автореферат диссертации по геодезии, 05.24.04, диссертация на тему:Разработка и исследование комплексных моделей и алгоритмов кадастровой оценки городских земель г. Москвы

МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ « ГЕОДЕЗИИ И КАРТОГРАФИИ

На правах рукописи

Филатов Аркадий Валентинович

УДК 349.418;332.3

пработка и исследование комплексных моделей и алгоритмов кадастровой оценки городских земель г. Москвы

05.24.04.-Кадастр и мониторинг земель

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата технических наук

Москва-1998

Работа выполнена н МИИГЛпК.

Научный руководитель - к. ф.-м. н. В.А. Проргшч.

Официальные оппоненты- д.т.н. BacionnicKiiii И.Ю.

к.т.11. AimirioB A.B.

Ведущая организация- ФКЦ <вемля»

Защита диссертащш состоится 25 декабря 1998г., «/¿Гчас. На заседай! диссертационного Совета Д 063.01.02 по присуждению ученой степс кацдцзата технических наук п Московском государственном уштерстх геодезии и картографии по адресу: 103064, Москва К-64, Гороховский не д.4, МИИГАиК, ауд. 321.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке МИИГАпК.

Автореферат разослан 25 тября 1998г.

Ученый секретарь

специализированное совета !l^iLp^U^^, д.г.н. Верещака T.B. ^

Общая характеристика работы

Актуачыюсть проблемы

Процесс развития крупных городов характеризуется непрерывным повы-нием интенсивности использования их территорий. Обеспечение полно-того функционирования города и его развитие превращаются в одну из са-IX дорогостоящих потребностей общества, требует вложения огромных ;дств. Создание бездефицитного бюджета города, проведение земельной и имунальной реформы могут осуществляться различными путями, выбор ко-1ых невозможен без экономической (кадастровой) оценки городских земель, и этом особую важность и актуальность приобретают вопросы оценки за-!т на простое и расширенное воспроизводство системы улучшений город-IX земель, эффекта от перепрофилирования территорий промзон и соци-,ио-экономических результатов формирования рыночной стоимости земель-х участков или прав на их коммерческое использование.

Кадастровая оценка городских земель предназначена и для создания эко-иически обоснованной системы земельных платежей, которые являются шм из основных источников формирования доходной части бюджета горо-з, и позволяют решать проблемы стабильного развития инженерной, транс-угной и социальной инфраструктуры города, а также ряд других задач.

Актуальность перечисленных задач кадастровой оценки городских земель ггверждается включением соответствующих разделов в Техническое зада; на создание системы Государственного земельного кадастра, утвсржде!?-о Мэром Москвы и Председателем Госкомзема.

Изученность вопроса

В работе были проанализированы и обобщены исследования в области комической оценки городских земель, земельных участков и иных объектов [вижимости, как зарубежных, так и отечественных авторов.

Несмотря на значительное число разработок в данной области, примене-: общепринятых принципов, подходов и методов оценки недвижимости в

странах с развитой рыночной экономикой требует тщательного анализа адаптации применительно к специфике целей и задач кадастровой оценки г родских земель г. Москвы в условиях переходной экономики.

Цель диссертационной работы

Разработка и исследование комплексных моделей и алгоритмов кадастр вой оценки городских земель с последующей практической апробацией 1 крупных фрагментах территории г. Москвы.

В соответствии с данной целью решались следующие задачи:

- исследование и модификация основных принципов, подходов и метода оценки недвижимости для решения конкретных задач проведения кадастров< оценки городских земель г. Москвы;

- разработка комплексных моделей и алгоритмов кадастровой оценки г родских земель г. Москвы, позволяющих проводить оценку всех основных в дов стоимости земель, с учетом неполноты и неточности исходных данных;

- практическая апробация разработанных моделей и алгоритмов кадас ровой оценки для проведения оценки основных видов стоимости земель це: трального административного округа (ЦДО) г. Москвы;

- анализ и исследование взаимосвязей между различными параметрам моделей кадастровой оценки и обобщенными данными реальных сделок ( сложившемся земельном рынке;

- исследование адекватности полученных результатов при сопоставлени результатов моделирования с данными реального рынка недвижимости.

Объект исследования.

Комплексные модели и алгоритмы кадастровой оценки городских земс; г. Москвы и индивидуальной оценки земельных участков в сочетании с совс купностью данных реального земельного рынка.

Предмет исследования.

Факторы и показатели, определяющие формирование стоимостных х; рактеристик городских земель, включая систему улучшений г. Москвы.

Методы исследования

Методологической основой настоящей работы являются общие принципы положения экономического и математического моделирования, а также ос-)вные положения математической статистики и системного анализа.

Основные положения, выносимые на защиту

1 .Комплексные модели и алгоритмы поквартальной кадастровой оценки эодских земель, адаптированные к реальным условиям недостаточной точно--1, полноты, достоверности и актуальности имеющихся информационных ссивов.

2.Методики оценки различных видов стоимости земель и индивидуальных лсльных участков, учитывающие особенности применения общепринятых дходов и методов оценки недвижимости к конкретным условиям Москвы.

3.Результаты поквартальной кадастровой оценки территории центрально-административного округа г. Москвы

Научная новизна работы

На основе результатов проведенных исследований, модифицированы ос-вные принципы, подходы и методы кадастровой оценки городских земель я условий г. Москвы.

Разработаны и исследованы комплексные модели и алгоритмы кадастро-й оценки городских земель г. Москвы, выявлены прямые связи различных лов стоимости городских земель и результатов их оценки с учетом особен-стей реального земельного рынка. Определены закономерности формиро-)ия стоимостных характеристик земельной недвижимости и на этой основе ¡работаны предложения по проведению кадастровой оценки всей террито-и города.

Практическая значимость работы

Разработанные комплексные модели и алгоритмы позволяют обеспечи-ъ проведение кадастровой оценки территории города даже в условиях не-шого информационного обеспечения и за счет их специфической перегруп-

л

гшровки и коррекции исходных данных получать приемлемую точность и до товарность интервальных оценок основных видов стоимости городских ч мель. Результаты данной работы использованы для проведения кадастров! оценки городских земель и совершенствования методик индивидуальных ои нок земельных участков г. Москвы, в ряде научных исследований и разраб ток, а также в учебном процессе МИИГАиК и ГУЗ.

Апробация работы

Основные результаты работы были представлены на У-ой междунаро ной конференции "Оценка земли и природных ресурсов", использованы н] создании Технического проекта системы Государственного земельного кадас ра г. Москвы. Разработанная с участием автора методика оценки рыночш стоимости земельных участков применяется для проведения индивидуальш оценок земельных участков в г. Москве многими, городскими организациям включая Москомзем.

Объем работы

Работа состоит из введения, 4 глав, общих выводов и предложений, сп ска использованной литературы и приложений. Общий объем работы^'?'стр.

Публикации

По теме диссертации было опубликовано 4 печатных работы общим об емом более 4 усл. печ. л. '

Структура и основное содержание работы Сформулированные цели и задачи обусловили следующую структу] диссертации.

Во введении обоснована актуальность темы, отражены основные цели и следования.

В первой главе "Теоретические предпосылки и методические основы кал стровой оценки городских земель Москвы" проводится анализ существуют] теоретических и методических основ экономической оценки городских земе. в условиях рыночной и плановой экономики. Рассматриваются особенное

1ИМСИСНИЯ общепринятых принципов, подходов и методов оценки недвижности при оценке земель в г. Москве. Анализируется специфика исходного |формационного обеспечения и его использования при создании системы щастровой оценки городских земель Москвы. Обосновываются цели и ос-эвные задачи исследования.

Во второй главе "Модели и алгоритмы кадастровой оценки городских зе-гль" проведено исследование и модификация основных моделей и алгоритме кадастровой оценки городских земель, исходя из следующих особенностей Москвы, юродские земли являются собственностью всех жителей города, мольные участки в г. Москве предоставляются под коммерческие цели на эавах аренды; городская земля является пространственным базисом для раз-зщения и функционирования всех видов экономической деятельности и со-1алыюго обеспечения человека, причем воспроизводство всей системы 1учшений городских земель осуществляется за счет бюджета и внебюджет-.IX фондов.

Систему денежных потоков, связанных с земельной недвижимостью, в >шем виде можно проиллюстрировать следующей схемой.

Показатели группы А характеризуют доходы бюджета и внебюджетных >ндов от земельной недвижимости, показатели группы В - расходы на зе-:льную недвижимость с учетом дотаций С. По результатам кадастровой емки возможно обосновать пути как увеличения показателей группы А, так и химизации группы В и минимизации расходов группы С.

Кадастровая оценка земель г. Москвы должна обеспечивать получение едующей информации'.

- величины и пространственного распределения затратной составляющс городских земель, определяемой как справедливо установленная доля от о£ щей стоимости затрат на простое и расширенное воспроизводство всей систс мы улучшений городских земель, приходящаяся на данную часть городско территории или конкретный земельный участок;

- величины и пространственного распределения рыночной стоимости зс мельных участков по реально осуществленным сделкам "первичного" и "вте ричного" рынка недвижимости;

- величины и пространственного распределения рентной составляющс! отражающей сравнительную ценность городских территорий по плотности зг стройки, инженерному обеспечению, транспортной доступности к центру гс рода, социальным, природным, экологическим и другим факторам.

Реализация системы кадастровой оценки включает следующие информ; ционно связанные между собой функциональные процессы: подготовка систс мы исходных данных для оценки; поквартальная кадастровая оценка основны видов стоимости городских земель; территориально-экономическое зониров; ние; формирование обоснованных предложений по экономическим норма™ вам землепользования.

Разработанная общая модель системы кадастровой оценки городских земель г. Москвы, представлена на рис. 1. *

При детализации общей модели системы кадастровой оценки городски земель, были выделены и исследованы особенности алгоритмизации основны функциональных процессов.

По результатам проведенных исследований разработаны модели и алге ритмы основных подсистем и функциональных блоков системы поквартально кадастровой оценки.

В общем виде алгоритм подготовки исходного информационного обеспе-ния для кадастровой оценки городских земель представлен на рис.2

Лэкаяьхыз ВД исходной информации

Обобщенные котсесие ккь», ка^еспекные к

«раггеристихи

системы уя учш» НИИ горедаг»« з в мета

Обобщено» нспкчгсвекхыв, хачстхенкые л стоимостные xapü.*repTtcnacn

земельных участия, здании, строений и ОООруже кий » кацасгрохок

Обобщенные град остр отельные никш характеристики территорий кадастровых

OipTSÜTOl

Подсистема поквартальной огрмки городской земельной недвижимости

Ol* юс* ДО ПК Затрат К4 ПРОСТОЙ к расширенное

«оспроююасно

ate те мм упучшенкк к» pea ас их земель,

приходящего: я к* КАДАСТР СвЧИ

OIAKKA рыночкед стога,гости земета нидастрохаго о аргала, исхев*

та рыдочкои СТОИМОСТИ

сб-ъектог

НсЯХИЖИМССШ

Оц&нха рыночной I стойкости земета кадастр ce aro ххдртал» метод см со постаж имых продаж

Ог* гаи рыхочкоя стоимости земель кадастрового кхартаял доходным метел ом к» основе акитгоа л амтастйЕяенкх денежных потоке«

Откосите шкал садекка территории кадастрового хх4рт«та.по совокупности

аокстх и признаки

Акша хзакмоехжеи и корреляционных 1а»иекиостеи между результатами оцекки { хадастрсяых«.ртался по различкымметаихами градоформлрующим ^

х4рактеркстлкамтеррнторккгорода, утегаекие интервала. сценки по хсемметдагм £

Подсистола тгрриторшпъьо-экономического зомровгыия, ра с\етаи обоснования экономшесхих нермапивое земжпопъюеанил

Территориальная агофохегтацкя затратной состядгсяющен

Территориальная апг^оксгашотя рыночной стоютости зем.

f Территории иод АГГГ^оиснкщкя V регутататох оцекекподох.

( ТеррпторпаинадАКГфОКствти \ Г^тутататож отксо иге та ной

X У

Анаша тематических споех, разработка хариакго» террито píQ IQ HD-Э КОНОТ.ОТЧвС КС1Г о зонгтрсв 4НИ.Т

Рис 1. Общая модель системы кадастровой оценки городских земель г. Мосеты

Алгоритм проведения территориально-экономического зонирования и расчете

экономических нормативов землепользования представлен на рис.3.

Рис.2. Акорити подготовки исходного информационного обеспечения системы кадастровой оценки юродских земель

Территорией на я аппроксимация результатов оценок по совокупности методов исоздание актгвегстн>к>1Ш!Х тематическая слоев

Анализ тематических слоев, определение экономического потенциале кадастров их кварталов в ахпиетствнн с градостроительным рганткем территорий

Кластеризация кадастровых кварталов и формирование территориально- ■

экономических зон и подзон ■

>

Расчет, обоснование и дифференциация батоеых ставок земельных |

платежей

Рис. 3. Алгоритм проведения территориапьно-^кономическо.'о зонирования

Проведенный анализ точности оценки по различным методам и результатов территориальной аппроксимации показал, что применение разработанных комплексных моделей и алгоритмов позволяет получать соответствующие результаты и формировать характеристики оценочных зон с относительной точностью порядка 20%.

В третьей главе "Практическая апробация разработанных моделей и алгоритмов кадастровой оценки на примере ЦАО г. Москвы" проведены анализ баланса земель, экономико-правовой ситуации и общих градостроительных характеристик территории ЦАО г. Москвы, модификация и апробация основных методов и алгоритмов для осуществления кадастровой оценки и территориально-экономического зонирования территории ЦАО.

Разработанный алгоритм оценки восстановительной стоимости системы улучшений городских земель ЦАО в общем виде представлен на рис. 4.

>ис 4. Алгоритм оценки восстановительной стоимости системы улучшений городских земель

В методике расчета доли затрат на создание системы улучшений городских земель территории, приходящейся на каждый кадастровый квартал, предложено использовать удельный показатель (Бу), который рассчитывается,

исходя из удельной стоимости прямых и косвенных затрат на создание пн женерной инфраструктуры (1у) и удельной стоимости затрат на создание транспортной инфраструктуры (Ту) (приходящейся на 1 кв.м. общей плониш зданий) по формуле Бу = 1у + Ту.

Использование удельного показателя для оценки затратной составляюще( кадастровой стоимости земель позволило определить долю от всей текуще! стоимости системы улучшений земель ЦАО, приходящейся на каждый кадаст ровый квартал, а также получить исходные данные для сопоставительно! опенки с приемлемой точностью.

Разработанный автором алгоритм расчета доли прямых и косвенных за грат на создание системы улучшений земель каждого кадастрового квартал; производится по следующей формуле:

Скв = Бу * Рзд, где

Скв - стоимость доли системы улучшений городских земель, приходя щейся на данный кадастровый квартал, (долл. США);

8у - удельный показатель, характеризующий усредненную удельнун стоимость создания системы улучшений городских земель на 1 кв.м. обще! площади зданий;

Рзд - общая площадь зданий в кадастровом квартале, кв.м..

Результаты расчетов приведены в соответствующих таблицах. Получен на средняя величина описанного удельного показателя по ЦАО составляет окол 250 долл. США.

Для проверки соответствия полученных результатов были проведены рас четы с использованием соотношения между средней стоимостью стронтельст ва и затратами на создание системы улучшений городских земель. На основ градостроительных данных была получена величина средней стоимости дол: затрат на создание системы улучшений городских земель, приходящейся на кв. м. здания в ЦАО, которая составила 240-320 долл. США. Так как резуль

гы расчетов по двум независимым методам с точностью около 10% совпа-ют, то полученные оценки можно считать достоверными.

11а основе модифицированных принципов и подходов при непосредст-наом участии автора была разработана методика оценки рыночной стоимо-и земель.

Разработанный с участием автора расчет рыночной стоимости земель ждого кадастрового квартала производится по следующей формуле:

С кп = X ((Рж х В х 8ж + Рн х В х 8н) / (1 + К) п),где

С кв - стоимость земель квартала,

Рж - площадь жилых помещений, переходящих городу, на условиях, анало-шых инвестиционному контракту;

$ж- рыночная стоимость 1 кв. м. жилых помещений;

Рн - площадь нежилых помещений, переходящих городу, на условиях, апатичных инвестиционному контракту;

Бн- рыночная стоимость 1 кв. м. нежилых помещений;

В - доля города (округа).

К - коэффициент капитализации.

п - срок строительства, ввода площадей и их реализации (лет), обусловлен-й условиями инвестиционного контракта.

Полученные автором с использованием разработанного на кафедре эко-►мики городского землепользования МИИГАиК программно-аппаратного мплекса кадастровой оценки результаты оценки стоимости прямых и кос-нных затрат на создание и воспроизводство системы улучшений городских мель ЦАО и рыночной стоимости городских земель более, чем по 500 квар-лам ЦАО представлены в соответствующих таблицах. После проведения ,енок и получения соответствующих результатов с помощью упомянутого пне программно-аппаратного комплекса МИГАиКа проведена многослойная

территориальная аппроксимация полученных результатов и определены обобщенные показатели.

Некоторые результаты кадастровой оценки территории ЦАО представлены в таблице 1 и на рис.5.

Табл. 1.

Виды стоимости Средневзвешенное Пло- Стоимость зе-

значение оценки, щадь мель, млн.

млн. долл. США за земель долл. США

1 га округа, га

Затратная составляющая 3.47 6 620 22971

Рыночная стоимость 4.62 6 620 30584

Рентная составляющая 1.21 6 620 8010

Базовые ставки прав долго- 3.7 6 620 24494

срочной аренды земельных

участков *

И четвертой главе "Сопоставление результатов моделирования с данными земельного рынка, корреляционный анализ полученных результатов" проведено сопоставление и анализ взаимосвязей различных параметров разработанных моделей, результатов проведенной оценки и обобщенных данных рынка недвижимости.

Условные обозначения

-----------—_. менее 4 млн долл. США за 1 га

от 4 до 5 млн. долл. США за 1 га

- от 5 до 6 млн. долл. США за 1 га

- от 7 до 8 млн. долл. США за 1 га

- от 8 до 9 млн. долл. США за 1 га

- от 9 до 10 млн. долл. США за 1 га

_ от 10 до 11 млн. долл. США за 1 га

_ свыше 11 млн. долл. США за I га

*

Рис. 5. Территориальная аппроксимация результатов оценки рыночной стоимости земель ЦАО по методу инвестиционных контрактов (в виде закрашенных кварталов одинаковой

стоимости)

Основные результаты исследований, выполненных с помощью матема-ческих методов представлены ниже на рис. 6-9.

цена, тыс. долл.

радиальное растояние от условного центра, км.

Рис.6. Зависимость между ценой продажи прав на земельные участки и удаленностью от условного центра (района ул. Лубянка)

Анализ результатов исследования показал, что уровень цен прода> прав на земельные участки изменяется в зависимости от удаленности от центр немонотонно. Это обусловлено рядом факторов, в частности существующим) особенностями территориально-экономического зонирования (например рез кое снижение уровня цен продаж в области около 2.6 км. объясняется погра ничной разницей среднерыночных цен продаж земельных участков в предела: Садового кольца (9 млн. долл. США за 1 га) ^прилегающих ТЭОЗ, где уро вень среднерыночных цен продаж земельных участков составляет около 6 млн долл. США за 1 га). Характер данной зависимости подчеркивает необходи мость проведения более обоснованного экономического зонирования, особен но определения радиальной протяженности зон и оптимизации стоимостны: показателей на стыках соседних зон и подзон.

В то же время полученное с помощью разработанной модели распреде ление рыночной стоимости земель имеет подобный вид с пиком также в рай оне ул. Лубянка. Для проверки полученных выводов был проведен аналогии ный анализ по характеристикам соответствующих радиальных распределена

оимости при смещении их центра в район Кремля. Полученный результат, а 1СННО уменьшение величины коэффициента корреляции до -0.81, говорит о иболее вероятном совпадении условных максимумов распределений.

: долл США

земельные участки и

рыночной стоимостью соответствующих зданий и строений на территории Ц.ЛО

Для зависимости, проиллюстрированной на рис.7, характерно, что про-рциональный рост стоимости 1 га земли в соответствии со стоимостью 1 м. зданий переходит в нелинейную зависимость при максимальных значе-ях цен как на здания, так и на землю, что отчасти объясняется насыщением 1нка элитных домов. Проведенный корреляционный анализ показывает, что именение рыночной стоимости 1 кв.м. зданий и сооружений для оценки точной стоимости земли позволяет получать адекватные результаты по рритории ЦАО, т.е. возможно создание единых методик оценки недвижимо-и, включая землю. Тем не менее при проведении кадастровой оценки в дру-х округах г. Москвы данная методика должна быть откорректирована в со-ветствии со спецификой застройки и рыночных данных для каждого кон-етного округа.

тыс. долл. США

((«на продаж нраи на земельные участки

Смолелнрона ш мч рыночная сюимосп. »с-мсль

удажшичпъ 01 условною цен фа. км

Рис.8. Распределение смоделированной рыночной стоимости земли и результатов реальных продаж, с учетом плотности застройки.

цены продаж

затраты

Рис.У. Распределение цен продаж земельных участков и затрат на создание и воспроизводство системы улучшений городских земель по различным кварталам территории ЦАО

Анализ зависимостей, представленных на рис.8-9., позволил сделать вы вод, что использованные при моделировании параметры и показатели имею сильные взаимосвязи с данными реальных продаж и в целом адекватно отра жают тенденции ценообразования на земельном рынке в Москве.

Общие выводы и предложения

1. На основе анализа и обобщения основных моделей экономической сики городских земель в развитых странах и особенностей применения об-

ъ

¡принятых подходов и методов оценки недвижимости к конкретным услови-Москвы разработана комплексная модель поквартальной кадастровой оцен-основных видов стоимости городских земель.

2.Модифицированы основные подходы и методы кадастровой оценки зличных видов стоимости городских земель и индивидуальных земельных астков Москвы в условиях переходной экономики, при непосредственном астии автора разработана и практически реализована методика оценки стои->сти земельных участков на основе типичных условий инвестиционных кон-актов.

3.Разработанные модели и алгоритмы кадастровой оценки городских зе-ль адаптированы к реальным условиям недостаточной точности, полноты, стоверности и актуальности имеющихся информационных массивов исход-IX данных. Для повышения достоверности исходного информационного еспечения разработаны формализованные процедуры натурного (полевого) следования основных характеристик кадастровых кварталов, на основе кото-IX были собраны и обобщены финансово-экономические и иные количест-нные и качественные характеристики земельной недвижимости территории \0 и сформированы соответствующие БД.

4.Проведенный анализ точности показал, что разработанные модели и ал-зитмы обеспечивают относительную точность оценки и аппроксимации полка 20%. что позволяет провести дифференциацию основных характеристик лель по оценочным зонам территории ЦАО почти в два раза более деталь-10, чем в настоящее время.

5.Расчеты прямых и косвенных затрат на создание и воспроизводство сис-чы улучшений городских земель ЦАО и результаты оценки затратной со-

ставляющсй по градостроительным показателям соответствуют друг другу I составляют в среднем по ЦАО 3.47 млн. долл. США за 1 га или 250 долл. СШ/ на 1 кв.м. общей площади зданий. Оценка рентной составляющей стоимости земель показала, что она превышает 30% от затратной составляющей, что сви дегельствует о высокой рыночной привлекательности и инвестиционном по тенциале территории ЦАО.

6.Анализ полученных оценок земель кадастровых кварталов по всей тер ритории ЦАО по различным методам показал, что существующие в настояще( время базовые ставки выкупа прав долгосрочной аренды земельных участко] не вполне адекватно отражают развитие рыночно-земельных отношений н; территории ЦАО, поскольку находятся на уровне затратной составляющее стоимости земель данной территории.

7.Сопоставление корреляций полученных модельных результатов с дан ными реальных продаж прав на земельные участки на территории ЦАО показа ло, что использованные при моделировании параметры и показатели имею сильные взаимосвязи с данными реальных продаж и в целом адекватно отра жают тенденции ценообразования, сложившиеся на земельном рынке в Моек ве.

8.Проведенный регрессионный анализ совокупности полученных резуль татов показал необходимость использования для'относительной оценки по ме году сопоставимых продаж отношения цены аналогичного земельного участк к площади проектируемого на нем здания, а в расчетах стартовой цены зе мельного участка-плотности застройки данного и соседних кварталов.

9.Анализ корреляционных зависимостей между ценой продажи прав н земельные участки и рыночной стоимостью 1 кв.м. зданий показал, что приме нение укрупненных характеристик рыночной стоимости 1 кв.м. зданий для ка дастровой оценки территории нескольких кварталов, расположенных в непс

:;ил венной близости друг от друга, позволяет проводить кадастровую оценку гносительной погрешностью около 10%.

10.Полученные результаты позволяют сделать общий вывод: при провеши кадастровой оценки территорий других округов г. Москвы можно произ-(ить расчеты затратной составляющей стоимости городских земель, базиру-на общих характеристиках городской инфраструктуры, приходящейся на 1тветствующие кадастровые кварталы, без детализации по конкретным зе-тьным участкам, что позволяет снизить трудоемкость и общие затраты на )ведение кадастровой оценки всей территории города в целом.

Результаты диссертационной работы опубликованы в следующих научных

1. Бурмакина Н.И., Прорвич В.А., Филатов A.B. Основные подходы и предварительные результаты кадастровой оценки городских земель// Вопросы оценки. 1998. №2. С.47-62.

2. Бурмакина II.И., Прорвич В.А., Беккер В.Я., Филатов A.B. Особенности ценообразования городских земель и их кадастровой оценки. // сб. Материалов V-ой международной конф. "Оценка земли и природных ресурсов". М.,

3. Цыпкин. Ю.А., Цуканов И.Л., Прорвич В.А., Филатов A.B. и др. Мето дика и практика кадастровой и индивидуальной оценки городских земель в г Москве. (Выпуск №3).- М.: "Блок", 1997.-55с.

4. Цыпкин. Ю.А., Цуканов И.Л., Прорвич В.А., Филатов А.В. и др. Мето дика, алгоритмы и практика кадастровой и индивидуальной оценки городски земель в г. Москве. (Выпуск №3).- М.: "Блок", 1998.- 89с.

трудах:

1997.

Введение.

Глава 1. Теоретические предпосылки и методические основы кадастровой оценки городских земель Москвы.

1.1. Основные экономические модели оценки городских земель (зарубежный и отечественный опыт).

1.2. Особенности применения основных принципов, подходов и методов оценки недвижимости в странах с рыночной экономикой при оценке земель в г. Москве.

1.2.1.Основные принципы оценки недвижимости.

1.2.2.Основные подходы и методы оценки недвижимости.

1.3. Специфика текущего состояния исходного информационного обеспечения и его использование при создании системы кадастровой оценки земель Москвы.

1.4. Концептуальные основы кадастровой оценки городских земель.

1.4.1 Анализ рыночно-земелъных отношений в г. Москве.

1.4.2 Цели и задачи кадастровой оценки городских земель г. Москвы.

Глава 2. Модели и алгоритмы кадастровой оценки городских земель.

2.1. Основные принципы, подходы и методы кадастровой оценки городских земель г. Москвы.

2.2. Общая модель системы кадастровой оценки городских земель.

2.3. Модели и алгоритмы подсистем и функциональных блоков системы кадастровой оценки городских земель.

2.3.1.Информационное обеспечения кадастровой оценки городских земель Москвы.

2.3.2.Поквартальная оценка стоимости городской земельной недвижимости для всей территории города.

2.3.2.1. Оценка затратной составляющей кадастровой стоимости городских земель.

2.3.2.2. Оценка рыночной стоимости городских земель.

2.3.2.3. Оценка рентной составляющей городских земель.

2.3.2.4. Подсистема территориально-экономического зонирования и расчета экономических нормативов землепользования.

2.4.Анализ точности оценки и территориальной аппроксимации.

Глава 3. Практическая апробация разработанных моделей и алгоритмов кадастровой оценки городских земель на примере ЦАО г. Москвы.

3.1. Анализ экономико-правовой ситуации и общая характеристика территории и ЦАО г. Москвы.

3.2. Модификация основных методов и алгоритмов для проведения кадастровой оценки и территориально-экономического зонирования территории ЦАО.

3.3. Оценка затратной составляющей (системы улучшений) городских земель ЦАО.

3.4. Оценка рыночной стоимости городских земель ЦАО.

3.5. Территориальная аппроксимация полученных результатов оценок.

3.6. Распределение рентной составляющей и формирование подходов к проведению территориально-экономического зонирования территории ЦАО.

Глава 4. Сопоставление результатов моделирования с данными земельного рынка, корреляционный анализ полученных результатов.

Процесс развития крупных городов в современных условиях характеризуется непрерывным повышением интенсивности использования их территорий, повышением социальных стандартов жизни населения и соответствующей трансформацией структуры экономики города на основе приоритетного развития финансово-деловой сферы, предпринимательства, технологии, культуры и образования, регенерацией историко-культурного и архитектурного наследия. Реализация этого процесса не может происходить беспрепятственно. Обеспечение полноценного функционирования города и его развитие превращается в одну из самых дорогостоящих потребностей общества, которой оно почти не знало раньше, требует от него огромных средств. Создание бездефицитного бюджета города, т.е. приведение его потребностей в соответствие с экономическими возможностями, проведение земельной и коммунальной реформы может осуществляться различными путями, выбор которых невозможен без экономической оценки городских территорий. При этом особую важность и актуальность приобретают вопросы оценки затрат на простое и расширенное воспроизводство системы улучшений городских земель, перепрофилирование промзон и социально-экономические результаты освоения городских земель.

Кадастровая оценка городских земель предназначена для создания экономически обоснованной системы земельных платежей. Земельные платежи являются, (как показывает отечественный и зарубежный опыт), одним из основных источников формирования доходной части бюджета города, на основе которой возможно решить проблему стабильного развития его инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, а также ряд других проблем. Помимо решения перспективных задач кадастровая оценка является экономическим рычагом для рационального использования земель, отводимых под строительство, и позволяет создать условия для наиболее эффективной застройки с точки зрения характера объектов строительства, плотности застройки, экономии средств на строительство инженерных коммуникаций, дорог, транспорта, а также улучшений условий проживания. Актуальность перечисленных задач кадастровой оценки городских земель подтверждается включением соответствующих разделов в Техническое задание на создание системы Государственного земельного кадастра, утвержденного Мэром Москвы и Председателем Госкомзема [39].

Несмотря на значительное число разработок в данной области, применение общепринятых в странах с развитой экономикой принципов, подходов и методов оценки недвижимости требует тщательного анализа и адаптации применительно к специфике кадастровой оценки городских земель г. Москвы в условиях переходной экономики.

В связи с этим, в данной работе предлагается постановка задачи по созданию комплексных моделей и алгоритмов кадастровой оценки городских земель и пути совершенствования соответствующих подходов и методов, удовлетворяющие следующим требованиям:

- проведение поэтапной экономической (кадастровой) оценки городских земель г. Москвы в реальных условиях перехода к рыночной экономики;

-обеспечение минимальной погрешности оценки всех основных видов стоимости земель, с учетом неполноты и недостаточной точности исходных данных;

-определение и анализ характера взаимосвязей между различными показателями и факторами, влияющими на формирование стоимостных характеристик земельных участков в г. Москве.

Методологической основой настоящей работы являются общие принципы и положения экономического и математического моделирования, а также основные положения математической статистики и системного анализа.

Общие выводы и предложения

1. На основе анализа и обобщения моделей экономической оценки городских земель в развитых странах и особенностей применения общепринятых подходов и методов оценки недвижимости к конкретным условиям Москвы разработана модель поквартальной кадастровой оценки основных видов стоимости городских земель.

2.Модифицированы основные подходы и методы кадастровой оценки различных видов стоимости городских земель и индивидуальных земельных участков Москвы в условиях переходной экономики, при непосредственном участии автора разработана и реализована практическая методика оценки стоимости земельных участков на основе типичных условий инвестиционных контрактов.

3.Разработанные модели и алгоритмы кадастровой оценки городских земель адаптированы к реальным условиям недостаточной точности, полноты, достоверности и актуальности имеющихся информационных массивов исходных данных для оценки и послужили основой для создания макета программно-аппаратного комплекса кадастровой оценки городских земель Москвы.

4.Для повышения достоверности исходного информационного обеспечения разработаны формализованные процедуры натурного (полевого) обследования основных характеристик кадастровых кварталов, на основе которых были собраны и обобщены финансово-экономические и иные количественные и качественные характеристики земельной недвижимости территории ЦАО и сформированы соответствующие БД.

5.Проведенный анализ точности оценки по разработанным методам и территориальной аппроксимации показал, что они обеспечивают относительную погрешность оценки и аппроксимации порядка 20%, что позволяет провести дифференциацию основных характеристик земель по оценочным зонам территории ЦАО почти в два раза более детальную, чем в настоящее время.

6.Расчеты прямых и косвенных затрат на создание и воспроизводство системы улучшений городских земель ЦАО и результаты оценки затратной составляющей по градостроительным показателям находятся в соответствии и составляют в среднем по ЦАО 3.47 млн. долл. США за 1 га или 250 долл. США на 1 кв.м. общей площади зданий. Оценка рентной составляющей стоимости земель показала, что она превышает 30% от затратной составляющей, что свидетельствует о высокой рыночной привлекательности и инвестиционном

ГТГ\ПГР1ЛТ TT/TQ ГГР Т" Р>Г\1Л Т ЛГГ\1Л Т/ГТ/Г Т Т А О IXVlVlLLVlUJiV iv^^/ilivyilll I у 1V7.

7.Анализ полученных оценок всей территории ЦАО по различным методам показал, что существующие в настоящее время базовые ставки выкупа прав долгосрочной аренды земельных участков не вполне адекватно ответствуют развитию рыночно-земельных отношений на территории ЦАО поскольку находятся на уровне затратной составляющей стоимости земель территории ЦАО.

8.Сопоставление корреляций полученных результатов с данными реальных продаж прав на земельные участки на территории ЦАО показало, что использованные при моделировании параметры и показатели имеют сильные взаимосвязи и взаимозависимости с данными реальных продаж и в целом адекватно отражают тенденции ценообразования, сложившиеся на земельном рынке в Москве.

9.Проведенный регрессионный анализ совокупности полученных результатов показал необходимость использования для относительной оценки по методу сопоставимых продаж отношения цены аналогичного земельного участка к площади проектируемого на нем здания, а в расчетах стартовой цены земельного участка плотности застройки данного и соседних кварталов.

10.Анализ корреляционных зависимостей между ценой продажи прав на земельные участки и рыночной стоимостью 1 кв.м. зданий показал, что

114 применение укрупненных характеристик рыночной стоимости 1 кв.м. зданий для кадастровой оценки территории нескольких кварталов, расположенных в непосредственной близости друг от друга позволяет проводить кадастровую оценку с относительной погрешностью около 10%.

11.Полученные результаты позволяют сделать общий вывод: при проведении кадастровой оценки территорий других округов г. Москвы можно производить расчеты затратной составляющей стоимости городских земель, базируясь на общих характеристиках городской инфраструктуры, приходящейся на соответствующие кадастровые кварталы без детализации по конкретным

Р\,1Р ГП^ТЭТЛЛЛ мияг ч и-ям ИТП ПЛТОЛПЯРТ ПЛЛЛ/ГТЧ. 1П\7 Г[Г»Р>\.|и-ПР1Т, ТЛ эятпяти ш

IV-> IV. 11,1 11.11. • 1 у 1 ч Ч. I I \ Ч. И . 1 А V/ 1 IV! 111V Д/1 1 VIII! 111 I Ч 1 ^ ^ 1,\'Ч»Ч1\\'Х» I 1» ГА V ' V 111 11 14- 111 I | / 1.1 1 111 1 114 проведение кадастровой оценки всей территории города в целом.

1. Агапова Т.А., Срегина С.Ф. Макроэкономика. М.: ДИС, 1997.

2. Афанасьев B.C. Давид Рикардо.-М.: Экономика, 1988.

3. Боголюбова С. А. Земля и право. М.: ИНФА-НОРМА, 1997.

4. Бурмакина Н.И., Прорвич В.А., Филатов A.B. Основные подходы и предварительные результаты кадастровой оценки городских земель.// Вопросы оценки. 1998. №2. с.47-62.

5. Бурмакина Н.И., Прорвич В.А., Беккер В.Я., Филатов A.B. Особенности ценообразования городских земель и их кадастровой оценки. // в сб. Материалов V-ой международной конф. "Оценка земли и природных ресурсов . М., 1997.

6. Горбань. A.A. Обучение нейронных сетей. М.: СП ПараГраф, 1990.

7. Гордиенко Е.К., Лукьяница A.A. Искусственные нейронные сети. Основные определения и модели. Известия АН, сер. техническая кибернетика, 1994, № 5, с. 79-92.

8. Григорьева В.В. Оценка объектов недвижимости. М.: ИНФА-М, 1997.

9. Доклад о состоянии и использовании земель г. Москвы. М.: Центр реализации проекта ЛАРИС, 1998.

10. Жилищная экономика/ Под ред. Г. Поляковского. М.: Дело ЛТД, 1996.

11. Замков 0.0 , Толстопятенко A.B., Черемных Ю.Н. Математические методы в экономике. М.: Изд-во "ДИС", 1998.

12. Земельное законодательство. М.: ЗАО "Бизнес-школа Интел-синтез", 1997.

13. Кабакова С И. Земли городов важнейшая часть национального богатства России. // в сб. Материалов 1-й Всерос. конф. "Оценка национального богатства страны". Т.1.М., 1997.

14. Киевский Л.В. Оценка инженерной инфраструктуры при разработке земельного кадастра Москвы. "Жилищное строительство", 1997, № 11, с. 2-5.

15. Коростылев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. М.: "Русская деловая литература", 1998.

16. Макконелл К. Экономика: Пер. с англ. М., 1992.

17. Мальтус Т. Опыт о законе народонаселения. "ПсхрОком"., 1993.

18. Маршалл А. Принципы экономической науки: Пер. с англ. М.: Изд. Группа "Прогресс", 1993.

19. Оценка земельной собственности / Под. ред. К. Эккерта.; Пер. с англ. Красногорск, 1993.

20. Прорвич В.А., Мецгер Ф.Е. и др. Программно-аппаратный комплекс для проведения экономической оценки и зонирования городских земель в диалоговом режиме// Материалы ежегодной Веер. кон. "Оценка национального богатства страны". М„ 1998. С.96-103.

21. Прорвич В.А., Филатов A.B. и др. Методика и практика кадастровой и индивидуальной оценки городских земель в Москве. Вып.З. М.: "Блок", 1997.

22. Прорвич В.А., Филатов A.B. и др. Методика, алгоритмы и практика кадастровой и индивидуальной оценки городских земель в Москве. Вып.З. М.: "Блок", 1998.

23. Прорвич В.А. Оценка земли в Москве. М.: экономика ,1996.

24. Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель. Изд-во "Дело", М., 1998.

25. Прорвич В.А. Практика оценки земельных участков Москомземом в 19941997 гг. // в сб. Материалов 1-й Всерос. конф. "Оценка национального богатства страны". Т.1.М., 1997.

26. Прорвич В.А. и др. Алгоритмы экономической оценки городских земель и территориально-экономического зонирования // в сб. материалов ежегодной Всерос. конф. "Оценка национального богатства страны". М., 199С.С.91-96

27. Ромм А.П. Информационное обеспечение и технология комплексной оценки и функционального зонирования городских территорий// Вопросы оценки. 1998. №2. С.34-47.

28. Савиных В.П., Прорвич В.А., Филатов A.B. и др. Научно-технический отчет МИИГАиК по теме "Создание полуавтоматизированных методик кадастровой оценки городских земель в диалоговом режиме", МИИГАиК, М., 1997.

29. Сборник нормативных актов по вопросам землепользования в г. Москве. М.,1996.117

30. Сегединов A.A. Градостроительное значение инженерных коммуникаций в экономическом обосновании жилой застройки. Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук, М.: 1965.

31. Сегединов A.A., Томсон A.A. Оценка городских территорий. "Экономика строительства", 1968, №4, стр. 43-45.

32. Сегединов A.A., Матыгина E.H. и др. Научно-технический отчет по теме "Экономическая оценка г Реугова и плата за использование участков земли" выполненный по договору №16-91/426г., М., 1991.

33. Смит А. Исследование о природе и причинах богатства народов.-М.: Наука,1993.

34. Смит А. И современная политическая экономия. Под. ред. H.A. Цаголова,-М.: изд-во МГУ, 1979.

35. Тарасевич Е. И. Оценка недвижимости. СПб.: Изд-во С116ГТУ, 1997.

36. ТЗ "Система Государственного земельного кадастра г. Москвы" от 07.12.96г. № гос. per. 03970000501.

37. Уоссермен Ф.А. Нейрокомпьютерная техника. М.:, Мир, 1992.

38. Фридман Дж., Ордуей Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Пер. с англ. М.: Дело ЛТД, 1995.

39. Харрисон Г. Оценка недвижимости: Пер. с англ. М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994.

40. Харт Г. Россия потрясает мир: Вторая русская революция и ее воздействие на Запад. М.: Новости, 1992.

41. Хрестоматия по экономической теории / Сост. Е.Ф. Борисов. М.: Юристъ,1997.

42. Черняк В.3. Оценка бизнеса.-М.: "Финансы и статистика", 1996.