автореферат диссертации по геодезии, 05.24.04, диссертация на тему:Методология и информационно-технологические основы кадастровой оценки городских земель

Московский ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ • ч ГЕОДЕЗИИ И КАРТОГРАФИИ (МИИГАиК)

Методология и информационно-технологические основы кадастровой оценки городских земель (на примере г.Москвы)

Специальность: 05.24.04 - Кадастр и мониторинг ¡емель

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени доктора технических наук

ПРОРВИЧ ВЛАДИМИР АНТОНОВИЧ

На правах рукописи

УДК 349.418;332.3

Москва, 1999 г.

Работа выполнена в Московском государственном университете геодезии и картографии

Научный консультант: член-корреспондент РАСХН,

доктор экономических наук, профессор П.Ф. Лойко

Официальные оппоненты: доктор технических наук,

профессор И.Ю. Васютинский

доктор технических наук, Р.Г. Мамин

доктор экономических наук, профессор В.И. Бусов

Ведущая организация: Научно-исследовательский институт

информационных технологий, г. Москва.

Защита состоится "Р/]" О-З 2000 г. в час. на заседании диссертационного совета Д 063.01.02 при Московском государственном университете геодезии и картографии по адресу: 103064 Москва, Гороховский пер., д.4, МИИГАиК, ауд.321.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке МИИГАиК. Автореферат разослан " фе£рО~/7 2000 г.

Учёный секретарь диссертационного совета,

д.т.н., проф. ВерещакаТ.В.

НЧЬО -51,0 2

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность проблемы. В процессе преобразований российской экономики возникли правовые и макроэкономические основы для превращения городской земельной недвижимости в реальный капитал, работающий в интересах всех жителей города.

В то же время, обладание недвижимостью не только создает возможности для получения доходов от её использования, но и существенно обременяет собственника, заставляя затрачивать усилия и денежные средства на ее содержание (простое и расширенное воспроизводство). Это бремя ложится в основном на городской бюджет и внебюджетные фонды, из которых приходится оплачивать не только прямые расходы, но и многочисленные льготы и дотации, неизбежные в переходных условиях к рыночной экономике и конкретной социально экономической ситуации в крупных городах России.

Ситуация осложняется и из-за наличия ряда разноплановых и противоречивых проблем управления городским хозяйством, правовых, финансово-экономических, информационных.

Следует подчеркнуть, что администрация города в отношениях с землепользователями выступает не только как орган государственной власти и управления, но и как сторона в хозяйственной деятельности, имеющая свои коммерческие интересы, возможности и проблемы. Это создает специфические особенности в сфере управления земельной и иной недвижимостью, включая проблемы создания кадастров, массовой и индивидуальной оценки, развития рыночных институтов при наличии сложного сочетания нескольких видов специализированной и неспециализированной собственности.

В такой ситуации одной из самых актуальных проблем управления городом в переходной экономике становится разработка методологии, информационно-технологического обеспечения и практическое создание многоцелевой системы для послойной кадастровой оценки городских земель - экономически обоснованной, имеющей правовой статус, информационно полной составной части земельного кадастра. Создание автоматизированной информационной системы городского земельного кадастра, включающего в себя подсистему кадастровой оценки (АИС ГЗК) вступило в практическую стадию на основе технического задания, разработанного с участием автора, утвержденного председателем Гос-комзема и мэром Москвы в 1996 г.

Основными задачами подсистемы кадастровой оценки АИС ГЗК г.Москвы является анализ структуры и распределения затрат на создание и воспроизводство системы улучшений городских земель, а также

эффективности их использования. Кадастровая оценка городских земель, включая всю систему их улучшений, позволяет не только обеспечить решение задачи оптимизации всех видов земельных платежей, но и создать критериальную базу для моделирования анализа эффективности принимаемых управленческих решений, разработать и обосновать основные способы практического создания новых кредитно-финансовых инструментов, стимулирующих развитие всей экономики города, изменения существующего землепользования в интересах оптимизации условий жизни, работы и отдыха жителей, более гармоничное развитие юрода в целом.

В основе создания системы кадастровой оценки городских земель лежит детальный анализ всего спектра отношений собственности, сложившихся в сфере землепользования, городского хозяйства. Широкий спектр целей оценки, основных видов стоимости земель, подходов к оценке, особенностей информационного обеспечения ставит во главу угла создание новых алгоритмов накопления и параллельной обработки данных с циклическим перекрестным анализом и коррекцией промежуточных и итоговых результатов вычислений.

При практической реализации ГИС кадастровой оценки городских земель необходимо оптимизировать структуру и взаимодействие соответствующих баз данных, состав векторизованных картографических слоев. При этом необходимо обеспечить верификацию, восполнение и коррекцию недостаточно полной, актуальной и достоверной исходной информации для оценки, создать достаточно очевидную и внутренне непротиворечивую критериальную базу для контроля точности и адекватности используемых методик и полученных результатов, а также возможность её реализации в кратчайшие сроки (1-2 года) и с минимальными материальными и трудовыми затратами.

Основные трудности создания современной системы массовой оценки городских земель и индивидуальной оценки земельных участков связаны со сложностями анализа конкретной экономической ситуации, специфики источников финансирования, движения денежных потоков, системы отношений собственности, в том числе вновь создаваемой, взаимодействия макроэкономических интересов города в целом и микроэкономики отдельных предприятий-землепользователей различных форм собственности, затянувшемся созданием ряда основных институтов рынка недвижимости. К этому добавляется неадекватность классических моделей и методов оценки сложившейся реальной ситуации, системные недостатки предлагающихся моделей универсальных многофакторных экспертных оценок, недостаточная полнота, точность и актуальность исходной информации для оценки и ряд других объективных и субъективных факторов.

При этом часто возникают сложности в точном определении объекта оценки, не говоря уже о подробном анализе его характеристик и особенностей. Во многом это объясняется и еще недостаточно детальной интерпретацией различных аспектов понятия «недвижимость», определенного ГК РФ, отсутствием полноценного Земельного Кодекса, рядом пробелов и противоречий в действующей нормативной базе по землеустройству, градостроительству, бюджетному процессу и т.д

Основным путём решения описанных проблем представляется последовательное развитие единых представлений о городской земле как сложном комплексе недвижимости, детальный анализ правовых и финансово-экономических отношений города в целом и отдельных землепользователей на макро- и микроуровнях, формирование на этой основе адекватных моделей массовой и индивидуальной оценки, накопление, систематизация и актуализация массивов исходной информации для оценки, применение для ее обработки современного математического аппарата и информационных технологий.

Цели и задачи исследований.

1. Разработка методологических основ и практических методов массовой экономической (кадастровой) оценки городских земель крупных

городов России в условиях современного состояния переходной экономики, реальных отношений собственности, институциональной неполноценности рынка

2 Разработка моделей и алгоритмов распределенных вычислений для оценки, позволяющих при сохранении достаточной точности и адекватности результатов существенно сократить затраты времени, а также-трудовых, материальных и финансовых ресурсов

3. Разработка и практическая реализация современной геоинформационной системы массовой экономической (кадастровой) оценки городской земельной недвижимости и индивидуальной оценки земельных участков для широкого спектра операций и сделок с землей.

4. Применение полученных результатов для создания атласов и иных документов, обеспечивающих повышение эффективности управления развитием земельных отношений и городом в целом.

Для достижения данных целен были поставлены и решены следующие основные задачи:

1. Всесторонний анализ сложившейся в г. Москве системы платного городского землепользования в сравнении со стабильными рыночными системами, особенностей отношений собственности, формирования и движения денежных потоков затрат на создание и воспроизводство системы улучшений городских земель и доходов от их использования, включая проблемы ценообразования, изменения ликвидности при пре-

образованиях денежных потоков, предельные возможности существующей фискальной системы земельных платежей.

2. Анализ институциональной полноценности реального земельного рынка, выявление наиболее перспективных направлений создания системы кредитования участников земельных отношений с соответствующими фондовыми инструментами при повышении роли земельного кадастра (включающего систему кадастровой оценки городских земель) в формировании полноценных рыночных земельных отношений и более эффективном управлении городом в переходных условиях.

3. Разработка на базе выявленных особенностей складывающихся земельных отношений основных моделей формирования различных видов стоимости городских земель в переходной экономике, подходов к экономической оценке городских земель, моделирование взаимосвязей объектов, целей, подходов и принципов массовой экономической (кадастровой) оценки городских земель и индивидуальной оценки земельных участков.

4. Разработка алгоритмов распределённой многомерной (многослойной) кадастровой оценки городских земель, адаптированных к реальным условиям использования недостаточно полного информационного обеспечения для обеспечения необходимой (контролируемой) точности и достоверности результатов оценки.

5. Оптимизация архитектуры и способов практической реализации проблемно-ориентированных геоинформационных систем для кадастровой оценки городских земель на основе разработанных критериев и алгоритмов при минимизации требований к техническому обеспечению, трудоемкости и материальных затрат при полномасштабной практической организации работ.

6. Разработка критериев, методов и алгоритмов верификации исходных данных для оценки, способов преобразования, специальной перегруппировки и компенсации данных информационных массивов для уменьшения влияния полноты, точности, достоверности и актуальности исходных данных на точность и достоверность результатов оценки.

7. Практическое использование созданных проблемно-ориентированных геоинформационных систем кадастровой оценки, а также разработка основных направлений дальнейшего повышения точности и надежности результатов.

Методология исследований. Методологической базой диссертации являются общие принципы экономического и математического моделирования, современные подходы и методы оценки недвижимости, адаптированные к реальным условиям переходной экономики города, картографическое моделирование с использованием ГИС-технологий и нейросетевых алгоритмов, а также разработанные с участием автора со-

стием автора современные информационные технологии городского земельного кадастра.

С точки зрения экономических аспектов исследуемой задачи, основное внимание уделялось последовательному анализу характера, структуры и динамики денежных потоков, определяющих формирование и воспроизводство стоимостных характеристик всей городской инфраструктуры - системы улучшений городских земель.

Для обеспечения необходимой точности и достоверности результирующих сводных данных использовался метод последовательных приближений в сочетании с агрегированием данных. При этом проблема неполноты и недостаточной достоверности точечных данных преобразуется в проблему циклического статистического анализа точности параллельных интервальных оценок сгруппированных данных.

Научная новизна. Предлагаемая диссертация является одной из первых научных работ, посвященных анализу городского землепользования в условиях перехода от плановой экономики к рыночной, особенностей сложившегося земельного рынка, разработке основных подходов, методов, моделей и алгоритмов массовой экономической (кадастровой) оценки городских земель и индивидуальной оценки земельных участков с последующей их практической реализацией в оригинальной проблемно-ориентированной гис.

Разработанные оригинальные модели, методы и алгоритмы оценки городских земель с естественными критериями соответствия позволили в режиме последовательных приближений обеспечить использование для оценки неполного информационного обеспечения исходными данными и за счет их специфической перегруппировки получить приемлемую точность (10-30%) и достоверность (80-90%) интервальных оценок различных видов стоимости городских земель.

Сформулированы основные критерии формирования и пополнения сети "эталонных" кадастровых кварталов с учётом взаимосвязей их характеристик "ближнего" и "дальнего" порядка вплоть до сплошной оценки отдельных городских территорий, разработаны способы практической реализации подобных систем оценки с использованием "нейросетевых" алгоритмов расчетов и аппроксимаций.

Создание в процессе работы проблемно-ориентированных ГИС кадастровой оценки позволило завершить первый этап массовой экономической оценки городских земель г.Москвы издать соответствующий атлас.

На защиту выносятся:

1. Концепция массовой экономической (кадастровой) оценки городских земель и индивидуальной оценки земельных участков в условиях переходной экономики, учитывающая реальное состояние основных ры-

ночных институтов и их влияние на основные подходы, методы и результаты оценки.

2. Теоретическое обоснование и методология повышения точности и достоверности результатов интервальной оценки в реальных условиях недостаточной точности, полноты, достоверности и актуальности информационных массивов точечных исходных данных для оценки.

3. Модели и алгоритмы распределенной циклической обработки информации в автоматизированном и диалоговом режимах с последовательным повышением уровня данных массовой экономической (кадастровой) оценки городских земель и индивидуальной оценки земельных участков в процессе с поэтапной верификации исходных данных, промежуточных и итоговых результатов оценки.

4. Автоматизированная технология преобразования и группировки исходных данных для оценки, позволяющая повысить точность и достоверность результатов оценки в циклическом режиме обработки и сопоставления семантической и картографической информации.

5. Нетрадиционные подходы и методы индивидуальной оценки "рыночной" стоимости земельных участков, основанные на определении текущей стоимости реальных платежей, осуществляемых в натуральной форме, а также на анализе денежных потоков доходов и затрат по создаваемым на земельном участке новым объектам недвижимости.

6. Многовариантные диалоговые системы пространственной аппроксимации результатов оценки с системой верификации итоговых данных по сопоставлению отдельных фрагментов различных функциональных слоев полученных векторизованных карт-схем на основе использования нейросетевых алгоритмов.

7. Алгоритмы и технологические схемы автоматизированной кластеризации различных функциональных и тематических слоев векторизованных карт-схем оценки для получения вариантов территориально-экономического зонирования города.

8. Результаты первого этапа многослойной кадастровой оценки городских земель, систематизированные в виде соответствующего атласа;

9. Выявленные особенности профилей плотностей застройки различного функционального назначения и основных видов стоимости городских земель, позволяющие повысить эффективность землепользования, а также выявить фрагменты территории с повышенным рентным потенциалом, обеспечивающим возможность перехода к новому уровню земельных отношений на основе современной кредитно-финансовой системы.

Практическая ценность и реализация результатов работы Разработанные оригинальные модели, методы и алгоритмы кадастровой оценки городских земель и индивидуальной оценки земельных участков

в условиях переходной экономики использованы при подготовке нормативно-методической документации, совершении операций первичного и вторичного земельного рынка и проведении научно-производственных работ в Москомземе, НИиПИ Генплана г.Москвы, Федеральном фонде оценки, Академии оценки, МИИГАиК, И А "Рел пресс" и ряде других организаций.

Полученные результаты широко используются в учебной работе МИИГАиК, Академии оценки, ГУЗ и других организациях для подготовки и переподготовки преподавателей, государственных служащих, сотрудников оценочных и риэлторских фирм, а также для конверсии офицерских кадров в сферу оценки городских земель.

Отдельные разработки и результаты, полученные в ходе выполнения настоящих исследований, в частности методики индивидуальной оценки земельных участков в течение нескольких последних лет используются муниципальными оценщиками Москомзема и Префектур административных округов, а также независимыми оценщиками.

Апробация работы Основные положения диссертационной работы были доложены на Всероссийских и международных конференциях, ряде ведомственных совещаний по оценке и проблемам городского земельного кадастра. Ряд выводов и обобщений, полученных в ходе выполнения работы, использован при подготовке Законов города Москвы "Об основах платного землепользования", "Об оценочной деятельности", нескольких Распоряжений Мэра Москвы и Постановлений Правительства Москвы, ведомственных инструктивных документов.

Публикации Основные теоретические и практические результаты исследований по теме диссертации изложены в 3 монографиях и 25 печатных работах. Издан атлас оценки земель г Москвы, включающий более 200 тематических карт-схем первого этапа кадастровой оценки земель г.Москвы.

Структура диссертации Диссертация состоит из введения, шести глав, заключения, списка использованной литературы и приложения. Работа содержит 16 таблиц и 81 иллюстрация Объём диссертации 269 стр. Приложение содержит свыше 200 тематических карт-схем, отображающих результаты первого этапа кадастровой оценки земель г.Москвы, а также иные материалы, сведённые в отдельном томе.

Автор выражает глубокую признательность своим научным консультантам, а также всем тем людям, которые способствовали выполнению и успешному завершению данной работы

СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

ВВЕДЕНИЕ содержит обоснование избранного направления исследований на основе как общей характеристики проблем управления зем-

использованием крупного города в переходной экономике, включая макро- и микроэкономические, правовые, информационные аспекты, их взаимодействие и взаимовлияние, так и возрастающей роли земельного кадастра, системы кадастровой оценки и соответствующих ГИС. Показаны основные пути повышения эффективности управления сложными переходными процессами в городском хозяйстве и обоснована актуальность тематики диссертационных исследований.

Сформулированы научные цели и задачи диссертационной работы, представлены этапы исследований и основные научные результаты, полученные автором при разработке и практической реализации автоматизированной информационной системы кадастровой оценки городских земель на примере г. Москвы.

Глава 1. ОСОБЕННОСТИ РАЗВИТИЯ ГОРОДСКОГО ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И РОЛЬ ЗЕМЕЛЬНОГО КАДАСТРА В УСЛОВИЯХ ПЕРЕХОДНОЙ ЭКОНОМИКИ содержит рассмотрение основных проблем и задач массовой и индивидуальной оценки городских земель в переходных условиях, когда возникают правовые и макроэкономические основы для превращения городской земли и иной недвижимости в реальный капитал. Показано, что решение задачи кадастровой оценки городских земель следует искать в рамках комплексного подхода, системного анализа экономических процессов, происходящих в городе в целом, ориентируясь на возрастающую роль современного земельного кадастра.

Земельная политика города тесно связана с экономической, экологической, градостроительной и социальной политикой. Соответственно, должно быть обеспечено согласование процессов создания и развития городского земельного кадастра с системами описания, оценки и регистрации всех видов недвижимости, генеральным планом развития города, градостроительным кадастром, всеми информационными системами, обеспечивающими управление городом.

Полное описание, оценка и регистрация городской земельной собственности в пределах установленной границы, включая систему улучшений городских земель, создание и воспроизводство которых осуществляется за счет бюджетных и внебюджетных средств, обеспечивает финансово-экономические и правовые основы и для перехода от чисто фискальной, уже недостаточно эффективной системы земельных платежей, к современной кредитно-финансовой.

Система кадастровой оценки городских земель и территориально-экономического зонирования должна также стать и информационно-правовой основой для массовой и индивидуальной оценки любых видов стоимости отдельных земельных участков в соответствии с целью оценки при всех видах рыночных операций с ними, создания и развития полноценного земельного рынка.

Содержание и основные функции городского земельного кадастра проиллюстрированы на рис.1.

Составные часта- сзялакнляснимн Ь'й4ИЧ*С|»«мый * v&tfttt*****

Объекты Земели в границах г Москвы Земла г Москвы Земельные участхи Права на землю Земля г. Москвы, Отельные земельные участки

Основные . • сведенья о землях • качественные и • сведения о правах • сведения,

сведения г Москвы по количественные на земельные необходимые для

описывающие категориям, характеристики участки и действия сщенки городских

объект : включая земель г. Москвы; сними; земель веек видов;

1 кадастровое я •качественные и • сведения о вещных • сведения.

| терр втор налъ ное количественные и необходимые для

деление характер и стиха обязательственных территориально-

•сведения о земельного обременеаиях, экономического

земельном участке участка; • сведения о зонирования

; «сведения о • сведения об с>бъектах права Москвы;

: существующем объектах • сведения.

землепользователе недвижимости. необходимые для

: «сведения об • сведения о формирования

объекте функциональном системы

недвижимости использовании земель; • сведения о планируемом использовании земель экономических нормативов землепользов ания; • сведения, необходимые для опенки земельного

участка; •сведения о рыночных операциях с земельными

Рис. 1. Схема строения и функций земельного кадастра

Как видно из приведенной схемы, городской земельный кадастр обеспечивает решение следующих важнейших городских задач.

В области правовых отношений: государственная регистрация прав на землю и сделок с ними, и как следствие - защита прав как индивидуальных землепользователей, так и города в целом.

В сфере экономики: поступление земельных платежей в городской бюджет, проведение кадастровой (экономической) оценки городских земель, информационная и правовая поддержка рыночного оборота земли, а также создания фондового рынка земельных ценных бумаг.

В области управления земельными ресурсами: предоставление полной и достоверной информации для планирования и управления земельными ресурсами города, межведомственное взаимодействие при формировании объектов недвижимости, государственный контроль за состоянием и использованием городских земель и земельных участков.

В сфере общеинформационных услуг: предоставление Правительству города, его структурам, судам, банкам, другим юридическим и фи-

зическим лицам достоверной кадастровой информации, информационная поддержка других городских реестров и кадастров.

Таким образом, государственный земельный кадастр города является основой для формирования городской земельной политики, ее практического воплощения в системе управления городской земельной недвижимостью. Соответственно, он является одной из важнейших основ системы экономической оценки всех видов стоимости городских земель и земельных участков и включает в себя её результаты.

Анализ структуры земельных платежей и их динамики показывает постоянное увеличение доли арендных платежей (с уровня 1:1 в 1994-95 г.г. соотношение поступлений арендной платы и земельного налога изменилось до 4:1 к 1997 г.), а объем единовременных платежей от операций на первичном земельном рынке в 1996-97 г.г. сравнялся с объемом регулярных платежей на уровне 200 млн. долл. В 1997г. объем сделок вторичного рынка (залогового кредитования) достиг уровня суммарного годового объема операций на первичном рынке. Это отражает основные акценты земельной политики городской администрации, направленной на преимущественное развитие арендных отношений.

В 1997-98г.г. суммарные земельные платежи вышли на уровень насыщения (примерно в 400 млн. долл., т.е. в среднем 4 тыс. долл. на 1 га. общей площади города или около 7 тыс. долл. на 1 га. застроенных земель в год). После 17 августа 1998г. возникла тенденция 2-х кратного снижения этого уровня. Сопоставление приведенных данных со структурой баланса городских земель показывает, что арендные платежи поступают менее, чем с 10% застроенных городских земель, а в операции земельного рынка вовлечены доли процента городской земли.

ООО

Рис. 2. Динамика цен на рынке земли в г. Москве.

Такая неравномерность распределения земельных платежей связана прежде всего с рядом недостатков федерального законодательства, предусматривающего не всегда достаточно обоснованную систему льгот для различных категорий землепользователей, особенно федерального подчинения, без учета реальных возможностей городского бюджета. В результате основная нагрузка ложится на наиболее эффективно работающие предприятия, которые являются и основными плательщиками в федеральный и местный бюджеты. Это ухудшает не только условия развития таких предприятий, но и сдерживает экономическое развитие города в целом.

Для устранения выявленных диспропорций, подготовки и обоснования новых управленческих решений одной из самых актуальных задач становится детальная оценка различных видов стоимости городских земель и земельных участков, включенная в систему земельного кадастра -ядра Системы управления развитием земельных отношений в городе, расчет системы локальных балансов затрат и поступлений по землям различных категорий и отдельным землепользователям. Ее решение позволит перевести и рыночные земельные отношения на новый уровень, создать современную кредитно-финансовую систему землепользования, способствующую превращению городской земли в реальный капитал, получить от него реальную отдачу и сбалансировать потоки затрат и доходов.

Переходные процессы, связанные с изменениями отношений собственности, нормативно-правовой базы, всей системы экономических отношений как на макро, так и на микроуровне, поставили перед всей системой управления городом принципиально новые задачи, неизмеримо более сложные, чем для любой равновесной экономико-правовой системы. Это не могло не отразиться и на основных целях и задачах системы кадастровой оценки городских земель.

Поэтому основной целью кадастровой оценки городских земель в настоящее время и в сложившихся конкретных условиях является прежде всего макроэкономический анализ структуры и распределения затрат на создание и воспроизводство земельной недвижимости, всей системы улучшений городских земель, включая инженерную, транспортную, социальную и иные составляющие инфраструктуры. Естественно, важна не только общая оценка стоимости капитализированных в земельной недвижимости затрат из различных источников, и прежде всего городского бюджета и внебюджетных фондов, но и ее дифференциация по территории города, землям различного функционального назначения, административным образованиям и т.д., определение локальных балансов затрат и поступлений, характеристик эффективности использования городских земель и возможностей ее повышения.

Особую актуальность эта задача кадастровой оценки приобретает и в связи с разработкой проектов введения частной собственности на городские земли. Без детальной проработки основных проблем землепользования на макро- и микроэкономических уровнях, моделирования последствий таких решений, приватизация городской земельной недвижимости может привести к потере управляемости развитием города и нанести серьезный ущерб интересам его жителей.

Другой важнейшей целью кадастровой оценки является определение величины рентной составляющей стоимости городских земель различного назначения, реальной или потенциальной прибыли от их использования. Здесь важно учитывать, что по ряду причин, особенно на стадии становления и развития рыночных отношений, согласования макроэкономических интересов города в целом и интересов отдельных предприятий и граждан, рентная составляющая по определенным видам земель и некоторым территориям может быть для города и отрицательной. Прежде всего, это касается селитебных территорий. Тем важнее становится детальный анализ причин этого, поиск и обоснование возможных управленческих решений для более эффективного использования городского потенциала, повышения отдачи от произведенных затрат как для городской экономики в целом, так и для наиболее важных для его жителей отдельных территорий, предприятий и организаций.

Таким образом достижение сформулированных целей кадастровой оценки городских земель позволит более справедливо распределить бремя земельных платежей и льгот по ним, спрогнозировать возможные последствия управленческих решений, создать современные экономические рычаги для изменения системы существующего землепользования в интересах оптимизации условий жизни, работы и отдыха жителей, более гармоничного развития города в целом.

Определение затратной составляющей стоимости городских земель различного функционального назначения и их рентного потенциала позволяет создать обоснованную систему экономических нормативов землепользования и оптимальную схему территориально-экономического зонирования города. Оптимизация экономических нормативов, устранение имеющихся диспропорций и недостатков существующей схемы территориально-экономического зонирования позволит не только увеличить экономическую отдачу от произведенных затрат, но и должна способствовать экологическому оздоровлению города, выводу вредных производств, повышению эффективности использования городских земель в интересах всех его жителей.

Накопленный опыт показывает, что возможности чисто фискальной системы земельных платежей уже практически исчерпаны. Создание некоторых элементов современной кредитно-финансовой системы в

рамках развития рыночных земельных отношениях практически уже началось. И для решения назревших проблем оптимизации финансово-экономических отношений города - собственника земли и всех землепользователей, как крупных коммерческих фирм, так и рядовых граждан, не говоря уже о городских органах власти и управления, проведение кадастровой оценки городских земель также имеет первостепенное значение.

Естественным следующим шагом представляется создание системы долгосрочных долговых обязательств коммерческих фирм перед администрацией городов (уполномоченными специализированными банками) за использование городской недвижимости, включая землю, в коммерческих целях и совершение с ней всех видов рыночных сделок, предусмотренных Гражданским Кодексом РФ, а также сети специализированных банков, обслуживающих эти долговые обязательства и ипотечные кредиты с минимальными процентными ставками.

Экономической основой данной системы является капитализация бюджетных средств предшествующих периодов в городской инфраструктуре, т.е. создание городской недвижимости за счет средств всех горожан, и принадлежащей также всем горожанам. Текущие расходы по содержанию и воспроизводству городской инфраструктуры также ложатся в основном на городской бюджет и внебюджетные фонды, т.е. опять на всех жителей города. Очевидно, что коммерческие фирмы, не выкупившие у города занимаемые ими земли по стоимости, соответствующей доле затрат на создание и воспроизводство их улучшений и об-ременений по обслуживанию городской инфраструктуры, существенную часть своей прибыли получают фактически за счет городского бюджета.

Правовой основой создания такой системы являются положения Гражданского Кодекса РФ о возможности новации долга в заемное обязательство и о возможности уступки права денежного требования, а также ряд других правовых норм, предусмотренных действующим законодательством. На их основе в короткие сроки возможно создание местной нормативно-правовой базы и системы договорных обязательств, учитывающих специфику конкретного города или региона.

Следует специально подчеркнуть, что в отличие от существующей системы городских займов с использованием различных видов ценных бумаг, система долгосрочного кредитования в сфере землепользования дает городской администрации статус кредитора, а не заемщика.

Однако, при создании системы долгосрочного кредитования на основе земельных ценных бумаг различного вида следует учитывать, что их текущая стоимость в большинстве случаев существенно ниже номинала. Потому одной из важнейших задач системы кадастровой оценки городских земель для эффективного управления становлением

новой кредитно-финансовой системы землепользования является выявление таких фрагментов городской территории, где "рыночная" стоимость земельных участков (или права их долгосрочной аренды) существенно превышает затратную составляющую стоимости (стоимость воспроизводства системы улучшений городских земель), т.е. рентная составляющая стоимости положительна, и обоснование номинала ценных бумаг, а также контроль за тем, чтобы величина дисконта при сделках с земельными ценными бумагами не превышала средние значения рентной составляющей по соответствующим территориям.

Глава 2. ОБЩИЕ ПОДХОДЫ К СОЗДАНИЮ ИНФОРМАЦИОННОЙ СИСТЕМЫ МАССОВОЙ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ (КАДАСТРОВОЙ) ОЦЕНКИ ГОРОДСКИХ ЗЕМЕЛЬ В УСЛОВИЯХ ПЕРЕХОДНОЙ ЭКОНОМИКИ содержит аналитический обзор основных принципов и методов оценки недвижимости и описание авторских подходов к созданию системы кадастровой оценки. Их краткие характеристики приведены ниже. Не вдаваясь в детали, все известные подходы и методы можно объединить в три группы: затратные, доходные и сопоставление аналогов. Наиболее часто они применяются при определении рыночной стоимости, исходя из принципа "наилучшего возможного использования" объекта недвижимости.

Однако следует учитывать, что практически все известные методы создавались и развивались для оценки индивидуальных объектов недвижимости - зданий, сооружений, застроенных или незастроенных земельных участков. При этом экономический анализ проводится фактически в рамках конкретной экономики отдельного предприятия или иного частного собственника, функционирующей в рамках устоявшейся макроэкономической и правовой рыночной системы соответствующей страны и города. Это совершенно естественно, хотя и очевидно, что прямой перенос таких подходов на систему оценки городской земельной недвижимости в целом, создание и воспроизводство которой происходит в условиях неравновесной макроэкономики переходного периода может дать неадекватные результаты.

Используемые "многофакторные" модели оценки стоимости различных земельных участков, когда для расчётов используются формулы

л

вида С = С„ -П^), где к, характеризует значения п независимых факторов (обычно п = (8 -г 10)) дают принципиально недостоверные результаты. Это обусловлено тем, что каждый из факторов определяется с

погрешностью — ~ 10%, а итоговая погрешность результата склады-

вается из относительных погрешностей соответствующих параметров,

т.е.

АС Д С * С к \

+ Т.

V к , ;

с с

Очевидно, что относительная погрешность итоговой оценки приближается к 100%, хотя обычно результат оценки записывают в виде числа с 4-5 значащими цифрами, т.е. искусственно создаётся иллюзия точнейшей и достоверной оценки.

Учитывая специфику условий переходной экономики, невозможность обеспечения полного и достоверного информационного обеспечения исходными данными для оценки, единственным решением представляется поэтапное создание системы оценки городских земель на основе детально разработанного принципа единого земельного налога, начиная с уровня кадастровых кварталов.

Поэтапное проведение кадастровой оценки в режиме последовательных приближений имеет и ряд достаточно очевидных преимуществ с точки зрения существенного снижения трудоемкости и стоимости работ, уменьшения требований к точности и полноте исходных данных для оценки, а также используемых методик оценки.

Такие возможности создаются вследствие большого перепада стоимости городских земель (от центра города к периферии - в 10-100 раз) и дискретизации стоимости земель или экономических нормативов землепользования в различных территориально-экономических зонах города с шагом 20-50% (т.е., как правило, используется 20-50 градаций экономических нормативов).

Средний разброс стоимости земель в пределах одной зоны также может достигать величины 20—50% и более. Статистический анализ требований к точности оценки отдельных фрагментов территориально-экономической зоны (например, кадастровых кварталов) показывает, что на первом этапе вполне допустимо определение верхней и нижней границ интервала стоимости земель, достигающего 30% среднего значения. Это существенно упрощает требования к исходному информационному обеспечению и методикам оценки. Главным критерием становится обеспечение возможности контроля систематического смещения результатов на всех этапах проведения оценки и выявление его причин.

Накопленный опыт показывает, что для проведения первого этапа кадастровой оценки, вполне обеспечивающего решение основных практических задач территориально-экономического зонирования крупных городов и расчета экономических нормативов, вполне достаточно уже имеющейся реальной информации современных цифровых карт, БТИ, городских организаций строительного и архитектурного комплекса, зе-

мелышх комитетов, фонда имущества и т.д. В большинстве случаев возможны ее дополнение и актуализация в ходе натурных обследований по упрощенному составу показателей.

Для математического описания разработанной процедуры оценки можно выделить следующие её этапы:

•Оптимальный выбор "эталонных" кварталов (если не проводится сплошная поквартальная оценка) и подготовка исходной информации для оценки и аппроксимации результатов.

• Получение наиболее достоверной оценки необходимых видов стоимости земли в кадастровых (эталонных) кварталах, включая систематизацию данных земельного рынка.

•Перекрестная верификация исходных, промежуточных и результирующих данных по всем видам стоимости, методикам и слоям оценки. •Наилучшая аппроксимация (экстраполяция) полученных оценок для (эталонных) кадастровых кварталов с учетом взаимосвязей их характеристик на всю городскую территорию. •Территориально-экономическое зонирование на основе последовательной кластеризации с учетом основных элементов городской инфраструктуры, экологии и т.п., и связей различных фрагментов территорий ближнего и дальнего порядка, а также информации по реально сложившемуся земельному рынку.

Опишем необходимые переменные. Каждый земельный участок (кадастровый квартал) характеризуется определенным набором параметров, включающих физические свойства земельного участка, свойства расположенных на нем объектов недвижимости, свойства инженерных коммуникаций, характеристики транспортной и иных видов городской инфраструктуры, сведения о рыночных сделках применительно к данному участку. Обозначим общее количество параметров для любого участка, которые мы в состоянии учесть, буквой п, а весь набор параметров для произвольного ¡-го участка, обозначим вектором

х,-(«!,...,«1).

Число кварталов обозначим через К, тогда земельные участки всех кварталов будут характеризоваться набором из К векторов:

{х,,...,хк .

Любой ¡-й квартал можно оценить с применением всех имеющихся в распоряжении подходов и методик, получив в результате вектор оценок У, =(у1,....у'„). где т — число методик. Наиболее достоверную оценку стоимости земли в этом квартале обозначим С.

В этих обозначениях поставленные задачи можно сформулировать следующим образом:

1. Для некоторого k«/f выбрать к векторов параметров (х.,,...,хь

таких, чтобы эта выборка была наиболее представительной (репрезентативной). Выбранные наборы будут соответствовать "эталонным" кварталам (при проведении сплошной оценки к = К).

2. По значениям m оценок стоимости земли кадастрового квартала (У|'-->Уп) найти наиболее достоверную оценку стоимости (С) земель этого квартала.

3. Построить функцию f(x)—>С оценки стоимости земель произвольного кадастрового квартала (земельного участка) по его входным параметрам X (используя информацию, полученную при решении предшествующих задач).

4. Объединить кварталы в кластеры по близости их параметров и найти территориальные границы кластеров.

Первую задачу будем называть задачей фрагментации, вторую — задачей получения наилучшей оценки, третью — задачей аппроксимации, а четвертую — задачей территориально-экономического зонирования.

Сложность поставленных задач определяется большой неточностью в задании исходных данных, которые к тому же часто неполны либо противоречивы. Поскольку общее число данных невелико, применение аппарата математической статистики не. позволит получить приемлемых решений. В настоящее время для решения подобных задач разработан ряд методов — искусственные нейросети и нечеткая логика, которые относят к "мягким вычислениям". Ниже приведены разработанные нами алгоритмы, основанные на идеях нейроинформатики.

Задача фрагментации относится к задачам распознавания образов. Ее сложность заключается в неизвестности a priory числа фрагментов. Для решения задачи фрагментации обычно используют специальные модификации метода потенциальных функций либо искусственные нейросети типа адаптивного резонанса.

Задача получения наилучшей оценки может быть решена методом линейной регрессии, методом наименьших квадратов либо с помощью автоассоциативных нейросетей.

Задачу пространственной аппроксимации следует решать методом потенциальных функций, с помощью нейросетей прямого распространения либо радиальных базисных функций.

Для решения задачи фрагментации (выбора эталонных кварталов) существуют две модификации метода потенциальных функций. Потенциальная функция К(Х;,Х^ задается в виде некоторой зависимости от расстояния между векторами параметров кварталов с\{X„Xj). Например, в качестве потенциальной функции можно выбрать функцию вида

где а = const.

Вводится понятие меры близости двух фрагментов Ли В : К(А-В) = ^ПГ £ ЕВД.Х,),

NaIN|1 xjeA Xjell

где NA и N„ - число точек в фрагментах А и В.

В основу первого алгоритма положено следующее индуктивное правило. Пусть к р-тому шагу все векторы разбиты на г(р) фрагментов С,.....Сг. На р-том шаге множество векторов разбивается на г(р)-1 классов. Для этого объединяются в один фрагмент С, и Сп для которых:

K(Ci)Cj) = minK(C,Cl)

Иными словами, наиболее близкие фрагменты сливаются в один. Такое объединение продолжают до тех пор, пока число фрагментов не станет равно заданному.

Второй алгоритм состоит в следующем. Последовательность векторов Х^...,ХК переупорядочивается в Х',...,Х'К следующим образом: в качестве Xf выбирается любой вектор X,, / = 1.....ЛГ. Из оставшихся векторов выбирается ближайший к Х[, который обозначается Х'2. Далее выбирается вектор X' , ближайший ко множеству A"'|J и т.д.

Когда получена полная последовательность векторов строят последовательность расстояний К, = К(СМ,Х'), где С,.,- упорядоченное к i-му шагу множество векторов. Для получения m фрагментов отбирается ш-1 максимальных относительных скачков расстояния Д, =(К,-К,,,)/К,. Векторы X], для которых Д, лежат между двумя последовательными максимумами, относят к одному и тому же фрагменту.

Следует отметить, что точно по такому же алгоритму возможно и проведение кластеризации оценок кадастровых кварталов на стадии территориально-экономического зонирования и проведение собственно самого зонирования

После проведения параллельной оценки необходимых видов стоимости всех кадастровых кварталов, предусматривается возврат на начало цикла оценки и внесение соответствующих коррекций в исходные данные, уточнение критериев выбора эталонных кадастровых кварталов, соответствующее дополнение системы эталонных кварталов и проведение нового цикла описанной системы кадастровой оценки и территориально-экономического зонирования на более высоком уровне диалога с авторизованным оценщиком. Естественным критерием завершения описанных циклов параллельных вычислений является совпадение количества эталонных кварталов с общим количеством кадастровых

кварталов Москвы. Другим критерием остановки циклов может служить достижение заданной точности оценки.

После завершения пространственной аппроксимации каждого из видов стоимости городских земель и их плотности застройки с помощью нейросетевых алгоритмов проводится попарное сопоставление полученных результатов и выявление антикоррелирующих участков территории. Для таких участков вся процедура кадастровой оценки повторяется и в полученные результаты вносятся необходимые коррекции.

Глава 3. ОСОБЕННОСТИ ИНДИВИДУАЛЬНОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В УСЛОВИЯХ РЕАЛЬНЫХ РЫНОЧНЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ содержит анализ общего понятия стоимости объектов недвижимости и описание разработанных автором оригинальных методах оценки. Применительно к различным объектам недвижимости, дальнейшая детализация общего понятия стоимости как меры издержек на их создание и воспроизводство, а также потенциального дохода от использования этой недвижимости, позволила выделить несколько специфических видов стоимости, характеризующих широкий спектр её использования и возможных рыночных операций с земельными участками.

В зависимости от особенностей правоотношений, видов собственности на объекты недвижимости и целей оценки их можно сгруппировать следующим образом.

Для объектов специализированной собственности (крупных промышленных предприятий со сложным оборудованием, электростанций, университетов, больниц, музеев и т.п.), к которым можно отнести большую часть городской недвижимости, открытого рынка в его классическом понимании практически не существует. К отдельным объектам такого типа применяют понятия остаточной стоимости замещения (стоимость нового объекта, замещающего существующий, уменьшенная с учетом физического и морального износа), утилизационной стоимости, стоимости для страхования и налогообложения, инвестиционной стоимости и некоторых других.

Что касается городской земельной недвижимости в целом, включающей сложную совокупность как подобных объектов специализированной собственности, земель, в принципе не подлежащих рыночному обороту, так и объектов, включенных в систему рыночных земельных отношений, то ее назначение и использование фактически единственное - обеспечение жизнедеятельности и развития города для улучшения условий жизни, работы и отдыха его жителей. Соответственно, для обеспечения системы управления развитием города необходима прежде всего информация о стоимости воспроизводства (расширенного воспро-

изводства) городской недвижимости, включая все составляющие системы улучшений городских земель, его инфраструктуры.

Для обеспечения согласования макроэкономических интересов развития города в целом и микроэкономических интересов отдельных предприятий и горожан, разработки обоснованной земельной политики, решения конкретных управленческих задач, необходима информация о стоимости недвижимости для налогообложения, стоимость аренды, стоимость при существующем использовании, инвестиционная стоимость и некоторые другие виды стоимости.

Развитие рыночных отношений в сфере землепользования, обеспечение всего спектра рыночных операций с земельной недвижимостью неразрывно связано с определением рыночной стоимости отдельных объектов недвижимости, их залоговой стоимости, инвестиционной стоимости, страховой стоимости и ряда других видов стоимости в зависимости от особенностей местного законодательства и сложившейся специфики городского землепользования и земельного рынка.

В Москве городская нормативная база предусматривает возможность рыночных операций с правом долгосрочной (до 49 лет) и краткосрочной (до 5 лет) аренды земельных участков. Для операций первичного рынка, приобретения права аренды свободных земельных участков на земельных конкурсах или выкупа права аренды застроенных земельных участков существующими землепользователями определяется стартовая стоимость или стоимость выкупа права аренды соответствующего земельного участка.

После выхода Распоряжения мэра Москвы от 24.05.1995 г. № 254-РМ, разработанного с участием автора, узаконившего операции вторичного рынка правами аренды земельных участков, в реальную практику вошло и понятие залоговой стоимости права аренды земельных участков.

Постановлением правительства Москвы от 25.04.1995 г. № 356 констатирована необходимость и даны соответствующие поручения по развитию в городе системы титульного страхования, т.е. чистоты прав собственника недвижимости (арендатора земельного участка). В зависимости от конкретного вида страхования, для одного и того же земельного участка объём возможной ответственности страховщика (в соответствии с правилами различных видов страхования) может отличаться в сотни раз. В таких же пределах может различаться и оценка страховой стоимости прав на конкретный земельный участок.

Со вступлением в силу Закона города Москвы "Об основах платного землепользования", подготовленного с участием автора, предусматривающего создание системы земельных ценных бумаг, стало актуальным и определение стоимости обеспечения различных видов зе-

мельных ценных бумаг, соотношения их текущей стоимости, дисконтов, стоимости погашения и т.д. с различными видами стоимости городских земель.

Из приведенного анализа можно сделать вывод о неразрывной связи основных разновидностей понятия "стоимость" с особенностями правовых и экономических отношений применительно к каждому объекту оценки. Конкретный выбор производится после всестороннего анализа объекта оценки при определении цели оценки и возможном последующем использовании ее результата.

Одной из разновидностей доходного метода оценки земельных участков (права их долгосрочной аренды) является разработанный автором метод "инвестиционных контрактов", получивший широкое распространение в реальной практике оценки в Москве.

Возникновение данного метода связано со сложившейся системой предоставления земельных участков на условиях последующего раздела построенного или реконструируемого за счет средств инвестора объекта между городом - собственником земли и ее улучшений, и инвестором -арендатором земельного участка, в долях, оговоренных соответствующим "инвестиционным контрактом". С начала 90-х годов подобная практика широко распространилась, и были заключены "инвестиционные контракты" на сотни объектов.

Типичными условиями инвестиционных контрактов были 50% на 50% для центрально части города и 30% на 70% для его периферийной части, т.е. городским властям переходило от 30% до 50% площадей построенных объектов. Таким образом, в реальную практику рыночных отношений вошла фактическая оплата земельного участка (права его долгосрочной аренды и застройки) в натуральной форме. Это соответствовало широко распространившейся практике финансовых взаиморасчетов на бартерной основе.

После одобрения в 1995 году Городской комиссией по земельным отношениям и градостроительству и утверждения приказом председателя Москомзема, с использованием соответствующей методики в 1995-1998г.г. были проведены оценки нескольких тысяч земельных участков.

В соответствии с данной методикой оценка земельного участка производилась в следующей последовательности.

1. Определялись характеристики здания, планируемого или уже запроектированного для постройки на данном земельном участке (в соответствии с Градостроительным заключением или иной утвержденной градостроительной документацией), и определялась его полезная площадь (предмет оценки при ведении рыночных сделок с квартирами или нежилыми помещениями). При отсутствии градостроительной документации в ряде случаев использовались градостроительные нормативы или

усредненные характеристики аналогичной застройки.

2. На основе типичных условий инвестиционных контрактов (утвержденных соответствующей Комиссией) рассчитывалась общая величина полезной площади различного функционального назначения, которая должна была бы перейти городу (префектуре административного округа) после завершения строительства или реконструкции объекта недвижимости на данном земельном участке.

3. На основании данных Комитета по управлению имуществом,. Фонда имущества, Комитета муниципального жилья, крупных риэлторских фирм, аккредитованных при правительстве города, определялась стоимость 1 кв.м. площадей различного функционального назначения в здании на оцениваемом земельном участке, или аналогичном.

4. Определялась общая стоимость полезных площадей здания, которые должны перейти городу после завершения строительства по условиям типичного инвестиционного контракта.

5. На основании градостроительных норм, данных СНиП, обобщения практики строительства объектов, аналогичных оцениваемому, определялся ориентировочный срок реализации проекта.

6. На основе обобщенных данных рынка недвижимости (квартир, офисных помещений и т.д.) определялся возможный период продажи доли полезных площадей здания, которые должны были бы перейти городу после завершения строительства по инвестиционному контракту.

7. Определялась величина коэффициента (фактора) капитализации (или использовалось значение коэффициента капитализации для аналогичных объектов, ранее уже утвержденное соответствующей Комиссией).

8. Производилось определение текущей стоимости будущего платежа (дисконтирование), рассчитанного в п.4. с учетом периода строительства (п.5), продажи (п.6) и значения коэффициента капитализации (п.7), которая и принималась равной рыночной стоимости оцениваемого земельного участка при отсутствии каких-либо обременений.

9. При наличии документально подтвержденных обременений по данному земельному участку, их стоимость вычиталась из результата расчетов по п.8 и полученная итоговая сумма принималась в качестве рыночной стоимости данного земельного участка с учетом имеющихся обременений ("стартовой" цены для проведения земельных конкурсов или торгов).

Разработка и применение данной методики помогли также сделать важный шаг в установлении цивилизованных отношений на земельном рынке, поскольку не изменяя фактически сложившегося уровня стоимости земельных участков при их натуральной оплате обеспечила возможность нормальной оплаты в денежной форме. Одним из результатов

стало расторжение большого количества инвестиционных контрактов в пользу приобретения права аренды соответствующих участков с оплатой в денежной форме.

Следует отметить и то, что методика позволила более справедливо учесть интересы города в целом при существенном превышении градостроительных норм по объектам, проектируемым и строящимся на оцениваемых земельных участках. Это обусловлено тем, что стоимость права долгосрочной аренды стала пропорциональной не столько площади земельного участка, сколько площади здания, возводимого на нем и той нагрузке на городскую инфраструктуру, которую оно создает. В последствии данная методика была дополнена рядом соответствующих корректирующих коэффициентов. При этом учитываются и интересы инвестора, поскольку городская нормативная база запрещает устанавливать дополнительные платежи или иные обременения после приобретения участка на земельном конкурсе.

В качестве одного из критериев адекватности индивидуальной оценки земельного участка используется разработанная автором методика прямого математического моделирования денежных потоков затрат и доходов, связанных с освоением земельного участка.

В книге автора "Оценка земли в Москве" М., Экономика, 1996г., приведен пример конкретного расчета, основанного на использовании "Методических рекомендаций по оценке эффективности инвестиционных проектов и их отбору для финансирования", утвержденных Госстроем РФ, Минфином РФ, Минэкономики РФ, Госкомпромом России 31.03.94г. № 7-12/47.

Расчёты проводятся в следующей последовательности:

• моделирование потоков денежных средств;

• определение ожидаемого эффекта посредством сопоставления предстоящих интегральных доходов и затрат, включающих приобретение прав на земельный участок, с ориентацией на достижение требуемой нормы дохода на вложенный капитал;

• приведение ожидаемых разновременных расходов и доходов к условиям их соизмеримости по финансово-экономической ценности на начальный период;

• анализ зависимости итогового эффекта от стоимости земельного участка.

При оценке эффективности инвестиционного проекта сопоставление разновременных показателей осуществляется после их дисконтирования (приведения к одному и тому же начальному моменту времени).

Чтобы упростить вычисления, весь расчетный период времени разбивается на кварталы, а все расчеты ведутся по шагам с последующим суммированием.

В конечном итоге чистый дисконтированный доход определяется как сумма текущих эффектов за весь расчетный период, приведенная к начальному шагу, то есть как превышение интегральных доходов над интегральными затратами.

Вычисления денежных потоков проводятся для трех основных видов деятельности по реализации проекта: инвестиционная, операционная и финансовая.

При несовпадении рентабельности с пороговой величиной, необходимой для принятия инвестором решения о вложении средств в данный проект, расчёт повторяется с внесением необходимых коррекций.

После получения значения рентабельности проекта, равного пороговой, выносится заключение о возможном интервале значений стоимости прав на землю и о наиболее вероятной цене права аренды данного земельного участка с учетом результатов полученных с использованием всех имеющихся в распоряжении методов оценки.

Разработанная с участием автора методика расчёта стоимости права краткосрочной аренды земельного участка основывалась на рассчитанных для каждой оценочной зоны средних значениях стоимости прав долгосрочной аренды с введением ряда поправочных коэффициентов, учитывающих особенности местоположения, функционального назначения и доходности соответствующего объекта, а также характера серви-тутов. В зависимости от срока аренды проводился расчёт компенсирующего полную стоимость платежа, исходя из установленного значения коэффициента капитализации.

После совершения сделок с земельными участками, соответствующие данные, включая результаты оценок по перечисленным методикам, систематизировались и записывались в базу данных "сопоставимых продаж". Параметризация стоимостей земельных участков с учётом их основных характеристик, позволила выявить особенности применения данных методик для массовой оценки городских земель и разработать соответствующие модели и алгоритмы.

Глава 4. ОСНОВНЫЕ МОДЕЛИ И АЛГОРИТМЫ МАССОВОЙ ОЦЕНКИ ГОРОДСКИХ ЗЕМЕЛЬ И ИНДИВИДУАЛЬНОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ содержит описание и анализ разработанных научным коллективом под руководством автора способов проведения экономической оценки городских земель. Результаты параллельных интервальных оценок в каждом кадастровом квартале города по всем видам стоимости, определенным соответствующими целями оценки, циклически сопоставляются с промежуточными данными их последующей территориальной аппроксимацией. На основе дополнительной ин-

формации о взаимосвязи их характеристик ближнего и дальнего порядка

осуществляется коррекция в режиме последовательных приближений.

Площадь кадастровых кварталов обычно составляет 1 - 10 га и редко превышает 100 га. Функциональное назначение объектов, расположенных в одном квартале, как правило достаточно однотипно, либо можно выявить преимущественное функциональное назначение. Разброс стоимости земельных участков в кадастровом квартале сравнительно невелик и поддаётся осмысленному усреднению с сохранением контроля связей ближнего и дальнего порядка. Количество объектов не превышает нескольких десятков, система улучшений земли доступна для обследования. Это позволяет провести детальный анализ и обобщение характеристик недвижимости в кадастровом квартале и оценить стоимость земли с использованием всех имеющихся методов, включая данные земельного рынка. По результатам такого анализа можно выявить и формализовать взаимосвязь характеристик данного квартала с соседними и более отдаленными кварталами, а также с общегородскими системами для более точной аппроксимации результатов оценки в режиме последовательного приближения.

В качестве основной исходной информации для проведения поквартальной кадастровой оценки обычно используются:

• данные о характеристиках городских земель, зданий и сооружений в каждом квартале,

• данные о характеристиках и стоимости воспроизводства доли улучшений городских земель (инженерной, транспортной инфраструктуры и т.д.), приходящейся на данный кадастровый квартал,

• данные о градостроительном потенциале территории, потенциальной доходности и рыночной стоимости земель квартала с учетом их функционального назначения, транспортной доступности, экологии и существующих ограничений.

• данные о взаимосвязи различных характеристик отдельных фрагментов городской территории (кадастровых кварталов) ближнего и дальнего порядка.

Из-за наличия известных проблем недостаточной полноты, актуальности, точности и достоверности в базах данных различных организаций, отсутствием единых информационных стандартов возникает

достаточно серьезная проблема обобщения и восполнения пробелов в информационных массивах исходных данных для оценки.

Для решения этой проблемы использованы наиболее эффективные в такой ситуации современные математические методы, реализованные в нейросетевых алгоритмах различного типа. Обобщённый алгоритм подготовки исходных данных для оценки проиллюстрирован на рис.3.

Исходны» даюм на бумскхых носителях

Текстовые даюые Табгмчт» данные Картографические данные

Иавшные данньв на »вшкгньк аосиплях

Тек-ставив Табличны» данные Картсь графические срок Файлы данных "off-line" СЪЙЛЫ данных "on-line"

Блоки форммкшки исходьос данных

Авгарк»-ванный аюадас

Блоки формализации исходных данньк

Блок фармровання единой сиспны файлов иоеднихджныхетякофпюго формата и структуры

Рис. з.

После завершения сбора, верификации и стандартизации достаточно полного массива исходных данных для кадастровой оценки используются все необходимые методики оценки недвижимости, включая землю, модифицированные для конкретных макроэкономических условий с учетом как интересов города в целом, так и микроэкономики отдельных землепользователей.

Отметим, что задача получения наиболее достоверной оценки является некорректно поставленной, поскольку не определен критерий, согласно которому оценка будет считаться наилучшей. Для выработки критериев нахождения наилучшей оценки сделан ряд предположений:

1. Оценка тем достовернее, чем больше методов указали стоимость, близкую к ней.

2. Все методы являются равноправными, поэтому оценки, далекие от наиболее достоверной, нельзя отбрасывать, а следует учитывать в меньшей степени.

Для решения задачи с указанными допущениями нами были разработаны два алгоритма. В основу первого алгоритма был положен принцип определения "веса" каждой оценки в соответствии с близостью к оценке большинства методов. Во втором алгоритме оценка каждого метода корректируется для снижения дисперсии ошибки.

В первом алгоритме функция распределения оценок Ь(х,> выбирается в виде равномерного распределения.

По к значений оценкам С,,...,Ск находим выборочные матожида-ние М и дисперсию Б оценки и строим аппроксимирующую функцию {(х):

f(x) =

•v/iicD

. (х-М)\ е*р(--Г-),

а также функцию g(x>):

1

8(х) = £ »

м л/ 2лО и

которая является суммой распределений Гаусса, построенных вокруг каждой из оценок.

Корректируем функцию распределения оценок: Ь(х)=аЬ(х) + Г(х)й(х), где а - параметр, определяющий скорость сходимости алгоритма.

Нормируем распределение Ь(х) на единицу: |ь(х)ёх = 1.

Находим матожидание и дисперсию Ь(х):

М = |Ь(х)х(1х,

Если Р>е, где е- заданная точность, то необходимо вернуться к шагу корректировки, в противном случае останов алгоритма. В результате получаем М — математическое ожидание наиболее достоверной оценки.

Второй алгоритм основан на применении автоассоциативной ней-росети. Автоассоциативная сеть состоит из 5 слоев: входного, выходного и трех скрытых (Рис. 4).

Количество входных нейронов ш равно числу выходных нейронов, для нашей задачи ш равно числу компонент вектора оценок. Нейроны

входного, выходного и второго скрытого слоев имеют линейные передаточные функции, а остальные — сигмоидную функцию:

ад-—V-.

1 + ехр(-х)

Второй скрытый слой имеет к нейронов, причем к«ш (так называемое "узкое горло"). Для нашей задачи к = 1 — узкое горло содержит один нейрон. Настройка сети заключается в следующем.

На вход сети подаются т компонент входного вектора оценок ХКУи-мУ«). а на выходе сети стремимся получить эти же значения путем подстройки весов сети (связей между нейронами). В качестве метода настройки обычно используют так называемый метод обратного распространения ошибки (ВаскРгор). Этот метод по сути является методом градиентного спуска в пространстве весов для минимизации ошибки сети Е на всех наборах входных значений:

1 ¡-I

где у)— значения на выходе нейросети. Весовые коэффициенты подстраиваются в соответствие с соотношениями:

где а — параметр, характеризующий скорость сходимости метода.

После достижения сетью минимальной ошибки она считается обученной (настроенной), и для работы будет использоваться только левая половина; единственный нейрон второго скрытого слоя станет выходным нейроном, он будет теперь давать наиболее достоверное значение стоимости земельного участка.

Архитектура автоассоциативной сети обеспечивает возможность "сжимать" данные (и, естественно, разжимать — приводить к исходному виду). Действительно, поскольку число нейронов во втором скрытом слое (в фильтре) намного меньше количества входов (выходов) сети, то при проходе через "фильтр" из всего объема пропускаемой информации выделяется ее наиболее важная часть, которая позволит при "разжимании" информации восстановить входной сигнал. В нашей задаче 2-й скрытый слой состоит из одного нейрона, поэтому на нем будет выделяться наиболее достоверное значение оценки из полученных по разным подходам и методикам (возможно, разными экспертами).

Замечание 1. Автоассоциативную нейросеть обычно используют для корректировки данных, которые зашумлены.

Замечание 2. Очень важным применением автоассоциативной

нейросети является выделение главных компонент в данных (в отличие от методов факторного анализа, где отыскиваются линейные зависимости между компонентами данных, с помощью нейросетевого алгоритма можно найти существенно нелинейные зависимости). Это свойство может быть использовано для сокращения длины вектора входных данных X

Территориальная аппроксимация результатов параллельной поквартальной кадастровой оценки и циклическое сопоставление полученных пространственных профилей стоимостных и градостроительных характеристик, создающих целостное представление как о крупных фрагментах территории, так и о всех характеристиках городской земельной недвижимости, позволяет провести дополнительную верификацию исходных данных и результатов оценки по всем использованным методам, внести (при необходимости) коррекцию в интервальные оценки отдельных кадастровых кварталов и провести следующий этап кадастровой оценки на уровне всех земельных участков в режиме последовательных приближений. Такая обратная связь повышает устойчивость (несмещенность) результатов оценки.

Один из наиболее эффективных алгоритмов пространственной аппроксимации результатов оценки основан на использовании APT - нейросети.

АРТ-нейросеть способна увеличивать число нейронов для улучшения аппроксимации. При этом, говоря в терминах пространственных координат и стоимостей, каждый нейрон занимает оптимальное пространственное положение (х, ,у,), а выходом нейрона является оценка, полученная в данной точке С,. По таким нейронам и осуществляется аппроксимация оценок. Для этого вокруг точки, в которой нужно найти значение оценки, строится окружность радиуса р и составляется список нейронов, попавших внутрь окружности (Рис. 5).

Рис. 5. Схема алгоритма пространственной аппроксимации с помощью нейросети адаптивного резонанса

Далее находятся расстояния от центра окружности до каждого нейрона г, ,...,г,. По этим расстояниям вычисляются весовые коэффициенты >у,,...,уу. из соотношений:

■I

« л • ¿ЕХ= 1/ г' 1.1

Тогда результатом аппроксимации стоимости в произвольной точке (х,у)будет следующая комбинация выходов нейронов:

Легко проверить, что такой способ аппроксимации удовлетворяет следующим очевидным предельным соотношениям.

1. Если для каких-либо х = х,, у = у, (т. е. г, = 0, г, > 0 для всех } *!), то С = С,.

2. Если все нейроны находятся на равном расстоянии от центра окружности, т.е. для всех 1 г, = г, то стоимость равна осредненной стоимости равноотстоящих кварталов:

П 1-1

При проведении аппроксимации можно учесть отдельно вклад в итоговую стоимость наиболее важных факторов, таких, как плотность застройки, рыночная стоимость и др., т.е. вычислять стоимость как Ск = Р'(хк, ук, Рь). Для этого нужно настроить нейросети для каждого из этих параметров, а потом из результатов аппроксимации сформировать взвешенную сумму с коэффициентами, учитывающими вклад каждого фактора в итоговую стоимость.

На Рис. 6 для примера показаны три нейросети, обученные на различных параметрах. Заметим, что нейроны для разных нейросетей могут занимать различное пространственное положение. Каждая нейросеть в заданной точке выдает свой результат оценки С,,С,,С3. Эти оценки подаются на нейросеть прямого распространения, которая настраивается для формирования итоговой стоимости.

Отметим, что каждая из нейросетей может выдавать как значение оценки, рассчитанное по какой-либо методике, так и фактор произвольной природы, влияющий на стоимость (например, близость к транспортным артериям, экологическое состояние и т.п.). Настройка нейросети прямого распространения проводится методом обратного распространения ошибки.

На основе проведенной территориальной аппроксимации результатов поквартальной кадастровой оценки достаточно просто осущест-

вить и первый этап "многослойного" территориально-экономического

зонирования города по следующему алгоритму.

к

обрВТШМ сеты

с

5 ,

• 5

Рис. 6. Схема.алгоритма получения оценки при использовании

Выбирается вид стоимости городских земель, по которому проведена поквартальная кадастровая оценка, задается интервал стоимости, в пределах которого производится усреднение характеристик кадастровых кварталов для одной зоны (подзоны), определяются группы функционального назначения городских земель по классификации Генерального плана развития города, в пределах которых отдельные кадастровые кварталы могут быть объединены в одну зону (подзону). При отсутствии данных Генплана функциональное назначение квартала может быть определено по преимущественному назначению зданий и сооружений в данном квартале.

Производится сопоставление характеристик соседних кадастровых кварталов по перечисленным признакам и критериям. В случае, если они укладываются в заданные диапазоны, соответствующие кварталы объединяются в территориальные "кластеры". При необходимости интервал усреднения характеристик кадастровых кварталов увеличивается или уменьшается, и процедура территориальной кластеризации повторяется

После завершения описанной процедуры, на основе кластеров, граничащих с двумя или более другими кластерами, может быть сформирована территориально-экономическая зона и определены ее основные характеристики. Если же один кластер находится внутри другого

нескольких тематических слоев

кластера, то на его основе может быть сформирована подзона повышенной (пониженной) ценности.

Описание алгоритма проведения поквартальной экономической (кадастровой) оценки и территориально-экономического зонирования в

Рис. 7. Вариант обобщенного алгоритма кадастровой оценки и территориально-экономического зонирования на основе формирования и поэтапного расширения сети "эталонных" кварталов

Следует отметить, что в рамках данных алгоритмов вполне могут быть использованы и достаточно распространённые методы факторного анализа относительных характеристик стоимостей городских земель на основе как полученных поквартальных оценок, так и иных характеристик - плотности и характера застройки, удалённость от центра и наиболее важных мест работы и отдыха, экологические факторы, факторы соседства, престижности и другие.

Глава 5. ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ ОРГАНИЗАЦИИ И СТРУКТУРА ПРОГРАММНО-АППАРАТНОГО КОМПЛЕКСА ДЛЯ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ГОРОДСКИХ ЗЕМЕЛЬ содержит описание разработанной на

основе описанных подходов и алгоритмов специализированной проблемно ориентированной геоинформационной системы (ТИС). Так же, как в любой ГИС, в данном программно-аппаратном комплексе используются базы данных двух видов: тематические и графические.

Структура тематических баз данных разработана исходя из конкретных особенностей параллельной поквартальной оценки городских земель, содержания и структуры исходной информации, требований и ограничений, накладываемых используемыми методиками оценки. Из-за принципиально неустранимой на данном этапе проблемы неполноты и неточности исходной информации для оценки, специальное внимание было уделено проблеме организации многократных циклов верификации исходных данных, промежуточных и итоговых результатов расчетов, дублированию и распараллеливанию основных подсистем.

Основные требования к графическим базам данных в рамках рассмотренных выше подходов существенно менее жесткие, чем в обычных ГИС. Графические базы данных строились по принципу пообъектного представления информации на векторизованной картографической подложке М1:10 ООО. При формировании тематических слоев карты-схемы по результатам кадастровой оценки основными элементами являлись векторы контуров кадастровых кварталов, структура которых дополнялась для визуализации полученных тематических слоев, проведения пространственного оверлея для верификации результатов оценки и кластеризации кадастровых кварталов на стадии территориально-экономического зонирования.

Использование сравнительно крупных естественных элементов территории города (кадастровых кварталов, структуры элементов улич-но-дорожной сети, контуров водных бассейнов, линейных элементов инженерной и транспортной сети и т.д.) с характерными размерами объектов в десятки - сотни метров, и ограниченным количеством (около 10

тыс.) позволило свести к минимуму трудоемкую ручную и вычислительную работу с графическими файлами.

Основная работа по формированию тематических векторизиро-ванных слоев карт-схем кадастровой оценки и территориально-экономического зонирования города проводилась на базе нейросетевых алгоритмов. Для визуализации результатов предусмотрено заполнение контура каждого кадастрового квартала штриховкой различной плотности или выделение его цветом из заранее выбранного диапазона.

Создана также подсистема визуализации полученных стоимостных и иных пространственных рельефов с помощью изолиний одинакового уровня (различными цветами) и цифровыми данными.

Структурная схема программно-аппаратного комплекса кадастровой оценки городских земель и территориально-экономического зонирования изображена на рисунке 8.

Рис. 8.

Его специфической особенностью является преимущественное использование тематических баз данных и соответствующей СУБД, последовательный режим работы с графическими базами данных, а также открытость для обеспечения быстрого развития и наращивания возможностей по мере подготовки к реализации соответствующих этапов кадастровой оценки.

Специфика подходов к проведению кадастровой оценки и целенаправленное сужение функций данной ГИС позволили существенно упростить требования к программному обеспечению. В качестве СУБД используется Borland Database Engine, пользовательских приложения написаны с использованием языка С++ (Borland С++ builder, Microsoft Visual С++). Обеспечена совместимость с ГИС Mapinfo, при необходимости используется блок конвертации данных в AutoCad.

Основные особенности БД:

• Структура БД позволяет полностью охватывать всю информацию, используемую для проведения кадастровой оценки;

• БД обеспечивает целостность данных;

• Введенные данные разграничиваются по дате ввода и источнику информации;

• Программные средства ведения базы данных обеспечивают необходимый контроль за семантикой вводимой информации (вводный контроль).

• БД обеспечивает хранение всех последовательных изменений и уточнений введенной информации;

• БД обеспечивает контроль за доступом к информации для уменьшения возможностей непреднамеренного разрушения информации со стороны неавторизированного пользователя.

• БД обеспечивает возможность расширения и развития;

• БД обеспечивает возможность универсального доступа к информации, полученной из разных источников;

• БД обеспечивает приемлемые временные характеристики доступа к информации.

• БД поквартальной кадастровой оценки городских земель состоит из графической и тематической частей.

Графическая часть БД обеспечивает хранение векторизованных

картографических слоев, семантически связанных с тематической частью БД.

База данных построена таким образом, что обеспечивается возможность одновременного ее использования несколькими пользователями. Это особенно полезно в условиях распараллеливания обработки большого количества информации с использованием автоматизирован-

ных рабочих мест коллектива авторизованных оценщиков различного уровня.

Для осуществления процедуры загрузки исходных данных в полуавтоматическом режиме были созданы специальные программы - конверторы информации из первичной структуры и форматов файлов данных, полученных из различных источников, в единый стандартизованный формат БД. При этом производится входной контроль, предварительная верификация данных, их обобщение и возврат на доработку с последующим повторным вводом в базу данных. Процедура загрузки предусматривает возможность повторного ввода уточненной информации с созданием копии данных, введенных ранее.

2410;^Нарадного0далчв««. «|лЗ-яХорсиевслая и МариалдЖ^доа ь' , ^Тухачевского, пр Маршала Жуюеа.

Спжхж кварталов свыдаснным активным кварталом

■мя. уЛ-Маршала Тусачеаского. Маршала Ж"*: а. улМаршала Тухачевского, пр. МасшдоЖукос нерала Глаголева, пр. МаршалаЖусова, ялМгр: (Х1И1а. гр. Маршала Жуива. ул Наб. Новикова-1 14шма. ул I удаевского. ул Жнвошсная. улГеиерала Глаголева ¡(лБермрша. улГемерала Глаголева, пр Неровного Опопчете, ул Ма «(лПарим«. улБерм(М«А. Река Москва.

.....«ЙШШШШ.....

254 12'ао

•374 123681

•1450 12564;

•2120 186501

•2445 12760!

■279 13044:

•2440 13374;

■1560 13240:

•2780 13750;

J

06мар9& 1257:24 Ра*»в | 35,2 2.4Э1;

2. <31

0126,

, » , м> I, . «м .«

Рис. 9. Основное окно базы данных поквартальной кадастровой

оценки.

База исходных данных для проведения кадастровой оценки городских земель является реляционной базой данных, состоящей из нескольких таблиц с собственно исходными данными, нескольких вспомогательных таблиц и нескольких таблиц кодификаторов. Предусмотрены поля и для неформализованных текстовых комментариев.

Основное назначение подсистемы верификации данных - выявление и устранение несоответствий между исходными данными для оценки, полученными из различных источников. Информация об обнаруженных расхождениях предоставляется авторизованному оценщику, который устанавливает причину расхождений и производит соответствующую корректировку.

Физически поиск расхождений происходит путем сравнения данных, считанных из различных файлов для одного и того же кадастрового квартала, и сопоставления значений и кодов характеристик, соответствующих полей этих текстовых файлов.

Концептуально проблема установления различий в наборах данных на одни и те же кадастровые кварталы распадается на две - обнаружение различий количественных (площади, этажность и т.д.) и качественных (тип строений, характер использования, уровень благоустройства...). На первом уровне сравнительного анализа данных о кадастровом квартале выявляются различия на количественном уровне, а затем проводится анализ качественных расхождений.

После завершения верификации и коррекции исходных данных, полученных из различных источников, производится их агрегирование для получения сводных характеристик кадастровых кварталов, повторная верификация.и коррекция. Затем начинается второй этап агрегирования - сведение информации из различных источников в единую сводную строку данных по каждому кадастровому кварталу - исходных данных для проведения оценок. При этом по некоторым полям (количество зданий и т.п.) дополнительно указывается наиболее достоверный источник данных, по другим полям (общая площадь зданий и т.п.), возможно вычисление средних величин (если данные из всех источников не выходят за пределы допустимого интервала), по некоторым полям выбор не производится, в связи с тем, что данные в них получены только из одного источника исходной информации.

Подсистема параллельной оценки основных видов стоимости земель кадастрового квартала состоит из нескольких модулей, реализующих процедуру оценки по конкретным используемым методам. При проведении оценки предусмотрен как пакетный режим, предназначенный для проведения оценок в полностью автоматизированном режиме без участия оценщика, так и более детализированный диалоговый режим, предоставляющий возможность индивидуальной работы с каждым кадастровым кварталом земельным участком и просмотра всех полученных промежуточных результатов.

После завершения независимых расчетов по всем модулям оценки производится агрегирование результатов оценки данного кадастрового квартала, основанное на использовании нейросетевых алгоритмов. Ав-

торизованный оценщик вводит параметры алгоритма агрегирования (количество итераций, коэффициент скорости сходимости). После проверки и утверждения производится запись результатов оценки в базу данных и запись для данного квартала закрывается от редактирования на данном уровне авторизации.

Для проведения пространственной аппроксимации результатов поквартальной оценки в автоматизированном режиме в соответствующей подсистеме также используются нейросетевые алгоритмы. Перед тем, как приступить к пространственной аппроксимации результатов оценки, нужно "настроить" нейросеть. После этого осуществляется переход в режим "обучения" нейросети. После завершения "обучения" нейросети результаты пространственной аппроксимации можно визуализировать. Полученные картографические представления запоминаются в графической части БД и используются в процессе проведения следующих этапов кадастровой оценки. Кроме того, картографические слои могут быть использованы для повторного просмотра или распечатки.

В подсистеме пространственной аппроксимации предусмотрены два режима - с использованием изолиний одинакового уровня стоимости для характеристики ценового рельефа городских земель и с "раскраской" всей площади каждого кадастрового квартала. Процедура кластеризации кадастровых кварталов выполняется как в автоматическом, так и в диалоговом режиме.

Результаты кластеризации представляются в таком же виде, как и результаты поквартальной кадастровой оценки. Используются те же процедуры, что и для пространственной аппроксимации результатов поквартальной оценки.

Работа подсистемы территориально-экономического зонирования города аналогична подсистеме кластеризации, строится на её основе в диалоговом режиме с авторизованным оценщиком высокого уровня.

Глава 6. ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ РАЗЛИЧНЫХ ВИДОВ СТОИМОСТИ ГОРОДСКИХ ЗЕМЕЛЬ г.МОСКВЫ содержит описание практического применения описанных выше подходов, методов и алгоритмов, реализованных в программно-аппаратном комплексе, для экономической (кадастровой) оценки городских земель и территориально-экономического зонирования города в течение 1997-1998г.г., проводившейся МИИГАиК и рядом других организаций под общим организационным и научно-методическим руководством автора. К настоящему времени первый этап кадастровой оценки городских земель завершен, в 1999 издан "Атлас оценки земель г. Москвы", вклю-

чающий свыше 200 карт-схем с различными тематическими слоями, иллюстрирующими результаты оценки.

Карта-схема, приведенная в качестве примера на рис. 10, отражает стоимостные характеристики создания и воспроизводства системы улучшений городских земель для фрагмента территории СЗАО. На данном тематическом слое отображено распределение затратной составляющая стоимости городских земель, выраженной в млн. долларов США за 1 га.

На первом этапе оценки были получены следующие тематические

СЛОИ'

• плотность застройки городских земель (общая, жилая, нежилая), всего 3 слоя;

• доля застроенных земель кадастрового квартала (в %),

• затратная составляющая стоимости городских земель (1 слой сводная, 3 слоя по различным методикам);

• "рыночная" стоимость городских земель (1 слой сводная, 3 слоя по различным методикам);

• "агрегированная" оценка по всем имеющимся данным;

• "рентная" составляющая стоимости городских земель;

• варианты кластеризации и территориально-экономического зонирования (3 слоя).

Всего было сформировано 15 тематических слоев поквартальной оценки городских земель для всех Административных округов г. Москвы и получены соответствующие карты-схемы.

Рис. 10.

На картах-схемах отображаются следующие основные элементы векторизированных тематических слоев:

• улично-дорожная сеть;

• контуры кадастровых кварталов;

• контуры водных бассейнов, парков, скверов и др.;

• номера кадастровых кварталов;

• отметка местоположения (центроиды) кадастрового квартала;

• графическая символика представленных результатов оценки.

Специально проведённые исследования показали, что в реальных условиях высокой неопределённости и неполноты исходных данных, точность итоговых результатов оценки доходит до 20-30% при их достоверности 80-90%.

Результаты первой очереди кадастровой оценки территории всех административных округов г. Москвы позволили провести предварительный анализ распределения стоимостных характеристик городских земель в зависимости от различных факторов. Выявлено расположение основных локальных максимумов и минимумов различных видов стоимости городских земель, характер зависимости стоимости земель от расстояний до центрального и локальных максимумов, корреляции соответствующих зависимостей и т.д.. Соответствующие данные проиллюстрированы на рис. 10-12. Их сопоставление показывает прежде всего наличие корреляций стоимостных характеристик городских земель и плотности застройки.

Вместе с тем, перепад значений как плотности застройки, так и различных видов стоимости городских земель находится в пределах 1020 раз и различается для земель различного функционального назначения.

Рис. 11. Распределение плотности застройки по полосе шириной 1 км в направлении Северо-Запад-Центр-Юго-Восток

20000 000 | | 1

• • - • • ■ ■- • 1 ,

г 000 ООО . .:_. : М. '____ __.

|| А •

¡2 000 000 /' .^-Х*' 1 'Л—

и ■ } « • у.- - • ¡Саговое кольцо Ц^Ьиовое кшъпо 1

—-- РыНОЧНЯ! СТОИМОСТЬ ------ Затратен составляющая стоимости — Рента» (гааз^ентка*) стоимости

Рис. 12. Распределение различных видов стоимости городских земель в полосе шириной 1 км. в направлении Северо-Запад-Центр-

Юго-Восток

Обращает на себя внимание характер распределения рентной составляющей стоимости городских земель, изменяющей знак с "+" в центральной части города на "-'■ в периферийной части города.

Здесь следует особо подчеркнуть, что хотя и полученные средние значения интервальной оценки рентной составляющей выходят за пределы погрешности расчетов, необходимо проведение более детального дальнейшего анализа для обоснования возможных управленческих решений, направленных на компенсацию отрицательных значений рентной составляющей. И созданный программно-аппаратный комплекс кадастровой оценки городских земель г.Москвы полностью обеспечивает такие возможности.

Заключение

Представленная диссертационная работа содержит результаты исследований и разработок автора, решившие крупную проблему кадастровой оценки городских земель в условиях переходной экономики, институциональной неполноценности существующего рынка, в рамках которой были решены три крупные составные задачи:

теоретико-методологического обоснования поэтапного создания многоцелевой информационной системы многослойной кадастровой оценки городских земель на основе формирования и пополнения сети «эталонных» кадастровых кварталов (земельных

участков) и получения интервальных оценок их характеристик в режиме последовательных приближений;

- оптимизация иерархии алгоритмов и практическое создание проблемно-ориентированной геоинформационной системы многослойной кадастровой оценки городских земель, обеспечивающей получение адекватных интервальных оценок в условиях недостаточно полного и достоверного информационного обеспечения при минимальных затратах времени и материальных ресурсов;

- практическое создание системы экономически обоснованных сведений о стоимостных характеристиках городских земель и земельных участков, подготовка соответствующей документации для дальнейшего совершенствования системы платного землепользования и издание «Атласа оценки земель г.Москвы».

Основные результаты и выводы работы заключаются в следующем.

1. Разработана концепция массовой экономической (кадастровой) оценки городских земель и индивидуальной оценки земельных участков в условиях переходной экономики, учитывающая реальное состояние основных рыночных институтов и их влияние на основные подходы, методы и результаты оценки.

2. Проведено теоретическое обоснование и разработана методология повышения точности и достоверности результатов интервальной оценки в реальных условиях недостаточной точности, полноты, достоверности и актуальности информационных массивов точечных исходных данных для оценки.

3. Разработаны модели и алгоритмы распределенной массовой экономической (кадастровой) оценки городских земель и индивидуальной оценки земельных участков с поэтапной циклической верификацией исходных данных, промежуточных и итоговых результатов оценки.

4. Разработаны и внедрены в широкую практику нетрадиционные подходы и методы индивидуальной оценки "рыночной" стоимости земельных участков, основанные на определении текущей стоимости платежей, осуществляемых в натуральной форме, анализе денежных потоков доходов и затрат по создаваемым на земельном участке новым объектам недвижимости, а так же параметризации сводных данных по реальным рыночным сделкам;

5. Созданы оригинальные многовариантные диалоговые системы пространственной аппроксимации результатов оценки с системой верификации итоговых данных по сопоставлению отдельных фрагментов различных функциональных слоев полученных векторизованных карт-схем на основе использования нейросетевых алгоритмов.

6. Получены результаты первого этапа многослойной кадастровой оценки городских земель по 15 тематическим слоям, систематизированные в виде соответствующего атласа;

7. Выявлены особенности профилей плотностей застройки различного функционального назначения и основных видов стоимости городских земель, позволяющие повысить эффективность землепользования, а также выявить фрагменты территории с повышенным рентным потенциалом, обеспечивающим возможность перехода к новому уровню земельных отношений на основе современной кредитно-финансовой систем ы.

8. Разработаны концептуальные основы создания системы земельных ценных бумаг и управления процессами капитализации земельных активов.

СПИСОК ОСНОВНЫХ РАБОТ, ОПУБЛИКОВАННЫХ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ:

1. Атлас оценки земель г. Москвы. / Под. ред. В.А.Прорвича - М.: Экономика, 1999.-501 с.

2. Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель. - М.: Дело, 1998.- 336 с.

3. Прорвич В. А: Оценка земли в Москве. - M : Экономика, 1996. - 240 с 4 Прорвич В.А. Развитие рыночных земельных отношений в г.Москве.

Документация Второй международной конференции "Рынок недвижимости России. Правовое обеспечение". - М/ The Adam Smith Institute., 1996.

5. Прорвич В.А. Особенности ценообразования городских земель и их кадастровой оценки. В сб. материалов 1-ой Всероссийской конференции "Оценка национального богатства страны", том 1. - М.: 1997, с.

58 - 60.

6. Прорвич В.А. Практика оценки земельных участков Москомземом в 1994 — 1997г.г. В сб. материалов 1-ой Всероссийской конференции "Оценка национального богатства страны", том 1. - М.: 1997., с. 63 -65

7. Прорвич В.А. и др. Методика и практика кадастровой и индивидуальной оценки городских земель в Москве. Вып. 3. - М.: Блок, 1997.

8. Бурмакина Н И., Прорвич В.А., Филатов A.B. Создание системы земельных фондовых активов г.Москвы. В сб. материалов 1-ой Всероссийской конференции "Оценка национального богатства страны", том 1.-м.: 1997, с. 55-57

9. Бурмакина Н.И., Прорвич В.А., Филатов A.B. Основные подходы и предварительные результаты кадастровой оценки городских земель. // Вопросы оценки. 1998. № 2. с.47-62.

Ю.Прорвич В.А. и др. Методика, алгоритмы и практика кадастровой и индивидуальной оценки городских земель в Москве. Вып. 3, - М.: Блок, 1998.

П.Прорвич В.А., Арсеньев C.B., Мецгер Ф.Е, Лукьяница A.A. Краткое описание математической постановки задачи экономической оценки. В сборнике материалов ежегодной Всероссийской конференции "Оценка национального богатства страны". - М.: 1998. № 8 (69), с. 8091.

!2.Прорвич В.А., Арсеньев C.B., Мецгер Ф.Е, Лукьяница A.A. Алгоритмы экономической оценки городских земель и территориально-экономического зонирования. В сборнике материалов ежегодной Всероссийской конференции "Оценка национального богатства страны". - М.: 1998. № 8 (69), с. 91-96.

П.Прорвич В.А., Арсеньев C.B., Мецгер Ф.Е, Лукьяница A.A. Программно-аппаратный комплекс для проведения экономической оценки и зонирования городских земель в диалоговом режиме. В сборнике материалов ежегодной Всероссийской конференции "Оценка национального богатства страны". - М.: 1998, № 8 (69), с. 96-103.

14.Прорвич В.А., Арсеньев C.B., Мецгер Ф.Е, Лукьяница A.A.. Основные подходы и предварительные результаты кадастровой оценки городских земель г. Москвы. В сборнике материалов ежегодной Всероссийской конференции "Оценка национального богатства страны". - М.: 1998. № 8 (69), с.72-80 .

15.Прорвич В.А. Практика оценки земельных участков Москомземом в 1994-1997г.// Юридический мир, 1998. № 4, с. 65-66.

16.Прорвич В.А. Практика оценки земельных участков в г.Москве. В сборнике материалов Пятой международной конференции "Оценка земли и природных ресурсов". - М.: 1997, с. 25-26.

17.Бурмакина Н.И., Прорвич В.А. Особенности ценообразования городских земель и их кадастровой оценки. В сборнике материалов Пятой международной конференции "Оценка земли и природных ресурсов", -М.: 1997, с. 25-26.

18.Бурмакина Н.И., Прорвич В.А. и др. Информационно-методическое обеспечение кадастровой оценки городских земель г. Москвы. В сборнике докладов на 1 конгрессе оценщиков России и стран СНГ "Законодательное и методическое обеспечение оценочной деятельности в России и странах СНГ", - М.: 1998, с. 3-8.

19. Прорвич В.А. и др. "Учёт экологических факторов и техногенных рисков в общей постановке задачи кадастровой оценке городских земель". - М.: 1999. В сборнике материалов международной научно-технической конференции, посвященной 220-летию МИИГАиК, с. 220-221.

20.Прорвич В.А. и др. "Опыт разработки и применения компьютерных

обучающих программ для переподготовки специалистов по кадастровой оценке городских земель и индивидуальной оценке земельных участков". - M.: 1999. В сборнике материалов международной научно-технической конференции, посвященной 220-летию МИИГАиК, с.222-223.

21,Прорвич В.А. и др. "Результаты первого этапа кадастровой оценки земель г. Москвы ". - М.: 1999. В сборнике материалов международной научно-технической конференции, посвященной 220-летию МИИГАиК, с.223-224,

22 Прорвич В. А. и др. " Контрастирование и сглаживание поквартальных оценок с помощью нейросетей.". - М.: 1999. В сборнике материалов международной научно-технической конференции, посвященной 220-летию МИИГАиК, с.224-225.

23.Прорвич В.А. и др. "Основные особенности кадастровой оценки Северо-Западного административного округа г. Москвы ". - М.: 1999. В сборнике материалов международной научно-технической конференции, посвященной 220-летию МИИГАиК, с.225-226.

24.Прорвич В.А. и др. "Сетевая версия программно-аппаратного комплекса для проведения экономической оценки и зонирования городских земель": В сборнике "Математическое моделирование". Под. реакцией Кондратьева C.B. Вып.1, "Программно-инструментальные системы". - М.: ГАИН, 1998.

25 Асцатуров В.Н., Антипов A.B., Прорвич В.А. и др. Техническое задание: "Система земельного кадастра г. Москвы". - М.: 1996, № гос.per. 03970000501

В период развития плановой экономики в России, когда собственником всей земли стало государство, оценка городских земель приобрела иной характер и направленность. Экономическая оценка городских земель из-за единообразия отношений собственности потеряла всякий смысл, и под термином «оценка» стали понимать расчеты относительной ценности различных территорий с точки зрения размещения определенных предприятий и иных объектов, планового развития города. При этом был накоплен значительный опыт расчетов соответствия городской инфраструктуры и основных характеристик застройки, большое внимание стало уделяться наиболее эффективному использованию городских земель и подземного пространства.

Вместе с тем, отсутствие объективных экономических критериев при оценке городских земель в сочетании с рядом причин иного характера привели к ряду хорошо известных недостатков и диспропорций в развитии большинства городов.

В условиях становления рыночной экономики с начала 1990-х годов система экономической оценки городской недвижимости, включая землю, стала создаваться фактически заново. При этом делались как попытки упрощенного переноса в Российские экономические условия методов оценки рыночной стоимости недвижимости, сложившихся в странах со стабильной рыночной экономикой и приматом отношений частной собственности, так и попытки некоторой модификации методов планового развития города, а также их соединения. Однако, по мере развития рыночных земельных отношений, по крайней мере в г.Москве, началось возрождение традиций русской оценочной статистики по созданию методических основ оценки городских земель на основе обобщения не только мирового, но прежде всего отечественного реального опыта во всем многообразии его положительных и отрицательных факторов и их взаимосвязи.

Главные трудности создания современной системы массовой оценки городских земель и индивидуальной оценки земельных участков связаны со сложностями анализа конкретной экономической ситуации, специфики источников финансирования, движения денежных потоков, системы отношений собственности, в том числе вновь создаваемой, взаимодействия макроэкономических интересов города в целом и микроэкономики отдельных предприятий-землепользователей различных форм собственности, затянувшемся созданием ряда основных институтов рынка недвижимости. К этому добавляется неадекватность классических моделей и методов оценки сложившейся реальной ситуации, недостаточная полнота, точность и актуальность исходной информации для оценки и ряд других объективных и субъективных факторов.

При этом часто возникают сложности в точном определении объекта оценки, не говоря уже о подробном анализе его характеристик и особенностей. Во многом это объясняется и еще недостаточно детальной интерпретацией различных аспектов понятия «недвижимость», определенного ГК РФ, отсутствием полноценного Земельного Кодекса, рядом пробелов и противоречий в действующей нормативной базе по землеустройству, градостроительству, бюджетному процессу и т.д.

Основным путем решения описанных проблем представляется последовательное развитие единых представлений о городской земле как сложном комплексе недвижимости, детальный анализ правовых и финансово-экономических отношений города в целом и отдельных землепользователей на макро- и микроуровнях, формирование на этой основе адекватных моделей массовой и индивидуальной оценки, накопление, систематизация и актуализация массивов исходной информации для оценки, применение для ее обработки современного математического аппарата и информационных технологий.

Цели и задачи исследований.

1. Разработка методологических основ и практических методов массовой экономической (кадастровой) оценки городских земель крупных городов России в условиях современного состояния переходной экономики, реальных отношений собственности, институциональной неполноценности рынка.

2. Разработка моделей и алгоритмов распределенных вычислений для оценки, позволяющих при сохранении достаточной точности и адекватности результатов существенно сократить затраты времени, а также трудовых, материальных и финансовых ресурсов.

3. Разработка и практическая реализация современной геоинформационной системы массовой экономической (кадастровой) оценки городской земельной недвижимости и индивидуальной оценки земельных участков для широкого спектра операций и сделок с землей.

4. Применение полученных результатов для создания атласов и иных документов, обеспечивающих повышение эффективности управления развитием земельных отношений и городом в целом.

Таблица 1-3. Нормативная цена земли в городах Московской области, установленная на 1998 г. Постановлением Правительства Московской области от 23.02.98 г. № 20/6

Нормативная цена земель

Название Жилищного фонда Промышленности, города и др. транспорта и пр. руб./кв.м Тыс. Долл./га руб./кв.м Тыс. долл./га

1 г. Балашиха 60 98 400 653,6

2 г. Красногорск 80 130,7 380 620,9

3 г. Видное 60 98 380 620,9

4 г. Люберцы 60 98 400 653,6

5 г. Мытищи 80 130,7 400 653,6

6 г. Одинцово 80 130,7 400 653,6

7 г. Пушкино 60 98 320 522,9

8 г. Химки 60 98 400 653,6

9 г. Королёв 60 98 400 653,6

10 г. Подольск 40 65,4 350 571,9

И г. Реутов 60 98 400 653,6

12 г. Троицк 40 65,4 280 457,5

13 г. Щербинка 50 81,7 400 653,6 стков, занятых под коттеджи, минимальна. Поэтому приведенные средние цифры характеризуют скорее градостроительные традиции, ориентацию потребителей на "эффективность" использования земель и общий потенциал земельных ресурсов города, нежели степень развитости и конъюнктуру земельного рынка в сравнении с Москвой, как считают многие наши эксперты -"рыночники".

Из приведенных данных, по структуре использования городских земель, основным градостроительным нормам и традициям, в большей степени подходят для сравнения с Москвой данные по г. Берлину.

Кроме того, если говорить о методах оценки земли в таких условиях, применение затратной методики оценки стоимости земли в Москве чрезвычайно сложно и трудоемко. Это связано не только с необходимостью получения, систематизации и обработки больших объемов кадастровой и иной информации, но и с чрезвычайно сложной процедурой приведения затрат, сделанных в разное время и обесцененных инфляцией, к единому уровню цен на настоящее время.

Необходимо подчеркнуть, что любые процедуры пересчета затрат на городскую инфраструктуру в Москве в их текущую стоимость не дают точной оценки. Поэтому приходится развивать системы приближенной оценки с использованием современных экономико-математических методов. Некоторые из разработанных подходов изложены ниже.

1.5.4. Сочетание ценовой политики с иными аспектами рыночной земельной политики.

Очевидно, что описанная ситуация требует разработки и проведения соответствующей рыночной земельной политики, включающей не только, и даже не столько ценовую политику, как политику привлечения и эффективного управления инвестициями, создания основных рыночных институтов, включая фондовую составляющую рынка, а также соответствующую нормативную базу. Только вся совокупность рыночных институтов, подкрепленная квартир, и граждане, занимающие квартиры с существенным превышением средних показателей, получали бы большую часть их рыночной стоимости. А при приобретении нового жилья по ипотечной схеме они также могли бы производить оплату своими "длинными" деньгами.

В результате государству не надо было бы проводить никакой "эмиссии", баланс долгов и выплат "длинными" целевыми деньгами полностью бы соблюдался. Кроме того, были бы обеспечены существенные поступления от досрочного выкупа долга для совершения рыночных операций с жильем, масштаба миллиардов долларов, которые и могли бы быть использованы для создания системы классической "дешевой" ипотеки, доступной для большинства граждан.

Но самое главное, были бы созданы обеспеченные недвижимостью активы специализированных банков номинальной стоимостью в несколько сот млрд. долларов. И принципиально рублевые, поскольку речь идет о внутренней национальной системе долгов, обеспеченной государством. И хотя соответствующий финансовый рынок был бы достаточно ограниченным, текущая стоимость таких активов для межбанковских операций могла бы составить десятки млрд. долларов. Специализированные "связанные" внутренние кредиты под залог этих хорошо обеспеченных и достаточно ликвидных активов, привлекаемые на жилищное строительство, также могли бы стать серьезным источником для общедоступной ипотеки.

В результате удалось бы не только существенно увеличить внутреннее потребление за счёт остро необходимого жилья, но и форсировать развитие всего строительного комплекса, связанного почти на 100% с отечественной промышленностью. Возможное некоторое увеличение денежной массы за счет увеличения фонда зарплаты строителей и их смежников было бы скомпенсировано включением среднеобеспеченных категорий работающих в жилищную ипотеку. Очевидно, что были бы обеспечены существенный рост реального сектора, ВВП страны, возможности воспроизводства городской инфраструктувиде дешевых краткосрочных кредитов и до погашения облигаций может заработать 17 млн. долларов при уровне рентабельности своей деятельности в 20%. Более рентабельные предприятия могут получить еще больший эффект по сравнению с существующей системой оплаты.

Фактически, на эту же величину (17%), близкую к своей рентабельности, инвестор снижает стоимость приобретенного участка. Следует отметить, что поскольку сразу после приобретения земельных облигаций инвестор получает обусловленные права на выбранный земельный участок и начинает его осваивать, на период до погашения облигаций для него цена "замораживается". Это делает выгоду еще большей.

Естественно, инвестор может получить кредит под залог своих облигаций и на более выгодных условиях. Тогда дополнительную прибыль от увеличившегося остатка средств получит и город в целом.

Конечно же, описанные расчеты сознательно упрощены и носят чисто иллюстративный характер для выявления существенных особенностей рассматриваемого вида земельных облигаций. Но и более детальный анализ основных выводов не меняет. И городу, и инвесторам такая система обоюдно выгодна, она может сделать земельный рынок более стабильным и предсказуемым.

Еще одним из новых финансовых инструментов, позволяющим перевести городские земельные активы из натуральной формы в фондовые активы и реальный капитал, может стать земельный вексель - долгосрочное (вплоть до 49 лет) долговое обязательство арендатора земельного участка перед городом (уполномоченным банком) по возврату бюджетных средств, капитализированных в системе улучшений городских земель, доля которых, пропорциональная площади земельного участка, используется арендатором в коммерческих целях и для совершения разнообразных рыночных операций с землей.

Правовой основой для введения земельных векселей по выкупу у города прав на коммерческое использование занимаемого земельного участка и соземельного участка, имеющей высокую и неуклонно растущую рыночную стоимость, или регулярными арендными платежами. Фактически земельный вексель означает обязательство арендатора вернуть городу бюджетные средства, затраченные на создание и воспроизводство системы улучшений городских земель, используемых арендаторами в коммерческих целях.

Подписание и авалирование муниципальных земельных векселей позволяет перевести городскую земельную собственность, созданную за счет бюджетных средств, в его финансовые активы.

Обращение муниципальных земельных векселей позволяет городу получать и дополнительную прибыль от банковских и рыночных операций с ценными бумагами, постепенно перевести городские земельные фондовые активы в реальный капитал.

Вместе с тем, введение их в обращение требует оперативного дополнения существующей нормативно-правовой базы и отладки системы имущественной ответственности арендаторов участков в случае неисполнения им обязательств по векселю.

2.6.2. Краткое описание системы земельных облигаций с натуральной формой обеспечения и погашения.

Муниципальные земельные облигации с натуральной формой погашения могут быть выпущены под обеспечение правами аренды свободных земельных участков, включенных в реестры конкурсных объектов.

Введение в обращение муниципальных земельных облигаций может существенно улучшить ситуацию на земельных конкурсах, причем одновременно как для продавца (Правительства Москвы), так и для покупателей (инвесторов).

Погашение муниципальных земельных облигаций должно производиться путем оплаты ими стоимости прав аренды земельных участков, приобретенных на земельных конкурсах.

В отличие от существующего порядка проведения земельных конкурсов, приобретение земельных облигаций позволит инвестору получить кредит под их залог, то есть практически сохранить объем своих оборотных средств вплоть ипределяется стоимость земель в квартале путем соотнесения стоимости земли к стоимости замещения строительства объектов недвижимости, с учетом структуры объектов недвижимости представленных в данном квартале.

Стоимость земель квартала рассчитывается соотнесением стоимости земли к стоимости замещения строительства объектов недвижимости квартала. Стоимость земель составляет:

231X7 * 0.54) + (4071 * 0.47) = 14 397 тыс. долл. США.

3.5.5. Определение стоимости земель кварталов методом соотнесением стоимости земель к рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных в квартале

Рыночная стоимость объектов недвижимости рассчитывается на основе данных по рыночной стоимости одного квадратного метра аналогичных зданий, строений, сооружений и общей площади зданий, строений и сооружений различного функционального назначения в квартале. Рыночная стоимость зданий, строений и сооружений квартала представлена в таблицах:

Таблица 3-17. Рыночная стоимость помещений по объектам жилого назначения.

N по табл. Функцио- Полезная Рыночная Рыночная

1 нальное Площадь стоимость 1 кв. стоимость зда

-101

7. Формирование комплексных программ социальной и коммерческой сферы в структуре города с учетом развития объектов сопутствующей инфраструктуры на территории Москвы и области.

8. Сохранение на первом этапе сложившихся тенденций строительства некапитальных сооружений для временного формирования центров обслуживания населения и дальнейшего строительства крупных объектов социальной инфраструктуры.

Программы социальной сферы включают, в основном, отрасли «Образование», «Здравоохранение», «Социальное обеспечение», «Культура», «Физкультура и спорт». При этом основные задачи их градостроительного развития до 2020 г. включают: достижение нормативных показателей обеспеченности учреждениями социально-гарантированного уровня обслуживания к 2010 году и показателей развития объектов городского уровня к 2020 году при увеличении общей площади объектов обслуживания в 1,6 раза (с 24,0 до 38,0 млн. кв. м, в том числе социально-гарантированного уровня с 18,0 до 28,0 млн. кв. м и городского уровня в 1,5 раза с 6,0 до 10,0 млн. кв. м), формирование в структуре города двух подсистем обслуживания; социально-гарантированного уровня вблизи жилья — для предоставления населению социально-гарантированных услуг массового повседневного и периодического спроса и в системе общегородских центров — для предоставления городских услуг эпизодического спроса.

Первая подсистема включает строительство объектов культуры, спорта, досуга, торговли, образования, здравоохранения, территориальных центров социальной защиты, предоставляющих услуги массового повседневного спроса вблизи жилья.

Вторая подсистема предусматривает развитие крупных городских объектов — спортивных комплексов и центров, досуго-оздоровительных комплексов, театрально-зрелищных и выставочных комплексов, торгово-выставочных комплексов, клиник с уникальными видами лечения, пансионатов и реабилитационных центров для пенсионеров и инвалидов и др. объектов городского и ок

-290литической системы в целом; напр., в экономическую инфраструктуру входят транспорт и связь, образование и профессиональное обучение, жилье и коммунальное хозяйство, от состояния которых зависит жизнедеятельность города.

Инфраструктура инженерная - система инженерных сооружений и коммуникаций (как наземных, так и подземных), обеспечивающая поступление в город и распределение воды, энергии (электрической, тепловой) и других ресурсов и утилизацию продуктов жизнедеятельности города.

Инвестор - вкладчик; лицо организация или государство, осуществляющее вложение денежных средств для извлечения доходов или прибыли.

Кадастр - систематизированный свод сведений, имеющих правовой статус, составляемый периодически или путем непрерывных обследований соответствующих объектов (напр., кадастр земельный, водный и Т. д.)

Кадастровый квартал - городской квартал, зарегистрированный в Земельном комитете и Городском Бюро Технической Инвентаризации. При регистрации каждому кварталу присваивается регистрационный номер, составляется описание границ и характеристика объектов (зданий, строений и сооружений), находящихся на территории квартала - в базисном пространстве квартала).

-294- право, предоставляемое собственником недвижимости другой стороне, выкупить или арендовать собственность в течение определённого периода времени по установленной цене и на установленных условиях.

- стоимость улучшений, в предположении их демонтажа и продажи по частям.

- документ, предоставляемый оценщиком для обоснования и подтверждения сделанного им заключения о стоимости объекта. Отчёт может быть подготовлен в краткой (экспертное заключение на 1-2 стр.) и развёрнутой форме. Типичный отчёт включает: качественные и количественные характеристики оцениваемого объекта с необходимыми ссылками, подтверждающими их правовой статус; определение и обоснование вида оцениваемой стоимости; дату оценки; допущения и ограничивающие условия; описание методов использованных при проведении оценки; согласование результатов, полученных разными методами; анализ точности и достоверности полученных результатов; необходимые приложения, включая графические материалы. Отчёт подписывается оценщиком и при необходимости утверждается в установленном порядке.

- совокупность упорядоченных (регламентированных) действий оценщика, включающая сбор и анализ исходных данных, применимости всей совокупности подходов и методов оценки для конкрет

Территориально-экономическое зонирование

Управление

Финансовый отчёт

-298ределяющие характер и интенсивность использования земли в каждом выделенном районе. Правила зонирования ограничивают варианты использования недвижимости (земельных участков), не допуская тем самым строительства определенных зданий и сооружений.

- определённая последовательность действий по формированию границ фрагментов территории города, имеющих сходные характеристики по функциональному назначению, градостроительному использованию и стоимостным характеристикам на основе экономической (кадастровой) оценки городских земель. Экономико-правовой инструмент для создания системы обоснованных нормативов всех видов земельных платежей, способствующей более справедливому и равномерному распределению общегородских расходов на воспроизводство системы улучшений городских земель, повышению эффективности использования земельной недвижимости в интересах всех жителей города.

- элемент, функция организованных систем различной природы (биологических, социальных, технических), обеспечивающая сохранение им определенной структуры, поддержание режима деятельности, реализацию их программ и целей.

- отчёт, содержащий обоснование данные об активах и пассивах, или доходах и расходах.

-299

Ценовой рельеф - распределение рыночных цен на недвижимость по территории города.

Эталонный квартал - наиболее типичный в своей окрестности кадастровый квартал. При решении использовать кадастровый квартал в качестве эталонного принимается во внимание совокупность основных зарегистрированных характеристик (параметров) квартала. Численные значения характеристик эталонных кварталов принимаются как исходные данные при территориальной аппроксимации результатов оценки.