автореферат диссертации по информатике, вычислительной технике и управлению, 05.13.12, диссертация на тему:Автоматизация проектирования территориально-имущественных комплексов инвестора-застройщика в условиях мегаполиса

на правах рукописи

ЕРЕМЕЕВ Игорь Анатольевич

АВТОМАТИЗАЦИЯ ПРОЕКТИРОВАНИЯ ТЕРРИТОРИАЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННЫХ КОМПЛЕКСОВ ИНВЕСТОРА-ЗАСТРОЙЩИКА В УСЛОВИЯХ МЕГАПОЛИСА

Специальность

05 13 12 - Системы автоматизации проектирования (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата технических наук

Москва - 2007

003176073

Работа выполнена в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования (ГОУ ВПО) Московском государственном строительном университете (МГСУ)

Научный руководитель

доктор технических наук, профессор Семечкин Андрей Евгеньевич

Официальные оппоненты

доктор технических наук, профессор Синенко Сергей Анатольевич кандидат технических наук Паночкин Денис Владимирович

Ведущая организация

Открытое акционерное общество (ОАО) «МОСПРОЕКТ»

Защита состоится 12 ноября 2007 года в 16 00 часов на заседании диссертационного совета Д212 138 01 при ГОУ ВПО Московском государственном строительном университете по адресу 115114, Москва, Шлюзовая набережная, д 8, ауд 528

С диссертацией можно познакомиться в библиотеке ГОУ ВПО МГСУ по адресу г Москва, Ярославское шоссе, д 26, ГОУ ВПО МГСУ

Автореферат разослан 12 октября 2007г

Ученый секретарь диссертационного совета

Куликова Е H

Общая характеристика работы

Актуальность темы исследования Современный этап развития инвестиционно-строительной деятельности и рынка недвижимости формируется под непосредственным влиянием процессов глобализации экономики и тенденции ускорения изменений за счет непрерывных инноваций По аналитическим экспертным данным российский рынок недвижимости следует общемировым закономерностям и в настоящее время вступает в фазу концентрации Основным признаком концентрации является выделение из корпоративных инвесторов-застройщиков особо крупных или сверх крупных инвесторов, деятельность которых становится все более значимой в развитии как инвестиционно-строительного комплекса, так и экономики в целом В числе субъектов инвестиционно-строительной деятельности формируется новый тип застройщика - институционально-корпоративный По структуре и объемам инвестиционно-строительный портфель таких застройщиков, включающий набор профильных и непрофильных объектов строительства, зданий и сооружений различного назначения, приближается к региональному формату Крупные корпорации совершенствуют и диверсифицируют свою инфраструктуру за счет непрофильных активов, формируя тем самым новый объект управления — комплекс зданий и сооружений, составляющий инвестиционно-строительный портфель корпорации и выполняющий институциональные или социально-значимые функции

Тенденция ускорения изменений и процессы концентрации рынка недвижимости проявляются в опережающем развитии крупнейших городов (в первую очередь Москвы и Санкт-Петербурга), в которых преимущественно возводятся корпоративные территориально-имущественные комплексы Они функционируют и развиваются как подсистемы мегаполиса, при этом доля подобных локальных подсистем и организационно-градообразующая значимость постоянно возрастают Деятельность заказчика-застройщика в условиях мегаполиса осуществляется под влиянием двух разнонаправленных потребностей' в развитии (которого требует динамика инноваций) и стабильности (которая соответствует объективным целям концентрации рынка недвижимости).

Для нового субъекта инвестиционно-строительной деятельности -институционально-корпоративного застройщика, нового объекта управления -комплекса корпоративных инвестиционно-строительных объектов, в новых условиях реализации проектов - ускорения изменений и организационно-технологической специфики застройки крупных городов, актуальна задача создания структуры профильных систем автоматизации проектирования (САПР) на базе оригинальных организационно-технологических моделей и методов проектирования территориально-имущественных комплексов инвестора-застройщика в условиях мегаполиса

Выдвинута научная гипотеза о том, что при ускорении изменений и концентрации рынка недвижимости эффективность организационных решений инвестора-застройщика может быть существенно повышена путем применения профильных САПР управления и развития инвестиционно-строительных процессов

Цель исследования - разработка САПР организации строительства и эксплуатации корпоративного территориально-имущественного комплекса в условиях и ограничениях мегаполиса

Для достижения цели поставлены следующие задачи:

• анализ накопленного опыта и современных условий проектирования инвестиционно-строительных проектов,

• изучение проектных и организационных проблем, специфичных для строительной среды мегаполиса,

« анализ методов и критериев проектирования организационных решений и направлений их совершенствования,

• выбор и обоснование методологических основ исследования,

• разработка модели проектирования деятельности заказчика застройщика в условиях ускорения изменений и концентрации рынка недвижимости, пригодной для создания САПР,

• разработка метода проектирования последовательности строительства, ремонта и реконструкции отдельных объектов комплекса,

• проектирование системы эксплуатационного мониторинга объектов,

• формирование структуры и состава САПР организации строительства и эксплуатации корпоративного территориально-имущественного комплекса,

• внедрение и апробация эффективности результатов исследования

Объект исследования - общие вопросы, проблемы, теория и практика проектирования и функционирования территориально-имущественных комплексов инвестора-застройщика

Предмет исследования - автоматизация проектирования территориально-имущественных комплексов инвестора-застройщика в условиях мегаполиса

Научно-методологические основы исследования базируются на работах отечественных и зарубежных ученых в области теории функциональных систем, системотехники строительства, математического и имитационного моделирования, теории и практики разработки САПР, теории классификации, динамического программирования, экспертных методов анализа информации и принятия решений, информационных технологий

Результаты исследования, выносимые на защиту и имеющие научную новизну

• модель деятельности заказчика-застройщика, соответствующая новым условиям ускорения изменений и концентрации рынка недвижимости, как основа профильной САПР,

• метод проектирования структуры приоритетов объектов строительного портфеля корпорации,

• структура САПР организации строительства и эксплуатации корпоративного территориально-имущественного комплекса,

• подсистема САПР строительно-эксплуатационного мониторинга объектов, включая алгоритм целевого программирования с использованием интерактивно-экспертных процедур

Практическая значимость и внедрение результатов исследования. Применение разработанных моделей и методов проектирования организации строительства и эксплуатации корпоративного территориально-имущественного комплекса позволяет повысить эффективность инвестиционно-строительных проектов за счет управления стратегическим и ситуативным развитием жизненного цикла объектов

Результаты исследований был использованы при проектировании, строительстве, эксплуатации и реконструкции ряда строительных объектов Акционерного общества "СУИ-холдинг", ООО "Инженерная фирма "ШПРОКОН"" и других проектно-строительных фирм

Достоверность результатов обеспечивается применением теоретически обоснованных и экспериментально проверенных методологических основ исследования и подтверждается сопоставлением результатов математического моделирования и практического внедрения

Апробация работы Основные положения исследования докладывались и обсуждались на конференциях разного уровня, семинарах кафедры САПР в строительстве и системного анализа в строительстве (САС) ГОУ ВПО Московский государственный строительный университет (МГСУ), секции «Строительство» Российской инженерной академии и других организациях

Публикации По теме исследования опубликовано 6 научных статей, в том числе 1 статья в журнале, рекомендованном для публикации результатов диссертационных исследований ВАК России

Структура работы Диссертация состоит из введения, 4 глав, общих выводов, библиографии (106 источников), содержит 143 страницы текста, включая 29 рисунков и таблиц

Содержание диссертации соответствует п.п. 3,6 Паспорта специальности 05.13.12 - Системы автоматизации проектирования (строительство).

На рис 1 представлена структурно-методологическая схема исследования

Научно-техническая гипотеза

в условиях ускорения изменении и концентрации рынка недвижимости эффективность организационных решений инвестора-застройщика может быть существенно повышена путем применения профильных САПР управления и развития инвестиционно-строительных процессов

Цель:

разработка САПР организации строительства и эксплуатации корпоративного территориально-имущественного комплекса в условиях и ограничениях мегаполиса

Объект исследования:

проблемы, теория и практика проектирования и функционировали я территориально-имущественных комплексов

Предмет исследования:

автоматизация проектирования ТИК инвестора-застройщика в условиях мегаполиса

Задачи:

анализ опыта и современных условии проектирования ИСП,

изучение проектных и организационных проблем строительной среды мегаполиса, выбор методологических основ исследования, разработка модели проектирования деятельности заказчика,

разработка метода проектирования последовательности строительства объектов, проектирование системы строительно-эксплуатационного мониторинга объектов, формирование структуры САПР организации строительства и эксплуатации комплекса объектов, внедрение и апробация результатов исследования

Методологические основы:

теория функциональных систем,

системотехника,

математическое и

имитационное

моделирование, теория

и практика разработки

САПР, теория

классификации,

динамическое

программирование,

информационные

технологии

Результаты, составляющие научную новизну:

модель деятельности заказчика-застройщика, как основа профильной САПР, метод проектирования структуры приоритетов объектов строительного портфеля корпорации,

структура САПР организации строительства и эксплуатации корпоративного территориально-имущественного комплекса, подсистема САПР строительно-эксплуатационного мониторинга объектов, включая алгоритм целевого программирования с использованием интерактивно-экспертных процедур

8 Практическая значимость результатов исследования:

комплекс моделей и методов автоматизации проектирования процессов строительства и эксплуатации корпоративного территориально-имущественного комплекса повышает эффективность инвестиционно-строительных проектов за счет управления стратегическим и ситуативным развитием жизненного цикла объектов

Рис 1 Структурно-методологическая схема исследования

Основное содержание работы

Во введении обоснована актуальность темы диссертации, сформулированы цель и задачи исследования

В первой главе проанализирован накопленный опыт, и современные условия проектирования инвестиционно-строительных процессов. Рассмотрена структура и организация взаимодействия субъектов инвестиционно-строительной деятельности, включая их состав и цели на различных этапах жизненного цикла объектов недвижимости, классификацию инвесторов и заказчиков-застройщиков по форме собственного капитала и организационным функциям, отраслевые особенности общей схемы взаимодействия и организации контрактной деятельности. Анализ развития структуры, функций и организации деятельности участников строительства показывает, что российский рынок недвижимости в настоящее время вступает в фазу концентрации, признаком которой является формирование нового институционально-корпоративного типа застройщиков К их числу могут быть отнесены особо крупные девелоперы и корпоративные инвесторы-застройщики, в широкомасштабных проектах которых ставятся не только корпоративные цели, но и значимые социальные (или институциональные) цели С точки зрения проектирования строительной деятельности институционально-корпоративные заказчики выходят на новый, принципиально более сложный уровень организационной интеграции развития недвижимости и долгосрочного планирования организации инвестиционно-строительного процесса в целом - вертикальной организационной интеграции {рис 1)

Рис 1 Типичный набор организационных подсистем

институционально-корпоративного инвестора-застройщика

В условиях концентрации рынка недвижимости формируется новый объект управления - здания и сооружения, которые составляют инвестиционно-строительный портфель корпорации и возводятся преимущественно в крупнейших городах, в первую очередь в Москве и Петербурге Корпоративный территориально-имущественный комплекс формируется как динамичная, распределенная подсистема мегаполиса Подобные подсистемы, включающие набор профильных и непрофильных объектов корпоративных застройщиков, зданий и сооружений различного назначения, по функциональной структуре приближаются к региональному формату При этом перед инвестором-застройщиком или девелопером инвестиционного типа особенно остро стоят задачи обоснования оптимальной структуры портфеля проектов и проблемы организации строительства и эксплуатации объектов в условиях и ограничениях, специфичных для строительной среды мегаполиса

• территориальные и функциональные ограничения землеотвода, связанные со сложившейся структурой застройки, функциональным и экономическим зонированием территорий;

• экстенсивное увеличение застраиваемых площадей,

• сверхплотная застройка, особенно в ядре мегаполиса,

• рост этажности зданий и формирование многоуровневой вертикальной застройки в условиях существующих подземных сооружений, туннелей метрополитена, городских инженерных сетей и транспортных систем,

• усложнение и рост нагрузок на инженерно-техническую, дорожную инфраструктуры и на внешнюю среду,

• увеличение доли объектов повышенного инженерного риска крупномасштабных, уникальных, технически сложных, насыщенных инновационными технологиями и оборудованием,

• интенсивный рост количества связей организационных, инженерных, технологических, инфраструктурных и других подсистем, обеспечивающих совместную эксплуатацию объектов недвижимости,

• взаимозависимость социальных, технических и природных систем мегаполиса, которая индуцирует новые процессы и явления смешанного техногенно-природного происхождения,

• постоянная динамика элементов мегаполиса, оказывающая дестабилизирующие воздействия на отдельное строительное сооружение

Проанализированы нормативные основы планирования и проектирования строительства, принципы разработки методов технико-экономических обоснований и организационно-технологическая специфика объектов недвижимости Анализ показал, что изменение социально-экономических условий и ограничений строительства требует совершенствования критериев и моделей обоснования проектных решений при реализации инвестиционно-строительных проектов Развитие методов выбора решений в строительстве является следствием формирования новых субъектов инвестиционно-

строительной деятельности, объектов управления и соответствующих критериев выбора решений

Отражение новых условий, роста масштабности проектов, инвестиционного и исследовательского потенциала крупных инвесторов-застройщиков ставит актуальную проблему разработки методов и моделей организации деятельности, адекватных происходящим изменениям. Выделены направления совершенствования методов обоснования организационных решений, определяемые интересами крупного инвестора и заказчика, которые включают в себя анализ результатов инвестирования с учетом полного жизненного цикла объекта и повышение значимости фактора времени при моделировании организационно-технологических решений

Вторая глава посвящена выбору и обоснованию научно-методологических основ исследования Анализ основных типов моделей и стадий их разработки, практики и методологических проблем моделирования показал, что выбор средств и инструментов моделирования объекта исследования должен основываться на отраслевой специфике задач проектирования деятельности инвестора-застройщика по строительству и эксплуатации комплекса зданий и сооружений и учитывать наличие вероятностных элементов, многообразных нелинейных связей между подсистемами, многовариантность методов и путей достижения конечных целей, большую размерность решаемых задач и неполноту исходной информации В изучении организационных проблем масштабных инвестиционно-строительных проектов, строительства и эксплуатации комплекса объектов в условиях и ограничениях мегаполиса обосновано применение математических имитационных и оптимизационных моделей, отражающих многокритериальность объекта исследования, и модульное построение структуры моделей организационно-производственных процессов с их интеграцией в общую модель

Приложение понятий, представлений и инструментария системно-функционального подхода к проектным и организационно-технологическим проблемам жизненного цикла объектов строительства и деятельности корпоративного застройщика по организации строительства и эксплуатации комплекса объектов подтверждает обоснованность его применения к объекту и предмету исследования диссертации Система как функциональная модель объекта исследования составляет средство достижения цели инвестиционно-строительного проекта Анализ основных системообразующих признаков и этапов разработки систем показывает, что задачи организационной интеграции строительства решаются путем разработки функциональной системы управления всем жизненным циклом комплекса объектов - от формулировки цели и технико-экономических обоснований до завершения эксплуатации.

Изучение формирования информационной среды инвестиционно-строительного проекта, ее структуры, информационных потоков и прикладных задач показало, что информатизация организационной деятельности является показателем и необходимым условием эффективности взаимодействия большого числа разноотраслевых подсистем, участвующих в проектировании,

возведении и управлении объектами (рис 2) Выявлены основы разработки информационной среды проектной и организационной деятельности инвестора-застройщика

• информационное обеспечение и поддержка процессов жизненного цикла проекта,

• представление данных в общем стандартизированном формате,

• консолидация распределенных процессов и баз данных разрозненных функциональных подсистем инвестиционно-строительного проекта в единую информационно-аналитическую среду,

• реинжиниринг информационных потоков организационной деятельности с учетом специфики объекта исследования и отраслевых задач строительства в целом,

• обработка и анализ данных в реальном масштабе времени

Рис 2 Структура информационной среды профильной САПР

Современный инвестиционно-строительный комплекс развивается в условиях ускорения изменений, которые проявляются в обострении противоречий между недвижимой формой существования здания и ростом динамики его инфраструктуры, появлением инноваций, изменением потребностей субъектов инвестиционно-строительной деятельности, нестабильностью внешних и внутренних параметров организации строительного производства Анализ проектных и организационных аспектов и характеристик жизненного цикла объекта недвижимости, закономерностей и

структуры отраслевых инноваций позволил выявить подходы к моделированию организации и управлению ЖЦ объекта, адекватные возрастающей динамике технологий, потребностям и целевым приоритетам проекта Выбор обоснованной продолжительности и последовательности стадий жизненного цикла сооружения, его стабильная реализация и способность всех функциональных подсистем объекта сохранять динамическое равновесие со средой может быть достигнута за счет

• исследования полного жизненного цикла объекта строительства как единого целого и моделирования его сценариев, увязанных с циклами морального старения используемых технологий и макроэкономическими циклами территориально-экономического зонирования региона строительства,

• прогнозирования развития объекта и упреждающего учета обратных связей и встречных информационных потоков с использованием новых классов моделей,

• выбора в проекте наиболее технологичных решений, т е наиболее инновационно восприимчивых и приспособленных к изменению и адаптации,

• применения мониторинговых методов наблюдения и ситуационных моделей управления дестабилизирующими воздействиями на объект недвижимости

Б третьей главе разработаны модели и методы деятельности застройщика по строительству и эксплуатации комплекса объектов, как основа профильных САПР, которые отражают объективные закономерности ускорения развития и концентрации рынка недвижимости С методологической точки зрения необходимость совершенствования деятельности заказчика-застройщика вызвана двумя взаимодополняющими потребностями, цели которых противоположны - потребностью в реализации изменений и потребностью в сохранении организационной стабильности или устойчивости ЖЦ. Концепция моделирования систематизирует подходы к моделированию новых условий организационной деятельности заказчика-застройщика и типы моделей (рис 3)

Потребности в развитии и изменениях в течение ЖЦ предлагается учитывать на стадии разработки концепции инвестиционно-строительного проекта методами функционально-целевого подхода к проектированию подсистем объекта Потенциал развития обеспечивается за счет анализа в проекте возможностей организационной консолидации этапов ЖЦ объекта недвижимости Стабильность реализации ЖЦ основывается на процессном подходе к строительству и эксплуатации зданий и методах мониторинга

Исследована и обоснована структура признаков приоритетов и разработан метод распределения объемов капитальных вложений по объектам инвестиционно-строительного портфеля Планирование деятельности на уровне портфеля недвижимости крупного институционально-корпоративного заказчика-застройщика в ограничениях мегаполиса, при отсутствии единого формата объектов, слабой формализации исходных условий является нелинейной многоэкстремальной задачей об оптимальном распределении или размещении

!=Р(

ЖЦ объектов недвижимости = +

развитие

стабильность

функционально-целевой подход

процессный подход

организация строительства и эксплуатации объекта

структурная модель

организационная интеграция этапов ЖЦ объектов недвижимости

А—N

информационная модель

строительно-эксплуатационный мониторинг

Рис 3 Концепция моделирования деятельности заказчика-застройщика

Метод решения основан на имитационном моделировании с использованием комбинаторных и эвристических процедур

На первом этапе структура предпочтений базируется на обработке статистических данных по функциональному профилю объекта и зонированию территорий возможных участков застройки Затем процесс распределения объемов капитальных вложений по объектам корпоративного комплекса моделируется рядом итераций или этапов принятия решений, на каждом из которых объединены детерминированные расчетные алгоритмы и эвристические экспертные процедуры Комплекс объектов представляется в виде множества {х}, каждому элементу которого соответствует совокупность п приоритетных признаков и вектор их значений

.г.М (1)

Структура, упорядочивающая множество признаков предпочтений объектов строительства и их ранги изображается деревом предпочтений или ориентированным графом, каждая вершина которого однозначно соответствует признаку предпочтений определенного иерархического уровня (рис 4) Имитационное моделирование допускает различные правила назначения приоритетов, стратегии распределения инвестиций имитируются путем многокритериальной оптимизации. Предложенный метод в отличие от применяемых детерминированных моделей расчета позволяет проанализировать структурные особенности многоэкстремальной задачи распределения, определяемые целями инвестора, и на этой основе планировать последовательность строительства, ремонта и реконструкции отдельных объектов комплекса

сценарии предпочтений

Рис 4 Дерево признаков предпочтений объектов инвестиционно-строительного портфеля корпорации

Стабильность реализации ЖЦ комплекса объектов рассматривается в работе как свойство отдельных подсистем, объектов и комплекса в целом выполнять заданные проектом функции, сохраняя показатели в заданных режимах Информационное обеспечение и поддержка процессов контроля строительства и эксплуатации, анализа отклонений и принятия организационно-управленческих решений обеспечивается методами мониторинга

Стабильная реализация моделируется как процесс ситуационного взаимодействия факторов инфраструктуры и функциональных подсистем здания Состояние наблюдаемой системы представляется вектор-функцией изменений, которая упорядочивает множество частных критериев подсистем комплекса объектов

Р(х) = {/к(х)}, (2)

где, х = {х^, множество параметров наблюдения объектов территориально-распределенного комплекса, X - вектор, направление которого соответствует изменению параметров состояния объекта в момент времени г, 7=1,Т -последовательность мониторинговых наблюдений системы в течение жизненного цикла Т ,/к(х) - множество частных функций каждая из которых определяется локальными критериями к функциональных подсистем, р{х) е й'" Область допустимых значений параметров определяется адаптационным ресурсом системы 8, а стабильная реализация жизненного цикла представлена как равновесная траектория состояний, являющихся результатом взаимного влияния изменений параметров мониторинга и организационно-управленческих воздействий

В зависимости от целей оптимизации находится экстремум функции многих переменных.

тах^(х) V (3)

Рассмотренный метод не имеет ограничений на вид частных функций переменных (параметров информационной модели объекта ¡к (х)) и ограничений на область 5 характеристик и параметров комплекса объектов При этом количество частных критериев функциональных подсистем комплекса объектов практически не ограничено Алгоритм поддерживает выбор и обоснование решений экспертом, позволяя в интерактивном режиме проанализировать отклонения параметров мониторинговых наблюдений, классифицировать ситуацию, определить возможности устойчивого развития ЖЦ и на этой основе автоматизировать выбор организационного решения.

В четвертой главе рассмотрены вопросы формирования структуры САПР организации строительства и эксплуатации комплекса объектов, в информационной среде которой наиболее эффективным образом реализуется разработанный комплекс моделей и методов деятельности заказчика-застройщика [рис

корпоративный А-N.

территориально- \>-и

имущественный ' комплекс объектов

дирекция заказчика-застройщика

строительство

строительство строительство

эксплуатация

эксплуатация

эксплуатация, _ модернизация, реконструкция

Г

и

организационно-технологические обоснования

1 прогнозирование продолжительности и последовательности стадий эксплуатации

1 '

2 обоснование функциональных и конструктивных параметров и решений проекта

-

3 обоснование приоритетов и последовательности строительства объектов комплекса

И организация строительства и эксплуатации

4 строительно-эксплуатационный мониторинг

информационное обеспечение

базы данных (жестко с груктурированная информация)

базы документов (слабоструктурированная текстовая информация)

базы знаний (неструктурированная экспертная информация)

проблемно-ориентированное программное обеспечение (модели и алгоритмы обработки данных)

Рис 5 Структура САПР организации строительства и

эксплуатации корпоративного территориально-имущественного комплекса

внешняя информация (сопряженные БД по инфраструктуре, статистике и динамике мегаполиса)

3 £

•е-

Контур программно-информационной среды интегрирует потоки данных трех подсистем комплекса зданий и сооружений, организационной структуры управления (дирекции заказчика-застройщика) и системы информационного обеспечения процессов Автоматизированное проектирование организации строительства и эксплуатации осуществляется в два этапа I - организационно-технологические обоснования на стадии проектирования, II - строительно-эксплуатационный мониторинг объектов комплекса

Структура в отличие от разрозненных информационных систем в строительстве объединяет разработанные модели, корпоративные, ведомственные, региональные и федеральные банки данных в единую программно-информационную среду реализации ЖЦ объектов Интеграция долгосрочных обоснований и строительно-эксплуатационного мониторинга позволяет управлять стратегическим и ситуативным развитием ЖЦ объектов, что значительно повышает эффективность организационных решений

В современных условиях в основе эффективности инвестиционно-строительных проектов должны лежать всесторонние обоснования, базирующиеся не только на временной стоимости денег, но и экономическом анализе организационных факторов Анализ эффективности разработанных моделей основан на оценке эффективности комплекса инвестиционно-строительных проектов и учете эффектов от организационно-технологических обоснований и строительно-эксплуатационного мониторинга в течение реализации ЖЦ объектов корпоративного территориально-имущественного комплекса

Рассмотренные расчетные показатели и структура эффектов могут быть использованы и учтены в составе аналитического обеспечения САПР как для анализа приоритетов отдельных инвестиционно-строительных проектов корпоративного комплекса, так и для анализа интегральных оценок эффективности инвестиционно-строительной деятельности в мегаполисе или регионе строительства

ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ и ПРЕДЛОЖЕНИЯ

1. Проведенный анализ опыта и современных условий организации инвестиционно-строительных проектов, структуры и функций участников строительства показал, что российский рынок недвижимости вступает в фазу концентрации, признаком которой является формирование нового институционально-корпоративного типа застройщиков К данному типу относятся особо крупные девелоперы и корпоративные инвесторы-застройщики, которые выходят на новый, принципиально более сложный уровень организационной интеграции развития недвижимости и долгосрочного планирования организации инвестиционно-строительного процесса в целом

2. Установлено, что в условиях концентрации рынка недвижимости формируется новый объект управления - здания и сооружения, составляющие инвестиционно-строительный портфель корпорации, который включает набор профильных и непрофильных объектов различного назначения, приближающийся по функциональной структуре к региональному формату. Корпоративный территориально-имущественный комплекс возводится преимущественно в крупнейших городах и формируется как динамичная, распределенная подсистема мегаполиса При этом перед инвестором-застройщиком или девелопером инвестиционного типа стоят актуальные проблемы обоснования оптимальной структуры портфеля проектов, а также организации строительства и эксплуатации объектов в условиях и ограничениях, специфичных для строительной среды мегаполиса

3. Обзорный анализ развития нормативных основ проектирования и организации строительства и подходов к технико-экономическим обоснованиям показал, что изменение социально-экономических условий и ограничений строительства при реализации инвестиционно-строительных проектов, формирование новых субъектов инвестиционно-строительной деятельности и объектов управления требуют совершенствования критериев обоснования организационных решений и ставят актуальную проблему разработки методов и моделей деятельности, адекватных происходящим изменениям Выделены направления автоматизации проектирования методов обоснования организационных решений, определяемые интересами крупного инвестора и заказчика

4. Выбор методологических основ исследования показал, что в изучении проблем масштабных инвестиционно-строительных проектов, строительства и эксплуатации комплекса объектов в условиях и ограничениях мегаполиса обосновано применение математических имитационных и оптимизационных моделей, которые соответствуют отраслевой специфике задач деятельности инвестора-застройщика

5. Определено, что автоматизация проектирования организационной деятельности является необходимым условием эффективности взаимодействия большого числа разноотраслевых подсистем, участвующих в проектировании, возведении и управлении объектами Выявлены основы разработки информационной среды САПР деятельности инвестора-застройщика. Выявлены подходы к проектированию, моделированию организации и управлению ЖЦ предмета исследования, адекватные возрастающей динамике изменений технологий, потребностей и целевых приоритетов проекта, которые позволяют выбрать оптимальную продолжительность и последовательность стадий жизненного цикла и обеспечить его стабильную реализацию

6. Разработана модель проектирования деятельности заказчика-застройщика, которая отражает объективные закономерности ускорения изменений и концентрации рынка недвижимости и обеспечивает целесообразное соотношение факторов развития и стабильности жизненного цикла объектов

7. Разработан метод проектирования (обоснования структуры приоритетов) объектов инвестиционно-строительного портфеля корпорации и распределения объемов капитальных вложений по объектам, основанный на имитационном моделировании Предложенный метод позволяет проанализировать структурные особенности многоэкстремальной задачи распределения, определяемые целями инвестора, и на этой основе планировать последовательность строительства, ремонта и реконструкции отдельных объектов комплекса

8. Обоснован алгоритм целевого программирования на базе интерактивно-экспертных процедур в составе САПР и математическая модель, составляющие основу подсистемы мониторинга комплекса объектов и решающие задачи обеспечения стабильной реализации ЖЦ объектов

9. Сформирована структура САПР организации строительства и эксплуатации корпоративного территориально-имущественного комплекса в составе общей системы автоматизированного проектирования объектов Структура в отличие от разрозненных информационных систем в строительстве объединяет разработанные модели, корпоративные, ведомственные, региональные и федеральные банки данных в единую программно-информационную среду реализации ЖЦ объектов

Осуществлено экспериментальное внедрение результатов исследования и адаптация расчетных моделей экономической эффективности инвестиций в строительные проекты на уровне корпоративного территориально-имущественного комплекса Показано, что данные модели могут применяться в аналитическом обеспечении САПР для обоснования приоритетов отдельных проектов и для анализа общей эффективности комплекса объектов

Основное содержание диссертации опубликовано в следующих работах:

1 Еремеев И А К вопросам моделирования и организации устойчивой эксплуатации объектов недвижимости // Сб. науч тр. каф ИСТУС МГСУ / Информационные системы и технологии управления строительством - Вып. №1 -М. МГСУ, 2006 -0,25пл

2. Еремеев И.А. Общие подходы к моделированию организационной деятельности инвестора-застройщика // Сб тр Международной науч -практ конф "Высшее строительное образование и современное строительство в России и зарубежных странах" -Воронеж- ВГАСУ, 2007 - 0Д5 н л.

3. Еремеев А И. Проектирование устойчивой эксплуатации объектов недвижимости // Труды Юбилейной X международной науч -практ. конф "Строительство - формирование среды жизнедеятельности" -М МГСУ, 2007 -0,25 п.л.

4. Еремеев И А. Развитие рынка недвижимости- методология организационных моделей // Совершенствование экономического механизма функционирования инвестиционно-строительного и жилищно-коммунального комплексов / Сб. науч. тр. МЙКХиС / Под общ ред С.М. Яровенко - М- МИКХиС, 2007 - 0,5 пл (в соавторстве, авторский вклад - 0,25 п.л.)

5. Еремеев Й.А. Современный этап развития рынка недвижимости: методологическое отражение в организационных моделях // Вестник МГСУ. - 200?.—№3. - 0,5 пл. (в соавторстве, авторский вклад - 0,25 пл.)

6. Еремеев Й.А. Автоматизация проектирования территориальяо-имущественных комплексов инвестора-застройщика в условиях мегаполиса // Сб науч тр каф. ИСТУС МГСУ / Информационные системы и технологии управления строительством — Вып №1 - М • МГСУ, 2007.-0,25 пл.

КОПИ-ЦЕНТРсв 7 07 10429 Тираж 100 экз Тел 185-79-54 г Москва, уя Енисейская д 36