с целью приобретения жилья и защиты от инфляции. Все же проблем сегодня больше, чем решенных вопросов. Широкие слои населения все еще плохо себе представляют сущность и возможности залогового кредитования. Криминогенной остается сеть риэлторских фирм. Инфраструктура ипотечного рынка развита чрезвычайно слабо и особенно сказывается отсутствие вторичного рынка ипотечных кредитов. С точки зрения государственного регулирования ипотечного бизнеса весьма важное значение имеет активизация деятельности Федерального агентства ипотечного жилищного кредитования и Ассоциации ипотечных банков.

12. Для оценки перспектив ипотечного бизнеса следует обязательно определить доступность жилья для населения (Под доступностью жилья в диссертации понимается покупательная способность семьи приобрести квартиру). Анализ ведется в двух направлениях. Первое - это возможности для семьи минимизировать расход собственных средств и максимизировать привлеченные (заемные) средства, предназначенные на приобретение жилья. Второе направление - предоставление правительством субсидий в приобретении населением жилья. «Жилищные» субсидии стали в последние 2-3 года более эффективны: повысилась их целевая и адресная направленность в результате перехода к предоставлению субсидий для оплаты первого взноса. Величина субсидий теперь зависит от уровня дохода ее получателя и срока, в течение которого жилье приобретается. Был достигнут и определенный прогресс в разработке и внедрении особых «кредитных линий», позволяющих повысить способность покупателей жилья использовать свои собственные накопления и кредитные ресурсы для финансирования покупки (или строительства) жилья. На основе анализа выборочных обследований по Москве определены различные источники средств на приобретение жилья (собственные средства семьи, жилищный кредит, капитал семьи, дотации) и общая доступность жилья в зависимости от категорий доходности.

Исследование свидетельствует, что гораздо большее число семей могло бы иметь возможность приобрести новую квартиру, чем принято считать. Это является следствием: реализации государственной программы приватизации жилья, которая дала широким слоям населения имущество в форме жилищной собственности; программы предоставления единовременной субсидии на приобретение жилья, значительно повышающую покупательную способность семей, являющихся очередниками на улучшение жилищных условий. Общий вывод сводится к тому, что путем расширения системы залога недвижимости (жилья) и ипотечного кредитования можно существенно повысить покупательную способность семей, расширить доступность жилья для многих категорий населения. В противном случае жилищный кризис в России может приобрести угрожающие размеры.

13. Правовые предпосылки ипотечного бизнеса в работе проанализированы (по состоянию на начало 1996 г.) по трем категориям недвижимого имущества: предприятиям, жилым помещениям и земельным участкам. По каждой из этих категорий обобщены реальные предпосылки для получения кредита под залог имущества и высвечены те правовые (законодательно-нормативные) проблемы, которые сдерживают данный прогресс. Эти проблемы существенно различаются по трем выделенным категориям имущества и потому не поддаются обобщениям.

Так, ипотека предприятий сегодня в России сдерживается прежде всего из-за того, что не всегда ясно (особенно по отношению к АО, АОЗТ), кто со стороны залогодателя вправе принимать решение о залоге предприятия. Требуют уточнений залоговые права государственных предприятий, пользующихся своим имуществом на полном хозяйственном ведении и на праве оперативного управления. Нет ясности в вопросе о том, что следует понимать под залогом предприятия в целом. Целый комплекс нерешенных вопросов представляет собой механизм реализации предмета залога, ибо в России до сих пор нет закона о реализации имущества должника (в том числе и должника-предприятия). Не решен и целый ряд вопросов, связанных с определением суммы реализуемого имущества.

Залог жилых помещений связан со сложностями юридического характера: законодательные акты, регулирующие ипотеку, не стыкуются с жилищным законодательством РФ. Последнее никак не учитывает возможность залога жилых помещений. Весьма проблематично выселение не выполнивших условия ипотечного договора жильцов.

Трудности при залоге земельных участков создает то, что согласно Гражданскому кодексу РФ заемщик, прекративший выплату кредита, имеет право отложить срок реализации заложенного имущества до одного года.

14. Перспективы ипотечного кредитования в России во многом зависят и от схем («кредитных линий»), по которым оно реализуется. Эти схемы могут охватить ряд элементов системы обслуживания ипотечных кредитов и тогда они практически характеризуют механизм ипотечного кредитования в целом. До сих пор в России были апробированы весьма разнообразные схемы и практически каждый банк использовал «свою» схему ипотечного кредитования. Отсутствие стандартов ипотечных операций, огромное количество весьма разнообразных схем кредитования создают дополнительный кредитный риск для банков, а потому способствуют «удорожанию» кредитов. В первую очередь нужны конкретные методические рекомендации по наиболее приемлемым (как для заемщиков, так и для кредиторов) схемам ипотечного кредитования, по возможной их унификации.

Этой цели призван служить тот сравнительный анализ некоторых «популярных» схем ипотечного кредитования, который выполнен в диссертационной работе. Автор считает, что исходным моментом здесь могут послужить те общие точки, условия и предпосылки, которые содержатся в большинстве кредитных схем. Следует также понять общую логику «кредитных линий», обусловленную существующим порядком банковского кредитования, сложившейся системой финансирования жилищного строительства. Автором охарактеризованы схемы кредитования: Ипотечного Стандартбанка и Мосбизнесбанка, кредитная линия «Жилищные сертификаты» (Серии «А» и «Б»), Довольно существенная особенность этих схем с особой настоятельностью ставит проблему их унификации и стандартизации в рамках деятельности Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию.

15. При оформлении ипотеки весьма важное значение имеют такие «формальные» элементы, как содержание и правильное оформление договора об ипотеке, его согласованность с кредитным договором, порядок его государственной регистрации и учета. Именно этим объясняется то внимание, которое в работе уделено этим элементам. Но если структура договора об ипотеке более или менее ясна, есть определенность по правам и обязательствам сторон (залогодателя и залогодержателя), то порядок государственной регистрации данного договора не до конца ясен. Определенную путаницу в сложившийся порядок государственной регистрации внесла первая часть нового ГК РФ (впервые в качестве регистрирующего органа здесь указано Министерство юстиции РФ). Делается общий вывод о важности принятия в России специального закона о государственной регистрации.

16. Проблема кредитного риска при ипотеке поставлена в работе в одностороннем плане: только с точки зрения ипотечных коммерческих банков. Автор считает, что именно от снижения тех рисков, с которыми сегодня сталкиваются банки, во многом зависит количество семей, которые реально могут взять кредит на приобретение жилья. Возможные действия по снижению риска в диссертации рассмотрены по трем типам рисков: риску процентной ставки, кредитному риску и риску ликвидности.

Риск процентной ставки (риск того, что «стоимость» используемых кредитом заемных средств поднимется выше процентной ставки по еще не возвращенным кредитам) сегодня банками трактуется весьма примитивно, однобоко. Поэтому в работе сначала подробно исследуется проблема процентных ставок по ипотечным кредитам в условиях инфляции. Обращается внимание на то, что заемщики ежемесячно выплачивают проценты (в соответствии с установленной месячной процентной ставкой). Банк, получая каждый месяц доход по процентам, может его сразу инвестировать. Поэтому, например, месячная процентная ставка в 15% (что соответствует процентной ставке в 180% годовых), пересчитанная по формуле сложных процентов на месячной основе, определяет реальный доход банка в 435%. При высоких процентных ставках, превалирующих в России, этот эффект сложных процентов весьма существенен. Поэтому ипотечное кредитование в России не является неприбыльным, как это многие считают.

Возможные действия по снижению риска процентной ставки в работе сформулированы следующим образом:

- необходимо разработать ипотечные кредитные инструменты с индексацией, пригодные для условий России;

- следует внести изменения в порядок определения величины задолженности по налоговым платежам и в бухгалтерскую практику банков с тем, чтобы учесть возможность отсроченных поступлений процентных платежей по ипотечным кредитам;

- Центробанку РФ следует учитывать при определении межбанковской учетной ставки то, что многие банки (включая и Сбербанк РФ) перешли на предоставление ипотечных ссуд с применением межбанковской ставки процента.

Использованию кредитных инструментов с индексацией основной суммы долга в значительной мере способствовало применение Инструмента расчетов с отложенными платежами (ИРОП), разработанного с участием американских специалистов.

17. Меры по снижению кредитного риска (риска невозврата кредита заемщиком) во многом сводятся к совершенствованию системы оценки платежеспособности заемщика. При техническом содействии специалистов США были разработаны специальные процедуры кредитования, позволяющие избегать кредитного риска в странах, где существуют трудности с лишением прав выкупа заложенного жилья (В России они впервые были применены Мосбизнесбанком).

Вместе с тем, в работе обращается внимание на необходимость принятия законодательства, позволяющего кредитору пользоваться правом изъятия заложенного имущества при неуплате кредита и выселения. Возможно, что для этого потребуется создать судебную систему для оперативного рассмотрения дел, связанных с невыплатой жилищного кредита (именно такая система специальных судебных органов укоренилась на Западе), равно как и судебного прецедента по рассмотрению в судебном порядке нескольких первых дел, возбужденных в связи с невыплатой этого кредита.

Риск ликвидности (связанный с возможностью изъятия вкладчиками своих вкладов в неудобный для банка момент времени) реально возникает для ипотечных банков, применяющих схему ИРОП и другие схемы с отложенными платежами по кредиту. Для снижения этого риска банки содержат только небольшую часть своих активов в форме индексируемых кредитов в первые годы действия схемы (позднее проблема ликвидности решается за счет поступления более крупных - «отложенных» -платежей по выданным ранее ссудам). В работе высказано мнение, что государство должно оказать помощь банкам для решения данной проблемы. Так, государство могло бы выступить гарантом в сделке по приобретению Пенсионным фондом и другими внебюджетными фондами ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами. Необходимо и другими способами повышать привлекательность таких вложений.

18. Кардинальным решением вопроса рефинансирования ипотечных кредитов в работе считается развитие российского фондового рынка и создание институциональной системы (сегмента фондового рынка), реализующей ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Автором предлагается схема, включающая:

- создание специального института для выкупа части накопленной задолженности («негативной амортизации») по индексируемым ипотечным кредитам (например, ИРОП) на рыночных условиях;

- обоснование института по рассмотрению заявок банков, предоставляющих индексированные ипотечные кредиты, на покупку ценных бумаг, непосредственно обеспеченных этими закладными;

- привлечение государственных, внебюджетных фондов и средств населения для покупки ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами. При этом реализуемые ценные бумаги могли бы быть обеспечены пулом закладных нескольких банков, которые обеспечивали бы средства за счет получаемых выплат по процентам и по основной сумме долга.

В принципе все эти функции могли бы быть возложены на Федеральное агентство по ипотечному жилищному страхованию.

19. Система страхования ипотечного бизнеса мало чем отличается от системы страхования других видов производственно-предпринимательской деятельности, а потому включает следующие виды страхования:

- жизни на случай смерти;

- от несчастного случая;

- недвижимости, преданной в залог;

- ипотечной задолженности;

- чистоты титула;

- ответственности оценщика.

Особое значение в этой системе имеет страхование недвижимости, сдаваемой в залог. Его осуществляет владелец (залогодатель) и на полную сумму. В случае наступления страхового события выплата страхового возмещения может производиться и страхователю, и банку кредитору. Суть важно то, что сумма страхового возмещения должна быть направлена на восстановление залогового имущества, а не на погашение ипотечной задолженности.

Страхование чистоты титула должно гарантировать кредитору право собственности на недвижимость, выступающую в качестве залога. Оно осуществляется кредитором и объектом страхования является ответственность юриста за правильность и достоверность по закону на право собственности и по делам, связанным с закладными. К страховым событиям здесь относятся: неуплата налога на недвижимость; под данную недвижимость уже взят кредит; право на собственность имеет государство или другое лицо.

Страхование ипотечной задолженности производится на часть выданной суммы (обычно на 25%) и осуществляется заемщиком. Выплата же страхового возмещения производится при неуплате заемщиком очередного платежа.

В конце диссертации подчеркивается, что все эти виды страхования дадут надлежащие гарантии по развитию ипотечного бизнеса лишь в том случае, если они будут опираться на развитую систему законодательно-нормативных актов, на соответствующую государственную поддержку и на единый информационный банк о заемщиках.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Кредитный риск существует в любой, даже самой стабильной экономике, но он во много крат увеличивается в той социально-экономической среде и в том правовом вакууме, в котором сейчас находится Россия. Залог имущества в этом случае выступает обязательным условием получения любых кредитов, а инвестиционных - в особенности.

1. Алексеев М.Ю. Рынок ценных бумаг. М.: Финансы и статистика, 1992.

2. Алехин Б.И. Рынок ценных бумаг. Введение в фондовые операции. М.: Финансы и статистика, 1991.

3. Аллен Р. Экономические индексы. М.: Статистика, 1980.

4. Афанасьев В. Малый бизнес: проблемы становления // Российский экономический журнал 1993. - №2

5. Ахмедуев А. Противоречия в законах о собственности, предприятиях и предпринимательской деятельности // Вопросы экономики. 1993. - №1.

6. Банковский портфель. 3. М.: СОМИНТЭК, 1995.

7. Банковское дело. М.: ББНКЦ, 1992.

8. Банковское право США. М.: Прогресс, 1992.

9. Белов В. Задаток: старая форма обеспечения обязательств в условиях перехода к рынку. // Бизнес и банки. 1995. - №5.

10. Белоус А., Богдзевич А. Фондовый рынок: итоги 1995 г. // Экономика и жизнь. Московский выпуск. 1996. -№1.

11. Богачев В.Н. Прибыль?! О рыночной экономике и эффективности капитала. М.: Финансы и статистика, 1993.

12. Брагинский М. Залог и закон о залоге. // Хозяйство и право. 1993. - №1.

13. Вавилов Ю.Я. Государственный кредит: прошлое и настоящее. М.: Финансы и статистика, 1992.

14. В начале года. Обзор, подготовленный Международным институтом фондового рынка // Журнал для акционеров. 1993. - №3.

15. Волынский B.C. Кредит в условиях современного капитализма. М.: Финансы и статистика, 1991.

16. Воробьев Ю и др. Залоговое кредитование: зарубежный опыт и российская действительность. // Вопросы экономики. 1995. - № 11.

17. Герасименко В. Приватизация в ФРГ // Экономика и жизнь. 1993. - №18.

18. Госкомстат РФ о социально-экономическом положении страны в 1995 году. // Экономика и жизнь. Ваш партнер. 1996. - №6.

19. Государство и экономика развитых социалистических стран. М., 1989.

20. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая. М.: Юридическая литература. - 1994.

21. Груздов В. и др. Прогрессивные формы банковского кредитования // Российский экономический журнал. 1995. - №7.

22. Данилов Ю. Формирование национальной системы фондовых бирж в России // Российский экономический журнал. 1994. - № 5-6.

23. Дерябина М. Приватизация в постсоциалистическую эру // Мировая экономика и международные отношения. 1992. - №8, 10.

24. Деятельность банков. Современный опыт США. М.: ISI BANK, 1992.

25. Договор залога государственного имущества // Бизнес и банки. 1994. - №26.

26. Долан Э.Д., Линдсей Д.Е. Рынок: микроэкономическая модель. СПб., 1992.

27. Долан Э.Д. и др. Деньги, банковское дело и денежно-кредитная политика. Л., 1991.

28. Евдокимов Ю. Ипотека вне закона? // Экономика и жизнь. 1995. - №11.

29. Жилищный сектор и рыночные отношения. // Экономика и жизнь. 1995. - №2.

30. Залог в Российской Федерации. // Экономика и жизнь. Ваш партнер. 1995. - №20.

31. Кейнс Дж. М. Избранные произведения. М.: Экономика, 1993.

32. Кириченко В. Эволюция и перспективы экономических отношений России со странами СНГ. // Российский экономический журнал. 1995. - №1.

33. Климович М. Акционирование московских предприятий // Российский экономический журнал. 1995. - №1.

34. Ключ от квартиры по сходной цене. // Экономики и жизнь. 1996. - №8.

35. Корнай Я. Путь к свободной экономике. М.: Экономика , 1990.

36. Коули Э. Европа приватизируется // Экономика и жизнь. 1993. - №22.

37. Куликов В. Что показывают главные реформационные индикаторы? // Российский экономический журнал. 1995. - №9.

38. Макконел К.Р., Брю О.Л. Экономикс. С.: Республика, 1992.

39. Московское имущество: обретение хозяина и интересы города. М.: РЭЖ; Деловая лига, 1995.

40. Народное хозяйство Российской Федерации. 1992. (1993.) Статистические ежегодники. М.: РИИЦ, 1992 (1993).

41. Новый вид кредитов от Московского Сбербанка: под залог. // КоммерсантЪ Daily - 1995.-№138.42. «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Проект Федерального закона.

42. Обмен рисками: не только плюсы, но и минусы. // Экономика и жизнь. 1996. -№6.44. «О залоге». Закон Российской Федерации от 29.05.1992 г. Банковский портфель. -М.: СОМИНТЭК, 1995.

43. О правах собственности на недвижимое имущество. // Экономика и жизнь. Ваш партнер. 1996. - №4.46. «О принципах использования залогового кредитования в г. Москве». -Постановление Правительства Москвы. № 356 от 25 апреля 1995 г.

44. Основные положения о залоге недвижимого имущества ипотеке. // Российская газета. - 1994. - 6 января.

45. Поршнев А.Г. Управление инновациями в условиях перехода к рынку. М.: РИЦ АО «Мегаполис - Контакт», 1993.

46. Розинский И. Приватизация, фондовый рынок и перспективы «директорской модели» // Российский экономический журнал. 1993. - №4.

47. Россия: жизнь взаймы. Экономика и жизнь. - 1993. - №11.

48. Рынку земли нужны профессионалы // Экономика и жизнь. -1996. №5.

49. Самуэльсон П. Экономика. М.: Экономика, 1993.

50. Сиротина И. Кредит под залог. М.: Strix, 1995.

51. Столерю JI. Равновесие и экономический рост. М.: Статистика, 1974.

52. Суханов Е. Сделки с недвижимостью. // Экономика и жизнь. 1996. - №8.

53. Халин Д., Юрков Д. Московские риэлторы меняют приоритеты. // Экономика и жизнь. 1996. -№3.

54. Черников Д.А. Крах радикализма и эволюционистская альтернатива. // Российский экономический журнал. 1995. - №3.

55. Чижов С. Специфика и перспективы фондового рынка Москвы и его регулирования. // Российский экономический журнал. 1995. - №5-6.

56. Шумпетер Й. Теория экономического развития. М.: Прогресс, 1982.

57. Abromeit Н. British Privatisation Policy // Parliamentary Affairs. L., 1988 - Vol. 41 -№1.

58. Hartel H. Deindustrialisierung im Osten? // Wirtschaftsdinst. 1993. - №1.

59. Howe F. The banks and personal credit. // Banking World L., 1991, - Vol. 9. - №2.

60. International Monetary (IMF). The Economy of ten Formen USSR in 1991. Economic Review Washington, 1992.

61. Katzenellenbaum S. Russian Currency and Banking 1914-1924. London. - 1925.

62. Nouvelles Economiques. 1991. - №790.

63. Privatisation and Regulation: The UK Experience. Oxford, 1986.

64. Programm zur Finanzierung der deutschen Einheit. // Wirtschaftsdienst. 1992. - №7.

65. Treuhandanstalt Informationen Aufgabe. -1991. - №5.

66. World Bank. Report of Food Policy Options and Agricultural sector Reforms/ Joint Report to the Russian Federation and Members of the CIS. Washington, March. 1992.