автореферат диссертации по архитектуре, 18.00.02, диссертация на тему:Функционально-планировочные решения квартир повышенного комфорта в коммерческих многоквартирных жилых домах

ШЛМЛЕВЛ Татьяна Вячеславовна

ФУНКЦИОНАЛЬНО-ПЛАНИРОВОЧНЫЕ РЕШЕНИЯ КВАРТИР ПОВЫШЕННОГО КОМФОРТА В КОММЕРЧЕСКИХ МНОГОКВАРТИРНЫХ ЖИЛЫХ ДОМАХ (па примере г. Москвы)

Специальность 18 00 02 -Архитектура зданий и сооружений Творческие концепции архитектурной деятельности

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата архитектуры

□03071345

Москва - 2007

003071345

Работа выполнена в Московском государственном строительном университете (МГСУ)

Научный руководитель -доктор технических наук, проф Официальные оппоненты доктор архитектуры, проф кандидат архитектуры

Т.Г. Маклакова

В.П. Этенко Е.Ю. Пересветов

Ведущая организация - Комитет по архитектуре и градостроительству

города Москвы (Москомархитектура)

Защита состоится: «$/{» 2007 года в'// часов на

заседании диссертационного совета Д 303 017.01 в Центральном научно-исследовательском и проектном институте жилых и общественных зданий (ЦНИИЭП жилища) по адресу 127434, Москва, Дмитровское шоссе, д. 9, корпус Б

С диссертацией можно ознакомиться в методфонде ЦНИИЭП жилища

Автореферат разослан. Л

Ученый секретарь диссертацион ного совета, доктор архитектуры, профессор - В.К. Лицкевич

Актуальность темы исследования. Изменения в политике и экономике страны начала 1990-х гг привели к возникновению нового исторического периода, характеризующегося практическим окончанием эпохи распределения жилища и началом существования коммерческого жилища - как предмета купли-продажи Объем жилищного строительства по России составил за 2006 г около 55 млн м2 общей площади Из них 6 млн. м2, то есть более 10%, построены в Москве. Коммерческое жилище в столице занимает превалирующий объем -70% от общего объема жилищного строительства и только 20-25% строится по городской жилищной программе, реализуемой по социально-экономической схеме (бесплатно или с большими льготами) для переселенцев из сносимого или пятиэтажного фонда, для очередников, молодых семей, детей-сирот или детей-инвалидов

В результате экономических и социальных изменений сформировался жилищный рынок со своим терминологическим и понятийным аппаратом, критериями и классификациями. Рынок охватил широкий круг жилищ с повышенным комфортом - от одноквартирных коттеджей до многоквартирных многоэтажных домов, строящихся по индивидуальным проектам. В жилищных нормах МГСН введены две категории комфорта «I категория - жилище с нормируемыми нижними и неограниченными верхними пределами площадей квартир.. П категория - жилище с нормируемыми нижними и верхними пределами площадей квартир » (МГСН 3-01-01 «Жилые здания» п 3.1)1.

Сегодняшняя практика жилищного рынка имеет существенные недостатки Бурное развитие различных архитектурно-строительных организаций, маленьких частных фирм и крупных компаний привело к тому, что многие проекты имеют громкие рекламные наименования, за ними скрываются названия фирм (в основном, занимающихся недвижимостью) При анонимности проектировщиков конкретных проектов снижается ответственность авторов за проектные решения Главенствующая роль отдана практической финансово-экономической дея-

1 Под повышенным комфортом, в отличие от I категории комфорта, связанной только с общей площадью квартир, в данной работе понимается совокупность характеристик (критериев) полноценной пространственной организа-

ции жилища

телъности, в основе которой лежат ускоренная разработка проектов и вопросы окупаемости жилищ Разрушена научно-исследовательская база государственного проектирования жилища, которая была направлена на принятие аргументированных решений по формированию, проектированию жилища и совершенствованию строительных норм и правил Отмечается «технический прогресс» как следствие «открытых дверей» для зарубежных фирм, предлагающих на отечественный строительный рынок новые материалы и способы их обработки, разнообразие технологических и технических решений, часто недолговечных или не отвечающих российским природно-климатическим условиям и строительным навыкам. Частичный переход от полносборного метода строительства к монолитному домостроению имеет ряд минусов Так, в условиях стройки невозможно достигнуть и тщательно проверить уровень качества получаемой продукции, при сравнении с заводским изготовлением и лабораторным контролем Возникла путаница с новыми понятиями и классами жилища Терминологический и понятийный аппарат, принимаемый различными фирмами по недвижимости, не имеет научной базы.

В жилых домах с квартирами повышенного комфорта имеются существенные недостатки планировочных решений квартир Создается фонд квартир с заведомо ошибочными решениями Это неизбежно будет одной из причин ускоренного «морального износа», трудно устранимого в связи с высокой капитальностью и стоимостью зданий.

Особое место в практике Москвы занимают многоэтажные многоквартирные жилые дома В 2005 г по сравнению с 2002 г объемы их строительства увеличились с 10% до 30% от общего объема жилищного строительства в городе К тому же стоимость 1 м2 общей площади квартир в таких домах ниже, чем в других видах коммерческого жилища повышенного комфорта. Этот растущий фонд столицы не оценен и имеет ряд ошибок в планировочных решениях квартир Выявление недостатков и поиск путей их устранения определили актуальность темы настоящего исследования

В различные периоды на разрешение противоречий в проектировании жилища были направлены исследования многих ученых Объ-

емно-планировочным вопросам организации жилища посвящены работы И.С. Генкиной, Ю П Григорьева, Я Е Дихтера, А М Зальцмана, Е Д Капустин, Д С Меерсона, В.А Овсянникова, С И. Яхкинд. На повышение качества и комфорта жилища, на улучшение планировочных решений и интерьера квартир направлены работы Р Н Блашкевич, Т И Звездиной, Б М Мержанова, В П Этенко, и др Серьезный сдвиг в решении учета вопросов социологии и демографии при проектировании жилища внесли труды К К Карташевой, К В Кияненко, М С Лыжина, IIВ Овсянниковой Однако в связи со сложившимися изменениями в практике, в условиях современной конъюнктуры возникла необходимость изучения поставленной в диссертации проблемы

Цель исследования. Разработать принципы формирования функционально-планировочных решений квартир повышенного комфорта в многоэтажных многоквартирных секционных жилых домах Задачи исследовании:

в Провести анализ отечественного и зарубежного опыта формирования квартир повышенного комфорта в многоквартирных домах

в Разработать классификацию современного жилища I категории комфорта

в Определить закономерности формирования квартир I категории комфорта в многоэтажных многоквартирных жилых домах

в Подготовить рекомендации по формированию функционально-планировочных решений квартир повышенного комфорта в многоэтажных многоквартирных жилых домах

Объект исследования - квартиры повышенного комфорта в многоквартирных жилых домах

Предмет исследовании - функционально-планировочные решения квартир 1 категории комфорта в коммерческих многоэтажных многоквартирных жилых домах, построенных в Москве.

Границы исследования. Работа ограничивается исследованием функционально-планировочных приемов формирования квартир. Классификация разработана с учетом всех типов домов с квартирами

повышенного комфорта. На уровне разработки рекомендаций по формированию квартир исследуются только многоэтажные многоквартирные дома в пределах Москвы Внеквартирные помещения не рассматриваются Инженерно-технические аспекты приняты только в части их влияния на планировочное решение квартир

Методика исследования включает

1 Сбор и изучение литературных источников и проектных материалов по проектированию домов с квартирами повышенного комфорта Исследовано 30 домов из исторического отечественного опыта разных периодов Анализ московского современного опыта рассмотрен на примере 45 проектов Зарубежный опыт представлен 21 проектом из 8 европейских стран

2. Экспертный анализ и квалиметрический расчет В анкетировании приняли участие 30 экспертов. При квалиметрическом расчете обработано 26 квартир Анализ проведен по предложенным соискателем критериям и опросным листам.

Научная новизна. В работе впервые-

1. Осуществлен отбор критериев оценки качества жилищ, отнесенных к I категории комфорта.

2 На базе предложенных критериев разработана типологическая классификация жилищ с квартирами повышенного комфорта; критерии приняты с учетом положений деятельности фирм по недвижимости

3 Предложена «матрица» анкетного исследования экспертной оценки квартир повышенного комфорта Разработан метод квалимет-рического расчета, позволяющий оценивать (в баллах) функционально-планировочные решения квартир.

Практическая значимость полученных результатов состоит в возможности непосредственного использования в практике проектирования разработанной классификации жилища, критериев его оценки, методики оценки функционально-планировочных решений квартир повышенного комфорта и рекомендаций по их проектированию

Апробация работы. Основные положения диссертации докладывались в Московском государственном строительном университете (МГСУ) на научно-технической конференции профессорско-

преподавательского состава факультета ПГС («Промышленное и гражданское строительство»), (21 апреля 2004 г ), а также на 2-ой международной (VII межвузовской) научно-практической конференции молодых ученых, аспирантов и докторантов «Строительство - формирование среды жизнедеятельности» (26-27 мая 2004 г)

Внедрение результатов исследования.

1 Материал диссертации использован в курсе лекций по факультативу «Архитектурная типология» на кафедре «Архитектура» (специальность 27.01.01) в архитектурном колледже, а также в курсовом и дипломном проектировании в Московском государственном строительном университете (МГСУ) по специальности 27 01.14 «Проектирование зданий» и в Московском архитектурном колледже.

2. Запроектированы и построены дома с квартирами I категории комфорта в Москве при личном участии автора многоэтажный жилой дом переменной этажности (12-17 этажей) на улице Талалихина (ЗАО «Строймонтаж», ведущий архитектор); пятиэтажный дом в Кривоарбатском переулке (ОАО ЦНИИЭП Жилища, архитектор). Результаты диссертационной работы внедрены в эти проекты.

3 Основные результаты исследования опубликованы в пяти статьях

Объем и структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав с иллюстративными таблицами, схемами, рисунками. Включает выводы, библиографический список (137 названий) и приложения

Объем диссертации 235 страниц, из них 157 страниц основного текста; 33 таблицы, 14 рисунков, 3 схемы, 4 приложения

Первая глава «Современные предпосылки становления и развития основных типов объемно-планировочных решений многоэтажных жилых домов с квартирами повышенного комфорта»

Вторая глава «Функциональные схемы и объемно-шаннровочные решения квартир и секций многоэтажных домов бизнес- и эконом-классов»

Третья глава «Экспертный и квалгшетрический анализ планировочных решений квартир бизнес- и эконом- классов»

СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

В диссертации предложена следующая периодизация этапов жилища

• Период конец XIX- начало XX вв Существовала практика деления городского жилища в соответствии с потребностями населения. В рамках работы наиболее интересны и актуальны многоквартирные доходные дома с квартирами повышенного комфорта для обеспеченных слоев населения Выявлены факторы влияния на уровень комфорта квартир расположение дома на территории города и квартала, объемно-планировочный тип дома, количество и расположение лестниц

9 Период 1918 — 1930 гг Послереволюционный период характеризуется активным восстановлением жилищного фонда и его реконструкцией. Определены основные тенденции поиски в области комплексной застройки жилых кварталов домами средней этажности и типовых секций многоквартирных домов. Дома с квартирами высокого уровня комфорта не строились.

• Период 1930 -1940 гг. Развитие в проектировании жилища шло по двум направлениям: дальнейшая разработка экономичной квартиры (на практике с покомнатным заселением) и формирование жилища для «работников высшей квалификации» с квартирами повышенного комфорта, размещаемого на главных магистралях центра города Москвы

• Период 1948 - середина 1950х гг До середины 1950х гг существовал небольшой процент домов с квартирами повышенного комфорта В основном шла разработка экономичного типа секций для массового строительства.

• Период конец 1950х- 1960 гг Советская архитектура вступила в новый этап своего развития, на путь индустриализации и типизации Социальный заказ на проектирование квартиры получил четкую формулировку малометражная экономичная квартира для одной семьи Для высшей номенклатуры строились единичные жилые дома с престижными квартирами

в Период 1970— 1990 гг. Характерны интенсивные поиски, направленные на разнообразие и улучшение типовых проектов, ориентированные на повышение комфорта квартир

в Период 1990 - 2005 гг связан с кардинальными переменами в стране Сопутствует активизация проектирования и строительства коммерческого жилища. Здания строятся как по типовым, так и по индивидуальным проектам Появляется большое разнообразие объемно-планировочных решений домов, в том числе с квартирами повышенного комфорта

Анализ отечественного жилища с квартирами повышенного комфорта показал, что наиболее значимыми периодами были следующие

С конца XIX— начало XX вв существовали доходные дома со сложившимися характерными признаками престижных квартир Сформировались определенный тип и устойчивая пространственная организация таких квартир, зависящие от демографического фактора (большая семья), от рода деятельности главы семьи, от хозяйственной жизни (проживающая прислуга, хозяйственное обеспечение семьи) Квартира состояла из трех зон парадной, располагающейся вдоль фронта улиц и примыкающей к парадной лестнице, обслуживающей, выходящей во двор, близ черной лестницы; жилой зоны, занимающей промежуточное место между первыми двумя Квартира - двух или трехсторонней ориентации, с количеством комнат не менее 4, с улучшенным микроклиматом, что обусловлено расположением двух квартир на этаже секции Планировка квартиры состояла из двух параллельных рядов комнат Использование анфиладного принципа расположения парадных комнат и изолированных жилых, развернутого состава помещений позволяло обогатить общее планировочное решение престижных квартир Пропорции комнат хорошие, проектирование эркеров на ширину комнаты, - все это фактически и визуально увеличивало пространство, благоприятствовало созданию привлекательных интерьеров Примерами могут служить дома архитекторов Ф Шехтеля, В Кардо-Сысоева, Л Кекушева, В. Шервуда, располо-

женные на улицах Тверской, Пречистенке, Знаменке, Петровке, Мясницкой, Солянке.

Дома с квартирами повышенного комфорта довоенного периода и послевоенного периода до середины 1950* гг имели некоторые схожие черты планировочных решений с доходными домами Жилые дома от 6 до 10 этажей проектировали сначала с двумя лестницами, подобно планировке доходных домов, потом с одной лестницей и одним входом в квартиру Количество квартир на этаже секции - 2-3 Ком-натность - от 3 до 8 Общая комната разделена светопрозрачной перегородкой с холлом - композиционным центром квартиры Проектирование двустворчатых остекленных дверей позволяет раскрыть пространство квартиры на всю ширину корпуса, включая холл, или на длину анфилады парадных комнат вдоль фасада Санузел размещался рядом со спальнями, ванная комната имела естественное освещение, предусматривались помещения - кабинет, библиотека, подсобные помещения, встроенные шкафы. Авторами элитного жилища были архитекторы Б Иофан, М Синявский, И. Милинс, Е. Иохелес, А. Буров, Б. Блохин, И Жолтовский, Е. Рыбицкий, 3 Розенфельд, А, Сурис Размещение домов - на главных магистралях, в центре города Москвы. Ленинский и Кутузовский проспект, Смоленская площадь, Земляной Вал, Садово-Триумфальная, Тверская улицы

С 1990х гг появились новые термины и понятия для коммерческого жилища, принятые фирмами по недвижимости. Из-за отсутствия единого стандарта классификации типов коммерческого жилища, каждая компания по продаже недвижимости по своему усмотрению исключает или зачисляет в различные классы отдельные объекты.

В диссертации осуществлен отбор критериев оценки качества жилища, отнесенных к I категории комфорта (Табл 1,2) На базе предложенных критериев впервые разработана типологическая классификация жилища с учетом всех типов домов с квартирами 1 категории комфорта В классификации учтены и частично использованы основные положения деятельности фирм по недвижимости (Табл 1).

Таблица 1

Классификация жилищ повышенного комфорта в коммерческих жилых домах (I категории комфорта)

Группы домов по этажности

1 группа 2 группа 3 группа

Средняя (3-5 эт) Повышенная (6-9 эт) Многоэтажная (10-25 эт) Малая (2-3 эт )

Классы домов по числу квартир в доме

А В С Б

А, а2

клубные премиум бизнес- эконом- коттеджи таунхаусы

< 10 1040 40-100 100-500 ное 1 >2

Главными критериями принадлежности к данным группам и к классам стали этажность и число квартир в доме

Одноквартирное и малоквартирное жилище малой этажности составляет 3 группу, класс Б К ним относятся коттеджи - отдельно стоящие одноквартирные дома и таунхаусы- блокированные дома Границы диссертации не охватывают данные объемно-планировочные типы домов

Малоквартирное жилище средней и повышенной этажности 1 группы классов А, В с квартирами повышенного комфорта из-за роста цен на жилье стали экономически нецелесообразными, появилась тенденция к их «исчезновению». В московском строительстве максимальный объем коммерческого жилья заняли многоквартирные многоэтажные дома 2 группы класса С - бизнес- и эконом-классы Объемно-планировочный тип домов 1 и 2 групп - секционный В московской практике проектирования и строительства границы между домами и квартирами данных групп и классов не прослеживаются В целях уточнения различий выявлена взаимосвязь критериев с группами и классами домов и квартир (Табл 2)

В работе поставлена задача детального изучения функционально-планировочных решений квартир повышенного комфорта в ком-

мерческих многоквартирных домах. Получены следующие результаты

в Поскольку дома в основном вписываются в существующую застройку, это не позволяет развить их протяженность. Преобладают дома 1-2-х секционные При сравнении общей площади квартир этажа секции в рассматриваемых домах с рекомендуемым нормативным пределом (МГСН 3.01-01 прил 2) получено 2 варианта1 наблюдается нехватка площади этажа секции, что заведомо влечет удорожание квартир, или переизбыток, что приводит к ухудшению планировочных решений квартир.

• Отмечено, что структура этажа секции рассматриваемых домов, как правило, 4-6 квартирная, минимальное количество квартир на этаже секши - 2 При сложной форме плана максимальное число квартир достигает 8

Таблица 2

Взаимосвязь критериев с группами и классами домов (на примере коммерческой застройки Москвы)

Критерии 1 группа 2 группа

Класс А Класс В Класс С

А, А2

клубные премиум бизнес- и эконом-

1 2 3 4 5

I Градостроительный

Месторасположение (район) в пределах Садового кольца, набережные Москва-реки районы за пределами Садового кольца, р-ны Замоскворечья, начало Ленинского и Кутузовского проспектов районы класса А2 и некоторые р-ны CAO, р-ны ЗАО и ЮЗА О экологически благополучные районы Москвы с хорошим транспортным обслуживанием и пешеходной доступностью метро

II Планировочного решения квартиры

Планировка квартир свободная планировка квартир с элементами свободной планировки

по желанию покупателя изменения по требованию покупателя

комнатность 4-10 3-7 1-5 1-5

количество уровней квартиры 2-3 1-2 1(редко 2) 1

площадь квартиры по проекту (не ограничена) по проекту (до =300м2)

высота потолка >3,3 (не ограничена) 3,0-3,3

III. Сервисные (торговые, культурно-развлекательные, физкультурно-оздоровительные, воспитательные, медицинские и т д)

Структура сервиса закрытая закрытая, частично открытая частично открытая, открытая

1 2 3 4 5

Гараж, парковка (М — число маш /мест, N - число семей в доме) гараж М = N +2 гараж и (или) парковка M = N+1 гараж и (или) парковка М = N гараж и (или) парковка, количество маш /мест по проекту

IV Охранные

Отбор жильцов обязателен если будет жить инвестор не практикуется

«жесткий» по составу семей «одного круга»

Защита и изоляция прилегающей территории благоустроенный, изолированный двор, 24-часовая охрана, видеонаблюдение территория огорожена, остальное - вари-антно

V. Инженерные

Конструктивная система стеновая (бескаркасная), каркас но-ста нова я стеновая

Строительная система монолитная или сборно-монолитная (чаше всего с наружными слоистыми стенами из кирпича)

Инженерная инфраструктура по желанию покупателя весь спектр услуг возможны изменения в проекте по требованию необходимый минимум по проекту

Выявлены характерные черты квартир в исследуемых домах.

• Соотношение квартир с разным числом комнат различно. Наибольшее количество проектируемых квартир составили 3х и 4*-комнатные квартиры, на втором месте - 2*, затем - 5-комнатные. Меньше всего запроектировано однокомнатных квартир (Рис.!).

• Ориентация 1-2-комнатных квартир - односторонняя, 3-5-комнатных квартир преимущественно - двух-трехсторонняя (при размещении в торцах здания или в местах поворота секции).

Рис.1 Процентное соотношение квартир различной комнатности в домах Класса С

ОДНОСЕКЦИОННЫЕ ДВУХСЕКЦИОННЫЕ МНОГОСЕКЦИОННЫЕ

43%

I

I

I

34% 3 26% 26%

121% Щ, 14%

3%

31% 29%

ш

V

V/

V/.

га 1 комн. кв.

2 КОМН.КВ.

зкомн.кв ш 4 комн.кв.

5 КОМН. КВ.

в Общие площади квартир резко превышают минимальные нормативные значения (МГСН 3 01-01 п 4 7). на 30-70% в 1-2-комнатных квартирах и достигают 65-90 м2, на 30-190% в 3-5-комнатных- 150-240 м2 (Рис 2). На практике минимальные площади 1 -комных квартир соответствуют нормативной площади 2-комнатных, минимальные площади 2-комнатных квартир соответствуют нормативным площадям 3-комнатных, 4-5-комнатные квартиры в проектах идут с большим увеличением - в 2-3 раза

В диссертации проведен анализ соотношения обгцей и жилой площадей квартиры Планировочный коэффициент К1 квартиры, показывающий соотношение жилой и общей площадей квартиры, находится в пределах 0,4 - 0,6 (Рис 3)

В работе выявлено, что площади помещений превысили минимальные нормативные показатели спален - в 1,5-2 раза (15-32м2), гостиной- в 1,5-3 раза (20-45 м2), кухонь - до 3,5 раз (30 м2). Внутри-квартирные коммуникации составили 10-45% от общей площади квартир Площадь совмещенного санузла колеблется в пределах - 5-13 м2

Рис. 2 Минимальные и максимальные общие площади квартир с различным числом комнат

ш МГСН КОММЕРЧЕСКОЕ

ш МАХ

лиэртира ЩШ ■ ■1

1 КОМН. КВ. 38.00 58.10 64.50

2 комн.кв. 54.00 68.50 90.00

3 комн.кв. 68.00 89.50 196.00

4 комн.кв. 83.00 142.30 244.00

5 комн. кв. 96.00 165.00 266.70

2

м

300.0

1 комн.кв. 2комн.кв.3комн.кв[4комн.кв!. бкомн.кв.

В рассмотренных квартирах фупкциопалыШё зонирование большинства квартир двучастное (93%); трехчастное (одна общая и две изолированные спальные зоны) встречается крайне редко (7%). Функциональное зонирование помещений квартиры решается однообразно: центром композиции становится зона приема и приготовления пищи. Разнообразие в планировке связано только с размерами и структурой зон. В то же время образ жизни владельцев таких квартир очень раз-

нообразен, что должно получать отражение в вариантах планировки жилищ

Рис 3 Взаимосвязь общей и жилой площадей квартир с различным числом комнат

1 комнатные квартиры

О 54 0 34

50 61 Г"Т ЛМах = 26 50 м2/ 70%

38 СО»/

ДМш = 2010^/53%

7 8

2 комнатные квартиры

„ ДМах = 36 00 м2/ 67% " ДМ!п - 14 50 м3/27%

10001

50 (Г

065

043

04 54 00м2

т Г

—— общая площадь, м жилая площадь, м2 — — общая пл (МГСН), м2 043 коэффициент К,

дмах,дмш - превышение от нормы 4 комнатные квартиры

ДМах = 161 00 м2/194%

2500

2000'

1500;

100_СГ

ДМ1П - 42 60 мУ 52%

122 33556667788

Щ .83 00»?

1112233334455788999

3 комнатные квартиры 5 комнатные квартиры

а 2000

1500

1001)

50 0

ДМах = 128 00N(7188% ДМю - 21 50 м732%

10 48

0 54 0 54

7 I I I.' 1 1 I I-1 М,1 < 68 00м"

мГ^ТТГГТ1"!'^ ттт —

I 11 I I I I I I I I I I I I I П I I Ида«,

^047,

250 (Г

200 0

150 СГ

100 0

ДМах = 157 70 м2/164% ДМш = 56 00 м2/ 58%

064

12233345566777788889

144468 999

Специфика квартир бизнес- и эконом-классов должна отражаться и на расширенном составе помещений, входящих в определенную зону (кабинет, столовая, кухня-ниша, гостевой санузел), и на их связи между собой (кухня-ниша в общей комнате, непосредственная связь санузла со спальными комнатами)

В работе выявлены и обоснованы существенные недостатки объемно-планировочных решений квартир в домах бизнес- и эконом-классов, которые снижают качество планировки квартиры, комфорт проживания и ведут к удорожанию проекта в целом-

1 Происходит удорожание квартир из-за малой общей площади секции

2 Происходит ухудшение планировочных решений квартир из-за переизбытка общей площади секции.

3 В половине рассматриваемых домов блоки сантехнических помещений «разбросаны» по всему плану нет единых блоков и примыкания друг к другу ни в отдельной квартире, ни с соседними квартирами

4 Нарушена закономерность повышения планировочного коэффициента К1 При увеличении комнатности квартиры жилая площадь растет незначительно, при этом общая повышается резко Парадоксально малые значения планировочного коэффициента К1<0,5 отмечены даже в многокомнатных квартирах Одновременно складывается функционально необоснованное увеличение стоимости квартир

5 В большинстве квартир половину общей площади до — 4045% занимают неосвещенные нежилые помещения коммуникационные, подсобные и санузлы Имеют место варианты многокомнатных квартир с темными кухнями, со снижением уровня освещенности жилых комнат в связи с их большой глубиной

6 Функциональное зонирование большинства квартир - двуча-стное, состав помещений не развит

7 Отсутствуют эстетически полноценные решения внутреннего пространства (интерьера) квартир из-за изолированного решения комнат Отмечены плохие (неудобные) пропорции комнат, вызванные формалистическими решениями объемов и фасадов зданий

8. Размещение и размеры светопроемов в наружных стенах часто не соответствуют функциональному назначению помещения (окна-«витрины» в спальнях) или возникает недостаток естественного освещения («темные» кухни-ниши, холлы).

Проведен анализ зарубежной европейской практики Исследуемые объекты разделены на 3 группы жилые дома Скандинавских стран, центральных европейских стран и жилые дома стран Южной Европы Наиболее близкими к Москве по климатическим характеристикам являются проекты жилых домов центральной Европы и Скандинавских стран. Также, как и в отечественной практике, характерны следующие особенности многоквартирных жилых домов Распространенным объемно-планировочным типом жилого дома является секционный, с количеством квартир на этаже секции от 2 до 4. Лестнично-лифтовой холл в большинстве вариантов имеет естественное освещение, многокомнатные квартиры (>4 комнат) - 2-3-стороннюю ориентацию Во многих проектах зона приема пищи (столовая) не отделяется от общей комнаты Холл с естественным освещением может быть связан раздвижными или двустворчатыми дверями с общей комнатой, которые при желании объединяются в единое пространство - место сбора всей семьи

Существуют и отличия в планировочных решениях квартир. Количество комнат в одноуровневых квартирах - от 2-до 4(6), в двухуровневых- до 7. Функциональное зонирование большинства квартир- трехчастное. Планировочные решения квартир более «открытые», с дополнительными пространственными связями между помещениями «Буферной зоной» перед санузлом при входе из спальни является кладовая или гардеробная Смежное размещение двух одноместных спален позволяет объединить их с помощью трансформируемых перегородок Существуют варианты квартир с двумя входами

Для того, чтобы подтвердить достоверность изложенных результатов типологического анализа квартир бизнес- и эконом-классов и определить пути их дальнейшего совершенствования был применен

комплексный метод оценки, включающий экспертный опрос и, сделанный на его основе, дополнительный квалиметрическийрасчет.

Опрос проводился среди экспертов (30 человек), имеющих большой опыт работы в проектировании жилища, со стажем работы не менее 12 лет, в среднем от 20 до 40 (и даже 50) лет Принято минимальное и достаточное количество участников - 7-10 человек высокой квалификации Анкета-интервью включает 30 вопросов Фиксировались числовые значения (баллы), также анкета содержит графическую часть Разработана «матрица» анкетного исследования экспертной оценки жилища квартир I категории комфорта, кстати, применимая для любого класса жилищ «Матрица» включает блоки I Функциональное зонирование квартиры, взаимосвязь между помещениями, II Площадь и пропорции помещений, III. Экономическая оценка (планировочный коэффициент Ki); IV Микроклимат квартиры (ориентация, проветривание, освещенность)

В результате обработанных анкетных данных предлагается следующее

1 К квартирам повышенного комфорта относить квартиры, начиная с двухкомнатных, а секции - с количеством квартир на этаже -от 2х до 3(4)х

2 Следует принимать значения общей площади квартир в 1,22 раза больше по сравнению с минимальными нормативными показателями в зависимости от числа комнат (3х и более комнатные квартиры в 1,2-1,4 раза) Предложено принимать максимальную общую площадь квартир в одном уровне не более 200 м2 Квартиры большей площади рекомендуется размещать в 2х уровнях

3 Площадь помещений по сравнению с нормами увеличить спален до 17-19 м2, при наличии дополнительных функций (устройство рабочего места, игровой зоны) до 25-30 м2; гостиной - до 30-35 м2, при размещении в гостиной зоны столовой или кинопросмотра - до 60 м2, других комнат в 1,5-2 раза

Использовать возможность вариантного решения помещений санитарной зоны, в том числе увеличивать площади ванной комнаты в зависимости от количества спален- при одной спальне - до 4-6 (8) м2,

при двух спальнях - до 6-8 (10) м2. Площадь входной группы помещений должна зависеть от комнатности квартиры и составлять до 10% от общей площади для 2-3 комнатных квартир; до 5% для квартир большей комнатности.

4 Рекомендуется расширить состав квартиры дополнительными помещениями кабинет, детская, гардеробная, тренажерная комната и др Отмечена предпочтительность схем планировки квартиры с анфиладным расположением помещений, кухня-столовая-гостиная с дополнительным входом в каждое помещение Подтверждены нормативные требования о размещении санитарных узлов в квартирах при наличии в квартире одного санузла, вход в него предусматривается из общей зоны, при наличии гостевого санузла, другие санузлы могут располагаться при спальнях.

Для проверки полученных результатов и их уточнения был разработан метод квалиметрического расчета, позволяющий оценить (в баллах) функционально-планировочное решение квартиры. «Под ква-лиметрической оценкой понимается степень соответствия оцениваемого явления (и его составных частей) в идеальном случае, степень приближения к соответствующему идеальному аналогу...»2. С помощью существующей упрощенной разновидности метода квалиметрии (Г Г Азгальдов) разработана и предложена новая методика квалиметрического расчета интегрального (общего) показателя качества функционально-планировочного решения многокомнатной квартиры повышенного комфорта Для выполнения расчета построено «дерево свойств», определены коэффициенты весомости, назначены абсолютные, относительные и эталонные показатели свойств. Квалиметриче-ская оценка функционального решения квартиры проведена путем оптимизации результатов экспертного анкетирования Ответы, набравшие максимальное количество баллов при экспертной оценке, стали опорными ориентирами для эталонных показателей. Оценка функционально-планировочного решения квартиры включает две составляю-

2 Азгальдов Г Г. Численная мера и проблемы красоты в архитектуре — М Стройиздат, 1978-С 14

щие оценку жилых помещений и нежилых Оценка каждого помещения квартиры проведена с позиции трех групп свойств геометрические параметры, взаимосвязь помещений внутри квартиры и характеристики микроклимата помещений Выполнен квалиметрический расчет решений современных многокомнатных квартир и квартир из «исторического опыта». Цель расчета - дать оценку планировочному решению квартиры в баллах Получены следующие результаты (Рис 4)

Рис. 4 Основные оценки планировочных решений квартир

Зх КОМНАТНЫЕ 4х КОМНАТНЫЕ 5та КОМНАТНЫЕ

Условные обозначения К - квалиметрическая оценка функционально-планировочного

решения квартиры (баллы) Кжил- квалиметрическая оценка функционально-планировочного

решения жилой части квартиры (баллы) К, - коэффициент Ржил /Робщ Робщ - общая площадь квартиры (м2)

Наивысшие баллы получили квартиры в группе «исторического опыта». Наименьшие оценки получили квартиры, запроектированные частными фирмами Промежуточное место заняли квартиры, спроектированные государственными структурами, где сохранились квалифицированные кадры и навыки, накопленные в советский период

Графики Кж,„ и К0 - почти параллельны. Это означает, что на качество планировочного решения квартир в большей степени влияет организация жилой части квартиры.

Проявилась тенденция увеличения баллов (К0) с увеличением комнатности квартир К квартирам повышенного комфорта следует относить только квартиры с двумя и более комнатами Как правило, квартиры из многоквартирных секций (3 и более квартир на этаже) получили меньший балл, по сравнению с квартирами из двухквартирных секций

Большая площадь квартир (в 2 раза выше минимальной нормативной) не является показателем удачного планировочного решения и повышенного комфорта квартиры (К0 и Робщ)

Векторы направлений графиков коэффициента 1<1 и общей оценки К0 частично совпадают При уменьшении отношения жилой площади квартиры к общей, квалиметрическая оценка, в большинстве случаев, снижается. Отчетливее это видно на примере 3-4-х комнатных квартир Планировки 5-ти комнатных квартир имеют больше вариантов, и данная закономерность проявляется в меньшей мере

ВЫВОДЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ.

1. Квартиры с повышенными площадями, строящиеся в Москве, относят по нормам площади к I категории комфорта Однако, в большинстве проектов жилых домов бизнес- и эконом-классов присутствуют существенные функционально-планировочные недостатки (неоправданно ограниченный состав помещений, неудовлетворительные пропорции комнат, неполноценные инсоляция и освещенность, отсутствие сквозного проветривания), из-за которых квартиры не имеют

полноценной пространственной организации и не всегда могут быть отнесены к квартирам повышенного комфорта

2. Впервые разработаны

а) Сгруппированные по степени значимости важнейшие критерии оценки качества жилища повышенного уровня комфорта - градостроительные, планировочные, сервисные, охранные, инженерные.

б) Типологическая классификация жилища с квартирами повышенного уровня комфорта, построенная на основе учета этажности и числа квартир в доме (данная классификация может быть использована в целях упорядочения терминологического аппарата жилищного рынка)

в) Комплексная методика исследования, объединяющая экспертный анализ и квалиметрический расчет, включает.

- «Матрицу» анкетного исследования экспертной оценки для жилища бизнес- и эконом-классов, применение которой возможно для любых групп и классов жилища

- Метод квалиметрического расчета, предложенный в дополнение к экспертному анализу, позволяющий дать всестороннюю и обобщающую характеристику (в баллах) функционально-планировочному решению любой квартиры

3. Важнейшими принципами формирования квартир повышенного комфорта в коммерческих многоквартирных жилых домах бизнес- и эконом-классов должны быть.

1 Принцип формирования домов по этажности (10-25 этажей) и по числу квартир в доме (бизнес-класс 100-500 квартир, эконом-класс >500)

2. Принцип соответствия уровня комфорта дома условиям района (экологически благополучные районы Москвы с хорошим транспортным обслуживанием и пешеходной доступностью метро, огороженная территория)

3 Принцип обеспечения надлежащих критериев инсоляции, проветривания, освещенности и визуальной связи с природой. Рекомендуется квартиры в три и более комнат ориентировать в рядовой

секции - на 2 стороны горизонта, в торцевой - на 2-3 стороны горизонта

4 Принцип проектирования многокомнатных квартир со свободной планировкой, с трехчастным функциональным зонированием (парадная, жилая, обслуживающая) и анфиладностью парадной зоны

4. Впервые установлены для многоэтажных многоквартирных жилых домов с квартирами I категории комфорта оптимальные (рекомендуемые) нормы площадей (с учетом высоты помещений) Рекомендуется

- общие площади квартир принять в 1,2-2 раза больше, чем минимальные размеры, предусмотренные нормами (3х и более комнатные квартиры в 1,2-1,4 раза),

- площади комнат принять в 1,5-2 раза больше, чем минимальные размеры, предусмотренные нормами.

5. Рекомендуется расширять состав помещений (кабинет, приемная, гостевая комната, детская, игровая, гостевой санузел и др.) в многокомнатных квартирах

6. Экономический эффект от внедрения разработанных предложений заключается в ограничении необоснованного увеличения нежилых площадей квартир; ограничение должно определяться в соответствии с принципом рационального соотношения жилой и подсобной площадей (планировочный коэффициент К1 должен уменьшаться с увеличением комнатности квартиры)

В диссертации поставлена и решена важная народнохозяйственная задача по улучшению функционально-планировочных решений современных квартир повышенного уровня комфорта в многоэтажных многоквартирных коммерческих домах

Список работ, опубликованных по теме диссертации

1 Наумова Т.В. (Шамаева Т.В.) Планировочные решения жилой ячейки, на примере 3Х-4Х комнатных квартир московских домов «бизнес» класса - Сб статей «Строительство - формирование среды жизнедеятельности Материалы 2-ой международной практич конф молодых ученых, аспирантов и докторантов» Кн 1 - М МГСУ, 2004 -С 102-105

2 Маклакова Т Г , Наумова Т.В (Шамаева ТВ) Анализ функционально-композиционных решений московских домов «бизнес (эконом)-класса» - Сб докладов науч -технич конф. профессорско-преподавательского состава фак ПГС. - М . МГСУ, 2004 — С 96-98.

3 Наумова Т.В. (Шамаева Т В.) Ошибки планировочных решений жилых домов бизнес-класса // Жилищное строительство.- 2004, №11 _С 10-12.

4 Наумова Т.В (Шамаева Т В.) Функционально-планировочные решения квартир повышенной комфортности начала XX века и начала XXI века//Жилищное строительство -2005, №4 - С 21-22.

5 Наумова Т.В (Шамаева ТВ) Этапы жилищного нормирования//ПГС -2005, № 3-С 34-35

введение

ГЛАВА 1. СОВРЕМЕННЫЕ ПРЕДПОСЫЛКИ СТАНОВЛЕНИЯ И РАЗВИТИЯ ОСНОВНЫХ ТИПОВ ОБЪЕМНО-ПЛАНИРОВОЧНЫХ РЕШЕНИЙ МНОГОЭТАЖНЫХ ЖИЛЫХ ДОМОВ С КВАРТИРАМИ ПОВЫШЕННОГО КОМФОРТА

1.1. Анализ отечественного исторического опыта проектирования планировочных решений многоквартирных домов с квартирами повышенного комфорта

1.1.1. Опыт проектирования в дореволюционный период.

1.1.2. Опыт проектирования в период с 1918 по 2005 гг.

1.2. Основные типы современных объемно-планировочных решений жилых домов по индивидуальным проектам с квартирами

I категории комфорта.

1.3. Особенности планировочных решений квартир повышенного комфорта многоквартирных жилых домов в современной зарубежной практике.

Выводы по 1 главе.

ГЛАВА 2. ФУНКЦИОНАЛЬНЫЕ СХЕМЫ И ОБЪЕМНО

ПЛАНИРОВОЧНЫЕ РЕШЕНИЯ КВАРТИР И СЕКЦИЙ МНОГОЭТАЖНЫХ ДОМОВ БИЗНЕС- И ЭКОНОМ- КЛАССОВ

2.1 .Объемно-планировочные решения этажа секций.

2.2. Функционально-планировочная структура квартиры.

Выводы по 2 главе.

ГЛАВА 3. ЭКСПЕРТНЫЙ И КВАЛИМЕТРИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ

ПЛАНИРОВОЧНЫХ РЕШЕНИЙ КВАРТИР БИЗНЕС- И ЭКОНОМ- КЛАССОВ

3.1. Экспертная оценка жилища бизнес- и эконом- классов.

3.2. Квалиметрическая оценка функционально-планировочных решений квартир бизнес- и эконом- классов.

Выводы по 3 главе.

Выводы по всей диссертации.

Актуальность темы исследования. Формирование жилища существенно зависит от экономических, политических и социологических обстоятельств. Если рассматривать развитие жилища и жилой ячейки в нашей стране с 1918 г., то в архитектурной типологии принято различать отдельные исторические периоды. Изменения в политике и экономике страны, начала 1990-х гг. привели к возникновению нового исторического периода, характеризующегося практическим окончанием эпохи распределения жилища и началом его существования как предмета купли-продажи. Результатом этих изменений стало появление существенных недостатков в сегодняшней практике жилищного строительства.

Экономические и социальные изменения заключаются в том, что сформировался жилищный рынок со своим терминологическим и понятийным аппаратом. Классификации московского рынка недвижимости не являются научными, так как они созданы на основе двух показателей: цены за 1м2 и спроса на рынке продаж, а не в результате научных исследований. В жилищных нормах МГСН введены две категории комфорта: «I категория - жилище с нормируемыми нижними и неограниченными верхними пределами площадей квартир . II категория - жилище с нормируемыми нижними и верхними пределами площадей квартир.» (МГСН 3-01.-01 «Жилые здания» п.3.1)1. Разрушилась научно-исследовательская база государственного проектирования жилища. Раньше существовала деятельность, направленная на исследование типов жилища, принятие аргументированных решений по формированию, проектированию жилища и совершенствованию строительных норм и правил. На сегодня деятельность государственных организаций, занимавшихся такого рода работой, перепрофилирована на проектирование и строи

1 Под повышенным комфортом, в отличие от I категории комфорта, связанной только с общей площадью квартир, в данной работе понимается совокупность характеристик (критериев) полноценной пространственной организации жилища тельство. Главенствующая роль отдана практической финансово-экономической деятельности, которая заняла первостепенное место. В ее основе лежит ускоренная разработка проектов и вопросы окупаемости жилищ. Возникла путаница (как следствие ранее названных пунктов) с новыми категориями квартир (нормы) и классами жилья (рынок). Терминологический и понятийный аппарат, принимаемый различными фирмами по недвижимости, не имеет научной базы. Наблюдается тенденция к бурному развитию различных архитектурно-строительных организаций, маленьких частных фирм и крупных компаний. Многие проекты имеют громкие рекламные наименования, за ними скрываются названия фирм (в основном занимающихся недвижимостью), при анонимности проектировщиков конкретных проектов и их частой сменяемости в процессе работы. Снижается ответственность авторов за проектные решения. Отмечается «технический прогресс» как следствие «открытых дверей» для зарубежных фирм, предлагающих на отечественный строительный рынок новые материалы и способы их обработки, разнообразие технологических и технических решений, часто недолговечных или не отвечающих российским природно-климатическим условиям и строительным навыкам. Частичный переход от полносборного метода строительства к монолитному домостроению имеет ряд минусов. Так, в условиях стройки невозможно достигнуть и тщательно проверить уровень качества получаемой продукции, при сравнении с заводским изготовлением и лабораторным контролем.

1. Объем жилищного строительства по России составил за 2006 г. около

2 2 55 млн. м общей площади. Из них 6 млн. м , то есть более 10%, построены в

Москве. Коммерческое жилище в столице занимает превалирующий объем

70% от общего объема жилищного строительства и только 20-25% строится по городской жилищной программе, реализуемой по социальноэкономической схеме (бесплатно или с большими льготами) для переселенцев из сносимого или пятиэтажного фонда, для очередников, молодых семей, детей-сирот или детей-инвалидов. Коммерческие дома проектируют без ограничений в размерах площадей и комнатности квартир. Строят такие дома, преимущественно, по индивидуальным проектам. Особое место в практике Москвы занимают многоэтажные многоквартирные жилые дома. В 2005 г. по сравнению с 2002 г. объемы их строительства увеличились с 10% до 30% от общего объема жилищного строительства в городе. Прогнозируется их дальнейшее увеличение.

2. Сметная стоимость 1 м общей площади квартир в таких домах ниже, чем в других группах коммерческого жилища повышенного комфорта.

3. В жилых домах с квартирами повышенного комфорта имеются существенные недостатки в планировочных решениях квартир. Создается фонд квартир с заведомо ошибочными решениями. Это неизбежно будет одной из причин ускоренного «морального износа», трудно устранимого в связи с высокой капитальностью и стоимостью зданий.

Этот растущий фонд столицы не оценен и имеет ряд ошибок в планировочных решениях квартир. Выявление недостатков и поиск путей их устранения определили актуальность темы настоящего исследования.

В различные периоды на разрешение противоречий в проектировании жилища были направлены исследования многих ученых. Объемно-планировочным вопросам организации жилища посвящены работы И.С. Генкиной, Ю.П. Григорьева, Я.Е. Дихтера, A.M. Зальцмана, Е.Д. Капустян, Д.С. Меерсона, В.А. Овсянникова, С.И. Яхкинд. На повышение качества и комфорта жилища, на улучшение планировочных решений и интерьера квартир направлены работы Р.Н. Блашкевич, Т.И. Звездиной, Б.М. Мержанова, В.П. Этенко, и др. Серьезный сдвиг в решении учета вопросов социологии и демографии при проектировании жилища внесли труды К.К. Карташевой, К.В. Кияненко, М.С. Лыжина, Н.В. Овсянниковой. Однако в связи со сложившимися изменениями в практике, в условиях современной конъюнктуры возникла необходимость изучения поставленной в диссертации проблемы.

Цель исследования. Разработать принципы формирования функционально-планировочных решений квартир повышенного комфорта в многоэтажных многоквартирных секционных жилых домах. Задачи исследования:

• Провести анализ отечественного и зарубежного опыта формирования квартир повышенного комфорта в многоквартирных домах.

• Разработать классификацию современного жилища I категории комфорта.

• Определить закономерности формирования квартир I категории комфорта в многоэтажных многоквартирных жилых домах.

• Подготовить рекомендации по формированию функционально-планировочных решений квартир повышенного комфорта в многоэтажных многоквартирных жилых домах.

Объект исследования - квартиры повышенного комфорта в многоквартирных жилых домах.

Предмет исследования - функционально-планировочные решения квартир I категории комфорта в коммерческих многоэтажных многоквартирных жилых домах, построенных в Москве.

Границы исследования. Работа ограничивается исследованием функционально-планировочных приемов формирования квартир. Классификация разработана с учетом всех типов домов с квартирами повышенного комфорта. На уровне разработки рекомендаций по формированию квартир исследуются только многоэтажные многоквартирные дома в пределах Москвы. Внеквартирные помещения не рассматриваются. Инженерно-технические аспекты приняты только в части их влияния на планировочное решение квартир.

Методика исследования включает: s

1. Сбор и изучение литературных источников и проектных материалов по проектированию домов с квартирами повышенного комфорта. Исследовано 30 домов из исторического отечественного опыта разных периодов. Анализ московского современного опыта рассмотрен на примере 45 проектов. Зарубежный опыт представлен 21 проектом из 8 европейских стран.

2. Экспертный анализ и квалиметрический расчет. В анкетировании приняли участие 30 экспертов. При квалиметрическом расчете обработано 26 квартир. Анализ проведен по предложенным соискателем критериям и опросным листам.

Научная новизна. В работе впервые:

1. Осуществлен отбор критериев оценки качества жилищ, отнесенных к I категории комфорта.

2. На базе предложенных критериев разработана типологическая классификация жилищ с квартирами повышенного комфорта; критерии приняты с учетом положений деятельности фирм по недвижимости.

3. Предложена «матрица» анкетного исследования экспертной оценки квартир повышенного комфорта. Разработан метод квалиметрического расчета, позволяющий оценивать (в баллах) функционально-планировочные решения квартир.

Практическая значимость полученных результатов состоит в возможности непосредственного использования в практике проектирования разработанной классификации жилища, критериев его оценки, методики оценки функционально-планировочных решений квартир повышенного комфорта и рекомендаций по их проектированию.

Апробация работы. Основные положения диссертации докладывались в Московском государственном строительном университете (МГСУ) на научно-технической конференции профессорско-преподавательского состава факультета ПГС («Промышленное и гражданское строительство»), (21 апреля 2004 г.), а также на 2 -ой международной (VII межвузовской) научнопрактической конференции молодых ученых, аспирантов и докторантов «Строительство - формирование среды жизнедеятельности» (26-27 мая 2004 г.).

Внедрение результатов исследования.

1. Материал диссертации использован в курсе лекций по факультативу «Архитектурная типология» на кафедре «Архитектура» (специальность 27.01.01) в архитектурном колледже, а также в курсовом и дипломном проектировании в Московском государственном строительном университете (МГСУ) по специальности 27.01.14 «Проектирование зданий» и в Московском архитектурном колледже.

2. Запроектированы и построены дома с квартирами I категории комфорта в Москве при личном участии автора: многоэтажный жилой дом переменной этажности (12-17 этажей) на улице Талалихина (ЗАО «Строймон-таж», ведущий архитектор); пятиэтажный дом в Кривоарбатском переулке (ОАО ЦНИИЭП Жилища, архитектор). Результаты диссертационной работы внедрены в эти проекты.

3. Основные результаты исследования опубликованы в пяти статьях.

Объем и структура работы. Диссертация состоит из введения, трех

Выводы и рекомендации

1. Квартиры с повышенными площадями, строящиеся в Москве, относят по нормам площади к I категории комфорта. Однако, в большинстве проектов жилых домов бизнес- и эконом-классов присутствуют существенные функционально-планировочные недостатки (неоправданно ограниченный состав помещений; неудовлетворительные пропорции комнат; неполноценные инсоляция и освещенность, отсутствие сквозного проветривания), из-за которых квартиры не имеют полноценной пространственной организации и не всегда могут быть отнесены к квартирам повышенного комфорта.

2. Впервые разработаны: а) Сгруппированные по степени значимости важнейшие критерии оценки качества жилища повышенного уровня комфорта -градостроительные, планировочные, сервисные, охранные, инженерные. б) Типологическая классификация жилища с квартирами повышенного уровня комфорта, построенная на основе учета этажности и числа квартир в доме (данная классификация может быть использована в целях упорядочения терминологического аппарата жилищного рынка). в) Комплексная методика исследования, объединяющая экспертный анализ и квалиметрический расчет, включает:

- «Матрицу» анкетного исследования экспертной оценки для жилища бизнес- и эконом-классов, применение которой возможно для любых групп и классов жилища.

- Метод квалиметрического расчета, предложенный в дополнение к экспертному анализу, позволяющий дать всестороннюю и обобщающую характеристику (в баллах) функционально-планировочному решению любой квартиры.

3. Важнейшими принципами формирования квартир повышенного комфорта в коммерческих многоквартирных жилых домах бизнес- и эконом-классов должны быть:

1. Принцип формирования домов по этажности (10-25 этажей) и по числу квартир в доме (бизнес-класс 100-500 квартир, эконом-класс >500).

2. Принцип соответствия уровня комфорта дома условиям района (экологически благополучные районы Москвы с хорошим транспортным обслуживанием и пешеходной доступностью метро; огороженная территория).

3. Принцип обеспечения надлежащих критериев инсоляции, проветривания, освещенности и визуальной связи с природой. Рекомендуется квартиры в три и более комнат ориентировать в рядовой секции - на 2 стороны горизонта, в торцевой - на 2-3 стороны горизонта.

4. Принцип проектирования многокомнатных квартир со свободной планировкой, с трехчастным функциональным зонированием (парадная, жилая, обслуживающая) и анфиладностью парадной зоны.

4. Впервые установлены для многоэтажных многоквартирных жилых домов с квартирами I категории комфорта оптимальные (рекомендуемые) нормы площадей (с учетом высоты помещений). Рекомендуется:

- общие площади квартир принять в 1,2-2 раза больше, чем минимальные размеры, предусмотренные нормами (3 х и более комнатные квартиры в 1,21,4 раза);

- площади комнат принять в 1,5-2 раза больше, чем минимальные размеры, предусмотренные нормами.

5. Рекомендуется расширять состав помещений (кабинет, приемная, гостевая комната, детская, игровая, гостевой санузел и др.) в многокомнатных квартирах.

6. Экономический эффект от внедрения разработанных предложений заключается в ограничении необоснованного увеличения нежилых площадей квартир; ограничение должно определяться в соответствии с принципом рационального соотношения жилой и подсобной площадей (планировочный коэффициент К] должен уменьшаться с увеличением комнатности квартиры).

В диссертации поставлена и решена важная народно-хозяйственная задача по улучшению функционально-планировочных решений современных квартир повышенного уровня комфорта в многоэтажных многоквартирных коммерческих домах.

1. Абгафоров В. Тайны квартирной аренды // Новый адрес. 2004 №2(2).- с. 34-35

2. Абгафоров В. Прогноз на рынке недвижимости. Переменно. Всегда // Мир и дом 2002 №5 (май) - с. 181 -187

3. Абгафаров В. Москва словам не верит // Столичный стиль. 2003 №5-6

4. Азгальдов Г.Г., Азгальдова А.А. Количественная оценка качества (Квали-метрия). Библиография. М.: Изд-во Стандартов, 1971.- 176с.

5. Азгальдов Г.Г. Квалиметрия в архитектурно-строительном проектировании. М.: Стройиздат, 1989.- 264с.

6. Азгальдов Г.Г., Федорова С.А. Оценка качества проектов строительных объектов. Рига.: ЛатНИИНТИ, 1979.- 49с.

7. Азгальдов Г.Г. Численная мера и проблемы красоты в архитектуре. М.: Стройиздат, 1978.- 92с.

8. Арнаутов А. Первый, но тип // Квадратный метр. 2004 №38(144) - с.З

9. Архитектура гражданских и промышленных зданий: Гражданские здания / А.В.Захаров, Т.Г.Маклакова, А.С.Ильяшев и др. / Под ред. А.В.Захарова -М.: Стройиздат, 1993 509с.

10. Архитектура и конструкции высотных зданий Москвы. Государственное издательство литературы по строительству и архитектуре М.: Изд-во литературы по строительству и архитектуре, 1952 г. - 56с.

11. Архитектура Советской России / М.И.Астафьева, Н.Ф.Гуляницкий, Журавлев и др. / Под ред. Ю.С.Ярлова. М.: Стройиздат, 1975 - 224с.

12. Архитектура. / Маклакова Т.Г., Нанасова С.М., Шарапенко В.Г. и др. / Под ред. Т.Г.Маклаковой. М.: АСВ, 2004. - 464с.

13. Архитектурное проектирование жилых зданий. / Под ред. М.В.Лисициана, Е.С. Пронина. М.: Стройиздат , 1990 - 488с.

14. Архитектурное проектирование жилых зданий. / М.В.Лисициана, В.Л.Пашковский, З.В.Петунина и др.; Под ред. М.В.Лисициана, З.В.Петунина. М.: Архитектура-С, 2006. - 488 с.

15. Астафьева-Длугач М.И. Рассказы об архитектуре Москвы. М.: Стройиз-дат, 1997.-192с.

16. Басаргин А.Ф., Рахлин А.Е., Андрюш Г. Новый подход к жилищной политике в России. // ПГС 2000 №10 - с.7-8

17. Бах Д. Элита от «А» до «Я» Разница обывателю неизвестна // Квартирный ряд.-2001 №12(358)-с.З

18. Блази В. Справочник проектировщика. Строительная физика. М.: Техносфера, 2004. - 480с.

19. Богомолов И.И. Начала проектирования жилища. Пенза: ПГАСА, 2000.-60с.

20. Борисова Е.А., Каждан Т.П. Русская архитектура конца XIX начала XX века.- М.: Наука, 1971 - 239с.

21. Борисова Е.А., Стернин Г.Ю. Русский модерн. Архитектура М.: Галарт, 1997-79с.

22. Былинкин Н.П. Высотные здания в Москве. Проекты. Выпуск 1 М.: Гос. изд-во литературы по строительству и архитектуре, 1951.

23. Былинкин Н.П., Рябушин А.В. История советской архитектуры (1917-1954 гг.). М: Стройиздат, 1985 - 256с.

24. Василенко О.В. Первый этап развития советской архитектуры (1917-1925). Культурно-исторический процесс: Учеб. пособие. Л., 1989 - ч.1 - 1989 — 135с.

25. Говоренкова Т.М., Жуков А.И., Савин Д.А. Жилищные реформы периода Новой Экономической Политики и возможность применения их опыта в Современной России. Сб. статей к 350-летию ЖКХ.-М., 2004 - 42с.

26. Губернский А.Д., Лицкевич В.Д. Жилище для человека. М.: Стройиздат, 1991.-227с.

27. Гусев Б.П. К столетию доходного дома. // Жилищное строительство. 2000 №2-3-с. 19-23, с. 22-26

28. Дихтер Я.Е. Многоэтажное строительство столицы. М.: Московский рабочий, 1979 -231с.

29. Жилая ячейка в будущем. / Б.Р.Рубаненко, К.К.Карташова, Д.Г.Тонский и др. Научн. ред. Б.Р.Рубаненко, К.К.Карташова. М.: Стройиздат, 1982. -198с.

30. Жилище в России: век XX. Архитектура и социальная история. / Сост. У. Брумфилд. М.: Три квартала, 2001. - 191с.

31. Жилище 2000: Сб. ст.: в 3 частях / Сост. и ред. Р.Х. Исаева. М.: Стройиздат, 1988. -Ч.1.: Архитектурно-градостроительные проблемы. -120с.42.: Социально-демографические проблемы. 141 с.43.: Организационные и технико-экономические проблемы. 179 с.

32. Журавлев A.M. Архитектура жилого комплекса. М.: Знание, 1972 - 40с.

33. Журавлев A.M., Иконников А.В. Архитектура Советской России. М.: Знание, 1987-447с.

34. Журавлев A.M., Хан-Махомедов С.О. Полвека Советской архитектуры. -М.: Знание, 1967-56с.

35. Змеул С.Г., Маханько С.Г. Архитектурная типология зданий и сооружений.- М; Стройиздат, 2001 240с.

36. Игнатова Ю. Типичный покупатель московских новостроек женатый сибиряк. // Московские Известия - 1.02.05 - с. 16

37. Иконников А.В. Архитектура Москвы. XX век. М.: Моск. рабочий, 1984 -222с.

38. Иконников А.В. Архитектура XX века. Утопии и реальность.: Изд. в 2 томах. М.: Прогресс-Традиция. - Том 1 - 2001 .-655 е., том 2 - 2002. - 670с.

39. Иконников А.В. Современная Советская архитектура. 1960-е начало 1970-х годов. Д.: Аврора, 1975 - 191с.

40. Исаева Т.И. Молодой архитектор об архитектуре Москвы XXI века. М.: Стройиздат, 1993. - 104с.

41. Капустян Е.Д. Многоэтажные жилые дома.-М.: Стройиздат, 1975 143с.

42. Капустян Е.Д. Планировочные схемы жилых домов повышенной этажности.- М.: ЭМПП ЦНИИЭП Жилища, 1971. 79с.

43. Карташова К. К., Благовидова Н. Г. Социально-пространственная модель доходного дома как прообраз современного городского жилища. // Известия вузов. Строительство. 2001 №4. - с. 114-122

44. Кикнадзе З.К. К вопросу оценки качества планировки квартир. // Жилищное строительство. 1968 №3. - с. 4-6

45. Кириченко Е. И. Москва на рубеже столетий. М.: Стройиздат, 1977. -184с.

46. Кириченко Е. И. Москва. Памятники архитектуры 1830-1910-х годов. М.: Искусство, 1977.

47. Кириченко Е. И. Русская архитектура 1830-1910-х годов. М.: Искусство, 1978.- 399с.

48. Кияненко К.В. Введение в проблематику современного рыночного жилища. Вологда: ВоГТУ, 2002 - 252 с.

49. Коваленко П.П., Орлова JI.H. Городская климатология: Учеб. пособие для вузов. М.: Стройиздат, 1993. - 144 с.

50. Концепция вхождения частного бизнеса в жилищный сектор: Вестник Госстроя России-2004 №2 с.35-43

51. Купцов С.Н. Курсы новостройки и бытия // Мир новосела 2002. №1(20) -с. 18-22

52. Латур А. Москва 1890-1991. Путеводитель по современной архитектуре. / Под ред. Н.И.Никонова. М.: Искусство, 1992. - 404с.

53. Лицкевич В.К. Жилище и климат. М.: Стройиздат, 1984. - 288 с.

54. Лицкевич В.К., Макриненко Л.Н., Мигалина И.В. Архитектурная физика: Учеб. для вузов / Под ред. Н.В.Оболенского. М.: Стройиздат, 2001. -448с.

55. Лицкевич В.К., Софронова Е.М. Доходные дома: новый этап развития. // Жилищное строительство. 2000 №11 - с. 7-8

56. Ломакина Т. Аренда элитного жилья // Новый адрес. 2004 №2(2). - с.65-67

57. Любимова Г.Н., Капустян Е.Д. Экономика проектных решений многоэтажных жилых домов. М.: Стройиздат, 1969. - 54с.

58. Макаревич Г.В. Проспект Калинина М.: Стройиздат, 1975 - 192с.

59. Маклакова Т.Г. Архитектура двадцатого века. М.: АСВ, 2001. - 200с.

60. Маклакова Т.Г., Нанасова С.М. Кострукции гражданских зданий. / Под ред. Т.Г.Маклаковой. М.: АСВ, 2004. - 296с.

61. Маклакова Т.Г. Функция, конструкция, композиция в архитектуре: Учебник М.: АСВ, 2002. - 256 с.

62. Массети С. Крупные жилые комплексы. / Перевод с немецкого Михайлова В.А. М.: Стройиздат, 1971. - 182 с.

63. МГСН 3.01 .-01. Жилые здания. М.:2002 г.

64. Методика определения стоимости строительной продукции на территории РФ. МДС 81-35.2004 М: 2004-07-11

65. Методика расчета цены продажи жилья, реализуемого физическим и юридическим лицам правительства Москвы с учетом месторасположения дома. Приложение к распоряжению мэра Москвы от 24 июня 1996 года №15/1

66. Миловидов Н.Н., Орловский Б.Я. Жилые здания./ Под общ. ред. Н.Н. Ми-ловидова, Б.Я. Орловского, А.Н. Белкина. М.: Высшая школа, 1987. -151с.

67. Некатаев А. Старость нам в радость // Мир и дом 2002 №3(март) - с.277-284

68. Основы проектирования квартиры / авт. Н.А. Наумова, Т.И. Звездина, А.П. Ольхова / Общ. ред. Н.А. Наумовой ЦНИИЭП Жилища, 1967. - 127с.

69. Пекарева Н.А. М.В. Посохин, Народный архитектор СССР. / ЦНИИ теории и истории архитектуры М.: Советский художник, 1985 - 239с.

70. Петрова З.К. Многоэтажные коридорные жилые дома. М.: Стройиздат, 1980.-84с.

71. Политика московского правительства. Программа строительства в Москве. // Квадратный метр. -2002 №7 (25.07.2002) с.5

72. Птичникова Г.Н. Градостроительство и архитектура Швеции. 1980-2000. -Спб.: Наука, 1999- 199с.

73. Рахман И.А., Терентьев А.Р. Первичный рынок жилья в Москве: цены и прогнозы. // Экономика строительства 2003 №6 - с. 39-52

74. Ревзин Г.Н. Неоклассицизм в русской архитектуре начала XX века М.: ОГИ, 1992-212с.

75. Ресин В.И. Как век грядущий нам готовит? // Архитектура и строительство Москвы. 2000 №2 - с. 6

76. Российский статистический ежегодник: Стат.сб./ Госкомстат России. М., 2002. - 679с.

77. РСС-2004. Региональный справочник стоимости строительства. Новое строительство (в ценах на 1.01.2004) М: 2004 г.

78. Русанова Л.Н., Долгушина О.П. Жилые здания. Архитектурно-планировочные решения жилища для семей из трех поколений. / М.: Центр науч.-техн. информации по гражданскому строительству и архитектуре, 1981. - Выпуск 5 - 39с.

79. Рябушин А.В. Новые горизонты архитектурного творчества 1970-1980-е годы. М.: Стройиздат, 1990 - 326с.

80. Рябушин А.В., Шишкина И.В. Советская архитектура. М.: Стройиздат, 1984-216с.

81. Рябушин А.В. Этапы развития советской архитектуры. М.: Стройиздат, 1979-55с.

82. Самборская О. Где взять денег на квартиру? // Новый адрес. 2004. №2(2).-с. 57-58

83. Синицин П. Кто сегодня покупает квартиры? // Мир и дом.- 2002 №2 -с.150-154

84. Словарь рынка недвижимости. // Новый адрес 2004 №2(2) - с.82

85. СНИП 2.08.01-89*. Жилые здания. Нормы проектирования.- М.; 1999 г.

86. СНИП 31-01. Здания жилые многоквартирные. М.; 2003г.

87. Советская архитектура шестидесятых годов. / Гл. ред. Иконников А.В. -М.: Стройиздат, 1972 319с.

88. Современная советская архитектура 1955 1980 гг. / Н.П. Былинкин, A.M. Журавлев, И.В. Шишкина и др. Под ред. Н.П. Былинкина, А.В. Рябушина -М.: 1985-224с.

89. Справочно-информационные материалы. Государственный Комитет РФ по строительству и Жилищно-Коммунальному Комплексу М.: 2001- 46с.

90. Съедин А.В. Функциональная структура перспективной квартиры. М.: Стройиздат, 1977 - 27с.

91. Федотов А. Плати частями. Живи сейчас! // Мир новосела 2002. №6(25) -с.34-36

92. Хан-Магомедов С.О., Власюк А.И., Савицкий Ю.Ю. и др. Архитектура XIX-XXb.b. Всеобщей истории архитектуры в 12 томах. Том 10. 2-е издание, М:, Стройиздат, 1972. 599с.

93. Хохлов Р. Таунхаус в России: to build or not to build? // Мир и дом 2002 №3(март)-с. 191-197

94. Хохлов Р. Большой плюс недвижимости люкс // Мир и дом. 2002 №3(март) - с. 177-183

95. Цена московской квартиры: Материал аналитического отдела Российского агентства недвижимости «Сава» // Все о жилье. Приложение к Строительной газете - 1997 №8(67) - с.5

96. Чередина И.С. Московское жилье конца XIX середины XX века: Учеб. Пособие. - М; Архитектура-С, 2004 - 120с.

97. Чичерова JL Азбука элитного строительства // Мир и дом. 2002 №5

98. Шевченко А. Кредит на жилье. Взвесим возможности? // Мир и дом 2002. №2 - с.145-151

99. Шитов Н. Я взял кредит и не жалею. // Новый адрес. 2004. №2(2).- с.16-20

100. Шродер У. Вариантная планировка домов и квартир. Планировочные решения с учетом численности и образа жизни семьи. / Пер. с нем. Корабле-вой H.JL М.: Стройиздат, 1984 - 232с.

101. Эстетика массового индустриального жилища. / Б.Р. Рубаненко, JI.H. Кисе-левич, Б.Ю. Бранденбург и др.- М.: Стройиздат, 1984. 208 с.1. Иностранная литература

102. Budownictwo ogolne. / Gajewski К. Nr 9-10 - Warszawa, 1984. - 53 p.

103. Davey P. Courtly life. // The Arhitectural Review. 2000 №2 - p. 73-75

104. Ferrater C. Apartment and office Building. // Arhitectural and Urbanism. -№394-p. 130-133

105. Francois E. Flower Tower. // The Arhitectural Review. 2004 №1291 (September) - p. 74-77

106. Francois E. Rock Garden. // The Arhitectural Review. 2000 №5 - p. 59-62

107. Gullichsen Kairamo Vormala. Wohnblock in Ruoholaht // Baumeister. 1998 №9 -p.38-39

108. Hans-Peter Schmiedel. Wohnhochhauser. Band 1. Punkthauser. VEB Verlag fur Bauwesen Berlin, 1967. - 217p.

109. Helin, Sitonen. Wohnblock in Ruoholaht // Baumeister. 1998 №9 - p.43-44

110. Josef P. Kleihues. Wohnurme in Groningen // Baumeister. 2000 №3 - p.61

111. Karee R., Maedebach N., Oefelein R., Kuhn A. Wohnen in Berlin // Baumeister.- 1998 № 12 p.26-40

112. Knerer Th., Lang E. Plattenbausanierung in Dresden. // Baumeister. 1998 №11- p.48-49

113. Kusch K. Zwei Wohnbauten in Venedig // Baumeister. 2004 №2 - p.58-62

114. Manfred Zumpe. Wohnhochhauser. Band 2. Scheibenhauser. VEB Verlag fur Bauwesen Berlin, 1967. - 257p.

115. Nagel S., Linke S. Verdichtete Wohnformen /Appartment-, Reihen-, Gruppen-, Terrassen- Wohnhochhauser. Dusseldorf, 1974. - 21 Op.

116. Overdiek I. Home and Dry // The Arhitectural Review. 2003 №1271 (January) -p. 44-47

117. Piano R., Kohlbecker, Lauber, Rogers R. Potsdament Platz. // Baumeister.1998 №12 p.52-54

118. Santifaller E. Acht Stadtvillen in Leinefelde-Worbis. // Baumeister. 2004 №9 -p.86-93

119. Siza: un landmark per Maastrickt. // Domus. 2002 November - p.88-90

120. Souto E. Building in Maia. // Arhitectural and Urbanism. №385 - p. 72-75

121. Thomas Knerer, Eva Lang. Plattenbausanierung in Dresden // Baumeister. -1999 №11 p.47-50

122. Thomas von Traden. Gefuhlte Qualital. // Baumeister. 2004 №8 - p.52-55

123. Vandkunsten Т. Helsingborg, Harbourside. Courtly life. // The Arhitectural Review. 2000 №2 - p. 52-57

124. Zucchi C. Cinque case a Venezia. // Domus. 2004 November - p.51-67

125. Zucchi C. Venice reformed. // The Arhitectural Review. 2003 №1271 (January) - p. 54-571. Информация из интернета

126. Выхухолева Е. Собственников жилья заставят платить за лишние квадратные метры // Финансовые Известия www.OHH.H3Becnra.RU -23.06.2004

127. Информация сайтов банков: Raiffeisen BANK, Credit-online. 2004. 28.06.

128. Гидаспов И. Хитрый маркетинг. Что хочет покупатель элитного жилья. -Компания. Деловой еженедельник 04.06.04

129. Kalinka-realty. Классификация современного городского жилья. По материалам агенства «Калинка-Риэлти» www.kalinka-realty - 2004.05

130. Коломейская И. Недвижимость Москвы на пороге кризиса. -www.3K0H0MHKa и бизнес.ги 13.05.2004.

131. Кроет концерн. Реклама недвижимости. Взгляд практика.// www.krost.ru -01.2006

132. Полинин М. Какую недвижимость стоит купить, чтобы получить максимальную прибыль. // www.pbiHKH.ru 17.05.2004

133. Соболева JI. Почему цена за «квадрат» элитного жилья в Москве различается в шесть раз // Известия. www.izvestia.ru -02.2004

134. Стерник Г.М. Рынок жилья Москвы, состояние и перспективы. — www.realtvmarket.org.ru- 25.04.2001.